Acciones de los Derechos Reales

Nos encontramos una forma de regular estas acciones, similar a la que teníamos para las acciones
que defienden a las relaciones de poder; en el sentido, de que hay un capítulo destinado a las
disposiciones generales, aplicable a todas las acciones reales.

Esquema para el estudio:

 Disposiciones generales
 Legitimados activos y pasivos
 Objeto
 Alcance

ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Las
acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de
deslinde. Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripción adquisitiva.

Presupuestos para poder ejercer la acción: defender en juicio la existencia, plenitud y libertad
(esto tiene que ver con el objeto de derecho real que se esté atacando y las facultades que otorga
ese derecho real). El acto/ la conducta de quien va a ser demandado va a tener esto 3 aspectos,
habrá que ver cuando se ataca cada uno de ellos y mediante que lesiones. Siempre las lesiones, se
valoran según su resultado. Se debe ver qué derecho real se está atacando y cuál es la extensión
de las facultades que ese derecho real me otorga.

Hay acciones reales que no están en este capítulo: 1) la acción de división de condominio; 2)
acción de petición de herencia.

Salvo lo dispuesto por prescripción adquisitiva: operada esta prescripción, lo que se pierde es el
derecho, y consecuencia de este derecho es la acción, destinado a protegerlo.

ARTICULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria
tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.

La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la
atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante
actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

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Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles
cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la
posesión.

Existencia
Acción reivindicatoria contra el Desapoderamiento.
(Se define, esta acción, por la conducta del demandado).
Legitimados activos: titular de derechos reales que se ejercen por la posesión. ARTICULO 1891.-
Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este
Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Excepción: acreedor
hipotecario, sea que la persona que sufrió el desapoderamiento, sea su deudor o un tercero no
deudor.
Ejemplo: si uno tiene un crédito con A, quien es dueña de un inmueble, el cual ha dado en
garantía para cumplir, y desapoderan a “A”, el acreedor hipotecario tiene acciones contra el
despojante. Otro: si uno tiene un crédito con A, pero da en garantía el inmueble de B, y a esta
ultima la desapoderan, el acreedor hipotecario igual tiene acciones contra ese despojante, para
que se restituya a su titular, la cosa objeto de garantía.
(En estos casos, puede pedir la privación del plazo, depósito del valor de daño o una garantía
nueva suficiente, o si desea la acción reivindicatoria).

Libertad
Acción negatoria contra la Turbación.
Se define por la conducta del demandado.
Legitimados activos: titular de derechos reales que se ejercen por la posesión. ARTICULO 1891.-
Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este
Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Excepción: acreedor
hipotecario, sea que la persona que sufrió, sea su deudor o un tercero no deudor.
Presupuestos que determinan la acción: 1) Atribución indebida de una Servidumbre u Otro
derecho inherente a la Posesión; 2) Reducir al límite correcto, el derecho que el demandado
tenga.
Ejemplo: fundo de “A” y fundo de “B”. Supongamos que A empieza a transitar por el fundo de B
para ingresar al suyo, lo está turbando B atribuyéndose una servidumbre que no tiene. Otro:
puede ser que “A” tenga la servidumbre, y la tiene por un lado determinado, pero empieza a
pasar por otro lado. En este caso está haciendo uso, en exceso, de un derecho que tiene,
provocando la turbación. Se plantea negatoria para reducir al límite, el derecho que tenga “A”.

Plenitud
Acción Confesoria. En este caso la lesión va a ser la Turbación, si se quiere, pero en realidad va a
estar dada por la violación de los deberes del art 1932 (Servidumbres Reales + limites al
Dominio); pero me exige la titularidad de un derecho real que me otorgue los derechos
inherentes a la posesión regulados en el art 1932, lo que implica que el demandado tiene que
violar esta disposición, que también le compete.
Particularidad que tiene esta acción: se define por la titularidad que tenga el actor de esta acción.
Legitimados activos: titular de servidumbre o que sea titular de algún derecho inherente a la
posesión. ARTICULO 1932.-Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen
derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto.

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También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de
este Libro. ARTICULO 1973.-Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la
molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el
juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad
en el uso, el interés general y las exigencias de la producción (Cap 4, Titulo III).
Presupuestos que determina la acción: 1) Impedimento de ejercer la Servidumbre u Otros
derechos reales inherentes a la Posesión.
La Confesoria, efectivamente la va a interponer el titular de un derecho real, pero se va a poder
interponer esta acción, cuando se violen los derechos inherentes a la posesión que me dé el
derecho real que tengo.
Ejemplo: “A” es titular de un Derecho Real de Servidumbre, y va a ejercer la acción confesoria,
cuando se turbe el ejercicio del derecho inherente a la posesión, que otorga la servidumbre.
Otro: fundo de “A” y fundo de “B”, en este caso, “A” tiene una servidumbre de paso (titular de un
derecho real de servidumbre), derecho inherente a la servidumbre de paso (pasar). Cuando “B”
no deje pasar a “A”, este último podrá ejercer la acción confesoria.
Si uno es titular de un derecho real, que me otorga ciertas prerrogativas inherentes a la Posesión,
que me otorga ese derecho real; por ejemplo el Dominio, el cual me dice usted titular de derecho
real de Dominio tiene ciertas facultades y ciertos deberes, al igual que tenga otra persona titular
del derecho real de Dominio, hay una reciprocidad (Derechos y Deberes vs. Derechos y deberes).
Derechos que tengo yo, referentes a los limites al dominio, estos límites me dicen que no puedo
generar inmisiones que excedan la Normal Tolerancia (es un deber que se tiene); el vecino
también tendrá el mismo deber; si no lo respeta y me perjudica a mí, puedo pedir el cese de la
inmisión a través del encuadre jurídico de la acción confesoria.
 Cuando el actor sea titular de un derecho real, que le otorga ciertas facultades inherentes
a la posesión y el demandado las está violando, la acción que tiene es la confesoria,
porque él es titular de un derecho real, que le otorga ciertas facultades, inherentes a su
derecho que el otro debe respetar.
 Si se tiene un derecho real que se ejerce por la posesión, ese derecho real me va a dar los
derechos inherentes a la posesión. La posesión ya tiene un contenido de facultades, que
sería la del 1932, si se perjudica eso se ejerce la acción confesoria.

“Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles
cuyos titulares (no se habla de deudor, porque puede ser que este no haya dado nada en garantía)
han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.”
Acá se amplía una legitimación, al cual se le da al acreedor hipotecario; cuando quien sufre las
lesiones, es el titular del bien que a él le sirve de garantía, porque estas lesiones pueden disminuir
su garantía, y puede suceder que el titula, quien debería ejercer en principio la garantía, no lo
haga, y el acreedor se ve perjudicado por esa acción.

ARTICULO 2250.- Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u
obtener la indemnización sustitutiva del daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede

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reclamar el resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la indemnización
sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.

En una acción se puede pedir, la restitución del derecho, plenitud, libertad o existencia, o
demandar indemnización, si se pide una no se puede pedir la otra, peor puede suceder que pida
una y el complemento de la otra.

Ejemplo: desapoderamiento de una cosa inmueble, durante 6 meses el titular se vio privado de su
uso, se puede demandar el restablecimiento del derecho o la indemnización (abdicando el
derecho). Si este tiempo de privación genero algún daño, se pide la restitución del derecho y el
daño complementario.

Ejemplo del art 1962, 2do párrafo: Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un
tercero, los materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor
adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al
estado anterior a su costa (restitución del derecho), a menos que la diferencia de valor sea
importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su
derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño (se plantea la acción de daños). En
este caso, se configura la lesión del desapoderamiento, se plantea la acción reivindicatoria.

Esto generalmente se da cuando no se está seguro, de que una persona que está en un inmueble
de la propiedad de alguien, pudo usucapir o no, planteo daños.

Puede haber casos, en donde puedo pedir la restitución y el daño complementario únicamente.
Esta lógica, que varía en función de la estrategia del actor, puede darse en el esquema de
derechos reales con cotitulares.

ARTICULO 2251.- Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los
cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando la acción se dirige contra los
cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa.

Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la
cosa, (según la extensión de la lesión) o puede reducirse a la medida de su parte indivisa (me
usurpa un tercero el inmueble que tengo con B en un 50% y 50% de ambos, yo interpongo la acción
reivindicatoria para conservar mi 50%) Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material
del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa (si he logrado
reivindicar la cosa, todos los condóminos se benefician, en lo referente al restablecimiento del
derecho. Ahora si se pidió restablecimiento del derecho más daño complementario, de este último
solo se beneficia el que interpuso la acción).

La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de
defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o
perjudica sólo a los que han intervenido en el juicio (cuando hay cotitularidad y se pidió
restablecimiento del derecho e indemnización, si la sentencia es favorable, respecto de la

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restitución del derecho se benefician todos y con respecto de la indemnización, solo le corresponde
a quien la pidió, es decir quién inicio el juicio).

Ejemplo: soy condómino de un campo de 10 hectáreas con “B” y me han usurpado, mi extensión
de mi derecho es de 50%, si me desapoderaran de toda la cosa, aun cuando yo tenga el 50%
puedo ejercer la acción. Si “B” quiere intervertir su titulo y pasar de ser condómino a titulo de
dueño perfecto, puedo ejercer la acción pero solo hasta mí 50%.

ARTICULO 2249.- Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del
derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.

Para interponer la acción, se debe ser titular del derecho real, al momento de interponer dicha
acción, que debe subsistir al momento de la sentencia.

Los derechos reales se adquieren por el titulo y modo suficiente. Suele suceder que una persona
tenga el titulo pero no el modo suficiente.

Ejemplo: yo soy titular de un inmueble y le hago la transferencia por boleto de compraventa a “B”;
le transfiero la posesión. Pactamos que cuando me abone el 80% del precio, le entrego la escritura
pública, abonado el 79% del precio yo fallezco, mis herederos la desapoderan a ella,
desconociendo el boleto de compraventa que suscribí con “B”. En este caso, B no podría
interponer la acción porque no tiene el modo suficiente. ¿Qué pasa en este caso?

Hubo un plenario en 1958, Arcadini, este plenario trato de resolver la situación del comprador, a
los fines reivindicarlo cuando ha sido despojado. Se hace una interpretación, a los fines de darle
legitimación activa, para plantear la acción reivindicatoria, basándose en la forma de contrato de
cesión de derecho, que dice que si el cedente no hace reserva en lo que cede implícitamente cede
sus derechos y también estaría cediendo las acciones.

Para transferir el dominio al comprador, se necesita que se de el titulo y modo suficiente, puede
ser que se de uno y no el otro, por ejemplo, suscribí la escritura pública, pero no hice tradición,
cuando va a ocupar, se encuentra con que no hay posesión vacua. Aplicando el plenario, se
interpreto de que al momento de la transferencia por titulo suficiente, si bien todavía no se
transfirió el derecho, entonces este comprador tiene la acción reivindicatoria, porque se le
transfirieron las acciones (de manera implícita), entonces este comprador tiene la reivindicatoria,
ya se le transfirieron las acciones, aunque no se constituyo el derecho. Entonces para evitar, que
el comprador se subrogue a los derechos de su vendedor, se interpreta que este comprador tiene
la reivindicatoria, aun sin ser titular del derecho real.

Se la doctrina del plenario Arcadini recepta en el art 2256 Inc C).

ARTICULO 1616.-Derechos que pueden ser cedidos. Todo derecho puede ser cedido, excepto que lo
contrario resulte de la ley, de la convención que lo origina, o de la naturaleza del derecho.

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De la interpretación de este artículo se llego a la conclusión de que si cede un derecho, y no se
hace reserva, también se ceden las acciones. Porque si no resulta voluntad contraria, al momento
de la parte cedente, quiere decir que implícitamente se cede la acción. En síntesis, si el enajenante
no se reserva ninguna facultad o el ejercicio de alguna acción, el adquirente puede entablar la
acción, por más de que no sea titular del derecho real. Se aplicaría la doctrina Arcadini, por una
cesión implícita, aunque se puede aplicar también por una cesión explicita, en esta ultima el
enajenante expresamente transfiere las acciones.

Esta interpretación es la que le permite, al adquirente sin modo (suficiente) poder entablar la
acción real.

Acción reivindicatoria

ARTICULO 2252.- Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser

reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho.

Esto se encuadra en el esquema del Desapoderamiento.

Universalidad de hecho: no es necesario demandar por cada uno de los cuerpos, sino que
demandando por uno comprende al todo conjunto.

ARTICULO 2255.- Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o
tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante (inquilino, por ejemplo, tiene la
acción reivindicatoria).

El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si

individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero
la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.

 Ejemplo: si A me ha desapoderado (se convierte en poseedora) y da en locación (el

inmueble) a B, yo demando contra B, porque debo demandar contra quien ejerce una
relación de poder con la cosa, pero si B, me dice quien fue la que me desapodero (en este
caso A) dirigiría la demanda contra A. Si no individualiza al poseedor (A), entonces B
tendría que devolverme la cosa y pagarme las costas, se sigue el juicio contra ella, si se
logra sentencia favorable, los efectos de cosa juzgada recae sobre B. Pero no recae sobre
A, que podría plantearme una acción posesoria, por lo cual no podría oponer la cosa
juzgada, porque solo tiene efecto contra B no contra A (que es poseedor).

Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene
inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial.

Automotor: cosa no fungible, es decir, que no se puede reemplazar por otro. Porque tiene
elemento identificatorio, que es de cada automotor en particular.

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Art 1902: Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.

Para que se pueda evitar la reivindicación del automotor, debe confirmar los elementos de que se
requieren para la registración.

ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la

reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:

a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume

propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior,
independientemente de la fecha del título;

 En ese caso, la inscripción no sirve, ya que es declarativa. Se presume propietario quien

primero es puesto en posesión de la cosa, porque fue el primero que logro el titulo y
modo suficiente, es decir, que él es el dueño.
 Quien reivindica debe ser un titular de un derecho real, pero debe tenerlo de buena fe,
ignorando la obligación anterior.

b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la
demanda, aunque el demandado no presente título alguno;

 Esto es improcedente, porque si tengo un titulo con fecha posterior a la posesión del
demandado, nunca se pudo poseer la cosa. Por ende no se es dueño. Nunca se podrá
reivindicar, si tengo titulo, si previo a eso está la posesión del demandado.
Independientemente de que este demandado no presente título alguno.

c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante (conforme a un análisis de títulos y los propietarios anteriores) es anterior a la
posesión del demandado(independientemente de que el titulo del reivindicante particular sea de
fecha posterior, a la posesión del demandado) , se presume que este transmitente (Es decir, quien
transfirió el derecho al reivindicante, y por aplicación de la doctrina Arcadin, también las acciones,
ergo la acción reivindicatoria que se está planteando, era poseedor y transmitente de la heredad
que se reivindica. Por lo cual el adquirente con titulo pero sin modo podrá plantear la
reivindicación, debiendo arrimar las pruebas de los títulos antecedentes) era poseedor y
propietario de la heredad que se reivindica;

 Se aplica la doctrina Arcadini. Principio de tracto sucesivo.

 La regla es que si el titulo del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se
presume que él es propietario, porque me dirá que el demandado adquirió la posesión
después. Pero este reivindicante, va a tener que probar que cuando el adquirió, lo hizo
con titulo y modo suficiente.

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  Ejemplo: A es dueño de un inmueble, el cual lo transfiere a B (sin hacerle tradición de la
cosa), es decir le firma el titulo el 10/11 y el 11/11 lo usurpan. B va a tener que demostrar,
de que A era poseedor y propietario del inmueble. Es decir, B va a tener que probar que A;
al momento de que A adquirió el derecho era el poseedor, tenia titulo y modo suficiente.
Se hace un análisis de titulo, de la cuestión de fondo.
 Doctrina Arcadini: supongamos que yo soy el enajenante y sufro el desapoderamiento y en
fecha posterior le vendo a “B”, podrá valerse en Arcadini, para lograr la reivindicación,
pero va a tener que demostrar que “Yo” tenía titulo y modo suficiente. Es decir, “B” va a
tener que probar, que el titulo de la persona que le vendió (yo) es anterior al despojo y
cuando lo adquirió, quien se lo vendió (yo) tenía titulo y modo suficiente. Se debe probar
los antecedentes, hasta una fecha anterior al despojo. Para poder valerse en Arcadini, se
va a tener que probar, que quien le vendió la cosa, al momento de haberlo adquirido,
tenía titulo y modo suficiente; lo que justificaría la cesión de losas acciones. Va a tener que
presentar su titulo y el titulo por el cal adquirió, allí usando la interpretación de las reglas
de la cesión de derechos, va a decir, que quien lo transmitió y cuando se lo transmitió (la
cosa) por la escritura, tenia titulo y modo suficiente, por ende transfirió la acción, y allí se
soluciona la falta de modo y la falta de legitimación activa para pedir la reivindicación.

d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.

Si no se prueba de manera adecuada, el juez va a rechazar la acción reivindicatoria.

Criterio que diferencia estos 4 criterios: cuando se demanda, se debe adjuntar a la
demanda el titula (en sentido instrumental), debidamente inscripto. El demandado,
también puede, a los fines de defenderse, otro título. Entra a jugar las reglas de la
publicidad registral. Puede suceder que ambos títulos deriven de un antecesor común,
mismo enajenante.
Si se reivindica un objeto mueble no registrable, robado o perdido, de un poseedor de
buena fe, este no puede reclamarle al reivindicante el precio que pago, es decir pedir
reembolso, salvo que se haya vendido con otros objetos inmuebles en una venta pública o
en casa de objetos similares, por quien acostumbraba a venderlo (aplicación del 1895).
En todos los casos en que el reivindicante, tenga que reembolsar, tiene derecho a repetir
lo pagado contra el enajenante de mala fe.
“el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto” : si es poseedor y
adquirió de buena fe, a titulo oneroso, pero no termino de pagar todo el precio, el
reivindicante no tiene acciones contra el, amparándose en el art 1895, pero el saldo de
precio que este poseedor debe abonarle al enajenante de mala fe, se lo debe al
reivindicante.

ARTICULO 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto,
parte material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican
las normas del Capítulo 3 del Título II de este Libro (art 1932 al 1940). Si se trata de una cosa

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mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la rectificación del
asiento registral.

Si el poseedor es vencido en la reivindicación, no se va con las manos vacías, porque tiene derecho
a la compensación económica por las mejoras y valores introducidos en la cosa. El poseedor
vencido debe reivindicar, pero tiene derecho a que se le restituya todos los valores incorporados,
conforme al régimen de mejoras.