INFORME DE TASACION

PREDIO EL VERGEL

ALVARO ALEXIS VENEGAS MARIN

INGENIERO AGRONOMO
NOVIEMBRE DE 2003
 INTRODUCCION
El presente informe de Tasación fue solicitado por la Corporación
Nacional de Desarrollo Indígena CONADI por mandato de la comunidad
Juan Nahuelpi, comuna de Traiguén. Para ello se tuvo a la vista
fotocopia de la escritura de compraventa de la propiedad como también
certificado de avalúo fiscal con clasificación de uso de suelos, copia de
plano de subdivisión que dio origen al predio y certificado de hipotecas,
gravámenes, prohibiciones e interdicciones emitido por el Conservador
de Bienes Raíces, Comercio y Minas de las Comunas de Traiguén y
Lumaco.

El predio fue visitado el día Viernes 21 de Noviembre de 2003.

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I.- ANTECEDENTES GENERALES

1.1. Identificación del predio : El Vergel, lote 1 subdivisión Fundo

Miraflores

1.2. Ubicación : Novena región

Provincia de Malleco
Comuna de Traiguén

1.3. Acceso : Al predio se accede por la ruta

Galvarino - Traiguén por, camino de
asfalto en regular estado una vez
que se llega a Traiguén se toma
camino Traiguén - Los Sauces
avanzando aproximadamente 1
kilómetro hasta camino a la
reducción Indígena Malalhue (Mano
izquierda), por camino de ripio en
buen estado, avanzando por ésta
aproximadamente 1,5 kilómetros.

Otra alternativa para acceder al

predio es por camino Victoria -
Traiguén, realizando el mismo
trayecto antes mencionado.

1.4. ROL de Avalúo : 833-28

1.5. Avalúo Fiscal : $ 21.506.955, para el segundo

semestre de 2003

1.6. Superficie Predio a Tasar : Según escritura de compra y venta

a mi vista 129 hectáreas. Según el
certificado de Avalúo Fiscal la
superficie a tasar corresponde a
129,30 hectáreas del lote Nº1
producto de la subdivisión del Fundo
Miraflores. Para el presente informe
será utilizada la superficie

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 correspondiente a la superficie del
Servicio de Impuestos Internos.

II.- INSCRIPCION CONSERVADOR DE BIENES RAICES

2.1. Foja : 382 Vta.

2.2. Número : 414

2.3. Año : 1989

2.4. C.B.R. : Traiguén

2.5. Comuna : Traiguén

2.6. Derechos de Aguas : Según los antecedentes recogidos

(escrituras)el predio no cuenta con
derechos de aguas.

2.7. Hipotecas : Hipoteca a favor del Banco Estado,

Inscrita a Foja 20 vta. Nº32 del
Registro de Hipotecas del año 1990.

III.- IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO

3.1. Nombre o razón social : Clemente Segundo Fuentes Contreras

3.2. RUT : 2.135.543-k

3.3. Dirección : Pérez Nº567, Traiguén.

3.4. Fono : 95950272 - 99115075 (Recados)

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IV.- DESCRIPCION DEL PREDIO

4.1. Deslindes Especiales : Teniendo a la vista el plano de

loteo del Fundo Miraflores además
de la escritura de comprar y venta,
los deslindes de Predio El Vergel
son los siguientes:

NORTE: En mil cuatrocientos treinta

y cinco metros más o menos con
camino a Reducción indígena
Malalhue.

ORIENTE: En mil cuatrocientos

metros aproximadamente con lote
Nº 2 del plano

SUR: En trescientos cuarenta

metros aproximadamente con
sucesión Garrido, hoy propiedad de
Lorenzo Berthet

SUR PONIENTE: En mil seiscientos

setenta metros aproximadamente
con sucesión Garrido y Federico
Widmer, hoy con propiedad de Edith
Dattrwyler Reich

4.2. Superficie : La cabida del predio El Vergel

corresponde a 129 hectáreas
según escritura y 129,30 hectáreas
según Certificado de Avalúo Fiscal

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4.3. Uso Actual : El Predio El Vergel es utilizado en la
actualidad por cultivos tradicionales
tales como trigo, avena y triticale con
40, 15 y hectáreas respectivamente.
Además existe una superficie
aproximada a las 30 hectáreas de
pastos naturales.

A lo anterior se suma una superficie

de aproximadamente 20 hectárea
correspondiente a bosques de pino y
eucaliptus de una edad aproximada a
los 10 años los cuales se distribuyen
en forma de bosques y bosquete en
distintas partes del predio. No
presentan manejo de poda ni de
raleo además de no contar con plan
de manejo.

Existe además unas 5 hectáreas de

monte conformado por maiten, quila,
notro, laurel y avellano

4.4. Cierros : Por deslindes tiene 4.833 metros de

alambre de púas de 3 y 4 hebras
sobre postación en madera nativa,
todo en regular estado. Por
divisiones interiores le corresponden
unos 4.200 metros de alambre de
púas de 2 y 3 hebras en misma
postación anterior

4.5. Suelos : El Servicio de Impuestos Internos

clasifica los suelos de esta propiedad
como se indica a continuación:

Clase IV 127,60 hectáreas

Clase VII 1,70 hectáreas

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En visita al predio el suscrito pudo
observar que la descripción antes
señalada corresponde en líneas
generales a la realidad.

El predio se puede dividir en dos

sectores. El primero de ellos ocupa el
sector Norte del predio a orillas del
camino a reducción Malalhue, en él
se concentra mayoritariamente los
cultivos anuales y algo de pradera
son suelos de lomaje suave, buen
drenaje, textura franco arcillosa,
profundidad media efectiva de 0,8m.

El segundo sector ocupa unas 60

hectáreas, con pendientes mas
complejas que el anterior que van
entre 5 y 12%, buen drenaje, textura
franco arcillosa a arcillosa,
profundidad media, dedicado a
cultivos anuales (cereales) y
empastadas. Además, en este sector
están ubicados los bosques y
bosquetes

Los suelos derivan de cenizas

volcánicas antiguas (rojo arcillosos),
posee mas de un 50% de arcillas en
su perfil, bajos en materia orgánica lo
que provoca un déficit de nitrógeno
en los mismos, además presentan
problemas de fijación del fósforo en
el suelo. Topografía en lomaje suave,
con pendientes entre 2 y 8%,
algunos sectores presentan
problemas de inundación en periodo
de invierno.

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4.6. Clima : Posee un período hídrico crítico o
estación seca de entre 5 y 6 meses
La estación húmeda se caracteriza
por tener un exceso de humedad
entre los meses de mayo y
septiembre. El promedio de
precipitaciones anuales va de 800
1.200 mm con una concentración de
alrededor del 45% entre mayo y
agosto y de un 20% en los meses de
primavera. Temperatura máxima
media oscila entre los 25 y los 27ºC y
la mínima media es de 4ºC, con un
período libre de heladas de 31 días
(enero).

4.7. Plantaciones/Especies Existen algunas especies nativas

Forestales tales como Maiten, Quila, Pitra,
Notro, Laurel, entre otras que se
limitan a pequeños bosquetes y
deslindes.

Por otro lado, existen bosques de

Pino radiata y eucaliptus, en una
superficie aproximada a las 20
hectáreas, cuya edad es de 10 años
aproximadamente, sin plan de
manejo.

4.8. Frutales : La existencia de frutales se

restringe a la presencia de una
quinta de manzanos y cerezos en
una superficie de unos 2.500 metros
cuadrados, la cual no tiene ningún
manejo (Podas, sanidad, etc).

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4.9. Agua de Riego : Según la información recogida en
terreno, la dotación de agua de riego
no ha sido, hasta ahora, una limitante
para el manejo racional del predio.

La presencia de algunas vertientes,

así como de pozos norias asegura un
abastecimiento de agua para el
predio.

4.10. Instalaciones : El predio no esta dotado de energía

eléctrica

El agua se provee a través de la

existencia de 3 pozos norias, con una
profundidad media de 3 metros.

4.11. Obras Complementarias : El predio no cuenta con un obras

complementarias

4.12. Maquinaria : Según lo observado en terreno el

predio no posee maquinarias:

4.13. Animales : 80 animales, destinados a la

crianza.

4.14. Infraestructura del sector : Camino público de ripio en buen

estado con acceso permanente
durante todo el año. A 1.500 metros
camino Traiguén - Los Sauces, con
locomoción cada media hora en
ambos sentidos
En cuanto a servicios básicos, el
predio está ubicado a menos de 3
kilómetros de la ciudad de Traiguén
donde existen colegios, Liceos

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 Científico Humanistas y Técnicos
Profesionales, Hospital, Bancos y
demás servicios básicos.

V.- CARACTERISTICAS DE LAS CONSTRUCCION

5.1. Casa Inquilinos : Casa de ladrillos, cubierta de teja

piso de cemento con una superficie
aproximada de 70m2 antigüedad
estimada en 15 años, en buen
estado de conservación.

5.3. Galpón : Galpón de madera y ladrillos con

cubierta de teja, piso de tierra,
pilares y vigas de 3x3 y 3x3
respectivamente, sin revestimiento
interior. Todo en regular estado,
superficie aproximada de 65m2 su
uso actual es el de almacenaje de
avena y trigo y una parte es utilizado
como gallinero. Antigüedad estimada
en 10 años.
5.4. Galpón : Superficie de 1.000m2 cubierta de
zinc acanalado en regular estado,
revestimiento de ladrillo y madera
con tapas en bruto de 1x8 en regular
estado, piso de tierra, vigas y pilares
de 3x3 y 4x4 en regular estado. Su
uso es como sala de ordeña rústica.

5.5. Bodega : Superficie aproximada de 300m2,

piso de tierra, cubierta de zinc en
regular estado, sin forrado regular
estado, es utilizada para almacenar
insumos y maderas.

5.6. Cobertizo : Cobertizo de dos aguas de 80m2

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 cubierta de zinc acanalado, forrado
con planchas 5V en la parte trasera
utilizada para guardar fertilizantes.
Antigüedad estimada en tres años.

VI.- VALORIZACION

De acuerdo con la ubicación de la propiedad, sus suelos, estado y las

vías de acceso la propiedad la taso de la siguiente manera:

6.1. Terrenos de secano:

- 127,6 há Clase IV a $1.400.000 son $ 178.640.000

- 1,7 há Clase VII a $ 550.000 son $ 935.000

Subtotal Terrenos $ 179.575.000

6.2. Construcciones:

- Casa Inquilino $ 2.500.000

- Galpón $ 980.000
- Galpón $ 1.250.000
- Bodega $ 670.000
- Cobertizo $ 750.000

Subtotal Construcciones $ 6.150.000

6.3. Instalaciones:

Pozos $ 600.000

Subtotal Instalaciones $ 600.000

6.4. Cierros:

- Deslindes $1.725.381

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 - Divisiones Interiores $1.499.400

Subtotal Cierros $ 3.224.781

6.5. Plantaciones Forestales y Otras:

- 20 há pino y eucaliptus $3.200.000

- Otras especies $1.000.000

Subtotal Plantaciones $ 4.200.000

TOTAL TASACION $ 193.749.780

VII.- RESUMEN

- Terrenos $ 179.575.000
- Construcciones $ 6.150.000
- Instalaciones $ 600.000
- Cierros $ 3.224.781
- Plantaciones $ 4.200.000

TOTAL TASACION $ 193.749.780

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VIII.- INFORME DE SUSTENTABILIDAD

Dado el balance hídrico negativo en primavera y verano, sumado a

un bajo nivel de nitrógeno de estos suelos, las praderas tienen
características de estacionalidad en su producción lo que condiciona la
realización de una ganadería extensiva enfocada principalmente a la
crianza, condición en la cual el predio está dedicado en la actualidad.

Por otro lado, las características topográficas de sus suelos que

los hacen altamente susceptibles a la erosión, requieren de la utilización
de técnicas de laboreo que no produzcan pérdidas en su capa arable,
las cuales deben complementarse con una fuerte fertilización
nitrogenada.

La cercanía del predio a la ciudad de Traiguén (2,5 km), además

de la existencia de colegios y liceos como de todos los servicios básicos
a pocos minutos mejoran notablemente la infraestructura externa del
predio.

El predio mismo presenta un buen apotreramiento lo cual ha

contribuido a un trabajo racional en él. Lo cual permite de alguna
manera destinarlo a distintos cultivos tradicionales (trigo, avena, triticale,
etc.), como así mismo a la crianza de animales.

En resumen, su potencialidad debido a las características

edafoclimáticas del predio, son principalmente silvícola y ganadera, no
siendo recomendable los cultivos anuales por factores hídricos y
topográficos. Estos últimos, si son tomadas las precauciones adecuadas
pueden realizarse siembras de algunos cereales en ciertos potreros.

ALVARO ALEXIS VENEGAS MARIN

INGENIERO AGRONOMO
PERITO TASADOR

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INFORME DE TASACION

FUNDO PICUTA
(LOTE A)

ALVARO ALEXIS VENEGAS MARIN

INGENIERO AGRONOMO
DICIEMBRE DE 2001

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FOTOGRAFIAS

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1.- VISTA PARCIAL INSTALACIONES

2.- ENTRADA INSTALACIONES

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3.- BODEGAS

4.- VISTA PARCIAL DEL PREDIO

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5.- VISTA PARCIAL DEL PREDIO

6.- VISTA PARCIAL DEL PREDIO

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8.- VISTA PARCIAL DEL PREDIO

9.- VISTA PARCIAL DEL PREDIO

18
10.- VISTA PARCIAL DEL PREDIO

11.- VISTA PARCIAL DEL PREDIO

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ANEXOS

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ANEXO 1: Escritura de comprar y venta

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22
23
24
25
26
27
ANEXO 2: Certificado de Hipotecas, Gravamenes, Prohibiciones e
Interdicciones

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ANEXO 3: Certificado de Avalúo Fiscal

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ANEXO 4: Ortofoto del Predio

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31
32