En las transacciones de compraventa de inmuebles, la diligencia ordinaria mínima impone al

comprador el deber de verificar quién o quiénes detentan la posesión del mismo, en relación a
lo dispuesto en el artículo 912 del Código Civil, que indica que al poseedor de un bien se le reputa
propietario mientras no se demuestre lo contrario.

En estos términos se pronuncia la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, mediante la

Casación N.° 3187-2013-Cajamarca (El Peruano, 30 de junio de 2015). El caso resuelto se inició
con una demanda de nulidad del acto jurídico por el cual la recurrente adquirió la propiedad de
un predio, proceso al que, posteriormente, el juez acumuló de oficio en calidad de pretensión
accesoria que se resuelva la demanda de mejor derecho de propiedad pretendida por la
recurrente en contra de los que la demandaron, quienes ostentaban la posesión.

Frente a esta situación, el A quo resuelve infundada la pretensión principal (nulidad de acto
jurídico) y fundada la accesoria (mejor derecho de propiedad), pues considera que el objeto del
acto jurídico cuestionado suscrito entre la vendedora y la compradora -y actual recurrente- no
se encuentra al margen de la ley ni es contrario a derecho, pues ha sido la propietaria del bien
quien lo ha enajenado. En cuanto a la pretensión sobre mejor derecho de propiedad, resuelve
que ambas partes ostentan título de propiedad, y que los títulos de los demandados son de
fecha anterior al de la recurrente, sin embargo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 2016
del Código Civil, por el principio de prioridad en el tiempo que confiere el Registro, ésta última
ostenta un mejor derecho de propiedad sobre el área de terreno discutida.

Sin embargo, el Ad quem revierte la situación favorable a la recurrente, al declarar infundada la

demanda de mejor derecho de propiedad y fundada la de nulidad, dado que para la sala
resultaba evidente que vendedora y compradora (la recurrente) actuaron de mala fe, la cual no
solo se reduce a aquella que proviene del ámbito registral y que propiamente se sustenta en el
principio de publicidad, sino además en el ámbito fáctico o material, ya que de los hechos
probados antes valorados se aprecia que los demandantes de la nulidad de la compraventa
detentaban la posesión.

En este contexto, la recurrente alega ante la Corte Suprema la infracción normativa de los
dispositivos referentes a la propiedad y publicidad registral (artículos 923, 949, 2012, 2014, 2016
y 2022 del Código Civil) por parte del Ad quem, al establecer que ella y la vendedora nunca
tuvieron la diligencia o urgencia de inscribir su derecho.

El supremo colegiado acoge el caso y lo analiza en los siguientes términos:

“Que, en el sentido descrito precedentemente se aprecia que la Sala Superior ha privilegiado la

posesión de José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio [los demandados] al
contar éstos con título de propiedad por encima de los principios registrales invocados por la
demandada Converción Agustina Contreras Luis, dado que esta última con un mínimo de
diligencia hubiera podido constatar que el bien que pretendía adquirir estaba siendo poseído
por terceros con título de propietarios, por lo tanto, los principios registrales invocados, así
como el derecho de propiedad del artículo 923 del Código Civil”. (El resaltado es nuestro)

Así, para la Corte Suprema la recurrente, debió mostrar la diligencia ordinaria mínima
verificando quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo dispuesto
en el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se
demuestre lo contrario, dada “la importancia que supone la compraventa de un bien inmueble
y estando a los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios”. En
consecuencia, resuelve declarando INFUNDADO el recurso.