Promessa de fato de terceiro (artigos 439 e 440 do CC)

1 – Conceito: a promessa de fato de terceiro é o negócio jurídico em que a prestação

assumida não será exigida do estipulante, mas sim de terceiro, estranho à relação
obrigacional. Em outras palavras, A faz um contrato com B por um serviço a ser realizado
por C. È regulada pelos artigos 439 e 440 do Código Civil.

2 – Partes: assim como na promessa em favor de terceiro, na promessa de fato existem três
partes:
a) Promitente: será a pessoa que se obrigará a convencer o terceiro a realizar o serviço.
b) Terceiro: será a pessoa que vai fazer o serviço combinado em contrato.
c) Beneficiário: é a pessoa que vai ser beneficiada com o serviço.

3 – Exceção ao principio da relatividade dos efeitos do contrato:

4 – Consequências: os artigos 439 e 440 do Código Civil ditam as consequências que serão
observadas caso o contrato não seja cumprido, a ver:
· Se o terceiro se recusar a fazer o serviço: o promitente responderá pelas perdas e
danos.
· Se o terceiro se obrigar a cumprir a prestação, mas não o fizer: o promitente não se
responsabiliza, passando a mesma ao terceiro.

5 – Exceção em relação ao cônjuge (artigo 439, § único): se o terceiro for cônjuge do

promitente e o ato depender de sua anuência e, pelo regime de comunhão de bens, a
indenização venha a recair sobre seus bens, não haverá qualquer responsabilidade por parte
do promitente. A anuência por parte da esposa é chamada de outorga oxoria, enquanto a
anuência por parte do marido é chamada de outorga marital.

Vícios redibitórios

Antes de adentrar a questão, é necessário deixar claro que existem dois sistemas sobre
essa matéria: o sistema do Código Civil e o do Código de Defesa do Consumidor. Cada
um deve ser analisado de forma separada.

Vícios redibitórios, sob a vista do Código Civil

1 – Conceito: Vícios ocultos que tornam a coisa imprestável ou diminuem seu valor, sempre
aplicável em contratos comutativos (onerosos).

Importante ressaltar que o Código Civil regula apenas as relações de compra e venda
entre particulares, se a relação for entre um particular e um fornecedor, será regido pelo
CDC.

2 – Requisitos: Para se configurar vício redibitório, deve-se observar os seguintes requisitos:

1) O defeito deve ser oculto, considerando-se tal o defeito que uma pessoa
medianamente dotada não possa perceber em um exame superficial.
2) Deverá ser desconhecido do adquirente.
3) Somente se leva em conta o defeito já existente ao tempo da aquisição e que
perdure até o momento da reclamação.
4) O defeito deve inutilizar a coisa ou diminuir seu valor, ou seja, um defeito muito
pequeno não deve ser considerado, salvo nas condições acima citadas.

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5) O contrato precisa ser comutativo (oneroso). Podendo ser aplicado nos contratos de
doação com encargo.

2 – Consequências: desde que se configurem as condições de sua ocorrência, o alienante

responde pelos vícios redibitórios, ainda que também os ignorasse. De acordo com o Código
Civil, são duas as consequências dos vícios redibitórios, que fica a critério do comprador
escolher:
· Devolução do bem com restituição do valor;
· Abatimento do preço.

Se o alienante tinha ciência do vício oculto, além de ter que aceitar uma das
consequências acima, responderá também por perdas e danos.

Se o vício recair sobre bens perecíveis, o alienante tem obrigação de restituir (mesmo
não sendo possível a devolução do bem).

3 – Ações cabíveis (edilícias): são duas as ações cabíveis no caso de vícios redibitórios.
· Ação redibitória: o adquirente pode enjeitar a coisa, resolvendo o contrato por meio de
ação redibitória. Nesse caso, o negócio será desfeito e o adquirente receberá o valor de volta.
· Ação quanti minoris ou estimatória: o adquirente pleiteia o abatimento no preço,
ficando com a coisa.

4 – Prazos decadenciais: existe um prazo para se ajuizar as ações acima, que será contado
a partir da tradição do bem, o Código Civil os numerou da seguinte forma:
· Para bens móveis, o prazo é de 30 dias.
· Para bens imóveis, o prazo será de um ano.
· Em ambos os casos, o prazo será diminuído pela metade se o adquirente já estiver com
a posse do bem.
Existem, ainda, exceções jurisprudenciais para dois casos específicos.
· Máquinas para experimentação: o prazo começará a contar a partir do último ajuste
feito no aparelho.
· Animais: o prazo será de 180 dias a partir da manifestação da doença. Isso,
obviamente, se ficar comprovado que o adquirente comprou o animal com a doença, se for
comprovado que o animal ficou doente após a compra, não pode se falar em ação redibitória.

O prazo para se aumentar o limite de prazo decadencial (para ajuizar ação, a partir do
conhecimento do vício) é de 30 dias.

Todas as cláusulas exoneratórias são nulas de pleno direito.

Vícios redibitórios, sob a vista do Código de Defesa do Consumidor

1 – Conceito: sob a ótica do CDC, vício redibitório é o defeito oculto, aparente ou de fácil
constatação, que tornam a coisa imprestável ou diminuem seu valor.

Deve-se observar que a visão do CDC é mais abrangente. Pois, no Código Civil, o
vício precisa ser oculto. Já no CDC, basta que seja aparente ou de fácil constatação.

Os requisitos são os mesmo do Código Civil, salvo o caso do defeito citado acima (que
não precisa ser oculto).

2 – Consequências: ao contrário do Código Civil, o CDC cita três consequências para os

vícios redibitórios.
· Devolução da coisa com restituição do valor;

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· Abatimento do preço;
· Troca por outro bem de mesma espécie.

3 – Prazos decadenciais (artigo 26): o Código de Defesa do Consumidor também é diferente

quanto à consideração da coisa. Considera os bens como duráveis e não duráveis. Assim
como no Código Civil, o CDC também considera a tradição da coisa como o inicio para a
contagem do prazo.
· Para bens duráveis, o prazo é de 90 dias.
· Para bens não duráveis, o prazo é de 30 dias.
· O prazo pode ser alterado para, no máximo, 180 dias ou para, no mínimo, 7 dias. Em
ambos os casos, o consumidor deve ser avisado com antecedência da alteração.

Evicção

1 – Conceito: Evicção é a perda da coisa, em virtude de sentença judicial, por quem a possuía
como sua, em favor de terceiro, detentor de direito anterior sobre ela. Para fica mais fácil a
visualização, eis um exemplo: a venda de um automóvel feita entre André e Bruno, sendo
que posteriormente se verifica que, na verdade, o automóvel pertencia a Carlos. Bruno pode
sofrer evicção e ser obrigado por sentença judicial a restituir o automóvel para Carlos. Bruno
tem direito a indenização, por André, pelo prejuízo sofrido com a evicção.

A evicção é aplicável tanto em contratos onerosos quanto em contrato gratuitos com

encargo.

2 – Partes: A evicção possui três partes.

· Alienante: é a pessoa que vendeu a coisa.
· Evicto: é o adquirente do bem em evicção.
· Evictor: terceiro que reivindica o bem.

3 – Efeitos: Os efeitos da evicção são óbvios. O evicto terá direito de regresso contra o
alienante, desde que o contrato entre eles tenha sido oneroso (que poderá exigir, além do valor
pago, perdas e danos causados pela evicção). Para que tal direito se efetive, é necessária a
boa fé do evicto. Caso fique comprovado que o evicto também agiu de má fé, este terá direito
apenas a exigir o preço que pagou, não sendo possível pedir os prejuízos da evicção.
Apesar da cláusula expressa de exclusão de garantia, o evicto tem o direito de recobrar
o valor pago pela coisa evicta, se não souber ou não assumiu o risco pela evicção.

O preço a ser pago deve ser o do valor integral da coisa na evicção total ou, se parcial,
proporcional ao prejuízo sofrido.

4 – Requisitos:
· Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa.
· Onerosidade da aquisição. A evicção, como já se afirmou, ocorrerá nos contratos
onerosos, encontrando-se fora da proteção contra os efeitos da evicção todos os contratos
gratuitos de posse e propriedade de bens.
· Ignorância, pelo adquirente, da litiosidade da coisa (artigo 457).
· Anterioridade do direito do evictor. O alienante só responde pela perda decorrente de
causa já existente ao tempo da alienação. Se lhe é posterior, nenhuma responsabilidade lhe
caberá.
· Denunciação da lide do alienante (artigo 456). Somente após a ação do terceiro
contra o adquirente é que este poderá agir contra aquele.
· Sentença judicial, pois só assim estabelece-se a certeza sobre o domínio.

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Contrato Preliminar

1 – Conceito. Entende-se como contrato preliminar aquele contrato que fará as partes se
comprometerem a celebrar mais tarde outro contrato, denominado contrato principal ou
definitivo.

Muito comum nos contratos de compra e venda de imóveis (onde recebe o nome de
promessa de compra e venda). Somente após o pagamento integral do preço é que o
contrato definitivo se dará, com a assinatura da escritura.

2 – Objeto. O objeto do contrato preliminar é criar uma obrigação de, no futuro, contratar.

3 – Requisitos. Os contratos preliminares têm três requisitos:

· Objetivo: O objeto precisa ser lícito, possível e determinável.
· Subjetivo: É necessário ser firmado entre sujeitos capazes. Porém não é a capacidade
comum. Só podem firmar contratos preliminares aqueles que possuem discernimento para
alienar seus bens.
· Formal: Artigo 462, CC. O contrato precisa ter forma presente e não defesa em lei. O
contrato preliminar não precisa de forma especifica.

O parágrafo único do artigo 463 diz que o registro é exigível apenas para produzir efeitos
para terceiros, pois entre as partes o pré-contrato é válido e obrigatório independente de
registro.

4 – Consequências. A consequência dos contratos preliminares é, obviamente, o cumprimento

do contrato definitivo.

Salvo cláusula de arrependimento (que pode ser incluída), pode o contratante exigir a
celebração do contrato.

Pelo artigo 464, o juiz poderá suprir a vontade, conferindo caráter definitivo ao contrato
preliminar, caso a parte não queira cumprir o contrato.

Artigo 465: Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra
parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.

Contratos Aleatórios

1 – Conceito. Contratos aleatórios são aqueles que as partes não sabem, com certeza, o
tamanho das obrigações que terão que suprir. Portanto, o contrato aleatório se opõe ao
contrato comutativo. Nosso Código Civil possui uma seção sobre os contratos aleatórios, nos
artigos 458 a 461.

2 – Aleatoriedade incidente: São contratos que são comutativos por natureza, mas que as
partes incluem cláusulas de aleatoriedade.

3 – Espécies de compra e venda aleatórias. Existem três tipos:

1) Venda de coisa futura quanto à existência (emptio spei): é a compra de uma
esperança, quando o comprador assume o risco da existência da coisa. Exemplo: pago

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duzentos reais a um pescador pelo que ele trouxer no barco ao final do dia; a depender da
quantidade de peixe capturado, o comprador ou o pescador sairá ganhando, mas mesmo que
não venha nada, o preço continua devido, de acordo com o artigo 458 do CC.
2) Venda de coisa futura quanto à quantidade (emptio rei speratae): aqui o risco é
na quantidade, então se não vier nada, ou se nada for produzido, o preço não será devido
(artigo 459).
3) Venda de coisa exposta a risco: no artigo 460 a aleatoriedade decorre não de coisas
futuras, mas de coisas existentes, contudo expostas a risco. Por causa desse risco, o
comprador irá obter um preço menor, mas se a coisa perecer antes da entrega, o preço assim
mesmo será devido.

Percebam que o risco faz parte do contrato aleatório, sujeitando-se as partes a pagar
sem nada receber, ou a receber sem nada pagar.

Extinção dos contratos

1 – Conceito: Como o próprio titulo diz, extinção é o fim do contrato. Os contratos se

extinguem de diferentes formas. De acordo com a doutrina o contrato se extingue de forma
natural ou de forma não natural.

2 – Extinção natural: É dividida em duas partes.

· Cumprimento do contrato: meio normal de extinção dos contratos. Todas as partes
cumprem com o que foi por elas combinado. Uma vez cumprido, o contrato se extingue
naturalmente.
· Condição/Termo: O implemento da condição resolutiva é uma das formas naturais de
extinção dos contratos. Exemplo: André empresta para Bruno o seu carro até que este se case.
Assim que contrair núpcias, Bruno devolve o carro e o contrato se extingue. Com o advento do
termo final combinado entre as partes (nos casos de contrato por prazo determinado), o contato
também se extingue.

3 – Extinção não natural: as causas não naturais de extinção dos contratos dividem-se
em causas anteriores ou conteporâneas (que são anteriores ou concomitantes à assinatura
do contrato) e causas posteriores (que são, obviamente, posteriores à assinatura contratual).
1) Causas Anteriores: Existem quatro formas de extinção contratual relacionadas às
causas anteriores:
· Nulidade: Qualquer hipótese de nulidade contratual dará fim ao contrato. Exemplo:
contrato gerado por absolutamente incapaz.
· Cláusula resolutiva: O contrato pode conter cláusula que preveja a resolução por
inadimplemento, o que é chamada de cláusula resolutiva. A cláusula resolutiva será sempre
expressa.
· Redibição: O contrato será extinto se houver algum vício redibitório.
· Direito ao arrependimento: A parte pode, antes da vigência, se arrepender do contrato,
causando sua extinção. O direito ao arrependimento deve estar expresso no contrato.
2) Causas posteriores: Existem seis formas.
· Resilição: O contrato será extinto por resilição quando uma das partes se manifesta
para tal.
· Distrato: O contrato será extinto quando as duas partes se manifestam para tal.
· Resolução: Sempre que há um pedido judicial de extinção do contrato, causada por
um descumprimento contratual. Para isso, é necessária a comprovação do inadimplemento.
· Rescisão: É o desfazimento do contrato por qualquer alegação de vício.
· Morte: Por motivos óbvios.

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· Caso fortuito ou força maior: Como caso fortuito, entende-se como um acontecimento
imprevisto para ambas as partes. Força maior seria a força da natureza, que de alguma forma
impossibilitou o cumprimento do contrato.

Contratos em Espécie

Contrato de compra e venda

1 – Conceito: Contrato de compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se
compromete a transferir a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, mediante pagamento de
um preço (que deve ser previamente acordado).

2 – Sujeitos: Os sujeitos da compra e venda são o vendedor (que se obriga à transferência do

domínio) e o comprador (que se obriga ao pagamento do preço).

3 – Elementos essenciais: Da leitura do artigo 482 do Código Civil, é possível extrair os

elementos essenciais específicos da compra e venda, que são:
· Consentimento: ao firmarem as partes seu consentimento a respeito do preço e da
coisa a ser vendida, o contrato estará formado, independentemente de forma previamente
estabelecida em lei. Para a validade do contrato, é indispensável o consentimento.
· Preço: deverá ser fixado pelas partes, segundo a autonomia de vontades. É regulado
pelos artigos 485 a 489 do Código Civil.
· Bem (ou coisa): o objeto da compra e venda deve ser coisa passível de circulação no
comercio jurídico. Obviamente, o objeto deve ser de propriedade do vendedor, sob pena de o
negócio ser nulo.

Observação: para compra e venda de imóveis acima de 30 salários mínimos (R$

18.660,00, em valores atuais), deve-se acrescentar o registro público para que o ato
tenha validade.

4 – Despesas do contrato: No caso dos imóveis, as despesas com o registro e a escritura

ficam, em regra, com o comprador. Havendo despesas com a tradição do bem, esta ficará a
cargo do vendedor. É regulado pelo artigo 490 do Código Civil.

5 – Responsabilidade civil pelos riscos da coisa: Regulado pelo Artigo 492 e seus dois
parágrafos, que dizem:
Artigo 492: Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os
do preço por conta do comprador.
§ 1o: Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que
comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido
postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2o: Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em
mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

6 – Questões especiais referentes à compra e venda

6.1 – Venda à descendente: de acordo com o artigo 496, o contrato de compra e venda para
descendente somente será válido se houver consentimento dos outros descendentes (se
houver, obviamente). Exemplo: José tem dois filhos, Marcos e Rosana, e deseja vender sua

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casa para Marcos. Esse contrato só será válido se Rosana concordar com a venda, uma vez
que ela tem direito à metade da propriedade, no caso de falecimento do pai.
· Prazo de prescrição: De acordo com a súmula 494 do STF, “a ação de anular a venda
de ascendente a descendente sem consentimento dos demais, prescreve em 20 anos,
contados da data do ato”.

6.2 – Venda de condomínio de coisa indivisa: Por definição, condomínio traduz a

coexistência de vários proprietários que detêm direito real sobre a mesma coisa, que não pode
ser dividida. Nesse caso, o condômino que deseja vender a sua parte deve,
primeiramente, dar preferência de compra para o outro condômino (ou condôminos, se
for o caso). Somente com a recusa desse, o vendedor poderá vender o bem para outra
pessoa. Exemplo: João e Carlos possuem, conjuntamente, um bem indivisível. Se João quiser
vender sua parte desse bem, deve anunciar a Carlos sua intenção e deve dar a preferência de
venda para esse. João Só poderá vender sua parte com a recusa de Carlos em comprá-lo.
Observação: No caso do exemplo acima, se João não avisar a Carlos que vai vender sua
parte e vende para outra pessoa, Carlos poderá depositar o valor correspondente e ficar
com o bem em sua totalidade, anulando a venda que João fez com o terceiro.

6.3 – Venda entre cônjuges e companheiros: Nada impede que um dos cônjuges aliene ao
outro bem próprio. O artigo 499 diz que “é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação
a bens excluídos da comunhão”. Essa regra também vale para companheiros, por isonomia
constitucional.

6.4 – Venda “ad corpus” e venda “ad mensuram”:

· Venda “ad corpus”: Trata-se de expressão em latim que significa "por inteiro", "assim
como está". Tal expressão é utilizada, por exemplo, na venda de um imóvel quando o preço
recai sobre ele como um todo, e não apenas em relação à sua metragem.
· Venda “ad mensuram”: A venda será ad mensuram (por medida certa) quando a
estipulação do preço for condicionada à especificação das dimensões da área do imóvel.
Diferente disto, dá ao comprador direito à complementação da área, ao abatimento do preço
ou, até mesmo, à resolução do contrato.

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