A PROPÓSITO DEL IX PLENO CASATORIO CIVIL

Acabo de comprar un
inmueble: ¿hasta cuando
puede exigirle a mi vendedor
me firme la escritura pública?
El autor critica el plazo de prescripción de 10 años para exigir la firma de la
escritura pública y explica las razones por las que este derecho debería ser
imprescriptible en el caso de compradores. Así, afirma que el plazo actual
solo perjudica arbitrariamente a los propietarios, impidiéndoles formalizar su
derecho e incorporarlo formalmente a su patrimonio.

Diez años. Ese es el plazo que, de acuerdo al artículo 2001 inciso 1 del Código
Civil (CC), tiene el comprador para exigirle a su vendedor la firma de la escritura
pública (EP).

Hace algunas semanas participé en un evento sobre el Noveno Pleno Casatorio,

en el que sustenté la necesidad de que este derecho a la EP, tratándose de
compradores, fuese imprescriptible1. Para sustentar ello puse el siguiente ejemplo:
A es propietario registral de un predio y se lo vende mediante documento privado a
B. Dado que el contrato no ha sido elevado a EP el mismo no logra inscribirse en
el registro, con lo cual A sigue figurando como propietario, pese a que ya no lo es.
Al cabo de 15 años A fallece y el predio pasa a estar inscrito a nombre de sus 3
hijos (los “Herederos”), aun cuando en realidad el propietario es B. B decide
formalizar su situación así que solicita a los Herederos le otorguen la EP de su
compraventa, para así poder inscribir el inmueble a su favor.

Los Herederos se niegan a hacerlo, y ante la amenaza de B de iniciar un proceso

judicial de otorgamiento de EP aquellos mantienen la calma: saben que el plazo
para interponer la demanda ya venció, pues han transcurrido más de 10 años. Si la
demanda llega a ser interpuesta, los Herederos deducirán la excepción de
prescripción y aquélla será desestimada.

¿Cuáles son los riesgos que corre “B” al mantenerse los Herederos como
propietarios registrales? En mi exposición, señalé que el riesgo es que esos
Herederos, valiéndose de la apariencia que les otorga el registro, se muestren
como verdaderos propietarios frente a un eventual interesado (llamémoslo C) y
terminen transfiriéndole el bien. Y este comprador, por haber inscrito primero el
bien a su favor (y salvo que alguien pueda probar que sabía que los Herederos no
eran realmente los propietarios) terminaría protegido frente a la eventual demanda
de mejor derecho de propiedad que interponga B.

Algunas voces de protesta se alzaron contra el ejemplo que acabo de poner: “No
es posible que los Herederos vendan el bien, pues éste no les pertenecía dado
que su padre (A) se lo había vendido previamente a B”. “El Registro es declarativo,
no constitutivo, así que el hecho que los herederos sigan figurando en el registro
como propietarios no significa que realmente lo sean, por lo tanto no podían
transferirle el bien a C”. “Si A ya había vendido el inmueble entonces éste salió de
su patrimonio, por lo que a su fallecimiento dicho bien no fue transferido mediante
sucesión a los Herederos, y siendo así estos no podían vendérselo a C”

Estos comentarios me llevan a pensar que muchos no entienden qué rol cumple el
Registro respecto de aquellos contratos de compraventa otorgados por personas
que no son los verdaderos dueños. El ejemplo que puse no buscaba desconocer
que, en efecto, el registro es simplemente declarativo. Estoy de acuerdo con que
los Herederos, formalmente, nada podían transferir pues el bien ya había sido
previamente vendido a favor de B, pero esta afirmación se mantiene como cierta
sólo en tanto los Herederos no dispongan del bien a favor de un tercero.

Me explico: imaginemos que los Herederos nunca vendieron el bien a C y más

bien pretenden retomar el control del predio (que viene siendo poseído por B), por
lo que interponen una demanda de reivindicación contra B. Sin duda alguna el
proceso lo ganará B: él es realmente el propietario y los Herederos no podrán
ampararse en que ellos tienen el bien inscrito a su favor. Cuando la controversia se
mantiene en un nivel inter partes (entre vendedor y comprador), la realidad vence
al registro, y está bien que así sea.

De igual forma, imaginemos que los Herederos logran desalojar extrajudicialmente

a B y éste pretende recuperar lo que le pertenece. ¿Podrá B iniciar un proceso de
reivindicación contra los Herederos? Sin duda alguna. B puede acreditar su
propiedad con el contrato celebrado con A, y el hecho de que el mismo no se haya
inscrito no le resta valor. La conclusión es la misma que en el caso anterior:
mientras la controversia se mantenga en un nivel inter partes, la realidad supera al
registro.

Pero todo cambia cuando los titulares registrales (Herederos) disponen del bien,
pues la controversia sale del plano original - donde hay alguien que sabe que
vendió y a pesar que mantiene la inscripción registral a su favor sabe que ésta no
representa nada –, y aparecen terceros (C) cuyos intereses deben ser tomados en
cuenta, pues aquellos, a diferencia de quien les vendió el bien (Herederos), no
necesariamente saben que el registro publicita una mentira. ¿Quién debe
prevalecer? ¿B, que adquirió de quien realmente era el propietario, o C, que si bien
no le compró al real propietario se guió de la información que publicitaba el
registro? ¿Debe ganar quien compra del verdadero propietario y no inscribe, con lo
cual permite que el registro publicite una mentira, o aquel que no le compró al
verdadero propietario pero creyó que sí lo hacía, pues se dejó llevar por esa
mentira que el anterior comprador (B) contribuyó a crear?

El sistema jurídico peruano ha ponderado ambos intereses y – me parece que de

forma acertada – ha decidido proteger al segundo comprador (art. 2022 CC)
siempre que este haya actuado de buena fe2.

Es por eso que, aun cuando el registro es declarativo, aun cuando los Herederos
ya no son los verdaderos propietarios, aun cuando formalmente nadie puede
vender lo que no es suyo, el sistema jurídico hace prevalecer la adquisición de C.
Es así como está regulado en nuestro sistema jurídico y mientras ello no cambie
debemos entender que la inscripción de un contrato sanea (corrige, cura, redime)
los problemas que éste trae por haber sido otorgado por alguien que no tenía la
legitimidad para hacerlo (por ejemplo, cuando alguien – como los Herederos -
vende lo que no le pertenece).

Entonces, queda del todo claro que B (el verdadero propietario) sí corre un riesgo
cuando el registro publicita como propietario a quien no lo es: si el bien llega a ser
transferido a un tercero que inscribe su adquisición con buena fe (será B quien
deberá demostrar que el tercero sabía que el registro publicitaba una mentira, lo
cual en la mayoría de los casos es complicado), entonces B habrá perdido el bien
para siempre (sin perjuicio de su derecho de exigir un resarcimiento a los
Herederos).

Y es aquí precisamente donde adquiere relevancia el derecho de B de obtener su

EP, independientemente del tiempo transcurrido, para poder inscribir su
adquisición y evitar así que aparezca el tercero comprador de buena fe. ¿Por qué
prohibirle a B obtener su EP luego de 11 años? ¿Por qué limitar su derecho de
acceder al Registro durante los primeros 10 años?

Sin duda alguna los plazos prescriptorios tienen un sentido: si se trata de una
deuda dineraria nadie puede estar obligado a honrarla por toda la vida. Diez años
es más que suficiente para que el acreedor exija el pago. Pero ello no ocurre con
el otorgamiento de la EP, porque el vendedor (o sus herederos) sólo tienen que
firmar un documento para formalizar aquello que ya se produjo: la transferencia de
propiedad a favor del comprador.
Es más, ni siquiera tendrían que firmarla, porque si son demandados y
simplemente no se presentan al proceso, el juez firma por ellos la EP a favor del
demandante. Por ello, la imprescriptibilidad del derecho a la EP (que es algo por lo
que abogo) únicamente le otorga al comprador la posibilidad de demandar la firma
de su EP en cualquier momento sin correr el riesgo de que su vendedor le oponga
una excepción de prescripción.

Entonces, el plazo prescriptorio de 10 años para exigir la EP no sólo perjudica

arbitrariamente a los propietarios, impidiéndoles formalizar su derecho e
incorporarlo formalmente a su patrimonio (sólo una vez que lo tengan inscrito a su
favor podrán darlo en hipoteca, por ejemplo), sino que no tutela ningún interés que
realmente deba ser protegido. ¿Le parece que esas no son razones suficientes
para cambiar el CC y consagrar la imprescriptibilidad del derecho a la EP?
Entonces le doy una tercera: ¿Quiénes son los grandes beneficiados con el hecho
de que el propietario real no pueda inscribir el derecho a su nombre? Aquellos que,
habiéndoselo vendido, mantienen la titularidad registral a su favor, lo cual les
otorga la apariencia de propietarios y les permite engañar a terceros interesados
en adquirir el bien. Es decir, el plazo prescriptorio de 10 años no es inocuo, sino
realmente contraproducente: impide a los propietarios formalizar lo que les
pertenece, los expone a que lo terminen perdiendo en manos de un tercero
adquirente de buena fe e incentiva a personas inescrupulosas a volver a disponer
de aquello que ya vendieron previamente.

Luego de esto, ¿se puede defender de manera razonada que el derecho a la

escritura pública prescriba a los 10 años?

(*) Alan Pasco Arauco es abogado asociado de Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU

& Uría.

1 Miexposición completa puede verse en los siguientes enlaces:

https://www.youtube.com/watch?v=ycj-DQyTxNY
https://www.youtube.com/watch?v=HgevLjLI310
https://www.youtube.com/watch?v=iTZR9VHfdtk

2 Escierto que el art. 2022 CC no menciona a la buena fe como un requisito que

deba cumplir el segundo comprador al momento de su inscripción, sin embargo, de
una interpretación sistemática del resto de normas del CC se desprende la
necesidad de que aquélla esté presente.