Registro Núm.

40588; Novena Época; Primera Sala; Semanario Judicial de la Federación y su

Gaceta

Tomo XXXIII, Abril de 2011.

ACCIÓN DE USUCAPIÓN EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR

(TITULAR REGISTRAL). SU PROCEDENCIA.

Voto particular que formula el Ministro José Ramón Cossío Díaz en la contradicción de tesis
236/2009, fallada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación el veintitrés de
junio de dos mil diez.

I. Introducción

El presente voto se emite porque no comparto la decisión adoptada por la mayoría de la Primera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis número
236/2009, suscitada entre los Tribunales Colegiados Cuarto y Quinto, ambos en Materia Civil del
Primer Circuito y Segundo en Materia Civil del Tercer Circuito. Según la resolución, el comprador
puede ejercer la acción de usucapión en contra de su vendedor, para el efecto de contar con un
documento susceptible de ser inscrito, que avale su derecho de propiedad y pueda ser oponible a
terceros, lo cual es una opción más para aquel que, además de contar con el contrato de
compraventa con las parcialidades cubiertas, cumple también con los requisitos de usucapión y, por
tanto, puede elegir entre esta acción y la acción pro forma.

Estoy de acuerdo con la determinación de que la contradicción existe, pero no con la solución que
se dio a la misma. Para exponer los motivos de mi disenso, por un lado, describiré las
consideraciones de cada uno de los tribunales contendientes y, por otro, las razones por las que no
comparto el criterio adoptado.

II. Posiciones contendientes

El Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo
243/2007 el catorce de junio de dos mil siete, determinó que no será procedente la acción de
usucapión que intenta en juicio el comprador, con el objeto de que al poseer el inmueble reclamado
con los requisitos y características reguladas en los artículos 1151 y 1152 del Código Civil para el
Distrito Federal, se le convierta en propietario, esto es, adquirente de tal derecho, cuando ya se le
transmitió la propiedad a través de contrato de compraventa, por sus legítimos propietarios; lo
anterior en virtud de que el propietario no puede prescribir contra sí mismo, es decir, no puede
adquirir la propiedad de un inmueble cuando ya la tiene, porque la usucapión es para el poseedor
que no tiene la propiedad.

Por su parte, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo
directo 7445/1997 el catorce de octubre de mil novecientos noventa y siete, determinó que quien
adquiere por compraventa la propiedad, al titular registral de un inmueble, si bien tiene la acción
personal contra su vendedor, por virtud del cual puede obtener el cumplimiento y la firma de la
escritura respectiva, también tiene a su alcance la acción real de prescripción cuando tenga un título
objetivamente válido y la posesión sea en carácter de dueño por haber emanado de un acto jurídico
que por su naturaleza es traslativo de propiedad, como es una compraventa. Lo anterior, porque la
posesión en concepto de propietario, para efectos de la prescripción adquisitiva, puede acreditarse
con el contrato de compraventa en abonos que celebró, sin que ello prejuzgue sobre el
acreditamiento o no de la calidad de propietario con la que se pretende ostentar que, en todo caso,
deberá analizarse para establecer si se justifica con los elementos de prueba aportados durante la
tramitación del juicio natural.

El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo directo
533/2009 el siete de diciembre de dos mil nueve, determinó que en una compraventa de inmuebles,
que no ha sido formalizada adecuadamente, se faculta al comprador para intentar la acción personal
de otorgamiento de escritura pública, pro forma, y no así la de prescripción positiva, usucapión, toda
vez que nadie puede prescribir contra sí mismo, y contra un bien que ya adquirió; estimar lo contrario
equivaldría a que una persona, no obstante ya ser propietaria de un bien inmueble, estaría facultada
para ejercer una acción que tiene por objeto primordial, la obtención o constitución de un derecho
con el que ya cuenta (derecho de propiedad). Además, la usucapión tiene como objetivo también, el
extinguir el derecho de quien es propietario, por lo que es evidente que, cuando quien la ejerce, es
el propio comprador en contra de su vendedor, dicho objetivo no puede ni debe materializarse en la
realidad jurídica, dado que el vínculo que une, en este caso al actor y al demandado (compraventa),
surtió efectos entre ellos desde el momento en que celebraron ese acuerdo de voluntades y, por
ende, el sujeto pasivo de dicha acción (usucapión), ya no tiene el atributo necesario para la
procedencia de la misma, al ya no ser el propietario del bien materia de la usucapión.

III. Razones medulares del fallo

1. La prescripción adquisitiva o usucapión, no tiene únicamente el efecto de adquirir la propiedad por

el transcurso del tiempo cumpliendo con los requisitos legales; sino que también tiene una función
reparadora por la que se pueden convalidar vicios o inconsecuencias como la falta de forma.

2. Ante la falta de forma en un contrato de compraventa, habitualmente se dan dos soluciones, por
un lado, ejercer la acción de otorgamiento y firma de escritura, denominada pro forma; y, por el otro,
la acción de prescripción adquisitiva o usucapión. Para ejercitar la acción pro forma, los sujetos
legitimados activamente son todos aquellos que celebren un contrato traslativo de dominio, y el actor
tiene que demostrar la existencia del contrato de compraventa y que las obligaciones a su cargo se
han cumplido en su totalidad, en términos de la jurisprudencia de esta Primera Sala, de rubro:
"ACCIÓN PRO FORMA. LA EXHIBICIÓN DEL PRECIO ADEUDADO ES UN REQUISITO DE
PROCEDENCIA DE ÉSTA."

3. Por su parte, la acción derivada de la usucapión tiene como finalidad obtener la declaración judicial
de que el actor ha adquirido la propiedad por usucapión, sentencia que constituye, a su vez, el título
de propiedad. Para ejercitar la acción de usucapión, la legitimación pasiva es más amplia que en la
acción pro forma, si bien en principio el demandado es el titular registral (porque se presume que es
el titular del derecho de propiedad), también puede demandarse al verdadero dueño, si el poseedor
sabe de antemano quién es. Para ejercitar la acción de usucapión, se podrá exhibir el contrato de
compraventa para acreditar que se posee en concepto de propietario, se tendrá también que
acreditar el pago del precio o que operó la prescripción negativa respecto de dicho pago y acreditar
que se cumple con los demás requisitos de la usucapión.

4. En el supuesto de una compraventa a plazos, o que en cualquier supuesto, esté pendiente de

cumplirse una obligación a cargo del comprador, no se dejará al vendedor en estado de indefensión,
pues el título del que deriva la propiedad resulta contingente, hasta en tanto suceda alguno de los
supuestos siguientes: o bien que se cumpla con las obligaciones pendientes, o bien opere el plazo
de la prescripción negativa, tanto de la deuda como de la acción rescisoria, supuesto en el cual el
título perdería esa calidad de contingente y se convertiría en un título cierto, con la cualidad también
de ser apto para la usucapión.
5. La pregunta planteada por los Colegiados contendientes (¿es posible que alguien pueda usucapir
contra sí mismo?) no resulta del todo correcta, por lo que esta Sala considera reformularla
cuestionándose: ¿Se puede usucapir un bien propio?, lo cual se debe responder de modo afirmativo,
pues en el caso el comprador no se está demandado a sí mismo, sino al titular registral, y lo que
desea no es adquirir la propiedad del inmueble (porque ya la tiene); sino que desea un título
inscribible que compruebe que es el titular del derecho real de propiedad.

6. Un título que transmite la propiedad no acarrea necesariamente, como consecuencia, el que no

se pueda ejercer la acción de usucapión en contra del vendedor, pues ésta no tiene por única
finalidad adquirir el dominio, toda vez que esta figura tiene otros efectos, como son el de reparar la
propiedad derivada de un acto viciado (por falta de forma). Mediante su efecto reparador, se obtiene
un título susceptible de ser inscrito que proviene de una causa diferente al acto viciado; esto es, la
propiedad vendrá derivada del cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley para que pueda
ejercerse la acción de usucapión, lo cual será declarado mediante una sentencia y, por ende, el
propietario estará en aptitud de inscribir esa sentencia, y con ello hacer su derecho oponible a
terceros conforme a los artículos 899 y 1157 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal,
respectivamente.

7. El hecho de permitir que el comprador ejerza la acción de usucapión en contra de su vendedor,

para el efecto de contar con un documento susceptible de ser inscrito que avale su derecho de
propiedad y pueda ser oponible a terceros, no se contrapone al ejercicio de la acción pro forma, pues
atendiendo a la legitimación y finalidad de ambas figuras, tanto el título que se obtiene mediante la
acción pro forma, como la sentencia que declara la usucapión, es un instrumento inscribible que
permitiría al comprador que puedan concurrir en su persona ambas legitimaciones para accionar de
la manera que más convenga a sus intereses y a la celeridad con la que se pueda obtener dicho
título, para que se inscriba y no permanezca más en el estado de inseguridad jurídica que genera la
falta de inscripción.

8. La posibilidad de que el comprador pueda usucapir en contra de su vendedor para obtener un

documento inscribible, es sólo una opción más para aquel que, además de contar con el contrato de
compraventa con las parcialidades cubiertas, cumple también con los requisitos de la usucapión y,
por tanto, puede elegir entre esta acción y la acción pro forma. El hecho de negarle a un sujeto que
cuenta con ambas legitimaciones activas, una vía para obtener un documento inscribible, no
permitiría que éste sea plenamente eficaz, aunado a que se estaría estableciendo un procedimiento
más lento, contrario a lo establecido en el segundo párrafo del artículo 17 constitucional.

IV. Razones que sustentan el voto

No comparto el razonamiento central de la mayoría, relativo a que en todos los casos puede
ejercitarse la prescripción adquisitiva por el comprador en contra del vendedor, aun cuando no haya
vicio alguno, porque es más fácil y rápido que la acción pro forma. Considero que el hecho de que
el contrato de compraventa pueda servir para acreditar que el comprador posee en concepto de
dueño, como se señala en el proyecto, no quiere decir que la prescripción positiva deba considerarse
una vía alternativa a la acción pro forma.

Es necesario precisar que la falta de forma en un contrato de compraventa no es, como se señala
en el proyecto, un vicio del consentimiento que se produce desde la génesis del acto jurídico, sino
un requisito especial de validez dado que, por regla general, la compraventa es consensual. El
artículo 2316 del Código Civil para el Distrito Federal, al efecto señala: "El contrato de compraventa
no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble."
Tratándose de bienes inmuebles, la forma señalada es la que establece el artículo 2317 del citado
código establece: "Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al
equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito
Federal en el momento de la operación y la constitución o trasmisión de derechos reales estimados
hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en
documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante
notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad."

En cuanto a la falta de forma del contrato de compraventa de un bien inmueble, ésta es convalidable
a petición de cualquier interesado, como lo señala el artículo 1833 del mismo ordenamiento, que
dispone: "Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esa
forma no será válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo
consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal."

No considero acertada la consideración del proyecto al calificar la falta de forma de un contrato de

compraventa como un vicio del consentimiento equiparándolo a cualquier otro que sólo pudiese ser
subsanable por la prescripción adquisitiva, pues es importante recordar que los vicios del
consentimiento son el error, la violencia y el dolo o mala fe, y no la falta de forma. El artículo 1812
señala: "El consentimiento no es válido si ha sido dado por error, arrancado por violencia o
sorprendido por dolo."

Si bien, el contrato de compraventa puede servir para acreditar que el comprador posee en concepto
de dueño, cuando no fue celebrada con reserva de dominio, no quiere decir que la prescripción
positiva deba considerarse una vía alternativa a la acción pro forma, pues se desnaturaliza el objeto
de dicha figura, que es el regularizar la propiedad de los bienes inmuebles en aquellos casos en los
que el propietario original ha sido negligente, ha abandonado el bien inmueble o ha mostrado
desinterés.

La prescripción, como señala el proyecto, tiene un efecto reparador al permitir que se consolide la
posesión con la propiedad cuando existe un vicio que no puede ser subsanado por la sola conducta
del poseedor, o cuando existe controversia sobre la celebración de la compraventa, y el comprador
ha poseído por número suficiente de años; sin embargo, no en todos los casos puede ser procedente
la acción de prescripción positiva, como ocurre en aquellas compraventas en las que el único defecto
es la falta de forma que deriva de un contrato de compraventa en la que ambas partes cumplen sus
obligaciones y no hay desinterés por parte del vendedor.

En el caso de una compraventa a plazos en la que el comprador adquirió del titular registral, está
efectuando el pago de las parcialidades y el vendedor los está recibiendo, pero está pendiente de
firma la escritura pública, debido a que se acordó que se haría hasta que el comprador cumpliera
con su obligación de pago total de las parcialidades, considero que no es correcto sostener que
procede la acción de prescripción debido a que no ha habido abandono o desinterés por parte del
vendedor y no se generaría la inseguridad jurídica a que se refiere el proyecto.

En cambio, si no se condicionó la transmisión de propiedad al pago del precio desde que hubo
acuerdo entre precio y cosa existió transmisión de propiedad, al efecto, el artículo 2248 señala:
"Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa
o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero" y el
artículo 2249 señala: "Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se
han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo
satisfecho."
Por lo anterior, es acertado que el proyecto señale que en el supuesto sólo está pendiente la
formalización en escritura pública y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad; sin
embargo, para tal finalidad se encuentra la acción pro forma que busca precisamente el otorgamiento
de firma y escritura pública y, en consecuencia, la inscripción del título correspondiente en el Registro
Público de la Propiedad; mientras que la prescripción adquisitiva tiene una finalidad más amplia que
es adquirir la propiedad, no simplemente lograr la escrituración cuando la compraventa no tiene
ningún vicio de por medio, y por ello, no comparto la distinción que hace el proyecto en cuanto a que
la usucapión busca contar con un documento susceptible de ser inscrito, ya que si ése fuera el caso,
la finalidad sería la misma.

Por lo anterior, no me parece lógico que el comprador, que ya es propietario, ejercite la acción de
prescripción positiva respecto de un bien del que ya es propietario, pues no puede limitarse la
prescripción a los efectos que tiene la acción pro forma, ni ser procedente en aquellos casos en los
que no ha habido desinterés por parte del vendedor y las obligaciones se están cumpliendo, puesto
que no hay inseguridad jurídica que cubrir en dichos casos.

Respecto a lo señalado en el proyecto, sobre el ejercicio de la acción pro forma que requiere el pago
íntegro del precio, considero que podría cambiarse el criterio de esta Primera Sala, de considerar
que ese requisito no sea necesario para la firma de la escritura y su inscripción en el Registro Público,
para evitar que se desnaturalice la figura de la prescripción adquisitiva para convertirla en una acción
que tiene por finalidad darle forma al contrato en todas las compraventas, independientemente de
que se haya pagado el precio o no y de lo que se haya pactado, pues pueden existir diversos pactos
en este sentido.

Tampoco comparto lo referente a que el ejercicio de la acción pro forma sea más lento que el ejercicio
de prescripción adquisitiva, puesto que para la primera basta exhibir el contrato de compraventa y
acreditar el pago del precio, pero para la prescripción adquisitiva, además de lo anterior, habría que
acreditar los requisitos de la prescripción, esto es, que la posesión ha sido pública, pacífica y continua
durante el periodo que señala la ley, y además, éste no es un argumento jurídico que sostenga el
criterio de la mayoría.

Son éstas las razones que me llevan a no compartir el sentido de la resolución aprobada por la
mayoría de esta Primera Sala, en la mencionada contradicción de tesis 236/2009.