Jurisprudencia Comparada Mexico-Peru Sobre Usucapion

TEMA:
6 JURISPRUDENCIAS VINCULANTES RESPECTO A PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE

DOMINIO EN LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, BREVE COMPRARACION CON LA
LEGISLACION PERUANA
2017
Lima – Perú
INDICE
PRESENTACIÓN ............................................................................................................................... 1
CAPITULO I ...................................................................................................................................... 3
SENTENCIA 1. .......................................................................................................................................... 3
SENTENCIA 2. ........................................................................................................................................ 60
SENTENCIA 3. ........................................................................................................................................ 91
SENTENCIA 4. ...................................................................................................................................... 163
SENTENCIA 5. ...................................................................................................................................... 193
SENTENCIA 6. ...................................................................................................................................... 234
CAPITULO II ................................................................................................................................. 260
LEGISLACION UTILIZADA EN LA SENTENCIA 1. ............................................................................... 260

CAPITULO III ................................................................................................................................ 298
COMENTARIOS A LA SENTENCIA 1................................................................................................... 298

REFERENCIAS............................................................................................................................... 308
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PRESENTACIÓN
A la prescripción adquisitiva también se le denomina usucapión, es una vetusta institución

jurídica, pero de gran actualidad en la sociedad mexicana, que acude en socorro de los
poseedores de un inmueble que de otra manera nunca podrían adquirir la propiedad de estos
bienes, en los Códigos civiles de los estados mexicanos se le denomina prescripción positiva. Cabe
aquí mencionar también que estos bienes que son adquiridos por prescripción adquisitiva
durante la vigencia de la sociedad de gananciales se presumen sociales, es decir pertenecen a los
dos conyugues, esto en es muy similar a lo que dispone la legislación peruana.
En el derecho mexicano también existe la figura de la inmatriculación de bienes inmuebles en el

Registro Público de la Propiedad, que es muchas veces confundido con la acción de usucapir, esta
confusión ha llegado a causar perjuicio al reclamar los derechos de posesión como veremos en
una de las sentencias que aquí comentamos
Este modo de adquirir la propiedad, en cuya virtud el poseedor se convierte en propietario

definitivo si ha poseído de acuerdo con las condiciones establecidas por la ley y durante el plazo
marcado en ella. Existiendo dos clases: La ordinaria, en la que se acortan los plazos para usucapir,
siempre que existan mayores requisitos y la extraordinaria: se exigen menores requisitos, pero
el plazo es más largo.
La usucapión tiene por objeto el dominio y los derechos reales, al regular los modos de adquirir
la propiedad se refiere a la prescripción del dominio y demás derechos reales. Y se podría afirmar
que la prescripción es el género, la cual, opera en toda clase de acciones y derechos.
El fundamento de la prescripción es únicamente la actitud pasiva del titular del derecho, que no
ejercita la acción que corresponde para mantenerlo. Por ello la prescripción se convierte en una
excepción frente al titular del derecho que lo reclama. En la usucapión se exige una conducta
positiva del poseedor-usucapiente.
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La usucapión puede tener efectos dobles; por una parte, provoca la adquisición del dominio y el
derecho real que se usucape, consolidando la situación posesoria del usucapiente, pero en
correspondencia a esta adquisición provoca la extinción del derecho real del antiguo titular, que
deja de serlo en el momento en que se consuma la usucapión. La prescripción tiene efectos
extintivos, ya que se constituye un impedimento para su ejercicio.
Como veremos el único modo de probar que se tiene derecho a la propiedad es la posesión del
mismo en combinación con las causantes necesarias para la usucapión. En nuestro país el
reconocimiento de un derecho que le da esa posesión que es de cinco años cuando se trata de
un bien rústico y de diez años si es un inmueble urbano.
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CAPITULO I
SENTENCIAS JURISPRUDENCIALES DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LOS ESTADOS

UNIDOS MEXICANOS
SENTENCIA 1.
Décima Época. Primera Sala. Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 14, enero
de 2015, Tomo I, página 688.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. AUNQUE LA LEGISLACIÓN APLICABLE NO EXIJA QUE EL JUSTO

TÍTULO O ACTO TRASLATIVO DE DOMINIO QUE CONSTITUYE LA CAUSA GENERADORA DE LA
POSESIÓN DE BUENA FE, SEA DE FECHA CIERTA, LA CERTEZA DE LA FECHA DEL ACTO JURÍDICO
DEBE PROBARSE EN FORMA FEHACIENTE POR SER UN ELEMENTO DEL JUSTO TÍTULO
(INTERRUPCIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 9/2008).
Link:
https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/Paginas/DetalleGeneralScroll.aspx?id=25449&Clase=DetalleTesis
Ejecutorias&IdTe=2008083
CONTRADICCIÓN DE TESIS 204/2014. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL QUINTO TRIBUNAL

COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO Y EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN
MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO. 5 DE NOVIEMBRE DE 2014. LA VOTACIÓN SE DIVIDIÓ
EN DOS PARTES: MAYORÍA DE CUATRO VOTOS POR LA COMPETENCIA. DISIDENTE: JOSÉ RAMÓN
COSSÍO DÍAZ. UNANIMIDAD DE CINCO VOTOS DE LOS MINISTROS ARTURO ZALDÍVAR LELO DE
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LARREA, JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ, JORGE MARIO PARDO REBOLLEDO, OLGA SÁNCHEZ
CORDERO DE GARCÍA VILLEGAS Y ALFREDO GUTIÉRREZ ORTIZ MENA, EN CUANTO AL FONDO.
PONENTE: JORGE MARIO PARDO REBOLLEDO. SECRETARIA: ROSA MARÍA ROJAS VÉRTIZ
CONTRERAS.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. Competencia. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es

legalmente competente para conocer de la presente denuncia de contradicción de tesis,
atendiendo a lo dispuesto por los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos y 226, fracción II, de la Ley de Amparo vigente, en relación con los
puntos primero, segundo y tercero del Acuerdo General Número 5/2013, emitido por el Pleno de
este Alto Tribunal, publicado en el Diario Oficial de la Federación el veintiuno de mayo de dos mil
trece, en virtud de que se trata de una posible contradicción de tesis entre Tribunales Colegiados
de distinto circuito y el tema de fondo corresponde a la materia civil, en la que se encuentra
especializada esta Sala.
Sirve de apoyo a lo anterior, la tesis que se identifica con el rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS
ENTRE TRIBUNALES COLEGIADOS DE DIFERENTE CIRCUITO. CORRESPONDE CONOCER DE ELLAS A
LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 107, FRACCIÓN
XIII, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS,
REFORMADO MEDIANTE DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL 6 DE
JUNIO DE 2011)."(3)
SEGUNDO. Legitimación del denunciante. La denuncia de contradicción de tesis proviene de

parte legítima, pues el Magistrado presidente del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Tercer Circuito, cuenta con facultad legal para formularla, atento a lo previsto en los artículos
107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Federal y 227, fracción III, de la Ley de
Amparo vigente, dado que uno de los criterios en posible contradicción proviene del órgano
jurisdiccional al que se encuentra adscrito y se actualiza el supuesto a que aluden los referidos
preceptos.
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TERCERO. Criterio de los Tribunales Colegiados. A fin de establecer las posturas contendientes
en el presente asunto, es oportuno precisar las consideraciones y argumentaciones contenidas
en las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales Colegiados de Circuito que motivaron la
denuncia de contradicción de tesis, así como los antecedentes que les dieron origen.
I. Criterio del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo
directo 253/2014.
El presente asunto derivó de un juicio ordinario civil, en el cual se demandó el ejercicio de la

acción de prescripción positiva de un inmueble, con base en un contrato privado de compraventa
celebrado en mil novecientos noventa y seis, certificado ante notario público en el año de dos
mil siete.
De dicho asunto conoció el Juez Quinto de lo Civil del Primer Partido Judicial en el Estado de
Jalisco, en el expediente 166/2007, quien dictó resolución en el sentido de que la acción
intentada era improcedente, debido a que el contrato privado de compraventa carecía de fecha
cierta.
En contra de la determinación anterior, el actor presentó recurso de apelación, del cual conoció
la Séptima Sala del Supremo Tribunal de Justicia de la misma entidad federativa, en el toca
36/2012, quien dictó sentencia el treinta y uno de enero de dos mil doce, que confirmó la de
primer grado.
En contra de la determinación anterior, el actor originario presentó demanda de amparo, de la

que, por razón de turno, conoció el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito
y, en sesión de quince de mayo de dos mil catorce, el referido Tribunal Colegiado dictó sentencia,
en la cual determinó negar el amparo, con base en las siguientes consideraciones:
"CUARTO. Los conceptos de violación son infundados en parte e inoperantes por lo demás.
"El primer calificativo se atribuye a los motivos de inconformidad en los que se aduce que en el
caso no cobra aplicación la jurisprudencia, de rubro: ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO
PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA ACREDITAR EL JUSTO TÍTULO O LA CAUSA
GENERADORA DE LA POSESIÓN, DEBE SER DE FECHA CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE
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NUEVO LEÓN).’, porque, a decir del quejoso, dicho criterio interpretó los preceptos del Código
Civil para el Estado de Nuevo León, que regulan la figura de usucapión, los cuales son diferentes
a los del Código Civil del Estado de Jalisco, que también reglamentan tal institución, pero que
este último ordenamiento no estatuye que la posesión apta para usucapir, además de ser en
concepto de propietario, tenga que apoyarse en un justo título de fecha cierta.
"Ciertamente, el artículo 1148 del Código Civil para el Estado de Nuevo León, que prevé: ‘La
posesión necesaria para prescribir debe ser: I. En concepto de propietario y con justo título; II.
Pacífica; III. Continua; IV. Pública.’, no es exactamente igual al 889 del Código Civil para el Estado
de Jalisco, que especifica: ‘La posesión necesaria para usucapir debe ser: I. En concepto de
propietario; II. Pacífica; III. Continua; y IV Pública.’, pues, en efecto, mientras aquél establece
como uno de los requisitos para la usucapión que la posesión se apoye en un justo título, la
apuntada normatividad jalisciense no lo dispone de manera expresa, sin embargo, el artículo 880
sí se refiere al justo título, ya que dice: (se transcribe).
"Sin embargo, esa circunstancia no es motivo para sustentar la inaplicabilidad de la

jurisprudencia de mérito, toda vez que ésta también se refiere a la causa generadora de la
posesión, por lo que el hecho de que en Jalisco no se exija que la posesión necesaria para usucapir
deba apoyarse en un ‘justo título’, no significa que la persona que la haga valer quede exenta de
revelar y justificar la causa generadora de su ocupación, caso en el que también tiene el deber
de demostrar que el documento en que sustenta el motivo de su posesión sea de fecha cierta,
no como acto traslativo de dominio perfecto, sino como hecho jurídico para conocer la fecha a
partir de la cual ha de computarse el término legal de la prescripción, puesto que así lo establece
la mencionada jurisprudencia de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
que actualmente aparece publicada con el número 96, en el Tomo V, Civil, Primera Parte, del
Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917, septiembre de 2011, página 103, bajo el
rubro y texto siguientes:
"‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA

ACREDITAR EL JUSTO TÍTULO O LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN, DEBE SER DE FECHA
CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).’ (se transcribe)
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"Cabe agregar que en el Estado de Nuevo León, al igual que en el de Jalisco, no existe disposición
que establezca que el justo título o la causa generadora de la posesión deban ser de fecha cierta,
sino que ese aspecto ha sido implementado por la jurisprudencia con el único fin de dar certeza
y seguridad jurídica a los actos traslativos de dominio, así como de evitar que las partes que en
ellos intervienen actúen de manera fraudulenta o dolosa, de suerte que al ser la fecha cierta de
los documentos privados un principio general que se ha venido utilizando en el sistema jurídico
mexicano, resulta inconcuso que la jurisprudencia de mérito debe ser aplicada en el Estado de
Jalisco.
"...
"En mérito a lo expuesto, se desestiman por inoperantes los múltiples motivos de inconformidad,
encaminados a evidenciar que es ilegal la sentencia reclamada, porque la legislación civil
jalisciense no establece que deban de ser de fecha cierta los contratos privados en que se apoye
la acción de usucapión de que se trate. Ello, porque es evidente que la eficacia de tales
alegaciones se sustenta en un aspecto que fue previamente desestimado, como lo es el relativo
a la inaplicabilidad de la jurisprudencia de rubro: ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO
NUEVO LEÓN).’, la cual, según se vio, sí cobra vigencia en el caso que se analiza y, por ende, la
Sala responsable estuvo en lo correcto en determinar que para la procedencia de la acción de
que se trata era menester que el contrato basal fuera de fecha cierta, lo que de suyo torna
inoperantes los citados motivos de inconformidad."
II. Criterio del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, al resolver los
amparos directos 9/2010, 74/2010, 622/2010, 899/2010 y 860/2010
A continuación, se transcribirán las consideraciones del DC. 860/2010, debido a que en ese
asunto se aborda con mayor amplitud el tema de la contradicción de tesis que nos ocupa:
Dicho amparo deriva de un juicio ordinario civil en que la parte actora demandó la usucapión
respecto de un inmueble que manifestó poseía desde 26 años antes, a raíz de un contrato privado
de compraventa celebrado con el propietario, que exhibió en el juicio, acompañado de diversos
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recibos de pago de agua y predial del inmueble objeto de la litis realizados a lo largo de esos 26
años, que exhibió para acreditar su posesión respecto del inmueble, así como diversas
testimoniales. Después de girar oficios para ubicar el domicilio de la parte demandada, se le
emplazó por edictos y, dado que no contestó la demanda, se le tuvo por contestada en sentido
negativo.
El Juez de primer grado resolvió que la parte actora no probó su acción, absolviendo a la parte
demandada de las prestaciones reclamadas. Inconforme, la parte actora interpuso un recurso de
apelación, que fue del conocimiento de la Segunda Sala Colegiada Civil de Tlalnepantla, del
Tribunal Superior de Justicia del Estado de México, quien confirmó la sentencia de primera
instancia.
En contra de dicha resolución, la parte actora promovió un juicio de amparo directo que fue
registrado con el número 860/2010, del conocimiento del Segundo Tribunal Colegiado en
Materia Civil del Segundo Circuito, quien resolvió amparar a la quejosa, con base en las
consideraciones siguientes:
"... la jurisprudencia mencionada [‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE

COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA ACREDITAR EL JUSTO TÍTULO O LA CAUSA GENERADORA
DE LA POSESIÓN, DEBE SER DE FECHA CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).’], fue
emitida expresamente para la legislación sustantiva civil del Estado de Nuevo León y, por tanto,
no puede resultar aplicable al abrogado Código Civil para el Estado de México -que fue la
legislación conforme a la que se resolvió el caso concreto-, ya que esta última, contrario a lo
ordenado por la primera de tales legislaciones, no exige la existencia de un justo título, sino que
solamente establece que la posesión necesaria para usucapir debe ser en concepto de
propietario.
"... Ahora bien, de la sentencia reclamada se advierte que la Sala responsable para resolver como
lo hizo, o sea, para confirmar la sentencia apelada, se sustentó únicamente en la circunstancia
de que el contrato de compraventa base de la acción carecía de fecha cierta, porque con las
pruebas aportadas por la actora no se justificó que dicho contrato básico haya sido inscrito en el
Registro Público de la Propiedad, presentado ante un funcionario público, o que haya acontecido
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la muerte de alguno de los firmantes, y así, al carecer de fecha cierta, ese documento no resultó
eficaz para demostrar la causa generadora de la posesión.
"Tal forma de resolver, por parte del tribunal de segunda instancia, resulta violatoria de las
garantías de legalidad y debido proceso; ello, porque el hecho de que el contrato base de la
acción de usucapión no sea de fecha cierta, con motivo de que no se haya celebrado o presentado
ante fedatario público en razón de su oficio, inscrito en el Registro Público de la Propiedad, o
demostrado que falleció alguno de los firmantes, en modo alguno implica que, por ese solo
motivo, no pueda justificarse la causa generadora de la posesión invocada como sustento de la
acción de usucapión.
"Ciertamente, un documento privado que carezca de fecha cierta no tiene por sí la validez o
credibilidad plena necesaria, pero no menos verídico resulta que, en relación con su contenido
tal circunstancia, no sólo puede advertirse porque se presentara ante un fedatario público o ante
una autoridad a razón de su oficio, o bien, por la muerte de alguno de sus firmantes, sino que
también puede evidenciarse de su enlace con diversos medios de convicción, que lleven en el
ánimo del juzgador a tener por evidenciado el citado contenido del documento, particularmente,
la fecha de su elaboración y lo ahí consignado.
"Lo anterior es así, porque el artículo 932 del abrogado, pero aplicable Código Civil para el Estado
de México, anterior al vigente, establece que el que hubiere poseído bienes inmuebles por el
tiempo y con las condiciones exigidas por el propio código para adquirirlos por usucapión, puede
promover el juicio contra el que aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público,
a fin de que se declare que la usucapión se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la
propiedad.
"Así, el diverso numeral 910 del citado código sustantivo dispone que la usucapión es un medio
de adquirir la propiedad de los bienes mediante la posesión de los mismos, durante el tiempo y
con las condiciones establecidas en el propio código.
"Al respecto, el artículo 911 del repetido Código Civil ordena que la posesión necesaria para
usucapir, debe ser:
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"I. En concepto de propietario;
"II. Pacífica;
"III. Continua; y,
"IV. Pública.
"El concepto de propietario lo define el precepto 805 del invocado código sustantivo, en cuanto
prevé que el propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y
modalidades que fijen las leyes y los Planes de Desarrollo Urbano Nacional, Estatal y Municipal o
las parciales y especiales que se deriven de los mismos.
"Asimismo, el artículo 798 de dicho código dice que la posesión pacífica es la que se adquiere sin
violencia.
"Igualmente, el numeral 798 del repetido código menciona que la posesión continua es la que no
se ha interrumpido por alguno de los medios enumerados en el artículo 926.
"Del mismo modo, el dispositivo 800 de la citada legislación civil aduce que la posesión pública
es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida por todos, y que también lo es la que
está inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
"En orden con ello, el artículo 912 del referido código establece que los bienes inmuebles se
adquieren por usucapión:
"I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua
y públicamente;
"II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
"III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario,
pacífica, continua y pública; y,
"IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se
demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha
cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el
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poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias ésta ha permanecido deshabitada la mayor
parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.
"En tal contexto, el accionante debió demostrar que el inmueble a usucapir se encuentra inscrito
en el Registro Público a favor de persona alguna diversa a él, y que lo ha poseído por el tiempo y
las condiciones exigidas por la ley.
"En ese sentido, el que promueve la usucapión, con fundamento en que ha poseído por cinco
años el inmueble inscrito en el Registro Público de la Propiedad en favor de persona alguna, en
concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente, debe demostrar tales
extremos en juicio.
"Por tanto, al respecto, debe destacarse que el artículo 801 del abrogado, pero aplicable Código
Civil para el Estado de México, anterior al vigente, dispone que sólo la posesión que se adquiere
y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la usucapión.
"En relación con tal dispositivo, el numeral 917 del aludido código sustantivo establece que
pueden usucapir todos los que son capaces de adquirir la propiedad por cualquier otro título.
"Atento a ello, debe denotarse que el numeral 773 del referido Código Civil dispone que la
posesión da al que la tiene, la presunción de propietario para todos los efectos legales. El que
posee en virtud de un derecho personal, o de un derecho real distinto de la propiedad, no se
presume propietario; pero si es poseedor de buena fe, tiene a su favor la presunción de haber
obtenido la posesión del dueño de la cosa o derecho poseído.
"El precepto 781 del multicitado código prevé que es poseedor de buena fe el que entra en la
posesión, en virtud de un título suficiente para darle derecho a poseer. También lo es el que
ignora los vicios de su título que le impiden poseer con derecho, y que es poseedor de mala fe el
que entra a la posesión sin título alguno para poseer; lo mismo que el que conoce los vicios de su
título que le impiden poseer con derecho. Entendiéndose por título la causa generadora de la
posesión.
"... Lo anterior implica que uno de los requisitos para que se haga operante la usucapión o
prescripción adquisitiva, es que el bien a usucapir se posea con la calidad de propietario de la
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cosa, lo que implica que el actor, al ejercer la acción de usucapión, se encuentra obligado a
revelar o invocar la causa generadora de su posesión y, además, a justificar plenamente ésta, o
sea, resulta indispensable que revele y pruebe el hecho o acto jurídico que hace adquirir un
derecho y que entronca con la causa o documento en que conste ese acto o hecho adquisitivo,
que así otorgue a la actora la aptitud de ser dueña de la cosa; todo ello, sin duda para que se
corrobore que la accionante tiene una posesión originaria del bien objeto de la litis, o sea, para
verificar si se colma lo dispuesto en el artículo 801 del Código Civil para el Estado de México, que
establece, como ya se vio, que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño
de la cosa poseída puede producir la usucapión, y así advertir que el origen de la posesión del
actor no es derivado o precario, en cuyo caso la acción sería improcedente.
"Por ello, si como en la especie sucedió, la actora invocó como origen de su posesión el traslado
de dominio concertado en el contrato privado de compraventa, que dijo había celebrado el
catorce de junio de mil novecientos ochenta, con el demandado **********, entonces, debió
justificar plenamente el contenido de dicho acto jurídico, a efecto de evidenciar la causa
generadora de la posesión que dijo ejerciera en su carácter de propietaria; lo anterior en orden
con la justificación del elemento de la acción de usucapión, consistente en que su posesión sea
en concepto de propietario.
"En el entendido de que, tratándose de la
acción de usucapión, el acto jurídico o hecho invocado como causa generadora de la posesión,
en este caso, el contrato privado de compraventa que la actora dijo había celebrado respecto del
inmueble objeto de la litis, en sí, es la fuente que genera la posesión en concepto de propietario
del inmueble a usucapir en favor de la accionante, con las condiciones de ley; es decir, que
tratándose de la usucapión, es la posesión con sus cualidades la que en un momento dado genera
legalmente la propiedad de la cosa en favor del usucapista, ello en orden con el acto o hecho
jurídico que constituya la causa generadora de la posesión originaria, la cual debe revelarse y
probarse para justificar esa causa que se indique como generadora de la posesión y, en su caso,
para evidenciar que dicha posesión tiene la calidad de originaria, apta para prescribir.
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"En tal orden de ideas, se estima que la simple circunstancia de que el contrato base de la acción
exhibido en el caso, no haya sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad, presentado ante
algún funcionario público en razón de su oficio o que haya acontecido la muerte de alguno de sus
firmantes, y que, por tales motivos precisos, no se generase certeza en cuanto a la fecha de su
celebración, no implica, por sí, que el contrato base de la acción exhibido por la accionante
resultara ineficaz para acreditar la causa generadora de la posesión, porque con independencia
de que el contrato de compraventa básico carezca de las circunstancias antes anotadas, sí es
susceptible de ser corroborado el contenido en cuanto a su autenticidad, incluso respecto a la
fecha de su celebración, en su caso, con diversos elementos de prueba que lo perfeccionen en
ese sentido, sin que sea idóneo exigir que para que se justifique la causa generadora de la
posesión debiera ser de fecha cierta por haber sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad,
y presentado ante un fedatario público en razón de su oficio, o por haberse justificado la muerte
de alguno de sus suscriptores, pues la figura jurídica de la certeza de la fecha del contrato básico,
no puede ser considerado como un factor o elemento probatorio en orden con la causa
generadora de la posesión, por un acto traslativo de dominio, dado que, como ya se vio, y se
reitera, resulta factible que en ese caso se acredite la causa generadora de la posesión a través
de un contrato privado de compraventa, que en principio pudiera no ser de fecha cierta, pero
podría corroborarse o no su contenido en orden con su autenticidad, e incluso, en lo relativo a la
fecha de celebración, con diversos medios de convicción, dado que bien puede presentarse un
contrato privado carente de fecha cierta, porque no haya sido inscrito ante el Registro Público de
la Propiedad, presentado ante algún funcionario que tenga fe pública, o fallecido alguno de sus
firmantes, y sin embargo, puede corroborarse en cuanto a su autenticidad, e incluso fecha de
celebración, a través de algún o algunos de los distintos medios probatorios que permite la ley.
"Por ello, se estima violatorio de las garantías individuales de legalidad y debido proceso de la
quejosa que, en el caso concreto, la Sala responsable haya desestimado la acción de usucapión
únicamente bajo el impropio e injusto argumento contrario a la legislación civil mexiquense, de
que la accionante, en orden con la causa generadora de la posesión que invocó, exhibió un
contrato privado de fecha incierta, porque según consideró, la actora no evidenciara con las
pruebas que aportó que el acuerdo de voluntades haya sido inscrito en el Registro Público de la
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Propiedad, presentado ante algún fedatario público en razón de sus funciones, o se hubiese
justificado el fallecimiento de alguno de sus suscriptores, sin que al efecto haya ponderado y
analizado jurídicamente si el contrato de compraventa base de la acción quedó o no acreditado
en relación con su contenido y su autenticidad, e incluso, en relación con la fecha de su
celebración, con los demás medios probatorios que obran en el sumario de origen.
"Con base en todo lo anterior, es de estimarse incorrecto e ilegal considerar, como lo hiciera la
Sala responsable, que en orden con la acción de usucapión y para acreditar la causa generadora
de la posesión vinculada con un acto traslativo de dominio, resultara indispensable que se
presentase un documento de fecha cierta, y que, en caso contrario, la acción resultare, por ese
motivo, injustificada, pues ello implicaría limitar en ese supuesto el éxito del ejercicio de la acción
de usucapión a la exhibición de un acto jurídico que contenga una ‘fecha cierta’, lo que lógica y
jurídicamente no resulta sostenible, conforme al Código Civil para esta entidad.
"Así, es factible que el contrato privado traslativo de dominio exhibido como causa generadora
de la posesión, aunque carezca de esa fecha cierta, por no ser de las cualidades apuntadas, puede
ser corroborado y perfeccionado con diversos medios en cuanto a su autenticidad, e incluso
respecto a la fecha de celebración, con otros medios probatorios, lo cual implica que la fecha
cierta respecto de un documento que contiene un acto traslativo de dominio, invocado como
causa generadora de la posesión de la acción de usucapión, no constituye un factor definitorio ni
idóneo de prueba, pues se insiste en que la fecha de celebración del citado acto bien puede ser
corroborada con un diverso elemento probatorio, con independencia de que el contrato tenga o
no fecha cierta.
"Lo anterior es así, porque lo relevante para la procedencia de la acción de usucapión no es el

dato del acreditamiento en sí de la certeza de la fecha del documento en que aquélla se funda,
sino en la justificación idónea y legal de la autenticidad y veracidad del propio documento, ya
que de esa manera es posible constatar si el acto ahí contenido, que sirve como causa generadora
de la posesión, realmente se celebró y, de ser así, también corroborar las circunstancias de modo,
tiempo y lugar, que en el propio documento se contienen.
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"... procede conceder el amparo instado para el efecto de que la Sala responsable deje
insubsistente la sentencia reclamada, y acto seguido emita una nueva resolución, en la cual se
abstenga de aplicar el criterio jurisprudencial que invocó, omita considerar que fuese
injustificada la acción de usucapión con base en el único motivo de que el contrato exhibido por
la actora no sea de fecha cierta, y así, al tomar en consideración los lineamientos jurídicos aquí
anotados y lo ya ponderado, resuelva así conforme a derecho corresponda, con plenitud de
jurisdicción, el recurso de apelación sometido ante su potestad, ello con base en la litis inicial del
juicio de origen, según el alcance de los agravios expresados por la apelante aquí quejosa al
efecto y, ante todo, previo exhaustivo y legal análisis de la totalidad de las pruebas legalmente
aportadas al juicio natural ..."
Cabe precisar que, al resolver el ADC. 74/2010, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil
del Segundo Circuito manifestó, un argumento que no está contenido en las otras ejecutorias,
como sigue:
"... los sustanciados argumentos resultan esencialmente fundados y bastantes para otorgar el
amparo, teniéndose en cuenta al efecto, que la sentencia de segunda instancia aquí reclamada
sustentó sus consideraciones medularmente en la aplicación de la jurisprudencia por
contradicción de tesis emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
que con el registro IUS 169830 y el número 1a./J. 9/2008, puede consultarse en la página 315 del
Volumen XXVII, abril de 2008, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, en la Novena
Época, cuyo texto es el siguiente: ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE
DE LA POSESIÓN, DEBE SER DE FECHA CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).’ (se
transcribe).
"Conforme a lo establecido en la jurisprudencia antes transcrita, para que exista fecha cierta en
un documento privado traslativo de dominio, se requiere que se actualicen tres hipótesis, a
saber:
"a) Que se inscriba ante un Registro Público;
"b) Que se presente ante un fedatario público; o bien,

16
"c) Que muera alguno de sus firmantes.
"En tales condiciones, como lo hace valer el quejoso, los elementos determinados por nuestro
Más Alto Tribunal, en cuanto a la acción de usucapión, no resultan del todo prácticos, porque las
hipótesis mencionadas no se actualizan en la totalidad de los casos, de modo tal, que la tesis
referida no puede ser aplicada en forma genérica o indiscriminada, sino que debe atenderse a la
realidad jurídica que impera en cada caso, en particular, como en éste, en que, como lo destaca
el promovente, en los referidos preceptos de la legislación civil aplicable, no se establece como
requisito para la procedencia de la usucapión el que el justo título o documento constitutivo de
la causa generadora de la posesión, fuese de fecha cierta, como lo estimó la autoridad
responsable.
"Por consecuencia, le asiste razón al impetrante en cuanto a que la aplicación irrestricta del
citado criterio jurisprudencial podría en sí resultar transgresora de lo dispuesto por los artículos
14 y 16 constitucionales, por cuanto limita la valoración, por parte del juzgador, de las pruebas
ofrecidas por las partes en aras de acreditar la procedencia de la usucapión mediante la posesión,
con los requisitos exigidos por la ley, limitando con ello el derecho de acceso a la justicia mediante
el análisis de los demás medios de prueba idóneos para la acreditación del hecho generador de
la posesión de bienes inmuebles."
Finalmente, al resolver el ADC. 622/2010, hizo la precisión siguiente:
"... para la procedencia de la acción de prescripción positiva no es un requisito esencial el relativo

a que se deba acreditar la legítima propiedad del causante de quien intenta dicha acción, pues lo
único que se requiere, es que el actor revele la causa origen de su posesión y la acredite, debiendo
tratarse de un acto jurídico que el accionante crea suficiente y bastante para transmitirle el
dominio sobre el bien de que se trata ...
"Ello resulta en la satisfacción de la obligación legal a cargo del accionante, pues, como ya se dijo,
éste no estaba en el deber procesal de acreditar que su causante fuese el legítimo propietario
del inmueble, sino solamente que accedió a la posesión del mismo a través de un acto jurídico
traslativo de dominio, el que consideró bastante para otorgarle esa calidad de propietario, que
requiere el ejercicio de la acción de prescripción positiva ..."
17
Las consideraciones anteriores dieron origen a la jurisprudencia II.2o.C. J/31, de rubro y texto
siguientes:
"ACCIÓN DE USUCAPIÓN. NO LE ES APLICABLE LA FIGURA DE LA FECHA CIERTA PARA ACREDITAR

LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO ABROGADA).
Al tener en consideración que la figura de la ‘fecha cierta’ legalmente sirve para definir el
momento a partir del cual se puede tener por acreditada la existencia de un documento para que
desde entonces éste surta efectos contra terceros, mas no para determinar su autenticidad, y
tomando en cuenta, además, que para la procedencia de la usucapión en orden con la causa
generadora de la posesión, lo que importa es que se justifique la autenticidad del título; luego,
atento a ello la figura de la ‘fecha cierta’ no es la idónea para determinar el justo título o causa
generadora de la posesión y la procedencia de la prescripción adquisitiva, en los términos de los
numerales 781 y 911 del abrogado Código Civil para el Estado de México, ya que lo relevante al
efecto no es el acto del acreditamiento en sí de la certeza de la fecha del documento en que
aquélla se funda, sino la justificación de la autenticidad y veracidad del propio documento, lo cual
es posible demostrar con otros medios de convicción, a diferencia de lo que se prueba con la
figura de la fecha cierta, cuyos alcances son útiles sólo para justificar que a partir de determinado
momento se puede tener por demostrada la existencia del documento en los términos de su
contenido, pero sin tener la certeza de que éste sea auténtico o no, de manera que dicha figura
no es la idónea para en la usucapión acreditar el justo título o causa generadora de la posesión.
Por ende, si lo que en la acción en cita debe ser acreditado es que el título sea auténtico, no es
la figura de la ‘fecha cierta’ la idónea para justificar el elemento mencionado, el cual puede ser
probado por cualquiera de los otros medios que establezca la ley, pues, incluso, puede suceder
que un documento tenga fecha cierta, pero sea falso o que, por el contrario, carezca de dicho
requisito pero que sí sea auténtico."
CUARTO. Existencia de la contradicción. Sentada la exposición de las ejecutorias materia de

análisis, debe determinarse, a continuación, si existe la contradicción de tesis denunciada:
Para determinar lo anterior, debe analizarse si los Tribunales Colegiados contendientes, al

resolver los asuntos que son materia de la denuncia, sostuvieron tesis contradictorias,
18
entendiéndose por tesis, el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-
jurídicas para justificar su decisión en una controversia, pues lo que determina la existencia de
una contradicción, es que dos o más órganos jurisdiccionales terminales del mismo rango,
adopten criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, o sobre un problema
jurídico central, independientemente de que las cuestiones fácticas que rodean los casos que
generan esos criterios no sean iguales, ya que las particularidades de cada caso no siempre
resultan relevantes, y pueden ser sólo adyacentes.
Así lo determinó el Pleno de este Alto Tribunal, en la tesis jurisprudencial 72/2010, de rubro:
"CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE
LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS
CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO,
INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN
EXACTAMENTE IGUALES."(4)
Lo anterior con la finalidad de proporcionar certidumbre en las decisiones judiciales y dar mayor
eficacia a su función unificadora de la interpretación del orden jurídico nacional.
Ahora bien, para determinar si existe la contradicción de tesis, es necesario dilucidar si los
Tribunales Colegiados se pronunciaron sobre un mismo punto de derecho, para lo cual, a
continuación, se sintetizan sus argumentaciones:
En primer lugar, cabe precisar que ambos Tribunales Colegiados conocieron de asuntos en los
que la parte actora demandó la prescripción adquisitiva respecto de un inmueble, y para
acreditar la causa generadora de su posesión acompañó a su demanda un contrato privado de
compraventa. Los juzgadores de primera y segunda instancias determinaron que la acción era
improcedente debido a que los contratos exhibidos carecían de fecha cierta, por no estar
inscritos en el Registro Público, no haber sido presentados ante un funcionario público o porque
no se acreditó que alguno de los firmantes ya hubiese fallecido. La sentencia definitiva dictada
en segunda instancia fue recurrida por la parte actora mediante un amparo directo; sin embargo,
mientras el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito negó el amparo; el
Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito lo concedió.
19
El Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito sostuvo que, el hecho de que el
artículo 889 del Código Civil para el Estado de Jalisco, no diga expresamente que la posesión
necesaria para usucapir debe ser "en concepto de propietario y con justo título", como sí lo dice
el artículo 1148 del Código Civil del Estado de Nuevo León, no es motivo para sustentar la
inaplicabilidad de la jurisprudencia de rubro: "PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO
NUEVO LEÓN).", emitida por esta Primera Sala, debido a que el artículo 880 del mismo código, sí
se refiere al "justo título" y, por otra parte, la jurisprudencia también se refiere a la "causa
generadora de la posesión"; además, porque dicha circunstancia no significa que la persona que
haga valer dicha acción quede exenta de revelar y justificar la causa generadora de su posesión,
teniendo, por tanto, que demostrar que el documento en que sustenta el motivo de su posesión
es de fecha cierta, no como acto traslativo de dominio perfecto, sino como hecho jurídico para
conocer la fecha a partir de la cual ha de computarse el término de la prescripción.
Además, señaló que ni en el Estado de Nuevo León ni en el de Jalisco existe alguna disposición
que establezca que el justo título o causa generadora de la posesión debe ser de fecha cierta,
sino que ese aspecto ha sido implementado por la jurisprudencia, con el único fin de dar certeza
y seguridad jurídica a los actos traslativos de dominio, para evitar que las partes que en ellos
intervengan actúen de manera fraudulenta o dolosa, por lo que al ser un principio general que
se ha utilizado en el sistema jurídico mexicano, es inconcuso que hay que aplicar la jurisprudencia
de mérito.
Por otra parte, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito consideró lo
siguiente:
Que la jurisprudencia de rubro: "PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE

DE LA POSESIÓN, DEBE SER DE FECHA CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).", fue
emitida expresamente para la legislación sustantiva civil del Estado de Nuevo León y, por tanto,
no puede resultar aplicable al Estado de México, ya que esta legislación no exige la existencia de
20
un justo título, sino que solamente establece que la posesión necesaria para usucapir debe ser
en concepto de propietario.
El sostener que basta que el documento privado exhibido en el juicio para acreditar la causa
generadora de la posesión no sea de "fecha cierta", por no estar inscrito, no haber sido
presentado ante un funcionario público o no haber demostrado que falleció alguno de los
firmantes, es violatorio de las garantías de legalidad y debido proceso, pues ello, en modo alguno,
implica que, por ese solo motivo, no pueda justificarse la causa generadora de la posesión
invocada como sustento de la acción de usucapión.
Si bien es cierto que un documento privado que carezca de fecha cierta no tiene por sí la validez
o credibilidad plena necesaria, también lo es que la validez de su contenido no sólo puede
advertirse por haberse presentado ante un funcionario público, haberse inscrito o haber probado
la muerte de alguno de sus firmantes, sino que también puede evidenciarse de su enlace con
diversos medios de convicción, que lleven en el ánimo del juzgador a tener por evidenciado el
citado contenido del documento, particularmente, la fecha de su elaboración y lo ahí consignado.
Uno de los requisitos para que se haga operante la usucapión o prescripción adquisitiva, es que
el bien a usucapir se posea con la calidad de propietario de la cosa, esto es, que la posesión sea
originaria, lo que implica que el actor, al ejercer la acción de usucapión, se encuentra obligado a
revelar o invocar la causa generadora de su posesión y, además, a justificar plenamente ésta, o
sea, resulta indispensable que revele y pruebe ese hecho o acto jurídico, para advertir que el
origen de la posesión del actor no es derivado, en cuyo caso la acción sería improcedente.
Es incorrecto e ilegal considerar que, para acreditar la causa generadora de la posesión, resulte
indispensable que se presente un documento de "fecha cierta", porque esté presente
alguno de los tres requisitos señalados por la responsable, y que, en caso contrario, la acción
resulte improcedente, pues ello no resulta sostenible conforme al Código Civil para el Estado de
México.
Lo cual implica que la "fecha cierta" respecto de un documento que contiene un acto traslativo
de dominio, invocado como causa generadora de la posesión de la acción de usucapión, no
21
constituye un factor definitorio ni idóneo de prueba, porque lo relevante para la procedencia de

la acción de usucapión no es el acreditamiento de la certeza de la fecha del documento en que
aquélla se funda, sino la justificación idónea y legal de la autenticidad y veracidad del propio
documento, que sirve como causa generadora de la posesión, para constatar que realmente se
celebró y, de ser así, también corroborar las circunstancias de modo, tiempo y lugar, que en el
propio documento se contienen.
La aplicación irrestricta del citado criterio jurisprudencial podría en sí resultar transgresora de lo

dispuesto por los artículos 14 y 16 constitucionales, por cuanto limita la valoración por parte del
juzgador de las pruebas ofrecidas por las partes en aras de acreditar la procedencia de la
usucapión mediante la posesión, con los requisitos exigidos por la ley, limitando con ello el
derecho de acceso a la justicia mediante el análisis de los demás medios de prueba idóneos para
la acreditación del hecho generador de la posesión de bienes inmuebles.
Para la procedencia de la acción de prescripción positiva no es un requisito esencial el relativo a

que se deba acreditar la legítima propiedad del causante de quien intenta dicha acción, pues lo
único que se requiere es que el actor revele la causa origen de su posesión y la acredite, debiendo
tratarse de un acto jurídico que el accionante crea suficiente y bastante para transmitirle el
dominio sobre el bien de que se trata. Esto es, basta acreditar que el inmueble a usucapir se
encuentra inscrito en el Registro Público a favor de persona alguna diversa a él, y que lo ha
poseído por el tiempo y las condiciones exigidas por la ley.
De lo anterior se desprende que, sí existe la contradicción de tesis, debido a que, mientras el

Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito sostuvo que la jurisprudencia 1a./J.
9/2008, de rubro: "PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE
SE EXHIBE PARA ACREDITAR EL JUSTO TÍTULO O LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN, DEBE
SER DE FECHA CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).", que establece que para la
procedencia de la acción de prescripción positiva es indispensable que el documento privado que
se exhiba como causa generadora de la posesión, sea de fecha cierta, sí es aplicable en el Estado
de Jalisco aunque el código local no imponga dicho requisito, porque el mismo fue implementado
por la jurisprudencia para dar certeza y seguridad jurídica y evitar actos fraudulentos; el Segundo
22
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito sostuvo que la jurisprudencia 1a./J.
9/2008 no es aplicable conforme a la legislación del Estado de México, porque el código local no
lo establece así, y además, porque acreditar la fecha cierta del documento no es idóneo para
probar que el documento que se exhibe como base de la acción no es auténtico, ya que el
juzgador puede tener a su alcance otros medios de prueba que son idóneos para determinar la
autenticidad o no del documento y de su fecha de celebración, y no considerarlo así, limita la
facultad del juzgador en la valoración de las pruebas.
No es óbice a lo anterior, que ambos tribunales hayan sostenido que quien hacer valer la acción
de usucapión debe no sólo revelar, sino también probar la causa generadora de su posesión;
porque el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito estimó que la causa
generadora de la posesión sólo puede probarse si el documento privado es de fecha cierta, esto
es, si fue inscrito en el Registro Público, presentado ante un funcionario público, o si se acredita
que alguno de los firmantes falleció; mientras que el Segundo Tribunal Colegiado del Segundo
Circuito, estimó que el acreditamiento de dichas cuestiones no era idóneo para probar la causa
generadora de la posesión, ya que un documento podía cumplir con alguna de dichas cuestiones
y, no obstante ello, ser falso y, por tanto, lo relevante no era tener certeza sobre la fecha en que
fue celebrado, sino probar la autenticidad en cuanto a su contenido y fecha de elaboración.
Lo que pone en evidencia que la contradicción de tesis no sólo versa sobre la aplicabilidad o no
de la jurisprudencia 1a./J. 9/2008, sino que también tiene por objeto determinar si la causa
generadora de la posesión sólo puede probarse mediante la exhibición de un documento privado
que sea de fecha cierta, esto es, que se haya inscrito en el Registro Público de la Propiedad, se
haya presentado ante algún funcionario público por razón de su oficio o se haya acreditado que
alguno de los firmantes murió, o si se puede acreditar mediante otros medios de prueba.
En consecuencia, corresponde a esta Primera Sala determinar, si la jurisprudencia 1a./J. 9/2008,

que establece que para la procedencia de la acción de prescripción positiva es indispensable que
el documento privado que se exhiba como causa generadora de la posesión sea de fecha cierta,
es aplicable o no, en aquellos Estados en que la legislación local no exige dicho requisito y, por
tanto, determinar si la causa generadora de la posesión sólo puede probarse mediante la
23
exhibición de un documento privado que sea de fecha cierta, o también con otros medios de
prueba.
QUINTO. Estudio de fondo. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación
considera que debe prevalecer, con el carácter de jurisprudencia, el criterio que se sustenta en
el presente fallo, de conformidad con los razonamientos siguientes:
Para resolver sobre la aplicabilidad o no de la jurisprudencia 1a./J. 9/2008, debe partirse de

conocer su contenido, por lo cual se reproduce a continuación:
"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA

CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN). De los artículos 806, 826, 1136, 1148, 1149,
1151 y 1152 del Código Civil del Estado de Nuevo León se advierte que son poseedores de buena
fe tanto el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente para darle derecho de poseer
como quien ignora los vicios de su título que le impiden poseer con derecho; que la posesión
necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario y con justo título, pacífica, continua
y pública; y que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
poseída puede producir la prescripción. De manera que si para que opere la prescripción
adquisitiva es indispensable que el bien a usucapir se posea en concepto de propietario, no basta
con revelar la causa generadora de la posesión para tener por acreditado ese requisito, sino que
es necesario comprobar el acto jurídico o hecho que justifique ese carácter, esto es, el justo título,
entendiéndose por tal el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio.
Ahora bien, los documentos privados adquieren certeza de su contenido a partir del día en que
se inscriben en un registro público de la propiedad, se presentan ante un fedatario público o
muere alguno de los firmantes, pues si no se actualiza uno de esos supuestos no puede otorgarse
valor probatorio frente a terceros. Así, se concluye que si el dominio tiene su origen en un
instrumento traslativo consistente en un contrato privado de compraventa, para acreditar el
justo título o la causa generadora de la posesión es indispensable que sea de fecha cierta, pues
ese dato proporciona certidumbre respecto de la buena fe del acto contenido en el referido
documento y otorga eficacia probatoria a la fecha que consta en él, para evitar actos fraudulentos
24
o dolosos, ya que la exhibición del contrato tiene como finalidad la acreditación del derecho que
le asiste a una persona y que la legitima para promover un juicio de usucapión; de ahí que la
autoridad debe contar con elementos de convicción idóneos para fijar la calidad de la posesión y
computar su término."
Dicha jurisprudencia derivó de la contradicción de tesis 27/2007, que partió de las premisas que
se sintetizan a continuación:
Su objeto fue determinar, si conforme a la legislación del Estado de Nuevo León, el contrato
privado de compraventa que se exhibe en un juicio de prescripción positiva para acreditar el justo
título o la causa generadora de la posesión debe ser de fecha cierta.
Siendo uno de los requisitos para la prescripción que el bien inmueble se posea en concepto de
propietario y con justo título, dicho concepto entraña actos positivos realizados por quien
pretende usucapir un bien inmueble y, por esa razón, constituyen hechos sobre los cuales se
funda su pretensión. En tal virtud, resulta claro que no basta con revelar únicamente el origen de
la posesión para tener por satisfecho el requisito de poseer en concepto de propietario o de
dueño, sino que es menester que se demuestre la causa que originó esa clase de posesión.
La certeza de la fecha de un documento privado no tiene regulación en ninguna ley, sino que
deriva exclusivamente de la jurisprudencia, razón por la cual hay que atender al contenido
expreso de los criterios que sobre el particular ha sustentado este Alto Tribunal.
Este Alto Tribunal ha sustentado en reiteradas ocasiones que la fecha cierta de un documento
privado es aquella que se tiene cuando se dan las hipótesis jurídicas siguientes: I. A partir del día
en que el documento se incorpore o se inscriba en un Registro Público de la Propiedad; II. Desde
la fecha en que el documento se presente ante un funcionario público por razón de su oficio y,
finalmente; III. A partir de la muerte de cualquiera de los firmantes. Por tanto, si no se dan estos
supuestos, al documento privado no se le puede otorgar valor probatorio en relación con
terceros, pues tales acontecimientos tienen como finalidad otorgar eficacia probatoria a la fecha
que consta en el mismo y con ello certeza jurídica, y así evitar actos fraudulentos o dolosos, como
serían, que las partes que intervienen en un acto jurídico consignado en el instrumento señalado
asentaran en éste una fecha falsa, esto es, anterior o posterior a la verdadera.
25
Lo anterior es así, pues el contenido del documento privado es elaborado por las partes que
intervienen y, por lo mismo, no puede igualmente dar fe ni crear la convicción de la eficacia de
la fecha que consta en el mismo y, por tanto, al acaecer cualquiera de las eventualidades
señaladas, surge la presunción clara de que al menos existió en esos momentos, con lo cual ese
instrumento se envuelve de un principio de prueba que necesariamente orienta esa conclusión.
Con la finalidad de hacer efectivos los principios de certeza y seguridad jurídica en la materialidad
del acto contenido en un documento privado a través de su fecha, la jurisprudencia acude, en los
dos primeros eventos señalados con antelación, a un tercero fidedigno fuera de toda duda, como
son el Registro Público de la Propiedad, o a un funcionario en razón de su oficio, y en el último, a
la muerte de cualquiera de los firmantes, en virtud de que su efecto material fidedigno da
certidumbre de que no pudo haber sido signado en fecha posterior.
Por tanto, si no se dan estos supuestos, al documento privado no se le puede otorgar valor
probatorio en relación con terceros, pues tales acontecimientos tienen como finalidad otorgar
eficacia probatoria a la fecha que consta en el mismo y con ello certeza jurídica, con el objeto de
evitar actos fraudulentos o dolosos.
Como se puede observar, de dicha jurisprudencia se desprende que para que el contrato privado
de compraventa que se exhiba en el juicio para acreditar la causa generadora de la posesión
tenga valor probatorio, es indispensable que sea de fecha cierta, lo cual sólo puede darse si ha
sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad, si ha sido presentado ante algún funcionario
público por razón de su oficio, o si se demuestra que ha fallecido alguno de los firmantes.
Lo anterior, pues sólo de esa manera puede tener eficacia probatoria frente a terceros, la fecha
que consta en el contrato y, con ello, se otorga seguridad y certeza jurídica, para evitar actos
fraudulentos o dolosos.
Ahora bien, dicho criterio se hizo a partir de los requisitos que establece el Código Civil para el
Estado de Nuevo León, para la procedencia de la prescripción adquisitiva o usucapión. En la fecha
en que esta Primera Sala emitió el criterio de la jurisprudencia 1a./J. 9/2008, dicho código
establecía lo siguiente:
26
"Artículo 1148. La posesión necesaria para prescribir debe ser:
(Reformada, P.O. 13 de octubre de 2000)
"I. En concepto de propietario y con justo título;
"II. Pacífica;
"III. Continua;
"IV. Pública."
"Artículo 1149. Los bienes inmuebles se prescriben:
y públicamente;
pacífica, continua y pública. ..."
"Artículo 1153. El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones
exigidas por este código para adquirirlos por prescripción, puede promover juicio contra el que
aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público, a fin de que se declare que la
prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad."
"Artículo 1154. La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de prescripción, se

inscribirá en el Registro Público y servirá de título de propiedad al poseedor."
El cinco de febrero de dos mil catorce se reformaron los artículos 1148 y 1149 arriba transcritos,
para quedar redactados de la forma siguiente:
(Reformada, P.O. 5 de febrero de 2014)

27
"II. Pacífica;
"III. Continua;
"IV. Pública."
"I. En cinco años, cuando se poseen con justo título, en concepto de propietario, buena fe,
pacífica, continua y públicamente;
pacífico, continua y pública, debiendo demostrar la causa generadora de la posesión. ..."
De manera que el legislador de Nuevo León eliminó de los requisitos generales de procedencia
de la prescripción positiva, enumerados en el artículo 1148, el "justo título", para, sin embargo,
incorporarlo como requisito en el artículo 1149, fracción I, que se refiere a los requisitos para la
procedencia de la prescripción adquisitiva cuando el poseedor es de buena fe.
En consecuencia, el legislador no eliminó la posesión en concepto de propietario "y con justo

título" de los requisitos para la procedencia de la usucapión o prescripción adquisitiva, sino que
hizo una modificación al código civil con la finalidad de precisar que el "justo título", sólo es
aplicable al poseedor de buena fe.
Para un mejor entendimiento del problema planteado en la presente contradicción de tesis,

conviene explicar qué debe entenderse por prescripción adquisitiva, también conocida como
usucapión o prescripción positiva, y por cada uno de sus requisitos.
La prescripción adquisitiva es una forma de adquirir el derecho real de propiedad respecto de

una cosa, mediante la posesión pacífica, continua, pública y en concepto de dueño por el tiempo
que establezca la normatividad aplicable.
28
Por su parte, el derecho de propiedad implica un poder jurídico directo sobre la cosa para
aprovecharla totalmente. Es el derecho real que otorga la mayor potestad jurídica en relación
con un bien. Los otros derechos reales sólo comprenden formas de aprovechamiento parcial.
Ahora bien, se ha considerado que el abandono de un bien, por parte del propietario, por un
periodo prolongado de tiempo, en nada beneficia a la colectividad. Por ello, el derecho ha optado
por reconocer en esos casos el carácter de propietario a aquellas personas que sí ejerzan los
derechos inherentes al derecho de propiedad sobre los bienes que han sido abandonados por
sus dueños, sujeto al cumplimiento de diversos requisitos, que serán explicados.
Así, se han reconocido dos tipos de fundamentos para la prescripción adquisitiva:(5) uno de
carácter subjetivo, que justifica la pérdida de la propiedad respecto de un bien debido al
abandono, actitud omisiva o desinterés de su titular, manifestado a través del no uso de
cualquiera de las facultades derivadas de dicho derecho o la negligencia ante la noticia de la
existencia de un poseedor ajeno en concepto de dueño, por la no realización de actos para
recuperar su posesión; y otro, de carácter objetivo, en protección del interés público, que se da
a través de la seguridad de las relaciones jurídicas y la protección a la apariencia creada con la
posesión en concepto de dueño, evitando así que la propiedad sobre las cosas no quede en una
incertidumbre indefinida y que los bienes dejen de ser utilizados.
Ahora bien, para que la usucapión proceda, es indispensable que la posesión tenga ciertas
cualidades o, en otras palabras, que cumpla con los siguientes requisitos:
• Que sea "en concepto de dueño o propietario";
• Pública;
• Pacífica; y,
• Continua.
La posesión en concepto de propietario equivale a la "posesión originaria". Se traduce en un

estado de hecho que confiere a una persona el poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar
actos materiales de aprovechamiento semejantes a los que realiza un propietario. Es decir, el
29
poseedor en concepto de dueño se conduce como el propietario de la cosa; y en ello difiere de

la "posesión derivada".
Cabe precisar que el derecho de propiedad comprende el ius abutendi o derecho de disposición,
el ius fruendi o derecho de apropiarse de los frutos del bien, y el ius utendi o derecho de usar el
bien. El derecho de propiedad puede desmembrarse, de tal manera, que el ius abutendi, el ius
fruendi y el ius utendi queden en diversas personas. Por tanto, el propietario puede optar por
conservar la nuda propiedad del bien, y otorgar a un tercero el ius fruendi y el ius utendi, ya sea
mediante un usufructo o alguna otra figura jurídica, o solamente el ius utendi mediante un
contrato de arrendamiento, comodato, o depósito, entre otros. Cuando ello sucede, quien recibe
el uso o disfrute del bien se convierte en un "poseedor derivado".
Esto es, por regla general, quien tiene el derecho de propiedad sobre un bien, ejerce sobre el
mismo también el derecho de posesión. Sin embargo, puede optar por concederle
temporalmente el derecho de posesión a un tercero, quien no puede ostentarse como dueño,
porque la causa generadora de su posesión proviene del mismo dueño, de manera que la
posesión se ejerce, precisamente, en nombre o con consentimiento del dueño; es decir, que
constituye una posesión indirecta o derivada.
En consecuencia, el poseedor derivado no puede reclamar una prescripción adquisitiva del dueño
que le concedió temporalmente la posesión derivada del bien, puesto que en ningún momento
estuvo facultado para poseer en concepto de propietario, en todo momento tuvo una posesión
derivada del mismo dueño, que ejerció con el consentimiento de aquél.
Cuestión distinta se da cuando se
trata de un poseedor originario, el cual sí está facultado para poseer en concepto de dueño y,
por tanto, puede prescribir el bien a su favor, siempre y cuando acredite que ha poseído por el
lapso suficiente en forma continua, pública y pacífica.
En ese tenor, la posesión apta para prescribir, además de ser en concepto de dueño, debe
fundarse en el ejercicio efectivo de la posesión durante el plazo establecido en la ley, lo que se
traduce en el uso y goce real del bien. (6) Esto es, debe sustentarse en una posesión continua,
30
actual, directa, efectiva y permanente, que no sea interrumpida, y sólo puede tener lugar sobre
bienes que están en el comercio, es decir, que son susceptibles de apropiación.
Es continua la posesión que no es interrumpida, y que se ejerce sin contradicción, por parte del
interesado, esto es, de quien tiene el derecho de propiedad sobre el bien. El que se demuestre
en el juicio que durante el plazo necesario para que opere la prescripción hubo alguna
contradicción, por parte del interesado, o el reconocimiento del derecho del propietario, por
parte de quien pretende usucapir, interrumpe el plazo para la prescripción, lo que inutiliza el
plazo transcurrido con anterioridad.
Es pacífica la posesión que se ejerce sin violencia. Por ello, cuando se entra en posesión en virtud
de actos violentos, el cómputo del plazo para la prescripción inicia hasta que los actos de violencia
cesan. Asimismo, para que la posesión sea pacífica no debe estar sometida a controversia judicial
-ni sobre la propiedad ni sobre la posesión- durante el lapso requerido para que opere la
prescripción. La interposición de una demanda o de algún recurso interrumpe la prescripción. (7)
Finalmente, es pública la posesión que se ejercita de modo que tengan conocimiento de ella no
sólo los que tengan interés en interrumpirla, sino todo el mundo. Ello, en oposición a la posesión
clandestina, esto es, la que se oculta de quienes pueden tener interés en interrumpirla.
La doctrina que ha ido construyendo este Alto Tribunal sobre las características que requiere la
posesión originaria para prescribir, señala que la publicidad en la posesión debe manifestarse
ostensiblemente, de manera indiscutible y objetiva, siendo susceptible de apreciarse por los
sentidos, mediante la ejecución de actos que revelen que el poseedor es el dominador de la cosa,
el que manda en ella, como dueño en sentido económico, frente a todo el mundo; que ejerce un
poder indiscutible, de orden económico, para hacer suya la cosa desde el punto de vista de los
hechos.(8)
Lo anterior ha sido recogido por los Códigos Civiles de las entidades federativas, en los artículos
que se reproducen a continuación:
Código Civil de Nuevo León

31
"Artículo 791. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa,
concediéndole el derecho de retenerla, temporalmente en su poder en calidad de usufructuario,
arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de
la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria, el otro, una posesión
derivada."
"Artículo 794. Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de
apropiación."
"Artículo 823. Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia."
"Artículo 824. Posesión continua es la que no se ha interrumpido por alguno de los medios
enumerados en el capítulo V, título VII de este libro."
"Artículo 825. Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida de todos.
También lo es la que está inscrita en el registro de la propiedad."
"Artículo 826. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
poseída puede producir la prescripción."
"II. Pacífica;
"III. Continua;
"IV. Pública."
Código Civil del Estado de Jalisco
"Artículo 840. Es poseedor de un bien quien ejerce sobre él un poder de hecho. Posee un derecho
el que usa o goza de él.
"La posesión se adquiere y se ejerce por su titular en forma directa o por otro a su favor."
32
"Artículo 841. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro un bien,
concediéndole el derecho de retenerlo temporalmente en su poder en calidad de usufructuario,
arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario o con otro título análogo, los dos son poseedores
del bien. El que lo posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una
posesión derivada."
"Artículo 844. Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de
apropiación."
"Artículo 874. Posesión continua es la que no ha sufrido interrupción alguna."
"Artículo 875. Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida de todos.
También lo es la que ha sido inscrita en el Registro Público de la Propiedad."
"Artículo 879. Usucapión es el medio para adquirir la propiedad y los demás derechos reales
sobre bienes, mediante la posesión con el ánimo de dueño, por el tiempo y con los requisitos
señalados en este código."
"Artículo 880. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño del bien poseído,
puede producir la usucapión. ..."
"Artículo 889. La posesión necesaria para usucapir debe ser:
"II. Pacífica;
"III. Continua; y
"IV. Pública."
El Código Civil del Estado de México, que fue abrogado en el año dos mil dos, establecía:
"Artículo 766. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa,
concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario,
arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de
33
la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una posesión
derivada."
"Artículo 769. Sólo puede ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de
apropiación."
"Artículo 799. Posesión continua es la que no se ha interrumpido por alguno de los medios
enumerados en el artículo 922."
"Artículo 800. Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida por todos.
También lo es la que está inscrita en el registro de la propiedad."
poseída puede producir la usucapión."
"Artículo 910. La usucapión es un medio de adquirir la propiedad de los bienes mediante la

posesión de los mismos, durante el tiempo y con las condiciones establecidas en este código."
"II. Pacífica;
"III. Continua;
"IV. Pública."
Código Civil del Estado de México vigente, publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado de
México el siete de junio de dos mil dos, establece, en lo que interesa, lo siguiente:
"Título tercero
"De la posesión
"Concepto de posesión
34
"Artículo 5.28. Es poseedor de un bien el que ejerce sobre él un poder de hecho. Posee un
derecho el que lo goza."
"Posesión originaria o derivada
"Artículo 5.29. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro un bien,
concediéndole el derecho de retenerlo temporalmente en su poder en calidad de usufructuario,
arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, comodatario u otro título análogo, los dos son
poseedores. El que lo posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una
posesión derivada."
"Bienes y derechos susceptibles de posesión
"Artículo 5.32. Sólo pueden ser objeto de posesión los bienes y derechos que sean susceptibles
de apropiación."
"Concepto de posesión pacífica
"Artículo 5.59. Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia."
"Concepto de posesión continua
"Artículo 5.60. Posesión continua es la que no se ha interrumpido por alguno de los medios
señalados en este código."
"Concepto de posesión pública
"Artículo 5.61. Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida de todos
y la inscrita en el Registro Público de la Propiedad."
"La usucapión como medio de adquirir la propiedad"
"Artículo 5.127. La usucapión es un medio de adquirir la propiedad de los bienes mediante la

"Requisitos de la posesión para usucapir
"Artículo 5.128. La posesión necesaria para usucapir debe ser:

35
"II. Pacífica;
"III. Continua;
"IV. Pública."
Ahora bien, en adición a lo anterior, el lapso necesario para prescribir varía en las codificaciones
civiles, dependiendo de si la posesión ha sido de buena o de mala fe.
Por regla general, se considera que el poseedor originario de buena fe, posee en razón de un
"justo título"; mientras que el poseedor originario de mala fe carece de un título para poseer,
esto es, su posesión se deriva de una situación de hecho que tiene lugar cuando se apropia del
bien, ya sea porque está vacante -el bien no tiene un dueño cierto y conocido- o algunas
codificaciones permiten que la usucapión se actualice cuando la posesión se adquiere por medio
de la violencia, o por la comisión de algún delito, en cuyo caso, el plazo para que proceda la
usucapión es mayor, y empieza a contabilizarse a partir de que cesó la violencia y/o prescribió la
acción penal por el delito de que se haya tratado.(9)
Sin embargo, en ambos casos, el poseedor originario -de buena y de mala fe- debe revelar y
acreditar la "causa generadora de su posesión", entendiéndose por tal, el origen de su posesión.
La prueba fehaciente respecto de la "causa generadora de la posesión", es muy importante para

descartar una posesión derivada, que no es apta para prescribir, porque se ejerce en nombre del
dueño.
Por tanto, sólo en aquellos casos en los que se pruebe en forma fehaciente la causa generadora
de la posesión, y de la misma se desprenda que, en efecto, se trata de una posesión originaria,
puede tener lugar la prescripción adquisitiva.
De ahí que sea carga del accionante que pretenda se declare la usucapión a su favor, revelar y
acreditar fehacientemente la causa generadora de su posesión.
Lo anterior ha sido recogido en diversas tesis emitidas por este Alto Tribunal. Son ilustrativas las
tesis siguientes:
36
"PRESCRIPCIÓN POSITIVA. NECESIDAD DE ACREDITAR LA CAUSA DE LA POSESIÓN. La causa de la

posesión es un hecho que necesariamente debe demostrarse para acreditar la prescripción
positiva, dado que el título de dueño no se presume, y quien invoca la usucapión tiene la
obligación de probar que empezó a poseer como si fuera propietario, lo cual constituye
propiamente la prueba de la legitimación del poseedor en el ejercicio de su posesión, pues no
basta que éste se considere a sí mismo, subjetivamente, como propietario y afirme tener ese
carácter, sino que es necesaria la prueba objetiva del origen de su posesión, como es la existencia
del supuesto acto traslativo de dominio."(10)
"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. PARA QUE SE ENTIENDA SATISFECHO EL REQUISITO DE LA

EXISTENCIA DE LA ‘POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO’ EXIGIDO POR EL CÓDIGO CIVIL
PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR LAS DIVERSAS LEGISLACIONES DE LOS ESTADOS DE LA
REPÚBLICA QUE CONTIENEN DISPOSICIONES IGUALES, ES NECESARIO DEMOSTRAR LA
EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN. De acuerdo con lo establecido por
los artículos 826, 1151, fracción I, y 1152 del Código Civil para el Distrito Federal, y por las
legislaciones de los Estados de la República que contienen disposiciones iguales, para usucapir
una bien raíz, es necesario que la posesión del mismo se tenga en concepto de dueño o de
propietario. Este requisito exige no sólo la exteriorización del dominio sobre el inmueble
mediante la ejecución de actos que revelen su comportamiento como dueño mandando sobre él
y disfrutando del mismo con exclusión de los demás, sino que también exige se acredite el origen
de la posesión pues al ser el concepto de propietario o de dueño un elemento constitutivo de la
acción, el actor debe probar, con fundamento en el artículo 281 del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal, que inició la posesión con motivo de un título apto para trasladarle
el dominio, que puede constituir un hecho lícito o no, pero en todo caso debe ser bastante para
que fundadamente se crea que posee en concepto de dueño o de propietario y que su posesión
no es precaria o derivada. Por tanto, no basta para usucapir, la sola posesión del inmueble y el
comportamiento de dueño del mismo en un momento determinado, pues ello no excluye la
posibilidad que inicialmente esa posesión hubiere sido derivada."(11)
En lo que respecta a la posesión de buena y de mala fe, los Códigos Civiles de las entidades
federativas que nos ocupan establecen lo siguiente:
37
Código Civil del Estado de Nuevo León
"Artículo 806. Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente
para darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su título que le impiden
poseer con derecho."
"Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer; lo mismo que el
que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho. Entiéndase por título la
causa generadora de la posesión."
"I. En cinco años, cuando se poseen con justo título, en concepto de propietario, buena fe,
pacífica, continua y públicamente;
pacífico, continua y pública, debiendo demostrar la causa generadora de la posesión. ..."
Código Civil del Estado de Jalisco
"Artículo 856. Es poseedor de buena fe quien tiene título suficiente para usar y disfrutar del bien
o derecho; como también lo es quien ignora los vicios de su título.
"Es poseedor de mala fe quien sin título alguno usa y disfruta de un bien o derecho, lo mismo
que quien conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.
"Se considerarán de mala fe para todos los efectos legales, los casos en que la posesión verse
sobre bienes del dominio público.
"Para los efectos de este artículo, se entiende por título la causa generadora del derecho a la
posesión."
38
"Artículo 880. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño del bien poseído,
puede producir la usucapión.
"El poseedor derivado puede cambiar la causa de la posesión, que no ejercía a título de dueño.
Comienza a poseer con ese carácter en virtud de un justo título, pero el plazo de la usucapión
corre desde el día en que haya cambiado la causa de la posesión.
"Es justo título el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio o los
derechos distintos de la propiedad."
"Artículo 890. Se consuma la usucapión de inmuebles:
"I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, de buena fe en el momento de

la adquisición, pacífica, continua y públicamente;
"III. En diez años, cuando se poseen con mala fe, si la posesión es en concepto de propietario,
pacífica, continua y públicamente. ..."
Código Civil del Estado de México abrogado
para darle derecho a poseer. También lo es el que ignora los vicios de su título que le impiden
poseer con derecho.
que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.
"Entiéndase por título la causa generadora de la posesión."
"Artículo 912. Los bienes inmuebles se adquieren por usucapión:
y públicamente;
39
pacífica, continua y pública. ..."
Código Civil del Estado de México vigente, publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado de
México el siete de junio de dos mil dos, establece, en lo que interesa, lo siguiente:
"Posesión de buena y mala fe
"Artículo 5.44. Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título

suficiente para darle derecho de poseedor. También lo es el que ignora los vicios de su título que
le impiden poseer con derecho.
que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.
"Se entiende por título la causa generadora de la posesión."
"Plazo para usucapir inmuebles
"Artículo 5.130. Los bienes inmuebles se adquieren por usucapión:
"I. En cinco años, si la posesión es de buena fe o cuando los inmuebles hayan sido objeto de una
inscripción de posesión;
"II. En diez años, cuando se posean de mala fe."
Este código, además, agrega en su artículo 5.129: "Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en
concepto de propietario del bien poseído puede producir la usucapión debiendo estar fundada
en justo título."
Como se puede advertir, las legislaciones distinguen entre el poseedor originario de buena fe y
de mala fe, exigiendo un plazo más corto -por regla general, de 5 años- para prescribir de quien
posee de buena fe, e imponiendo un plazo más largo -por regla general, de 10 años- a quien
posee de mala fe.
Se estima poseedor de buena fe el que, durante todo el lapso que requiere la ley para que opere
la prescripción, ha poseído con base en un "justo título", en el entendido de que desconoce los
40
vicios que su título pueda tener; ya que en el momento en que conozca alguno de los vicios de
su título se convierte en poseedor de mala fe. Ya sea que haya entrado a poseer en razón de ese
título, o que durante la vigencia de la posesión haya cambiado su carácter de poseedor derivado
a poseedor originario, en el entendido de que, en este último caso, para que la usucapión opere,
debe computarse el plazo de 5 años a partir de que su posesión sea originaria.
Por tanto, la buena fe debe permanecer durante todo el lapso requerido para prescribir y, por
tanto, se interrumpe por cualquier medio que tenga por objeto hacer saber al poseedor que su
título es insuficiente o viciado. (12) A este respecto, Planiol y Ripert consideran que la buena fe
del que adquiere debe ser total, ya que la menor duda sobre la validez de su título, que sea
probada en el juicio, lo convierte en poseedor de mala fe. (13)
Ahora bien, conforme a lo que hasta aquí se ha explicado, un poseedor originario se considera
de buena fe si posee en razón de un "justo título". Sin embargo, la ley no define, en forma precisa,
lo que debe entenderse por tal.
En efecto, de la lectura de los artículos transcritos, se puede apreciar que las legislaciones definen
al "justo título" como "la causa generadora de la posesión".
Es cierto que el "justo título" es la causa generadora de la posesión en el poseedor de buena fe,
porque viene a ser la causa o razón que le da derecho a poseer en concepto de propietario. Sin
embargo, ese concepto no es útil para distinguir la posesión de
buena fe de la de mala fe, porque en este último caso también existe una causa generadora de
la posesión que debe ser probada y no es un justo título.
En efecto, como se anticipó, la causa generadora de la posesión es el acto o hecho que da origen
a la posesión, ya sea de buena o mala fe, y que debe explicarse y probarse en el juicio de
usucapión, para evidenciar que sí se trata de una posesión originaria, en concepto de propietario,
y descartar una posesión derivada que en ningún caso puede dar lugar a la usucapión.
Entonces, si definir el "justo título", como la causa generadora de la posesión, no es suficiente

para conceptualizarlo, hay que atender a los otros contenidos que le atribuye la ley.
41
Los preceptos transcritos también definen al "justo título", como aquel "título suficiente" para
poseer, o "el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio."
Como se puede advertir, aunque la ley no lo dice expresamente, de su contenido se puede

deducir que el "justo título", se estima equivalente a un "acto jurídico", un acto traslativo de
dominio que la doctrina ha denominado "imperfecto", puesto que por sí solo no puede transferir
el dominio, sino que tiene algunos vicios que la usucapión está destinada a subsanar.
Sin embargo, tal como la propia ley lo establece, no puede tratarse de "cualquier" acto jurídico,
sino que debe ser "suficiente" para poseer en concepto de propietario, debe "ser o creerse
fundadamente bastante" para transferir el dominio.
Esto es, no puede bastar la mera creencia subjetiva del poseedor de que celebró un acto
traslativo de dominio, si dicho acto no tiene bases objetivas, ya que, entonces, la creencia no
podría ser lo suficientemente fundada para transmitir el dominio.
Lo anterior no quiere decir que deba tratarse de un título perfecto para transferir el dominio del
bien, porque entonces, no cabría hablar de usucapión, pero tampoco puede serlo un acto
negligente, que evidencie que el poseedor no tuvo el menor cuidado de cerciorarse si la persona
con quien firmaba o celebraba el acto jurídico tenía la propiedad o facultad de disponer del bien.
En efecto, si bien es cierto que la usucapión puede derivar tanto de un título objetivamente
válido, como de uno que sea subjetivamente válido por originar una creencia fundada respecto
de la transmisión del dominio del bien, también lo es que esa creencia debe ser seria, y descansar
en un error que en concepto del Juez sea fundado, que se trate de un error que "en cualquier
persona" pueda haber provocado una creencia respecto de la validez del título. (14)
Por tanto, contrario a lo sostenido por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Segundo Circuito, no basta acreditar que el bien inmueble esté inscrito en el Registro Público a
favor de una persona diversa a quien pretende usucapir, sino que la persona interesada en
usucapir el bien a su favor debe aportar las pruebas necesarias para acreditar que objetivamente
existían bases suficientes para creer fundadamente que el vendedor podía disponer del bien.
42
Entonces, si se trata de un bien inmueble que está inscrito en el Registro Público de la Propiedad
que, como su nombre lo dice, es público y, por tanto, todas las personas pueden tener acceso a
él, lo idóneo sería cerciorarse de quién es el titular registral del bien, que, a final de cuentas, es
en contra de quien tendrá que ejercerse la acción de usucapión, para conocer si existe un vínculo
entre esa persona y quien pretende vender el bien.
Es cierto que, en muchos de los casos, quien adquiere un bien inmueble puede no saber o
conocer de la existencia del Registro Público de la Propiedad; sin embargo, el desconocimiento
de la ley no exime de su cumplimiento.
Si el Registro Público de la Propiedad es una institución creada para dar seguridad jurídica a la
propiedad inmobiliaria, los criterios que se emitan en materia inmobiliaria no pueden
desarrollarse a partir de desconocer su existencia o de minimizar sus funciones, sino que, en todo
caso, el Estado tendrá que crear los mecanismos para darlo a conocer a la población, lo cual
contribuiría enormemente a la fortaleza de la institución y a evitar actos fraudulentos en perjuicio
de compradores de buena fe.
Entonces, si el vendedor con quien se celebró el acto jurídico resultara ser el titular registral, el
comprador tendría a su favor dos acciones para perfeccionar su título, por un lado, la acción pro
forma, que está dirigida a exigir del vendedor se le dé al contrato la forma requerida por la ley
para que el acto jurídico surta plenamente sus efectos, generalmente, la forma de escritura
pública y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y, por otro lado, la acción de
usucapión, la cual podría ejercer siempre y cuando haya poseído el bien inmueble por cinco años
de manera pública, pacífica y continua.
Ahora bien, si el vendedor no fue el titular registral, sino una persona distinta, el comprador
puede asumir una actitud meramente pasiva, comprando a quien le dice ser propietario, sin
tomar ninguna precaución para conocer cuál es el vínculo que dicha persona tiene con el titular
registral, en cuyo caso, su actitud podría tildarse de negligente, o tomar la precaución de
cerciorarse si hay algún vínculo entre ellos, informarse de en qué consiste ese vínculo, y celebrar
el acto jurídico con el vendedor si considera que ese vínculo puede ser suficiente.
43
No es necesario hacer una investigación exhaustiva o acreditar la prueba diabólica, esto es,
demostrar todas las transmisiones de propiedad que puedan haber habido entre el titular
registral y el vendedor, en su caso, porque, precisamente, la necesidad de acreditar todas esas
cuestiones, es lo que busca subsanar la usucapión; sin embargo, sí es necesario demostrar cierta
diligencia, cierto interés en conocer cuál es el origen del título que aduce tener su vendedor, y
demostrar en el juicio por qué se consideró que ese título era suficiente para transmitirle el
dominio del bien.
Ya que, en caso contrario, no es posible aducir que sea fundada y seria la creencia de haber
celebrado el acto traslativo de dominio con el dueño. Esto es, no puede bastar el mero dicho del
vendedor para estimar que se obtuvo la propiedad del bien y, además, pagarle el precio por el
inmueble.
Puesto que no debe pasarse por alto que, al tratarse el "justo título" de un acto traslativo de
dominio, el mismo será regularmente oneroso. De ahí que para acreditar la buena fe será
necesario también acreditar que se hicieron pagos a cuenta del precio al vendedor.
Entonces, si la ley prevé la posibilidad de usucapir en un plazo más corto sólo en aquellos casos
en que se acredite la existencia de un "justo título", y por "justo título", debe entenderse un título
suficiente para poseer en concepto de propietario, así como una creencia fundada y seria de que
se celebró un acto jurídico "bastante" para adquirir el dominio del bien; es evidente que para
acreditar estar en ese supuesto, deben presentarse pruebas suficientes para demostrar que
objetivamente era posible concluir que el vendedor tenía la propiedad del bien o facultades de
disposición, ya que, de otra forma, no podría concluirse que "cualquier persona" podría haber
caído en el error.
En efecto, lo cierto es que la ley prevé la posibilidad de usucapir a quien demuestre haber poseído
un bien inmueble en concepto de propietario por un plazo de 10 años de forma pública, pacífica
y continua, independientemente del hecho o acto jurídico que haya dado origen a su posesión.
Entonces, si se demuestra que la causa generadora de la posesión no es derivada, sino originaria,

podrá usucapir todo aquel que pruebe haber poseído durante 10 años en forma pública, pacífica
y continua, aun cuando no cuente con título alguno, porque se haya apoderado del bien estando
44
vacante o sin consentimiento de su titular, o porque haya sido negligente, y no se haya cerciorado
del origen del título de su vendedor.
Sin embargo, no podrá acceder al plazo privilegiado de 5 años que la ley dispone para aquellos
que celebraron un acto jurídico traslativo de dominio, y que acreditan que su creencia de que su
título es válido es fundada, porque aportaron al juicio pruebas suficientes que demuestran al
juzgador que el error en el que incurrieron le pudo haber pasado a "cualquier persona", esto es,
a una persona con un nivel de diligencia media.
Entonces, todo aquel que no pueda demostrar un nivel mínimo de diligencia, podrá prescribir,
pero en el plazo más largo de 10 años, ya que, de otra forma, se estará ampliando
injustificadamente el régimen especial que el legislador creó para aquellas personas que puedan
probar que su creencia en la validez de su título es fundada, lo cual requiere de circunstancias
objetivas, y no apreciaciones meramente subjetivas ajenas a la realidad.
Ahora bien, la pregunta a responder para resolver la presente contradicción de tesis, es

determinar, si es indispensable que sea de fecha cierta el documento privado que se exhiba como
causa generadora de la posesión de buena fe en aquellas entidades federativas en que la
legislación local no exige dicho requisito y, por tanto, determinar, si la causa generadora de la
posesión sólo puede probarse mediante la exhibición de un documento privado que sea de fecha
cierta, o también con otros medios de prueba.
Como se puede observar, tanto el Código Civil del Estado de México, como el de Jalisco y de
Nuevo León, son coincidentes en que para que proceda la prescripción adquisitiva debe
acreditarse la posesión en carácter de propietario, esto es, la causa generadora de la posesión, y
que la posesión sea continua, pacífica y pública durante el lapso necesario para prescribir, en el
entendido de que, si se aduce buena fe, debe además probarse la existencia de un "justo título".
Sin embargo, ninguna de dichas legislaciones refiere que para probar la existencia de un justo
título o causa generadora de la posesión, cuando se aduce ser propietario originario de buena fe,
sea indispensable la exhibición de un documento de fecha cierta, entendiendo por tal, que haya
sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad, se haya presentado a un funcionario público
en razón de su oficio o que se haya acreditado la muerte de alguno de los firmantes.
45
Sin embargo, no pasa desapercibido que la jurisprudencia de este Alto Tribunal ha establecido
que: "... los documentos privados sólo pueden perjudicar a terceros, desde su fecha que debe
tenerse por cierta, lo cual acontece, desde el día en que se incorpore o inscriba en un Registro
Público; desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde la fecha en que se
entregue a un funcionario público por razón de su oficio." (15)
El tema a dilucidar en la presente contradicción de tesis es, precisamente, determinar si la

existencia de esos requisitos debe exigirse ineludiblemente para la procedencia de la prescripción
adquisitiva.
Tal como se explicó al inicio de este considerando, la jurisprudencia de este Alto Tribunal
estableció la exigencia de que los documentos privados cumplan con alguno de esos 3 requisitos
para que puedan ser oponibles a terceros, para evitar actos fraudulentos o dolosos que asienten
en el documento una fecha falsa, anterior a la verdadera. Se consideró que al tomar en
consideración el sello o marca que pone un tercero fidedigno en el documento, como lo son el
Registro Público o un funcionario por razón de su oficio, o al acontecer la muerte de alguno de
los firmantes, se puede tener la certeza de que el documento no data de una fecha posterior a la
de esos acontecimientos.
De manera tal, que la exigencia de que el documento privado cumpla con alguno de esos 3
requisitos, tiene por objeto dar certeza y seguridad jurídica respecto de la fecha en que se emitió
el documento.
Lo anterior tiene su lógica, si se toma en cuenta que el propietario del inmueble que aparece
inscrito en el Registro Público de la Propiedad como titular registral, y que debe ser la parte
demandada en el juicio de usucapión o prescripción adquisitiva, por regla general, es un tercero
ajeno al contrato de compraventa que se exhibe en el juicio como justo título para acreditar la
buena fe.
Entonces, para que el contrato de compraventa privado exhibido en el juicio le sea oponible a
ese tercero propietario del bien, la jurisprudencia exige que haya sido inscrito en el Registro
Público de la Propiedad, que haya sido presentado ante un funcionario público por razón de su
oficio o que alguno de los firmantes haya fallecido.
46
Ahora bien, conforme a lo que hasta aquí se ha desarrollado, para la procedencia de la acción de
usucapión de buena fe, se requiere acreditar el "justo título" y, según se explicó, el "justo título",
viene a ser un acto traslativo de dominio imperfecto, que quien pretende usucapir el bien a su
favor cree fundadamente bastante para transferirle el dominio, lo que implica que esa creencia
debe ser "seria" y descansar en un error que en concepto del juzgador sea fundado, porque se
trate de un error que "en cualquier persona" pueda haber provocado una creencia respecto de
la validez del título.
Por tanto, para probar su "justo título", el promovente debe aportar al juicio de usucapión las
pruebas necesarias para acreditar:
1) Que el acto traslativo de dominio que constituye su justo título tuvo lugar, lo cual debe
acompañarse de pruebas que demuestren que objetivamente existían bases suficientes para
creer fundadamente que el enajenante podía disponer del bien cuya propiedad aduce le
transfirió, ya que ello demuestra cierta diligencia e interés en el adquirente en conocer el
origen del título que aduce tener su enajenante;
2) Si el acto traslativo de dominio de que se trata es oneroso, que se hicieron pagos a cuenta del
precio pactado; en caso contrario, tendrá que probar que la transmisión del bien se le hizo en
forma gratuita; y,
3) La fecha de celebración del acto jurídico traslativo de dominio, la cual deberá acreditarse en
forma fehaciente, pues resulta el punto de partida para el cómputo del plazo necesario para
que opere la prescripción adquisitiva de buena fe.
En efecto, debe tenerse presente que si, como se desprende de las legislaciones analizadas, el
plazo para que opere la prescripción de buena fe es de 5 años, quien aduce ser poseedor
originario de buena fe tendrá que acreditar que ha poseído en concepto de propietario con un
justo título por un plazo de al menos esos 5 años; en el entendido de que su posesión en forma
pacífica, continua y pública, bien podría datar de una fecha anterior a aquella en la que acredite
contar con un justo título.
47
Lo anterior demuestra por qué es importante que, quien se aduzca poseedor originario de buena
fe, aporte pruebas suficientes respecto de la certeza de la fecha del documento que, en su caso,
contenga el acto traslativo de dominio que aduce es su justo título, ya que, en caso contrario, el
punto de partida para el cómputo del plazo de la prescripción no podrá determinarse.
No obstante lo anterior, esta Primera Sala estima que para acreditar en forma fehaciente la fecha
de celebración del justo título no es indispensable que el documento que se exhiba haya sido
inscrito en el Registro Público de la Propiedad, presentado ante un funcionario público por razón
de su oficio, o que haya fallecido alguno de los firmantes, ya que tanto la certeza de la fecha de
celebración del acto jurídico traslativo de dominio, como la celebración misma del acto traslativo,
incluyendo la autenticidad del documento, se puede acreditar con diversos medios de prueba
que deben quedar a la valoración del juzgador.
Si la procedencia de la acción se limita a que necesaria e ineludiblemente se exhiba un

documento con fecha cierta -entendido como aquel que cumpla con alguno de los tres requisitos
que han sido mencionados-, puede excluirse injustificadamente del derecho a usucapir a
personas que cumplan con todos los requisitos establecidos en la ley, y que cuenten con
elementos de prueba suficientes para acreditar que su creencia en la validez de su título es
fundada, con base en razones objetivas, aunque el mismo no se haya presentado ante el Registro
Público, a un funcionario por razón de su oficio o no haya muerto alguno de los firmantes.
Por ello, la procedencia de la prescripción adquisitiva que ejerce un poseedor que aduce ser de
buena fe, tendrá que basarse en la convicción que adquiera el juzgador de la autenticidad del
título mismo y de la certeza de la fecha a partir de la cual se inició la posesión en concepto de
propietario, con base en la valoración de los diversos medios de convicción que ofrezca la parte
actora para demostrar que es fundada su creencia en la validez de su título.
Debiendo precisar que, la carga de la prueba recae en la parte actora, esto es, en quien aduce
que la prescripción positiva se ha consumado en su favor, como ha sido recogido en diversas tesis
de este Alto Tribunal, como sigue:
"PRESCRIPCIÓN POSITIVA. POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO. No basta que quien pretende

adquirir por prescripción manifieste que posee en concepto de dueño, para que se considere así,
48
sino que es menester que exprese y pruebe los hechos en que se funda dicho concepto, a fin de
que el juzgador puede resolver si se llena ese requisito esencial de la prescripción adquisitiva y
es necesario, por ende, que el poseedor revele el origen de la posesión, de tal manera que el Juez
esté en aptitud de decidir si los hechos que la originaron pueden justificar el concepto de dueño,
que no depende de la sola estimación subjetiva del poseedor." (16)
"PRESCRIPCIÓN POSITIVA. Es necesario revelar el origen de la posesión para prescribir. Para

usucapir es absolutamente indispensable que se posea animus domini, y no basta decir en un
juicio que se tiene ese animus, sino que es preciso, además, probar de manera fehaciente los
hechos en que se funda el concepto de dueño, para que el juzgador pueda resolver si está
cumplido este requisito fundamental de la prescripción." (17)
Como se puede ver, la doctrina que ha ido construyendo este Alto Tribunal en torno a la carga
de la prueba en el ejercicio de la acción de prescripción positiva, es en el sentido de que
corresponde a la parte actora probar los elementos constitutivos de su acción y, para ello, puede
aportar todas aquellas pruebas que estime idóneas para probar los hechos que dieron origen a
su posesión.
Por lo cual, en los casos en que se aduzca una posesión de buena fe y, por tanto, la existencia de
un "justo título" o acto traslativo de dominio, no basta que se exhiba al juicio un contrato privado
de compraventa para tener por acreditada la acción, sino que deberá adminicularse dicho
contrato con otros medios de prueba que aporten al juzgador la convicción de que sí tuvo lugar
el acto traslativo de dominio que refiere el actor, en la fecha referida y en las condiciones
narradas, así como que objetivamente existían bases suficientes para creer fundadamente que
el vendedor podía disponer del bien.
Cuestiones que no quedan acreditadas con el mero hecho de que el documento exhibido sea de
fecha cierta, puesto que el que el documento privado se haya inscrito en el Registro Público de
la Propiedad, se haya presentado ante algún funcionario público o el que haya muerto alguna de
las partes, no impide que el documento inscrito pueda ser falso, o que se haya falsificado alguna
de las firmas plasmadas en el documento presentado ante el funcionario público, incluso después
de la muerte de quien supuestamente lo firma y, por supuesto, tampoco acredita una de las
49
pruebas fundamentales a cargo de quien aduce poseer de buena fe: acreditar que objetivamente
existían bases suficientes para creer fundadamente que el vendedor podía disponer del bien.
Por las razones anteriores, esta Primera Sala interrumpe la jurisprudencia 1a./J. 9/2008, de
rubro: "PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE

PARA ACREDITAR EL JUSTO TÍTULO O LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN, DEBE SER DE
FECHA CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).", habiendo cumplido con los
requisitos que establecen los artículos 228 y 229 de la Ley de Amparo en vigor, en el sentido de
que la jurisprudencia se interrumpe y deja de tener carácter obligatorio cuando se pronuncie
sentencia en contrario y en la ejecutoria respectiva se expresen las razones en que se apoye la
interrupción.
Sin que sea óbice a lo anterior, que el criterio que se interrumpe se haya referido, en forma
exclusiva, a la legislación del Estado de Nuevo León, porque la presente contradicción de tesis
involucró el estudio de la legislación de Nuevo León, así como del Estado de México y de Jalisco;
concluyendo que el criterio que aquí se propone es aplicable a dichas legislaciones y a todas
aquellas con contenido similar, en las que se requiera que el accionante que pretende se declare
a su favor la prescripción adquisitiva acredite la "posesión en carácter de propietario", pública,
pacífica y continua, por el término establecido en la ley, y que no requiera que el documento
privado con el que se pretenda acreditar el acto traslativo de dominio cuando se aduce buena fe,
sea necesariamente de fecha cierta.
Por tanto, esta Primera establece que debe regir, con carácter de jurisprudencia, el criterio que
se emita en la presente ejecutoria.
SEXTO. Por lo expuesto en los considerandos anteriores, debe prevalecer, con el carácter de
jurisprudencia obligatoria, el criterio siguiente:
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. AUNQUE LA LEGISLACIÓN APLICABLE NO EXIJA QUE EL JUSTO

TÍTULO O ACTO TRASLATIVO DE DOMINIO QUE CONSTITUYE LA CAUSA GENERADORA DE LA
POSESIÓN DE BUENA FE, SEA DE FECHA CIERTA, LA CERTEZA DE LA FECHA DEL ACTO JURÍDICO
DEBE PROBARSE EN FORMA FEHACIENTE POR SER UN ELEMENTO DEL JUSTO TÍTULO
50
(INTERRUPCIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 9/2008).-Esta Primera Sala de la Suprema Corte

de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia citada, estableció que para la procedencia de la
acción de prescripción positiva de buena fe es indispensable que el documento privado que se
exhiba como causa generadora de la posesión sea de fecha cierta, porque: a) se inscribió en el
Registro Público de la Propiedad; b) fue presentado ante algún funcionario por razón de su oficio;
o, c) alguno de sus firmantes falleció. Ahora bien, una nueva reflexión sobre el tema lleva a
apartarse de ese criterio y, por ende, a interrumpir dicha jurisprudencia, ya que, tanto la certeza
de la fecha como la celebración misma del acto jurídico traslativo de dominio, incluyendo la
autenticidad del documento, pueden acreditarse con diversos medios de prueba que deben
quedar a la valoración del juzgador, además de que el cumplimiento con alguno de los tres
requisitos señalados no es óptimo para acreditar el "justo título". En efecto, el justo título es un
acto traslativo de dominio "imperfecto", que quien pretende usucapir el bien a su favor cree
fundadamente bastante para transferirle el dominio, lo que implica que esa creencia debe ser
seria y descansar en un error que, en concepto del juzgador, sea fundado, al tratarse de uno que
"en cualquier persona" pueda provocar una creencia respecto de la validez del título. Por tanto,
para probar su justo título, el promovente debe aportar al juicio de usucapión las pruebas
necesarias para acreditar: 1) que el acto traslativo de dominio que constituye su justo título tuvo
lugar, lo cual debe acompañarse de pruebas que demuestren que objetivamente existían bases
suficientes para creer fundadamente que el enajenante podía disponer del bien, lo cual prueba
cierta diligencia e interés en el adquirente en conocer el origen del título que aduce tener su
enajenante; 2) Si el acto traslativo de dominio de que se trata es oneroso, que se hicieron pagos
a cuenta del precio pactado; en caso contrario, tendrá que probar que la transmisión del bien se
le hizo en forma gratuita; y, 3) La fecha de celebración del acto jurídico traslativo de dominio, la
cual deberá acreditarse en forma fehaciente, pues constituye el punto de partida para el
cómputo del plazo necesario para que opere la prescripción adquisitiva de buena fe; además de
probar que ha poseído en concepto de propietario con su justo título, de forma pacífica, pública
y continua durante cinco años como lo establecen los Códigos Civiles de los Estados de México,
de Nuevo León y de Jalisco. De manera que todo aquel que no pueda demostrar un nivel mínimo
de diligencia, podrá prescribir, pero en el plazo más largo de diez años, previsto en los códigos
51
citados, ya que, de otra forma, se estará ampliando injustificadamente el régimen especial que
el legislador creó para aquellas personas que puedan probar que su creencia en la validez de su
título es fundada, con base en circunstancias objetivas, y no apreciaciones meramente subjetivas
ajenas a la realidad. Así, la procedencia de la prescripción adquisitiva que ejerce un poseedor que
aduce ser de buena fe, tendrá que cimentarse en la convicción que adquiera el juzgador de la
autenticidad del propio título y de la fecha a partir de la cual se inició la posesión en concepto de
propietario, con base en la valoración de los diversos medios de convicción que ofrezca la parte
actora para demostrar que es fundada su creencia en la validez de su título, debiendo precisar
que la carga de la prueba recae en la parte actora.
Por lo expuesto y fundado, se resuelve:
PRIMERO. Sí existe la contradicción de tesis a que este expediente se refiere, en los términos del
considerando cuarto de esta resolución.
SEGUNDO. Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta
Primera Sala, en los términos de la tesis redactada en el último considerando de este fallo.
TERCERO. Se declara interrumpido el criterio sostenido en la jurisprudencia 1a./J. 9/2008,

emitida por esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
CUARTO. Dese publicidad a la tesis de jurisprudencia que se sustenta en la presente resolución.
QUINTO. Remítase la presente resolución a la Coordinación de Compilación y Sistematización de

Tesis de este Alto Tribunal, para que proceda a su publicación en el Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, en acatamiento a lo previsto en el artículo 220 de la Ley de Amparo.
Notifíquese; con testimonio de esta ejecutoria, comuníquese la anterior determinación a los

Tribunales Colegiados en cita y, en su oportunidad, archívese el toca como asunto concluido.
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de cuatro
votos de los señores Ministros: Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, Jorge Mario Pardo Rebolledo
(ponente), Olga Sánchez Cordero de García Villegas, y presidente Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena,
en contra del emitido por el Ministro José Ramón Cossío Díaz en lo que se refiere a la competencia
52
y por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, José
Ramón Cossío Díaz (quien se reserva el derecho de formular voto concurrente), Jorge Mario
Pardo Rebolledo (ponente), Olga Sánchez Cordero de García Villegas, y presidente Alfredo
Gutiérrez Ortiz Mena, en cuanto al fondo del asunto.
En términos de lo previsto en los artículos 3, fracción II, 13, 14 y 18 de la Ley Federal de

Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se
suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en
esos supuestos normativos.
Notas: La tesis de jurisprudencia II.2o.C. J/31 citada en esta ejecutoria, aparece publicada en el
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXIII, mayo de 2011,
página 833.
________________
3. Tesis P. I/2012 (10a.), registro digital: 2000331, Semanario Judicial de la Federación y su

Gaceta, Décima Época, Libro VI, Tomo 1, marzo de 2012, página 9, de texto:
"De los fines perseguidos por el Poder Reformador de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos, se advierte que se creó a los Plenos de Circuito para resolver las
contradicciones de tesis surgidas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a un mismo
circuito, y si bien en el texto constitucional aprobado no se hace referencia expresa a la
atribución de la Suprema Corte de Justicia de la Nación para conocer de las contradicciones
suscitadas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a diferentes circuitos, debe estimarse
que se está en presencia de una omisión legislativa que debe colmarse atendiendo a los fines
de la reforma constitucional citada, así como a la naturaleza de las contradicciones de tesis
cuya resolución se confirió a este Alto Tribunal, ya que uno de los fines de la reforma señalada
fue proteger el principio de seguridad jurídica manteniendo a la Suprema Corte como órgano
terminal en materia de interpretación del orden jurídico nacional, por lo que dada la limitada
53
competencia de los Plenos de Circuito, de sostenerse que a este Máximo Tribunal no le

corresponde resolver las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diverso
circuito, se afectaría el principio de seguridad jurídica, ya que en tanto no se diera una
divergencia de criterios al seno de un mismo circuito sobre la interpretación, por ejemplo, de
preceptos constitucionales, de la Ley de Amparo o de diverso ordenamiento federal, podrían
prevalecer indefinidamente en los diferentes circuitos criterios diversos sobre normas
generales de trascendencia nacional. Incluso, para colmar la omisión en la que se incurrió,
debe considerarse que en el artículo 107, fracción XIII, párrafo segundo, de la Constitución
General de la República, se confirió competencia expresa a este Alto Tribunal para conocer de
contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de un mismo circuito, cuando éstos se
encuentren especializados en diversa materia, de donde se deduce, por mayoría de razón, que
también le corresponde resolver las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de
diferentes circuitos, especializados o no en la misma materia, pues de lo contrario el sistema
establecido en la referida reforma constitucional daría lugar a que al seno de un circuito, sin
participación alguna de los Plenos de Circuito, la Suprema Corte pudiera establecer
jurisprudencia sobre el alcance de una normativa de trascendencia nacional cuando los
criterios contradictorios derivaran de Tribunales Colegiados con diferente especialización, y
cuando la contradicción respectiva proviniera de Tribunales Colegiados de diferente circuito,
especializados o no, la falta de certeza sobre la definición de la interpretación de normativa
de esa índole permanecería hasta en tanto no se suscitara la contradicción entre los
respectivos Plenos de Circuito. Por tanto, atendiendo a los fines de la indicada reforma
constitucional, especialmente a la tutela del principio de seguridad jurídica que se pretende
garantizar mediante la resolución de las contradicciones de tesis, se concluye que a este Alto
Tribunal le corresponde conocer de las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados
de diferente circuito.
"Contradicción de tesis 259/2009. Entre las sustentadas por el Cuarto Tribunal Colegiado del
Décimo Quinto Circuito y el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer
Circuito. 11 de octubre de 2011. Mayoría de diez votos. Disidente: José Ramón Cossío Díaz.
54
Ponente: Olga María Sánchez Cordero de García Villegas. Secretarios: Rosalía Argumosa López
y Rafael Coello Cetina."
4. Tesis P./J. 72/2010. Núm. Registro digital: 164120. Jurisprudencia. Novena Época. Pleno.
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXXII, agosto de 2010, página 7, cuyo
texto es del tenor siguiente: "De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de
los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, se advierte que la existencia
de la contradicción de criterios está condicionada a que las Salas de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien
sostengan ‘tesis contradictorias’, entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el juzgador
a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo
que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos
jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de
derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean
exactamente iguales, pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o más
asuntos idénticos, tanto en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que
considerar que la contradicción se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente
iguales constituye un criterio rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios
jurídicos, lo que conlleva a que el esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre
los asuntos y no en solucionar la discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en
ocasiones rodean el problema jurídico respecto del cual se sostienen criterios opuestos y,
consecuentemente, se denuncian como contradictorios, generalmente son cuestiones
secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden en la naturaleza de los problemas jurídicos
resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal interrumpió la jurisprudencia P./J. 26/2001 de
rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS
PARA SU EXISTENCIA.’, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL, pues al establecer que
la contradicción se actualiza siempre que ‘al resolver los negocios jurídicos se examinen
cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos
discrepantes’ se impedía el estudio del tema jurídico materia de la contradicción con base en
‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista estrictamente jurídico no deberían
55
obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción planteada, lo que es contrario a la lógica

del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de Amparo, pues al sujetarse su existencia
al cumplimiento del indicado requisito disminuye el número de contradicciones que se
resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe salvaguardarse ante criterios
jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la existencia de una contradicción
de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir, de la oposición en la solución
de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden válidamente ser diferentes en sus
cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad establecida tanto en la Constitución
General de la República como en la Ley de Amparo para las contradicciones de tesis, pues
permite que cumplan el propósito para el que fueron creadas y que no se desvirtúe buscando
las diferencias de detalle que impiden su resolución."
5. Contradicción de tesis 28/2007.
6. González Linares, Nerio, Derecho Civil Patrimonial, Palestra Editores, Lima, Perú, 2007, página
398.
7. Ibídem, página 409.
8. Tesis de rubro: "PRESCRIPCIÓN POSITIVA, PROCEDENCIA DE LA.", Sexta Época. Núm. Registro
digital: 270107. Tercera Sala. Visible en el Semanario Judicial de la Federación, Volumen
LXXXVI, Cuarta Parte, página 34.
9. Código Civil del Estado de Jalisco:
"Artículo 892. Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la
posesión continúe pacíficamente, el plazo para la usucapión será de diez años para los
inmuebles y de cinco para los muebles, contados desde que cese la violencia."
"Artículo 893. La posesión adquirida por medio de un delito, se tendrá en cuenta para la
usucapión, a partir de la fecha en que haya quedado extinguida la pena o prescrita la acción
penal, Considerándose la posesión como de mala fe."
Código Civil para el Estado de Nuevo León:

56
"Artículo 1151. Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y
la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será de diez años para los
10. Séptima Época. Núm. Registro digital: 241296. Tercera Sala, visible en el Semanario Judicial
de la Federación, Volumen 87, Cuarta Parte, página 35.
11. Tesis 3a./J. 18/94. Octava Época. Núm. Registro digital: 206602. Tercera Sala, visible en la
Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Número 78, junio de 1994, página 30.
12. Rojina Villegas, Rafael, Derecho Civil Mexicano, tomo tercero, "Bienes, derechos reales y
posesión", Editorial Porrúa, México, 1985, página 680.
13. Planiol, Marcel-Ripert, Georges, Tratado de Derecho Civil, Tomo III, página 600. Cfr. González
Linares, Nerio, Op. cit. página 408.
14. Ibídem, páginas 658-659.
15. Sexta Época, número de registro digital: 271031, Tercera Sala, visible en el Semanario Judicial
de la Federación, Volumen XLVIII, Cuarta Parte, página 178.
16. Sexta Época, número de registro digital: 269246, Tercera Sala, visible en el Semanario Judicial
de la Federación, Volumen CXXXIII, Cuarta Parte, página 63.
17. Quinta Época, número registro digital: 338774, Tercera Sala, visible en el Semanario Judicial
de la Federación, Tomo CXXXII, página 275.
Voto concurrente que formula el Ministro José Ramón Cossío Díaz en la contradicción de tesis
204/2014.
Link:
https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/Paginas/DetalleGeneralScroll.aspx?id=41633&Clase=VotosDetalle
BL&IdTe=2008083
57
En sesión de cinco de noviembre de dos mil catorce, la Primera Sala de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación resolvió la contradicción de tesis 204/2014, por unanimidad de cinco votos,
en cuanto al fondo del asunto. El tema consistió en resolver si debía abandonarse la
jurisprudencia 1a./J. 9/2008, en la cual se exige que el documento con el cual se pretendiera
demostrar la causa generadora de la posesión en la acción de prescripción positiva, debe ser de
fecha cierta, en aquellos Estados en que la legislación local no exige dicho requisito y, por tanto,
determinar si la causa generadora de la posesión sólo puede probarse mediante la exhibición de
un documento privado de fecha cierta o con otros medios de prueba.
I. Razones que sustentan la decisión
En la sentencia se resolvió que sí es necesario abandonar ese criterio, ya que de una nueva
reflexión, la procedencia de la acción de usucapión de buena fe, depende de acreditar lo
siguiente: (i) el justo título, con pruebas que demuestren objetivamente la existencia de bases
suficientes para creer fundadamente que el enajenante podía disponer del bien cuya propiedad
aduce se le transfirió, pues demuestra cierta diligencia e interés en conocer el origen del título
que aduce tener su enajenante; (ii) si el acto traslativo de dominio es oneroso, que se hicieron
pagos a cuenta del precio pactado; en caso contrario, demostrar que la transmisión del bien se
le hizo en forma gratuita; y, (iii) la fecha de celebración del acto jurídico traslativo de dominio,
pues resulta el punto de partida para el cómputo del plazo necesario para que opere la
prescripción adquisitiva de buena fe.
Sobre esa base, para acreditar fehacientemente la fecha de celebración del justo título, no es
indispensable que el documento haya sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad, haber
sido presentado ante un funcionario público por razón de su oficio, o que haya fallecido alguno
de los firmantes, porque tanto la certeza de la fecha de celebración del acto jurídico traslativo de
dominio, como la celebración misma, incluida la autenticidad del documento, se puede
demostrar con diversos medios de prueba que deben quedar a la valoración del juzgador.
Esto, porque si la procedencia de la acción se limita a que necesariamente se exhiba un

documento de fecha cierta, puede excluirse injustificadamente del derecho a usucapir a quienes
58
han reunido los requisitos legales correspondientes y que cuenten con elementos de prueba
suficientes para acreditar su creencia en la validez de su título, con base en razones objetivas,
aunque aquél no se haya presentado ante el Registro Público de la Propiedad, a un funcionario
por razón de su oficio, o no haya muerto alguno de los firmantes.
II. Razones en las que se apoya el disenso
Aunque comparto el sentido del fallo, pues no debe exigirse que el documento exhibido como
causa generadora de la posesión deba ser de fecha cierta, en los modos tradicionales
establecidos al respecto (estar inscrito en el Registro Público, haberse exhibido ante una
autoridad o por la muerte de uno de los firmantes); sin embargo, la razón de este voto es para
apartarme de dos consideraciones:
a) La exigencia, para acreditar la buena fe del adquirente, de que cuando el inmueble se

encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad, deba cerciorarse de quién es el titular
registral del inmueble y verificar que exista un vínculo entre esa persona y el vendedor.
b) La afirmación de que el adquirente que contrata directamente con el titular registral tiene a
su favor tanto la acción pro forma, como la de prescripción positiva.
La primera de tales consideraciones no me parece acertada, pues si se toma en cuenta que la

acción de prescripción positiva consiste en dar legalidad a una situación de hecho, y ante la alta
probabilidad de que la mayor parte de los inmuebles se encuentran inscritos en el Registro
Público de la Propiedad, me parece excesivo exigir del adquirente verificar la existencia de algún
vínculo entre el titular registral y su vendedor, cuando existen otros medios menos gravosos de
acreditar la buena fe del adquirente, por ejemplo, si demuestra haber adquirido de quien venía
poseyendo el bien, considerando que la posesión hace presumir la propiedad; o bien, por la
existencia de algún anuncio de venta al público que haga suponer el derecho del enajenante
sobre la cosa.
No debe olvidarse que la característica esencial de la prescripción adquisitiva es la existencia

manifiesta y objetiva de la posesión que revelen al poseedor como dominador de la cosa, el que
59
manda en ella como dueño frente a todo el mundo, pero que su título tiene algún defecto por el
cual no puede, jurídicamente, considerársele propietario.
En ese sentido, la demostración de la adquisición de buena fe no debe ser tan estricta como para
exigirle al adquirente tal nivel de diligencia, sino que debe atenderse a la situación real en que
tienen lugar estas transacciones, en las que tuvo lugar algún defecto que impidió la transmisión
del derecho de propiedad, aunque se creyera haber adquirido del dueño de la cosa.
En cuanto a la segunda consideración, la razón de apartarme de ella deriva de que, a mi juicio,

solamente corresponde la acción pro forma a quien celebra el acto jurídico de transmisión del
bien, con el titular registral y no, precisamente, la acción de prescripción positiva.
Lo anterior, porque el derecho del adquirente no deriva de su posesión del bien con las
características de pública, pacífica, continua, de buena fe, etcétera, sino, precisamente, de haber
celebrado el acto jurídico de transmisión con quien aparece como propietario en el Registro
Público de la Propiedad respecto de un inmueble, para el cual se exige cierta forma, es decir, de
constar en escritura pública que, a su vez, pueda inscribirse en el mencionado registro. Por tanto,
y como tal obligación deriva de la ley para ambas partes, debe entenderse que la acción
correspondiente al adquirente para perfeccionar su acto de transmisión, es la encaminada a
hacer cumplir a su contraparte dicha obligación legal de formalización.
Por lo anterior, aunque comparto el sentido de la decisión, disiento de dos afirmaciones que se
incorporaron en la sentencia, a los que he hecho referencia.
60
SENTENCIA 2.
Novena Época. Primera Sala. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXXIII,
mayo de 2011, página 102.
PRESCRIPCIÓN POSITIVA. REQUISITOS QUE DEBEN ACREDITARSE PARA SU PROCEDENCIA

(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SONORA).
Link:
CONTRADICCIÓN DE TESIS 175/2010. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES

COLEGIADOS PRIMERO Y SEGUNDO, AMBOS EN MATERIAS CIVIL Y DE TRABAJO DEL QUINTO
CIRCUITO.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para
conocer y resolver sobre la presente denuncia de contradicción de tesis, de conformidad con lo
dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos; 197-A de la Ley de Amparo; y, 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial
de la Federación; así como el punto segundo del Acuerdo Plenario 5/2001, de veintiuno de junio
de dos mil uno, publicado en el Diario Oficial de la Federación el veintinueve siguiente; por
tratarse de una contradicción suscitada entre criterios de Tribunales Colegiados de Circuito, en
asuntos de naturaleza civil, de la originaria competencia de esta Sala.
61
SEGUNDO. La presente denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, en función

de que fue formulada por el presidente del Segundo Tribunal Colegiado en Materias Civil y de
Trabajo del Quinto Circuito, en términos de lo que dispone el artículo 197-A de la Ley de Amparo.
TERCERO. Los criterios que originaron la denuncia de contradicción de tesis que ahora se
resuelve, son los siguientes:
1. Las consideraciones del Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Quinto
Circuito, al resolver el dos de abril de dos mil siete, el amparo directo civil **********, son las
siguientes:
"La figura jurídica de la posesión en el derecho positivo mexicano, tal y como se prevé en el
artículo 960 del Código Civil para el Estado de Sonora, antes transcrito, se refiere al poder físico
que se ejerce en forma directa y exclusiva sobre una cosa corporal, para su aprovechamiento
total o parcial, o para su custodia; puede ser consecuencia del goce de un derecho real o personal,
o de una situación de hecho; en este último caso, la posesión es regulada por el derecho, el cual
las promueve, garantiza y da convalidación jurídica, o por otra parte, las sanciona, exige
responsabilidades a quien las realiza y las somete a la acción punitiva del Estado.
"El concepto general de posesión que se establece en nuestro código civil, tutela la posesión de
derecho, pero también la posesión de hecho, aun y cuando ésta no provenga de un acto traslativo
de dominio, pues en el caso de la posesión de mala fe, ésta debe entenderse como un poder de
hecho que se ejerce en forma directa y exclusiva sobre la cosa corporal, en forma pública, pacífica
y por el tiempo requerido por la ley para prescribir.
"Es así, porque de la interpretación de los preceptos legales antes transcritos, se llega a concluir
que, para que una posesión pueda producir prescripción, no se exige que quien la ejerce a título
de dueño tenga como causa necesaria una transmisión del legítimo dominador de la cosa, pues
como ya se dijo, al prever el propio código la posesión de mala fe, entendida ésta tanto la ejercida
por el que entra sin título alguno para poseer, como la que ejerce quien inicia los actos posesorios
con conocimiento de los vicios de su título y que le impiden poseer con derecho (artículo 976), y
por otra parte, al preverse además en nuestro código sustantivo civil la pérdida de la posesión
por abandono y despojo, entre otros supuestos (artículo 1000, fracciones I y V), así como la
62
adquisición de la propiedad por prescripción adquisitiva en virtud de una posesión de mala fe

(artículo 1323, fracción III); de todo ello es de concluirse que nuestra legislación sustantiva civil,
sí establece la posibilidad de adquirir la posesión y propiedad de inmuebles, mediante vías de
hecho diversas a los actos traslativos de dominio, como el caso donde el sujeto al ver abandonado
un inmueble, entra a poseerlo física y materialmente, sin título pero con ánimo de dueño,
circunstancias que válidamente pueden ser causa generadora de su posesión, originando la
prescripción positiva o usucapión; de lo que se infiere que en el Código Civil para el Estado de
Sonora, se prevé la prescripción positiva, en virtud de un hecho jurídico, como lo es el despojo
con o sin violencia, esto es, que la causa generadora de la prescripción positiva sí puede ser el
acto realizado por los quejosos.
"En tal virtud, resulta inexacto también que conforme al artículo 1322, fracción I, del código en
consulta, para adquirir la posesión con derecho se requiera acreditar el título apto para prescribir,
sino que conforme a lo literalmente establecido en dicho precepto, se requiere que la posesión
sea en concepto de dueño si se trata de bienes, o en concepto de titular, si se trata de un derecho
real; sin perjuicio de que el hecho señalado por la actora como generador de su posesión, no sea
lícito, puesto como ya se expuso en líneas precedentes, al establecer el propio código como
causas de pérdida de la posesión, las vías de hecho y, asimismo, la posibilidad de adquirir la
propiedad mediante la prescripción, aun cuando se trate de un predio que se ha poseído de mala
fe (ejercida sin derecho), luego, contrariamente a la determinación del tribunal revisor, no es
obstáculo para tener por causa generadora de la posesión un hecho como el del caso de que se
trata, donde los actores manifestaron haber entrado en posesión del inmueble materia del litigio,
porque se vieron en la imperiosa necesidad de poseerlo porque no contaban con algún lugar
dónde vivir y éste se encontraba abandonado, invadido de maleza, en un descuido total y sin
servicios públicos; es decir, iniciaron la posesión mediante despojo, sin violencia, pero con ánimo
de dueños.
"Por tanto, si bien es cierto que conforme a los artículos 1322, fracción I y 1323, fracciones III y
IV, del Código Civil del Estado, para la prescripción positiva se requiere demostrar la causa
generadora de la posesión, y que ésta se ejerció en concepto de propietario, resulta inexacto que
la causa generadora de la posesión que se exige acreditar por nuestra legislación, se trate
63
exclusivamente de un título apto para trasladar el dominio; si se toma en cuenta que la exigencia
de ‘justo título’ que se contemplaba en el Código Civil Federal de 1884, según la cual se requería
para que operara la prescripción positiva, que la posesión se originara en un acto que fuese
bastante para adquirir el dominio, en la actualidad, los códigos civiles del país, entre ellos, el
sonorense, en su artículo 1322, fracción I, sustituyó aquel requisito, por el de ‘concepto de
propietario’ que implica el ánimo o intención y ostensible comportamiento del detentador del
bien, como propietario del mismo, aun cuando se carezca de título justo, pues se insiste, en la
posesión de mala fe, puede no existir tal justo título, sino solamente la situación de hecho
mediante la cual el poseedor entra en posesión del inmueble en calidad de dueño, sin título o
derecho para ello, y en este caso concreto, no se requiere probar para el éxito de la acción, la
existencia de un título traslativo de dominio.
"En este contexto, resulta claro que conforme a nuestra legislación, no es necesario que para
acreditar la prescripción positiva se exija acreditar haber entrado a poseer por medio de un título
traslativo de dominio, pues, como ya se dijo, tratándose de la posesión de mala fe, puede no
existir tal título, sino solamente la situación de hecho mediante la cual el poseedor entra en
posesión del inmueble en calidad de dueño, sin título o derecho para ello, pues en el caso de la
posesión de mala fe, ésta debe entenderse como un poder de hecho ejercido en forma directa y
exclusiva sobre la cosa corporal, en forma pública, pacífica y por el tiempo requerido por la ley
para prescribir."
Posteriormente, al resolver el veintiocho de febrero de dos mil ocho, el amparo directo civil
**********, sostuvo lo siguiente:
"Aquí es preciso destacar que la figura jurídica de la posesión en el derecho positivo mexicano,
tal y como lo prevé el artículo 960 del Código Civil para el Estado de Sonora se refiere al poder
físico que se ejerce en forma directa y exclusiva sobre una cosa corporal, para su
aprovechamiento total o parcial, o para su custodia; asimismo, previene que esa posesión puede
ser consecuencia del goce efectivo de un derecho real o personal, o de una situación de hecho;
en este último caso la posesión es regulada por el derecho, el cual la promueve, garantiza y da
64
convalidación jurídica, o por otra parte, la sanciona, exige responsabilidades a quien la realiza y
la somete a la acción punitiva del Estado.
"El concepto general de posesión que se establece en nuestro Código Civil, tutela la posesión de
derecho, pero también la posesión de hecho, aun y cuando no provenga de un acto traslativo de
dominio, como pudiera ser la posesión de mala fe, entendiéndose como un poder de hecho que
se ejerce en forma directa y exclusiva sobre la cosa corporal, en forma pública, pacífica y por el
tiempo requerido por la ley para prescribir.
"Ahora bien, partiendo de la premisa fundamental de que los hechos jurídicos producen
consecuencias de derecho, es claro que, no es indispensable que quien ejerce la acción de
prescripción positiva tenga que exhibir, como indebidamente lo resolvió el tribunal responsable,
un documento en el que conste un acto traslativo de dominio, pues el título a que se refiere el
artículo 976 del Código Civil del Estado, como el propio numeral en su última parte lo establece,
debe entenderse como la causa generadora de la posesión, es decir, el hecho o el acto jurídico
por el cual el actor entró en posesión del inmueble materia del litigio, sin que sea necesario
acreditar que se trata exclusivamente de un título apto para trasladar el dominio, si se toma en
cuenta que la exigencia de ‘justo título’ que se contemplaba en el Código Civil Federal de 1884,
según la cual se requería para que operara la prescripción positiva, que la posesión se originara
en un acto que fuese bastante para adquirir el dominio, en la actualidad, los Código Civiles del
país, entre ellos, el sonorense, en su artículo 1322, fracción I, sustituyó aquel requisito, por el de
‘concepto de propietario’ que implica el ánimo o intención y ostensible comportamiento del
detentador del bien, como propietario de mismo.
"Lo anterior implica que, en la posesión puede no existir tal justo título, sino solamente la
situación de hecho mediante la cual el poseedor entra en posesión del inmueble en calidad de
dueño, y en este caso concreto, no se requiere probar para el éxito de la acción, la existencia de
un título traslativo de dominio, menos, un documento en que conste dicho acto, como
indebidamente lo resolvió la responsable, ya que solamente es necesario acreditar ese poder de
hecho ejercido en forma directa y exclusiva sobre la cosa corporal, en forma pública, pacífica,
continua y, por el tiempo requerido por la ley para prescribir; de manera tal que, en ningún
65
supuesto debe requerirse al actor del juicio de prescripción positiva, la exhibición de un

documento que contenga un acto traslativo de dominio sobre el bien que se trata de usucapir,
ya que ello no se encuentra establecido por nuestra legislación.
"Tiene aplicación a lo anterior la tesis clave V.1o.C.T.109 C, sustentada por este Primer Tribunal
Colegiado, visible en la página 2678, Tomo XXVI, julio de 2007, Novena Época, Semanario Judicial
de la Federación y su Gaceta, cuyos rubro y texto son:
"‘PRESCRIPCIÓN POSITIVA. PARA QUE OPERE DICHA ACCIÓN, SÓLO SE REQUIERE ACREDITAR LA
CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN Y QUE ÉSTA SE EJERCIÓ EN CONCEPTO DE PROPIETARIO,
CON INDEPENDENCIA DE QUE PROVENGA O NO DE UN JUSTO TÍTULO PARA TRASLADAR EL
DOMINIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SONORA).’ (transcribe).
"Entonces, entender como lo hizo la responsable, que resulta indispensable la exhibición de un

documento que contenga el acto traslativo de dominio con el cual se pretende acreditar la causa
generadora de la posesión, sería como desconocer la existencia de los contratos verbales, como
podría ser la compraventa, que se perfecciona por el sólo acuerdo de las partes en la cosa y en el
precio, según lo previsto por el artículo 2484 del código sustantivo en consulta, lo cual no es
posible, porque si dos personas se ponen de acuerdo o externan su voluntad con el objeto de
producir determinadas consecuencias, las cuales son reguladas por el derecho para la creación,
trasmisión, modificación o extinción de derechos y obligaciones, esa sola circunstancia es
bastante para que se actualice un contrato, como el mencionado en vía de ejemplo, sin que sea
necesario plasmar esa voluntad en un documento, de ahí que no es cierto, como lo adujo la
responsable en la sentencia combatida, que se tenga que exhibir, para efectos de acreditar la
causa generadora de la posesión, un documento en que conste el acto traslativo de dominio o el
título que dé lugar a la posesión en concepto de dueño."
En similar sentido, al resolver el quince de mayo de dos mil ocho el amparo directo civil
"Ahora bien, es de significarse que este Tribunal Colegiado ha sustentado en reiteradas

ocasiones, criterio en el sentido de que, para que opere la prescripción positiva, sólo se requiere
acreditar la causa generadora de la posesión y que ésta se haya ejercido en concepto de
66
propietario; lo anterior, con total independencia de que dicha posesión provenga o no de un justo
título traslativo de dominio.
"A tal conclusión arribó este tribunal, al considerar que el Código Civil para el Estado de Sonora,
en el artículo 1322, fracción I, sustituyó el requisito de ‘justo título’, por el de ‘concepto de
propietario’, que implica la intención de detentar el bien como su propietario, aun cuando se
carezca de ese justo título.
"La tesis que se menciona, aparece publicada en el Tomo XXVI, julio de 2007, página 2678 de la
Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, con el siguiente rubro y texto:
DOMINIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SONORA).’ (transcribe)."
Asimismo, al resolver el cuatro de septiembre de dos mil ocho el amparo directo civil
**********, razonó lo siguiente:
"La figura jurídica de la posesión en el derecho positivo mexicano, tal y como se prevé en el
artículo 960 del Código Civil para el Estado de Sonora, antes transcrito, se refiere al poder físico
que se ejerce en forma directa y exclusiva sobre una cosa corporal, para su aprovechamiento
total o parcial, o para su custodia; puede ser consecuencia del goce de un derecho real o personal,
o de una situación de hecho; en este último caso, la posesión es regulada por el derecho, el cual
las promueve, garantiza y da convalidación jurídica, o por otra parte, la sanciona, exige
responsabilidades a quien las realiza y las somete a la acción punitiva del Estado.
"El concepto general de posesión que se establece en nuestro Código Civil, tutela la posesión de
derecho, pero también la posesión de hecho, aun y cuando ésta no provenga de un acto traslativo
de dominio, pues en el caso de la posesión de mala fe, ésta debe entenderse como un poder de
hecho que se ejerce en forma directa y exclusiva sobre la cosa corporal, en forma pública, pacífica
y por el tiempo requerido por la ley para prescribir.
67
"Es así, porque de la interpretación de los preceptos legales antes transcritos, se llega a concluir
que, para que una posesión pueda producir prescripción, no se exige que quien la ejerce a título
de dueño tenga como causa necesaria una transmisión del legítimo dominador de la cosa, pues
como ya se dijo, al prever el propio código incluso la posesión de mala fe, entendida ésta tanto
la ejercida por el que entra sin título alguno para poseer, como la que ejerce quien inicia los actos
posesorios con conocimiento de los vicios de su título y que le impiden poseer con derecho
(artículo 976) y, por otra parte, al preverse además en nuestro código sustantivo civil la pérdida
de la posesión por abandono y despojo, entre otros supuestos (artículo 1000, fracciones I y V),
así como la adquisición de la propiedad por prescripción adquisitiva en virtud de una posesión de
mala fe (artículo 1323, fracción III); de todo ello es de concluirse que nuestra legislación
sustantiva civil, sí establece la posibilidad de adquirir la posesión y propiedad de inmuebles,
mediante vías de hecho diversas a lo actos traslativos de dominio, como en el caso que la actora
viviendo en unión libre con **********, en el inmueble en disputa, éste quien se conducía
respecto de dicho inmueble como sólo se conduce un propietario, le regaló la casa y terreno,
pues por ser de él le cedía todos los derechos que tenía sobre el mencionado inmueble, por ser
su ‘mujer a quien más quería’, circunstancias que válidamente pueden ser causa generadora de
su posesión, originando la prescripción positiva o usucapión.
"En tal virtud, resulta inexacto también que conforme al artículo 1322, fracción I, del código en
consulta, para adquirir la posesión con derecho se requiera acreditar el título apto para prescribir,
sino que conforme a lo literalmente establecido en dicho precepto, se requiere que la posesión
sea en concepto de dueño si se trata de bienes, o en concepto de titular, si se trata de un derecho
real, puesto que como ya se expuso en líneas precedentes, al establecer el propio código como
causas de pérdida de la posesión, las vías de hecho y, asimismo, la posibilidad de adquirir la
propiedad mediante la prescripción, aun cuando se trate de un predio que se ha poseído de mala
fe (ejercida sin derecho), luego, contrariamente a la determinación del tribunal revisor, no es
necesario para tener comprobada la causa generadora de la posesión, acreditar que **********,
que según el dicho de la actora, le transmitió la propiedad del inmueble en disputa, esté
legitimado para hacer la cesión de los derechos sobre el mencionado inmueble.
68
"Por tanto, si bien es cierto que conforme a los artículos 1322, fracción I y 1323, fracciones III y
IV, del Código Civil del Estado, para la prescripción positiva se requiere demostrar la causa
generadora de la posesión, y que ésta se ejerció en concepto de propietario, resulta inexacto que
la causa generadora que se exige acreditar por nuestra legislación, se trate exclusivamente de un
título apto para trasladar el dominio, si se toma en cuenta que la exigencia de ‘justo título’ que
se contemplaba en el Código Civil Federal de 1884, según la cual se requería para que operara la
prescripción positiva, que la posesión se originara en un acto que fuese bastante para adquirir el
dominio, en la actualidad, los códigos civiles del país, entre ellos, el sonorense, en su artículo
1322, fracción I, sustituyó aquel requisito, por el de ‘concepto de propietario’ que implica el
ánimo o intención y ostensible comportamiento del detentador del bien, como propietario del
mismo, aun cuando se carezca de título justo, pues se insiste, incluso en la posesión de mala fe,
puede no existir tal justo título, sino solamente la situación de hecho mediante la cual, el
poseedor entra en posesión del inmueble en calidad de dueño, sin título o derecho para ello, y
en este caso concreto, no se requiere probar para el éxito de la acción, que **********, que
según el dicho de la actora, le transmitió la propiedad del inmueble en disputa, esté legitimado
para hacer la cesión de los derechos sobre el mencionado inmueble y con ello la existencia de un
título traslativo de dominio.
"Es así, porque resulta claro que, conforme a nuestra legislación, no es necesario que para
acreditar la prescripción positiva se exija acreditar haber entrado a poseer por medio de un título
traslativo de dominio,
pues ésta debe entenderse como un poder de hecho que se ejerce en forma directa y exclusiva
sobre la cosa corporal, en forma pública, pacífica y por el tiempo requerido por la ley para
prescribir.
"Sirve de apoyo a lo anterior, la tesis V.1o.C.T.109 C, sustentada por este órgano colegiado,
publicada en la página 2678, Tomo XXVI, julio de 2007, Materia Civil, Novena Época, del
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, cuyo sumario a la letra dice:
69

DOMINIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SONORA).’ (transcribe).
"También apoya a la anterior consideración, por las razones jurídicas que la informan, la
jurisprudencia 1a./J. 60/2007, aprobada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación al resolver la contradicción de tesis **********, publicada en la página 285, Tomo XXVI,
agosto de 2007, Materia Civil, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta,
cuyo rubro y texto dicen:
"‘PRESCRIPCIÓN POSITIVA. PARA ADQUIRIR UN LOTE DE TERRENO A TRAVÉS DE ESTA FIGURA

DEBEN SATISFACERSE ÚNICAMENTE LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS PARA ELLO EN LA
LEGISLACIÓN CIVIL Y NO LOS PREVISTOS EN LAS NORMAS DE DESARROLLO URBANO PARA
FRACCIONAR PREDIOS.’ (transcribe)."
Y el veintidós de enero de dos mil nueve, al resolver el amparo directo civil **********, el
Tribunal Colegiado de referencia, expuso lo siguiente:
"En este contexto, es fundado lo que esgrimen las quejosas, ya que los artículos 1322, fracción I
y 1323, fracciones III y IV, del Código Civil para el Estado de Sonora, no exigen el justo título para
prescribir un bien, si no que sólo se refieren al acreditamiento del concepto de dueño, por lo que
no requieren que se exhiba el documento en el que se transmitió el dominio del bien, pues el
referido artículo 1322, dispone que la posesión necesaria para adquirir bienes o derechos reales,
debe ser en concepto de dueño si se trata de bienes, o en concepto de titular, si se trata de un
derecho real.
"Ahora bien, cabe destacar que este Tribunal Colegiado ha sustentado en reiteradas ocasiones,
criterio en el sentido de que, para que opere la prescripción positiva, sólo se requiere acreditar
la causa generadora de la posesión y que ésta se haya ejercido en concepto de propietario; lo
anterior, con total independencia de que dicha posesión provenga o no de un justo título
traslativo de dominio, porque si bien es cierto que conforme a los artículos 1322, fracción I y
1323, fracciones III y IV, del Código Civil local, para la prescripción positiva se requiere demostrar
la causa generadora de la posesión y que ésta se ejerció en concepto de propietario; resulta
inexacto que la causa generadora de la posesión que se exige acreditar por nuestra legislación,
70
se trate exclusivamente de un título apto para trasladar el dominio, si se toma en cuenta que la
exigencia de ‘justo título’ que se contemplaba en el Código Civil Federal de 1884, según la cual se
requería para que operara la prescripción positiva, que la posesión se originara en un acto que
fuese bastante para adquirir el dominio, en la actualidad, los códigos civiles del país, entre ellos,
el sonorense, en su artículo 1322, fracción I, sustituyó aquel requisito, por el de ‘concepto de
propietario’ que implica el ánimo o intención y ostensible comportamiento del detentador del
bien, como propietario del mismo.
"A tal conclusión arribó este tribunal, al considerar que el Código Civil para el Estado de Sonora,
en el artículo 1322, fracción I, sustituyó el requisito de ‘justo título’, por el de ‘concepto de
propietario’, que implica la intención de detentar el bien como su propietario, aun cuando se
carezca de ese justo título.
"La tesis que se menciona, aparece publicada con el número V.1o.C.T.109 C, en el Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXVI, julio de 2007, página 2678, con
los siguientes rubro y texto:
DOMINIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SONORA).’ (transcribe)."
Las anteriores ejecutorias, dieron lugar al siguiente criterio:
"Novena Época
"Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
"Tomo XXIX, mayo de 2009
"Tesis: V.1o.C.T. J/68
"Página: 996
71
"PRESCRIPCIÓN POSITIVA. PARA QUE OPERE DICHA ACCIÓN, SÓLO SE REQUIERE ACREDITAR LA
DOMINIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SONORA). De conformidad con los artículos 1322,
fracción I y 1323, fracciones III y IV, del Código Civil para el Estado de Sonora, para que opere la
prescripción positiva se requiere demostrar la causa generadora de la posesión, y que ésta se
ejerció en concepto de propietario; empero resulta inexacto que esa causa generadora exigida
por la citada legislación, se refiera exclusivamente a un título apto para trasladar el dominio,
tomando en cuenta que ese requisito, al que se aludía como ‘justo título’ en el Código Civil
Federal de 1884 fue suprimido en la legislación civil mexicana. Así el Código Civil para el Estado
de Sonora, en su invocado artículo 1322, fracción I, sustituyó aquel requisito, por el de ‘concepto
de propietario’, que implica el ánimo o intención y ostensible comportamiento del detentador
del bien, como propietario de él, aun cuando se carezca de justo título. No puede entenderse de
otra manera, lo dispuesto por el mencionado artículo 1323, fracciones III y IV, que contempla la
posesión de mala fe, como apta para prescribir, pues en ella puede no existir el justo título, sino
solamente la situación de hecho mediante la cual la persona entra en posesión del inmueble con
el ánimo de dueño, sin un título o derecho, en forma pública, pacífica y por el tiempo requerido
por la ley para prescribir."
Posterior a la emisión del criterio anterior, el Tribunal Colegiado en comento lo invocó al resolver
los amparos directos civiles **********, fallado el veintiuno de enero de dos mil diez y
**********, fallado el treinta de abril de dos mil diez.
2. Las consideraciones del Segundo Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Quinto
Circuito, al resolver el dos de octubre de dos mil nueve, el amparo directo civil **********, son,
fundamentalmente, las siguientes:
"De los preceptos legales transcritos se advierte, en primer lugar, que la codificación sustantiva
para el Estado, diferencia la posesión de derecho, la posesión de hecho y la mera detentación
material.
72
"La posesión de derecho la define como el poder físico que se ejerce en forma directa y exclusiva
sobre la cosa corporal para su aprovechamiento total o parcial, o para su custodia, por
consecuencia del goce efectivo de un derecho real o personal; y por posesión de hecho, se refiere
a ese mismo poder físico sobre la cosa, pero derivado de una situación de hecho.
"En cambio, distingue la posesión de la mera detentación, en cuanto a que esta última es el poder
que se ejerce sobre una cosa, pero que depende del propietario y se retiene únicamente por las
órdenes e instrucciones del mismo.
"Por otra parte, conforme a lo previsto en el artículo 976, para estar en posibilidad de determinar
la buena o mala fe de quien posee, es necesario que se tome en consideración la causa
generadora de la posesión, ya que, si el que adquiere la posesión de alguna cosa sin título o con
vicios conocidos por el poseedor, entonces se estaría en el supuesto de la mala fe.
"Circunstancias que deben destacarse, pues se observa que, ya sea de buena o de mala fe, es
necesario precisar la causa generadora de la posesión a fin de poder establecer los derechos que
el poseedor tiene; ya que aquél que detenta una posesión originaria tiene diferentes derechos
del que detenta una derivada.
"En ese sentido, se pronunció, la Tercera Sala del máximo Tribunal Federal, en la tesis de
jurisprudencia número 316, publicada en el Apéndice de 1995, Sexta Época, Tomo IV, parte SCJN,
página 213, número de registro: 392443, que dice:
"‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. NECESIDAD DE REVELAR LA CAUSA DE LA POSESIÓN.’ (transcribe).
"Ahora bien, en la especie la actora en la reconvención adujo que la posesión del inmueble objeto
de la controversia, tenía por origen el cumplimiento a la voluntad de su padre que era propietario
del inmueble y que en vida les dijo a sus hijas, entre ellas a la quejosa, que el inmueble sería suyo
cuando él muriera, como al efecto sucedió porque ocurrido el fallecimiento, la demandante entró
a poseer el inmueble y hasta la fecha ejerce tal posesión; no obstante, como lo hizo notar el
tribunal responsable mediante consideraciones no combatidas (por la inoperancia de los
conceptos de violación) en autos no quedó acreditado el supuesto testaferrato y sí por el
contrario, que el ‘causante’ de la quejosa poseía el bien como mandatario de **********.
73
"A este respecto procede transcribir lo previsto en los artículos 979, fracciones I y III y 997, ambos
del Código Civil para el Estado:
"(transcribe).
"La interpretación literal y sistemática de los preceptos revela que de manera fundamental la
posesión originaria sustentada en un justo título o título suficiente para ejercer dicha posesión
es idónea para alcanzar la prescripción positiva.
"En ese contexto, es indiscutible que por regla general, para obtener el dominio por prescripción
positiva es necesario que se acredite el título o causa generadora de la posesión, y es requisito
indispensable que esa posesión sea originaria o a título de propietario; y claro está que no puede
considerarse que las cosas son de esa manera si la agraviada sabía que su causante poseía el
inmueble de manera derivada, en función del mandato contenido por el propietario del fundo.
"En consecuencia, fue equivocada la premisa de la que partió la apelante y hoy quejosa al aducir
que no se necesita la existencia de un justo título para poseer y que la legislación del Estado de
Sonora protege la posesión de hecho e incluso la proveniente de un delito, pues como se ha
precisado, si bien es cierto que tales ‘posesiones’, admiten en ciertos casos la protección de la
ley, también es verdad que de manera fundamental la posesión originaria y sustentada en el justo
título es apta para la prescripción.
"En esas condiciones, se infiere que si en las constancias de autos se acreditó que los actos de
posesión que ejerció ********** fueron a nombre y cuenta de su mandante **********, en
virtud del multicitado contrato de mandato, es claro e indudable que en el caso se trata de
posesión derivada, la cual como lo declararon acertadamente la responsable y la Juez natural no
resulta apta para alcanzar la prescripción positiva."
Posteriormente, al resolver el veintitrés de octubre de dos mil nueve, el amparo directo civil
"De conformidad con el artículo 960 del Código Civil para el Estado de Sonora la posesión es el
poder físico que se ejerce en forma directa y exclusiva sobre cosa corporal para su
aprovechamiento total o parcial o para su custodia y puede ser consecuencia de una situación de
74
hecho (posesión de hecho) o bien, del goce efectivo de un derecho real o personal (posesión de
derecho).
"Por tanto, si el precepto se interpreta en forma sistemática con el numeral 998 que dice que
sólo la posesión que se adquiere y disfruta a título de dueño es apta para prescribir, entonces,
debe entenderse que cuando se ejerce un poder de hecho sobre una cosa pero no se encuentra
fundado en un acto traslativo de dominio, quien ejerce tal poder es un simple detentador o en
su caso podría considerarse como un ‘poseedor de hecho’; pero jamás podrá alcanzar la
prescripción. En cambio, cuando el poder de hecho sobre la cosa se sustenta en un acto jurídico
que da derecho a poseer, la posesión sí es idónea para prescribir.
"Ciertamente, al prever el legislador en el artículo 998 del Código Civil para el Estado de Sonora
que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa puede producir
la prescripción, su intención fue la de garantizar que únicamente quienes adquirieran la posesión
en esos términos, podrían también prescribir. La postura contraria, equivale a hacer prevalecer
el hecho en lugar del derecho y se llegaría al extremo de dar la razón a quien entró a ocupar la
propiedad o posesión de otro, con la plena conciencia de que no tiene derecho alguno y, de paso
se estaría alentando a las personas que hasta la fecha han respetado las propiedades y
posesiones de otros, para que las invadieran, pues sabrían de antemano que aún en esas
condiciones podrían convertirse en sus dueños.
"Todas las disposiciones legales tienen una razón de ser o ratio legis. En un régimen de derecho
como el nuestro, es lógico pensar que las que protegen la posesión tienen su fundamento
racional en la presunción de que, atrás del derecho posesorio, exista una figura jurídica prevista
por la ley que genera el derecho a poseer, precisamente por eso el artículo 963 prevé que es
viable la protección jurídica de la ‘posesión de hecho’ empero, el indicado numeral de ninguna
manera dispone que el poseedor sin título alguno puede prescribir, aunque se comporte como
propietario.
"Luego, es claro que para que opere la usucapión es necesario que se entre a poseer por virtud
de un acto traslativo de dominio que genere el derecho de propiedad y que constituye el título
y, por lo mismo, es también razonable que para proteger la posesión se acredite que se adquirió
75
en virtud de un título que se funde en un precepto legal o figura jurídica que genere el derecho
a poseer, independientemente de que este título pudiera estar viciado, pues esa situación se
ventilará en todo caso, ante la potestad jurisdiccional.
"En ese tenor, no basta para adquirir el dominio por prescripción que quien la ejerce realice todos
los actos inherentes o conducirse como dueño del bien, sino que es menester un acto traslativo
de dominio o justo título sustentada en alguna de las figuras jurídicas que prevé la ley que
constituya una base objetiva que fundada y razonablemente produzca la convicción de que asiste
derecho para poseer el bien de que se trate, y es factible que ese acto tenga vicios, pues de lo
contrario, no se haría hincapié en la posesión sino en el derecho relativo."
CUARTO. Precisado lo anterior, lo que procede es examinar si en la especie existe o no la

contradicción de tesis sustentadas entre los Tribunales Colegiados de Circuito.
Como una cuestión previa, cabe precisar que el Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia
de la Nación estableció nuevos criterios para determinar la existencia de una contradicción de
tesis.
De esta manera, esta Primera Sala se apoya en el criterio sustentado por el Tribunal Pleno, al
resolver, por unanimidad de diez votos, en sesión de treinta de abril de dos mil nueve, la
contradicción de tesis **********, en cuanto a que de los artículos 107, fracción XIII, de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, se
advierte que la existencia de la contradicción de criterios está condicionada a que las Salas de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito, en las sentencias
que pronuncien sostengan tesis contradictorias, entendiéndose por tesis el criterio adoptado por
el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una
controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más
órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo
punto de derecho.
Es de precisar, que la existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de

criterios jurídicos, es decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de
asuntos que pueden válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente
76
con la finalidad establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de

Amparo para las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que
fueron creadas.
De lo anterior se sigue, que la actual integración del Pleno de este Alto Tribunal consideró que la
existencia de la contradicción de tesis debe estar condicionada a que las Salas de esta Corte o los
Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien:
a) Sostengan tesis contradictorias, entendiéndose por tesis el criterio adoptado por el juzgador a
través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia; y,
b) Que dos o más órganos jurisdiccionales terminales adopten criterios jurídicos discrepantes
sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo
originan no sean exactamente iguales.
La finalidad de dicha determinación es definir puntos jurídicos que den seguridad jurídica a los
gobernados, pues para ello fue creada desde la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos la figura jurídica de la contradicción de tesis.
Sirven de apoyo a lo expuesto, las tesis emitidas por el Tribunal Pleno, que son del tenor
siguiente:
"Novena Época
"Instancia: Pleno
"Tomo: XXXII, agosto de 2010
"Tesis: P./J. 72/2010
"Página: 7

77

EXACTAMENTE IGUALES. De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, se advierte que la existencia de la
contradicción de criterios está condicionada a que las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien sostengan ‘tesis
contradictorias’, entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el juzgador a través de
argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo que
determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos jurisdiccionales
terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho,
independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales,
pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o más asuntos idénticos, tanto
en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que considerar que la contradicción
se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente iguales constituye un criterio
rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios jurídicos, lo que conlleva a que el
esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre los asuntos y no en solucionar la
discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en ocasiones rodean el problema jurídico
respecto del cual se sostienen criterios opuestos y, consecuentemente, se denuncian como
contradictorios, generalmente son cuestiones secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden
en la naturaleza de los problemas jurídicos resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal
interrumpió la jurisprudencia P./J. 26/2001, de rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES
COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’, al
resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL, pues al establecer que la contradicción se actualiza

siempre que ‘al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente
iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes’ se impedía el estudio jurídico
materia de la contradicción con base en ‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista
estrictamente jurídico no deberían obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción
planteada, lo que es contrario a la lógica del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de
Amparo, pues al sujetarse su existencia al cumplimiento del indicado requisito disminuye el
número de contradicciones que se resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe
78
salvaguardarse ante criterios jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la

existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir,
de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden
válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad
establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de Amparo para las
contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que fueron creadas y
que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución."
"Novena Época
"Instancia: Pleno
"Tomo: XXX, julio de 2009
"Tesis: P. XLVII/2009
"Página: 67
"CONTRADICCIÓN DE TESIS. DEBE ESTIMARSE EXISTENTE, AUNQUE SE ADVIERTAN ELEMENTOS

SECUNDARIOS DIFERENTES EN EL ORIGEN DE LAS EJECUTORIAS. El Tribunal en Pleno de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia P./J. 26/2001, de rubro:
‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU
EXISTENCIA.’, sostuvo su firme rechazo a resolver las contradicciones de tesis en las que las
sentencias respectivas hubieran partido de distintos elementos, criterio que se considera
indispensable flexibilizar, a fin de dar mayor eficacia a su función unificadora de la interpretación
del orden jurídico nacional, de modo que no solamente se resuelvan las contradicciones
claramente inobjetables desde un punto de vista lógico, sino también aquellas cuya existencia
sobre un problema central se encuentre rodeado de situaciones previas diversas, ya sea por la
complejidad de supuestos legales aplicables o por la profusión de circunstancias de hecho a las
que se hubiera tenido que atender para juzgarlo. En efecto, la confusión provocada por la
coexistencia de posturas disímbolas sobre un mismo problema jurídico no encuentra justificación
en la circunstancia de que, una y otra posiciones, hubieran tenido un diferenciado origen en los
79
aspectos accesorios o secundarios que les precedan, ya que las particularidades de cada caso no
siempre resultan relevantes, y pueden ser sólo adyacentes a un problema jurídico central,
perfectamente identificable y que amerite resolverse. Ante este tipo de situaciones, en las que
pudiera haber duda acerca del alcance de las modalidades que adoptó cada ejecutoria, debe
preferirse la decisión que conduzca a la certidumbre en las decisiones judiciales, a través de la
unidad interpretativa del orden jurídico. Por tanto, dejando de lado las características menores
que revistan las sentencias en cuestión, y previa declaración de la existencia de la contradicción
sobre el punto jurídico central detectado, el Alto Tribunal debe pronunciarse sobre el fondo del
problema y aprovechar la oportunidad para hacer toda clase de aclaraciones, en orden a precisar
las singularidades de cada una de las sentencias en conflicto, y en todo caso, los efectos que esas
peculiaridades producen y la variedad de alternativas de solución que correspondan.
"Contradicción de tesis **********. Entre las sustentadas por la Primera y la Segunda Salas de
la Suprema Corte de Justicia de la Nación. 30 de abril de 2009. Unanimidad de diez votos.
Ausente: Sergio Salvador Aguirre Anguiano. Ponente: Margarita Beatriz Luna Ramos. Secretario:
Alfredo Villeda Ayala."
También son aplicables al caso, los criterios de esta Primera Sala, cuyo contenido es el siguiente:
"Novena Época
"Instancia: Primera Sala
"Tomo XXXI, marzo de 2010
"Tesis: 1a./J. 22/2010
"Página: 122
"CONTRADICCIÓN DE TESIS ENTRE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. CONDICIONES PARA

SU EXISTENCIA. Si se toma en cuenta que la finalidad última de la contradicción de tesis es
resolver los diferendos interpretativos que puedan surgir entre dos o más tribunales colegiados
de circuito, en aras de la seguridad jurídica, independientemente de que las cuestiones fácticas
80
sean exactamente iguales, puede afirmarse que para que una contradicción de tesis exista es
necesario que se cumplan las siguientes condiciones: 1) que los tribunales contendientes hayan
resuelto alguna cuestión litigiosa en la que tuvieron que ejercer el arbitrio judicial a través de un
ejercicio interpretativo mediante la adopción de algún canon o método, cualquiera que fuese; 2)
que entre los ejercicios interpretativos respectivos se encuentre al menos un razonamiento en el
que la diferente interpretación ejercida gire en torno a un mismo tipo de problema jurídico, ya
sea el sentido gramatical de una norma, el alcance de un principio, la finalidad de una
determinada institución o cualquier otra cuestión jurídica en general, y 3) que lo anterior pueda
dar lugar a la formulación de una pregunta genuina acerca de si la manera de acometer la
cuestión jurídica es preferente con relación a cualquier otra que, como la primera, también sea
legalmente posible."
"Novena Época
"Tomo XXXI, marzo de 2010
"Tesis: 1a./J. 23/2010
"Página: 123
"CONTRADICCIÓN DE TESIS ENTRE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. FINALIDAD y

CONCEPTO. El Tribunal en Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación al resolver la
contradicción de tesis 36/2007-PL, en sesión de 30 de abril de 2009, interrumpió la jurisprudencia
número P./J. 26/2001, de rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE
CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’ Así, de un nuevo análisis del contenido de los
artículos 107, fracción XIII de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 197-A de
la Ley de Amparo, la Primera Sala advierte como condición para la existencia de la contradicción
de tesis, que los criterios enfrentados sean contradictorios; sin embargo, el sentido del concepto
‘contradictorio’ ha de entenderse cuidadosamente, no tanto en función del estado de los
criterios enfrentados, sino de la finalidad misma de la contradicción de tesis, que es generar
81
seguridad jurídica. En efecto, la condición que debe observarse está más ligada con el fin que con
el medio y, por tanto, la esencia de la contradicción radica más en la necesidad de dotar al sistema
jurisdiccional de seguridad jurídica que en la de comprobar que se reúnan una serie de
características determinadas en los casos resueltos por los tribunales colegiados de circuito; de
ahí que para determinar si existe o no una contradicción de tesis deben analizarse detenidamente
cada uno de los procesos interpretativos involucrados -y no tanto los resultados que ellos
arrojen- con el objeto de identificar si en algún razonamiento de las respectivas decisiones se
tomaron vías de solución distintas -no necesariamente contradictorias en términos lógicos-
aunque legales, pues al ejercer el arbitrio judicial pueden existir diferendos, sin que ello signifique
haber abandonado la legalidad. Por ello, en las contradicciones de tesis que la Suprema Corte de
Justicia de la Nación está llamada a resolver debe avocarse a reducir al máximo, cuando no a
eliminar, ese margen de discrecionalidad creado por la actuación legal y libre de los tribunales
contendientes.
"Contradicción de tesis **********. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Primero
y Segundo, ambos en Materias Penal y Administrativa del Quinto Circuito. 17 de junio de 2009.
Cinco votos. Ponente: José Ramón Cossío Díaz. Secretario: Miguel Enrique Sánchez Frías, Roberto
Lara Chagoyán y Raúl Manel Mejía Garza."
Precisado lo anterior, se aprecia que en la especie sí existe contradicción de tesis, en virtud de lo

siguiente:
Los Tribunales Colegiados de referencia analizaron un mismo punto jurídico, derivado de una
cuestión fáctica similar, puesto que, en cada asunto, se planteó el acreditamiento de la
prescripción positiva respecto de inmuebles cuyos poseedores no acreditaban que la causa
generadora de la posesión provenía de un justo título para trasladar el dominio.
Ante ello, el Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Quinto Circuito estimó
que si bien para que opere la prescripción positiva se requiere demostrar la causa generadora de
la posesión y que ésta se ejerció en concepto de propietario, pero que ello no se refiere
necesariamente a un título apto para trasladar el dominio, puesto que en el Código Civil para el
Estado de Sonora se sustituyó el término de justo título por el de concepto de propietario, mismo
82
que implica la existencia de un ánimo o intención, así como el ostensible comportamiento del
detentador del bien, como propietario del mismo, aun cuando carezca del referido justo título.
Por su parte, el Segundo Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Quinto Circuito
estimó que dado que sólo la posesión que se adquiere y disfruta a título de dueño es apta para
que opere la prescripción positiva, y cuando ésta no se encuentra fundada en un acto traslativo
de dominio o justo título, quien la ejerce es un simple detentador o poseedor de hecho, por lo
que no puede reclamar la prescripción en cita, para cuya existencia es necesario que se acredite
el título o causa generadora de la posesión, que debe ser originario o a título de dueño.
De lo anterior se aprecia que al resolver asuntos similares puestos a su consideración, los órganos
colegiados examinaron la misma cuestión jurídica, es decir si para acreditar la prescripción
positiva respecto de un inmueble se requiere acreditar que la causa generadora de la posesión
proviene de justo título, entendido éste como un acto jurídico traslativo de dominio.
Que la diferencia de criterios se presenta en las consideraciones, razonamientos e

interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas que contienen los argumentos
expresados por los Tribunales Colegiados de referencia, en tanto que los mismos ante el
planteamiento relativo al acreditamiento de la prescripción positiva respecto de inmuebles cuyos
poseedores no acreditaban que la causa generadora de la posesión provenía de un justo título
para trasladar el dominio, se pronunciaron en sentido opuesto, pues uno sustentó que basta con
la existencia de un ánimo o intención, así como el ostensible comportamiento del detentador del
bien, como propietario del mismo, aun cuando carezca del referido justo título; mientras que
para el otro es necesario que se acredite el título o causa generadora de la posesión, que debe
ser originario o a título de dueño.
En conclusión, en el presente caso sí existe contradicción de tesis, consistente en determinar si

en términos del Código Civil para el Estado de Sonora, para acreditar la prescripción positiva
respecto de un inmueble se requiere acreditar que la causa generadora de la posesión proviene
de justo título, entendido éste como un acto jurídico traslativo de dominio.
Debe señalarse, que por lo que hace al amparo directo civil **********, el mismo debe quedar
fuera de la contradicción atento a que se refiere a una situación distinta, ya que aborda la
83
hipótesis de una persona que cuya causa de posesión es el "cumplimiento de la voluntad de su

padre, que en vida dijo que el inmueble sería suyo", habiéndose demostrado en el juicio que tal
ascendiente era mandatario del dueño del bien, y que esa era la causa de su posesión.
Como puede apreciarse, tal sentencia se refiere a una posesión derivada que en ningún caso
puede generar la prescripción adquisitiva, a pesar de la buena fe de la poseedora, que como
causahabiente de su padre no puede modificar el motivo de la posesión, según se desprende del
artículo 999 del Código Civil para el Estado de Sonora, en los siguientes términos:
"Artículo 999. Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se
adquirió, a menos que se pruebe que ha cambiado la causa de la posesión."
No es obstáculo para la existencia de la contradicción de tesis, la circunstancia de que uno de los

criterios en contraposición no constituya jurisprudencia, porque los artículos 107, fracción XIII,
párrafos primero y tercero, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, que
establecen el procedimiento para resolverla no imponen dicho requisito.
En relación con este punto cobra aplicación la jurisprudencia sustentada por el Tribunal Pleno,
que es la siguiente:
"Novena Época
"Instancia: Pleno
"Tomo: XIII, abril de 2001
"Tesis: P./J. 27/2001
"Página: 77
"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS
SE SUSTENTEN CRITERIOS DISCREPANTES. Los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución
Federal, 197 y 197-A de la Ley de Amparo establecen el procedimiento para dirimir las
contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales Colegiados de Circuito o las Salas de la
84
Suprema Corte de Justicia de la Nación. El vocablo ‘tesis’ que se emplea en dichos dispositivos
debe entenderse en un sentido amplio, o sea, como la expresión de un criterio que se sustenta
en relación con un tema determinado por los órganos jurisdiccionales en su quehacer legal de
resolver los asuntos que se someten a su consideración, sin que sea necesario que esté expuesta
de manera formal, mediante una redacción especial, en la que se distinga un rubro, un texto, los
datos de identificación del asunto en donde se sostuvo y, menos aún, que constituya
jurisprudencia obligatoria en los términos previstos por los artículos 192 y 193 de la Ley de
Amparo, porque ni la Ley Fundamental ni la ordinaria establecen esos requisitos. Por tanto, para
denunciar una contradicción de tesis, basta con que se hayan sustentado criterios discrepantes
sobre la misma cuestión por Salas de la Suprema Corte o Tribunales Colegiados de Circuito, en
resoluciones dictadas en asuntos de su competencia."
QUINTO. Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en términos de las consideraciones siguientes:
Como ya quedó establecido, la presente contradicción de tesis consiste en determinar si en

términos del Código Civil para el Estado de Sonora, para acreditar la prescripción positiva
respecto de un inmueble se requiere acreditar que la causa generadora de la posesión proviene
de justo título, entendido éste como un acto jurídico traslativo de dominio.
La prescripción positiva o adquisitiva es un medio de adquirir el dominio mediante la posesión

pacífica, continua, pública, cierta y en concepto de dueño, por el tiempo que establezca la
normatividad aplicable, según lo contempla el artículo 1322 del Código Civil para el Estado de
Sonora, en los siguientes términos:
"Artículo 1322. La posesión necesaria para adquirir bienes o derechos reales debe ser:
"I. En concepto de dueño, si se trata de adquirir bienes, o en concepto de titular de un derecho

real, si se trata de adquirir este derecho;
"II. Pacífica;
"III. Continua;
85
"IV. Pública;
"V. Cierta."
La posesión puede ser derivada u originaria: la primera es aquella que ejerce sobre la cosa una
persona que no tiene excusa para ostentarse como dueño, porque la causa generadora de su
posesión proviene del mismo dueño, de manera que la posesión se ejerce precisamente en
nombre o con consentimiento del dueño; es decir, que constituye una posesión indirecta o
derivada.
En cambio, la posesión originaria es precisamente aquella que se ostenta en concepto de dueño,

mismo que implica que la persona que posee la cosa se conduce como su propietario, ejecutando
actos materiales de aprovechamiento semejantes a los que lleva a cabo quien detenta tal
categoría, pero siempre derivado de una situación de derecho o de hecho.
El concepto de dueño o propietario comprende al poseedor con un título objetivamente válido,

con un título subjetivamente válido, o aún sin título, siempre y cuando se demuestre que dicho
poseedor es el dominador de la cosa y que empezó a poseerla en virtud de una causa que lo
conduzca a que pueda ostentarse como dueño, de ahí que el hecho de probar tales extremos es
de toral importancia en este caso.
Al respecto, debe atenderse al siguiente criterio:
"Quinta Época
"Instancia: Sala Auxiliar
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación
"Tomo CXVI
"Página: 258
"PRESCRIPCIÓN POSITIVA, REQUISITOS PARA LA. Para que pueda operarse la prescripción, es
requisito esencial que la posesión sea en concepto de propietario, para lo cual debe demostrarse
la existencia de un título que sea causa generadora de la posesión; y si no se prueba la existencia
86
de un acto que haya dado origen a la posesión, y ni siquiera se manifiesta cuál es la causa
generadora, no puede aquélla producir la prescripción.
"Amparo civil directo **********. **********. 28 de abril de 1953. Unanimidad de cinco votos.
La publicación no menciona el nombre del ponente."
Debe destacarse que el concepto de dueño es un requisito esencial que debe presentar la
posesión para que pueda prescribirse, en tanto que las categorías de pacífica, continua, pública
y cierta, son cualidades que debe reunir la misma, según se deduce de los artículos 998, 1307,
párrafo primero y 1323 del Código Civil para el Estado de Sonora, que señalan lo siguiente:
"Artículo 1307. Se llama prescripción positiva la forma de adquirir bienes o derechos mediante la
posesión en concepto de dueño o de titular de un derecho real, ejercida en forma pacífica,
continua, pública y cierta, por el tiempo que fije la ley. Tratándose de derechos reales de garantía,
no se podrán adquirir por prescripción."
"Artículo 1323. Los bienes inmuebles y los derechos reales sobre inmuebles, susceptibles de
prescripción positiva, se adquieren con los requisitos mencionados;
"I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de dueño o de titular del derecho real, con
buena fe, y de manera pacífica, continua, cierta y pública;
"II. En cinco años, cuando los inmuebles o derechos reales hayan sido objeto de una inscripción
de posesión;
"III. En diez años, cuando se posean de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario o de
titular del derecho y se ejerce en forma pacífica, continua, pública y de manera cierta;
cultivado durante más de tres años, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las
87
reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha
estado en su poder."
Al respecto, debe tenerse en consideración, en su parte relativa el siguiente criterio:
"Sexta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Cuarta Parte, Tomo XXXII
"Página: 220
"PRESCRIPCIÓN POSITIVA. POSESIÓN SIN TÍTULO. Para que la prescripción se opere en virtud de
la posesión no basta con la simple ocupación de un bien por muchos años y
que quien lo ocupa se haga llamar propietario, pues debe llenar los demás requisitos exigidos por
la ley, o sea que realmente lo ocupe en concepto de propietario, esto es, por una causa o motivo
que le dé ese carácter a los ojos de la ley y del público en general y no simplemente porque él así
se ostenta o se haga llamar; en otros términos, deben llenarse las exigencias que quedan
comprendidas en la colocación legal de cada una de estas características de la posesión apta para
usucapir.
"Amparo directo **********. **********. 24 de febrero de 1960. Cinco votos. Ponente: José
López Lira.
"Amparo directo **********. **********. 16 de enero de 1958. Cinco votos. Ponente: Alfonso
Guzmán Neyra."
El concepto de dueño se refiere tanto a la posesión jurídica, entendida como la detentación

sustentada en un justo título que le confiera a una persona la facultad de retener una cosa para
ejecutar actos materiales, como consecuencia de un derecho real; como a la posesión de hecho,
que se genera de un estado de cosas que de facto le permite detentar la cosa.
Lo anterior se desprende del artículo 960 del Código Civil para el Estado de Sonora, que dice:
88
"Artículo 960. El poder físico que se ejerce en forma directa y exclusiva sobre cosa corporal para
su aprovechamiento total o parcial, o para su custodia, puede ser consecuencia del goce efectivo
de un derecho real o personal, o de una situación de hecho. En el primer caso, se es poseedor en
derecho; en el segundo, se es poseedor de hecho, salvo lo dispuesto en el artículo 963. Pero aun
este tipo de posesión es garantizado por la ley en los casos expresos que consigna, en cuanto
puede llegar a constituir un derecho o convalidar jurídicamente el hecho.
"Las situaciones de posesión de hecho son reguladas por el derecho, en cuanto: o bien las
promueve, garantiza y les da convalidación jurídica; o bien las sanciona, exige responsabilidades
a quienes las realizan y aun las somete a la acción punitiva del Estado, según hayan sido sus
circunstancias constitutivas.
"Posee un derecho, el que de hecho goza de él; ostentándose como titular del mismo al obtener
en nombre propio los beneficios inherentes a su ejercicio."
Lo anterior, no tiene nada que ver con la buena o mala fe, ya que el concepto de dueño no
proviene del fuero interno del poseedor, sino que lo tiene precisamente quien entró a poseer la
cosa mediante un acto o hecho que le permite ostentarse como tal, con exclusión de los demás,
pudiendo incluso tratarse de un acto o hecho lícito o ilícito, atento a que en el ordenamiento
jurídico que se estudia, únicamente el poseedor originario puede usucapir, y la posesión
originaria puede ser justa (o jurídica) o de hecho.
La primera tiene como causa generadora un justo título, entendido como un acto o hecho jurídico
traslativo de dominio, o que jurídicamente sea apto para adquirir la propiedad, aunque en
determinado caso, por la naturaleza del acto o por vicios en su celebración, no haya producido
jurídicamente la transmisión de la propiedad; la segunda por su parte, tiene como causa
generadora, una situación de hecho, debiéndose señalar que ambas pueden producir la
prescripción positiva; por ello, además de que el poseedor deberá probar el tiempo por el que
ininterrumpidamente poseyó (cinco o diez años según el caso, atendiendo al citado artículo 1323
del Código Civil para el Estado de Sonora), deberá probar siempre la causa generadora de la
posesión, y ello conduce a las siguientes vertientes:
89
1. Si el poseedor pretende que se declare su adquisición por usucapión, por haber detentado la
cosa durante cinco años en su calidad de poseedor originario, jurídico y de buena fe, debe
exigírsele que demuestre el justo título, precisamente porque en él se basa su pretensión.
cosa durante cinco años en su calidad de poseedor originario, de hecho y de buena fe, debe
exigírsele que pruebe el hecho generador de la posesión.
cosa durante diez años en su calidad de poseedor originario, de hecho, aunque de mala fe, debe
exigírsele que pruebe el hecho generador de la posesión.
En estas condiciones, esta Primera Sala estima que debe prevalecer con carácter de
jurisprudencia, el criterio redactado con los siguientes rubro y texto:
PRESCRIPCIÓN POSITIVA. REQUISITOS QUE DEBEN ACREDITARSE PARA SU PROCEDENCIA

(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SONORA). La prescripción positiva o adquisitiva es un medio de
adquirir el dominio mediante la posesión pacífica, continua, pública, cierta y en concepto de
dueño, por el tiempo que establezca la normatividad aplicable, según se desprende de los
artículos 998, 1307, párrafo primero, y 1323 del Código Civil para el Estado de Sonora. El concepto
de dueño no proviene del fuero interno del poseedor, sino que le es aplicable precisamente a
quien entró a poseer la cosa mediante un acto o hecho que le permite ostentarse como tal,
siempre que sea poseedor originario, dado que, en el ordenamiento de referencia, es el único
que puede usucapir. Es relevante señalar que la posesión originaria puede ser justa o, de hecho.
Por ello, además de que el poseedor deberá probar el tiempo por el que ininterrumpidamente
poseyó (cinco o diez años según el caso, atendiendo al citado artículo 1323 del Código Civil para
el Estado de Sonora), siempre deberá probar la causa generadora de la posesión.
Consecuentemente, si pretende que se declare su adquisición por usucapión, por haber
detentado la cosa durante cinco años en su calidad de poseedor originario, jurídico y de buena
fe, debe exigírsele que demuestre el justo título, en el que se basa su pretensión. Así mismo, si
pretende que se declare su adquisición, por haber detentado la cosa durante cinco años en su
calidad de poseedor originario, de hecho y de buena fe, debe exigírsele que pruebe el hecho
90
generador de la posesión, al igual que si pretende que se declare su adquisición por haber
detentado la cosa durante diez años en su calidad de poseedor originario, de hecho, aunque de
mala fe.
PRIMERO. Sí existe contradicción entre los criterios sustentados por el Primero y Segundo
Tribunales Colegiados, ambos en Materias Civil y de Trabajo del Quinto Circuito, a que este
expediente se refiere.
SEGUNDO. Se declara que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sostenido
por esta Primera Sala, en los términos de la tesis redactada en el considerando quinto del
presente fallo.
TERCERO. Dese publicidad a la presente tesis en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.
Notifíquese; cúmplase y, en su oportunidad, archívese el toca relativo a la presente contradicción

de tesis, como asunto concluido.
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de
cuatro votos de los señores Ministros José Ramón Cossío Díaz, Juan N. Silva Meza (ponente),
Olga Sánchez Cordero de García Villegas y presidente Arturo Zaldívar Lelo de Larrea.
En términos de lo previsto en el artículo 13, fracción IV, de la Ley Federal de Transparencia y

Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la
información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en ese
supuesto normativo.
91
SENTENCIA 3.
Novena Época. Primera Sala. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXXIII,
Abril de 2011, página 6.
ACCIÓN DE USUCAPIÓN EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR

(TITULAR REGISTRAL). SU PROCEDENCIA.
Link:
CONTRADICCIÓN DE TESIS 236/2009. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES

COLEGIADOS CUARTO Y QUINTO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO Y SEGUNDO
TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.
CONSIDERANDO:
conocer de la posible contradicción de tesis denunciada, de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197-A de
la Ley de Amparo y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en
relación con el punto segundo del Acuerdo 5/2001, emitido por el Tribunal Pleno de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación el veintiuno de junio de dos mil uno y publicado en el Diario Oficial
de la Federación el día veintinueve del mismo mes y año, en virtud de que se trata de la posible
contradicción de tesis que sustentan Tribunales Colegiados de Circuito en relación con un asunto
de carácter civil, de su exclusiva competencia.
92
SEGUNDO. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con

lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos y 197-A, párrafo primero, de la Ley de Amparo, en relación con el 25,
fracción I, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, pues, en el caso, un Ministro de
esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, hizo suya la posible contradicción de tesis
denunciada por el Juez Quincuagésimo Tercero de lo Civil de Primera Instancia del Distrito
Federal, lo que configura el estudio de la presente denuncia de contradicción, pues formalmente
se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.
TERCERO. En primer término, debe establecerse si en el caso, efectivamente, existe la

contradicción de tesis denunciada, ya que sólo bajo ese supuesto es posible efectuar el estudio
relativo a fin de determinar cuál es el criterio que debe prevalecer.
Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación se apoya en el criterio sustentado
por el Pleno de este Alto Tribunal, al resolver, por unanimidad de diez votos, en sesión de treinta
de abril de dos mil nueve, la contradicción de tesis 36/2007-PL, en cuanto a que, de los artículos
107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 197 y 197-A de la
Ley de Amparo, se advierte que la existencia de la contradicción de criterios está condicionada a
que las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito,
en las sentencias que pronuncien sostengan "tesis contradictorias", entendiéndose por "tesis" el
criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su
decisión en una controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando
dos o más órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un
mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no
sean exactamente iguales.
Así, la existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es

decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden
93
que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución.
En tales condiciones, de conformidad con el criterio referido del Pleno de este Alto Tribunal, la
existencia de la contradicción de tesis debe estar condicionada a que las Salas de esta Corte o los
Tribunales Colegiados de Circuito, en las sentencias que pronuncien:
a) Sostengan tesis contradictorias, entendiéndose por "tesis" el criterio adoptado por el juzgador
a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia; y,
b) Que dos o más órganos jurisdiccionales terminales adopten criterios jurídicos discrepantes
sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo
originan no sean exactamente iguales.
Sirve de apoyo a lo anterior, la tesis aislada P. XLVI/2009, emitida por el Tribunal Pleno, cuyos
rubro y texto son:

EXACTAMENTE IGUALES (INTERRUPCIÓN DE LA JURISPRUDENCIA P./J. 26/2001, DE RUBRO:
‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU
EXISTENCIA.’). De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, se advierte que la existencia de la contradicción de
criterios está condicionada a que las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los
Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien sostengan ‘tesis
contradictorias’, entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el juzgador a través de
argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo que
determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos jurisdiccionales
terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho,
independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales,
pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o más asuntos idénticos, tanto
94
en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que considerar que la contradicción
se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente iguales constituye un criterio
rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios jurídicos, lo que conlleva a que el
esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre los asuntos y no en solucionar la
discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en ocasiones rodean el problema jurídico
respecto del cual se sostienen criterios opuestos y, consecuentemente, se denuncian como
contradictorios, generalmente son cuestiones secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden
en la naturaleza de los problemas jurídicos resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal
interrumpe la jurisprudencia citada al rubro, pues al establecer que la contradicción se actualiza
siempre que ‘al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente
iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes’ impide el estudio del tema
jurídico materia de la contradicción con base en ‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista
estrictamente jurídico no deberían obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción
planteada, lo que es contrario a la lógica del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de
Amparo, pues al sujetarse su existencia al cumplimiento del indicado requisito disminuye el
número de contradicciones que se resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe
salvaguardarse ante criterios jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la
existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir,
de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden
que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución.
"Contradicción de tesis 36/2007-PL. Entre las sustentadas por la Primera y la Segunda Salas de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación. 30 de abril de 2009. Unanimidad de diez votos. Ausente:
Sergio Salvador Aguirre Anguiano. Ponente: Margarita Beatriz Luna Ramos. Secretario: Alfredo
Villeda Ayala."
Establecido lo anterior, es procedente examinar si en la especie se da o no contradicción de

criterios, de acuerdo a lo siguiente:
95
1) El Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito resolvió el amparo directo
243/2007, en sesión de catorce de junio de dos mil siete, en el que determinó, en esencia y por
lo que a esta contradicción se refiere, lo siguiente:
"QUINTO. ... En primer lugar, se analizarán los argumentos expresados contra la desestimación
de la acción de prescripción adquisitiva y, una vez hecho lo anterior, se emprenderá el estudio
de los alegatos expresados en contra de la declaración de procedencia de la acción de rescisión
de contrato de compraventa. I. Acción de prescripción adquisitiva. Sobre la citada acción, algunos
argumentos expresados por los quejosos son infundados, pero otros son parcialmente fundados,
por ser inexactas algunas consideraciones de la Sala; pero a pesar de esto último, existen diversas
razones por las cuales se debe negar el amparo, como se verá a continuación. Antes de entrar al
estudio de los planteamientos realizados por los peticionarios, es pertinente dejar asentado que
los puntos torales sobre los cuales versa la acción de usucapión, son determinar: a) Si los
compradores pueden usucapir un inmueble, cuando ya les fue transmitido el dominio por los
propietarios legítimos (demandados). b) Si a partir de que los adquirentes del inmueble
controvertido entraron a poseerlo (primero de mayo de mil novecientos noventa y seis), en
calidad de dueños, empezó a correr el término de la prescripción, ya que en el caso a estudio,
para acreditar el elemento consistente en poseer el inmueble en calidad de propietarios, los
reconventores allegaron un contrato privado, en el cual se fijó el precio del bien raíz en
parcialidades, las que se cubrieron de mayo de mil novecientos noventa y seis a agosto de dos
mil cinco, empero, se dejaron de liquidar a partir de septiembre siguiente, esto es, nueve meses
antes de la promoción de la contrademanda de prescripción positiva. Sobre tales aspectos, los
quejosos alegan que, de manera ininterrumpida por más de cinco años (mayo de mil novecientos
noventa y seis a mayo de dos mil uno), han poseído el inmueble en controversia, cuyo lapso,
según los quejosos, es idóneo para la procedencia de la usucapión. Es infundado el motivo de
desacuerdo. En efecto, la usucapión es la adquisición del dominio u otro derecho real posible,
por la posesión continua del mismo, durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. De
modo pues, que el comprador, durante ese tiempo y con esas condiciones, aparece, figura, actúa
o viene comportándose como titular del derecho de que se trata (si es de propiedad, como dueño
de la cosa que sea; si es del usufructo, como si fuese usufructuario de la misma). Y ese derecho
96
que realmente no le pertenecía se convierte en suyo, en virtud de haber vivido en él como si le

correspondiese. Por la usucapión, el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte
en estado de derecho. Así, al cabo de determinado tiempo, con los requisitos que exigen los
artículos 1151 y 1152 del Código Civil, el comprador se convierte en titular de ciertos derechos,
quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradicción del interesado, es
decir, con la usucapión es precisa la posesión del que adquirirá el derecho. Como se ve de lo
anterior, el comprador que intenta en juicio la acción de usucapión, es con el objeto de que al
poseer el inmueble reclamado, con los requisitos y características reguladas en los citados
preceptos legales, se le convierta en propietario, esto es, adquirente de tal derecho; lo cual
significa que si al demandante de tal acción, se le transmitió la propiedad a través de un contrato
de compraventa, por sus legítimos propietarios, no será procedente dicha acción, en virtud de
que el propietario no puede prescribir contra sí mismo, es decir, no puede adquirir la propiedad
de un inmueble cuando ya la tiene. Luego entonces, si en el caso a estudio, desde que celebraron
el contrato de compraventa de primero de mayo de mil novecientos noventa y seis, a los
compradores se les transmitió la propiedad del bien inmueble en litigio por sus legítimos
propietarios (los demandados en la reconvención), es inconcuso que aquéllos no podían adquirir
por prescripción adquisitiva el consabido inmueble, esencialmente, porque la usucapión es para
el poseedor que no tiene la propiedad y, en el caso, los reconventores sí la tuvieron desde la
celebración de tal pacto; con independencia de que tal derecho de propiedad les fue quitado con
posterioridad, por la sentencia reclamada a través de la cual se confirmó la declaración de
rescisión de tal contrato, siendo una de sus consecuencias el de privar de efectos a dicha
compraventa. Por tanto, al no poder el propietario de un inmueble, prescribir contra sí mismo,
es incuestionable que, en la especie, la usucapión no es procedente, con independencia de que
los quejosos hayan cumplido con los requisitos y características regulados en los artículos 1151 y
1152 del Código Civil. No obstante lo anterior, lo que sí pudieron prescribir los reconventores es
la obligación de pago que se pactó en el referido contrato de compraventa por el transcurso del
tiempo, con la consecuencia de liberar al sujeto pasivo de la obligación de pago del precio del
inmueble pactada en parcialidades, ya que el título fundatorio de la acción de usucapión fue
suscrito entre éstos, en su calidad de compradores, y los demandados, en su calidad de
97
vendedores, es decir, a las partes en el juicio las unía una relación contractual. Al margen de lo
anterior, aun cuando los compradores hubieran demostrado poseer el inmueble en conflicto, por
virtud de algún título traslativo de dominio celebrado con personas no propietarias legítimas del
inmueble reclamado, es decir, que no se les hubiera transmitido la propiedad por los dueños
legítimos, de todas maneras no tendrían razón, por virtud de que el término de la prescripción
adquisitiva no pudo comenzar a correr o generarse dentro del periodo comprendido del primero
de mayo de mil novecientos noventa y seis, fecha en que los compradores entraron a poseer el
bien inmueble en litigio, hasta la fecha en que se liquidó la última parcialidad (agosto de dos mil
cinco), sino que, a juicio de este órgano jurisdiccional, en todo caso empezaría a generarse a
partir del día siguiente en que se dejaron de liquidar las parcialidades del inmueble enajenado,
es decir, a partir de septiembre de dos mil cinco, ya que dentro de ese lapso de tiempo no hubo
abandono de derechos de las partes contratantes, pues estuvieron cumpliendo con sus
obligaciones, las vendedoras en entregar la posesión del inmueble, recibir el pago de las
parcialidades y respetar la posesión de los compradores, y éstos, en liquidar las parcialidades
hasta agosto de dos mil cinco. Lo anterior, según quedará explicado en líneas subsecuentes. La
palabra prescripción deriva del término latino ‘prescribiere’, que significa adquirir un derecho
real o extinguirse un derecho o acción de cualquier clase por el transcurso del tiempo, en las
condiciones previstas por la ley (Diccionario de la Lengua Española, vigésima primera edición,
Madrid, 1992, página 1660). La citada figura jurídica tiene su origen en el derecho civil, y
conforme a lo dispuesto por los artículos 1135 y 1136 del Código Civil para el Distrito Federal, se
define como el medio de adquirir bienes o liberarse de obligaciones por el simple transcurso de
cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas en la ley, haciendo la distinción el segundo de
los preceptos señalados, entre la adquisición de bienes, en virtud de la posesión llamada
prescripción positiva, y la liberación de obligaciones, por no exigirse su cumplimiento, lo que se
denomina prescripción negativa. Tratándose de la prescripción negativa o de acciones, es un
medio para librarse de obligaciones mediante el curso de cierto tiempo y bajo las condiciones
establecidas por la ley, que tiene como razón de ser la presunción del abandono o renuncia del
derecho que el acreedor podría hacer valer, compeliendo al deudor al cumplimiento de la
obligación recíproca. Debido a que las acciones son potestativas, el acreedor puede decidir si las
98
ejerce o no, pero si elige esta última opción, se entiende que no desea hacer valer su derecho a
accionar contra el deudor, y esa actitud releva a este último del cumplimiento de la obligación
que contrajo. Esto es, la prescripción radica en una presunción de que el acreedor no tuvo el
deseo (una inactividad total) de reclamar al deudor el cumplimiento de las obligaciones que éste
estaba obligado a cubrir. El objeto o finalidad de la figura de la prescripción, es la de ajustar al
derecho a una relación jurídica de intereses, cuando de hecho ya existe, la cual surge ante la
indiferencia del sujeto activo de la relación, al no hacer valer el derecho subjetivo que le asiste
durante el tiempo marcado por la ley, perdiendo la facultad para ejercerlo, otorgando de ese
modo certidumbre a esa relación. El interés del Estado, al crear la figura de la prescripción de las
acciones, es que el derecho de ejercerlas contra un deudor no sea perpetuo, lo que garantiza la
seguridad jurídica de los gobernados, mismos que están en aptitud de conocer hasta qué
momento pueden hacer valer los derechos que tienen y también hasta cuándo están sujetos a
que se les demande el cumplimiento de las obligaciones que hayan contraído. En este sentido,
como ya se dijo, la prescripción es una institución de orden público, porque es un mecanismo a
través del cual el Estado impide que los gobernados afecten intereses fundamentales de la
sociedad (en el caso, la seguridad jurídica) y no puede dejarse al arbitrio de los particulares. La
evolución legislativa de la figura de la prescripción revela que, si bien, por una parte, la legislación
ha querido sancionar el abandono o desinterés en el ejercicio de un derecho, también ha
procurado describir, en lo posible, los casos en que no cabe suponer desinterés, indiferencia o
abandono de un derecho por parte de su titular. Esto última cobra sentido, si se considera que la
voluntad legislativa no es premiar o incentivar el incumplimiento de las obligaciones o el
apoderamiento de bienes ajenos, sino cuando sea claro que el titular de esos derechos ningún
interés guarde en conservarlos. De modo que cuando existan actos o circunstancias que hagan
suponer que el titular o poseedor de esos derechos conserva interés en mantenerlos, deben
estimarse interrumpidos o que no empiezan a correr los términos para la procedencia de la
prescripción. Así, en el caso a estudio el legislador, en el artículo 1167 del Código Civil para el
Distrito Federal, estableció algunos supuestos en los cuales la prescripción no puede comenzar
ni correr. El citado precepto establece lo siguiente: (se transcribe). Si bien una interpretación
exegética
99
el precepto antes transcrito, pudiera ofrecer duda respecto de si el hecho de que las partes de
un contrato de compraventa han estado cumpliendo de manera constante y voluntaria con sus
obligaciones, en el caso, los compradores liquidaron las parcialidades del precio del inmueble
desde que lo adquirieron (primero de mayo de mil novecientos noventa y seis), hasta el mes de
agosto de dos mil cinco, y las vendedoras en no molestar la posesión de aquéllos y recibir las
citadas mensualidades, lo cierto es que una interpretación teleológica e integral de los artículos
1167, 1135 y 1136 del Código Civil para el
Distrito Federal, lleva a la conclusión de que tales actos positivos de las partes contratantes sí
impiden que corra el plazo de la prescripción, ya que a través de los citados actos se demuestra
que sí hubo actividad de las partes contratantes, en el cumplimiento de sus obligaciones, esto es,
que no hubo abandono o indiferencia en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el
contrato de compraventa, pues de opinar lo contrario, como ocurre en la especie, se llegaría al
extremo injusto de premiar o incentivar el incumplimiento de las obligaciones o el
apoderamiento de bienes, cuando el adquirente de un inmueble se obligó a pagar el precio de
éste en parcialidades por más de cinco años, pero llegada esa temporalidad, a los pocos meses
de demandar la usucapión, atentando con ello al principio de conservación de los contratos y,
además, de dejarse al arbitrio del comprador el cumplimiento del contrato de compraventa. En
ese orden de ideas, contrariamente a lo afirmado por los quejosos, la propia conducta observada
por éstos en la ejecución del contrato de compraventa, revela que los compradores estuvieron
cumpliendo con el pago de las parcialidades desde la celebración del contrato de compraventa,
hasta agosto de dos mil cinco, y por lo que ve a los enajenantes, estuvieron recibiendo tales
mensualidades, lo cual produce que durante ese lapso de tiempo no pudo comenzar ni correr el
término de la prescripción, pues como ya quedó asentado con anterioridad, tales actos acreditan
la actividad de las partes del contrato fundatorio de la acción, para que no se extinga el derecho
de las vendedoras de reclamar la rescisión o cumplimiento de tal pacto y, por ende, para que no
pueda empezar a transcurrir el plazo de la prescripción adquisitiva. De ahí que existan conductas
positivas, no sólo de los compradores, consistentes en liquidar los abonos del inmueble, dentro
del periodo de tiempo a partir de la celebración del contrato, hasta el mes de agosto de dos mil
cinco -fecha en que se liquidó y recibió la última parcialidad-, sino también de los enajenantes,
100
recibir las parcialidades; es decir, no existió un abandono del derecho de las vendedoras, de exigir
el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los compradores. Luego entonces, aun cuando las
actoras en la reconvención demostraron poseer el inmueble en litigio de buena fe, desde la
celebración del contrato de compraventa hasta el mes en que se dejaron de cubrir las
parcialidades -agosto de dos mil cinco- y, además, que lo hubieran estado poseyendo en forma
pacífica, continua y pública, dentro del citado periodo, de todas maneras serían insuficientes esas
circunstancias para tener por demostrada la acción de prescripción adquisitiva, ya que el término
de cinco años no correría durante ese lapso de tiempo, si se atiende a que no existió, por parte
de los enajenantes, alguna inercia o abandono total de sus derechos de propiedad, en relación a
tal contrato, pues estuvieron recibiendo el pago del precio de la venta durante el citado lapso de
tiempo; conducta que provoca que el citado término no pueda operar durante el citado lapso de
tiempo. Tan no existió por parte de lo enajenantes un abandono total de sus derechos derivados
del inmueble en litigio, que el dos de marzo de dos mil cinco promovieron juicio ordinario civil
número 190/2005, contra ********** y **********, en demanda de, entre otras prestaciones,
la rescisión del contrato de compraventa privado de primero de mayo de mil novecientos
noventa y seis y, como prestación accesoria, la desocupación y entrega del bien raíz
controvertido. En abundamiento, debe dejarse precisado que no podía correr el término de la
prescripción adquisitiva en perjuicio de los enajenantes, por virtud de que si los compradores
estuvieron liquidando las parcialidades del inmueble durante el periodo de mayo de mil
novecientos noventa y seis a agosto de dos mil cinco (lapso en que los reconvencionistas dicen
es idóneo para la usucapión), es incuestionable que durante ese cierto lapso de tiempo, los
vendedores no podrían demandar la rescisión o restitución del inmueble a los compradores; por
tanto, no puede considerarse alguna inercia de los vendedores durante el citado periodo. No
obstante lo anterior, aun cuando el lapso de tiempo en que los compradores estuvieron pagando
las parcialidades del inmueble (primero de mayo de mil novecientos noventa y seis a agosto de
dos mil cinco) fuera idóneo para la procedencia de la usucapión, de todas maneras no tendrían
razón los quejosos, por virtud de que al estar demostrado el cumplimiento parcial de las
mensualidades del precio del inmueble durante el citado periodo de tiempo, tal circunstancia
provocaría la interrupción del término de la prescripción, pues al liquidar los compradores el pago
101
de cada una de las parcialidades, reconocieron las obligaciones contraídas frente a los
demandados en la contrademanda, actualizándose con ello el supuesto de interrupción regulado
en la fracción III del artículo 1168 del Código Civil, que establece lo siguiente: (se transcribe). A
continuación, se analizarán los diversos argumentos que los quejosos formulan contra la
declaración de improcedencia de la usucapión, los cuales, como ya se dijo con anterioridad, si
bien algunos son parcialmente fundados, también lo es que resultan inoperantes para otorgar la
protección de la Justicia Federal, pues como ya ha quedado asentado en líneas anteriores,
durante el lapso de tiempo en que dicen los quejosos operó la prescripción positiva, a juicio de
este órgano jurisdiccional no pudo transcurrir. En el primer concepto de violación los quejosos
alegan que, contrariamente a lo afirmado por la Sala responsable, la cuestión de pago del precio,
para los efectos de la usucapión, resulta intrascendente, esencialmente porque los artículos 1151
y 1152 del Código Civil, no establecen como requisito para la procedencia de tal acción, la
acreditación del precio del inmueble. Es ineficaz el citado argumento. Lo anterior es así, ya que
la Sala responsable, al estudiar la acción de usucapión, no estimó como uno de sus elementos el
pago total del precio fijado en el referido contrato traslativo de dominio, sino lo considerado por
la ad quem fue, por una parte, que el contrato de compraventa privado fundatorio de la acción
reconvencional, resultaba eficaz para demostrar el primer elemento de tal acción, consistente en
poseer el inmueble en calidad de dueño y, por la otra, que la conducta observada por los
compradores durante el cumplimiento del contrato de compraventa, al estar pagando el precio
pactado y a los pocos meses de ello demandar la prescripción del inmueble, sí era motivo para
considerar la posesión de mala fe. En el propio motivo de desacuerdo, los peticionarios alegan
que la ad quem dejó de atender las tesis de los rubros: ‘PRESCRIPCIÓN POSITIVA. PROCEDENCIA
DE LA EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR.’, ‘PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES UN MEDIO APTO PARA ACREDITAR LA
POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO, AUN CUANDO SE ENCUENTRE PENDIENTE DE SATISFACER
EL PAGO RESPECTIVO.’, ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. HECHOS SUSCEPTIBLES DE GENERAR LA
POSESIÓN APTA PARA LA.’ y ‘PRESCRIPCIÓN. ES SUFICIENTE COMPROBAR LA EXISTENCIA DE UN
ACTO TRASLATIVO DE DOMINIO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO,
ELEMENTO NECESARIO PARA DEMOSTRAR EL HABER ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN.’, ya que,
102
a su juicio, con el contrato de compraventa en abonos, se demostró el primer elemento de la

acción de usucapión, consistente en poseer el inmueble en calidad de dueño. Es infundado el
motivo de desacuerdo. Lo anterior es así, ya que, de la lectura de la sentencia reclamada, se
advierte que la Sala atendió a los citados criterios, al considerar la demostración del primer
elemento de la acción de prescripción adquisitiva, con el contrato de compraventa en
parcialidades, aun cuando éstas no hubieran estado cubiertas en forma total. Tampoco la Sala
responsable dejó de aplicar en perjuicio de los quejosos, la tesis de jurisprudencia 200/2005, de
la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro y texto: ‘PRESCRIPCIÓN
POSITIVA. SI LA ACCIÓN SE EJERCE CON BASE EN LA POSESIÓN DE BUENA FE, EL JUZGADOR SE
ENCUENTRA IMPEDIDO PARA ANALIZAR DE OFICIO LA POSESIÓN DE MALA FE.’ (se transcribe).
Tal criterio va dirigido a proteger los intereses del demandado en la usucapión, prohibiendo al
juzgador cambiar de manera oficiosa la calidad de la posesión alegada para concluir que es
procedente la acción. En el caso a estudio, la Sala responsable abordó la calidad de la posesión,
y si bien concluyó que ésta se ejerce de mala fe; en cambio, determinó que la acción era
improcedente. De ahí que no exista infracción alguna. Siguen alegando los quejosos, en relación
al aspecto de la posesión de buena fe, que la Sala responsable fue más allá de lo pedido por las
actoras reconvencionistas, al considerar que su posesión es de mala fe, cuando en la demanda
de prescripción adquisitiva adujeron detentar una posesión de buena fe sobre el inmueble en
conflicto. Es ineficaz el motivo de desacuerdo. Lo anterior se considera de esa forma, en virtud
de que, de la lectura de la sentencia reclamada, se advierte la no variación de la litis planteada
en la contrademanda, pues si en ésta se afirmó por los reconvencionistas estar poseyendo el
inmueble en litigio de buena fe, la ad quem tenía que analizar esa cuestión, a lo cual arribó
después de estudiar y valorar el cúmulo de pruebas, que la posesión ejercida no era de buena fe,
sino de mala fe. Esa forma de concluir de la Sala no es ilegal, si se atiende a que al no estar
probada la posesión de buena fe, la consecuencia era considerar a la posesión detentada por las
actoras reconvencionistas como de mala fe, pues la posesión para los efectos de la usucapión
puede ser de buena o mala fe. En el propio primer concepto de violación, los quejosos refieren
que la Sala responsable debió declarar procedente la acción de prescripción adquisitiva, por
virtud de que no solamente demostraron poseer el inmueble controvertido en calidad de dueños
103
o propietarios, sino también haberlo poseído ininterrumpidamente por más de cinco años (del
primero de mayo de mil novecientos noventa y seis, al primero de mayo de dos mil cinco), de
buena fe y en forma pacífica, continua y pública, por lo siguiente: En relación a la posesión de
buena fe, se alegó: a) El contrato de compraventa es suficiente para demostrar la posesión de
buena fe, ya que resulta intrascendente el pago de las parcialidades del inmueble, por virtud de
que el adquirir un inmueble por usucapión no implica la omisión de los pagos periódicos, al
prescribir éstos a través de la prescripción negativa. b) Se acreditó la buena fe, al ser el contrato
de compraventa privado un título objetivamente válido y no subjetivamente válido, como lo
consideró la Sala, pues a juicio de los quejosos, tal contrato se celebró con la titular registral y,
además, se fijó el objeto y el precio, aun cuando éste no haya sido satisfecho en su totalidad y no
se haya formalizado el contrato en escritura pública, porque de suceder esto, no tendría sentido
demandar la prescripción por la existencia de la propia escritura pública. En relación a la
interrupción del plazo de cinco años considerado por la Sala responsable, manifiestan los
quejosos lo siguiente: ... c) Que tal término (del primero de mayo de mil novecientos noventa y
seis, al primero de mayo de dos mil uno), no fue interrumpido por la demanda promovida con
anterioridad, de rescisión del contrato de compraventa intentada en su contra, de dos de marzo
de dos mil cinco, registrada con el número 190/2005, del índice del Juzgado Trigésimo Tercero
de lo Civil del Distrito Federal, pues a su juicio, tal acción se intentó después de haber transcurrido
los cinco años para la operancia de la usucapión, y además fue desestimada, actualizándose el
segundo párrafo de la fracción II del artículo 1168 del Código Civil, que dice: (se transcribe). Y
finalmente, respecto al aspecto de poseer el inmueble controvertido en forma pacífica, continua
y pública, se alega lo siguiente: d) Las citadas características se demostraron con el propio
contrato de compraventa, con la aceptación de los reos en la reconvención y con la testimonial
a cargo de ********** y **********, aun cuando éstos no mencionaron las palabras pacífica,
continua y pública, ya que al efecto, en el propio contrato traslativo de dominio se pactó que los
compradores entraron a poseer el bien en conflicto el primero de mayo de mil novecientos
noventa y seis, circunstancia que fue aceptada por los demandados al dar contestación a la
demanda reconvencional y referir que los adquirentes del inmueble lo poseen de manera
continua desde el día de la celebración de tal pacto, hasta la fecha de la contestación de la
104
contrademanda (mayo de dos mil seis). e) En abundamiento, señalan los quejosos que de las
constancias del sumario se evidencia la posesión pacífica y pública; la primera, por no haberse
obtenido la posesión por violencia física, moral o de manera furtiva; y la segunda, por no ejercer
la posesión en forma clandestina u oculta, pues la posesión se detenta por habérselas entregado
la propietaria del inmueble. Son parcialmente fundados los argumentos identificados con los
incisos a), b) y c), pero insuficientes para otorgar la protección de la Justicia Federal,
esencialmente, porque el término de la prescripción no pudo correr dentro del lapso de tiempo
alegado por los quejosos, e inoperantes los argumentos planteados en los puntos d) y e), por lo
siguiente: Es verdad que el título fundatorio de la acción de prescripción adquisitiva es
objetivamente válido, pues reúne los requisitos exigidos por el derecho para la adquisición del
dominio y para su transmisión, pues al efecto hubo acuerdo en el precio y en la cosa, como lo
exige el artículo 2248 del Código Civil, sin que se requiera la demostración de haberse liquidado
el precio del inmueble fijado y que la compraventa se haya formalizado en un escritura pública;
además, **********, según se advierte de la documental consistente en el folio real número
264206/14 (fojas 128 a 134 del juicio natural), es la persona que aparece en el Registro Público
de la Propiedad como propietaria del inmueble controvertido; de ahí que el contrato de
compraventa fundatorio de la acción de prescripción adquisitiva es objetivamente válido y eficaz
para demostrar la causa originaria de la posesión (poseer en concepto de dueño). No obstante lo
anterior, aun cuando el título traslativo de dominio y fundatorio de la acción de prescripción
adquisitiva fuera subjetivamente válido (aquel que origina una creencia fundada respecto de la
transmisión del dominio, aunque en realidad no sea bastante para la adquisición del bien), sí
puede servir para adquirir por usucapión el bien, siempre y cuando se reúnan los requisitos
legales previstos en los artículos 1151 y 1152 del Código Civil, porque el acto jurídico defectuoso
no es el que constituye la fuente de la adquisición de la propiedad, sino que ésta se encuentra en
la propia ley, es decir, el citado acto traslativo de dominio sólo cumple la función de poner de
manifiesto que la posesión no se disfruta en forma derivada, sino en concepto de propietario.
Asimismo, tampoco se requería que el contrato privado de compraventa se hubiera formalizado
en una escritura pública, para hacer procedente la acción de prescripción, pues de haberse
formalizado la venta en esos términos, no sería necesaria la demanda de prescripción adquisitiva
105
en contra de las vendedoras para consolidar el dominio, dado que se tendría la posesión y el
título de propiedad, tirado ante un fedatario público. También es acertada la postura de los
quejosos, cuando alegan que la anterior demanda de dos de marzo de dos mil cinco, de rescisión
de contrato de compraventa intentada por su contraparte, no interrumpe el término de la
prescripción, ya que, efectivamente, tal demanda fue desestimada por la Sexta Sala Civil del
Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, en el toca 2976/2005, relativo al recurso de
apelación interpuesto en el juicio ordinario civil 190/2005, promovido por ********** y
**********, contra ********** y **********, en acatamiento a la ejecutoria de amparo
dictada por este órgano jurisdiccional, dentro del juicio de amparo DC. 59/2006, actualizándose
con ello el supuesto regulado en el segundo párrafo de la fracción II del artículo 1168 del Código
Civil, que dice: (se transcribe). Así también, es equivocada la consideración de la Sala en el sentido
de que los reconvencionistas entraron a poseer el inmueble de mala fe, porque al estar éstos
cumpliendo con el contrato por más de nueve años y suspender el pago de las parcialidades diez
meses antes de haberse entablado la demanda de prescripción adquisitiva, se demostró la
posesión de mala fe de los compradores. La citada consideración es incorrecta, pues en el
sumario está demostrado que los adquirentes del inmueble controvertido entraron a poseerlo
de buena fe, ya que, como ha quedado asentado en líneas precedentes, el título fundatorio de la
acción de usucapión es objetivamente válido, el cual es suficiente para darle derecho a los
reconvencionistas para poseer tal bien raíz en calidad de propietarios, pues al efecto, los
enjuiciados en la reconvención aceptaron la validez de dicho contrato, al demandar la rescisión
de éste y al solicitar la desocupación y entrega del referido inmueble, por estarlo poseyendo los
reconvencionistas con base en el citado pacto. Además, en la especie no está demostrado que
los compradores conocieran de algún vicio del citado título, el cual les impidiera poseer el
inmueble en calidad de dueños. En ese orden de ideas, debe estimarse que los reconvencionistas
sí demostraron que entraron a poseer el inmueble en litigio de buena fe, pues del contrato de
compraventa se advierte que desde el día de su celebración (primero de mayo de mil novecientos
noventa y seis) los enajenantes, de manera voluntaria, pusieron a los compradores en posesión
real y material del consabido inmueble; además los propios vendedores, al plantear la rescisión
de tal pacto, como al contestar la demanda de prescripción adquisitiva, aceptaron que los
106
adquirentes del inmueble entraron a poseerlo con motivo de tal contrato, empero que habían
incurrido en mora en el pago de las parcialidades del precio de la venta. Sin embargo, debe
dejarse asentado que en el sumario sí quedó demostrado que los reconvencionistas, a partir de
la fecha en que dejaron de liquidar las parcialidades del inmueble, perdieron la posesión de
buena fe. El artículo 808 del Código Civil para el Distrito Federal dispone lo siguiente: (se
transcribe). Del precepto transcrito se deduce que la posesión de buena fe se pierde cuando el
poseedor conoce que posee la cosa indebidamente. En el caso a estudio, está demostrado que
los compradores sabían que el precio del inmueble estaba cubierto hasta el mes de agosto de
dos mil cinco, pues ello se desprende de la ejecutoria dictada dentro del juicio de amparo directo
DC. 59/2006, promovido por los propios quejosos, cuya sentencia de amparo se invoca en el
presente asunto por ser un hecho notorio para este órgano jurisdiccional, con base en lo
dispuesto en el precepto 88 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación
supletoria a la Ley de Amparo, en términos del artículo 2o. de este último cuerpo de leyes. Así
también, de las constancias del juicio natural se observa que los adquirentes del inmueble en
conflicto omitieron acreditar haber liquidado las parcialidades del precio del inmueble a partir de
septiembre de dos mil cinco. Luego entonces, si los reconvencionistas sabían que las
parcialidades del precio del inmueble controvertido estaban liquidadas hasta agosto de dos mil
cinco, es incuestionable que a partir de este último mes conocieron que
estaban poseyendo tal bien raíz de manera indebida. Esto último es así, ya que es un hecho
notorio que nadie puede estar poseyendo un inmueble cuando ha dejado de pagar el precio
convenido, salvo que sea justificado ese incumplimiento, circunstancia que no fue demostrada
por los actores en la contrademanda. Luego entonces, debe estimarse que al haber estado
cubriendo los compradores las parcialidades del precio de un inmueble por un lapso de tiempo
considerable (mayo de mil novecientos noventa y seis, a agosto de dos mil cinco), pero con
posterioridad se dejan de pagar (septiembre de dos mil cinco), es decir, unos meses antes de la
promoción de la demanda de usucapión, ello transformó a su posesión en aquella que se ejerce
de mala fe, pues a partir de que se dejó de pagar el precio del inmueble, se tuvo conocimiento
de la posesión indebida. Los argumentos antes precisados con los incisos d) y e), resultan
inoperantes, al omitir los quejosos controvertir las afirmaciones de la Sala responsable, en el
107
sentido de que la única prueba idónea para demostrar el ejercicio de la posesión, sea pública,
pacífica y continua, es la testimonial y no así el contrato privado de compraventa, así como que
resultaban inoperantes los agravios hechos valer contra la valoración realizada por el a quo, de
la prueba testimonial (resultaba ineficaz) a cargo de ********** y **********, según la Sala,
por no controvertir los apelantes las afirmaciones del a quo, relativas a que dichos atestes fueron
omisos en precisar las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que se desarrollaron los hechos
sobre los cuales declararon. Luego entonces, al limitarse los quejosos en señalar que con el
contrato privado de compraventa, la aceptación de los enjuiciados en la reconvención, en
relación a la fecha en que se entró a poseer el inmueble y que no era necesario que los testigos
de referencia señalaran las características de la posesión (pública, pacífica y continua), resultan
insuficientes para controvertir las consideraciones de la ad quem, en el sentido de determinar la
falta de demostración de las características de la posesión, consistentes en forma pública,
pacífica y continua, pues en el caso no se ataca si en realidad la testimonial es la única probanza
idónea para demostrar tales características de la posesión y, por ende, la desestimación del
contrato de compraventa privado, así como tampoco la inoperancia de los agravios tendentes a
controvertir la ineficacia decretada por el Juez primario, de la prueba testimonial a cargo de los
testigos ********** y **********, por no haber precisado dichos atestes las circunstancias de
tiempo, modo y lugar sobre los hechos declarados. Para concluir en este apartado, cabe decir
que no obstante lo parcialmente fundado de los argumentos planteados en los incisos a), b) y c),
resultan insuficientes para otorgar la protección de la Justicia Federal, por existir otras razones
que dan lugar a la desestimación de la usucapión, consistente en que durante el lapso en que
dicen los quejosos operó el término de la prescripción, como ya se dijo con anterioridad, no es
idóneo para que empezará a transcurrir dicho término. En esas condiciones, tal y como lo resolvió
la Sala responsable, al resultar improcedente la acción de prescripción adquisitiva, no hace
improcedente... O acción principal de rescisión del contrato de compraventa. A continuación, se
abordarán los argumentos tendentes a controvertir las consideraciones de la ad quem, que la
llevaron a confirmar la procedencia de la acción de rescisión del contrato de compraventa."
Las anteriores consideraciones dieron lugar a la formación de la tesis cuyos rubro, texto y datos
de identificación son del tenor siguiente:
108
"Novena Época
"Tribunales Colegiados de Circuito
"Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
"XXVI, septiembre de 2007
"Tesis: I.4o.C.129 C
"Página: 2604
"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. NO SE PRODUCE RESPECTO AL COMPRADOR. La usucapión es un

medio para la adquisición del dominio u otro derecho real, a través de la posesión durante el
tiempo y los requisitos previstos en los artículos 1151 y 1152 del Código Civil para el Distrito
Federal. De ahí que tal acción se conceda al poseedor carente de la propiedad; de modo que si al
demandante se le transmitió la propiedad de un inmueble a través de un contrato de
compraventa suscrito con los enjuiciados, no será procedente dicha acción contra estos últimos,
en virtud de que el propietario no puede prescribir contra sí mismo, esto es, no puede adquirir
la propiedad de un bien raíz cuando ya la tiene. Constituye una cuestión distinta el pago del
precio, cuya obligación sí se puede extinguir por prescripción, con la consecuencia de liberar al
deudor del cumplimiento."
2) El Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo
7445/1997, en sesión de veintitrés de octubre de mil novecientos noventa y siete, determinó lo
siguiente:
"QUINTO. ... Es sustancialmente fundado en su parte medular el primer concepto de violación,

en el cual la quejosa alega que se violaron en su perjuicio las garantías de audiencia y legalidad
previstas en los artículos 14 y 16 constitucionales, porque a pesar de que la Sala responsable
reconoce que no existe prohibición legal para interponer la acción de prescripción positiva, la
declaró improcedente por considerar que la misma estaba condicionada al requisito de
procedibilidad consistente en que la acta para prescribir se debe obtener de persona distinta a
la que aparece como titular en el Registro Público de la Propiedad; aplicando con ello
109
inexactamente el artículo 1156 del Código Civil, sin que pueda influir en contrario el hecho que
la propiedad se la hubiera trasmitido la misma persona a cuyo favor se encuentra registrado el
inmueble. En efecto, el artículo 1156 del Código Civil establece textualmente lo siguiente:
‘Artículo 1156. El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones
exigidas por este código para adquirirlos por prescripción, puede promover juicio contra el que
aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público, a fin de que se declare que la
prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad.’. En la parte esencial
del fallo reclamado que ahora se impugna, la Sala responsable sostuvo, textualmente, lo
siguiente: ‘Son infundados los agravios que plantea la demanda contra la sentencia definitiva que
declaró improcedente la acción de prescripción positiva deducida por la accionante, declaración
que se fundó en que la accionante basaba su acción en haber adquirido la propiedad del
demandado, titular registral, por lo que, en su caso, tendría una acción personal contra su
vendedor. Tales consideraciones son correctas para estimarlo así, baste recordar que la
prescripción positiva o usucapión es un medio de adquirir la propiedad a través de la posesión,
con los requisitos que marca la ley y el transcurso del tiempo. Por una parte, tiene efecto
extintivo, ya que el titular original pierde la propiedad; por otro, constitutivo, en la medida en
que el poseedor se convierte en propietario. Entre los requisitos de la posesión está el relativo a
que se haya adquirido y disfrutado en concepto de propietario, supuesto en el cual no requeriría
de la prescripción, sino que, a pesar de esa adquisición, por esa calidad no se logró por cualquier
causa el efecto traslativo de dominio propio del acto que dio origen a la posesión. Se sigue de lo
expuesto, que el propietario carece de interés para promover la prescripción, dado que la
finalidad de ésta se encuentra satisfecha ab initio; si bien no existe prohibición expresa al
respecto, ello deriva de la naturaleza misma de la institución. A menos que, por cualquier causa,
el poseedor adquirente del titular registral, quien se presume dueño, no hubiese realmente
adquirido la propiedad, se justificaría el ejercicio de la prescripción, cuya finalidad no puede ser
utilizada para evadir el cumplimiento de acciones personales. En consecuencia, y como en el caso
no se alega ni se prueba la existencia de un hecho impeditivo de la traslación del dominio a favor
del enjuiciante, debe confirmarse la sentencia apelada.’. Ahora bien, se dice que es
sustancialmente fundado el primer concepto de violación en su parte medular, porque con las
110
anteriores consideraciones de la Sala ad quem, se violó en perjuicio de la quejosa lo dispuesto

por el artículo 1156 del Código Civil, ya que de dicho precepto se desprende la posibilidad de que
los poseedores que reúnen los requisitos legales para adquirir la propiedad de un inmueble por
prescripción, instauren un juicio de prescripción contra la persona que aparece como titular del
bien inmueble ante el Registro Público de la Propiedad, sin que en dicho precepto legal o en algún
otro de los numerales que regulan la prescripción positiva de bienes inmuebles, se establezca
como causa de exclusión para instaurar la acción de prescripción, el hecho de que la parte actora
se base en que adquirió la propiedad del demandado titular registral del inmueble,
correspondiéndole la acción personal contra su vendedor, no así la acción real de prescripción
positiva o usucapión. En realidad, quien adquiere por compraventa la propiedad al titular
registral de un inmueble, si bien tiene la acción personal contra su vendedor, por virtud de la cual
puede obtener el cumplimiento y firma de la escritura respectiva, también tiene a su alcance la
acción real de prescripción, en términos de lo dispuesto por el invocado numeral 1156 del Código
Civil, y de conformidad con el artículo 1151, fracción I, del propio ordenamiento legal, en el que
se establece que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario, sin
que pueda aducirse válidamente, como lo supone la Sala ad quem, que la exigencia legal de que
la posesión se tenga en concepto de propietario, es diversa a que el poseedor sea propietario,
dado que la noción relativa a que la posesión debe ser en concepto de propietario, sólo puede
entenderse en la forma que establece el artículo 826 del Código Civil, en que se consagra que
sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede
producir la prescripción. En el caso de que se tenga un título objetivamente válido, y la posesión
sea en carácter de dueño por haber emanado de un acto jurídico que por su naturaleza es
traslativo de propiedad, como lo es la compraventa celebrada entre la demandada, hoy quejosa,
como vendedora, con el actor hoy tercero perjudicado, en su carácter de comprador. También
se está en los preceptos normativos que contemplan los preceptos invocados, y por ello nada
impide que el interesado instaure una acción de prescripción en contra de la vendedora, para
contar con una escritura pública de propiedad del bien raíz debatido, que reúna todas las
formalidades que establece la ley; esto es, la actora hoy quejosa tiene derecho para instaurar el
juicio de prescripción positiva basada en el contrato de compraventa en abonos que celebró, con
111
el cual pretende acreditar la calidad de dueño, que se establece como requisito para la
procedencia de dicha acción de prescripción, sin que ello prejuzgue sobre el acreditamiento o no
de la calidad de propietario con la que se pretende ostentar, que en todo caso deberá analizarse
para establecer si se justifica con los elementos de prueba aportados durante la tramitación del
juicio natural. Se puede afirmar que la posesión en concepto de dueño y el vocablo propietario
tienen el mismo significado para efectos de la procedencia legal de la prescripción, sin que
interese si la traslación de dominio fue lícita, como en el presente caso, que derivó de un contrato
de compraventa legítimamente celebrado entre las partes contendientes, o bien, si la traslación
es ilícita. Esto significa, aunado a lo previamente asentado, que la posesión en concepto de
propietario, para efectos de la prescripción adquisitiva, puede acreditarse con la existencia de un
título legítimo que demuestre que el poseedor es el dominador de la cosa, el que manda en ella
y disfruta para sí, como dueño en sentido económico frente a los demás. En apoyo a lo anterior,
se citan, en lo conducente, las tesis de jurisprudencia número 317 y 319, emitidas por la Tercera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, hoy parte integrante de la Primera Sala, que se
localizan en las páginas 214 y 215, Tomo IV, Materia Civil, del último Apéndice al Semanario
Judicial de la Federación, que dicen: ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. PARA QUE SE ENTIENDA
SATISFECHO EL REQUISITO DE LA EXISTENCIA DE LA “POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO”
EXIGIDO POR EL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR LAS DIVERSAS LEGISLACIONES
DE LOS ESTADOS DE LA REPÚBLICA QUE CONTIENEN DISPOSICIONES IGUALES, ES NECESARIO
DEMOSTRAR LA EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN.’ (se transcribe) y
‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO.’ (se transcribe).
Conviene señalar, por otra parte, que carecen de fundamento jurídico alguno, las afirmaciones
de la Sala ad quem en las que sostiene que, en la especie, no se alega ni se prueba la existencia
de un hecho impeditivo de la traslación de dominio a favor del enjuiciante, por lo que no son de
tomarse en cuenta para que se considere improcedente la acción de prescripción instaurada. ...
Así las cosas, es inconcuso que se conculcan en perjuicio de la promovente el amparo de sus
garantías de legalidad y de audiencia establecidas en los artículos 14 y 16 constitucionales, por
lo que procede conceder el amparo solicitado, para el efecto de que la Sala responsable deje
insubsistente la sentencia reclamada, y en su lugar dicte otra, en la que siguiendo los
112
lineamientos de esta ejecutoria, sin olvidar que en ellos medularmente se establece el derecho
que tiene la actora hoy quejosa para instaurar el juicio de prescripción positiva hoy basada en el
contrato de compraventa en abonos que se celebró, con el cual pretende acreditar la calidad de
dueño que se establece como requisito de procedencia para la acción de prescripción, sin que
ello prejuzgue sobre el acreditamiento o no de la calidad de propietario con la que se pretende
ostentar, que en todo caso deberá analizarse para establecer si se justifica con los elementos de
prueba aportados durante la tramitación del juicio natural, resuelva con plenitud de jurisdicción
lo que a su derecho proceda, respecto de los agravios de apelación expuestos sin que sea
necesario analizar los demás conceptos de violación expuestos."
Las anteriores consideraciones dieron lugar a la formación de la tesis cuyos rubro, texto y datos
de identificación son del tenor siguiente:
"Novena Época
"Tribunales Colegiados de Circuito
"Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
"VI, diciembre de 1997
"Tesis: I.5o.C.66 C
"Página: 680
"PRESCRIPCIÓN POSITIVA. PROCEDENCIA DE LA EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA

DEL VENDEDOR. Quien adquiere por compraventa la propiedad, al titular registral de un
inmueble, si bien tiene acción personal contra su vendedor, por virtud de la cual puede obtener
el cumplimiento y la firma de la escritura respectiva, también tiene a su alcance la acción real de
prescripción, en términos de lo dispuesto por los artículos 1156 del Código Civil para el Distrito
Federal y 1151, fracción I, el último de los cuales establece que la posesión necesaria para
prescribir debe ser en concepto de propietario, sin que pueda aducirse válidamente que la
exigencia legal de que la posesión se tenga en concepto de propietario es diversa a que el
poseedor sea propietario, dado que la noción relativa a que la posesión debe ser en concepto de
113
propietario, sólo puede entenderse en la forma en que la establece el artículo 826 del Código
Civil, en el que se consagra que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño
de la cosa poseída puede producir la prescripción. En el caso de que se tenga título objetivamente
válido y la posesión sea en carácter de dueño, por haber emanado de un acto jurídico que por su
naturaleza es traslativo de propiedad, como lo es la compraventa celebrada entre la demandada
como vendedora, y el actor en su carácter de comprador, también se está en los supuestos
normativos que contemplan los preceptos invocados y, por ello, nada impide que el interesado
instaure la acción de prescripción en contra de la vendedora para efecto de contar con una
escritura pública de propiedad del bien raíz debatido, que reúna todas las formalidades de ley;
esto es, la actora tiene derecho para instaurar el juicio de prescripción positiva con base en el
contrato de compraventa en abonos, con el cual pretende acreditar la calidad de dueño que se
requiere para la procedencia de dicha acción de prescripción, sin que ello prejuzgue sobre el
acreditamiento o no de la calidad de propietaria que, en todo caso, deberá analizarse para
determinar si se justifica con los elementos de prueba aportados durante la tramitación del juicio
natural."
3) El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo directo
533/2009, en sesión de siete de diciembre de dos mil nueve, estableció el criterio que se
transcribe a continuación:
"SEXTO. ... Es así, en virtud de que, si bien es cierto la autoridad responsable no citó
expresamente un precepto legal al momento de exponer las consideraciones destacadas por los
ahora quejosos, no debe perderse de vista que, en tratándose de resoluciones jurisdiccionales,
el cumplimiento de la garantía de la debida fundamentación, se verifica aun sin manifestar de
manera expresa una norma, siempre y cuando los razonamientos de dicha resolución conduzcan
a las normas aplicadas; lo que acontece en la especie, en virtud de que los razonamientos del
tribunal de apelación, conducen a la ponderación sobre la aplicación de lo preceptuado en los
artículos 879, 880, 889 y 890 del Código Civil del Estado de Jalisco, que regulan la figura jurídica
de la usucapión; así como de lo dispuesto en el artículo 23 del Código de Procedimientos Civiles
del Estado de Jalisco, que prevé la acción pro forma. Es aplicable al caso, el criterio sustentado
por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la tesis CXVI/2000, que aparece
114
publicada en la página 143 del Tomo XII, agosto de 2000, Materias Constitucional, Común,
Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que a la letra dice:
‘FUNDAMENTACIÓN Y MOTIVACIÓN. EL CUMPLIMIENTO A DICHA GARANTÍA TRATÁNDOSE DE
RESOLUCIONES JURISDICCIONALES SE VERIFICA SIN QUE SE INVOQUEN DE MANERA EXPRESA
SUS FUNDAMENTOS, CUANDO LOS RAZONAMIENTOS DE ÉSTAS CONDUZCAN A LAS NORMAS
APLICADAS.’ (se transcribe). Por otra parte, como se anticipó, desde la perspectiva de este
Tribunal Constitucional, uno de los conceptos de violación formulados por la parte quejosa, se
estima sustancialmente fundado y suficiente para conceder la protección de la Justicia de la
Unión, en virtud de que, asiste razón a aquélla, cuando argumenta que la autoridad responsable
perdió de vista que la institución denominada usucapión, en síntesis, debe su existencia a la
reclamación que el demandante hace para que un inmueble propiedad de otra persona, sea
transmitido a su favor, siempre y cuando haya cumplido con los requisitos que impone el Código
Civil local. También dice, la parte solicitante de la protección constitucional, que el artículo 23 del
Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco establece que la acción pro forma, debe
ejercerse por la persona que adquirió el inmueble por medio de un contrato de compraventa, al
que lo único que le hace falta, para regularizar su legítima propiedad, es la escritura
correspondiente. Consecuentemente, concluyen los quejosos, es insostenible la resolución de la
Sala responsable, puesto que si la parte actora, se ostentó como dueña del
inmueble objeto de la compraventa, es claro que la acción que debió promover, no es la de

prescripción positiva (usucapión), sino la pro forma, toda vez que ya era dueña del inmueble.
Para justificar lo fundado del argumento sintetizado en el párrafo inmediato anterior, es
necesario dilucidar la siguiente interrogante jurídica: ¿Resulta procedente la acción de
prescripción adquisitiva (usucapión) de inmuebles, cuando quien la ejerce es el propio
comprador en contra de su vendedor?-En efecto, acorde con la interpretación literal y
sistemática de los artículos 1850 y 1851, ambos del Código Civil del Estado de Jalisco,(1) el
contrato de compraventa es consensual y, por tanto, no requiere para su validez de forma alguna,
sino el simple acuerdo de voluntades sobre bien y precio, sin que sea obstáculo para ello, que no
se haya entregado el primero o que el segundo no se hubiere satisfecho. Tal aserto se encuentra
reflejado en la jurisprudencia sustentada por la extinta Tercera Sala de la Suprema Corte de
115
Justicia de la Nación, publicada en la página 125 del Tomo IV, Materia Civil, del Apéndice al
Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, que a la letra establece: ‘COMPRAVENTA. LA
FORMA NO ES ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA.’ (se transcribe). En ese contexto, quienes
celebren una compraventa de inmuebles, que no ha sido formalizada adecuadamente, tienen a
su alcance la acción personal de otorgamiento de escritura pública (pro forma). El
incumplimiento por parte del vendedor de otorgar escritura pública, faculta al comprador para
intentar la acción personal para reclamar la formalización del acuerdo de voluntades
correspondiente; lo que, se reitera, tiene como finalidad obtener un título suficiente para
evidenciar la existencia de su derecho frente a todos, pues ya se establecía desde el Digesto:
scriptura privata fidem non facit adversus tertium (el documento privado no hace fe contra
tercero) (2). Tal acción, cabe aclarar, no perfecciona el acto de la compraventa, sino única y
exclusivamente, tiene el efecto de consignar tal acto (compraventa), en un documento que tenga
pleno valor probatorio, acorde con el aforismo jurídico: fiunt scripturae, ut quod actum est pe
reas probari possit (las escrituras se otorgan para que lo que se hace por ellas pueda ser probado)
(3). En cambio, la acción de prescripción positiva o usucapión, de conformidad con lo dispuesto
en los artículos 879, 880 y 898 del Código Civil del Estado de Jalisco, constituye una acción real,
cuyo objetivo por antonomasia, es adquirir la propiedad, de manera que la posesión, con las
características requeridas por la ley sustantiva civil, la convierte en propiedad. Igualmente, dicha
acción tiene la finalidad de asegurar el patrimonio de reivindicaciones imprevistas, puesto que,
en una cadena de transmisiones de la titularidad de un bien inmueble, basta con que uno de los
poseedores no sea propietario para invalidar derechos subsecuentes, lo cual trastocaría el orden
social. De ahí la necesidad de que tal acción (usucapión) deba enderezarse en contra del
propietario del bien que se pretende usucapir. Por tanto, es inconcuso que las acciones de
prescripción positiva (usucapión) y pro forma, son distintas, pues la primera es real, ya que se
pretende la adquisición de la propiedad, extinguiendo el derecho de quien es propietario; en
tanto que la segunda es personal, porque persigue el cumplimiento de una obligación,
consistente en el otorgamiento de un instrumento público, vínculo que sólo puede ser cumplido
por el vendedor, a efecto de perfeccionar un acto jurídico traslativo de dominio. En ese orden de
ideas, en los casos en que se reclame la prescripción positiva de quién fungió como vendedor, la
116
calidad de sujeto pasivo de esa acción real y de la personal pro forma, coinciden en una misma
persona, lo cual ‘aparentemente’ indica que el actor tiene la facultad de optar por cualquiera de
las dos acciones; empero, este Tribunal Colegiado considera que no es así. Primero, porque nadie
puede prescribir contra sí mismo, o en otras palabras, nadie puede prescribir un bien que ya
adquirió. Estimar lo contrario, (4) equivaldría a que una persona, no obstante ser ya propietaria
de un bien inmueble, estaría facultada para ejercer una acción, que tiene por objeto primordial
la obtención o constitución de un derecho con el que ya cuenta (derecho de propiedad). Lo que,
evidentemente, no resulta lógico ni jurídico. Además, siguiendo esa misma línea de
argumentación si, como se dijo, la usucapión tiene como objetivo también el extinguir el derecho
de quien es propietario, es evidente que cuando quien la ejerce es el propio comprador en contra
de su vendedor, dicho objetivo no puede ni debe materializarse en la realidad jurídica, dado que
el vínculo que une, en este caso al actor y al demandado (compraventa), surtió efectos entre ellos
desde el momento en que celebraron ese acuerdo de voluntades, de acuerdo con el citado
artículo 1851 del Código Civil local y, por ende, el sujeto pasivo de dicha acción (usucapión), ya
no tiene el atributo necesario para la procedencia de la misma, al ya no ser el propietario del bien
materia de la usucapión. Tiene aplicación sobre el particular, con el objeto de destacar la
importancia de tomar en cuenta quién es el verdadero propietario del bien materia de una acción
de prescripción adquisitiva o usucapión, el criterio sustentado por la Primera Sala de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia por contradicción de tesis 58/2004, publicada
en la página 25 del Tomo XX, correspondiente al mes de noviembre de dos mil cuatro, Novena
Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que a la letra establece:
‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. LA ACCIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 1156 DEL CÓDIGO CIVIL
PARA EL DISTRITO FEDERAL DEBE DIRIGIRSE CONTRA QUIEN APARECE COMO PROPIETARIO EN
EL REGISTRO PÚBLICO Y TAMBIÉN EN CONTRA DEL VERDADERO PROPIETARIO, CUANDO NO
COINCIDAN, SI EL POSEEDOR SABE DE ANTEMANO QUIÉN ES ESTE ÚLTIMO.’ (se transcribe). Es
de destacar, que el criterio de mérito es compatible con la legislación sustantiva civil local, en
virtud de que el artículo 1156 del Código Civil para el Distrito Federal, es de similar redacción al
898 del Código Civil del Estado de Jalisco, como se constata con la transcripción siguiente: (se
transcriben). No pasa inadvertido para este órgano de control constitucional, la existencia de la
117
tesis aislada sustentada por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito,
publicada en la página 680 del Tomo VI, correspondiente al mes de diciembre de 1997, Novena
Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, cuyo rubro y texto son los siguientes:
‘PRESCRIPCIÓN POSITIVA. PROCEDENCIA DE LA EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA
DEL VENDEDOR.’ (se transcribe). Tesis la transcrita, que contiene un criterio opuesto al que
sostiene este tribunal, dado que se sustenta en el argumento toral de que la acción de
prescripción y la de otorgamiento de firma y escritura se pueden utilizar de manera alternativa,
a elección del promovente. Sin embargo, en congruencia con lo anteriormente expuesto, no se
comparte, pues independientemente de que no resulta de observancia obligatoria, en términos
de lo dispuesto por los artículos 192 y 193 de la Ley de Amparo, (5) cabe argumentar que, acorde
con José Becerra Bautista, el fin u objetivo normal del proceso es la obtención de una sentencia
que, en forma vinculativa, resuelva entre las partes una controversia sobre derechos
sustanciales. El derecho objetivo está integrado por normas abstractas de las que derivan
derechos sustanciales que permiten la convivencia social, regulando las acciones humanas e
imponiendo a los hombres un comportamiento determinado. Desde este punto de vista, afirma
el autor antes mencionado, las normas jurídicas actúan como causa motivadora sobre la voluntad
del sujeto, es decir, establecen un deber ser. El deber ser que establecen las normas jurídicas se
refiere al obrar de varios sujetos, determinando lo que unos pueden hacer y que, por tanto, no
debe ser impedido por los demás. Es así como el derecho objetivo coordina el obrar de varios
sujetos, estableciendo mandatos que motivan una conducta determinada. El derecho objetivo
no sólo establece conductas, sino que a la vez crea sanciones contra quienes no realicen la
conducta prescrita o no respeten la facultad otorgada al titular del derecho. La parte preceptiva
va dirigida a los particulares, creando en su favor derechos sustanciales que deben ser tutelados;
la tutela está contenida en la parte sancionadora de la norma y va dirigida a los órganos del
Estado imponiéndoles el deber de realizar actos de coacción, en el supuesto de que los sujetos
se opongan a la conducta prescrita. Pero, concluye Becerra Bautista, cuando el derecho subjetivo
es violado, sólo puede tener plena vigencia mediante el ejercicio de la función jurisdiccional. El
Estado-Juez tiene primordial interés en hacer justicia, en dar a cada quien lo suyo, en reconocer
los derechos subjetivos y los intereses legítimos de los sujetos en litigio. Así, mediante el derecho
118
de acción, los sujetos provocan el ejercicio de la función jurisdiccional, para conseguir la

satisfacción del interés jurídico protegido por el legislador en su favor, en la norma abstracta (6).
Seguramente por esas y otras razones, la acción es un derecho humano, elevado en México al
rango de garantía individual (artículo 17 de la Carta Magna), que faculta a los individuos y por
extensión a las personas jurídicas a provocar la actividad de los órganos jurisdiccionales estatales,
con la finalidad de lograr que se les imparta justicia de manera pronta y expedita, resolviendo la
controversia que en ese momento someten a proceso (7). Empero, para poder ejercer de manera
eficiente y efectiva el aludido derecho de acción, es requisito sine qua non, observar los
lineamientos o requisitos establecidos en la legislación procesal, pues constituye, el conjunto de
normas y principios que regulan la función jurisdiccional del Estado, en todos sus aspectos y que,
por tanto, fijan el procedimiento a seguir para obtener la actuación del derecho positivo en casos
concretos, y determinan las personas que deben someterse a la jurisdicción del Estado y los
funcionarios encargados de ejercerla, a efecto de restablecer el orden jurídico mediante la
actuación de la ley, declarando si una voluntad abstracta de ella ampara una situación concreta
y, en su caso, haciendo efectiva su realización por todos los medios posibles, incluso la fuerza
pública. En ese sentido, el derecho procesal y, en particular, las normas procesales, por el hecho
de referirse a una de las funciones esenciales del Estado, forman parte del derecho público con
todas las consecuencias que esto engendra, es decir, sus normas son, en principio, generalmente
de orden o interés público que, independientemente de su significado, funciona como un límite
por medio del cual se restringe la facultad de los individuos sobre la realización de ciertos actos
jurídicos válidos que tengan efectos dentro de un orden jurídico específico y, por tanto, no
pueden, por regla general, derogarse, alterarse, modificarse o renunciarse, son generalmente
absolutas y de imperativo cumplimiento. Sin duda, las normas que regulan las acciones,
comparten esas características, al traducirse en el vehículo para obtener la satisfacción del
interés jurídico protegido por el legislador en su favor, en la norma abstracta. Por ello, si el
legislador, en las aludidas normas procesales, estableció determinadas hipótesis de procedencia
para cada una de las acciones previstas a favor de los particulares, desde la perspectiva de este
órgano de control constitucional, es incontrovertible que la acción compatible con el derecho
que se pretende tutelar, no puede ni debe dejarse al libre albedrío del accionante, pues al ser
119
dichas normas de orden público, ese albedrío debe ajustarse a las reglas que éstas prevén para
ejercer una acción determinada, atento a los principios de imperatividad plena y total y de
irrenunciabilidad de la ley, que implica que la voluntad de los particulares no puede eximir de la
observancia de ella, ni alterar o modificar las normas, salvo que se trate de renuncia de derechos
privados que no afecten directamente el interés público y no perjudique derechos de terceros,
principios que se encuentran reflejados en el artículo 8o. del Código Civil del Estado de Jalisco.
En sintonía con estas ideas, el doctrinista Eduardo Pallares opina que las acciones reales tienen
por objeto el ejercicio de derechos de la misma naturaleza, cuya característica principal es que
son absolutos y se tienen contra todos; mientras que las acciones personales descansan en
derechos de esa índole, que únicamente se tienen contra determinadas personas. Por eso, afirma
el citado autor, los Jueces tienen la necesidad de identificar las acciones que les sean planteadas,
para lo cual deben valerse de sus elementos formales, que son, a saber: 1. La persona que la
ejerce; 2. La persona contra quien se ejerce; 3. Su objeto, es decir, lo que el actor demanda; 4. La
causa jurídica o título de la acción; y, 5. La clase a la que pertenezca la acción de que se trate,
esto es: real, personal o del estado civil(8). Con base en esas premisas, en los diversos supuestos
de procedencia de las acciones en estudio (usucapión y pro forma), así como en el hecho de que
la naturaleza de las excepciones y defensas que el demandado puede oponer, está determinada
por la naturaleza de la acción, es de destacar que si el comprador ejerce la acción de usucapión
en contra de su vendedor, este último, como demandado, no se encontrará en aptitud de oponer
válidamente excepciones personales, derivadas del incumplimiento de las obligaciones asumidas
por el comprador (actor), al celebrarse la compraventa que éste invoca como causa generadora
de la posesión; por lo que no se encontraría en posibilidad de que prosperaran excepciones de
falta de pago, error, lesión o cualquier otra personal, pues dada la naturaleza de la acción de
usucapión y sus elementos de procedencia, excluyen la eficacia defensiva de aquellas
excepciones, por la básica consideración de que se trata de una acción real que, como tal, es
independiente del ‘vínculo personal’ que pudiera haber entre las partes contendientes. Ello
encuentra sustento en las tesis sustentadas por la extinta Tercera Sala de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación, publicadas en las páginas 55 y 770 de los Tomos CXXV y XCVI,
respectivamente, Materia Civil, Octava Época del Apéndice al Semanario Judicial de la
120
Federación, aplicables por analogía, que establecen: ‘REIVINDICACIÓN Y ARRENDAMIENTO.’ (se

transcribe). ‘REIVINDICACIÓN, IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE, CUANDO SE RECLAMA LA
ENTREGA DE LA COSA AL VENDEDOR.’ (se transcribe). Así como en la jurisprudencia emitida por
la aludida Sala del Máximo Tribunal del País, también por analogía, consultable en la página 16
del Tomo IV, Materia Civil, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, que a
la letra señala: ‘ACCIÓN REIVINDICATORIA, IMPROCEDENCIA DE LA, CUANDO EXISTE ACCIÓN
PERSONAL.’ (se transcribe). En el caso, de la lectura integral de las actuaciones originales que
integran el juicio de origen, mismas que tienen pleno valor probatorio, en términos de los
artículos 129, 197 y 202 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a
la Ley de Amparo, conforme al segundo párrafo de su numeral 2o., se obtiene que, **********
(parte actora) señaló de manera clara y categórica, que la causa generadora de su posesión, la
constituía la compraventa que celebró respecto del inmueble controvertido, el doce de febrero
de mil novecientos noventa y seis, con el demandado ********** (legítimo propietario), por
conducto de su promotor de ventas y comisionista **********; lo que se evidencia, con la
siguiente transcripción, de la parte conducente del capítulo de hechos de su escrito de demanda:
‘Hechos: 1. Con fecha 12 del mes de febrero del año 1996 (mil novecientos noventa y seis), la
suscrita adquirí la posesión por la compra que le hice al propietario **********, por conducto
de su promotor en ventas y comisionista al 5% de cada casa vendida y cobrada, de nombre
**********, inmueble que se ubica **********, pactándose como precio total de la
compraventa, la cantidad de ********** 2. Con fecha 1 (primero) del mes de agosto del año
1997 (mil novecientos noventa y siete), la suscrita me vi en la obligación de consignar ante el
Juzgado (9) Noveno de lo Civil en este Primer Partido Judicial en el Estado de Jalisco, bajo el
expediente 1612/97, la cantidad total de ********** por concepto de la compraventa y la
adquisición del inmueble materia de la acción de usucapión, diligencias de consignación, las
cuales se admitieron con fecha 08 del mes de octubre del año 1997 (mil novecientos noventa y
siete), a favor de los propietarios del inmueble materia de usucapión, quienes en vida llevaron el
nombre de ********** y **********, diligencias de consignación que en vida les fueron
notificadas a estas personas con fecha 26 (veintiséis) del mes de mayo del año 1999 (mil
novecientos noventa y nueve), constancias que obran agregadas a foja 17 de autos en estas
121
diligencias, pagándose la en total la cantidad de **********, según la cantidad que resulta de

los siguientes billetes de depósito y en recibos que a continuación se describen: Billetes de
depósito que obran en el expediente 1612/97, ante el Juzgado Noveno de lo Civil, según
constancias o documentos que obran en el secreto de ese juzgado: P-5491780, **********. P-
6641096, **********. P-6830394, **********. P-7593969, **********. P-7594724,
**********. P-7604155, **********. P-7712478, **********. P-7832126, **********. P-
7924120, **********. P-7970257, **********. P-8464361, **********. P-8862556,
**********. P-8931411, **********. P-8936339, **********. P-9227204, **********. P-
9228489, **********. P-9335290, **********. P-9494668, **********. P-9806581,
**********. P-9930131, **********. P-10147516, **********. P-10538113, **********. P-
10762040, **********. P-11571853, **********. P-12116648, **********. P-12167484,
**********. P-12359702, **********. P-12604457, **********. 1178610, **********.
4699525, **********. Cantidad total consignada con la que acredito mi buena fe: **********’
(folios 2 y 3 del juicio natural). Entonces, es inconcuso, que si la parte actora en el juicio natural,
señaló como causa generadora de su posesión, un contrato de compraventa celebrado entre él
y el autor de la sucesión demandada, contrato que, además, estimaron acreditado, tanto el Juez
de primer grado, como el tribunal de apelación responsable; luego, es evidente que, en estricta
congruencia, con el acreditamiento de ese extremo, la Sala responsable debió declarar
improcedente la acción real de prescripción adquisitiva, pues lo correcto era haber ejercido la
acción personal de otorgamiento de escritura (pro forma). Es aplicable al caso, la tesis sustentada
por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Décimo Sexto Circuito, que este órgano
jurisdiccional federal comparte, publicada en la página 1746 del Tomo XXV, correspondiente al
mes de marzo de 2007, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que
a la letra establece: ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. ES IMPROCEDENTE LA ACCIÓN EJERCITADA
POR EL COMPRADOR DE UNA COSA CIERTA Y DETERMINADA CONTRA SU VENDEDOR, SI LO QUE
PRETENDE ES LA OBTENCIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA QUE AMPARE SU DERECHO DE
PROPIEDAD (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO).’ (se transcribe). Cabe señalar, que no
obsta para arribar a la conclusión sustentada en este fallo, que la parte demandada no haya
122
opuesto como excepción el argumento atinente a que la acción de usucapión es improcedente

porque, en el caso, la acción idónea es la pro forma, y que no obstante ello, el tribunal de alzada
haya abordado el estudio de ese tópico, puesto que lo hizo, válidamente, con base en el agravio
propuesto por los ahora disconformes, en su escrito relativo, tal como lo exige el artículo 430,
fracción I, del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco; además, no debe perderse
de vista que la Sala responsable debe analizar incluso, oficiosamente, la procedencia de la acción,
pues tal obligación se la impone el artículo 87, último párrafo, del Código de Procedimientos
Civiles del Estado de Jalisco, así como el criterio sustentado por la Primera Sala de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 1a./J. 96/2001, visible en la página 5 del Tomo
XIV, noviembre de 2001, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, del tenor: ‘ACCIÓN.
LOS PRESUPUESTOS PROCESALES Y ELEMENTOS DE ÉSTA, DEBEN SER ANALIZADOS DE OFICIO
POR EL TRIBUNAL DE ALZADA, EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 87, ÚLTIMO PÁRRAFO, DEL CÓDIGO
DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE JALISCO (EN VIGOR A PARTIR DEL UNO DE MARZO
DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO).’ (se transcribe). Lo que en el caso se actualiza, pues
el hecho de que una acción (en el caso la usucapión) no sea compatible con el derecho que se
pretende hacer valer ante el órgano jurisdiccional, a través de ella, se traduce en el análisis de
los elementos formales que integran toda acción, como lo es la clase a la que pertenece la acción,
con base en su causa,(9) que no es otra cosa que el derecho o facultad que la persona tiene sobre
una cosa o respecto de alguien, en virtud del cual, estará en posibilidad de ejercer tal o cual
acción. Ello, porque conforme a lo expuesto en párrafos precedentes, la acción compatible con
el derecho que ostenta la parte quejosa, no es la usucapión pues, se reitera, nadie puede
prescribir lo que ya adquirió. Al margen de lo hasta aquí expuesto, se considera importante
puntualizar, que no es óbice el que a la fecha hayan transcurrido trece años, contados a partir de
que se celebró el contrato de compraventa materia de la controversia de origen,(10) pues ello
no implica un obstáculo para que el actor en el juicio de origen, pueda ejercer la acción pro forma,
en virtud de que desde la perspectiva de este tribunal, tal acción (pro forma), es imprescriptible,
en términos del artículo 30 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco que,
textualmente, establece: ‘Artículo 30. Las acciones duran lo que la obligación que representan,
menos en los casos que la ley señale distintos plazos.’. Al comentar un precepto de idéntica
123
redacción, el doctrinista Eduardo Pallares sostiene lo siguiente: ‘Este precepto jurídico nos
muestra que existe una relación íntima entre la acción y el derecho subjetivo que garantiza ...’
(11) . Lo que se compagina con lo establecido por el artículo 1o. del citado ordenamiento adjetivo,
que es del tenor literal siguiente: ‘Artículo 1o. El ejercicio de las acciones requiere: I. La existencia
de un derecho, o la necesidad de declararlo, preservarlo, o constituirlo; II. La violación de un
derecho o el desconocimiento de una obligación; III. La capacidad para ejercitar la acción por sí
o por legítimo representante; IV. El interés y legitimación del actor que la ejercita o deduce.’. Así,
la imprescriptibilidad de algunas acciones, se debe a que el derecho tutelado por la acción, es
imprescriptible.(12) Lo que desde la óptica de este Tribunal Constitucional, se actualiza en el caso
de la acción pro forma, pues el derecho tutelado por la misma, no es otro que el de propiedad,
de ahí que goce de la perpetuidad del mismo, dado que al ser ‘el derecho pleno sobre la cosa,
lleva en sí la facultad de ejercerlo e igualmente del no uso y así éste no puede interpretarse como
abandono o negligencia del interesado.’(13). De esa manera, la acción pro forma no prescribirá
por el no uso del derecho de propiedad (en el sentido de perfeccionar su forma, al hacerlo constar
en una escritura pública), porque mientras no exista otra persona que controvierta el derecho de
propiedad del titular, la acción de mérito (pro forma), no es necesaria y, por tanto, no existe
necesidad de ejercerla; máxime que la falta de forma prescrita en la ley para las compraventas
de inmuebles, de manera alguna tiene el alcance de perfeccionar dicho acto jurídico, sino única
y exclusivamente, el de consignar tal acto (compraventa) en un documento que tenga pleno valor
probatorio. En ese sentido, el derecho de exigir -ante la autoridad judicial- el otorgamiento de
escritura pública respecto de la compraventa de un inmueble, debe considerarse como una mera
facultad (14) y, como tal, no implica obligación de ejercer tal derecho, obligación que es requisito
sine qua non para que se dé el presupuesto de la prescripción de derechos y de acciones(15).
Seguramente, éstas y otras ideas semejantes, inspiraron el criterio de la aludida Tercera Sala del
Máximo Tribunal del País, contenido en la tesis publicada en la página 28 de la Cuarta Parte,
CXXXIV, Sexta Época del Semanario Judicial de la Federación, que señala: ‘COMPRAVENTA DE
INMUEBLES. ES IMPRESCRIPTIBLE EL DERECHO DE EXIGIR EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA
RESPECTIVA. El artículo 1159 del Código Civil establece que fuera de los casos de excepción, se
necesitará el lapso de diez años contados desde que una obligación pueda exigirse, para que se
124
extinga el derecho de pedir su cumplimiento. En su generalidad absoluta, el contenido de la

disposición legal invocada podría comprender la prescripción negativa de todos los derechos, por
su no ejercicio, durante el plazo de diez años. No obstante, el derecho de exigir el otorgamiento
de la escritura de compraventa de un inmueble es imprescriptible, porque en tanto exista el
derecho de propiedad derivado de esa compraventa, subsiste también el derecho de reclamar el
otorgamiento de la escritura correspondiente. Este derecho, específicamente accesorio, es de
los llamados facultativos y es característica de ellos que normalmente se extinguen con el
derecho principal del cual emanan; sin embargo, la acción sobre el otorgamiento de escritura es
imprescriptible en tanto que el derecho de propiedad lo es, el cual puede perderse, mas no como
consecuencia de su falta de ejercicio. La doctrina jurídica más generalizada declara que la
propiedad puede desplazarse para efecto de la prescripción positiva, pero que no puede perderse
pura y simplemente, ya que, a diferencia de otros derechos reales, no se pierde por el no uso.
Por ello, la Suprema Corte ha sostenido la tesis en el sentido de que la acción sobre el
otorgamiento de escritura no prescribe, porque implica un derecho potestativo que el comprador
puede hacer valer en cualquier momento mientras sea titular del derecho de propiedad. Es
importante observar que existen muchos derechos a los cuales la ley no se refiere expresamente
como imprescriptibles; no obstante, lo son, por ejemplo, la acción de división de un predio, la
declarativa de prescripción, etcétera. Por tanto, la ausencia de disposición legal en el sentido de
que la acción sobre otorgamiento de escritura es imprescriptible, no constituye obstáculo serio
para adoptar esta resolución.’. Igualmente, sirve de apoyo a las conclusiones precedentes, por
analogía, la jurisprudencia también emitida por la extinta Tercera Sala del Máximo Tribunal del
País, publicada con el número 13 en la página 13, del Tomo IV, Materia Civil, del Apéndice al
Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, que a la letra señala: ‘ACCIÓN REIVINDICATORIA.
ES IMPRESCRIPTIBLE’. (se transcribe). En tales condiciones, al haberse demostrado la
inconstitucionalidad de la sentencia reclamada, lo procedente es conceder a la parte quejosa, la
protección constitucional, para el efecto de que la autoridad responsable deje insubsistente la
sentencia reclamada, y en su lugar dicte otra, en la que estime que la acción de prescripción
positiva o usucapión, intentada por la parte actora en el juicio de origen, es improcedente; luego
125
de lo cual, con plenitud de jurisdicción, en forma fundada y motivada, resuelva lo que en derecho
corresponda."
CUARTO. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación estima que sí existe la
contradicción de tesis planteada.
En aras de mayor claridad, se explicarán, brevemente, los antecedentes de los asuntos en

cuestión y las razones por las que se suscitaron:
I. En el juicio de origen del que conoció el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer
Circuito, contra el que se promovió amparo directo, la pretensión del actor al ejercer la acción de
usucapión fue la de adquirir la propiedad del inmueble. A fin de señalar las particularidades del
asunto, a continuación, se expone una cronología del asunto en cuestión:
Ver cronología
Contra la sentencia de segunda instancia referida, se promovió juicio de amparo directo (DC.
243/2007), del cual tocó conocer del asunto al Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Primer Circuito, en el que se analizaron, en esencia, las cuestiones siguientes, conforme a los
antecedentes narrados:
A. Una compraventa en abonos, en la que quedó pendiente el pago de parte del monto.
B. Una acción de rescisión (ejercitada por el vendedor), reconvenida por una acción de usucapión
con el objeto de adquirir la propiedad.
C. Para ello, señaló el Tribunal Colegiado, era suficiente contar con un título objetivamente válido
para prescribir, y que no era necesario que se verificara que se cumplió con el pago del precio
y la formalización del contrato.
D. Respecto a lo anterior, dicho tribunal concluyó que se suspendió (al mencionar que no pudo
comenzar ni correr) el plazo de prescripción desde la celebración de la compraventa en abonos
hasta el cumplimiento de la última parcialidad, en razón de que el vendedor no presentó una
actitud pasiva de inactividad que presuma el abandono de su derecho, sumado a que nadie
puede prescribir contra sí mismo (no se puede adquirir por usucapión lo que ya se tiene).
126
II. En el juicio natural contra el que se promovió el amparo directo del que conoció el Quinto
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, la pretensión del actor al ejercer la acción
de prescripción adquisitiva, fue con el objeto de obtener el cumplimiento y la firma de la escritura
pública que avalara su derecho de propiedad, luego de haber celebrado una compraventa a
plazos, en la que se cubrieron todas las parcialidades.
Al conocer de este juicio de amparo (DC. 7445/1997), el órgano jurisdiccional mencionado analizó
lo siguiente:
A. Una compraventa en abonos, en la que se cubrieron todas las parcialidades.
B. El ejercicio de la acción de prescripción con el objeto de formalizar un contrato de

compraventa.
C. Atento a lo anterior, dicho tribunal señaló que el tener un título objetivamente válido como la
compraventa (vicio de forma), en nada impide que el interesado instaure una acción de
prescripción en contra de la vendedora, con la finalidad de contar con una escritura pública.
Con estos elementos, concluyó el órgano colegiado que, para el efecto de la procedencia legal de
la acción de prescripción, no existe diferencia entre ser poseedor en concepto de propietario y
ser propietario, ya que ambas calidades sirven para exigir la forma en un contrato de
compraventa.
En tal virtud, dicho tribunal concedió el amparo, basándose en que no se exige un requisito de
procedibilidad al propietario para prescribir contra su vendedor, mismo que tenía la calidad de
titular registral. De este modo, si lo que se pretendía era dar la forma debida al contrato de
compraventa, señaló que, en el caso en cuestión, se había aplicado inexactamente el artículo
1156 del ordenamiento civil.
III. Respecto al juicio de amparo (533/2009), del que conoció el Segundo Tribunal Colegiado en
Materia Civil del Tercer Circuito, la pretensión del actor al ejercitar su acción en el juicio natural,
fue la de adquirir la propiedad de un inmueble. A continuación, se expondrán brevemente sus
antecedentes:
127
Ver antecedentes
El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al conocer el juicio de amparo
(DC. 533/2009), analizó los elementos siguientes:
Una compraventa verbal celebrada por un representante con facultades similares a un

comisionista mercantil, en la que se ejercitó la acción de usucapión con el objeto de adquirir la
propiedad del inmueble en cuestión. Por lo que se señaló que era inconcuso que, si la parte actora
en el juicio natural señaló como causa generadora de la posesión un contrato de compraventa
entre ella y el autor de la sucesión, mismo que estimaron acreditado tanto el Juez de primera
instancia como el tribunal de apelación; luego, la Sala responsable debió declarar improcedente
la acción real de prescripción adquisitiva, pues lo correcto era haber ejercitado la acción personal
de otorgamiento de escritura (pro forma). Igualmente, concluyó que no era óbice el que hubiesen
transcurrido más de diez años, contados a partir de que se celebró el contrato de compraventa,
pues ello no obstaba para que la actora, en el juicio de origen, pudiera ejercer la acción pro forma.
Ello en virtud de que, desde la perspectiva del tribunal en cuestión, tal acción es de carácter
imprescriptible.
Como se puede observar, los tribunales contendientes analizaron figuras jurídicas similares y
concluyeron de manera disidente respecto al tema que determina la presente contradicción de
tesis que, en este caso, consiste en determinar la procedencia de la acción de usucapión
ejercitada por el comprador en contra del vendedor (titular registral), cuando lo que se pretende
es obtener un título susceptible de ser inscrito para surtir efectos ante terceros.
QUINTO. Para analizar lo anterior, es necesario describir las características de dicha figura
jurídica, a efecto de señalar si, por un lado, la usucapión tiene únicamente la función de adquirir
la propiedad; por otro, las razones que motivan para accionarla en contra del vendedor, es decir,
si se pretende adquirir, o bien únicamente darle forma al contrato, a efecto de obtener un
documento auténtico (esto es, un documento susceptible de ser inscrito); y, finalmente, si dichas
razones pueden ser satisfechas mediante el ejercicio de la acción de usucapión únicamente, o si
existen otras vías para lograr el mismo objetivo.
128
La usucapión es una figura que tiene su origen en el derecho romano. Surgió como un mecanismo
necesario para la seguridad jurídica, evitando que, después de generaciones o siglos, se
reclamaran algunos vicios en la trasmisión de derechos. Además, la usucapión era útil para
corregir las complicaciones nacidas de la coexistencia de la propiedad bonitaria y quiritaria, y al
ser una figura del ius civile su resultado era la propiedad quiritaria. Por esta razón, la bonitaria
no era más que una institución transitoria que, por el mero transcurso del tiempo, se convertía
en quiritaria. Por tanto, como se observa, la usucapión era una institución reparadora. (17)
La usucapión, que empezó por ser un complemento confirmativo de la mancipatio, se convirtió

en un modo general de comprobar la propiedad defectuosa, fuera: i) porque el enajenante no
era propietario (recepción a non domino); o, ii) porque se adquirió la posesión de una res mancipi
sin la forma de la mancipatio o de la in iure cesio. En la época de Justiniano, una vez desaparecida
la distinción entre res manicipi y res nec mancipi, la usucapión sólo conservó interés para
consolidar adquisiciones a non domino. (18)
Álvaro D’ors(19) habla también de la prescripción que tiene su origen en la figura de la

praescriptio longi temporis que tenía requisitos diversos a la usucapión y que, a diferencia de
ésta, se tramitaba por vía de excepción, a fin de obtener, en esencia, un bien que no era
susceptible de ser apropiado.
Justiniano se encargó de reunir las dos figuras recién citadas y creó una prescripción de tres años
para muebles y de diez o veinte para inmuebles, según el caso. Además, creó la praescriptio
longissimi temporis, de treinta años, para cosas robadas que ya se encontraban en manos de
personas de buena fe.
Como se puede apreciar, en sus orígenes, las figuras de prescripción y usucapión eran diversas, y
si bien tenían requisitos similares, no eran idénticas. Al tiempo, ambas instituciones sufrieron
cambios sustanciales, ya fuera equiparándolas, o bien, combinado sus efectos.
Acorde con lo anterior, la institución denominada usucapión en el derecho romano era una figura
reparadora que, al confundirse en el Código Napoleón, con la praescriptio longi temporis,
combinó sus efectos. Por ello, es menester analizar qué efectos son los que subsisten
actualmente.
129
De acuerdo con algunos tratadistas, "La palabra prescripción no tiene entre nosotros la misma
significación que el derecho romano, en donde tuvo su origen, pues en él se introdujo la
prescripción por el derecho prentorio a fin de llenar un vacío que dejaba la usucapión. Este era
un medio de adquirir la propiedad, a diferencia de la prescripción o praescriptio longi temporis,
como se le llamaba, que sólo era un medio de defensa que el pretor concedía al poseedor cuando
había poseído durante un tiempo determinado y bajo ciertas condiciones."(20)
"La prescripción satisface pues, una necesidad de interés público, porque ‘consolida los títulos
legítimos de propiedad’, insuficientes por sí mismos para acreditarla, o los suple cuando se ha
perdido, y protege el patrimonio de los individuos contra injustas pretensiones." (21)
Por su parte, el Código Napoleón se caracterizó por la confusión entre la usucapión y la

prescripción como si fueran fenómenos conceptuales iguales o muy semejantes, de tal manera
que los trataron en un solo lugar. Así, el código francés, en el último de sus títulos, destinado a la
prescripción, aglutinó dos figuras que desde el derecho romano "clásico" habían sido
correctamente distinguidas: la usucapión y la prescripción. (22)
Al respecto, el Código Civil de 1884 (al igual que su antecesor de 1870) exigió como requisitos
para la prescripción adquisitiva, los mismos ya exigidos por el derecho romano y el Código
Napoleón, en ese sentido, la legislación de 1884 adoptó una definición similar a la del código
francés, expresada de la siguiente manera:
"Artículo 1059. (23) Prescripción es un medio de adquirir el dominio de una cosa o de librarse de
una carga u obligación, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones
establecidas por la ley." (Código Civil de 1884).
Por tanto, reguló a la prescripción adquisitiva como un medio de adquirir el dominio, y exigió que
la posesión fuese (1) fundada en un justo título; (2) de buena fe; (3) pacífica; (4) continúa; y, (5)
pública. (24)
Posteriormente, el Código Civil de 1928 reguló de igual manera a la prescripción en sus dos
sentidos, tanto positivo como negativo; pero, respecto de los requisitos, estableció algunos
cambios en la temporalidad, pero principalmente en la posesión necesaria para usucapir:
130
"I. En concepto de propietario.
"II. Pacífica;
"III. Continua;
"IV. Pública."
Como se puede apreciar, se modificó el justo título por una posesión en concepto de propietario
que comprende, además de la buena fe, a la mala fe. Por ello, también se suprimió del código la
exigencia de que la posesión fuese de buena fe. De forma tal que puede suceder que si ésta es
de mala fe u objeto de un delito, lo que ocurrirá será que la temporalidad aumenta, y en caso de
un bien robado o que hubiese sido objeto de un delito, se le aumentará al cómputo para la
usucapión el plazo de la prescripción negativa del delito de que se trate.
Al respecto, el Código Civil para el Distrito Federal siguió las mismas bases que el Código Civil de
1928, por lo que la regulación sobre la prescripción adquisitiva quedó intocada.
Derivado de lo anterior,
podemos afirmar que uno de los efectos de la prescripción adquisitiva o usucapión, actualmente
es el de reparar un acto jurídico que, en principio, es traslativo de dominio, pero que, por alguna
causa, esa traslación no se completa o, completada, adolece de algún vicio. Entonces, la
prescripción adquisitiva no tiene únicamente el efecto de adquirir la propiedad por el transcurso
del tiempo y cumpliendo ciertos requisitos legales; sino que también tiene una función
reparadora, como en su origen lo tuvo y actualmente lo conserva. Por ello, esa función puede
convalidar vicios o inconsecuencias como la falta de forma.
Por lo anterior, resulta conveniente establecer cuáles son las posibles consecuencias de la falta
de forma exigida por la ley en un contrato de compraventa que tiene por objeto la trasmisión de
la propiedad de un bien inmueble, para así poder determinar las posibilidades de actuación por
parte de quien es titular de un derecho derivado de un acto jurídico que adolezca de este
requisito de validez.
131
Como regla general, la forma, como manera de expresar la voluntad, es libre, toda vez que la
manera en que se expresa el consentimiento, salvo disposición expresa de la ley, es consensual.
(25) La forma es, también, un requisito de validez para la celebración de los contratos y, por ende,
la falta de ella conlleva la nulidad del acto (convalidable). Al respecto, los artículos 1307 y 1833
del Código Civil del Estado Jalisco y del Código Civil para el Distrito Federal, respectivamente,
señalan que cuando la ley exija una forma determinada y el contrato en cuestión no observe la
misma, no será válido.
Por lo que, a continuación, conviene establecer las consecuencias de la invalidez de un contrato

por falta de forma, a efecto de determinar de qué manera es susceptible un acto al que le falta
este requisito de ser convalidado.
1. Nulidad. Acorde a los artículos 1759 a 1779 y los preceptos 2224 a 2242 del Código Civil del
Estado de Jalisco y su correlativo del Distrito Federal, respectivamente, la falta de forma puede
acarrear, bien la nulidad del mismo o bien su convalidación.
Si se trata de nulidad, ésta tiene el carácter de relativa (26) y, por tanto, pueden darse,
dependiendo de la forma de accionar que tengan los interesados o de su pasividad, los
siguientes supuestos:
a) Que alguno de los interesados decida ejercer la acción de nulidad y ésta prospere. En este
supuesto, por regla general, se destruirán retroactivamente los efectos creados por el mismo
y, de manera excepcional, éstos permanecerán si con ello se afectan derechos de terceros,
observando lo dispuesto para los terceros adquirentes de buena fe; y, (27)
b) Que nadie ejerza la acción de nulidad, aun cuando éste sea nulo. En este supuesto, el acto nulo
podrá convalidarse, ya sea por prescripción negativa de la acción de nulidad, o bien por
confirmación.
En el primero de los supuestos mencionados (inciso a), la acción prescribirá y, por tanto, el acto
quedará firme, pero sin revestir la forma exigida por la ley; en el segundo, puede suceder que
la confirmación sea voluntaria y no requiera de la intervención judicial para ello, pero puede
132
ocurrir, también, que la confirmación no sea voluntaria y la intervención judicial se haga

necesaria, como sucede, por ejemplo, en el caso de la acción pro forma.
2. Acción pro forma. Si se da el caso de la convalidación, se puede exigir jurisdiccionalmente, por

alguna de las partes, que se le dé la forma legal al contrato, siempre que la voluntad de éstas
conste de manera indubitable; y, en el caso de la legislación civil de Jalisco, se agrega el
requisito de que alguna de las partes cumpla (aunque sea parcialmente) y la contraparte acepte
dicho cumplimiento. Lo anterior, conforme a los artículos 1307 y 1833, correspondientes al
Código Civil del Estado de Jalisco y a su similar del Distrito Federal, respectivamente. Ver
artículos.
Ahora bien, para darle forma al acto jurídico viciado mediante el ejercicio de la acción pro
forma, es requisito indispensable que exista un contrato de compraventa y que las obligaciones
del mismo, incluido el pago del bien adquirido, ya estén cumplidas, de manera que sólo quede
una obligación pendiente correspondiente al vendedor: firmar la escritura pública, para que
ésta sea susceptible de ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Sirve de apoyo a lo anterior la tesis 1a./J. 14/2000, sustentada por esta Primera Sala de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyos rubro y texto se transcriben a continuación:
"ACCIÓN PRO FORMA. LA EXHIBICIÓN DEL PRECIO ADEUDADO ES UN REQUISITO DE

PROCEDENCIA DE ÉSTA. Para la procedencia de la acción pro forma es necesario que el actor
exhiba concomitantemente con la demanda el saldo del precio adeudado. Una compraventa es
un contrato sinalagmático cuyas obligaciones son recíprocas e interdependientes, por lo que,
si una de las partes no cumple con la obligación a su cargo, la otra deberá cumplir para exigirle
judicialmente el cumplimiento. Por ello, para la procedencia de la acción pro forma es requisito
que la actora consigne el saldo del precio adeudado, ya que de otra suerte no podría comprobar
que ella sí cumplió; sería totalmente injusto que la parte que no se ha avenido al cumplimiento
de sus obligaciones exigiera de la otra la ejecución de sus compromisos, máxime si se convino
que el saldo del precio se pagaría al momento de escriturar."
Por tanto, como en los casos de donde deriva la presente contradicción, si se trata de un
contrato de compraventa el cual no revista la forma debida y que se encuentre pendiente algún
133
pago, no se podría ejercer la acción pro forma, a menos que se demuestre que pagó o que
previamente obtenga una sentencia ejecutoriada en la que se declare la prescripción negativa
del adeudo en cuestión.
3. Información ad perpetuam. Si los requisitos para el ejercicio de la acción pro forma no pudieran
ser acreditados, conforme a los artículos 1051 a 1057, y los preceptos 927 al 931 del Código
Civil del Estado Jalisco y de su homólogo del Distrito Federal, respectivamente, es posible
solicitar información ad perpetuam, la cual se insta para justificar la posesión como un medio
de acreditar el dominio pleno de un inmueble y, al emitirse en forma de sentencia, dicha
información se plasma en un documento auténtico, susceptible de ser inscrito en el Registro
Público de la Propiedad.
Al respecto, cabe señalar que la información ad perpetuam sólo serviría como base para probar
la posesión o, por lo menos, para que ésta se presuma a su favor; pero otorga la ventaja, al
presunto poseedor que la inscriba, de tener la presunción iuris tantum de ser propietario.(28)
Esto únicamente da lugar a acreditar la posesión y no la propiedad del inmueble, ya que si bien
es cierto la primera de éstas es susceptible de mutar a un derecho de propiedad derivado de
un juicio en el que se accione la usucapión, ello no quiere decir que por sí misma acredite con
plenitud la propiedad.
Sirve de apoyo a lo anterior la tesis jurisprudencial 1a./J. 91/2005, sustentada por esta Primera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyos rubro y texto se transcriben a
continuación:
"INFORMACIONES AD PERPETUAM. LA RESOLUCIÓN QUE EN ELLAS SE DICTE NO ES APTA PARA

ACREDITAR LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE MATERIA DE UN JUICIO REIVINDICATORIO
(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO). De la interpretación conjunta de los artículos
731 y 734 del Código de Procedimientos Civiles y 1252 del Código Civil, ambos para el Estado
de Guanajuato, se advierte que la declaración hecha en un procedimiento de jurisdicción
voluntaria sobre diligencias de información ad perpetuam, sólo tiene el alcance de acreditar
que se ha tenido la posesión de un inmueble, pero en ningún caso que se acreditó la propiedad
y pueden servir de base para que en un juicio posterior se decida sobre la propiedad, siempre
134
y cuando se reúnan las condiciones legales necesarias para ello. Esto es así, porque la propiedad
es un derecho erga omnes por definición, mientras que la declaración hecha en las
informaciones ad perpetuam sólo es oponible respecto de algunas personas. Por ello, de dichas
diligencias no puede desprenderse un derecho de propiedad que no sea oponible a los demás.
De igual forma, la declaración emitida en los procedimientos de jurisdicción voluntaria no tiene
efectos constitutivos sino sólo declarativos, pues en ellos no existe una contención entre las
partes. De esta manera, la propiedad sobre los inmuebles sólo puede acreditarse mediante el
juicio contencioso en el que se han reunido las condiciones legales requeridas, por lo que las
diligencias de información ad perpetuam resultan ineficaces para probar el elemento de
propiedad necesario para ejercer la acción reivindicatoria."
4. Demandar al vendedor la usucapión o prescripción adquisitiva del inmueble en cuestión,

siempre que éste (el vendedor) sea el titular registral del mismo. Conforme a los artículos 898
y 1156 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente, es posible
ejercitar las acciones señaladas en contra de quien aparezca como titular registral. Sin
embargo, como ha sucedido en los casos como los que dan lugar a la presente contradicción,
puede suceder que la usucapión se ejerza en contra del vendedor y que éste sea, a su vez,
titular registral. En este caso, surgen las preguntas que determinan la materia de la presente
contradicción, tales como ¿se puede usucapir contra sí mismo? y, al hacerlo, ¿se está
adquiriendo un bien propio? Puesto en estos términos, la pregunta no resulta del todo correcta,
por lo que esta Sala considera más exacto cuestionarse si ¿es posible usucapir un bien propio?
La pregunta anterior debe responderse de manera afirmativa, aunque más adelante se

señalarán los supuestos de excepción. Ello en virtud de que, como se explicará, la propiedad es
susceptible de ser adquirida de diversas maneras; pero el acto por el cual se llega a esa
propiedad puede estar viciado. Uno de estos vicios puede ser la falta de forma, lo cual no
conlleva necesariamente a que no se tenga la calidad de propietario; sino más bien lo que
sucede es que esta propiedad no es susceptible de surtir efectos ante terceros, mediante la
publicidad registral, sino sólo inter partes. Para que esto suceda, el acto que da origen a la
propiedad debe ser convalidado, dándole la forma que la ley establezca para cada caso.
135
Ello es posible mediante las posibilidades explicadas con anterioridad. Ahora bien, cabe
destacar que, cuando el acto se convalida o se ejerce la acción pro forma o resulta procedente
la acción de usucapión, la propiedad derivada de un título que adolece de falta de forma, se
supera y se convierte en una propiedad válida; pero ello no significa que el acto sea siempre
eficaz, ni que para estar legitimado para realizar las actuaciones procesales descritas con
anterioridad se establezcan los mismos requisitos.
Luis Díez Picazo señala que: "Un sector de la doctrina distingue entre ineficacia e invalidez del
contrato. Se dice que es inválido un contrato cuando falta alguno de sus elementos (vgr., no
haya causa) o está viciado (defecto de capacidad de una de las partes, dolo o error en la
formación de su voluntad, etc.). En cambio, ineficaz en sentido estricto es un contrato en el
cual están en regla los elementos esenciales y los presupuestos de validez, pero impide su
eficiencia una causa extrínseca a él (incumplimiento de la condición suspensiva a que estaba
condicionado, resolución por incumplimiento o revocación del mismo permitida por la ley,
etcétera)."(29)
Con independencia de que se diga que un acto ineficaz siempre debe ser inválido, cabe señalar
que esto no necesariamente ocurre. Lo anterior es así, pues puede transcurrir el tiempo para
que la acción susceptible de anularlo prescriba negativamente y el acto ser convalidado; pero
si no reviste la forma apta para considerarse un documento auténtico y, por tanto, inscribible,
no surtirá efectos ante terceros y dicho acto si bien resulta válido, no será eficaz. Incluso, desde
otra perspectiva, se podrá entender que en dicho caso el vicio subsiste, pero lo único que
ocurre es que no se puede exigir que se corrija, ello por efecto de la prescripción negativa. Pero
lo mismo sucede si una compraventa se eleva a escritura pública y no se inscribe. En este caso,
el acto en todo tiempo es perfectamente válido; pero mientras no sea oponible a terceros por
medio de la publicidad registral, no será eficaz, al no surtir efectos ante éstos. Pero puede
ocurrir lo contrario, es decir, que sólo surta efectos inter partes. (30) Con lo que se ve que
existen dos esferas de eficacia, aunque el legislador sólo reconozca los efectos inter partes. (31)
Por ello, cabe señalar cuáles son los efectos ante terceros:
136
"El contrato (y en general cualquier negocio jurídico) es en principio ajeno a los terceros, de forma
que no podría causarles efecto alguno; sin embargo, tal principio no es absoluto, en primer lugar,
porque es necesario tener presente que además de los autores del acto, varios sujetos pueden
tener repercusión directa, por lo que pretender conceptualizar a los terceros como "aquéllos no
otorgantes del acto" es superficial; en este sentido Díez Picazo ha distinguido acertadamente
entre autores, destinatarios, cointeresados y finalmente terceros, es decir, personas totalmente
extrañas o ajenas al acto. Con todo, los terceros en el negocio pueden adquirir un interés legítimo
que deba ser defendido o bien pueden ser beneficiados por las convenciones o actos de otros;
en este sentido el derecho les ha conferido varias acciones relativas a la eficacia del negocio, así
como en algunos casos cuentan con herramientas para hacer exigibles actos relacionados con
terceros.".(32) Al respecto, este autor señala ciertas ineficacias motivadas a petición de terceros
(la acción de reducción por inoficiosidad (sic) del testamento, la donación, la acción pauliana,
etcétera).
Después de lo expuesto, conviene hacer la distinción entre los tipos de ineficacia para,
posteriormente, analizar la figura de la compraventa, sus efectos (inter partes y ante terceros) y
la característica de que ésta conste en un documento susceptible de inscribirse, así como la forma
que éste debe revestir.
El punto de partida es determinar cuándo se produce la ineficacia, si desde la conformación del

acto o de manera superveniente al surgimiento del mismo. El primer tipo de ineficacia se llama
estructural porque se da desde la génesis del acto jurídico en cuestión; el segundo tipo de
ineficacia se refiere a los efectos que debieran surtir respecto de un acto que desde su nacimiento
es perfecto, pero que, por alguna circunstancia ulterior a su conformación, no los produce:
1) "Ineficacia estructural. Cuando la no producción de efectos jurídicos es causada por la indebida

integración de los elementos o requisitos del acto jurídico, se presenta una ineficacia
estructural, es decir, el acto en su conformación, integración o estructuración es deficiente
para la producción de efectos de derecho; la ineficacia en este caso obedece a la no
conformación del acto; en sentido estricto, siendo que los elementos del acto no están
presentes, no se pudo conformar el acto, por lo que no existe fuente de consecuencias
137
jurídicas, o en todo caso, la fuente que existe se encuentra afectada de un vicio que impide la
producción de efectos y los causados deberán ser destruidos. Es importante reiterar que el
acto inválido, no es de por sí ineficaz: el acto nulo o incluso inexistente produce sus efectos en
tanto no sea declarado inválido y en consecuencia es eficaz, aunque sea sólo temporalmente;
éste ha sido uno de los más importantes argumentos para sostener que la ineficacia
estructural opera como sanción, pues finalmente es menester el reconocimiento judicial de la
no integración de elementos en el acto."(33)
2) Ineficacia funcional. Según hemos expuesto no sólo la invalidez es causa de ineficacia, sino que
existen supuestos en los que el acto válido no surte efectos o bien cesa de producirlos; esta
ineficacia, que ha sido denominada también sobrevenida (en contraposición a la ineficacia
estructural a la que se ha llamado inicial) ocurre por diversas causas, que van desde el
incumplimiento del contrato hasta la defensa o protección de los derechos de tercero;
además, en esta categoría encontramos igualmente actos que por virtud de la voluntad de sus
autores no producen efectos o dejan de producirlos en alguna circunstancia, como ocurre en
la simulación, por ejemplo. La ineficacia funcional no es necesariamente una sanción o castigo,
puesto que puede ser incluso un elemento del acto, como ocurre por ejemplo con el
testamento, que siendo un acto mortis causa, no produce efectos al momento en que se
integran sus elementos; los efectos se generan hasta que ha fallecido el testador, antes de ello
el testamento si bien es existente y válido es totalmente ineficaz. (34)
De la explicación anterior se puede observar que una compraventa que desde su conformación
es válida (como es aquella que carece de vicios y es elevada a escritura pública), carece de una
ineficacia estructural; pero si dicha compraventa es perfecta desde su génesis, ello no siempre
significa que sea eficaz pues, si bien es cierto que los efectos entre las partes se cumplen (son
perfectos por el mero efecto del contrato y con el acuerdo entre el precio y el bien o derecho
objeto del mismo), ello no siempre ocurre así, por virtud de los efectos que debería producir ante
terceros (los cuales no siempre suceden). Ello se explica con la lectura de los artículos del Código
Civil para el Distrito Federal, siendo los siguientes:
138
"Artículo 2014. En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslación de la

propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de
tradición ya sea natural, ya sea simbólica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas
del Registro Público."(35)
"Artículo 2249. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han
convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo
satisfecho."(36)
La oponibilidad ante terceros sería, entonces, una consecuencia necesaria en todos los contratos
de compraventa. Esto si se considera derivado de la definición tradicional de derecho real,
entendido como "El poder jurídico que se ejerce, directa e inmediatamente sobre una cosa, para
obtener de ella el grado de aprovechamiento que le autoriza su título legal al que ejerce el poder,
y es oponible erga omnes.".(37) En el caso de los inmuebles, esa oponibilidad se da mediante la
publicidad registral que únicamente puede ocurrir si el documento idóneo para ser inscrito, lo es
ante el Registro Público de la Propiedad, pues si no lo es, no producirá efectos ante terceros, por
la circunstancia superveniente al surgimiento del contrato de la falta de inscripción. Por ende,
será ineficaz (funcionalmente) por no surtir plenamente sus efectos.
Ello si se atiende a la forma que debe revestir el contrato de compraventa de inmuebles, derivado
de su cuantía. (38) Pues, de acuerdo con los Códigos Civiles de las entidades que participan en
esta contradicción, debe constar en escritura pública. Si esto no sucediera, dicho acto no sólo
adolecería de una ineficacia estructural (derivado de su invalidez por falta de forma); sino que,
además, padecería una ineficacia funcional, porque la compraventa en cuestión no tendría la
característica de ser un documento auténtico.
Como se puede apreciar, en el caso en cuestión, la falta de forma en un contrato de compraventa

es una omisión a un requisito de validez que se genera desde la génesis del acto jurídico en
cuestión; y, por otro lado, la falta de inscripción es una ineficacia que surge de manera
superveniente a la celebración del acto jurídico de que se trata. Lo cual, si bien no constituye el
derecho de propiedad -porque éste se da de manera concomitante con el acuerdo entre el precio
y cosa objeto de la compraventa- éste no cumple con el requisito de oponibilidad, el cual,
139
conforme a la definición clásica de derecho real, cumpliría con las primeras características, pero
no con el requisito de oponibilidad. Lo anterior no quiere decir que la inscripción en el Registro
Público de la Propiedad sea constitutiva de derechos; sino que, para que el derecho real de
propiedad cumpla con todas sus características, debe estar inscrito, y si no lo está, ese derecho
de propiedad resulta imperfecto, al no ser oponible a terceros.
Al respecto, las dos soluciones que habitualmente se dan en la práctica -y que coinciden con las
expuestas en los casos de los cuales deriva la contradicción que se trata- por ser las más eficaces
para remediar el problema de no tener un documento susceptible de ser inscrito, han sido, por
un lado, el ejercer la acción de otorgamiento y firma de escritura, denominada doctrinalmente
pro forma; y, por el otro, la acción de prescripción adquisitiva o usucapión. Si bien es cierto que
dichas acciones pueden tener el mismo resultado (consistente en obtener un documento
inscribible y válido para demostrar ante terceros la titularidad del derecho de propiedad sobre
inmuebles), también lo es que éstas no son iguales.
En principio, la acción pro forma es una acción personal, en la cual los sujetos legitimados
activamente son todos aquellos que celebren un contrato que no revista la forma exigida por la
ley (en el caso que nos atañe, todo aquel que celebre un contrato de compraventa); pero,
además, requiere que las obligaciones de pago del comprador queden satisfechas, como se
mencionó en párrafos anteriores, conforme a la tesis jurisprudencial 1a./J. 14/2000, sustentada
por esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Asimismo, para tener
legitimación pasiva cuando se ejerce este tipo de acción, se requiere ser vendedor (o contratante)
en el contrato de compraventa y no haberlo celebrado en la forma prescrita por la ley.
Consecuencia de que esta acción proceda, es que las partes eleven el contrato a la forma exigida
por la ley (escritura pública). Sin embargo, la procedencia de la acción y la correspondiente
escritura pública no necesariamente harían que el acto fuese completamente eficaz, pues, como
se ha venido sosteniendo en párrafos anteriores, el inscribir un contrato depende de la voluntad
del comprador, quien con un documento susceptible de inscripción ante la institución registral
tendrá la potestad de inscribirlo para que sea oponible a terceros derivado de la publicidad
registral.
140
Por otra parte, como se indicó, otra de las formas de regularizar un derecho de propiedad
derivado de un contrato de compraventa viciado por falta de forma, sería la usucapión. Esta
institución no tiene por función dar la forma exigida a un acto traslativo de dominio que carezca
de algún requisito de validez. De hecho, ni siquiera requiere la celebración de un contrato
traslativo de dominio para que eso ocurra.
En la usucapión, la legitimación pasiva es más amplia que en la acción pro forma. Si bien en
principio la demanda se debe entablar en contra del titular registral (porque se presume que es
el titular del derecho de propiedad), éste puede no ser el único sujeto legitimado pasivamente,
ya que, como se ha expuesto, puede darse el caso de que el sujeto que tenga inscrito a su nombre
el bien inmueble en cuestión, no sea el propietario, por no cumplir con el requisito de
oponibilidad por la falta de registro, o bien un registro imperfecto.
Sirve de apoyo a lo anterior la tesis jurisprudencial 1a./J. 58/2004 sustentada por esta Primera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyos rubro y texto se transcriben a
continuación:
"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. LA ACCIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 1156 DEL CÓDIGO CIVIL

PARA EL DISTRITO FEDERAL DEBE DIRIGIRSE CONTRA QUIEN APARECE COMO PROPIETARIO EN
EL REGISTRO PÚBLICO Y TAMBIÉN EN CONTRA DEL VERDADERO PROPIETARIO, CUANDO NO
COINCIDAN, SI EL POSEEDOR SABE DE ANTEMANO QUIÉN ES ESTE ÚLTIMO. El sistema del Código
Civil en materia de prescripción adquisitiva sólo distingue, de manera expresa, dos hipótesis
cuando se pretende adquirir por prescripción: a) un bien registrado o b) un bien sin registro
(artículos 1156 y 3047). Sin embargo, no contempla la diversa hipótesis en la que el bien está
registrado, pero a nombre de quien no es el verdadero propietario. Esto es correcto en la
generalidad de los casos, pues en principio ambos sujetos deben coincidir y si así no ocurriera no
hay por qué establecer una carga adicional y prácticamente irrealizable para el poseedor de
investigar quién en verdad detenta la propiedad. Sin embargo, sería nugatorio del fin perseguido
por la prescripción adquisitiva suponer que el artículo 1156 del Código Civil para el Distrito
Federal limita el ejercicio de la acción respectiva ‘sólo’ en contra del propietario que aparece en
el Registro Público, cuando se sabe que el propietario real es otro. Ante esta circunstancia, el
141
poseedor que quiera adquirir debe demandar a los dos sujetos mencionados, pues sólo así el
estado de incertidumbre que entraña la posesión cesaría, aunque tomando en cuenta los
derechos del auténtico dueño de la cosa y respetando su garantía de audiencia previa al acto
privativo; además, así no se atribuiría el abandono del bien inmueble a quien no es realmente su
propietario ni se sancionaría a quien puede imputársele la calidad de ‘propietario negligente’."
Por otra parte, respecto de la legitimación, debe decirse que en la usucapión los sujetos
legitimados para ejercer la acción son todos aquellos que tengan una posesión apta para usucapir
(poseedores originarios), (39) y que, además, cumplan los requisitos establecidos por la ley. Esto
es, que posean de manera pública, pacífica, continua y en concepto de propietario, por el tiempo
exigido en la legislación. (40) Es de destacar que no se encuentra prohibición alguna respecto a
que el sujeto que cumpla con estos requisitos no pueda ser el comprador, por lo que pueden
confundirse en una misma persona las calidades de comprador y las que la ley exige para
usucapir.
Este hecho, por sí mismo, en el supuesto de una compraventa a plazos en la que se encuentren
pendientes las parcialidades (como fue en uno de los casos que concurren a la presente
contradicción), no haría que se dejara en estado de indefensión al vendedor que la hubiera
celebrado, pues ello no significa que se faculte al comprador para que, mediante la acción de
usucapión, deje de cubrir al vendedor el precio pactado. Toda vez que, en estos casos, se deben
distinguir los aspectos reales (esto es, la trasmisión de propiedad, como efecto principal) de los
obligacionales (es decir, el pago del precio, como primera obligación del comprador) del contrato.
En este sentido, el contrato de compraventa tiene dos efectos principales: por un lado, la
trasmisión de propiedad por parte del vendedor al comprador (efecto real); y, por el otro, la
creación de un derecho de crédito que faculta al vendedor para exigir el pago del precio
adeudado. Por tanto, el hecho de que mediante una sentencia que declare que ha operado la
usucapión derivado de que el comprador tiene la posesión del inmueble aunado a los requisitos
que establece la ley, no trae como consecuencia que se le libere de la obligación de pago, toda
vez que, en este caso, la declaración judicial únicamente confirmará una situación preexistente,
y el efecto reparador de la usucapión consistirá en la obtención de un diverso título de propiedad,
142
ya que la causa del mismo no será la compraventa, sino la usucapión. Por ende, su propiedad no
tendrá ningún defecto de forma y será susceptible de ser oponible a terceros derivado de la
sentencia que declare que es propietario, pues éste es un documento auténtico susceptible de
ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
En efecto, desde que se reúnen los requisitos legales de la usucapión, hay propiedad; y tal
circunstancia es totalmente independiente de lo que sucede a nivel obligacional. El nuevo
propietario, aunque lo sea, sigue estando obligado al pago total del precio.
Por ello, la pregunta que originalmente se formulan los órganos jurisdiccionales que participan
de esta contradicción, consistente en si ¿es posible que alguien pueda usucapir contra sí mismo?,
denota una visión restringida respecto de los efectos de la usucapión. Pues, en el caso, no se
estaría demandando a sí mismo, sino al titular registral. Así pues, lo que se desea no es adquirir
la propiedad del inmueble (porque ya se tiene), sino lo que se quiere es un título inscribible, que
compruebe que se es titular del derecho real de propiedad.
Por ello, esta Primera Sala considera pertinente reformular la pregunta de la siguiente manera:
¿Se puede usucapir un bien propio? Como ya se dijo, en principio, se debe responder a esta
pregunta de modo afirmativo, toda vez que no existe prohibición al respecto cuando las partes
reúnan los requisitos previstos para ello por la ley. Por las razones siguientes:
El Maestro Rafael Rojina Villegas distingue entre dos clases de títulos que hace derivar del
concepto "justo título" a que se refería el Código Civil de 1884: (41)
"El código anterior, en sus artículos 1079 y 1080, empleaba otra denominación, y decía que la
posesión necesaria para prescribir debía estar fundada en un justo título, entendido por tal aquel
que es bastante para adquirir el dominio o que se reputa fundadamente suficiente para
adquirirlo. El código anterior exigía que el justo título fuera objetivamente válido para transferir
el dominio, o bien subjetivamente válido por originar una creencia fundada respecto de la
trasmisión del dominio. Sólo admitía, por consiguiente, dos formas del título justo: el objetivo y
el subjetivo. El objetivo es aquel que reúne todos los requisitos que el derecho exige para la
adquisición del dominio y para la trasmisión del mismo, requisitos independientes de la creencia
del poseedor, requeridos en la norma jurídica para darle plena validez al título. Esto es,
143
naturalmente, el título perfecto para que la posesión sea apta para prescribir; pero al mismo
tiempo no tiene aplicación práctica, porque si el título es objetivamente válido, no habrá
necesidad de recurrir a la prescripción ‘para consolidar el dominio’; se parte de la hipótesis de
que la propiedad se ha obtenido válidamente, conforme al derecho y, en consecuencia, ya no se
necesita poseer durante cierto tiempo para adquirir el dominio que por virtud del título se ha
trasmitido legalmente." (42)
Como se aprecia, un título que transmite la propiedad no acarrea necesariamente, como

consecuencia, el que no se pueda ejercer la acción de usucapión en contra del vendedor. Pues
ésta no tiene por única finalidad el declarar la adquisición del dominio, toda vez que esta figura
tiene, como se ha venido señalando, otros efectos, como son el de reparar la propiedad derivada
de un acto viciado (por falta de forma), y esa reparación únicamente se podría dar si se reúnen
los requisitos de legitimación, tanto activa como pasiva, aludidos en párrafos anteriores,
necesarios para la procedencia de la acción de usucapión.
Ello no quiere decir que la usucapión eleve a escritura pública la compraventa y repare su forma;
sino que el efecto reparador se surtiría al otorgar un título susceptible de ser inscrito que
proviene de una causa diferente al acto viciado. Esto es, la propiedad vendrá derivada del
cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley para que pueda ejercerse la acción de
usucapión, lo cual será declarado mediante una sentencia. El propietario, por ende, estará en
aptitud de inscribir esa sentencia que declara la titularidad del derecho real de propiedad y, con
ello, hacer su derecho oponible a terceros, conforme a los artículos 899 y 1157 de los Códigos
Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.
El hecho de que exista otra manera de obtener un documento inscribible mediante el ejercicio
de la acción pro forma que, como ya se explicó, es diversa a la acción de usucapión, aunque tiene
como consecuencia la obtención de una escritura pública susceptible de inscripción, no quiere
decir que si el comprador tiene la legitimación activa para ejercer la acción de otorgamiento y
firma de escritura pública, aunado a estar legitimado también para ejercer la usucapión (por
tener una posesión pública, pacífica, continua y en concepto de propietario), tenga que elegir
144
forzosamente la acción pro forma si el comprador considera que le es más fácil acreditar los
requisitos de la usucapión.
Otorgar esta posibilidad (el ejercicio de cualquiera de las acciones antes señaladas, si concurren
los requisitos exigidos por la ley) contribuye a solucionar algunos problemas que surgen en la
práctica. Pues mientras más tiempo carezca el verdadero propietario de un título susceptible de
ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, más inseguridad jurídica se presenta, no sólo
para las partes (en especial para el comprador), sino también ante terceros. Esto, porque al no
cumplir con el efecto de oponibilidad y, por tanto, padecer de una ineficacia funcional, puede dar
lugar a que concurran situaciones de excepción al principio res inter alios acta. (43)
Estas excepciones se han denominado en una parte de la doctrina supuestos excepcionales de

legitimación, entendida ésta como "el reconocimiento que hace el derecho a una persona de la
posibilidad de realizar con eficacia un acto jurídico".(44) Para esta teoría existen diversos tipos
de legitimación: la directa (coincidencia entre el autor del acto y el titular del derecho subjetivo);
e indirecta (en la cual se legítima a una persona para realizar actos en nombre propio o ajeno, en
una esfera jurídica ajena); y, por último, la legitimación extraordinaria, considerada como el
"reconocimiento de la posibilidad de realizar un acto jurídico eficaz sobre una esfera jurídica
ajena, en nombre propio, en virtud de una apariencia de titularidad o en nombre ajeno, en virtud
de una representación aparente". (45)
Derivado de lo anterior, se puede apreciar que el hecho de no contar con un documento inscrito
en el Registro Público de la Propiedad o al menos susceptible de serlo, pudiera facultar al titular
registral para realizar actos eficaces sobre el patrimonio ajeno, esto derivado de una legitimación
extraordinaria, en los términos expuestos, con la que contaría, por el simple hecho de ser titular
registral. Con lo anterior, se aprecia que, si el titular registral no es el verdadero propietario,
pueden ocurrir ventas de cosa ajena, dando lugar a excepciones al ya mencionado principio res
inter alios acta, en los términos que expone Ramón Sánchez Medal: (46)
"a) El comprador de buena fe de un inmueble que aparecía inscrito a favor del vendedor, por
virtud de la fe pública registral, adquiere la propiedad de dicho bien una vez que se inscribe
a favor del mismo comprador, aunque posteriormente se anule o resuelva el derecho del
145
vendedor en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente

del mismo registro (3009).
"b) El comprador adquiere también la propiedad de la cosa, cuando se trata de venta por
heredero aparente error communis facit jus, que es el caso previsto en el art. 1343 del Cód.
Civil, aplicable también en casos análogos, como por ejemplo a la venta efectuada por un
heredero legítimo, cuando después de su declaración como tal el interesado respectivo,
aparece un testamento que se desconocía (art. 789, Cód. Proc. Civiles)."
Como resulta evidente, pueden ocurrir múltiples ventas sobre el mismo bien. Esto porque se
faculta al titular registral a vender un bien que no le pertenece y la venta quedará firme si ésta
fue inscrita primero, sin importar que pudiese haber una o más traslaciones de dominio previas
a esta inscripción. Todo ello, como se ha tratado de exponer, derivado de una situación de
legitimación extraordinaria que da eficacia jurídica a un acto que desde su conformación no era
válido, pero al que -para proteger a los terceros de buena fe y no generar una situación de
inseguridad jurídica para los terceros- se le da eficacia plena, en términos de los artículos 1255 y
3009 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.
El hecho de permitir que el comprador ejerza la acción de usucapión en contra de su vendedor,

para el efecto de contar con un título susceptible de ser inscrito que avale su derecho de
propiedad y pueda ser oponible a terceros, no se contrapone al ejercicio de la acción pro forma,
toda vez que ésta, además de ser diversa, tanto en los diferentes sujetos legitimados para
ejercerla de manera pasiva como activamente, tiene una finalidad diversa que es el otorgamiento
de firma y escritura pública. Este título, al igual que la sentencia que declara la usucapión, es un
documento inscribible, el cual permitiría, en este caso al comprador, que puedan concurrir en su
persona ambas legitimaciones, para accionar de la manera que más convenga a sus intereses y a
la celeridad con la que se pueda obtener dicho título, para que se inscriba y no permanezca más
el estado de inseguridad jurídica que genera la falta de inscripción.
Sirven de apoyo a lo anterior, las tesis jurisprudenciales 1a./J. 40/2001 y 1a./J. 9/2008, emitidas
por la Primera Sala de este Alto Tribunal, que señalan lo siguiente:
146
"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES UN MEDIO APTO PARA

ACREDITAR LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO, AUN CUANDO SE ENCUENTRE PENDIENTE
DE SATISFACER EL PAGO RESPECTIVO. Para demostrar la posesión en concepto de dueño es
necesario acreditar la existencia de un título del que se derive la posesión originaria, es decir, de
un título cuya naturaleza sea traslativa de dominio; por consiguiente, si el contrato de
compraventa, cuando es de fecha cierta y tratándose de un bien cierto y determinado, tiene tal
carácter, es inconcuso que es apto para acreditar que el comprador posee a título de dueño,
resultando irrelevante la falta de pago del precio, pues ese incumplimiento no afecta el carácter
de la posesión originaria del comprador, la cual se detenta en virtud de un título cuya finalidad
es la transmisión permanente de la propiedad, misma que no se altera por la omisión en el pago,
toda vez que ello es materia del cumplimiento del contrato, que no modifica su naturaleza y, por
ende, la de la posesión originaria."
"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA

CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN). De los artículos 806, 826, 1136, 1148, 1149,
Ahora bien, los documentos privados adquieren certeza
de su contenido a partir del día en que se inscriben en un registro público de la propiedad, se

presentan ante un fedatario público o muere alguno de los firmantes, pues si no se actualiza uno
de esos supuestos no puede otorgarse valor probatorio frente a terceros. Así, se concluye que si
147
el dominio tiene su origen en un instrumento traslativo consistente en un contrato privado de

compraventa, para acreditar el justo título o la causa generadora de la posesión es indispensable
que sea de fecha cierta, pues ese dato proporciona certidumbre respecto de la buena fe del acto
contenido en el referido documento y otorga eficacia probatoria a la fecha que consta en él, para
evitar actos fraudulentos o dolosos, ya que la exhibición del contrato tiene como finalidad la
acreditación del derecho que le asiste a una persona y que la legítima para promover un juicio
de usucapión; de ahí que la autoridad debe contar con elementos de convicción idóneos para
fijar la calidad de la posesión y computar su término."
Conforme a las tesis jurisprudenciales citadas, se concluye que el contrato de compraventa es un

medio apto para probar que se posee en concepto de propietario (o que se tiene un justo título,
en las legislaciones que así lo exijan); pero para que el comprador pueda demandar la usucapión
en contra del vendedor, requerirá, además, cumplir con los requisitos de la usucapión. Esto es,
tener una posesión pública, pacífica, continua y en concepto de propietario y no sólo el
mencionado contrato traslativo de dominio que únicamente servirá para acreditar que se posee
en concepto de propietario, toda vez que el justo título no se exige por las legislaciones de Jalisco
ni por la del Distrito Federal.
Aunado a lo anterior, la posibilidad de que el comprador pueda usucapir en contra de su

vendedor para obtener un documento inscribible, es sólo una opción más para aquel que,
además de contar con el contrato de compraventa con las parcialidades cubiertas, cumple
también con los requisitos de la usucapión y, por tanto, puede elegir entre esta acción y la acción
pro forma.
El hecho de negarle a un sujeto que cuenta con ambas legitimaciones activas, una vía para
obtener un documento inscribible, no permitirá que éste sea plenamente eficaz, toda vez que no
surtiría efectos contra terceros, aunado al hecho de que se estaría estableciendo un
procedimiento más lento, el cual resultaría contrario a lo establecido por el segundo párrafo del
artículo 17 constitucional, que establece lo siguiente:
(Reformado, D.O.F. 18 de junio de 2008)

148
"Artículo 17. Ninguna persona podrá hacerse justicia por sí misma, ni ejercer violencia para
reclamar su derecho.
"Toda persona tiene derecho a que se le administre justicia por tribunales que estarán expeditos
para impartirla en los plazos y términos que fijen las leyes, emitiendo sus resoluciones de manera
pronta, completa e imparcial. Su servicio será gratuito, quedando, en consecuencia, prohibidas
las costas judiciales."
Acorde a lo anterior, es de concluirse que no se debe permitir que los juicios se prolonguen
innecesariamente cuando, estando las partes legitimadas para promover dos juicios diversos, se
les impida el ejercicio de uno de ellos si el accionante puede allegarse de elementos que le
faciliten su celeridad y, por tanto, esté en aptitud de reducir la temporalidad y la inseguridad
jurídica que se presenta cuando el propietario (comprador) no coincide con el que para los
terceros, resulta ser el titular del derecho real de propiedad, en virtud de la inscripción en el
Registro Público de la Propiedad.
En las relatadas condiciones, debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio que
sustenta esta Primera Sala en la presente resolución, debiendo quedar redactado con los
siguientes rubro y texto:
ACCIÓN DE USUCAPIÓN EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR (TITULAR

REGISTRAL). SU PROCEDENCIA.- Si bien es cierto que puede obtenerse un documento susceptible
de inscripción mediante el ejercicio de la acción pro forma, también lo es que ello no excluye la
posibilidad de que, si el comprador tiene la legitimación activa para ejercerla, así como para
ejercer la acción de usucapión (por tener una posesión pública, pacífica, continua y en concepto
de propietario), éste pueda elegir esta acción en contra del vendedor, si considera que le es más
fácil acreditar los requisitos de la usucapión. Esta posibilidad contribuye a solucionar algunos
problemas que surgen en la práctica, ya que mientras más tiempo carezca el propietario de un
título susceptible de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, más inseguridad jurídica
se presenta, no sólo para las partes (en especial para el comprador), sino también ante terceros,
de manera que al no cumplir con el efecto de oponibilidad y, por tanto, padecer de una ineficacia
funcional, da lugar a que concurran situaciones de excepción al principio res inter alios acta. Esto
149
es, permitir que el comprador ejerza la acción de usucapión en contra del vendedor, para contar
con un documento susceptible de inscribirse, que avale su derecho de propiedad y pueda
oponerse a terceros, no se contrapone al ejercicio de la acción pro forma, ya que ésta, además
de ser diversa en los diferentes sujetos legitimados para ejercerla pasiva o activamente, tiene un
fin distinto, que es el otorgamiento de firma y escritura pública, título que, al igual que la
sentencia que declara la usucapión es un instrumento inscribible, el cual permite al comprador
que puedan concurrir en su persona ambas legitimaciones, de manera que le sea posible accionar
de la forma que más convenga a sus intereses y a la celeridad con la que pueda obtenerse dicho
título, a fin de inscribirse y no permanezca más el estado de inseguridad jurídica que genera su
falta de inscripción. Además, negarle a un sujeto que cuenta con ambas legitimaciones activas,
una vía para obtener un documento inscribible, no permite que éste sea plenamente eficaz, toda
vez que no surte efectos contra terceros, aunado al hecho de que se estaría estableciendo un
artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Esta posibilidad no trae
como consecuencia que se faculte al comprador para que, mediante la acción de usucapión, deje
de cubrir al vendedor el precio pactado. Toda vez que, en estos casos, se deben distinguir los
aspectos reales (esto es, la transmisión de propiedad, como efecto principal) de los obligacionales
(es decir, el pago del precio, como primera obligación del comprador) del contrato. El hecho de
reunir los requisitos legales de la usucapión y que, por dicha causa, se adquiera un nuevo título
de propiedad, es totalmente independiente de lo que sucede a nivel obligacional, ya que el
propietario, derivado de este nuevo título que avala su derecho real, sigue estando obligado al
pago total del precio adeudado.
PRIMERO. Sí existe contradicción entre los criterios sustentados por los Cuarto y Quinto
Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado en
Materia Civil del Tercer Circuito, en términos del considerando cuarto de esta resolución.
150
SEGUNDO. Debe prevalecer con el carácter de jurisprudencia la tesis formulada por esta Primera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que aparece en la parte final del último
considerando de este fallo.
TERCERO. De conformidad con los artículos 195 y 197-A de la Ley de Amparo, hágase la
publicación y remisión correspondientes.
Notifíquese; con testimonio de la presente resolución, hágase del conocimiento de los Tribunales
Colegiados en controversia y, en su oportunidad, archívese el expediente como asunto concluido.
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de tres
votos de los señores Ministros: Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, Juan N. Silva Meza y Olga
Sánchez Cordero de García Villegas (ponente), en contra de los votos emitidos por los señores
Ministros José Ramón Cossío Díaz (quien formulará voto particular) y José de Jesús Gudiño
Pelayo (presidente).
********* En términos de lo previsto en el artículo 14, fracción VI, de la Ley Federal de

Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se
suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en
ese supuesto normativo.
Nota: Las tesis P. XLVI/2009, 1a./J. 14/2000, 1a./J. 91/2005, 1a./J. 40/2001 y 1a./J. 9/2008 citadas
en esta ejecutoria, aparecen publicadas en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta,
Novena Época, Tomos XXX, julio de 2009, página 68; XII, noviembre de 2000, página 11; XXII,
agosto de 2005, página 86; XIV, julio de 2001, página 320 y XXVII, abril de 2008, página 315,
respectivamente.
________________
1. "Artículo 1850. La compraventa es un contrato por virtud del cual una persona transfiere a otra
la propiedad de un bien, a cambio de un precio cierto y en dinero.".-"Artículo 1851. Por regla
general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido en forma
sobre el bien y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho."
151
2. Jaime M. Mans Puigarnau, en su obra: Los Principios Generales del Derecho Repertorio de
Reglas Máximas y Aforismos Jurídicos, con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia,
editado por Bosch, casa editorial, Barcelona, 1979, página 153.
3. Ídem, página 152.
4. Utilizando el argumento de la reducción al absurdo (ad absurdo), que se define, a decir de

Francisco Javier Esquiaga Ganuzas como: "... aquel que permite rechazar un significado de un
enunciado normativo de entre las teóricamente posibles, por las consecuencias absurdas a las
que conduce" (La Argumentación Interpretativa en la Justicia Electoral Mexicana, Tribunal
Electoral del Poder Judicial de la Federación, segunda reimpresión, México, 2007, página 163).
5. Máxime que dicho criterio se encuentra participando en la contradicción de tesis 236/2009,

del índice de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, misma que a la fecha
en que se dicta este fallo no ha sido resuelta.
6. Autor citado, El Proceso Civil en México, Editorial Porrúa, México, 2003, páginas 1 y 2.
7. Francisco José Contreras Vaca, Derecho Procesal Civil, Volumen I, Oxford University Press,
México, 2005, página 13.
8. Autor citado, Tratado de las Acciones Civiles, tercera edición, Editorial Botas, México, 1962,
páginas 64, 65 y 90.
9. Hernando Devis Echandía, en su obra Teoría General del Proceso, Editorial Universidad, Buenos
Aires, 1997, página 195, explica que existe consenso en la doctrina en cuanto a que los
elementos de la acción son: los sujetos, su objeto y su causa.
10. Pues, según los hechos narrados por el actor en el juicio natural, la compraventa tuvo
verificativo el doce de febrero de mil novecientos noventa y seis.
11. Tratado de las Acciones Civiles, duodécima edición, Editorial Porrúa, México, 2008, página 81.
12. Ver Rubén H. Compagnucci de Caso, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, Buenos
Aires, 1997, en el apartado relativo a la prescripción liberatoria, en específico el tema de las
acciones imprescriptibles, páginas 547 a 553.
152
13. Enciclopedia Jurídica Omeba, vocablo consultado: "Prescripción de la acción."
14. Entendido dicho término como: "el poder o la habilidad para realizar una cosa. Normalmente
el término ‘facultad’ se asocia a aquello que es optativo, potestativo; de ahí: facultativo."
Diccionario Jurídico Mexicano, UNAM-SCJN, México, 1998, página 952.
15. Según Jorge Giorgi, el fundamento esencial para que prospere la prescripción extintiva es la
trinidad: "necesidad de ejercitar la acción; posibilidad jurídica de ejercitarla; y falta de
ejercicio real o ficticio de la acción" que en conjunto equivalen a lo que el mismo autor llama
inercia del acreedor (Teoría de las Obligaciones en el Derecho Moderno, traducción de
Eduardo Dato Iradier, 2a. edición, Madrid, Reus, página 228).
16. Cabe destacar que esto sucede nueve meses antes de la promoción de la reconvención de
prescripción positiva en una segunda demanda.
17. Acorde al romanista Guillermo Floris Margadant S. (El Derecho Privado Romano,
vigesimosexta edición, Editorial Esfinge, Naucalpan, México, 2001, páginas 267 a 272), los
requisitos de la prescripción tenían como finalidad que todos los bienes tuvieran la certeza
de un propietario que se hiciera cargo del bien.
18. D’ors, Álvaro. Derecho Privado Romano, novena edición, Universidad de Navarra, Pamplona,
España, 1997, página 239.
19. Op. cit., páginas 241 y 242.
20. Mateos Alarcón, Manuel, Estudios sobre el Código Civil del Distrito Federal, tomo II, Suprema
Corte de Justicia de la Nación, México, 2004, página 317.
22. Rico Álvarez, Fausto y Garza Bandala, Patricio, Teoría General de las Obligaciones, México,
Porrúa, 2005, páginas 562 y 563.
23. Lo mismo se estableció en su predecesor de 1870 en el artículo 1165.

153
24. Así fue regulado por los artículos 1187 y 1079 de los Códigos Civiles de 1870 y 1884,
respectivamente.
25. Artículos 1306 y 1832 del Código Civil del Estado Jalisco y del Código Civil para el Distrito
Federal, respectivamente.
26. Dicha nulidad en ambas legislaciones produce provisionalmente sus efectos, es convalidable
por confirmación o por prescripción negativa, y si se declara la nulidad, ésta destruirá los
efectos temporales retroactivamente, y la nulidad, a diferencia de las demás causas de
nulidad relativa, la pueden exigir todos los interesados y no sólo las partes.
27. Artículo 3009 del Código Civil para el Distrito Federal.
28. Artículos 848 y 798 Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.
29. Díez Picazo, Luis y Gullón, Antonio, Sistema de Derecho Civil, volumen II, Tecnos, Madrid,
1995, páginas 110 y ss.
30. "... como se sabe bien el Código Civil al regular las fuentes de las obligaciones adoptó como
principal fuente, a semejanza del Código Napoleón, el contrato, disponiendo que las reglas o
disposiciones en materia de contratos son aplicables, en lo que no afecte a su naturaleza, a
los demás actos jurídicos (art. 1859); en este sentido, al referirnos a los efectos del contrato
entendemos que igualmente se hace referencia a los efectos del acto o negocio jurídico; sin
embargo, vale la pena destacar que los efectos a los que el legislador se refiere; son
exclusivamente los causados entre las partes de la realidad jurídica pero siendo que los actos
o contratos surten efectos además con relación a terceros, conviene analizar ambas esferas
de eficacia.". Ortiz Blanco, Gonzalo Manuel. Categorías de la Ineficacia en el Derecho Civil,
Revista Mexicana de Derecho No. 8, Colegio de Notarios del Distrito Federal, México, 2007,
páginas 94 y ss.
31. Éstos son: a) la creación de derechos y obligaciones (relativo principalmente a derechos de

crédito); b) la transmisión de derechos y/u obligaciones (comprende principalmente
derechos reales); c) la modificación de derechos y obligaciones, la extinción de derechos y
154
obligaciones; y, d) (no expresamente reconocida) es la certificación o confirmación de una

situación jurídica (reconocimiento de deuda y capitulaciones matrimoniales, por ejemplo).
35. En su similar del Estado de Jalisco se pronuncia en el mismo sentido en el artículo 1522.
36. En el mismo sentido se pronuncia el Código de Jalisco en el artículo 1851.
37. Gutiérrez y González, Ernesto, El Patrimonio, Porrúa, México, 2002, página 233.
38. Artículos 1908 y 2320 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.
39. Entendido este concepto a contrario sensu de los poseedores derivados acorde al artículo
791 del Código Civil para el Distrito Federal, son aquellos que en virtud de un acto jurídico el
propietario entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente
en su poder.
40. Artículos 890 y 1152 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.
41. Diversos Códigos Civiles estatales siguen exigiendo un justo título como requisito de la
usucapión, tal es el caso del Código Civil del Estado de Nuevo León.
42. Rojina Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil, tomo II, Porrúa, México, 1996, páginas
222 y 223.
43. Que significa que "lo hecho entre unos, no puede perjudicar ni aprovechar a otros". De donde
"se obtiene el principio general de derecho, de que el contrato sólo aprovecha o afecta a los
que lo celebran, pero no a tercera persona que intervino en su celebración". Gutiérrez y
González, Ernesto, Derecho de las Obligaciones, Porrúa, México, séptima edición, 2005,
página 522.
44. Ladaria Caldentey, Juan, Legitimación y Apariencia Jurídica, Barcelona, 1952, página 11.
155
45. Ladaria Caldentey, Op. cit., página 40.
46. Sánchez Medal, Ramón, De los Contratos Civiles, Porrúa, México, vigesimosegunda edición,
México, 2007, páginas 176 y 177.
Voto particular que formula el Ministro José Ramón Cossío Díaz en la contradicción de tesis
236/2009,
Link:
https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/Paginas/DetalleGeneralScroll.aspx?id=40588&Clase=VotosDetalle
BL
ACCIÓN DE USUCAPIÓN EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR

(TITULAR REGISTRAL). SU PROCEDENCIA.
Fallada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación el veintitrés de junio de
dos mil diez.
I. Introducción
El presente voto se emite porque no comparto la decisión adoptada por la mayoría de la Primera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis número
236/2009, suscitada entre los Tribunales Colegiados Cuarto y Quinto, ambos en Materia Civil del
Primer Circuito y Segundo en Materia Civil del Tercer Circuito. Según la resolución, el comprador
puede ejercer la acción de usucapión en contra de su vendedor, para el efecto de contar con un
documento susceptible de ser inscrito, que avale su derecho de propiedad y pueda ser oponible
a terceros, lo cual es una opción más para aquel que, además de contar con el contrato de
compraventa con las parcialidades cubiertas, cumple también con los requisitos de usucapión y,
por tanto, puede elegir entre esta acción y la acción pro forma.
156
Estoy de acuerdo con la determinación de que la contradicción existe, pero no con la solución
que se dio a la misma. Para exponer los motivos de mi disenso, por un lado, describiré las
consideraciones de cada uno de los tribunales contendientes y, por otro, las razones por las que
no comparto el criterio adoptado.
II. Posiciones contendientes
El Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo
243/2007 el catorce de junio de dos mil siete, determinó que no será procedente la acción de
usucapión que intenta en juicio el comprador, con el objeto de que al poseer el inmueble
reclamado con los requisitos y características reguladas en los artículos 1151 y 1152 del Código
Civil para el Distrito Federal, se le convierta en propietario, esto es, adquirente de tal derecho,
cuando ya se le transmitió la propiedad a través de contrato de compraventa, por sus legítimos
propietarios; lo anterior en virtud de que el propietario no puede prescribir contra sí mismo, es
decir, no puede adquirir la propiedad de un inmueble cuando ya la tiene, porque la usucapión es
para el poseedor que no tiene la propiedad.
Por su parte, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el
amparo directo 7445/1997 el catorce de octubre de mil novecientos noventa y siete, determinó
que quien adquiere por compraventa la propiedad, al titular registral de un inmueble, si bien
tiene la acción personal contra su vendedor, por virtud del cual puede obtener el cumplimiento
y la firma de la escritura respectiva, también tiene a su alcance la acción real de prescripción
cuando tenga un título objetivamente válido y la posesión sea en carácter de dueño por haber
emanado de un acto jurídico que por su naturaleza es traslativo de propiedad, como es una
compraventa. Lo anterior, porque la posesión en concepto de propietario, para efectos de la
prescripción adquisitiva, puede acreditarse con el contrato de compraventa en abonos que
celebró, sin que ello prejuzgue sobre el acreditamiento o no de la calidad de propietario con la
que se pretende ostentar que, en todo caso, deberá analizarse para establecer si se justifica con
los elementos de prueba aportados durante la tramitación del juicio natural.
El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo directo
533/2009 el siete de diciembre de dos mil nueve, determinó que en una compraventa de
157
inmuebles, que no ha sido formalizada adecuadamente, se faculta al comprador para intentar la

acción personal de otorgamiento de escritura pública, pro forma, y no así la de prescripción
positiva, usucapión, toda vez que nadie puede prescribir contra sí mismo, y contra un bien que
ya adquirió; estimar lo contrario equivaldría a que una persona, no obstante ya ser propietaria
de un bien inmueble, estaría facultada para ejercer una acción que tiene por objeto primordial,
la obtención o constitución de un derecho con el que ya cuenta (derecho de propiedad). Además,
la usucapión tiene como objetivo también, el extinguir el derecho de quien es propietario, por lo
que es evidente que, cuando quien la ejerce, es el propio comprador en contra de su vendedor,
dicho objetivo no puede ni debe materializarse en la realidad jurídica, dado que el vínculo que
une, en este caso al actor y al demandado (compraventa), surtió efectos entre ellos desde el
momento en que celebraron ese acuerdo de voluntades y, por ende, el sujeto pasivo de dicha
acción (usucapión), ya no tiene el atributo necesario para la procedencia de la misma, al ya no
ser el propietario del bien materia de la usucapión.
III. Razones medulares del fallo
1. La prescripción adquisitiva o usucapión, no tiene únicamente el efecto de adquirir la propiedad

por el transcurso del tiempo cumpliendo con los requisitos legales; sino que también tiene una
función reparadora por la que se pueden convalidar vicios o inconsecuencias como la falta de
forma.
2. Ante la falta de forma en un contrato de compraventa, habitualmente se dan dos soluciones,

por un lado, ejercer la acción de otorgamiento y firma de escritura, denominada pro forma; y,
por el otro, la acción de prescripción adquisitiva o usucapión. Para ejercitar la acción pro forma,
los sujetos legitimados activamente son todos aquellos que celebren un contrato traslativo de
dominio, y el actor tiene que demostrar la existencia del contrato de compraventa y que las
obligaciones a su cargo se han cumplido en su totalidad, en términos de la jurisprudencia de
esta Primera Sala, de rubro: "ACCIÓN PRO FORMA. LA EXHIBICIÓN DEL PRECIO ADEUDADO ES
UN REQUISITO DE PROCEDENCIA DE ÉSTA."
3. Por su parte, la acción derivada de la usucapión tiene como finalidad obtener la declaración
judicial de que el actor ha adquirido la propiedad por usucapión, sentencia que constituye, a su
158
vez, el título de propiedad. Para ejercitar la acción de usucapión, la legitimación pasiva es más
amplia que en la acción pro forma, si bien en principio el demandado es el titular registral
(porque se presume que es el titular del derecho de propiedad), también puede demandarse
al verdadero dueño, si el poseedor sabe de antemano quién es. Para ejercitar la acción de
usucapión, se podrá exhibir el contrato de compraventa para acreditar que se posee en
concepto de propietario, se tendrá también que acreditar el pago del precio o que operó la
prescripción negativa respecto de dicho pago y acreditar que se cumple con los demás
requisitos de la usucapión.
4. En el supuesto de una compraventa a plazos, o que en cualquier supuesto, esté pendiente de

cumplirse una obligación a cargo del comprador, no se dejará al vendedor en estado de
indefensión, pues el título del que deriva la propiedad resulta contingente, hasta en tanto
suceda alguno de los supuestos siguientes: o bien que se cumpla con las obligaciones
pendientes, o bien opere el plazo de la prescripción negativa, tanto de la deuda como de la
acción rescisoria, supuesto en el cual el título perdería esa calidad de contingente y se
convertiría en un título cierto, con la cualidad también de ser apto para la usucapión.
5. La pregunta planteada por los Colegiados contendientes (¿es posible que alguien pueda
usucapir contra sí mismo?) no resulta del todo correcta, por lo que esta Sala considera
reformularla cuestionándose: ¿Se puede usucapir un bien propio?, lo cual se debe responder
de modo afirmativo, pues en el caso el comprador no se está demandado a sí mismo, sino al
titular registral, y lo que desea no es adquirir la propiedad del inmueble (porque ya la tiene);
sino que desea un título inscribible que compruebe que es el titular del derecho real de
propiedad.
6. Un título que transmite la propiedad no acarrea necesariamente, como consecuencia, el que

no se pueda ejercer la acción de usucapión en contra del vendedor, pues ésta no tiene por
única finalidad adquirir el dominio, toda vez que esta figura tiene otros efectos, como son el de
reparar la propiedad derivada de un acto viciado (por falta de forma). Mediante su efecto
reparador, se obtiene un título susceptible de ser inscrito que proviene de una causa diferente
al acto viciado; esto es, la propiedad vendrá derivada del cumplimiento de los requisitos
159
exigidos por la ley para que pueda ejercerse la acción de usucapión, lo cual será declarado
mediante una sentencia y, por ende, el propietario estará en aptitud de inscribir esa sentencia,
y con ello hacer su derecho oponible a terceros conforme a los artículos 899 y 1157 de los
Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.
7. El hecho de permitir que el comprador ejerza la acción de usucapión en contra de su vendedor,

para el efecto de contar con un documento susceptible de ser inscrito que avale su derecho de
propiedad y pueda ser oponible a terceros, no se contrapone al ejercicio de la acción pro forma,
pues atendiendo a la legitimación y finalidad de ambas figuras, tanto el título que se obtiene
mediante la acción pro forma, como la sentencia que declara la usucapión, es un instrumento
inscribible que permitiría al comprador que puedan concurrir en su persona ambas
legitimaciones para accionar de la manera que más convenga a sus intereses y a la celeridad
con la que se pueda obtener dicho título, para que se inscriba y no permanezca más en el estado
de inseguridad jurídica que genera la falta de inscripción.
8. La posibilidad de que el comprador pueda usucapir en contra de su vendedor para obtener un

documento inscribible, es sólo una opción más para aquel que, además de contar con el
contrato de compraventa con las parcialidades cubiertas, cumple también con los requisitos de
la usucapión y, por tanto, puede elegir entre esta acción y la acción pro forma. El hecho de
negarle a un sujeto que cuenta con ambas legitimaciones activas, una vía para obtener un
documento inscribible, no permitiría que éste sea plenamente eficaz, aunado a que se estaría
estableciendo un procedimiento más lento, contrario a lo establecido en el segundo párrafo
del artículo 17 constitucional.
IV. Razones que sustentan el voto
No comparto el razonamiento central de la mayoría, relativo a que en todos los casos puede
ejercitarse la prescripción adquisitiva por el comprador en contra del vendedor, aun cuando no
haya vicio alguno, porque es más fácil y rápido que la acción pro forma. Considero que el hecho
de que el contrato de compraventa pueda servir para acreditar que el comprador posee en
concepto de dueño, como se señala en el proyecto, no quiere decir que la prescripción positiva
deba considerarse una vía alternativa a la acción pro forma.
160
Es necesario precisar que la falta de forma en un contrato de compraventa no es, como se señala
en el proyecto, un vicio del consentimiento que se produce desde la génesis del acto jurídico,
sino un requisito especial de validez dado que, por regla general, la compraventa es consensual.
El artículo 2316 del Código Civil para el Distrito Federal, al efecto señala: "El contrato de
compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un
inmueble."
Tratándose de bienes inmuebles, la forma señalada es la que establece el artículo 2317 del citado
código establece: "Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al
equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el
Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o trasmisión de derechos reales
estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán
otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se
ratifiquen ante notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad."
En cuanto a la falta de forma del contrato de compraventa de un bien inmueble, ésta es

convalidable a petición de cualquier interesado, como lo señala el artículo 1833 del mismo
ordenamiento, que dispone: "Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras
que éste no revista esa forma no será válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad
de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que
se dé al contrato la forma legal."
No considero acertada la consideración del proyecto al calificar la falta de forma de un contrato

de compraventa como un vicio del consentimiento equiparándolo a cualquier otro que sólo
pudiese ser subsanable por la prescripción adquisitiva, pues es importante recordar que los vicios
del consentimiento son el error, la violencia y el dolo o mala fe, y no la falta de forma. El artículo
1812 señala: "El consentimiento no es válido si ha sido dado por error, arrancado por violencia o
sorprendido por dolo."
Si bien, el contrato de compraventa puede servir para acreditar que el comprador posee en
concepto de dueño, cuando no fue celebrada con reserva de dominio, no quiere decir que la
prescripción positiva deba considerarse una vía alternativa a la acción pro forma, pues se
161
desnaturaliza el objeto de dicha figura, que es el regularizar la propiedad de los bienes inmuebles
en aquellos casos en los que el propietario original ha sido negligente, ha abandonado el bien
inmueble o ha mostrado desinterés.
La prescripción, como señala el proyecto, tiene un efecto reparador al permitir que se consolide
la posesión con la propiedad cuando existe un vicio que no puede ser subsanado por la sola
conducta del poseedor, o cuando existe controversia sobre la celebración de la compraventa, y
el comprador ha poseído por número suficiente de años; sin embargo, no en todos los casos
puede ser procedente la acción de prescripción positiva, como ocurre en aquellas compraventas
en las que el único defecto es la falta de forma que deriva de un contrato de compraventa en la
que ambas partes cumplen sus obligaciones y no hay desinterés por parte del vendedor.
En el caso de una compraventa a plazos en la que el comprador adquirió del titular registral, está
efectuando el pago de las parcialidades y el vendedor los está recibiendo, pero está pendiente
de firma la escritura pública, debido a que se acordó que se haría hasta que el comprador
cumpliera con su obligación de pago total de las parcialidades, considero que no es correcto
sostener que procede la acción de prescripción debido a que no ha habido abandono o desinterés
por parte del vendedor y no se generaría la inseguridad jurídica a que se refiere el proyecto.
En cambio, si no se condicionó la transmisión de propiedad al pago del precio desde que hubo
acuerdo entre precio y cosa existió transmisión de propiedad, al efecto, el artículo 2248 señala:
"Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una
cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero" y
el artículo 2249 señala: "Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes
cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni
el segundo satisfecho."
Por lo anterior, es acertado que el proyecto señale que en el supuesto sólo está pendiente la
formalización en escritura pública y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad; sin
embargo, para tal finalidad se encuentra la acción pro forma que busca precisamente el
otorgamiento de firma y escritura pública y, en consecuencia, la inscripción del título
correspondiente en el Registro Público de la Propiedad; mientras que la prescripción adquisitiva
162
tiene una finalidad más amplia que es adquirir la propiedad, no simplemente lograr la
escrituración cuando la compraventa no tiene ningún vicio de por medio, y por ello, no comparto
la distinción que hace el proyecto en cuanto a que la usucapión busca contar con un documento
susceptible de ser inscrito, ya que si ése fuera el caso, la finalidad sería la misma.
Por lo anterior, no me parece lógico que el comprador, que ya es propietario, ejercite la acción
de prescripción positiva respecto de un bien del que ya es propietario, pues no puede limitarse
la prescripción a los efectos que tiene la acción pro forma, ni ser procedente en aquellos casos
en los que no ha habido desinterés por parte del vendedor y las obligaciones se están
cumpliendo, puesto que no hay inseguridad jurídica que cubrir en dichos casos.
Respecto a lo señalado en el proyecto, sobre el ejercicio de la acción pro forma que requiere el
pago íntegro del precio, considero que podría cambiarse el criterio de esta Primera Sala, de
considerar que ese requisito no sea necesario para la firma de la escritura y su inscripción en el
Registro Público, para evitar que se desnaturalice la figura de la prescripción adquisitiva para
convertirla en una acción que tiene por finalidad darle forma al contrato en todas las
compraventas, independientemente de que se haya pagado el precio o no y de lo que se haya
pactado, pues pueden existir diversos pactos en este sentido.
Tampoco comparto lo referente a que el ejercicio de la acción pro forma sea más lento que el
ejercicio de prescripción adquisitiva, puesto que para la primera basta exhibir el contrato de
compraventa y acreditar el pago del precio, pero para la prescripción adquisitiva, además de lo
anterior, habría que acreditar los requisitos de la prescripción, esto es, que la posesión ha sido
pública, pacífica y continua durante el periodo que señala la ley, y además, éste no es un
argumento jurídico que sostenga el criterio de la mayoría.
Son éstas las razones que me llevan a no compartir el sentido de la resolución aprobada por la
mayoría de esta Primera Sala, en la mencionada contradicción de tesis 236/2009.
163
SENTENCIA 4.
Novena Época. Primera Sala. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIX, Abril
de 2009, página 341.
INMATRICULACIÓN ADMINISTRATIVA A SOLICITUD DE PARTE INTERESADA. NO GENERA POR

SÍ MISMA EL DERECHO A SOLICITAR LA DECLARATORIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DEL
BIEN INMUEBLE SOBRE EL QUE RECAYÓ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO).
Link:
CONTRADICCIÓN DE TESIS 99/2008-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES

COLEGIADOS PRIMERO Y CUARTO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. Competencia. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es

competente para conocer de esta denuncia de contradicción de tesis, de conformidad con lo
dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos, 197-A de la Ley de Amparo y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de
la Federación, así como con los puntos segundo y cuarto del Acuerdo 5/2001, del Pleno de la
Suprema Corte de Justicia, en tanto que los asuntos de los que deriva el punto de contradicción
son del orden civil, materia de la exclusiva competencia de esta Sala.
SEGUNDO. Legitimación. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de

conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, segundo párrafo, constitucional y
164
197-A, párrafo primero, de la Ley de Amparo pues, en el caso, fue presentada por la parte quejosa
en los juicios de amparo ********** y ********** de donde derivaron, respectivamente, los
recursos de revisión ********** y **********, resueltos por los mencionados Tribunales
Colegiados que sustentaron los criterios que deberán analizarse en esta posible contradicción de
tesis, por lo que formalmente se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos
preceptos.
TERCERO. Metodología. En términos de la jurisprudencia número 26/2001, emitida por el

Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE
TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA", (publicada
en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XIII, abril de dos mil
uno, página setenta y seis), deben concurrir los siguientes supuestos para que exista
contradicción de tesis:
1) Que al resolver los negocios se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se

adopten criterios discrepantes;
2) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o

interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas, y
3) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.
Sobre la base de las reglas mencionadas, lo que procede es examinar si en la especie existe o no
contradicción de tesis entre las sustentadas por el Primer y Cuarto Tribunales Colegiados en
Materia Civil del Segundo Circuito.
CUARTO. Ejecutorias que participan en la contradicción. Criterio del Primer Tribunal Colegiado
en Materia Civil del Segundo Circuito. Este órgano jurisdiccional resolvió el amparo en revisión
**********, en sesión de once de junio de dos mil ocho. De este asunto vale la pena mencionar
los antecedentes que a continuación se indican:
El ahí quejoso solicitó en la vía administrativa la inmatriculación de un inmueble que carecía de

antecedentes registrales, al amparo de lo dispuesto por el artículo 2897, fracción V, del Código
165
Civil para el Estado de México, vigente en mil novecientos noventa y ocho, que en lo conducente
establece:
"Artículo 2897. La inmatriculación se verificará:
"I. ...
"V. Mediante resolución administrativa que la ordene, y que se haya dictado como consecuencia
de la presentación de la solicitud del interesado. ..."
A su petición recayó una resolución favorable por parte del director del Registro Público de la
Propiedad del Estado de México, dictada el veinticuatro de noviembre del referido año de mil
novecientos noventa y ocho.
Casi nueve años después, en dos mil siete, con base en ese documento (principalmente), el
peticionario solicitó ante la autoridad jurisdiccional la declaración de prescripción positiva del
bien inmueble al que se hizo alusión, con base en el contenido del artículo 8.56 del Código Civil
para el Estado de México, publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado el siete de junio del
año dos mil dos, que literalmente prevé:
"Artículo 8.56. Transcurridos cinco años desde la inscripción de posesión, sin que en el registro
aparezca algún asiento que la contradiga, tiene derecho el poseedor, a que el Juez declare que
se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción y ordene se haga en el registro la
inscripción de dominio."
El Juez de primera instancia declaró infundada la pretensión bajo el argumento de que no quedó
probado el presupuesto que para tal efecto establece el aludido artículo 8.56, consistente en la
inscripción de una posesión apta para prescribir de manera adquisitiva.
En desacuerdo, el quejoso interpuso apelación al que recayó una resolución confirmatoria por
parte de la Sala de segundo grado.
No conforme, aquél promovió juicio de garantías, tramitado que fue en la vía indirecta, el Juez
de Distrito negó el amparo solicitado.
166
Contra esa determinación interpuso recurso de revisión del que conoció el aludido Primer
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, el que confirmó la negativa del amparo
bajo los argumentos que en la parte conducente de su fallo se transcriben a continuación:
"CUARTO. Los agravios son infundados en una parte e inoperantes en otra.
"Precisa destacar que la resolución reclamada confirmó la que a su vez declaró infundada la
pretensión de prescripción positiva por inmatriculación, solicitada por **********, por no
haberse acreditado el presupuesto exigido por el artículo 8.56 del Código Civil del Estado de
México, relativo a la inscripción de posesión; que los conceptos de violación cuestionaron tal
determinación; y que la Juez de Distrito también concluyó en el sentido que la inmatriculación
administrativa no justificó la inscripción de posesión.
"En este orden, resulta infundado el argumento sustentado en que la sentencia recurrida no
observó lo dispuesto por los artículos 8.51 y 8.52 del Código Civil del Estado de México y se
confundieron los diversos medios de llevar a cabo una inmatriculación, toda vez que de tales
preceptos se colige que si la resolución administrativa es una de las formas de llevar a cabo la
inmatriculación y ésta es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmueble que carece de
antecedentes registrales, la inmatriculación administrativa inscribe la posesión.
"Lo anterior es así, porque si bien es cierto, el Código Civil vigente en el Estado de México dispone
que la inmatriculación es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmueble que carece de
antecedentes registrales, de la resolución pronunciada el veinticuatro de noviembre de mil
novecientos noventa y ocho, por el director general de Registro Público de la Propiedad en el
Estado de México, en el expediente relativo a la solicitud presentada por ********** se advierte
que la inmatriculación se planteó y se declaró procedente, al amparo de los artículos 2897,
fracción V y 2903-A a 2903-E del abrogado Código Civil para el Estado de México y en torno a la
inmatriculación administrativa, el invocado ordenamiento legal preceptuaba lo siguiente:
"‘Artículo 2897. La inmatriculación se verificará:
"‘I. ...;
"‘II. ...;
167
"‘III. ...;
"‘IV. ...;
"‘V. Mediante resolución administrativa que la ordene, y que se haya dictado como consecuencia
de la presentación de la solicitud del interesado; y
"‘VI. ...’
"‘Artículo 2903-A. Para la inmatriculación de inmuebles que carezcan de antecedentes

registrales, los interesados podrán ocurrir ante el registro público a solicitarla, mediante el
procedimiento que establezca el reglamento respectivo.’
"‘2903-B. Los interesados en la inmatriculación además de satisfacer los requisitos que señale el
reglamento deberán acreditar, a juicio del director del registro público que les asiste derecho
para obtenerla.’
"‘2903-C. La inmatriculación de un inmueble por resolución del director del registro público,
dejará siempre a salvo derechos de tercero.’
"‘2903-D. La inmatriculación, una vez realizada no podrá modificarse o cancelarse, sino mediante
determinación judicial contenida en sentencia ejecutoria.’
"‘2903-E. Una vez dictada la resolución de inmatriculación de un inmueble se ordenará, desde

luego la inscripción correspondiente, previo el pago de los derechos que deban cubrirse.’
"‘2903-F. Cualquiera que se crea con derecho a los bienes materia de inmatriculación
administrativa, podrá oponerse en los términos que señala el reglamento.’
"Ahora bien, de la interpretación sistemática de los preceptos transcritos es posible establecer

que la inmatriculación administrativa contemplada por el abrogado Código Civil para el Estado
de México, sólo era para el efecto de que el bien inmueble inmatriculado, tuviera antecedentes
registrales en el Registro Público de la Propiedad, sin que prejuzgara sobre derechos de
propiedad o posesión que pudieran existir a favor de los solicitantes o de terceros. De modo que,
la inmatriculación administrativa realizada, de acuerdo con los preceptos legales abrogados, sólo
168
constituye un principio de prueba a favor del interesado, respecto de la fecha en que comenzó a
darse la propiedad o posesión del inmueble inmatriculado.
"Así las cosas, los derechos de propiedad o posesión en los que el quejoso recurrente haya
fundado la causa u origen de su posesión, al solicitar la inmatriculación administrativa,
constituyen un indicio insuficiente para demostrar que tiene una posesión apta para prescribir
por inmatriculación; porque para ello se hacía necesario el desahogo de la testimonial con la que
se justificara su posesión en concepto de propietario, de manera pacífica, pública y continua.
"Bajo esta tesitura devienen inoperantes los argumentos sustentados en que con la
documentación agregada a la solicitud de inmatriculación, en términos del reglamento del
Registro Público de la Propiedad, y con la aportada al procedimiento de prescripción positiva por
inmatriculación, se acreditó la posesión del quejoso y la procedencia de su acción; porque como
antes se dijo, el procedimiento administrativo de inmatriculación sólo tuvo por objeto la
inscripción del inmueble en el registro, sin prejuzgar sobre derechos de propiedad o posesión; y
al indicio probatorio derivado de la inmatriculación administrativa, no se adminiculó la
testimonial para demostrar los requisitos necesarios para que el quejoso recurrente fuese
declarado propietario en virtud de la prescripción.
"...
"Consecuentemente, al resultar infundados e inoperantes los agravios, procede confirmar la

sentencia recurrida."
QUINTO. Criterio del Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito. Este órgano
jurisdiccional resolvió el amparo en revisión **********, en sesión de diez de junio de dos mil
ocho, del que destacan los siguientes antecedentes relevantes:
Al igual que el caso anterior, el asunto tiene su origen en una solicitud de inmatriculación
administrativa de un bien inmueble que carecía de antecedente registral, presentada por el
quejoso (que fue el mismo que suscitó el caso que resolvió el otro Tribunal Colegiado). El
fundamento de esa petición también fue el artículo 2897, fracción V, del Código Civil para el
Estado de México, que entonces preveía:
169
"I. ...
Tal instancia fue acordada de conformidad por el director del Registro Público de la Propiedad
del Estado de México, mediante resolución de veintiocho de septiembre de dos mil uno.
Seis años después, en dos mil siete, con base en ese documento, primordialmente, el peticionario
solicitó ante la autoridad jurisdiccional la declaración de prescripción positiva del referido bien,
en términos de lo dispuesto por el artículo 8.56 del Código Civil para el Estado de México vigente
a partir del año dos mil dos que, en aras de claridad, se trae a cuenta de nuevo:
El Juez de primera instancia declaró infundada la pretensión; resolución confirmada en apelación

por la Sala civil, que consideró que en el caso no se actualizó el supuesto previsto en el citado
artículo 8.56, dado que lo solicitado ante el director general del Registro Público de la Propiedad
en el Estado de México fue solamente la inscripción registral del inmueble, pero no la inscripción
de la posesión de dicho bien; esa resolución, acotó, no emanó del procedimiento relativo a la
inmatriculación de la posesión previsto en los artículos 8.52, fracción II y 8.54 de la misma
legislación.
En desacuerdo con esa decisión, el peticionario promovió juicio de garantías que, substanciado
en la vía indirecta, no prosperó, pues el Juez de Distrito negó la protección constitucional
solicitada.
170
Inconforme con el fallo, el quejoso interpuso recurso de revisión del que conoció el Cuarto
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, el que revocó la sentencia recurrida
para conceder el amparo bajo los argumentos que se transcriben enseguida:
"CUARTO. Estudio del fondo del asunto.
"Son sustancialmente fundados los agravios en los que, medularmente, se combate la sentencia
recurrida, por no estimar que si el artículo 8.51 del Código Civil del Estado de México, establece
que la inmatriculación es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmueble que carece de
antecedentes registrales, y que el diverso numeral 8.52 de esa legislación prevé las distintas
formas en que se verifica la inmatriculación, así como que la fracción V de tal precepto, regula a
la resolución administrativa como una de esas formas, entonces la referida resolución
administrativa es un modo o manera para inscribir la posesión.
"Ciertamente, de la sentencia recurrida se aprecia que la Juez Federal declaró infundados los
conceptos de violación y por ende constitucional el acto reclamado, medularmente, porque la
autoridad señalada como responsable había actuado correctamente en sostener que en el caso,
no se actualizaba el supuesto comprendido en el artículo 8.56 del Código Civil para el Estado de
México, dado que lo que había solicitado el quejoso ante el director general del Registro Público
de la Propiedad en el Estado de México, era solamente la inscripción registral del inmueble que
defendía, pero no la inscripción de la posesión de dicho bien, puesto que esa resolución no
emanaba del procedimiento relativo a la inmatriculación de la posesión, previsto en los artículos
8.52 fracción II y 8.54 de la misma legislación.
"Tal consideración, resulta incorrecta.
"En efecto, los artículos 8.51, 8.52, 8.54 y 8.56 del Código Civil para el Estado de México,
establecen lo siguiente:
"‘Artículo 8.51. La inmatriculación es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmueble

que carece de antecedentes registrales.’
"‘Artículo 8.52. La inmatriculación se verifica mediante:

171
"‘I. Información de dominio;
"‘II. Información posesoria;
"‘III. Resolución judicial que la ordene y que se haya dictado como consecuencia de la
presentación de título fehaciente que abarque, sin interrupción, un periodo por lo menos de
cinco años;
"‘IV. La inscripción del decreto publicado en la Gaceta de Gobierno del Estado que convierta en
bien de dominio privado un inmueble que no tenga tal carácter, o del título o títulos que se
expidan con fundamento en aquel decreto;
"‘V. Resolución administrativa que la ordene y que se haya dictado como consecuencia de la
presentación de la solicitud del interesado;
"‘VI. La inscripción de los títulos de solares urbanos expedidos por el Registro Agrario Nacional o
de los documentos que conviertan un bien ejidal a propiedad privada.’
"‘Artículo 8.54. El que tenga una posesión apta para prescribir bienes inmuebles y que no
constituyan parte de uno de mayor porción, pueden inmatricular la posesión antes de que
transcurra el tiempo necesario para prescribir en los términos del Código de Procedimientos
Civiles.’
"‘Artículo 8.56. Transcurridos cinco años desde la inscripción de posesión, sin que en el registro
inscripción de dominio.’
"Esto es, que conforme al primer precepto citado la inmatriculación es la inscripción de la

propiedad o posesión de un inmueble que carece de antecedentes registrales, pudiéndola
efectuar a través de los medios que establece el numeral 8.52 en sus diversas fracciones, y en la
forma que prevé el artículo 8.54, también transcrito, y el que alude a que quien tenga una
posesión apta para prescribir bienes inmuebles y que no constituyan parte de uno de mayor
proporción, pueden inmatricular la posesión antes de que transcurra el tiempo necesario para
172
prescribir en los términos del código adjetivo civil, y podrá actualizarse con posterioridad el
supuesto contenido en el número 8.56 de esa legislación.
"Ahora bien, de tales preceptos no se advierte claramente la distinción entre la inmatriculación

de un inmueble con la inmatriculación de la posesión, como se apreció en la sentencia reclamada
y en la resolución materia del presente recurso.
"Esto es, de tales preceptos no es dable apreciar que la inmatriculación administrativa solamente
tenga los efectos de la mera inscripción registral de un inmueble sin inscribirse la posesión del
bien, pues precisamente el artículo 8.51 referido alude a la inscripción de la propiedad o posesión
de inmuebles que carezcan de antecedentes registrales, y el diverso numeral 8.52 en sus diversas
fracciones establece las formas de inscribirse la propiedad o posesión, entre ellas, la
inmatriculación administrativa, como se aduce en los agravios.
"Pero, además, cabe precisar que para solicitar la inmatriculación administrativa deben
presentarse los documentos señalados por el artículo 126 del Reglamento del Registro Público
de la Propiedad del Estado de México, y que son los siguientes:
"‘Artículo 126. A la solicitud anterior deberán agregarse los siguientes documentos: I. Certificado
del registro público de la propiedad que demuestre que el inmueble no está inscrito a nombre
de persona alguna, que no forma parte de otro inmueble con mayor superficie e inscrito en favor
de una persona diversa a la señalada en la solicitud; II. Constancia que acredite que el inmueble
de que trata la solicitud de inmatriculación, se encuentra al corriente en el pago del impuesto
predial; III. Plano descriptivo y de localización del inmueble; IV. Constancia del comisariado ejidal
o comunal de que el inmueble no tiene esa naturaleza, cuando se encuentre localizado en zonas
próximas sujetas a ese régimen; V. Constancia de la autoridad municipal de posesión del
inmueble y de que no forma parte del dominio del poder público; y VI. Los documentos con los
que justifique su derecho a inmatricular, y que en todo caso se trate de documentos que la ley
reconozca como válidos para la transmisión de bienes inmuebles.’
"Documentos que presentó el aquí recurrente y entre los que se encuentra la constancia de
posesión del inmueble, emitida por la autoridad municipal, según se advierte de la propia
determinación formulada por el director general del Registro Público de la Propiedad en el Estado
173
de México, en el segundo considerando de la resolución de fecha veintiocho de septiembre del

dos mil uno, y que se acompañó como documento fundatorio de la pretensión en el expediente
del que derivan los actos reclamados.
"En esas condiciones, si en la sentencia recurrida se hizo tal distingo, determinándose

constitucional el acto reclamado, ello resulta infractor de los artículos antes referidos; por lo que
procede revocarla y conceder el amparo y protección de la Justicia de la Unión, para el efecto de
que la autoridad señalada como responsable deje insubsistente la resolución reclamada y emita
una nueva, en la que parta de la consideración de que de los artículos 8.51 y 8.52 del Código Civil
del Estado de México, no es dable apreciar que la inmatriculación administrativa solamente tenga
los efectos de la mera inscripción registral de un inmueble sin inscribirse la posesión del bien,
hecho lo cual con plenitud de jurisdicción resuelva lo procedente; tanto más que aparece que al
inscribirse el inmueble fue adjuntada una constancia de tener la posesión del bien."
SEXTO. Existencia de la contradicción. Como se aprecia de la lectura de los considerandos

precedentes, en la especie se actualiza la contradicción de tesis denunciada en mérito a que
ambos Tribunales Colegiados se enfrentaron a una misma situación jurídica, a saber, si la
resolución administrativa por la que se inmatriculó un inmueble, dictada a instancia del
interesado, constituye aquella inscripción de la posesión apta para prescribir el bien de manera
adquisitiva.
Las peculiaridades y conclusiones antagónicas sustentadas en los asuntos sometidos a la

consideración de los Tribunales Colegiados que serán materia de análisis son las siguientes:
• Las resoluciones de inmatriculación administrativa origen de los pronunciamientos de ambos

tribunales recayeron a sendas solicitudes presentadas por el mismo quejoso, en relación a
diversos inmuebles, al amparo de lo dispuesto por el artículo 2897, fracción V, del Código Civil
para el Estado de México vigente en mil novecientos noventa y ocho, y dos mil uno, en que se
emitieron las resoluciones de inmatriculación administrativa. Se hace tal precisión, en cuanto
a la temporalidad, en mérito a que el ordenamiento de que se trata fue abrogado por el Código
Civil para el Estado de México publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado el siete de junio
del año dos mil dos, del que se hará referencia líneas adelante.
174
• En los dos casos el titular de la inmatriculación administrativa acudió posteriormente ante la

autoridad judicial para obtener la declaración de prescripción del bien, conforme a lo dispuesto
por el artículo 8.56 del Código Civil para el Estado de México, vigente a partir de dos mil dos,
que establece:
• Una vez que los Jueces de primera instancia decretaron la improcedencia de la prestación
exigida, lo cual fue confirmado por las Salas de segundo grado al conocer de la apelación, la
Juez de Distrito que conoció de los juicios de amparo promovidos contra esas resoluciones negó
la protección constitucional por considerar que dicha inmatriculación administrativa no
acredita una posesión idónea para la procedencia de la prescripción.
• Tal decisión fue sometida a la revisión de los Tribunales Colegiados de mérito que para la
resolución de sus correspondientes asuntos se apoyaron tanto explícita como implícitamente
en disposiciones del referido Código Civil para el Estado de México (abrogado y vigente), así
como el Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado.
Sin embargo, ambos órganos jurisdiccionales llegaron a conclusiones antagónicas.
El Primer Tribunal Colegiado concluyó, en coincidencia con el fallo de la Juez de Distrito, que la
resolución de inmatriculación administrativa presentada por el quejoso como documento base
de su acción de prescripción sólo tuvo el efecto de asignar un antecedente al inmueble en el
Registro Público de la Propiedad, que no prejuzga sobre derechos de propiedad o posesión a
favor del solicitante o de terceros, de modo que esa inscripción sólo constituye un principio de
prueba a favor del interesado respecto de la fecha en que comenzó a darse la posesión del bien
inmatriculado, pero que por sí solo no es prueba suficiente para demostrar que tiene una
posesión apta para prescribir, ya que, para ello, se requería del desahogo de la testimonial con
que justificara su posesión en concepto de propietario, de manera pacífica, pública y continua.
175
En tanto que el Cuarto Tribunal Colegiado concluyó que no es dable apreciar que la
inmatriculación administrativa sólo tiene los efectos de mera inscripción registral de un
inmueble, pues a través del registro relativo también se inscribió la posesión del bien, como lo
prevé el artículo 8.51 del Código Civil para el Estado de México vigente, cuando alude a que, a
través de la inmatriculación, se inscribe la propiedad o posesión de inmuebles que carezcan de
antecedentes registrales; aunado a que para solicitar dicha inmatriculación administrativa,
conforme al Reglamento del Registro Público de la Propiedad, se deben presentar documentos
relacionados con la posesión del inmueble, como los que allegó el peticionario al amparo, lo que
corrobora la posición del Colegiado de que lo inscrito por el demandante fue, en efecto, una
posesión.
Como se observa, para un Tribunal Colegiado la sola inmatriculación administrativa no acredita

la inscripción de una posesión apta para prescribir en términos del artículo 8.56 del Código Civil
para el Estado de México; en cambio, para el otro tribunal esa inmatriculación administrativa
responde a la inscripción de una posesión que debe ser considerada para la solicitud de
usucapión formulada conforme a ese mismo artículo 8.56.
En suma, ante la misma pretensión intentada en cada uno de los casos de los que en última
instancia conocieron los Colegiados (prescripción por inmatriculación), en los que se presentó un
documento base similar (inmatriculación administrativa), uno de esos órganos jurisdiccionales
determinó que esa inscripción no acredita posesión para efectos de procedencia de la
prescripción solicitada, en tanto que el otro sostuvo que a través de aquélla sí se inscribe una
posesión que debe tomarse en cuenta en la usucapión instada.
De ahí que la presente contradicción se ciña a determinar si a través de la resolución de

inmatriculación administrativa de un inmueble, recaída a la solicitud de la parte interesada, se
inscribe una posesión apta para prescribir el bien ante la autoridad judicial, o no.
Sin que constituya obstáculo a la conclusión arribada que los Colegiados se hayan apoyado en
disposiciones del vigente Código Civil para el Estado de México publicado en la Gaceta del
Gobierno del Estado el siete de junio de dos mil dos, y el abrogado que data de mil novecientos
cincuenta y seis; así como del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado,
176
publicado el cinco de abril de mil novecientos noventa y nueve (posterior a una de las
inmatriculaciones de origen), pues como se evidenciará en el estudio de fondo de esta
contradicción, en ambos ordenamientos existe coincidencia en la regulación de la institución en
comento, por lo que esa diferencia entre la cita de un ordenamiento abrogado y uno vigente, así
como uno no aplicable en uno de los casos, no constituye un elemento de relevancia que
obstaculice la materialización de la presente contradicción de criterios.
Finalmente, cabe mencionar que es procedente que esta Sala realice el estudio de la presente
denuncia de contradicción de tesis y dicte resolución aun cuando los criterios sustentados por los
Tribunales Colegiados no hayan sido plasmados en forma de tesis en que se distinga un rubro, un
texto y datos de identificación del asunto en donde se sostuvo, habida cuenta que ni la Ley
Fundamental, ni la ordinaria, en alguno de sus preceptos, establecen ese requisito.
Por lo tanto, para avocarse al conocimiento y resolución de la contradicción de tesis basta con
que se hayan sustentado criterios opuestos sobre la misma cuestión por Salas de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación o Tribunales Colegiados de Circuito, en resoluciones dictadas en
asuntos de su competencia, tal como ya lo ha establecido este Alto Tribunal de la Nación en la
jurisprudencia definida que a continuación se inserta:
"No. Registro: 189,998
"Jurisprudencia
"Materia(s): Común
"Novena Época
"Instancia: Pleno
"Tesis: P./J. 27/2001
"Página: 77
177
SÉPTIMO. Estudio de fondo. Para resolver la problemática planteada se considera necesario, en

primer término, establecer cuál es la finalidad de la inmatriculación y sus diversas modalidades
conforme a la codificación del Estado de México.
Con ese objetivo se tiene presente que el Registro Público de la Propiedad es una institución que
como instrumento de publicidad tiene por objeto dar seguridad jurídica a las relaciones
inmobiliarias mediante la inscripción de los actos de constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre fincas.
Tratándose de bienes inmuebles, puede presentarse el supuesto de que aún existan algunos
carentes de antecedente registral que permita tener conocimiento de su procedencia e historial;
para ello, se creó la institución materia de la contradicción en análisis, la inmatriculación,
entendida, en términos genéricos, como el ingreso de una finca en el registro público.
Así, la inmatriculación se define como el ingreso o acceso de una finca a la vida registral de los
libros del registro, efectuado por una primera inscripción del dominio de la misma a favor del
178
inmatriculante, mediante la presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente

admitidos, por la cual se abre folio, hoja o registro particular a la finca correspondiente para los
efectos jurídicos procedentes.
Desde la perspectiva de la legislación registral vigente, la inmatriculación constituye la

incorporación al Registro Público de la Propiedad de un determinado inmueble que no tiene en
él antecedentes registrales, por no estar inscrito a favor de persona alguna en el propio registro,
según certificación que al efecto aquél expida.
En la legislación del Estado de México, la inmatriculación se encontraba prevista en el abrogado

Código Civil de mil novecientos cincuenta y seis, en los artículos 2897 a 2903-F, cuyo contenido
es en esencia similar al de los artículos 8.51 a 8.64 del actual Código Civil para el Estado de
México, publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado el siete de junio de dos mil dos.
Para corroborarlo, enseguida se inserta una tabla comparativa de las referidas disposiciones
(abrogadas y vigentes) que, además de proporcionar el marco jurídico regulatorio de la
institución en comento, permitirá advertir, al mismo tiempo, la identidad entre el contenido de
los preceptos anteriores y actuales que conduce a la convicción, como se anunció, de que los
criterios de los Tribunales Colegiados basados en uno y otro ordenamiento son antagónicos y,
por consiguiente, dota de materia a la presente contradicción de tesis:
Ver tabla comparativa
Del contenido normativo de mérito se desprenden dos clasificaciones en torno a los medios de
inmatriculación previstos por la ley: una en atención al órgano que la ordena, y otra en mérito a
la naturaleza del derecho que se inscribe.
En cuanto a la primera, se toma en consideración que de lo dispuesto en los artículos 2897, 2898,
2903 y 2903-A a 2903-F del abrogado Código Civil para el Estado de México, de contenido
equivalente al de los vigentes artículos 8.52, 8.53, 8.54, 8.58, 8.59 y 8.62 del propio
ordenamiento, se observa que la inmatriculación puede encontrar su origen en una resolución
de carácter judicial o administrativa, según el órgano que la acuerde y ante el cual se solicite, así:
179
1. Será judicial la incorporación de una finca a la vida registral en virtud de resolución dictada en
un procedimiento seguido ante autoridad judicial en que, cumplidas todas sus formalidades, se
ordene dicha inscripción. Según se refiere en los artículos 2897 y 8.52 del ordenamiento
sustantivo de mérito, como medios de inmatriculación judicial existen:
a) La información de dominio;
b) La información posesoria; y
c) La que ordene la inmatriculación, derivado de la presentación de título fehaciente que abarque

sin interrupción un periodo de por lo menos cinco años.
2. En cambio, la inmatriculación será administrativa cuando la incorporación de un inmueble a la

vida registral se realice mediante resolución dictada dentro de un procedimiento seguido ante
funcionario administrativo. Por ello, la inmatriculación administrativa se verificará mediante:
d) La inscripción de decreto que convierta un inmueble en bien de dominio privado, o del título
que se expida con fundamento en aquél.
e) La resolución administrativa dictada como consecuencia de la solicitud del interesado.
f) Y la inscripción de títulos de solares urbanos expedidos por el Registro Agrario Nacional, o de

los documentos que conviertan un bien ejidal a propiedad privada.
Por otro lado, en atención a la naturaleza del derecho bajo el cual se inscriben por primera vez,
las inmatriculaciones pueden ser de dominio o de posesión.
Esto se corrobora con lo dispuesto por los artículos 2904, párrafo segundo, del abrogado Código
Civil para el Estado de México y del 8.51 del actual, que respectivamente establecen:
"Artículo 2904. ...
"La inscripción de cada finca será de dominio o de posesión."
"Artículo 8.51. La inmatriculación es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmueble

que carece de antecedentes registrales."
180
Por virtud de las inmatriculaciones de dominio se inscribe una declaratoria de propiedad a favor
de su titular en atención, precisamente, a la naturaleza del derecho que se registra; éstas pueden
obedecer a una resolución de carácter judicial o administrativa.
Entre las primeras se encuentran la ordenada como resultado de una resolución recaída a un
procedimiento de información de dominio, indicada en el inciso a) de la clasificación anterior, así
como la derivada de una resolución que la ordene, como consecuencia de la presentación de
título fehaciente que abarque un periodo ininterrumpido de por lo menos cinco años anteriores,
precisada bajo el inciso c).
A través de esas resoluciones judiciales se ordena la inmatriculación del bien bajo la

consideración de que su titular acreditó el dominio pertinente que permite tenerlo como
propietario.
Lo anterior se confirma si se toma en cuenta que para obtener ese tipo de declaratorias
dominicales, de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2898 y 2903 del abrogado Código Civil
para el Estado de México y sus correlativos actuales 8.53 y 8.58, debe seguirse el procedimiento
previsto en el código adjetivo de la entidad, el que también, tanto en su contenido abrogado
como en el vigente (publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado el uno de julio del año dos
mil dos), establece un procedimiento similar, del que destaca que, a manera de culminación, en
él se hará una declaratoria, se reitera, judicial, respecto a que el poseedor del bien materia de las
diligencias de información se ha convertido en propietario, declaración que se mandará inscribir
a través de la inmatriculación correspondiente.
Para apoyar tal aserto, se trae a cuenta el artículo 888, fracción IV, primer y quinto párrafos, del
abrogado Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México, y sus correlativos 3.20 y
3.24 del actual, en donde se establece de manera expresa la transición de la calidad de poseedor
a propietario de la que se trata:
Ver artículos 1
Por otro lado, también se consideran inmatriculaciones de dominio las realizadas en vía
administrativa indicadas bajo los incisos d) y f), relativas, respectivamente, a la inscripción del
181
decreto que convierta en bien de dominio privado un inmueble, o del título que se expida con
fundamento en aquél; y la inscripción de títulos de solares urbanos expedidos por el Registro
Agrario Nacional, o de los documentos que conviertan un bien ejidal a propiedad privada.
A través de esos medios de inmatriculación se inscriben determinaciones provenientes de

funcionario administrativo que inciden en el derecho de propiedad de los bienes en que recae,
hasta entonces carentes de antecedente registral.
En cambio, serán inmatriculaciones de posesión las indicadas en los incisos b) y e) de la

categorización enunciada, es decir, la verificada mediante información posesoria rendida ante
autoridad judicial; y la que obedece a la resolución administrativa emitida con motivo de la
solicitud presentada por el interesado, pues como en párrafos siguientes se explicará, a través
de ellas se incorporan los bienes a la vida registral bajo la concepción de que el titular de la
inscripción posee el bien materia de la inscripción.
Precisadas así, en términos generales, las modalidades en que se clasifican los medios de
inmatriculación de inmuebles, en diverso orden se toma en cuenta que de entre las disposiciones
transcritas destaca aquella en que se prevé que la inscripción de la posesión otorga un derecho
para que, en su caso, la autoridad jurisdiccional declare que el poseedor se ha convertido en
propietario por efecto de la prescripción, y se ordene la inscripción de dominio relativa.
Se trata de lo dispuesto por los artículos 2901 y 8.56 del abrogado y vigente Código Civil para el
Estado de México, respectivamente, que para mejor ilustración se traen a cuenta de manera
íntegra:
Ver artículos 2
Como se advierte, por virtud de esa norma quien haya inmatriculado un bien bajo la calidad de
poseedor se encuentra en aptitud de solicitar, cinco años después, la declaratoria de propiedad
derivada de la prescripción, la cual deberá ser inscrita en el registro público (al respecto, cabe
mencionar que al tenor de la disposición actual se solicitó la declaratoria de prescripción en los
asuntos de origen de los que conocieron los Tribunales Colegiados participantes en esta
contradicción).
182
En consecuencia, si se tiene presente que conforme a las modalidades de la inmatriculación que

quedaron enunciadas, tanto la judicial a través de información posesoria como la administrativa
realizada a solicitud del interesado, se inscribe la posesión, en este punto surge el siguiente
cuestionamiento: ¿qué tipo de
inmatriculación de las referidas es la que inscribe una posesión idónea que, en términos del
precepto recién citado, otorgue un derecho a su titular para obtener una declaratoria de
prescripción adquisitiva del bien?
Para dar respuesta a esa interrogante se toma en consideración que los artículos 2899 del
abrogado Código Civil y 8.54, en relación con el 8.56, del ordenamiento vigente, dan cuenta de
la inscripción de una posesión tal que genera un derecho a prescripción: se trata de la
inmatriculación judicial, derivada de la tramitación de información posesoria.
En efecto, en el primero de los aludidos preceptos se establecía que el que tuviera una posesión
apta para prescribir, aun antes de que transcurriera el tiempo necesario para tal efecto, se
encontraba en aptitud de registrar su posesión mediante resolución judicial, en términos de lo
que al efecto fijara el Código de Procedimientos Civiles para el Estado México.
Y en su párrafo segundo el artículo de manera explícita refería que el efecto de esa inscripción
era:
"... tener la posesión inscrita como apta para producir la prescripción al concluir el plazo de cinco
años contados desde la inscripción."
El procedimiento que para la obtención de tal declaratoria preveía el abrogado Código de

Procedimientos Civiles para el Estado de México, en su artículo 888, fracción V, era similar al que
debía seguirse para la información de dominio a que se hizo alusión, pero con la diferencia de
que en este procedimiento judicial la declaración de los testigos que se presentaran debían versar
"... sobre el hecho de la posesión, sobre los requisitos que debe tener para servir de base a la
prescripción adquisitiva y sobre el origen de la posesión".
De otro lado, el artículo 8.54 del vigente Código Civil para el Estado de México también prevé que
el que tenga una posesión apta para prescribir bienes inmuebles y que no constituyan parte de
183
uno de mayor porción, puede inmatricular su posesión incluso antes de que transcurra el plazo
para la mencionada prescripción, también en términos del Código de Procedimientos Civiles.
Si bien este precepto del código sustantivo vigente, a diferencia del correlativo del ordenamiento
anterior, no hace mención expresa de que esa inmatriculación obedecerá a una resolución
judicial, ello es fácil desprenderlo del artículo 3.25 del código procesal, también vigente, donde
se hace referencia a que la información pertinente deberá obtenerse ante autoridad judicial, bajo
un procedimiento esencialmente igual al de la legislación adjetiva abrogada.
Para corroborar lo antes señalado se traen a cuenta íntegramente los dispositivos del código
adjetivo abrogado y del vigente, que regulan el procedimiento a seguir para registrar la posesión
mediante resolución judicial. Dichos preceptos en lo conducente establecen:
Ver preceptos
De lo anterior se obtiene que, en términos tanto del Código Civil abrogado como del vigente, es
necesario acudir en vía judicial a substanciar el procedimiento de información posesoria
establecido tanto en la legislación sustantiva como adjetiva, para inmatricular una posesión que,
mantenida en las condiciones que la ley establece, genere el derecho a prescribir el bien
inmueble de manera adquisitiva.
La importancia del aserto radica, además, en que no cualquier tipo de posesión es apta para que
opere la prescripción.
Al respecto, es preciso tener presente que tanto el abrogado Código Civil para el Estado de
México como el vigente establecen con puntualidad las condiciones a satisfacer para poseer con
la expectativa de mérito, de las que se desprende que es necesario acreditar:
- Que se posee en concepto de propietario, lo que implica que inició la posesión con motivo de
un título suficiente para trasladar el dominio, que puede provenir de un hecho lícito o no, pero
en todo caso debe ser bastante para que de manera fundada se crea que posee en concepto
de dueño o de propietario y que la posesión no es precaria o derivada;
- Que se posee de manera pacífica, esto es, sin que haya mediado violencia;
184
- Que la posesión ha sido continua y pública, es decir, que no ha sido interrumpida por alguna de
las causas que establece el código para tal efecto y que se disfruta de manera que pueda ser
conocida por todos; y
- Que esa posesión se mantenga durante los plazos que el propio código establece en las diversas
hipótesis que enumera. (1)
Requisitos que una vez colmados generarán una declaratoria proveniente de autoridad judicial
que, inscrita en el registro público, prepara el posterior procedimiento declarativo de propiedad
adquirida por prescripción.
Por consiguiente, el acto de inmatriculación producto de la información posesoria rendida ante

autoridad judicial tendrá los siguientes efectos:
• Atribuir a la posesión la publicidad registral;
• Establecer la certeza del tiempo transcurrido de la posesión; y
• Tener la posesión inscrita como apta para prescribir.
Alcances que encuentran su lógica en el hecho de que la declaratoria de una posesión susceptible
de generar la usucapión, en términos de los ordenamientos comentados, sólo puede provenir de
autoridad judicial, y su inscripción como tal en el registro público supone el cumplimiento de
todos y cada uno de los requisitos que la ley establece para tal efecto.
De manera que, obtenida una declaración judicial de esa índole, sólo hace falta que transcurra el
plazo que la propia ley señala, sin que en el registro aparezca algún asiento que contradiga la
posesión inscrita, para que se actualice el derecho a la prescripción, derecho al que refieren los
artículos 2901 y 8.56 del abrogado y vigente Código Civil para el Estado de México,
respectivamente, en que se prevé la facultad para el poseedor de acudir ante autoridad judicial
con el propósito de que, dado el estado de cosas reseñado, aquél declare que se ha convertido
en propietario en virtud de usucapión y ordene se haga en el registro la inscripción de dominio
correspondiente.
185
En suma, el derecho del inmatriculante a prescribir no derivará propiamente de su inscripción,

sino de la resolución emitida por la autoridad judicial que ha sido materia del registro; es en esa
determinación judicial en la que radica la fuerza de convicción de su posesión idónea para
usucapir.
En cambio, la inmatriculación administrativa derivada de la solicitud del particular interesado no

puede tener el alcance de inscribir una posesión que, de suyo, genere derecho a su titular para
solicitar la declaratoria de prescripción adquisitiva.
La razón es que a través de ella sólo se asigna un registro al inmueble como resultado de un
procedimiento seguido ante la autoridad administrativa, pero que nada prejuzga sobre el
derecho bajo el cual se realiza la inscripción.
En efecto, dicha modalidad, como se refirió, es la establecida en el artículo 2897, fracción V, y su

correlativo 8.52, también fracción V, de los correspondientes Código Civil para el Estado de
México abrogado y vigente, que en lo relativo prevén:
Código Civil para el Estado de México abrogado.
"...
Código Civil para el Estado de México vigente
"Artículo 8.52. La inmatriculación se verifica mediante:
"...
"V. Resolución administrativa que la ordene y que se haya dictado como consecuencia de la
presentación de la solicitud del interesado; ..."
186
Su regulación específica se encuentra prevista a partir de los artículos 2903-A y 8.59 de los
mencionados ordenamientos, que coinciden en remitir para su trámite al propio Registro Público
de la Propiedad bajo el procedimiento que establezca el reglamento respectivo:
Ver artículos 3
Y si bien en esos preceptos del Código Civil no se indica de modo expreso que a través de ese tipo
de inmatriculación se inscribe la posesión, ello se desprende precisamente del trámite
establecido para tal fin en el reglamento de referencia, en la medida que todos y cada uno de los
requisitos y fases del procedimiento no tienden sino a que se inmatricule el bien inmueble bajo
la concepción de que el solicitante es poseedor.
Para corroborar tal aserto se traen a cuenta los artículos pertinentes del abrogado Reglamento
del Registro Público de la Propiedad para el Estado de México, publicado el veintitrés de agosto
de mil novecientos ochenta en la Gaceta del Gobierno del Estado de México; así como del propio
reglamento vigente, publicado el cinco de abril de mil novecientos noventa y nueve en el mismo
periódico oficial, de los que se advierte con precisión que a través de ese procedimiento se
inscribe el hecho de la posesión.
Cabe mencionar que la necesidad de traer a colación el texto anterior y el vigente del reglamento
obedece a que las resoluciones de inmatriculación administrativa que dieron origen a las
sentencias definitivas de los Tribunales Colegiados participantes en esta contradicción, datan de
mil novecientos noventa y ocho, y dos mil uno, respectivamente, de donde resulta que se
dictaron conforme a procedimientos previstos en el reglamento anterior y el actual, a los que se
hace referencia enseguida.
Ver procedimientos
Un diverso argumento que corrobora que este tipo de inmatriculación administrativa sólo está
reservada para la inscripción de posesión es el siguiente:
Si el interesado en inmatricular se consideraba propietario, fuera porque hubiese poseído bienes

inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos y no tuviera título de
propiedad; porque teniéndolo no fuera inscribible por defectuoso, o bien, porque sin estar
187
registrado tuviera título fehaciente que abarcara cuando menos un periodo ininterrumpido de
cinco años inmediatamente anteriores a su promoción; resulta que, conforme al esquema
detallado, no tendría sino que haber acudido en primer lugar a la instancia judicial, para que
como resultado de la resolución que ahí se dictara se ordenara la inmatriculación de dominio
correspondiente, hipótesis establecidas de manera precisa y expresa en los artículos 2898 y 2903
del abrogado Código Civil para el Estado de México y sus correlativos 8.53 y 8.58 del vigente, que
quedaron enunciados líneas atrás.
De donde queda corroborado que la inmatriculación administrativa, a petición del particular

interesado, sólo puede vincularse a la posesión, pues para la inscripción del dominio están
previstos procedimientos diversos y específicos.
Por otro lado, de las disposiciones que regulan la institución en comento destaca que la
inmatriculación administrativa: i) se realizará como consecuencia del aludido procedimiento
seguido ante la propia autoridad registral en términos de lo dispuesto en el reglamento del
registro público respectivo, ii) que la inmatriculación de un inmueble por resolución del titular
del registro público, dejará siempre a salvo derechos de tercero, iii) que una vez realizada la
inmatriculación no podrá modificarse o cancelarse sino mediante determinación judicial firme,
iv) que una vez dictada la resolución de inmatriculación de un inmueble se ordenará, desde luego
la inscripción correspondiente, previo el pago de los derechos que deban cubrirse, y v) que
cualquiera que se crea con derecho a los bienes materia de inmatriculación administrativa podrá
oponerse en los términos que señale el reglamento.(2)
En principio, cabe observar que ninguna de las directrices que rigen la modalidad de que se trata
establece que ese tipo de incorporación de un bien a la vida registral tendrá el efecto de
considerar al titular de la inscripción como poseedor con una calidad tal que le permita prescribir,
a diferencia de lo previsto en relación con la inmatriculación judicial.
Por otro lado, debe tenerse presente que el criterio reiterado de esta Suprema Corte de Justicia
de la Nación es que las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos
declarativos y no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico
188
declarado, pero no de la inscripción cuya finalidad es dar publicidad al acto y no constituir

derecho.
Luego, si el funcionario encargado del registro no es el facultado para establecer si se tiene o no

una posesión idónea para la usucapión, debe considerarse que la inmatriculación obtenida como
resultado de un procedimiento seguido ante él sólo tiene como efecto el asignar un mero
antecedente registral al bien inmueble que hasta entonces carecía de historial inscrito.
Inscripción que, en su caso, es útil para darle una publicidad tal a la posesión que, eventualmente,
sirva como elemento a considerar en caso de que requiera ser protegida, al amparo de lo
dispuesto por los artículos 778 y 800 del abrogado Código Civil para el Estado de México, de
contenido coincidente con los actuales 5.41 y 5.61 del Código Civil, en que se prevé que para
efectos de ser mantenido en posesión de un bien inmueble, será mejor la posesión inscrita:
Ver artículos 4
Pero que bajo ninguna circunstancia puede tener el alcance de respaldar, por sí misma, una
posesión eficaz que genere el derecho a usucapir, dado que la posesión que se pretende inscribir
vía administrativa resulta en realidad un hecho ajeno al registro pues, conforme con lo expuesto,
sólo la autoridad judicial puede pronunciar una declaratoria sobre si se tiene la posesión idónea
para prescribir.
De ahí la razón por la que los códigos sustantivo y adjetivo son precisos en establecer que la
inmatriculación administrativa no surtirá efecto contra terceros, porque a través de ella nada se
prejuzga sobre el derecho que se dice inscrito.
Y si bien conforme al procedimiento previsto en el Reglamento del Registro Público de la

Propiedad se exigen al solicitante de la inmatriculación documentos reveladores de la posesión
del bien a inscribir, ello no significa que la resolución con que culmine tendrá el efecto de aquella
proveniente de autoridad judicial, por la que se hace la declaratoria de que se es poseedor con
calidad suficiente para prescribir, pues además de que ninguno de los ordenamientos indicados
lo establece, resulta que, como se señaló, esa determinación sólo puede provenir de autoridad
189
judicial a través de la que en forma legal se prepara el posterior procedimiento declarativo de

propiedad adquirida por prescripción.
La imposibilidad para asignar los mismos alcances a la inmatriculación administrativa en

comento, en contraste con los de la inmatriculación judicial, se basa además en una regla de
interpretación lógica de la ley, por virtud de la cual no puede considerarse que el legislador haya
previsto dos distintos procedimientos, con diversas formalidades, ante diferentes autoridades
con funciones totalmente dispares (la judicial con facultades para emitir declaratorias que dan fe
de los hechos ante ella informados, y el funcionario administrativo registral cuya función es
esencialmente publicitaria) para la consecución de un mismo fin, como lo es la inscripción de una
posesión en el Registro Público de la Propiedad que dé lugar a la declaratoria de usucapión.
Cada procedimiento inmatriculatorio tiene, como se explicó, su finalidad y alcances particulares,

de donde no es factible asimilarlos para asignarles un mismo efecto generador de derechos.
Por último, es pertinente mencionar que lo antes expuesto no significa que la inmatriculación
administrativa, por sí, carezca de todo valor probatorio en relación con la posesión bajo la cual
se inscribió el bien. Dado el procedimiento que debe agotarse para obtenerla, seguido ante
funcionario público en ejercicio de sus funciones, indudablemente que una inscripción de esa
naturaleza tampoco puede considerarse como carente de todo valor probatorio en relación con
el hecho de la posesión inscrita.
La explicación de mérito aporta elementos para considerarla como un indicio de tal hecho; razón
por la que, para efectos de la usucapión, esa inmatriculación requiere, sin duda, ser adminiculada
con demás elementos de juicio pertinentes de los que se advierta que, transcurridos los cincos
años a partir de la inscripción, su titular ha tenido una posesión apta en calidad de dueño, de
manera pública, continua, pacífica y de buena fe, para demandar ante autoridad judicial la
prescripción del bien.
Por mérito de lo expuesto, esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resuelve
que debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el siguiente criterio:
190
INMATRICULACIÓN ADMINISTRATIVA A SOLICITUD DE PARTE INTERESADA. NO GENERA POR SÍ

MISMA EL DERECHO A SOLICITAR LA DECLARATORIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DEL BIEN
INMUEBLE SOBRE EL QUE RECAYÓ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO). La inmatriculación es
la incorporación al Registro Público de la Propiedad de un bien inmueble, hasta entonces carente
de antecedentes registrales, y puede ser judicial o administrativa, según el órgano que la acuerde
y ante el cual se solicite, pues se trata de procedimientos distintos con formalidades y alcances
diferentes. Así, conforme a los artículos 2897 a 2903-F del Código Civil para el Estado de México
abrogado, equivalentes a los numerales 8.51 a 8.64 de su similar en vigor, publicado en la Gaceta
del Gobierno de la entidad el 7 de junio de 2002, la declaratoria de una posesión susceptible de
generar la usucapión sólo puede provenir de la autoridad judicial, en tanto que el derecho de
prescripción no deriva de la inscripción sino de la resolución emitida por aquélla, pues en ella
radica la fuerza de convicción de una posesión idónea para usucapir. En ese sentido, se concluye
que la inmatriculación administrativa a solicitud de parte interesada no genera por sí misma el
derecho al titular de la inscripción para solicitar posteriormente la declaratoria de prescripción
adquisitiva del inmueble sobre el que recayó dicha inmatriculación, ya que ésta no surte efectos
contra terceros, sino que sólo asigna un registro al bien respectivo como resultado de un
procedimiento seguido ante el funcionario registral, quien no está facultado para establecer la
existencia de una posesión apta para prescribir. Esto es, a través de la inmatriculación
administrativa se asigna un antecedente registral sólo con los efectos declarativos propios de las
inscripciones en el Registro Público de la Propiedad, pero sin poder generar, de suyo, un derecho
a prescribir, en virtud de que la inscripción tiene como única finalidad dar publicidad al acto, no
constituir derechos. Cabe señalar que lo anterior no significa que la inmatriculación
administrativa carezca de todo valor probatorio para efectos de la prescripción, pues constituye
un indicio sobre el hecho de la posesión bajo el cual se registró el inmueble, por lo que constituye
un elemento de juicio que, adminiculado con otras pruebas, puede llegar a evidenciar que el
titular de la inscripción ha mantenido una posesión tal, que en su caso le permita obtener la
declaratoria de usucapión ante la autoridad judicial.
Por lo expuesto y fundado se resuelve:

191
PRIMERO. Sí existe contradicción entre las tesis sustentadas por el Primer y Cuarto Tribunales
Colegiados en Materia Civil del Segundo Circuito.
Primera Sala, conforme a la tesis que ha quedado redactada en la parte final del último
considerando de esta resolución.
TERCERO. Remítase de inmediato la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente

resolución a la Dirección General de la Coordinación de Compilación y Sistematización de Tesis
para su publicación en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, así como al Tribunal
Pleno y a la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, a los Tribunales Colegiados
de Circuito y a los Juzgados de Distrito para
su conocimiento.
Notifíquese; con testimonio de esta ejecutoria, comuníquese la anterior determinación a los

Tribunales Colegiados en cita y, en su oportunidad, archívese el toca como asunto concluido.
cinco votos de los señores Ministros: José de Jesús Gudiño Pelayo (ponente), José Ramón Cossío
Díaz, Juan N. Silva Meza, Olga Sánchez Cordero de García Villegas y presidente Sergio A. Valls
Hernández.
En términos de lo previsto en los artículos 3, fracción II, 13 y 14 de la Ley Federal de Transparencia

y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la
información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos
supuestos normativos.
_____________
1. Requisitos previstos en los artículos 766, 798 a 801, 911 y 912 del abrogado Código Civil para
el Estado de México, de contenido equivalente al de los numerales 5.29, 5.59 a 5.61, 5.128 a
5.130 del ordenamiento vigente.
192
2. Véanse artículos 2903-B al 2903-F del abrogado Código Civil para el Estado de México y sus
correlativos del código vigente, transcritos anteriormente.
193
SENTENCIA 5.
Novena Época. Primera Sala. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIX,
Enero de 2009, página 110.
CESIÓN DE DERECHOS. ES UN CONTRATO SUBJETIVAMENTE VÁLIDO PARA ACREDITAR LA

POSESIÓN CON JUSTO TÍTULO PARA EFECTOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (LEGISLACIÓN
DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL ESTADO DE MÉXICO ABROGADA).
Link:
CONTRADICCIÓN DE TESIS 48/2007-PS. ENTRE LOS CRITERIOS SUSTENTADOS POR LOS

TRIBUNALES COLEGIADOS SEXTO Y SÉPTIMO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO
Y EL ACTUAL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, es competente para
conocer de la posible contradicción de tesis denunciada, de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 197-A de
la Ley de Amparo y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en
relación con el punto segundo del Acuerdo 5/2001, emitido por el Pleno de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación, en virtud de que la posible contradicción de criterios se presentó en la
materia civil, la que es competencia exclusiva de esta Sala.
194
SEGUNDO. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, conforme a lo

dispuesto por el artículo 197-A de la Ley de Amparo, habida cuenta que la formularon quienes
tienen la calidad de Magistrados de Circuito.
TERCERO. Las consideraciones que sustentan la sentencia dictada por el Séptimo Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo civil 173/2007, el
veintinueve de marzo de dos mil siete, son las siguientes:
DC. 173/2007
"QUINTO. De los conceptos de violación expresados por la quejosa, los identificados como
tercero, cuarto y quinto son esencialmente fundados. En los conceptos de violación tercero,
cuarto y quinto, la peticionaria del amparo se duele de que la Sala infringió los artículos 820, 827,
1151, 1152, fracción I, 1156 y 1157, todos del Código Civil para el Distrito Federal, porque valoró
incorrectamente las pruebas que ofreció en el juicio, ya que acreditó que adquirió y disfrutó de
la posesión del departamento ********** en el condominio marcado con el número
********** de la avenida ********** esquina con ********** de la colonia ********** en
concepto de dueña, y por ello se actualiza la prescripción a su favor. Asimismo, la quejosa
sostiene que la Sala valoró ilegalmente las pruebas que ofreció en el juicio, pues con ellas
demostró que tuvo la posesión del inmueble en concepto de dueña, en forma pacífica, pública y
continua durante un término que excede de cinco años, razón por la cual promovió el juicio
ordinario civil en contra de la persona moral que aparece como propietaria del bien inmueble en
el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. Por tanto, la quejosa dice que como acreditó
los requisitos que exige el Código Civil para la prescripción, la Sala responsable debió revocar la
sentencia de primera instancia y declararla propietaria del bien inmueble, pero como no lo hizo
así, excedió la libertad de jurisdicción que le dio la sentencia de amparo. La peticionaria de
garantías dice que la Sala vulnera el principio de congruencia, porque apreció singularmente las
pruebas que ofreció en el juicio y no en forma conjunta como lo dispone el artículo 402 del Código
de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, por lo que es ilegal la apreciación que hizo del
testimonio de ********** pues desestimó su dicho con el argumento de que no le constaba la
celebración del contrato de cesión de derechos, pero con esa afirmación se ponía de manifiesto
195
que la Sala no tomó en consideración que ofreció la declaración del mencionado testigo para
acreditar que el contrato de cesión de derechos es un título objetivo que genera la creencia
fundada de que existió la transmisión del dominio, por lo que no era necesario que el testigo
citado se hubiera percatado de la cesión de derechos. Por otro lado, la solicitante del amparo
manifiesta que la Sala desestimó la declaración del testigo ********** con el argumento de que
fungió como cedente en el contrato base de la acción y tenía interés en el asunto, pero lo aducido
por la Sala carece de fundamento legal, porque la Suprema Corte en diversas tesis sostuvo que
la relación de parentesco no imposibilitaba a los testigos a declarar, por lo cual el testimonio de
********** tiene valor probatorio, ya que declaró bajo protesta de decir verdad y si hubiera
querido favorecerla al declarar, pudo haber ocultado que es su esposo. También afirma la
quejosa que la Sala vulneró el artículo 1798 del Código Civil para el Distrito Federal, porque
********** en el contrato de cesión de derechos transmitió los derechos de propiedad del
inmueble cuestionado en el juicio, por lo que no tiene fundamento lo que adujo la Sala, en el
sentido de que el contrato de cesión de derechos no es traslativo de la propiedad, porque en ese
convenio se hace constar que ********** cedió los derechos reales que adquirió de la empresa
moral tercera perjudicada, y debía entenderse que cedió la propiedad del inmueble. Del mismo
modo, la quejosa dice que la Sala vulneró los artículos 1832 y 1839 del Código Civil para el Distrito
Federal, porque en el contrato de cesión de derechos se manifestó clara y expresamente la
voluntad de ********** de ceder los derechos reales derivados del contrato de compraventa
que celebró con la empresa tercera perjudicada, por lo que el contrato tiene valor probatorio
pleno a pesar de la denominación que se le haya dado, y debían tenerse por puestas las cláusulas
esenciales que señalan que se cedió la propiedad del inmueble. Por último, la quejosa refiere que
la Sala vulneró el artículo 1853 del Código Civil para el Distrito Federal, porque en el contrato de
cesión de derechos se establecieron los términos del mismo, los cuales no generaban duda sobre
la intención de los contratantes, por ello la interpretación que realizó la Sala del contrato,
distorsionó el contenido y lo pactado por las partes. Ahora bien, en la sentencia reclamada, la
Sala responsable consideró infundados los agravios que la ahora quejosa planteó en el recurso
de apelación, pues sostuvo que el contrato de cesión de derechos que ofreció como fundamento
de su pretensión, no era idóneo para demostrar la posesión del inmueble en concepto de
196
propietaria, porque no se trataba de un contrato traslativo de dominio, sino de un contrato en el

que solamente se podían transmitir derechos personales. Además, la Sala responsable sostuvo
que los testimonios de ********** y de ********** eran ineficaces para demostrar que la
quejosa hubiera tenido la posesión del inmueble en concepto de propietaria, ya que al primero,
no le constaban los términos de celebración del contrato de cesión de derechos; en tanto que al
segundo, al haber intervenido como cedente no era imparcial. Aunado a lo anterior, la Sala
agregó que la declaración de ambos testigos no beneficiaba a la solicitante del amparo, porque
el contrato de cesión de derechos no demostraba que hubiera poseído el inmueble con el
carácter de propietaria. Las consideraciones y fundamentos que sostuvo la Sala responsable para
resolver como lo hizo, vulnera (sic) en perjuicio de la quejosa los artículos 790, 806, 807 y 826,
del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal y, por ende, las garantías de
legalidad y seguridad jurídica previstas en los artículos 14 y 16 constitucionales. Se considera lo
anterior, porque la entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación al
interpretar los artículos 826, 1151, fracción I, y 1152, todos del Código Civil para el Distrito
Federal, sostuvo que para usucapir un bien inmueble, es necesario que la posesión del mismo se
tenga en concepto de dueño o de propietario, y dicho requisito exige no sólo la exteriorización
del dominio sobre el inmueble a través de actos que el poseedor realice y que revelen que se
comparta como dueño, sino que también se requiere que el actor demuestre el origen de su
posesión con un título apto para trasladarle el dominio, que genere la idea fundadamente que se
posee en concepto de dueño. Las consideraciones expuestas se encuentran ínsitas en la
contradicción de tesis, publicada en la página 317, del Tomo IV, Materia Civil, del Apéndice al
Semanario Judicial de la Federación, correspondiente a los años 1917-1985, que dice:
‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. PARA QUE SE ENTIENDA SATISFECHO EL REQUISITO DE LA
EXISTENCIA DE LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO EXIGIDO POR EL CÓDIGO CIVIL
EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN.’ (se transcribe). Por otro lado, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 1793 del Código Civil para el Distrito Federal, el
contrato es el acto jurídico que no sólo sirve para constituir derechos reales, sino también para
197
transferirlos, dado que ese precepto dispone que los convenios que producen derechos o
transfieren las obligaciones, toman el nombre de contratos. De ese modo, la transmisión de los
derechos, es toda modificación en la titularidad de los mismos, y puede producirse por causa de
la muerte de su titular o por actos entre vivos. En este último caso, la transmisión puede referirse
a la totalidad de los derechos patrimoniales o reales de una persona o de una parte alícuota de
los mismos. Además, la transmisión de los derechos entre vivos puede tener su causa en un
contrato de compraventa, donación, dación en pago o en uno de cesión de derechos, etcétera.
Efectivamente, en el contrato de cesión de derechos una de las partes transfiere a otra sus
derechos, y se perfecciona con el simple consentimiento de los contratantes. Lo cual implica que
los derechos de propiedad de la cosa u objeto que eran del cedente pasan a formar parte del
patrimonio del cesionario, quien los recibe y se incorporan a su esfera de dominio. Dada la
especial naturaleza del contrato de cesión de derechos, es dable señalar que se trata de un
contrato consensual, que puede adquirir modalidades diversas en función de la causa-fuente que
lo origine o según los términos en que se pacte. Es decir, si la cesión de derechos es a título
oneroso, podría configurar un contrato de compraventa, si existe un precio cierto en dinero a
cambio del derecho cedido; o una donación, si se celebran a título gratuito; o en su caso, una
permuta si las partes acuerdan dar una cosa por otra. Por las razones expuestas, el contrato de
cesión de derechos puede constituir un título subjetivamente válido, para hacer creer,
fundadamente al cesionario, que es apto para transmitir la propiedad y, como consecuencia de
ello, que posee el inmueble como propietario. Es aplicable a la anterior conclusión, la tesis aislada
del Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, que este Tribunal Colegiado
comparte, publicada en la (sic) 1660, del Tomo XXI, correspondiente al mes de febrero de 2005,
Novena Época, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que dice: ‘CONTRATO DE
CESIÓN DE DERECHOS. A TRAVÉS DE ESTE NO SÓLO PUEDEN TRANSMITIRSE DERECHOS
PERSONALES, SINO TAMBIÉN DERECHOS REALES.’ (se transcribe). En el caso bajo estudio, la
ahora quejosa para acreditar los fundamentos de su pretensión, ofreció el contrato privado de
compraventa que celebró con ********** el treinta de abril de mil novecientos noventa y ocho,
en el que este último cedió ilimitadamente a favor de la solicitante del amparo, los derechos de
198
propiedad, entre otros departamentos, del señalado con el número **********, ubicado en
avenida ********** número **********
de la colonia ********** con las garantías otorgadas en el diverso contrato de compraventa que
celebró con la tercera perjudicada, **********. En ese orden de ideas, el contrato antes
mencionado -contrariamente a lo que sostuvo la Sala responsable- es un título subjetivamente
idóneo para acreditar que la posesión que la quejosa ejerce sobre el inmueble, es con el carácter
de dueña o propietaria del mismo, pues es un acto jurídico a través del cual el cedente transmitió
ilimitadamente la titularidad de los derechos de propiedad que tenía sobre el inmueble y,
además, revela que su posesión no es derivada, sino que tuvo su origen en un acto jurídico. Lo
anterior es así, pues de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1151 y 1152 del Código Civil
para el Distrito Federal, la posesión necesaria para poder prescribir debe ser en concepto de
propietario, continua, pública y por el tiempo que señala el segundo de los preceptos citados, ya
sea que se trate de posesión de buena o mala fe. Esta institución como medio para adquirir el
dominio de un inmueble, tiene como presupuesto el abandono del verdadero propietario del
inmueble, quien lo deja en manos del poseedor, lo cual origina que éste realice actos que
exterioricen el dominio que lleve a cabo sobre la bien raíz como si fuera el auténtico dueño.
Asimismo, al disponer el artículo 826 del citado ordenamiento legal que sólo la posesión que se
ejerza sobre la cosa con el carácter de propietario puede generar la prescripción, con tal
expresión el precepto legal comprende tanto al poseedor con un título objetivamente válido
como al poseedor con un título subjetivamente válido y al poseedor que carece de título alguno,
siempre y cuando dicha posesión no tenga su origen en una posesión derivada. De manera que,
si una persona por virtud de un contrato traslativo de dominio, recibe el inmueble de quien cree
que es propietario del mismo, es dable sostener que la posesión que ejerce sobre el bien
inmueble es con el carácter de propietario, porque el carácter irregular del contrato no es
fundamento para adquirir el dominio de una finca, sino que éste se encuentra en el propio Código
Civil, que es el que regula la adquisición positiva de la propiedad de los inmuebles por el
abandono del propietario, pues el contrato sólo pone de manifiesto que la posesión no se disfruta
en forma derivada. Por lo expuesto, si en el contrato de cesión de derechos que celebró la
quejosa con ********** éste señaló que cedía los derechos de propiedad del inmueble, es
199
inconcuso que dicho acto jurídico es título subjetivamente válido para usucapir, pues a través de
él la quejosa afirma que adquirió la propiedad de la finca y ejerce sobre el inmueble actos con el
carácter de propietaria o dueña del mismo. Derivado de lo anterior, este Tribunal Colegiado no
comparte la tesis aislada del Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Segundo
Circuito, porque en el contrato de cesión de derechos base de la acción, el cedente no cedió
derechos personales a la solicitante del amparo, sino los derechos de propiedad del inmueble
que ésta reclama en el juicio ordinario. Además, en la tesis mencionada se analiza aisladamente
el contrato de cesión de derechos sin tomar en consideración las diversas modalidades en las que
se puede presentar en relación con la causa-efecto que lo origina, que puede dar lugar a un título
subjetivamente válido para demandar la prescripción adquisitiva. Del mismo modo, la Sala
responsable no actuó conforme a derecho al desestimar las declaraciones de ********** y de
********** ya que, por lo que corresponde al primero, el hecho de que no se haya percatado
de la suscripción del contrato de cesión de derechos y los términos en que dicho convenio se
pactó no resta eficacia a su testimonio, pues al dar respuesta a las preguntas que se le hicieron,
señaló que la quejosa es propietaria del departamento ********** de la avenida **********
número ********** de la colonia ********** del que se encuentra en posesión desde mil
novecientos novecientos noventa y ocho, ya que lo adquirió en contrato de cesión de derechos
que celebró con ********** que supo lo anterior porque acudía al negocio propiedad de la
quejosa, lugar en el que ésta le enseñó el contrato antes indicado. De manera que, de lo
declarado por el testigo citado, se evidencia que su dicho estuvo encaminado a demostrar que la
quejosa contaba con un título que amparaba la posesión del inmueble con el carácter de
propietaria del mismo. De ahí que su declaración no adolezca de valor probatorio. Por otro lado,
el que el testigo ********** sea esposo de la ahora solicitante del amparo, no desmerece el
valor de su declaración que rindió en el juicio, porque fue precisamente él, quien cedió los
derechos de propiedad del inmueble a la quejosa, los que a su vez adquirió en compraventa que
celebró con la tercera perjudicada, según se aprecia del contrato privado que se anexó como
prueba. Por tanto, su declaración tiene eficacia probatoria para demostrar que la quejosa poseyó
el inmueble con el carácter de propietaria del mismo. Consecuentemente, ante lo fundado de los
conceptos de violación, procede conceder el amparo y protección de la Justicia Federal, para que
200
la Sala responsable deje sin efecto la sentencia reclamada y dicte otra, en la que prescinda de las
consideraciones y fundamentos que sostuvo para desestimar el contrato de cesión de derechos
base de la acción, y siguiendo los lineamientos de este fallo, considere que el acto jurídico que
contiene el documento base de la acción, es un título subjetivamente válido para acreditar la
posesión de la peticionaria del amparo como dueña o propietaria del inmueble; una vez hecho lo
anterior, con plenitud de jurisdicción, resuelva si es procedente la prescripción adquisitiva
conforme con los requisitos que señalan los artículos 1151 y 1152 del Código Civil para el Distrito
Federal."
Del anterior criterio, derivó la siguiente tesis:
"Novena Época
"XXV, abril de 2007
"Tesis: I.7o.C.90 C
"Página: 1668
"CESIÓN DE DERECHOS, SI EN EL CONTRATO SE TRANSMITEN LOS DERECHOS DE PROPIEDAD DE

UN BIEN INMUEBLE, ÉSTE CONSTITUYE UN TÍTULO SUBJETIVAMENTE VÁLIDO PARA ACREDITAR
LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO. Si en un contrato de cesión de derechos una de
las partes transfiere a otra sus derechos, ello implica que la propiedad de la cosa u objeto que
eran del cedente pasan a formar parte del patrimonio del cesionario, quien la recibe y la
incorpora a su esfera de dominio. Dada la especial naturaleza del contrato de cesión de derechos,
es dable señalar que se trata de un contrato consensual, que puede adquirir modalidades
diversas en función de la causa-fuente que lo origine o según los términos en que se pacte. Es
decir, si la cesión de derechos es a título oneroso, podría configurar un contrato de compraventa,
si existe un precio cierto en dinero a cambio del derecho cedido; o una donación, si se celebran
a título gratuito; o en su caso, una permuta si las partes acuerdan dar una cosa por otra. Por las
201
razones expuestas, el contrato de cesión de derechos puede constituir un título subjetivamente

válido, para hacer creer, fundadamente al cesionario, que es apto para transmitir la propiedad y,
como consecuencia de ello, que se posee el inmueble con el carácter de propietario.
"Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.
"Amparo directo 173/2007. ********** 29 de marzo de 2007. Unanimidad de votos. Ponente:

Sara Judith Montalvo Trejo. Secretario: Arnulfo Mateos García."
CUARTO. Por otra parte, las consideraciones que sustentan la resolución dictada por el entonces
Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Segundo Circuito, actualmente
Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del mismo circuito, el diecinueve de septiembre de
mil novecientos noventa y seis, en el amparo directo civil 872/96, son las siguientes:
AD. 872/96
"CUARTO. Es fundado el cuarto concepto de violación que se hace consistir en la infracción al

artículo 781 del Código Civil y a la contradicción de tesis 13/94, porque la Sala estimó
incorrectamente que el documento base de la acción principal es un título suficiente para
usucapir el inmueble en cuestión, siendo que tal documento es un contrato de cesión de
derechos que no es de los que considera la ley civil como traslativos
de dominio y que ante ello tal documental no constituye un documento apto para poseer en
concepto de propietario, tal y como lo exige la contradicción de tesis citada. La facultad que tiene
una persona llamada acreedor para exigir de otra llamada deudor es un derecho personal, que
también se conoce con el nombre de obligación. Una de las formas de transmisión de los
derechos personales es la cesión de derechos o créditos, regulada por el Código Civil del Estado
de México, en sus artículos del 1858 al 1886. En cambio, el poder jurídico directo e inmediato
que tiene una persona sobre una cosa para su aprovechamiento económico total o parcial y con
exclusión de terceros constituye lo que se conoce como derechos reales y la transmisión de éstos
tiene dos fuentes, según lo sea la muerte del propietario la que la origine y entonces será la
sucesión testamentaria o intestamentaria la que rija la transmisión del dominio o bien por actos
entre vivos mediante contratos traslativos de dominio, como son la compraventa, permuta o
202
donación. Por último, cuando es el Estado que interviene puede ser la adjudicación, el decomiso
o la expropiación las que efectúen la transmisión del patrimonio. En el caso se invocó como causa
generadora de la posesión como elemento de la acción de usucapión un denominado contrato
de cesión de derechos, celebrado entre el actor con el causahabiente del demandado. Luego, el
documento que contiene la cesión de derechos no es traslativa de dominio sino en todo caso de
derechos personales que tuviere el cedente respecto del dueño del inmueble, que es el
demandado en la acción de usucapión. De modo que si lo que se exige en las acciones es que la
causa que revele y acredite el actor es que tiene una posesión material en concepto de dueño,
ello no se obtiene de una cesión de derechos, porque éste sólo se refiere a derechos personales
u obligaciones y no a derechos reales; por lo cual la parte actora si bien reveló y demostró la
causa generadora de su posesión, con ello se denota que pudo tener o tiene un derecho de
crédito que le transmitió el cedente frente al supuesto deudor de éste, pero de ninguna manera
que tenga una posesión en concepto de dueño y ante ello no acredita el primer elemento de la
acción de usucapión, como correctamente se estimó en la sentencia de primer grado. En
consecuencia, la sentencia reclamada infringe el artículo 781 del Código Civil del Estado de
México y desacató el criterio jurisprudencial que invoca, lo que deviene en violatorio del artículo
14 constitucional; por lo que procede conceder el amparo y protección de la Justicia Federal, para
el efecto de que la autoridad responsable deje insubsistente la sentencia reclamada y parta de la
consideración de que la acción de usucapión no fue acreditada y hecho lo cual, pero ahora con
plenitud de jurisdicción estudie los agravios que le fueron invocados contra la sentencia de
primer grado en la parte que declaró procedente la acción reivindicatoria y dicte la nueva
sentencia que corresponda."
"Novena Época
"IV, octubre de 1996

203
"Tesis: II.1o.C.T.82 C
"Página: 585
"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS, NO ES APTO PARA

ACREDITAR LA ‘POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO’. La facultad que tiene una persona llamada
acreedor para exigir de otra llamada deudor es un derecho personal, que también se conoce con
el nombre de obligación. Una de las formas de transmisión de los derechos personales es la
cesión de derechos o créditos, regulada por el Código Civil del Estado de México, en sus artículos
del 1858 al 1886. En cambio, el poder jurídico directo e inmediato que tiene una persona sobre
una cosa para su aprovechamiento económico total o parcial y con exclusión de terceros
constituye lo que se conoce como derechos reales y la transmisión de éstos tiene dos fuentes,
según lo sea la muerte del propietario la que la origine y entonces será la sucesión testamentaria
o intestamentaria la que rija la transmisión del dominio o bien por actos entre vivos mediante
contratos traslativos de dominio, como son la compraventa, permuta o donación. Por último,
cuando es el Estado el que interviene, puede ser la adjudicación, el decomiso o la expropiación
las que efectúen la transmisión del patrimonio. Así, cuando se invoca como causa generadora de
la posesión como elemento de la acción de usucapión un denominado contrato de cesión de
derechos, celebrado entre el actor y el causahabiente del demandado, entonces, el documento
que contiene la cesión de derechos no es traslativo de dominio sino en todo caso de derechos
personales que tuviere el cedente respecto del dueño del inmueble, que es el demandado en la
acción de usucapión. De modo que si lo que se exige en la acción es que la causa que revele y
acredite el actor es que tiene una posesión material en concepto de dueño, ello no se obtiene de
una cesión de derechos, porque ésta sólo se refiere a derechos personales u obligaciones y no a
derechos reales; por lo cual la parte actora, si bien revela y demuestra la causa generadora de su
posesión, con ello denota que pudo tener o tiene un derecho de crédito que le transmite su
cedente frente al supuesto deudor de éste, pero de ninguna manera que tenga una posesión en
concepto de dueño y ante ello no acredita el primer elemento de la acción de usucapión.
"Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Segundo Circuito.

204
"Amparo directo 872/96 ********** 19 de septiembre de 1996. Unanimidad de votos. Ponente:

Enrique Pérez González. Secretaria: Vianey Gutiérrez Velázquez."
QUINTO. Finalmente, los antecedentes y consideraciones que sustentan la resolución emitida

por el Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, el veinte de mayo de dos mil
cuatro, en el amparo directo 3256/2004, son las siguientes:
DC. 3256/2004
"Los argumentos que se han sintetizado, son fundados pero inoperantes en una parte e
inoperantes en otra, como enseguida se analiza. En efecto, como ya se ha precisado en párrafos
precedentes de este considerando, para la procedencia de la acción de prescripción positiva o
usucapión, es indispensable el acreditamiento de todos los elementos que debe reunir la
posesión que sea suficiente para, con el transcurso del tiempo, opere esa figura jurídica. Esto es,
cuando se ejercita la acción de prescripción adquisitiva o usucapión, es requisito indispensable
que se demuestren todos los elementos que la posesión necesaria para tal fin requiere, entre
ellos, que la misma sea en concepto de propietario, de modo que ante la ausencia u omisión de
prueba eficaz respecto de todos esos requisitos, conlleva ineluctablemente a tener por infundada
la acción de prescripción intentada. Por ende, de una interpretación sistemática de los preceptos
anotados con antelación, se desprende que siendo uno de los requisitos para la prescripción el
que el bien inmueble se posea en concepto de dueño o de propietario, y que si a la parte actora
le corresponde probar los hechos constitutivos de sus pretensiones, el ‘concepto de propietario’
o de ‘dueño’, entrañan actos positivos realizados por quien pretende usucapir un bien inmueble
y por esa razón constituyen hechos sobre los cuales se funda su pretensión. Por ello, debe
reiterarse que entre los hechos que constituyen el sustento fáctico de la acción ejercida por la
quejosa ********** mencionó como causa generadora de su posesión a título de propietaria, la
celebración de un convenio de cesión de derechos con ********** a cuyo respecto debe
precisarse que las autoridades de instancia resolvieron que el mismo era ineficaz para acreditar
tal extremo, además de que, si bien entre otros medios de convicción se ofreció la prueba
testimonial, que en su caso sería la idónea para demostrar la posesión que adujo la actora como
causa eficiente de su derecho, ello no se logró. En tal virtud, resulta claro que no basta con
205
mencionar o revelar únicamente el origen de la posesión para tener por satisfecho el requisito
de poseer en concepto de propietario o de dueño, sino que es menester que se demuestre la
causa que originó esa clase de posesión; esto es, es indispensable que se demuestre la causa que
le dio ese carácter, pues si sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de
la cosa poseída puede producir la prescripción, según lo ordena el artículo 826 del Código Civil
para el Distrito Federal (correctamente invocado por la Sala responsable) únicamente la prueba
de que se posee en ese concepto puede permitir diferenciar una posesión en concepto de
propietario de una posesión derivada o precaria. De lo contrario, se daría lugar a que el simple
detentador, el arrendatario o depositario, a su capricho, podrían constituirse en poseedores en
nombre propio, cambiando su verdadera condición de poseedores precarios, para pretender
luego de cierto tiempo haber adquirido por prescripción, con la sola manifestación de que
siempre han poseído en concepto de dueños o de propietarios, en virtud de determinado acto
traslativo de dominio. Así las cosas, cabe concluir que el origen de la posesión no sólo debe
revelarse, sino que también es necesaria su prueba fehaciente, pues siendo un elemento de la
prescripción (sic) el que la posesión se tenga en concepto de dueño o de propietario, es un hecho
cuya prueba es a cargo de quien pretende usucapir, en términos del artículo 281 del Código de
Procedimientos Civiles del Distrito Federal, como así se consideró en la sentencia reclamada. Al
respecto, es aplicable la tesis jurisprudencial número 322, sustentada por la extinta Tercera Sala
de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página 271, del Tomo IV, Materia
Civil, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, Octava Época, cuyo rubro y
texto son como sigue: ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. PARA QUE SE ENTIENDA SATISFECHO EL
REQUISITO DE LA EXISTENCIA DE LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO EXIGIDO POR EL
CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR LAS DIVERSAS LEGISLACIONES DE LOS ESTADOS
DE LA REPÚBLICA QUE CONTIENEN DISPOSICIONES IGUALES, ES NECESARIO DEMOSTRAR LA
EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN.’ (se transcribe). En ese contexto,
resulta fundado lo que aduce la quejosa en cuanto a que es ilegal lo sustentado por la Sala
responsable, en el sentido de que la cesión de derechos sólo es apta para transmitir derechos
personales u obligaciones y no para los derechos reales, toda vez que contrariamente a ello, este
órgano colegiado considera que la cesión de derechos es una figura jurídica apta para transmitir
206
derechos de cualquier índole. En efecto, ceder, gramaticalmente significa dar o transferir algo, lo
que implica en todo caso, la dación o transferencia de cualquier cosa a alguien; la cesión de
derechos en general es un acto jurídico mediante el cual se realiza la transferencia de una cosa o
de un derecho; por lo que se estará en presencia de una cesión siempre que una persona
transmite a otra un derecho de cualquier índole, ya sea real o personal. Así se puede hablar de la
cesión de un derecho real, entendiéndose por ésta el acto jurídico en virtud del cual el titular del
derecho lo transmite a otra persona, quien lo recibe con el mismo título que lo tenía quien se lo
transmite; y de cesión de un derecho personal, u obligación por medio de la cual el acreedor
(cedente) transmite el derecho que tiene respecto del deudor a un tercero (cesionario). Ahora
bien, la figura jurídica de la cesión de derechos, de conformidad con las concretas obligaciones y
derechos que se generan con la misma, puede asumir la apariencia o adquirir semejanza o
identidad con diversos tipos específicos de contratos, que dada su reglamentación en la ley
pueden considerarse típicos, de modo tal que pudiera asimilarse a la compraventa, si para la
transmisión de los derechos se fija entre cedente y cesionario un precio cierto y en dinero; se
parecerá a la permuta, si se transmite el derecho a cambio de otra cosa diversa; o bien, se
asemeja a la donación, cuando la transmisión del derecho, del cedente al cesionario, se realiza a
título gratuito. Al respecto, resulta aplicable en lo conducente, el criterio sustentado por el Tercer
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, que este órgano comparte, publicado en
la página 609, del Tomo V, mayo de 1997, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta,
Novena Época, cuyo rubro y texto son como sigue: ‘CESIÓN DE DERECHOS EN FORMA GRATUITA
DE BIENES INMUEBLES (DERECHOS REALES). DEBE REGULARSE POR LAS DISPOSICIONES DEL
CONTRATO DE DONACIÓN.’ (se transcribe). Por lo anterior, puede considerarse a la cesión de
derechos como un acto jurídico que en la cotidianeidad se constituye como un continente,
susceptible de ser llenado o colmado con diverso contenido; esto es, se trata de un acto formal,
cuyo contenido material se verá regulado no tanto por las normas especiales que se contienen
en la ley para ello, sino por las reglas del diverso contrato cuya apariencia asume, y sólo de
manera aislada podrían aplicarse aquellas normas específicas. Al respecto, el artículo 2031 del
Código Civil para el Distrito Federal, establece lo siguiente: (se transcribe). Esto es, de
conformidad con la referida disposición legal, a la cesión de derechos, en cuanto al contenido
207
material de dicho acto continente, le serán aplicables las normas del diverso acto con el que se
asemeje o guarde mayor identidad. Por ende, contrariamente a lo que adujo la Sala responsable,
la cesión de derechos, de conformidad con lo aquí sustentado, dado su carácter mimético, es un
acto jurídico apto y eficaz para la transmisión de derechos tanto personales como reales, de
conformidad con las facultades y obligaciones que, a cargo del cedente y cesionario, deriven de
dicho pacto, en cuya regulación deben atenderse las disposiciones legales que normen al diverso
acto que informe su contenido material, y respecto del cual guarde cierta similitud, semejanza o
identidad. En ese contexto, resulta claro que lo considerado por la Sala responsable en torno al
tópico en cuestión, es ilegal, de ahí que sean fundados los argumentos relativos que hace valer
la quejosa; empero, no obstante ello, tal circunstancia no conlleva la concesión del amparo
solicitado, toda vez que en la especie, el convenio de cesión de derechos que exhibió la hoy
quejosa en el juicio natural, con el que pretende acreditar su posesión a título de dueña del
predio cuya prescripción adquisitiva accionó, es ineficaz para demostrar el referido aspecto,
como enseguida se anota."
"Novena Época
"XXI, febrero de 2005
"Tesis: I.6o.C.340 C
"Página: 1660
"CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS. A TRAVÉS DE ESTE NO SÓLO PUEDEN TRANSMITIRSE

DERECHOS PERSONALES, SINO TAMBIÉN DERECHOS REALES. La cesión de derechos es un acto
jurídico que en la cotidianidad se constituye como un continente, susceptible de ser llenado o
colmado con diverso contenido. Es decir, se trata de un acto formal cuyo contenido material se
verá regulado, no tanto por las normas especiales que se contienen en la ley para tal efecto, sino
208
por las reglas del diverso contrato cuya apariencia ocurre y sólo de manera aislada podrán
aplicarse las normas específicas que las rigen. Así, de conformidad con lo dispuesto por el artículo
2031 del Código Civil para el Distrito Federal, a la cesión de derechos, en cuanto al contenido
material de dicho acto continente, le serán aplicables las normas del diverso acto con el que se
asemeje o guarde mayor identidad. Por ende, la cesión de derechos, dado su carácter mimético,
es un acto jurídico apto y eficaz para la transmisión de derechos, tanto personales como reales,
acorde con las facultades y obligaciones que, a cargo del cedente y cesionario, deriven de dicho
pacto en cuya regulación deben atenderse las disposiciones legales que normen el diverso acto
que informe su contenido material y respecto del cual guarde cierta similitud, semejanza o
identidad.
"Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.
"Amparo directo 3256/2004. ********** 20 de mayo de 2004. Unanimidad de votos. Ponente:

María Soledad Hernández de Mosqueda. Secretario: Ricardo Mercado Oaxaca."
SEXTO. Por otra parte, para que exista materia a dilucidar respecto de cuál criterio es el que debe
prevalecer, debe existir, cuando menos formalmente una oposición de criterios jurídicos en los
que se analice la misma cuestión; es decir, para que se surta su procedencia, la contradicción
denunciada debe referirse a las situaciones jurídicas, consideraciones, razonamientos o
interpretaciones jurídicas vertidas dentro de la parte considerativa de las sentencias respectivas.
En otras palabras, existe contradicción de criterios cuando concurren los siguientes supuestos:
a) Que al resolver los asuntos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se

adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes.
b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o

interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas.
c) Que los diferentes criterios provengan del examen de los mismos elementos.
Al respecto es aplicable la siguiente jurisprudencia:
"Novena Época
209
"Instancia: Pleno
"Tesis: P./J. 26/2001
"Página: 76
"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU

EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo,
de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de
Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de
la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la Sala que corresponda deben decidir cuál tesis ha
de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los
siguientes supuestos: a) que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas
esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la
diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones
jurídicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de
los mismos elementos."
SÉPTIMO. A fin de poder determinar si en la especie existe contradicción de tesis, resulta

conveniente acudir a los antecedentes de los asuntos resueltos por los Tribunales Colegiados
contendientes:
El Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo
civil 173/2007, el veintinueve de marzo de dos mil siete, atendió a los siguientes antecedentes:
1. Una persona demandó en la vía ordinaria civil de una sociedad anónima y del director del
Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, la declaración de que había
operado en su favor la prescripción adquisitiva y, por tanto, que resultaba ser la propietaria de
un inmueble; la cancelación de la inscripción que aparece a favor de esa empresa constructora
210
en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Distrito Federal; así como la
inscripción de la sentencia en la que se le declare propietaria del departamento.
2. El Juez Vigésimo Tercero de lo Civil del Distrito Federal, a quien correspondió conocer del
asunto, dictó sentencia en la que declaró que la actora no probó su acción de prescripción
positiva y absolvió a los demandados de las prestaciones reclamadas en la demanda.
3. En contra de dicho fallo, la parte actora interpuso recurso de apelación, y
la Segunda Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, que conoció del
asunto, confirmó la sentencia recurrida.
4. En contra de este fallo, la parte perdedora interpuso juicio de amparo, que por cuestión de
turno, correspondió conocer del asunto al Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Primer Circuito, quien concedió el amparo para el efecto de que la Sala responsable dejara sin
efecto la sentencia reclamada y pronunciara otra, en la que con libertad de jurisdicción,
analizara las pruebas que ofreció la parte quejosa en el juicio natural, al tenor de los agravios
que propuso en el recurso de apelación y una vez hecho lo anterior, resolviera la controversia
planteada en el recurso de apelación, conforme procediera en derecho.
Es preciso mencionar que la quejosa para acreditar su acción principal aportó como prueba el
contrato de cesión de derechos que celebró con la persona que había comprado el inmueble a
la empresa demandada. El documento referido, jamás fue objetado ni desvirtuado por la parte
demandada en el juicio primigenio.
5. En cumplimiento de la ejecutoria de amparo, la Sala responsable dictó nueva sentencia, en la

que dejó insubsistente la sentencia y de nueva cuenta confirmó la sentencia de primera
instancia.
6. Inconforme con la sentencia definitiva, la parte quejosa promovió juicio de garantías, que
correspondió conocer al Tribunal Colegiado que emitió la primera sentencia de amparo, el cual
sostuvo que la entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al interpretar
los artículos 826, 1151, fracción I y 1152 del Código Civil para el Distrito Federal, sostuvo que
para usucapir un bien inmueble, es necesario que la posesión del mismo se tenga en concepto
211
de dueño o de propietario, y dicho requisito exige no sólo la exteriorización del dominio sobre
el inmueble a través de actos que el poseedor realice y que revelen que se comporta como
dueño, sino que también se requiere que el actor demuestre el origen de su posesión con un
título apto para trasladarle el dominio, que genere la idea fundada que se posee en concepto
de dueño.
Que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1151 y 1152 del Código Civil para el Distrito
Federal, la posesión necesaria para poder prescribir debe ser en concepto de propietario,
continua, pública y por el tiempo que señala el segundo de los preceptos citados, ya sea que se
trate de posesión de buena o mala fe.
Que al disponer el artículo 826 del referido ordenamiento legal que sólo la posesión que se ejerza
sobre la cosa con el carácter de propietario puede generar la prescripción, con tal expresión el
precepto legal comprende tanto al poseedor con un título objetivamente válido como al
poseedor con un título subjetivamente válido y al poseedor que carece de título alguno, siempre
y cuando dicha posesión no tenga su origen en una posesión derivada.
El Tribunal Colegiado sostuvo que si una persona en virtud de un contrato traslativo de dominio,
recibe el inmueble de quien cree que es propietario del mismo, es dable sostener que la posesión
que ejerce sobre el bien inmueble es con el carácter de propietario, porque el carácter irregular
del contrato no es fundamento para adquirir el dominio de una finca, sino que éste se encuentra
en el propio Código Civil, que es el que regula la adquisición positiva de la propiedad de los
inmuebles por el abandono del propietario, pues el contrato sólo pone de manifiesto que la
posesión no se disfruta en forma derivada.
El Tribunal Colegiado resolvió que, si en el contrato de cesión de derechos que celebró la quejosa
con una determinada persona, ésta señaló que cedía los derechos de propiedad del inmueble, es
inconcuso que dicho acto jurídico es un título subjetivamente válido para usucapir, pues a través
de él la quejosa afirma que adquirió la propiedad de la finca y ejerce sobre el inmueble actos con
el carácter de propietaria o dueña del mismo.
En tales condiciones, el Tribunal Colegiado señaló que no compartía la tesis del entonces Primer
Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Segundo Circuito, actualmente Primer
212
Tribunal Colegiado en Materia Civil del mismo circuito ya que en el contrato de cesión de
derechos base de la acción, el cedente no cedió derechos personales a la solicitante del amparo,
sino los derechos de propiedad del inmueble que ésta reclama en el juicio ordinario; asimismo,
que en la tesis se analiza aisladamente el contrato de cesión de derechos al tomar en
consideración las diversas modalidades en las que se puede presentar en relación con la causa
efecto que lo origina, que puede dar lugar a un título subjetivamente válido para demandar la
prescripción adquisitiva.
Por su parte, los antecedentes que sustentan la resolución dictada por el entonces Primer
Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Segundo Circuito, actualmente Primer
Tribunal Colegiado en Materia Civil del mismo circuito, el diecinueve de septiembre de mil
novecientos noventa y seis, en el amparo directo civil 872/96, fueron los que a continuación se
reseñan:
Calificó de fundado el concepto de violación referente a la infracción al artículo 781 del Código
Civil del Estado de México, porque la Sala estimó incorrectamente que el documento base de la
acción principal es un título suficiente para usucapir el inmueble en cuestión, siendo que tal
documento es un contrato de cesión de derechos que no es de los que considera la ley civil como
traslativos de dominio y que ante ello tal documental no constituye un documento apto para
poseer en concepto de propietario.
Que en el caso se invocó como causa generadora de la posesión como elemento de la acción de
usucapión un denominado contrato de cesión de derechos, celebrado entre el actor con el
causahabiente del demandado.
En este asunto, es preciso mencionar que previo se celebró un contrato verbal de compraventa,
en donde, incluso, se realizó un pago parcial, pero quienes pretendían realizar la compra del bien
inmueble no cumplieron con lo pactado de manera verbal con los vendedores y, por tanto, dicha
operación se canceló y en consecuencia no se otorgó documento alguno a los presuntos
adquirentes.
213
Así las cosas, estimó que el documento que contiene la cesión de derechos no es traslativo de
dominio sino en todo caso de derechos personales que tuviera el cedente respecto del dueño del
inmueble, que es el demandado en la acción de usucapión.
Por tanto, si lo que se exige en las acciones es que la causa que revele y acredite el actor es que
tiene una posesión material en concepto de dueño, ello no se obtiene de una cesión de derechos,
porque éste sólo se refiere a derechos personales u obligaciones y no a derechos reales; por lo
cual la parte actora si bien reveló y demostró la causa generadora de su posesión, con ello se
denota que pudo tener o tiene un derecho de crédito que le transmitió su cedente frente al
supuesto deudor de éste, pero de ninguna manera que tenga una posesión en concepto de dueño
y ante ello no acredita el primer elemento de la acción de usucapión, como correctamente se
estimó en la sentencia de primer grado.
Por último, los antecedentes que sustentaron la resolución emitida por el Sexto Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, el veinte de mayo de dos mil cuatro, en el amparo
directo 3256/2004, fueron los siguientes:
1. Una persona demandó a otras dos, en la vía ordinaria civil, el cumplimiento de diversas
prestaciones.
2. El Juez natural, al que correspondió el conocimiento del asunto, consideró que el convenio de
cesión de derechos, con el que la actora pretendió acreditar su posesión en concepto de dueña,
resultó ineficaz para ello; dictó sentencia en la que declaró procedente la vía e improcedente la
acción intentada, absolviendo a los demandados de las prestaciones reclamadas, apoyándose en
el criterio emitido por el entonces Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del
Segundo Circuito, de rubro: "PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE CESIÓN DE
DERECHOS NO ES APTO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO."
3. Inconforme con tal resolución, la actora interpuso recurso de apelación, cuyo conocimiento
correspondió a la Novena Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, quien
confirmó la sentencia recurrida.
214
4. En contra de tal determinación, la parte inconforme interpuso juicio de amparo, cuyo

conocimiento correspondió al Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, quien
sostuvo las siguientes consideraciones:
Que de conformidad con los artículos 1135, 1136, 790, 806, 1151 y 1152 del Código Civil para el
Distrito Federal, los extremos necesarios para que prospere la prescripción positiva o adquisitiva
de un bien inmueble deben ser: 1) el acreditamiento de la posesión en concepto de propietario,
de forma pacífica, continua, pública y de buena fe y 2) el transcurso del tiempo, siendo el lapso
de cinco años cuando la posesión reúna los referidos requisitos.
Que, si algunos de esos requisitos no fueran probados por el interesado, se tendría por no
acreditada la acción de prescripción.
Que de una interpretación sistemática de los preceptos establecidos anteriormente, se

desprende que siendo uno de los requisitos para la prescripción el que el bien inmueble se posea
en concepto de dueño o de propietario, y que si a la parte actora le corresponde probar los
hechos constitutivos de sus pretensiones, el concepto de propietario o de dueño, entrañan actos
positivos realizados por quien pretende usucapir un bien inmueble y por esa razón constituyen
hechos sobre los cuales se funda su pretensión.
Que no basta con mencionar o revelar únicamente el origen de la posesión para tener por
satisfecho el requisito de poseer en concepto de propietario o de dueño, sino que es menester
que se demuestre la causa que originó esa clase de posesión.
Que, de lo contrario, se daría lugar a que el simple detentador, el arrendatario o depositario, a

su capricho, podrían constituirse en poseedores en nombre propio, cambiando su verdadera
condición de poseedores precarios, para pretender luego de cierto tiempo haber adquirido por
prescripción, con la sola manifestación de que siempre han poseído en concepto de dueños o de
propietarios, en virtud de determinado acto traslativo de dominio.
Que el origen de la posesión no sólo debe revelarse, sino que también es necesaria su prueba
fehaciente, pues siendo un elemento de la prescripción el que la posesión se tenga en concepto
de dueño o de propietario, es un hecho cuya prueba es a cargo de quien pretende usucapir, en
215
términos del artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal, como así se
consideró en la sentencia reclamada.
Lo anterior, con fundamento en la tesis jurisprudencial sustentada por la extinta Tercera Sala de
la Suprema Corte de Justicia de la Nación cuyo rubro es: "PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. PARA QUE
SE ENTIENDA SATISFECHO EL REQUISITO DE LA EXISTENCIA DE LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE
PROPIETARIO EXIGIDO POR EL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR LAS DIVERSAS
LEGISLACIONES DE LOS ESTADOS DE LA REPÚBLICA QUE CONTIENEN DISPOSICIONES IGUALES, ES
NECESARIO DEMOSTRAR LA EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN."
El Tribunal Colegiado sostuvo que la cesión de derechos es un acto jurídico que en la

cotidianeidad se constituye como un continente, susceptible de ser llenado o colmado con
diverso contenido; esto es, se trata de un acto formal, cuyo contenido material se ve regulado no
tanto por las normas especiales que se contienen en la ley para ello, sino por las reglas del diverso
contrato cuya apariencia asume, y sólo de manera aislada podrían aplicarse aquellas normas
específicas.
Que de conformidad con el artículo 2031 del Código Civil para el Distrito Federal, a la cesión de
derechos, en cuanto al contenido material de dicho acto continente, le serán aplicables las
normas del diverso acto con el que se asemeje o guarde mayor identidad.
Por tanto, la cesión de derechos, dado su carácter mimético, es un acto jurídico apto y eficaz para
la transmisión de derechos tanto personales como reales, de conformidad con las facultades y
obligaciones que, a cargo del cedente y cesionario, deriven de dicho pacto, en cuya regulación
debe atenderse a las disposiciones legales que normen al diverso acto que informe su contenido
material, y respecto del cual guarde cierta similitud, semejanza o identidad.
En tales condiciones, el Tribunal Colegiado calificó de ilegal lo resuelto por la Sala responsable,
por lo que declaró fundados los argumentos relativos en cuanto a dicho tópico; sin embargo,
estimó que siendo que en la especie el contrato de cesión de derechos que exhibió la quejosa en
el juicio natural, con el que pretende acreditar su posesión a título de dueña del predio cuya
prescripción adquisitiva accionó, resulta ineficaz para demostrar dicho aspecto, lo anterior
porque de su contenido no se advierte de ningún modo una causa eficiente para poseer con esa
216
calidad, ya que no se aprecia la integración o al menos referencia a los elementos de existencia

que pudieran corresponder a un diverso acto en cuya virtud se pueda transmitir el dominio o
propiedad de un bien inmueble, como pudiera ser la compraventa, la permuta o la donación.
OCTAVO. De lo hasta ahora expuesto, se advierte que sí se produce la discrepancia de criterios,

habida cuenta de que, ante el planteamiento de problemas esencialmente iguales, los tribunales
se pronunciaron en sentido opuesto.
En efecto, de la reseña de las ejecutorias de los tribunales, se advierte la problemática sobre, si

a través del contrato de cesión de derechos se pueden transmitir derechos reales y, en
consecuencia, si dicho documento es apto para acreditar el justo título para poseer en un juicio
de prescripción adquisitiva, ya que mientras el Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Primer Circuito, al resolver la ejecutoria 173/2007, sostuvo como criterio al analizar la naturaleza
jurídica del contrato de cesión de derechos, que es un título subjetivamente válido para
transmitir la propiedad, por lo que acredita la posesión del inmueble como propietario, toda vez
que mediante dicho contrato se pueden transmitir derechos personales y reales.
El anterior órgano jurisdiccional, coincide con el criterio emitido por el Sexto Tribunal Colegiado
en Materia Civil del Primer Circuito, quien consideró en relación con la naturaleza jurídica del
contrato de cesión de derechos, que es una figura jurídica apta para transmitir derechos de
cualquier índole, por lo que resolvió que era fundado el argumento de la quejosa relativo a que,
por medio de la cesión de derechos, no sólo se transmiten derechos personales sino también
reales.
Por su parte, el entonces Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Segundo
Circuito, en la actualidad Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del mismo circuito, al
resolver el amparo directo 872/96, consideró que mediante el contrato de cesión de derechos,
no se acredita la posesión material en concepto de dueño necesaria para poder exigir la acción
de usucapión, lo anterior, en virtud de que dicho contrato sólo se refiere a derechos personales
u obligaciones y no a derechos reales.
Como se advierte de lo anterior, los Tribunales Colegiados contendientes examinaron una

cuestión jurídica igual, consistente en determinar si a través del contrato de cesión de derechos
217
se pueden transmitir derechos reales y, en consecuencia, si dicho documento es apto para

acreditar el justo título para poseer en un juicio de prescripción adquisitiva; sin que obste que un
tribunal analizara la legislación civil para el Estado de México, y los otros la del Distrito Federal,
porque finalmente los preceptos sobre los que versa el punto controvertido contienen la
descripción de la misma figura, y arribaron a conclusiones jurídicamente discrepantes.
También resulta pertinente establecer, que no resulta obstáculo para la existencia de la

contradicción de tesis, el hecho de que los criterios de los tribunales no constituyan
jurisprudencia, en razón de que de conformidad con lo dispuesto por los artículos 107, fracción
XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo,
basta con que las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados
de Circuito, al dictar resoluciones en asuntos de su competencia sustenten criterios diferentes
sobre un mismo punto de derecho, para que proceda decidir cuál es el que deba prevalecer.
Resulta aplicable al caso la tesis de jurisprudencia que se identifica y lee como sigue:
"Novena Época
"Instancia: Pleno
"Tesis: P./J. 27/2001
"Página: 77
218
En esas circunstancias, debe concluirse que los fallos emitidos por los referidos Tribunales
Colegiados de Circuito sí reúnen los requisitos necesarios para generar una contradicción de tesis,
pues al resolver los respectivos juicios de amparo directo, examinaron situaciones de hecho y
cuestiones jurídicas esencialmente iguales, adoptando criterios jurídicos discrepantes.
Ante esas referencias, resulta que el punto materia de la contradicción se limita a determinar si
a través del contrato de cesión de derechos se pueden transmitir derechos reales y, en
consecuencia, si dicho documento es apto para acreditar el justo título para poseer en un juicio
de prescripción adquisitiva.
NOVENO. Precisada la existencia y el tema de la contradicción y examinadas las resoluciones que

dieron origen a la misma, se considera que debe prevalecer la tesis jurisprudencial sustentada en
la presente sentencia con base en las siguientes consideraciones.
En primer término, cabe hacer la precisión de que el actual Primer Tribunal Colegiado en Materia
Civil del Segundo Circuito, al resolver el amparo directo civil 872/96, lo hizo a la luz del anterior
Código Civil del Estado de México, vigente en mil novecientos noventa y seis, el cual fue abrogado
mediante decreto publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado de México, el siete de junio de
dos mil dos, por lo que cuando se haga referencia a dicha legislación, se hará a dicho
ordenamiento abrogado.
Una vez apuntado lo anterior, es conveniente tener presente que en los casos que dieron lugar a
la presente contradicción, se invocó como causa generadora de la posesión como elemento de
la acción de usucapión
219
unos denominados contratos de cesión de derechos.
Ahora bien, a fin de poder definir cuál será el criterio que debe prevalecer en la especie, se estima
indispensable hacer referencia, en primer lugar, a la figura de la posesión.
Para Ambroise Colin y Henry Capitant, en su obra Derecho Civil, Bienes, Patrimonio y Derechos
Reales, la definición común de la posesión, implica que se posee una cosa cuando se tiene en
nuestro poder. La raíz etimológica de posesión viene de posse, poder. La posesión, en principio,
aparece como un hecho, sin embargo, este hecho puede no estar de acuerdo con el derecho,
pues ocurre algunas veces que aquel que tiene una cosa en su posesión no es el que tiene
derecho sobre esa cosa.
No obstante lo anterior, los autores sostienen que ésta no es una definición jurídica de la
posesión, pues se le podría confundir con la simple detentación material, la cual se diferencia de
la posesión, en cuanto a que la primera se compone únicamente de este elemento de hecho, o
puramente material, de que una cosa está en nuestro poder (corpus); mientras que la posesión
propiamente supone, además, un elemento psicológico o intelectual (animus), que es la
intención, la voluntad -justificada o no- de ejercitar sobre una cosa un derecho, y, de un modo
especial, el derecho de propiedad. Por ejemplo, el arrendatario, el depositario y otros
detentadores precarios (es decir, por cuenta ajena) tienen el corpus sin el animus, es decir,
detentan, pero no poseen.
Por lo tanto, debemos entender que la posesión es una relación de hecho entre una cosa y una
persona, en virtud de la cual esta persona puede realizar sobre la cosa actos materiales de uso y
de transformación, con la voluntad de someterla al ejercicio del derecho real a que éstos
normalmente correspondan, con lo que se puede concluir que lo que se posee no es tanto una
cosa, sino un derecho real sobre esa cosa.
Ahora bien, los efectos jurídicos de la posesión, son muy numerosos, y tienen distinta
importancia según que el poseedor sea de buena o de mala fe, y se trate de bienes muebles o
inmuebles.
220
Para efectos de la presente contradicción, nos referiremos en exclusiva a cuando el poseedor es

de buena fe, pues en los casos que se analizaron por los Tribunales Colegiados contendientes, se
pretendió demostrar la posesión de buena fe a través de un contrato de cesión de derechos.
Así, cuando el poseedor es de buena fe, la posesión produce tres efectos particulares:
a) En materia de inmuebles la usucapión se realiza en un plazo más corto.
b) El poseedor de buena fe adquiere los frutos de la cosa a medida que los va percibiendo. Cuando
el propietario reivindique la cosa, el poseedor no estará obligado a devolver los frutos o su
valor.
c) En materia de muebles la posesión tiene la virtud de conferir inmediatamente la propiedad al

poseedor de buena fe, y de despojar, por consiguiente, al verdadero propietario que ha
cometido la imprudencia de abandonar la cosa.
Para tales efectos, resulta conveniente, en primer término, determinar en qué consiste la
prescripción positiva o usucapión, pues esta acción fue la que se intentó en las ejecutorias que
se analizan.
De acuerdo a los autores Planiol y Ripert, en su Tratado Elemental de Derecho Civil. Tomo III. Los
Bienes, "la prescripción adquisitiva o usucapión es un medio de adquirir la propiedad de una cosa,
por la posesión prolongada de la misma durante un tiempo determinado".
La figura de la prescripción consiste en un medio para adquirir bienes, mediante el transcurso de

cierto tiempo y bajo las condiciones que la propia ley señala, de conformidad con los artículos
1135 del Código Civil para el Distrito Federal y 910 del Código Civil del Estado de México que
señalan:
"Artículo 1135. Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones,

mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley."
"Artículo 910. La usucapión es un medio de adquirir la propiedad de los bienes mediante la

Por su parte, el diverso 1136 del primer ordenamiento, establece lo siguiente:

221
"Artículo 1136. La adquisición de bienes en virtud de la posesión, se llama prescripción positiva;

la liberación de obligaciones, por no exigirse su cumplimiento, se llama prescripción negativa".
Así, para que se pueda dar la prescripción y derivado de ella se pueda considerar poseedor y
disfrutar de las ventajas que da la posesión, se necesita una posesión continua, pacífica, pública
y a título de propietario y la falta de alguno de estos requisitos, constituye un vicio de la posesión.
Al respecto, específicamente los artículos 826 y 1151 del Código Civil para el Distrito Federal,
prevén:
"II. Pacífica;
"III. Continua;
"IV. Pública."
Por su parte el Código Civil del Estado de México vigente en mil novecientos noventa y seis
disponía:
poseída puede producir la usucapión."
"II. Pacífica;
"III. Continua;
"IV. Pública."
222
En términos de los numerales transcritos, la posesión necesaria para que se pueda prescribir un
derecho a favor de un sujeto de derecho, debe reunir las siguientes características:
a) Ánimo de propietario, el cual debe entenderse como la intención de poseer la cosa a título de
dueño, sin que sea necesario que tal calidad sea justa o no, siendo suficiente que el interesado
se conduzca como propietario de la cosa, bien porque legalmente lo sea, o porque tiene el
propósito de serlo.
b) Pacífica, entendiéndose por ello la posesión que no se ha adquirido por medio de la violencia.
c) Continua, lo cual se refiere a aquella posesión que no ha sido interrumpida por alguno de los
medios que establece el artículo 1168 del Código Civil para el Distrito Federal, tales como que el
poseedor sea privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho por más de un año; por la
interposición de una demanda u otro cualquier género de interpelación judicial notificada al
poseedor o al deudor en su caso; o bien, porque la persona a cuyo favor corre la prescripción
reconozca expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el
derecho de la persona contra quien prescribe.
d) Pública, es decir, que la posesión se disfrute de modo que sea conocida por todos los
interesados.
A su vez el artículo 1152 del Código Civil para el Distrito Federal, y el 912 del Código Civil del
Estado de México, establecen lo siguiente:
y públicamente;
pacífica, continua y pública;
223
poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la
mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél."
"Artículo 912. Los bienes inmuebles se adquieren por usucapión:
y públicamente;
mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél."
Ahora bien, respecto del primero de los requisitos, previsto en los artículos 1151 y 911 del los
Códigos Civiles del Distrito Federal y del Estado de México, resulta conveniente señalar que este
Alto Tribunal lo ha interpretado en el sentido de que éste exige no sólo la exteriorización del
dominio sobre el inmueble mediante la ejecución de actos que revelen su comportamiento como
dueño mandando sobre él y disfrutando del mismo con exclusión de los demás, sino que también
exige se acredite el origen de la posesión pues al ser el concepto de propietario o de dueño un
elemento constitutivo de la acción, el actor debe probar, que inició la posesión con motivo de un
título apto para trasladarle el dominio.
El anterior criterio encuentra apoyo en la tesis de jurisprudencia que se transcribe a continuación:
"Octava Época
"Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación

224
"78, junio de 1994
"Tesis: 3a./J. 18/94
"Página: 30
"Apéndice 1917-1995, Tomo IV, Primera Parte, tesis 317, página 214.

EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN. De acuerdo con lo establecido por
una bien raíz, es necesario que la posesión del mismo se tenga en concepto de dueño o de
posibilidad que inicialmente esa posesión hubiere sido derivada."
En efecto, según los artículos transcritos, los extremos necesarios para que prospere la
prescripción positiva o adquisitiva de un bien inmueble deben ser: 1) el acreditamiento de la
posesión en concepto de propietario, de forma pacífica, continua, pública y de buena fe y 2) el
transcurso del tiempo, siendo el lapso de cinco años cuando la posesión reúna los anotados
requisitos.
225
Esto es, cuando se ejercita la acción de prescripción adquisitiva o usucapión, es requisito

indispensable que se demuestren todos los elementos que la posesión necesaria para tal fin
requiere, entre ellos que la misma sea en concepto de propietario, de modo que, ante la ausencia
u omisión de prueba eficaz respecto de todos esos requisitos, conlleva ineluctablemente a tener
por no acreditada la acción de prescripción intentada.
Por ende, de una interpretación sistemática de los preceptos anotados con antelación, se
desprende que siendo uno de los requisitos para la prescripción el que el bien inmueble se posea
en concepto de dueño o de propietario, y que si a la parte actora le corresponde probar los
hechos constitutivos de sus pretensiones, el concepto de "propietario" o de "dueño", entraña
actos positivos realizados por quien pretende usucapir un bien inmueble y por esa razón
constituyen hechos sobre los cuales se funda su pretensión.
En tal virtud, resulta claro que no basta con mencionar o revelar únicamente el origen de la
posesión para tener por satisfecho el requisito de poseer en concepto de propietario o de dueño,
sino que es menester que se demuestre la causa que originó esa clase de posesión; esto es, es
indispensable que se demuestre la causa que le dio ese carácter, pues si sólo la posesión que se
adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción,
según lo disponen los artículos 826 del Código Civil para el Distrito Federal y 801 del Código Civil
del Estado de México, únicamente la prueba de que se posee en ese concepto puede permitir
diferenciar una posesión en concepto de propietario de una posesión derivada o precaria.
De lo contrario, se daría lugar a que el simple detentador, el arrendatario o depositario, a su

capricho, podría constituirse en poseedor en nombre propio, cambiando su verdadera condición
de poseedor precario, para pretender luego de cierto tiempo haber adquirido por prescripción,
con la sola manifestación de que siempre han poseído en concepto de dueños o de propietarios,
en virtud de determinado acto traslativo de dominio.
Así las cosas, cabe concluir que el origen de la posesión no sólo debe revelarse, sino que también
es necesaria su prueba fehaciente, pues siendo un elemento de la prescripción el que la posesión
se tenga en concepto de dueño o de propietario, es un hecho cuya prueba es a cargo de quien
226
pretende usucapir, en términos del artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito
Federal.
Las disposiciones legales antes transcritas, así como el criterio de este Alto Tribunal antes
invocado, nos llevan a la necesidad de definir justo título.
Ambroise Colin y Henry Capitant, en su obra de Derecho Civil, Bienes, Patrimonio y Derechos
Reales, señalan que: "por justo título no se entiende un escrito, sino un acto jurídico que, por su
naturaleza, es traslativo de la propiedad (o del derecho real que se trata de prescribir) y al que
sólo le ha faltado para haber transmitido al adquirente la propiedad (o el derecho real), el
proceder del verdadero propietario".
Lo que procede a continuación es determinar, si un contrato de cesión de derechos, como el que

fue presentado por los actores en los juicios de origen, y que fue valorado por los Tribunales
Colegiados, puede considerarse como un justo título para acreditar la posesión en un juicio de
prescripción adquisitiva.
Los ordenamientos que están siendo objeto de estudio en la presente contradicción de tesis
definen a la cesión de derechos de la siguiente manera:
Código Civil del Distrito Federal
"Artículo 2029. Habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga
contra su deudor."
Código Civil del Estado de México vigente en mil novecientos noventa y seis
"Artículo 1858. Habrá cesión de créditos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra
su deudor."
De los preceptos antes transcritos se desprende que la cesión de derechos es un contrato por el
cual el acreedor anterior transmite un crédito a un nuevo acreedor. El contenido de este contrato
es la transmisión del derecho de crédito, sin que exista una modificación del vínculo jurídico, en
cuanto a que se mantiene la misma relación de derecho, pues su naturaleza y modalidades no
227
sufre alteración esencial; pero sí debemos reconocer que el cambio del sujeto activo o pasivo,
necesariamente implica una modificación en el aspecto subjetivo.
Para el autor Manuel Borja Soriano, en su obra Teoría General de las Obligaciones, la cesión de
crédito es un contrato por el cual el acreedor, que se llama cedente, transmite los derechos que
tiene en contra de su deudor a un tercero, que se llama cesionario y el deudor contra quien existe
el crédito objeto de la cesión, se denomina cedido.
Por tanto, de acuerdo con lo antes expuesto, es posible concluir que el contrato de cesión de
derechos propiamente dicho, no es apto para transmitir la propiedad de un inmueble, pues sólo
sirve para transmitir otro tipo de derechos que están directamente vinculados con un crédito.
Sin embargo, de acuerdo con lo que se analizará a continuación cabe la posibilidad de que un
contrato de cesión de derechos sirva como justo título para demostrar la posesión, como uno de
los elementos a acreditar en la acción de prescripción positiva o usucapión.
En efecto, se considera que el contrato de cesión de derechos es apto para transmitir derechos
personales u obligaciones; sin embargo, atendiendo a la naturaleza de las cláusulas, puede
determinarse si realmente se está ante la presencia de un contrato de cesión de derechos o de
algún otro, pues no basta que se diga que se está ante este tipo de contrato, sino que es
indispensable acudir al contenido de lo pactado por las partes en las cláusulas para poder
determinar de qué contrato se trata.
Para sustentar lo anterior, resulta conveniente acudir a los artículos 1839 y 1851 del Código Civil
para el Distrito Federal y 1668 y 1680 del Código Civil del Estado de México, vigente en mil
novecientos noventa y seis:
Código Civil para el Distrito Federal
"Artículo 1839. Los contratantes pueden poner las cláusulas que crean convenientes; pero las
que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencia de su naturaleza
ordinaria, se tendrán por puestas, aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean
renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley."
228
"Artículo 1851. Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de
los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
"Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá
ésta sobre aquellas."
Código Civil del Estado de México
"Artículo 1668. Los contratantes pueden poner las cláusulas que crean convenientes; pero las
que se refiere a requisitos esenciales del contrato o sean consecuencias de su naturaleza
renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley".
"Artículo 1680. Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de
los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
"Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá
ésta sobre aquéllas."
Como se logra desprender de los preceptos antes transcritos, los contratos se interpretarán a la
luz de las cláusulas que las partes estipulan, y en las cuales pueden pactar lo que deseen, en ese
sentido, también señalan que si las palabras fueran confusas, lo que debe prevalecer es la
intención de las partes, en ese sentido, debe sostenerse que si bien la cesión de derechos no es
un contrato de los considerados como de los que transmiten derechos reales, lo cierto es que
esto puede ocurrir si de la lectura de las cláusulas pactadas por las partes se desprende que en
realidad se está ante otro tipo de contrato mediante el cual sí se pueden transmitir, pues
independientemente de la denominación que le den los contratantes a la operación que realicen,
lo cierto es que será su contenido el que determine su naturaleza.
El anterior criterio encuentra sustento en la tesis que a continuación se transcribe:
"Séptima Época
"Instancia: Segunda Sala

229
"19 Tercera Parte
"Tesis:
"Página: 29
"CONTRATOS, NATURALEZA DE LOS. La naturaleza de todo contrato se desprende de la voluntad

de los contratantes, expresada en las cláusulas del mismo, las que deben interpretarse en su
conjunto, y no de la designación o denominación que al propio contrato le hayan dado las partes.
"Revisión fiscal 74/69 ********** 2 de julio de 1970. Cinco votos. Ponente: Jorge Iñárritu."
Así, dependiendo de lo estipulado por las partes en las cláusulas respectivas y de la naturaleza
real del contrato de que se trate, éste deberá regularse por las disposiciones correspondientes a
esa materia previstas en el Código Civil del Distrito Federal y sus correlativos del Código Civil del
Estado de México.
Por lo anterior, puede considerarse a la cesión de derechos como un acto jurídico que en la
cotidianeidad se constituye como un continente, susceptible de ser llenado o colmado con
diverso contenido; esto es, se trata de un acto formal, cuyo contenido material se verá regulado
no tanto por las normas especiales que se contienen en la ley para ello, sino por las cláusulas
pactadas por las partes y que lo hagan ser realmente un diverso contrato, cuyas reglas serán las
que deban ser acatadas y sólo de manera aislada podrían aplicarse aquellas normas específicas.
En ese orden de ideas, a la cesión de derechos, le serán aplicables las normas del diverso acto
con el que se asemeje o guarde mayor identidad, de acuerdo a lo pactado por las partes. Por
tanto, la cesión de derechos, de conformidad con lo hasta aquí mencionado, dado su carácter
mimético, puede originar un acto jurídico apto y eficaz para la transmisión de derechos tanto
personales como reales, de conformidad con las facultades y obligaciones que, a cargo del
cedente y cesionario, deriven de dicho pacto, debiendo forzosamente atenderse a las
disposiciones legales que normen al diverso acto que informe su contenido material y respecto
del cual guarde cierta similitud, semejanza o identidad.
230
Así, se considera que aunque en el contrato se diga que es una cesión de crédito, éste podrá
tener el carácter de una compraventa si se hace por un precio cierto y en dinero, el de permuta
si se efectúa a cambio de una cosa, o bien, el de donación si se realiza gratuitamente; siendo la
diferencia entre tales contratos y la cesión de crédito, el objeto de los mismos, pues mientras en
la compraventa, permuta y donación, lo es una cosa, en la cesión de crédito, se trata de bienes
incorporales.
Por esa razón, de acuerdo a lo que dispone el artículo 2031 del Código Civil para el Distrito Federal
y su correlativo 1860 del Código Civil del Estado de México, en la cesión de crédito se observarán
las disposiciones relativas al acto jurídico que le dé origen, en lo que no estuvieren modificadas
en el capítulo sobre la cesión de derechos.
Ahora bien, si nos referimos a la clasificación de los contratos por su objeto, los Códigos Civiles
que se analizan, siguen este orden: primero, reglamentan los contratos preparatorios y luego los
definitivos y, dentro de éstos estudian, en primer lugar, los contratos que tienen por objeto
transmitir el dominio de cosas: compraventa, permuta, donación y mutuo.
De lo anterior se desprende que de manera rigorista y apegados al sentido literal de los artículos
que regulan la figura de cesión de derechos, los documentos base de la acción ejercidos en las
ejecutorias que aquí se analizan son un título insuficiente para usucapir inmuebles, ya que tales
documentos - contratos de cesión de derechos - según lo dispone puntualmente tanto el Código
Civil para el Distrito Federal, como su similar del Estado de México, en principio, no son de los
que considera la ley civil como traslativos de dominio y que ante ello, tales contratos en estricto
sentido no constituyen un documento apto para poseer en concepto de propietario, pues en
realidad son una de las formas de transmisión de los derechos personales, regulada por el Código
Civil para el Distrito Federal en los artículos 2029 al 2050, así como en el similar del Estado de
México, vigente en mil novecientos noventa y seis, en los artículos 1858 al 1879.
De lo anteriormente expresado se advierte que, en estricto sentido, los contratos de cesión de

derechos que se invocaron como causa generadora de la posesión como elemento de la acción
de usucapión, no son traslativos de dominio, sino en todo caso de derechos personales.
231
Sin embargo, ya quedó expresado con anterioridad que independientemente de la denominación

que se le dé al contrato que se celebre, deberá estarse a lo pactado por las partes para poder
determinar ante qué contrato se está y si éste es a través de los cuales se pueden transmitir
derechos reales o no, de acuerdo a las disposiciones legales aplicables.
Lo anterior, en virtud de que aun cuando quedó demostrado que de conformidad con lo que
disponen los ordenamientos civiles analizados, la cesión de derechos, en estricto sentido,
exclusivamente da lugar a transmitir derechos personales; sin embargo, en la práctica jurídica
con frecuencia nos enfrentamos a que se hace uso de esta figura para transmitir derechos reales,
pues en realidad estamos ante verdaderos contratos de compraventa, permuta o donación.
Por tanto, si en un contrato denominado de cesión de derechos, derivado de las cláusulas

pactadas, una de las partes transfiere derechos reales, ello implica que en realidad se está ante
un diverso contrato que es apto para hacerlo y que no se trata entonces de un contrato de cesión
de derechos como lo sostienen las partes, y derivado de éste la propiedad de la cosa u objeto
que eran del supuesto cedente pasan a formar parte del patrimonio del supuesto cesionario,
quien la recibe y la incorpora a su esfera de dominio, pero no en virtud del contrato de cesión de
derechos, sino del diverso que si es apto para transferir derechos reales.
Por las razones expuestas, el contrato de cesión de derechos puede constituir un título
subjetivamente válido, para hacer creer, fundadamente al cesionario, que es apto para transmitir
la propiedad y, como consecuencia de ello, que se tiene el justo título para poseer el inmueble
con el carácter de propietario y, en consecuencia, ser apto para acreditar, la calidad de
propietario para efectos de acudir a un juicio de prescripción adquisitiva o usucapión.
Por las razones anteriores, esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación
considera que debe prevalecer con el carácter de jurisprudencia obligatoria, en los términos
precisados en el último párrafo del artículo 192 de la Ley de Amparo, la tesis que a continuación
se precisa, debiendo ordenarse su publicación en el Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta para los efectos del artículo 195 del mismo ordenamiento.
CESIÓN DE DERECHOS. ES UN CONTRATO SUBJETIVAMENTE VÁLIDO PARA ACREDITAR LA

POSESIÓN CON JUSTO TÍTULO PARA EFECTOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (LEGISLACIÓN
232
DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL ESTADO DE MÉXICO ABROGADA).-Cuando se ejercita la acción de

prescripción adquisitiva, quien pretende usucapir debe probar fehacientemente el origen de la
posesión en concepto de dueño o propietario. Ahora bien, debe decirse que el contrato de cesión
de derechos propiamente dicho, no es apto para transmitir la propiedad de un inmueble, pues
sólo sirve para transmitir otro tipo de derechos que están directamente vinculados con un
crédito. Sin embargo, si en un contrato denominado de cesión de derechos, derivado de las
cláusulas pactadas, una de las partes transfiere derechos reales, ello implica que en realidad se
está ante un diverso contrato que es apto para hacerlo y que no se trata entonces de un contrato
de cesión de derechos como lo sostienen las partes, y derivado de éste, la propiedad de la cosa
u objeto que eran del supuesto cedente pasan a formar parte del patrimonio del supuesto
cesionario, quien la recibe y la incorpora a su esfera de dominio, pero no por virtud del contrato
de cesión de derechos, sino del diverso que sí es apto para transferir derechos reales. En ese
orden de ideas, el denominado contrato de cesión de derechos puede constituir un título
subjetivamente válido, para hacer creer, fundadamente al cesionario, que es apto para transmitir
la propiedad y, como consecuencia de ello, que se tiene el justo título para poseer el inmueble
con el carácter de propietario y en consecuencia, ser apto para acreditar la calidad de propietario
para efectos de acudir a un juicio de prescripción adquisitiva o usucapión.
Por lo expuesto y fundado se resuelve:
PRIMERO. Sí existe contradicción de tesis a que este expediente se refiere, en los términos del
considerando octavo de esta resolución.
SEGUNDO. Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta
Primera Sala, en los términos de la tesis redactada en el último considerando del presente fallo.
TERCERO. Dese publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución, en

términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.
Notifíquese; envíese testimonio de esta resolución a los tribunales contendientes y, en su

oportunidad, archívese el toca como asunto concluido.
233
cuatro votos de los señores Ministros: José Ramón Cossío Díaz, Juan N. Silva Meza, Olga Sánchez
Cordero de García Villegas (ponente) y presidente en funciones José de Jesús Gudiño Pelayo.
Ausente el Ministro Sergio A. Valls Hernández.
En términos de lo previsto en el artículo 3, fracciones II y III, de la Ley Federal de Transparencia y

Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la
información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos
supuestos normativos.
234
SENTENCIA 6.
Novena Época. Primera Sala. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXVII, Abril
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA

CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).
Link:
CONTRADICCIÓN DE TESIS 27/2007-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES

COLEGIADOS SEGUNDO Y TERCERO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL CUARTO CIRCUITO.
CONSIDERANDO:
conocer la presente denuncia de contradicción de tesis, de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 197-A de
la Ley de Amparo; y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en
relación con los puntos segundo y cuarto del Acuerdo 5/2001, emitido por el Tribunal Pleno de
esta Suprema Corte de Justicia de la Nación el veintiuno de junio de dos mil uno, por tratarse de
una contradicción suscitada entre criterios sustentados por Tribunales Colegiados de Circuito en
asuntos de naturaleza civil, que es una de las materias de especialización de esta Primera Sala.
235
SEGUNDO. La denuncia de contradicción de criterios proviene de parte legítima, ya que fue

formulada por los Magistrados integrantes de las Salas que fueron señaladas como autoridades
responsables en los juicios de amparo de los que deriva la presente contradicción, quienes se
encuentran facultados para ello, de conformidad con el artículo 197-A de la Ley de Amparo que,
en su parte conducente, establece lo siguiente:
"Artículo 197-A. Cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en
los juicios de amparo de su competencia, los Ministros de la Suprema Corte de Justicia, el
procurador general de la República, los mencionados tribunales o los Magistrados que los
integren, o las partes que intervinieron en los juicios en que tales tesis hubieran sido sustentadas,
podrán denunciar la contradicción ante la Suprema Corte de Justicia, la que decidirá cual tesis
debe prevalecer."
TERCERO. Es pertinente precisar que de los presentes autos se advierte que por oficio número
XXIX-242-P, del doce de abril de dos mil siete, se le dio vista al procurador general de la República,
con la denuncia de contradicción de tesis que nos ocupa, mismo que fue recibido en su fecha, en
la Dirección General de Constitucionalidad de dicha institución, según se desprende del sello
impreso en la constancia que obra a fojas 1131 de autos.
Ahora bien, el artículo 197-A, primer párrafo, de la Ley de Amparo dispone que en la denuncia
de contradicción de tesis el procurador general de la República, por sí o por conducto del agente
que al efecto designe podrá, si lo estima pertinente, exponer su parecer dentro del plazo de
treinta días.
En la especie, el plazo de los treinta días para que el procurador general de la República emita su
parecer en relación con la contradicción en estudio comenzó a correr del dieciséis de abril al
veintiocho de mayo de dos mil siete, descontándose los días catorce, quince, veintiuno, veintidós,
veintiocho y veintinueve de abril, cinco, seis, doce, trece, diecinueve, veinte, veintiséis y
veintisiete de mayo del citado año, por ser sábados y domingos, respectivamente, así como el
primero de mayo de dos mil siete, por ser inhábil en términos del primer párrafo del artículo 23
de la Ley de Amparo y del diverso 286 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación
supletoria conforme al artículo 2o. de la Ley de Amparo.
236
Por oficio DGC/DCC/756/2007, de fecha veintidós de mayo de dos mil siete, recibido en su fecha,
en la Oficina de Certificación Judicial y Correspondencia de esta Suprema Corte de Justicia de la
Nación, el agente del Ministerio Público de la Federación emitió su opinión en el presente asunto,
estimando que sí existe la contradicción de criterios y que debe prevalecer con carácter de
jurisprudencia el consistente en que no es requisito necesario para la usucapión el que el
documento generador de la posesión o justo título sea de fecha cierta.
CUARTO. El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, en sesión del quince
de noviembre de dos mil seis, resolvió el amparo directo civil 353/2006/3, sustentando, en lo que
es materia de contradicción, esencialmente, lo que a continuación se transcribe:
"Las anteriores alegaciones resultan infundadas, por las siguientes razones. Para mayor claridad
en el asunto, es importante, primeramente, establecer lo que la legislación establece respecto al
tema de la posesión, prescripción adquisitiva y cuáles son sus requisitos, al igual lo que por justo
título debe entenderse. Además, para dilucidar el problema planteado, debe dejarse establecido
que este Tribunal Colegiado también acudirá a la doctrina como argumento de autoridad,
reconocido con frecuencia en las tesis y ejecutorias como un apoyo fundamental para reforzar
los argumentos que se desprenden de la ley misma o de otro tipo de argumentos, de acuerdo
con lo que señala el autor Gerardo Dehesa Dávila en su obra ‘Introducción a la Retórica y a la
Argumentación" publicado por la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Para comprender la
importancia de la doctrina en la elaboración de una resolución judicial, en principio debemos
señalar que, de acuerdo con el Diccionario Jurídico Mexicano del Instituto de Investigaciones
Jurídicas, en su acepción más pura la palabra doctrina significa ‘enseñar, dar a conocer, instruir,
educar’; lo que jurídicamente debe entenderse como el conjunto de conceptos e ideas que
formulan los juristas y transmiten en la enseñanza del derecho. En otras palabras, es el aparato
dogmático para el estudio y aplicación del derecho, que se compone de tesis sostenidas por
escuelas de juristas o reconocidos estudiosos del derecho. En el contexto contemporáneo, si bien
la importancia de la doctrina consiste básicamente en que es una fuente del derecho que surge
de la convicción y respetabilidad de los juristas que la investigan y sostienen como explicación
del derecho, así como establecer la interpretación científica de las normas jurídicas, dando con
ello lugar a la dogmática jurídica para el estudio y comprensión de las instituciones jurídicas que
237
se alojan en las diversas codificaciones que regulan la actividad humana en lo particular y en lo

social. Pues bien, aun cuando la doctrina no tiene la fuerza de ley y su aplicación no es obligatoria
para resolver en tal o cual sentido las controversias judiciales, pues en el sistema jurídico
mexicano no se encuentra establecida con dicho carácter en el artículo 14 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, esa circunstancia no conlleva a prescribir su uso en la
elaboración de una sentencia de amparo, pues no debe olvidarse que el citado precepto en su
último párrafo establece: ‘En los juicios del orden civil, la sentencia definitiva deberá ser
conforme a la letra o la interpretación jurídica de la ley, y a falta de ésta se fundará en los
principios generales del derecho.’. En ese sentido, se da la pauta para acudir a la doctrina como
elemento de análisis y apoyo necesario para interpretar las normas que regulan las instituciones
jurídicas en materia civil; permitiendo así, que se atienda a la regla que el Texto Constitucional
menciona con literalidad como propia de los juicios del orden civil. Por lo que debe concluirse,
que cuando se acude a la doctrina mediante la referencia al pensamiento de un tratadista e
incluso, a través de la transcripción del texto en el que lo expresa, el juzgador, en lugar de hacerlo
de manera dogmática, debe analizar, objetiva y racionalmente las argumentaciones jurídicas
correspondientes, asumiendo personalmente las que le resulten convincentes y expresando, a
su vez, las consideraciones que lo justifiquen. Por esas razones, en la decisión de las cuestiones
planteadas en los agravios que se analizarán, este Tribunal Colegiado acudirá a la doctrina, para
analizar objetiva y racionalmente las argumentaciones jurídicas correspondientes, asumiendo las
que resulten convincentes y expresando, a su vez, las consideraciones que lo justifiquen. Al
respecto, es aplicable la tesis LXIII/2001, de la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, que puede consultarse en la página cuatrocientos cuarenta y ocho del Tomo XIII, mayo
de dos mil uno, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que dice: ‘DOCTRINA. PUEDE
ACUDIRSE A ELLA COMO ELEMENTO DE ANÁLISIS Y APOYO EN LA FORMULACIÓN DE SENTENCIAS,
CON LA CONDICIÓN DE ATENDER, OBJETIVA Y RACIONALMENTE, A SUS ARGUMENTACIONES
JURÍDICAS.’ (se transcribe). Dicho lo anterior, comenzaremos con lo que los artículos 790, 791 y
826 del Código Civil del Estado, establecen al respecto: ‘Artículo 790.’ (se transcribe). ‘Artículo
791.’ (se transcribe). ‘Artículo 826.’ (se transcribe). Por su parte, los numerales 1148 y 1149 de la
misma codificación establecen: ‘Artículo 1148.’ y ‘Artículo 1149.’ (se transcriben). Ahora bien,
238
respecto a lo que es el justo título el autor Antonio Hernández Gil, en su obra titulada La Posesión,
Obras Completas, Tomo 2, Editorial Espasa-Calpe, S.A., página 442, nos menciona lo siguiente:
(se transcribe). De lo antes expuesto se desprende que es poseedor de una cosa el que ejerce
sobre ella un poder de hecho. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro
una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en calidad de usufructuario,
arrendatario u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa, el que posee a título de
propietario tiene una posesión originaria y, el otro, una posesión derivada. Es bien sabido que
sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede
producir la prescripción, además que acredite el justo título y que sea de manera pacífica,
continua y pública. Ahora bien y conforme a lo señalado por la doctrina citada anteriormente el
justo título no es nada más la causa generadora de la posesión, sino más bien un instrumento
traslativo de dominio que crea la convicción en la persona de que tiene la propiedad del bien.
Por tanto, el justo título no es un título suficiente, ya que no despliega todos los efectos propios
o normales del mismo, tampoco es un título perfecto o completo, ya que la insuficiencia para
desplegar los efectos normales radica en algo concerniente al propio título. Así que el hecho de
que los quejosos aduzcan que como justo título debe entenderse la causa generadora de la
posesión y que su causa generadora se deriva del contrato privado de compraventa imperfecto
que según los impetrantes no fue objetado, no es suficiente, porque la posesión necesaria para
la usucapión debe ejercerse en concepto de propietario, pacífica, continua y pública. De ahí que,
para que opere la prescripción adquisitiva, se tiene como condición que el bien a usucapir se
posea con el carácter de propietario, circunstancia o situación que se adquiere y disfruta si se
actualizare el concepto de dueño de la cosa; de consiguiente, cuando se intente la usucapión es
menester que el actor posea el inmueble en concepto de propietario, y así, no basta con revelar
la causa generadora de la posesión para tener por acreditado ese requisito, sino que ha de
comprobarse ese elemental aspecto, o sea, el acto jurídico o hecho que otorgue tal aptitud de
ser dueño, porque únicamente ello permite diferenciar una posesión originaria de otra derivada
o precaria. De ahí que, si no queda perfeccionado idónea y jurídicamente con medio de
convicción alguno tal acto o el hecho relativo, no puede tenerse por justificada fehacientemente
esa causa generadora de la posesión, ni por justificada fáctica y jurídicamente la usucapión
239
intentada. Asimismo, cuando se promueve un juicio de usucapión, es menester que el actor (en
este caso la actora reconventora) revele dicha causa, y puede ser: el hecho o acto jurídico que
hace adquirir un derecho y que entronca con la causa; exhiba el documento en que consta ese
acto o hecho adquisitivo; esto es el derecho mismo que asiste a una persona y que la legitima
activa o pasivamente, tanto para que la autoridad esté en aptitud de fijar la calidad de la
posesión, originaria o derivada, como para que se pueda computar el término de ella, ya sea de
buena o mala fe. Lo que en el presente caso no aconteció, en virtud de que los quejosos no
acreditaron el justo título con el cual se ostentaban propietarios del bien inmueble objeto de la
litis, pues la causa generadora en la que se basó, es decir el contrato privado de compraventa
imperfecto, no es suficiente para probar la posesión del bien inmueble objeto de la litis. Por lo
que resulta acertada, la determinación de la Sala respecto de declarar infundados los agravios de
los apelantes aquí quejosos, en referencia de que, con la prueba documental consistente en un
contrato privado de compraventa imperfecto, se pueda cumplir con los requisitos establecidos
en el artículo 1148 del Código Civil en vigor, esto es, que sea en concepto de propietario y con
justo título, de manera pacífica, continua y pública. Como apoyo de las anteriores
consideraciones, en lo conducente, tiene sustento la jurisprudencia número II.2o.C. J/21, emitida
por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, visible en la página mil
doscientos treinta y nueve, del Tomo XXI, abril de dos mil cinco, del Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Novena Época, que dice: ‘JUSTO TÍTULO EN LA ACCIÓN PLENARIA O
PUBLICIANA, QUÉ DEBE ENTENDERSE POR (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO).’ (se
transcribe). Así como, el criterio número II.2o.C.416 C, sustentado por el mismo tribunal anterior,
visible en la página mil ciento setenta y ocho, del Tomo XVIII, julio de dos mil tres, del Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, del tenor siguiente: ‘PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA. PARA QUE PUEDA PROSPERAR NO BASTA CON REVELAR LA CAUSA GENERADORA
DE LA POSESIÓN, DADO QUE ÉSTA DEBE PROBARSE IDÓNEA Y JURÍDICAMENTE (LEGISLACIÓN
CIVIL PARA EL ESTADO DE MÉXICO).’ (se transcribe). Y por último, la jurisprudencia número
II.3o.C. J/2, emitida por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito,
consultable en la página mil quinientos ochenta y uno, del Tomo XIV, diciembre de dos mil uno,
del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, que reza: ‘PRESCRIPCIÓN
240
ADQUISITIVA, NO BASTA CON REVELAR LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN, SINO QUE

DEBE ACREDITARSE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO).’ (se transcribe). Por lo que en el
presente caso no puede ser considerado como justo título el contrato privado de compraventa
que celebraron por su parte los ahora quejosos en su carácter de compradores con la señora
Petra González Gómez viuda de García, en su carácter de vendedora, por ser imperfecto. Lo
anterior en virtud de que el valor probatorio que debe otorgarse en un juicio a los documentos
privados que contienen un contrato de compraventa en el que se consignan actos traslativos de
dominio, para surtir plenos efectos probatorios requieren que sean de fecha cierta. Ahora bien,
la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sustentado en reiteradas ocasiones que la fecha
cierta de un documento privado, es aquella que se tiene a partir del día en que se incorpore o se
inscriba en un Registro Público de la Propiedad, o bien, desde la fecha en que el documento se
presente ante un funcionario público por razón de su oficio, y finalmente, a partir de la muerte
de cualesquiera de los firmantes, de ahí que si no se dan estos supuestos se estime que es justo
y legal que el documento privado que incumpla con esos requisitos no se le otorgue ningún valor
probatorio con relación a terceros. Sirve de apoyo a esta consideración, lo sustentado en las tesis
de jurisprudencia número 237, de la anterior Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, localizable a foja 162, del Tomo IV, Materia Civil, Sexta Época, del Apéndice al Semanario
Judicial de la Federación, que a su letra dice: ‘DOCUMENTOS PRIVADOS, FECHA CIERTA DE LOS.’
(se transcribe). Por lo que es correcta la determinación de la Sala al señalar como infundado el
agravio que al respecto hicieron valer los quejosos ya que es menester en todo caso que para
que el contrato privado de compraventa tenga eficacia probatoria y pueda surtir sus
consecuencias contra terceros, tenga fecha cierta, esto al tenor de lo dispuesto en los artículos
2216, 2894, fracción I y 2895 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, lo cual ocurre
cuando conste en escritura pública, que se encuentre inscrito en el Registro Público de la
Propiedad y del Comercio del Estado, o cuando hubiese fallecido alguno de los firmantes, ya que
de lo contrario sólo podrá generar efectos jurídicos entre las partes contratantes, empero no
puede producir consecuencias de derecho alguno contra terceros, como lo son los acreedores de
personas que aparezcan como propietarios de la finca, en tanto que no están en aptitud de saber
que la propiedad lo es efectivamente del acreedor contra el cual enderezan su acción, lo cual
241
garantiza evidentemente cualquier argucia legal que pudiera hacerse valer aprovechándose de
la falta de publicidad exigida por los numerales indicados; de tal modo que, el documento privado
exhibido por los quejosos es un documento privado respecto a terceros, es por ello que carece
de eficacia probatoria para el efecto de tener por acreditado el justo título, tal y como se
mencionó anteriormente ya que para que acredite fehacientemente es necesario realizarlo
mediante prueba documental idónea, esto al tenor de lo dispuesto en los artículos 2216, 2894,
fracción I y 2895 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, lo cual ocurre cuando conste
en escritura pública, que se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del
Comercio del Estado, o cuando hubiese fallecido alguno de los firmantes, ya que de lo contrario
sólo podrá generar efectos jurídicos entre las partes contratantes. ..."
Similares consideraciones sostuvieron en dicho órgano jurisdiccional, al resolver el amparo

directo civil 101/2004/3, en sesión de catorce de agosto de dos mil cuatro.
QUINTO. El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, al resolver el amparo
directo 452/2005, en sesión del día once de mayo de dos mil seis, en la parte que interesa,
sostuvo lo siguiente:
"QUINTO. Resultan sustancialmente fundados los conceptos de violación atento a las

consideraciones que a continuación se exponen. En efecto, es fundado el concepto de violación,
en la parte en que la amparista aduce que el contrato privado de compraventa, de ocho de
septiembre de mil novecientos setenta y ocho, celebrado entre Domingo Rivera Moneda (como
vendedor), y Vicente Guerrero Rocha Ocon (como comprador), respecto del bien inmueble en
disputa, sí es suficiente para acreditar la causa generadora de la posesión, con independencia
que sea de fecha cierta, pues éste no es un requisito necesario para usucapir, en términos del
artículo 1149 de la legislación civil local. En efecto, es criterio de mayoría de este Tribunal
Colegiado, que la circunstancia de que el documento en que se plasma un contrato privado de
compraventa, carezca de fecha cierta, por no haberse presentado ante un registro público, ante
un funcionario público en razón de su oficio, o bien, por haber ocurrido la muerte de cualquiera
de los firmantes, no es un argumento legal, para estimar no acreditada la fecha de inicio de la
posesión, la cual, se puede demostrar con otros medios de prueba. Así es, en las acciones de
242
prescripción adquisitiva, como la intentada en vía de reconvención, no es exigible ese requisito,

pues el propio Código Civil establece la forma y momentos a partir de los cuales, debe de
estimarse iniciado el término necesario para prescribir. En efecto, en el numeral 806, se establece
que es poseedor de buena fe, el que entra en la posesión en virtud de título suficiente para darle
derecho a poseer; mientras que es poseedor de mala fe, el que entra a la posesión sin título
alguno para poseer; lo mismo, el
que conoce los vicios de su título, que le impiden poseer con derecho, de donde se colige, que el
inicio del plazo para computar la prescripción, es a partir de que la persona entra a poseer el
bien, sea con título o sin título para ello, sin que se exija, en caso de título, que éste sea de fecha
cierta, es decir, el plazo para que opere la prescripción se cuenta, a partir de que quien pretende
prescribir demuestre que entró a poseer y no a partir de que adquiere fecha cierta el documento
que exhibe como causa generadora de la posesión, pues, se reitera, tal requisito no lo exige el
ordenamiento sustantivo de la entidad, en acciones de prescripción adquisitiva. Lo anterior, se
corrobora, con lo dispuesto en el numeral 1136, en el sentido de que: ‘Artículo 1136.’ (se
transcribe). Donde establece que en caso de que cambie la causa de la posesión, el plazo para
prescribir, inicia precisamente el día en que ésta haya cambiado. Aún más, el mismo
ordenamiento legal, en los artículos 1151 y 1152, establece también que en tratándose de la
posesión proveniente de delito, ésta empezará a correr, una vez que prescriba la pena, o bien, si
se adquiere por violencia, a partir de que ésta cese; lo anterior corrobora que el requisito de
fecha cierta, no es exigible en acciones de prescripción, pues en ésta, sólo debe demostrarse la
fecha en que se entró a poseer un bien, en virtud de un título apto para esos efectos, el cual, se
reitera, no requiere ser de fecha cierta, ya que el inicio de la posesión, puede demostrarse, por
medio de otras pruebas. Lo anterior revela que en acciones de prescripción en que se exhiba un
documento en que conste un contrato privado traslativo de dominio para demostrar la causa
generadora de la posesión, es contrario a la ley que al poseedor se le exija que ese documento
satisfaga el requisito de fecha cierta ..."
Similares consideraciones fueron sostenidas por el referido órgano jurisdiccional, al resolver el

amparo directo 51/2005, en sesión de doce de mayo de dos mil cinco, el amparo directo
407/2005, en sesión de nueve de marzo de dos mil seis, el amparo directo 63/2006, relacionado
243
con el amparo directo 61/2006, en sesión del primero de junio de dos mil seis, el amparo directo
140/2006, en sesión del dieciocho de agosto de dos mil seis y el amparo directo 380/2006, en
sesión del veintidós de febrero de dos mil seis.
SEXTO. Por cuestión de orden sistemático, antes de proceder al análisis correspondiente, es

oportuno establecer si en el caso sujeto a estudio existe contradicción entre el criterio sustentado
por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, al resolver el amparo directo
civil 353/2006/3, con el sostenido por el Segundo Tribunal Colegiado de la propia materia y
circuito, al resolver el amparo directo 452/2005, cuyas consideraciones esenciales se precisarán
a continuación, ya que sólo bajo ese supuesto es posible efectuar el estudio relativo con el fin de
determinar cuál es el criterio que debe prevalecer.
por el Pleno de este Alto Tribunal, en cuanto a que para que exista materia a dilucidar respecto
del criterio que debe prevalecer, debe darse, cuando menos formalmente, una oposición de
criterios jurídicos en los que se controvierta la misma cuestión, es decir, para que se surta su
procedencia, la contradicción denunciada debe referirse a las consideraciones, razonamientos o
interpretaciones jurídicas vertidos dentro de la parte considerativa de las sentencias respectivas.
Para ello, debe tenerse presente el contenido de la siguiente tesis de jurisprudencia:
"Novena Época
"Instancia: Pleno
"Tesis: P./J. 26/2001
"Página: 76
"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU

EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo,
de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, cuando los Tribunales Colegiados de
244
Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de amparo de su competencia, el Pleno de

la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la Sala que corresponda deben decidir cuál tesis ha
de prevalecer. Ahora bien, se entiende que existen tesis contradictorias cuando concurren los
siguientes supuestos: a) que al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas
esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la
diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o interpretaciones
jurídicas de las sentencias respectivas; y, c) que los distintos criterios provengan del examen de
los mismos elementos."
Según se desprende del criterio antes transcrito, para que exista contradicción de tesis deben
reunirse los siguientes elementos:
a) Que al resolver los planteamientos jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente

iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes.
b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o

interpretaciones jurídicas de las sentencias.
c) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.
Establecido lo anterior, es necesario analizar las ejecutorias destacadas en los considerandos

cuarto y quinto, que fueron remitidas en copia certificada por los correspondientes Tribunales
Colegiados, con valor probatorio pleno, en términos del artículo 202 del Código Federal de
Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley de Amparo, por tratarse de documentos
públicos; ello con el objeto de determinar si existe la contradicción planteada.
En el caso sometido a la consideración del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto
Circuito, en relación al tema en contradicción, previamente transcribir los artículos 790, 791, 826,
1148 y 1149 del Código Civil del Estado de Nuevo León, así como lo que respecto de lo que es el
justo título establece un autor en su obra, señala que es poseedor de una cosa el que ejerce sobre
ella un poder de hecho. Que cuando a virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una
cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en calidad de usufructuario,
245
arrendatario u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa el que posee a título de
propietario tiene una posesión originaria y el otro una posesión derivada.
Que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede
producir la prescripción, además de que acredite el justo título y sea de manera pacífica, pública
y continua.
Que el justo título no es nada más la causa generadora de la posesión, sino más bien un
instrumento traslativo de dominio que crea la convicción en la persona de que tiene la propiedad
del bien, además de que no es un título suficiente, ya que no despliega todos los efectos propios
o normales del mismo; tampoco es un título perfecto o completo, ya que la insuficiencia para
desplegar los efectos normales radica en algo concerniente al propio título.
Que la circunstancia de que los quejosos aleguen que como justo título se entiende la causa
generadora de la posesión, que en el caso derivó de un contrato privado de compraventa que no
fue objetado, no es suficiente, dado que la posesión necesaria para la usucapión debe ejercerse
en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
Que para que opere la prescripción adquisitiva se tiene como condición que el bien a usucapir se
posea con carácter de propietario; de ahí que cuando se intente la usucapión es necesario que el
inmueble se posea en concepto de propietario, pues no basta con revelar la causa generadora
de la posesión para tener por acreditado ese requisito, sino que ha de comprobarse el acto
jurídico o hecho que otorgue tal aptitud de ser dueño, porque ello únicamente permite
diferenciar una posesión originaria de otra derivada o precaria, por lo que si no queda
perfeccionada, idónea o jurídicamente con medio de convicción alguno, tal acto o hecho relativo
no puede tenerse por justificada fehacientemente esa causa generadora de la posesión, ni por
justificada práctica y jurídicamente la usucapión intentada.
Que cuando se promueve un juicio de usucapión es necesario que el actor revele dicha causa y
puede ser el hecho o acto jurídico que hace adquirir un derecho y que entronca con la causa;
exhibiendo el documento que asiste a una persona y la legitima activa y pasivamente, tanto para
que la autoridad esté en aptitud de fijar la calidad de la posesión, originaria o derivada, como
para que se pueda computar el término de ella, sea de buena o mala fe.
246
Que en el caso sometido a la consideración del tribunal no podía considerarse como justo título
el contrato privado de compraventa celebrado por los quejosos con una tercera persona, dado
que el valor probatorio que debe otorgarse en un juicio a los documentos privados que consignan
actos traslativos de dominio para que surtan pleno valor probatorio se requiere que sean de
fecha cierta.
Que este Alto Tribunal ha sostenido que la fecha cierta de un documento privado es aquella a
partir de la cual se inscriba en un Registro Público de la Propiedad, o bien, desde que se presente
ante un funcionario por razón de su oficio y, finalmente, a partir de la muerte de cualesquiera de
los firmantes, de ahí que al no darse estos supuestos se estime que el documento privado
incumple con requisitos y, por ende, no se le otorgue ningún valor probatorio con relación a
terceros, en tanto no están en aptitud de saber que la propiedad es efectivamente del
demandado, lo que garantiza evidentemente cualquier argucia legal que pudiera hacerse valer
aprovechándose de la falta de publicidad exigida por los artículos 2216, 2894, fracción I y 2895
del Código Civil del Estado de Nuevo León, pues para que se acredite el justo título es necesario
exhibir las pruebas documentales idóneas en términos de los aludidos numerales y que quedaron
precisadas en párrafos precedentes.
Por su parte, el Segundo Tribunal Colegiado de la propia materia y circuito, en el asunto sometido
a su consideración, sostuvo que es fundado el concepto de violación en el que se aduce que el
contrato privado de compraventa que celebró respecto del inmueble motivo de la litis, es
suficiente para acreditar la causa generadora de la posesión, con independencia de que sea o no
de fecha cierta, por no ser éste un requisito para usucapir, en términos del artículo 1149 del
Código Civil del Estado de Nuevo León.
Que es criterio de la mayoría del Tribunal Colegiado del conocimiento que la circunstancia de que
el documento en que se plasma un contrato privado de compraventa carezca de fecha cierta, por
no haberse presentado ante un registro público, ante un funcionario público en razón de su
oficio, o por no haber ocurrido la muerte de cualquiera de los firmantes, no es un argumento
legal para estimar no acreditada la fecha de inicio de la posesión, porque ésta se puede demostrar
con otros medios de prueba.
247
Que en las acciones de prescripción adquisitiva no es exigible ese requisito, ya que el propio
Código Civil establece la forma y momentos a partir de los cuales debe estimarse iniciado el
término para prescribir.
Que el artículo 806 establece que es poseedor de buena fe el que entra en la posesión, en virtud
de título suficiente para darle derecho a poseer, en tanto que se estima de mala fe el que no
tiene título alguno para poseer, al igual que el que conoce los vicios de su título que le impiden
poseer con derecho, de donde se sigue que el plazo para computar la prescripción es a partir de
que la persona entra a poseer el bien, sea con título o sin él, sin que se le exija en el primer caso
que sea de fecha cierta; es decir, que el plazo para que opere la prescripción se cuenta a partir
de que quien pretende prescribir demuestre que entró a poseer y no a partir de que adquiere
fecha cierta el documento que exhibe como causa generadora de la posesión.
Que ello se corrobora con lo dispuesto por el diverso artículo 1136 que establece que en caso de
que cambie la causa de la posesión, el plazo para prescribir inicia precisamente el día en que ésta
haya cambiado.
Que, además, los artículos 1151 y 1152 establecen que tratándose de la posesión proveniente de
delito, ésta empezará a correr una vez que prescriba la pena, o si se adquiere por violencia a
partir de que ésta cese; lo que corrobora que el requisito de fecha cierta no es exigible en
acciones de prescripción, pues en ésta sólo debe demostrarse la fecha en que se entró a poseer
en virtud de un título apto para esos efectos, el cual no requiere ser de fecha cierta, dado que el
inicio de la posesión puede demostrarse mediante otras pruebas.
Que en acciones de prescripción en que se exhiba un documento en que conste un contrato

privado traslativo de dominio para demostrar la causa generadora de la posesión, es contrario a
la ley que al poseedor se le exija que ese documento satisfaga el requisito de fecha cierta.
Sentado lo anterior, es evidente que los Tribunales Colegiados, en las ejecutorias de mérito, sí
examinaron cuestiones jurídicas esencialmente iguales, llegando a conclusiones diversas, ya que
en la litis sometida a la consideración del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto
Circuito se analizó un contrato privado de compraventa exhibido por las partes para acreditar la
causa generadora de la posesión en una acción de prescripción adquisitiva, considerándose que
248
dicho documento no podía considerarse como justo título, dado que para que en un juicio los
documentos privados que consignan actos traslativos de dominio tengan pleno valor probatorio,
se requiere que sean de fecha cierta.
En tanto que, en el asunto del conocimiento del Segundo Tribunal Colegiado de la propia materia
y circuito, se determinó que en acciones de prescripción adquisitiva en que se exhiba un
documento en que conste un contrato privado traslativo de dominio para demostrar la causa
generadora de la posesión, es contrario a la ley que al poseedor se le exija que ese documento
satisfaga el requisito de fecha cierta.
Asimismo, de las transcripciones de las respectivas ejecutorias se advierte que la diferencia de

criterios se presenta en las consideraciones y razonamientos contenidos en cada una de las
sentencias dictadas por los Tribunales Colegiados citados.
Finalmente, por lo que hace al tercer requisito, es de señalarse que de las referidas sentencias se
desprende que los criterios en contradicción provienen del examen de los mismos elementos,
pues resolvieron el tema relativo al acreditamiento de la causa generadora de la posesión en una
acción de prescripción adquisitiva.
Conforme a lo antes expuesto, sí existe la contradicción de criterios entre el sustentado por el

Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, con el sostenido por el Segundo
Tribunal Colegiado de la propia materia y circuito, la cual se constriñe a determinar: si el contrato
privado de compraventa que se exhibe en un juicio de prescripción positiva para acreditar el justo
título o la causa generadora de la posesión debe ser de fecha cierta.
SÉPTIMO. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resuelve que debe
prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio que se sustenta en la presente resolución.
En primer término, se tiene que la discrepancia de criterios propiamente gira en torno a si el

contrato privado de compraventa que se exhibe en un juicio de prescripción positiva para
acreditar el justo título o la causa generadora de la posesión debe ser de fecha cierta.
249
Al respecto, se estima pertinente transcribir lo que en relación a la prescripción establece el

Código Civil para el Estado de Nuevo León y que sirvió de sustento para las resoluciones de las
que deriva la presente contradicción.
Código Civil para el Estado de Nuevo León
para darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su título que le impiden
poseer con derecho. Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para
poseer; lo mismo que el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.
Entiéndase por título la causa generadora de la posesión."
"Artículo 1136. Para los efectos de los artículos 826 y 827 se dice legalmente cambiada la causa
de la posesión, cuando el poseedor que no poseía a título de dueño comienza a poseer con este
carácter y en tal caso la prescripción no corre sino desde el día en que se haya cambiado la causa
de la posesión."
"Artículo 1148. La posesión necesaria para prescribir debe ser: I. En concepto de propietario y
con justo título; II. Pacífica; III. Continua; IV. Pública."
"Artículo 1149. Los bienes inmuebles se prescriben: I. En cinco años, cuando se poseen en
concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente; II. En cinco años,
cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión; III. En diez años, cuando
se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública;
IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III si se demuestra,
por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado
durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de
finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del
tiempo que ha estado en poder de aquél."
250
"Artículo 1151. Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la
posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será de diez años para los
"Artículo 1152. La posesión adquirida por medio de un delito, se tendrá en cuenta para la
prescripción, a partir de la fecha en que haya quedado extinguida la pena o prescrita la acción
penal, considerándose la posesión como de mala fe."
De los preceptos antes transcritos se desprende que es poseedor de buena fe el que entra en la
posesión en virtud de un título suficiente para darle derecho de poseer y que también lo es el
que ignora los vicios de su título que le impiden poseer con derecho y que es poseedor de mala
fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer, lo mismo que el que conoce los vicios
de su título que le impiden poseer con derecho.
Que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario y con justo título,
pacífica, continua y pública, que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño
de la cosa poseída puede producir la prescripción.
Ahora bien, siendo uno de los requisitos para la prescripción el que el bien inmueble se posea en
concepto de propietario y con justo título, dicho concepto entraña actos positivos realizados por
quien pretende usucapir un bien inmueble y por esa razón constituyen hechos sobre los cuales
se funda su pretensión. En tal virtud, resulta claro que no basta con revelar únicamente el origen
de la posesión para tener por satisfecho el requisito de poseer en concepto de propietario o de
dueño, sino que es menester que se demuestre la causa que originó esa clase de posesión; esto
es, el justo título del cual se derive el derecho a poseer el bien inmueble.
Al respecto, es de invocar la jurisprudencia sustentada por la anterior Tercera Sala de la Suprema

Corte de Justicia de la Nación que a la letra señala:
"Octava
Época

251
"Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
"Tomo: 78, junio de 1994
"Tesis: 3a./J. 18/94
"Página: 30

EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN.-De acuerdo con lo establecido por
un bien raíz, es necesario que la posesión del mismo se tenga en concepto de dueño o de
posibilidad que inicialmente esa posesión hubiere sido derivada."
En el caso, las presentes consideraciones giran en torno al valor probatorio que se le asignó a un
contrato privado de compraventa que se exhibió como prueba en un juicio ordinario civil de
prescripción adquisitiva, para acreditar la causa generadora de la posesión. Por consiguiente,
procede analizar si es necesario que ese instrumento traslativo de dominio deba contener fecha
252
cierta, para acreditar el acto jurídico o hecho de que el bien a usucapir se posee con el carácter
de propietario.
A fin de dilucidar la presente contradicción, es menester precisar que la certeza de la fecha de un

documento privado no tiene regulación en ninguna ley, sino que deriva exclusivamente de la
jurisprudencia, razón por la cual hay que atender al contenido expreso de los criterios que sobre
el particular ha sustentado este Alto Tribunal.
En relación a ese tópico, esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sustentó
en la tesis de jurisprudencia que a continuación se transcribe lo siguiente:
"Novena Época
"Fuente: Apéndice 2000
"Tomo: IV, Civil
"Jurisprudencia SCJN
"Tesis: 256
"Página: 214
"INTERÉS JURÍDICO EN EL AMPARO, INEFICACIA DEL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE

FECHA INCIERTA, PARA ACREDITARLO.-Si bien en términos del artículo 203 del Código Federal de
Procedimientos Civiles, los documentos privados no objetados en juicio hacen prueba plena, esta
regla, no es aplicable en tratándose de documentos privados en los que se hace constar un acto
traslativo de dominio, los cuales, para tener eficacia probatoria y surtir efectos contra terceros
requieren de ser de fecha cierta, lo que este Supremo Tribunal ha estimado ocurre a partir del
día en que se celebran ante fedatario público o funcionario autorizado, o son inscritos en el
Registro Público de la Propiedad de su ubicación, o bien, a partir de la muerte de cualquiera de
los firmantes; por lo que es dable concluir, que con esa clase de documentos no debe tenerse
por acreditado el interés jurídico del quejoso que lo legitime para acudir al juicio de amparo, pues
la circunstancia de ser de fecha incierta, imposibilita determinar si todo reclamo que sobre esos
253
bienes realicen terceros, es derivado de actos anteriores o posteriores a la adquisición del bien
litigioso, garantizándose de esta manera, la legalidad y certeza jurídica que debe imperar en este
tipo de operaciones y evitando que el juicio de amparo sea utilizado con fines desleales."
Al respecto, la extinta Tercera Sala de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció el
criterio que esta Primera Sala comparte y que aparece resumido en la siguiente tesis
jurisprudencial:
"Sexta Época
"Tomo: Cuarta Parte, LXVI
"Página: 63
"DOCUMENTOS PRIVADOS, FECHA CIERTA DE LOS. La certeza de fecha de un documento privado,

depende de su presentación a un registro público, o ante un funcionario público en razón de su
oficio, o de la muerte de cualquiera de los firmantes."
De lo expuesto se advierte que este Alto Tribunal ha sustentado en reiteradas ocasiones que la
fecha cierta de un documento privado es aquella que se tiene cuando se dan las hipótesis
jurídicas siguientes:
I. A partir del día en que el documento se incorpore o se inscriba en un Registro Público de la

Propiedad.
II. Desde la fecha en que el documento se presente ante un funcionario público por razón de su
oficio y, finalmente;
III. A partir de la muerte de cualquiera de los firmantes.
Por tanto, si no se dan estos supuestos, al documento privado no se le puede otorgar valor
probatorio con relación a terceros, pues tales acontecimientos tienen como finalidad otorgar
254
eficacia probatoria a la fecha que consta en el mismo y con ello certeza jurídica, y así evitar actos
fraudulentos o dolosos como serían que las partes que intervienen en un acto jurídico consignado
en el instrumento señalado asentaran en éste una fecha falsa, esto es, anterior o posterior a la
verdadera.
Lo anterior es así, pues el contenido del documento privado es elaborado por las partes que
intervienen y, por lo mismo, no puede igualmente dar fe ni crear la convicción de la eficacia de
la fecha que consta en el mismo y, por tanto, al acaecer cualquiera de las eventualidades
señaladas, surge la presunción clara de que al menos existió en esos momentos, con lo cual ese
instrumento se envuelve de un principio de prueba que necesariamente orienta esa conclusión.
Es decir, las hipótesis jurídicas citadas tienen como elemento de similitud dar certidumbre de su
materialidad a través de su fecha de que no haya duda de que el acto sea anterior o posterior,
en la que interviene un tercero fidedigno por su fe pública para dar certeza de esa materialidad,
o sea, tener una precisión o un conocimiento indudable de la existencia del documento privado
y que a partir de cualquiera de los acontecimientos mencionados, su fecha ya no puede ser
anterior o posterior, por lo que no atienden a las formalidades de validez del acto contenido en
ese instrumento.
Con la finalidad de hacer efectivos los principios de certeza y seguridad jurídica en la materialidad
del acto contenido en un documento privado a través de su fecha, la jurisprudencia acude, en los
dos primeros eventos señalados con antelación, a un tercero fidedigno fuera de toda duda, como
son el Registro Público de la Propiedad, o a un funcionario en razón de su oficio, y en el último a
la muerte de cualquiera de los firmantes, en virtud de que su efecto material fidedigno da
certidumbre de que no pudo haber sido signado en fecha posterior.
En esa tesitura, un principio que sin duda proporciona certidumbre respecto de la buena fe del
acto contenido en el documento privado es su fecha cierta, por lo que el asiento registral
proporciona esa certidumbre, ya que este registro en su carácter de oficina pública tiene como
objetivo principal el dar a conocer cuál es la situación jurídica que guardan los bienes en él
inscritos, principalmente, los inmuebles para que toda persona que tenga interés de efectuar una
operación en relación con ellos conozca la verdadera situación que guarda el bien aludido, como
255
lo es: saber quién es el propietario, cuál o cuáles son los gravámenes adquiridos, la superficie
legal con que cuenta y se pretende adquirir y demás datos de identificación que le proporcionen
seguridad y plena garantía sobre la legalidad de la transacción que se pretenda efectuar.
En nuestro sistema legal es preciso destacar que el Registro Público de la Propiedad no genera
por sí mismo la situación jurídica a la que da publicidad, esto es, no constituye el título del
derecho inscrito, sino que se limita, por regla general, a declarar a ser un reflejo de un derecho
nacido extra registralmente mediante un acto jurídico que fue celebrado con anterioridad por las
partes contratantes y la causa o título del derecho generado, es lo que realmente se inscribe o se
asienta en la anotación relativa con la finalidad de hacerlo del conocimiento de terceros,
declarándolo así para que sean conocidos por quienes acudan a consultar sus folios y adquieran
certeza jurídica del estado que guardan los bienes sobre los que muestran interés.
Por tanto, se tendrá como fecha cierta de un documento privado aquella que se tiene a partir del
día en que se incorpore o se inscriba en un Registro Público de la Propiedad, porque del mismo
tiene conocimiento un tercero digno de fe ajeno a las partes, que es una institución pública que
da certeza de que ese acto existe.
Asimismo, el presentar un documento privado ante un fedatario público da certidumbre sobre la

fecha en que fue elaborado, pues es un tercero ajeno a las partes que está investido de fe pública
y facultades para autenticar y dar forma en los términos que disponga la ley a los instrumentos
en que se consignen los actos y hechos jurídicos, por lo cual su intervención conduce así a
garantizar la certeza de la fecha, porque da fe de que existió el instrumento que le fue
presentado.
Igualmente, proporciona total certidumbre sobre la fecha en que un documento privado fue
suscrito cuando se acredita el fallecimiento de alguno de los contratantes que intervino en dicho
negocio, porque ésta lleva a entender que no pudo plasmar su firma después de su deceso.
Las hipótesis citadas tienen en común la misma consecuencia que es dar certeza a la materialidad
del acto contenido en el instrumento privado a través de su fecha, para tener una precisión o un
256
conocimiento indudable de que existió, por lo que no deben exigirse mayores formalidades en la
fe pública de un funcionario en el ejercicio de sus funciones, porque cuando interviene está
investido de esa fe para hacer constar que existió el documento que le fue presentado.
Similares consideraciones fueron sustentadas por esta Primera Sala de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación, al resolver, por unanimidad de cinco votos, en sesión de seis de abril de dos
mil cinco, la contradicción de tesis 14/2004-PS, bajo la ponencia de la señora Ministra Olga
Sánchez Cordero de García Villegas.
Precisado lo anterior, de conformidad con el código sustantivo del Estado de Nuevo León, para
que prospere una revelación en el sentido de que se adquirió la posesión de un inmueble en
concepto de dueño o de propietario, es menester que se demuestre la causa que le dio ese
carácter, pues si sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
poseída puede producir la prescripción, según lo ordena su artículo 826, únicamente la prueba
de que se posee en ese concepto puede permitir diferenciar una posesión en concepto de
propietario de una posesión derivada o precaria.
Así las cosas, cabe concluir que el origen de la posesión no sólo debe precisarse, sino que también
es necesaria su prueba fehaciente, no como acto traslativo de dominio, sino como hecho jurídico
que produce consecuencias de derecho, para conocer la fecha a partir de la cual ha de
computarse el término legal de la prescripción, pues siendo un elemento de la prescripción el
que la posesión se tenga en concepto de dueño o de propietario; esto es, que quien la detenta
se conduzca ostensiblemente y de manera objetiva, susceptible de apreciarse por los sentidos,
mediante actos que revelen que el poseedor es el dominador de la cosa, el señor de ella, el que
manda en la misma, para hacerla suya desde el punto de vista de los hechos, la prueba es a cargo
de quien pretende usucapir.
Ello es así, dado que para acreditar el concepto de dueño es necesario demostrar la existencia de
un título, en cuya naturaleza esté la transmisión de la propiedad y si el comprador posee en virtud
de un contrato de compraventa, cuyo objeto es la transmisión permanente del dominio, en
consecuencia, dicha posesión es originaria, en virtud de que el comprador la detenta en virtud
de un título que lo señala como propietario. Estimación del poseedor que se ve afectada por el
257
hecho de que el documento en que se plasma un contrato privado de compraventa carezca de

fecha cierta, por no haberse presentado ante un registro público, ante un funcionario público en
razón de su oficio, o bien, por haber ocurrido la muerte de cualquiera de los firmantes, pues de
faltar ese dato es evidente que no queda acreditada la fecha de inicio de la posesión.
Lo anterior porque, como quedó asentado en párrafos precedentes, el documento privado

adquiere certeza de su contenido a partir del día en que el documento se incorpore o se inscriba
en un Registro Público de la Propiedad, de la fecha en que el documento se presente ante un
funcionario público por razón de su oficio y, finalmente, a partir de la muerte de cualquiera de
los firmantes; por tanto, si no se dan estos supuestos, al documento privado no se le puede
otorgar valor probatorio en relación con terceros, pues tales acontecimientos tienen como
finalidad otorgar eficacia probatoria a la fecha que consta en el mismo y con ello certeza jurídica,
con el objeto de evitar actos fraudulentos o dolosos.
En tales condiciones, es indudable que si para que opere la prescripción adquisitiva es

indispensable que el bien a usucapir se posea en concepto de propietario, no basta con revelar
la causa generadora de la posesión para tener por acreditado ese requisito, sino que es necesario
que se compruebe el acto jurídico o hecho que justifique ese carácter; esto es, el justo título,
entendiéndose por tal, el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio; de
ahí que si éste tiene su origen en un instrumento traslativo consistente en un contrato privado
de compraventa, es indispensable que sea de fecha cierta para que tenga plena eficacia
probatoria y pueda surtir sus consecuencias contra terceros; pues este dato sin duda proporciona
certidumbre respecto de la buena fe del acto en él contenido y otorga eficacia probatoria a la
fecha que consta en el mismo, para evitar actos fraudulentos o dolosos cometidos por las partes
que intervinieron en dicho acto jurídico.
Se arriba a esa convicción dado que la exhibición del referido documento tiene como finalidad la
acreditación del derecho que le asiste a una persona y que la legitima para promover un juicio
de usucapión, de ahí que la autoridad deba contar con los elementos de convicción idóneos para
estar en aptitud de fijar la calidad de la posesión, así como para computar su término.
258
En las condiciones anteriores, debe prevalecer como jurisprudencia el criterio de esta Primera
Sala, en los términos siguientes:
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA

CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).-De los artículos 806, 826, 1136, 1148, 1149,
Ahora bien, los documentos privados adquieren certeza de su contenido a partir del día en que
se inscriben en un Registro Público de la Propiedad, se presentan ante un fedatario público o
muere alguno de los firmantes, pues si no se actualiza uno de esos supuestos no puede otorgarse
valor probatorio frente a terceros. Así, se concluye que si el dominio tiene su origen en un
instrumento traslativo consistente en un contrato privado de compraventa, para acreditar el
justo título o la causa generadora de la posesión es indispensable que sea de fecha cierta, pues
ese dato proporciona certidumbre respecto de la buena fe del acto contenido en el referido
documento y otorga eficacia probatoria a la fecha que consta en él, para evitar actos fraudulentos
o dolosos, ya que la exhibición del contrato tiene como finalidad la acreditación del derecho que
le asiste a una persona y que la legitima para promover un juicio de usucapión; de ahí que la
autoridad debe contar con elementos de convicción idóneos para fijar la calidad de la posesión y
computar su término.
259
Lo antes resuelto no afecta las situaciones jurídicas concretas derivadas de los juicios de amparo
en los cuales se dictaron las ejecutorias materia de la contradicción, por así ordenarlo el artículo
197-A, párrafo segundo, de la Ley de Amparo.
Por lo expuesto y con fundamento en el artículo 197-A de la Ley de Amparo, se resuelve:
PRIMERO. Sí existe contradicción de criterios entre los sustentados por el Tercer Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado de la propia
materia y circuito.
Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que ha quedado precisado en el último
considerando de esta resolución.
TERCERO. Dese publicidad a esta ejecutoria en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.
Notifíquese; con testimonio de la presente resolución y, en su oportunidad, archívese el

expediente como asunto concluido.
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de cuatro
votos de los señores Ministros: José de Jesús Gudiño Pelayo, José Ramón Cossío Díaz, Olga
Sánchez Cordero de García Villegas (ponente) y presidente Sergio A. Valls Hernández. En contra
del emitido por el Ministro Juan N. Silva Meza.
260
CAPITULO II
LEGISLACION UTILIZADA EN LA SENTENCIA 1.
En términos de los artículos 3 fracción II, 13, 14 y 18 Ley Federal de Transparencia y Acceso a la
Información Pública Gubernamental en las sentencias publicadas por La Corte Suprema de
Justicia de la Nación se suprime la información legalmente considerada reservada o
confidencial
Artículo 2. Son objetivos de la presente Ley:
Fracción II. Transparentar la gestión pública mediante la difusión de la información

oportuna, verificable, inteligible, relevante e integral;
Artículo 13. Se presume que la información debe existir si se refiere a las facultades,
competencias y funciones que los ordenamientos jurídicos aplicables otorguen a los sujetos
obligados.
En los casos en que ciertas facultades, competencias o funciones no se hayan ejercido, se

debe fundar y motivar la respuesta en función de las causas que motiven la inexistencia.
Artículo 14. Los fideicomisos y fondos públicos, considerados entidades paraestatales

deberán dar cumplimiento a las obligaciones establecidas en la Ley General y en esta Ley por
sí mismos, a través de sus propias áreas, Unidades de Transparencia y Comités de
Transparencia. En el caso de los fideicomisos y fondos públicos que no cuenten con
estructura orgánica y, por lo tanto, no sean considerados una entidad paraestatal, así como
de los mandatos públicos y demás contratos análogos, cumplirán con las obligaciones de
esta Ley a través de la unidad administrativa responsable de coordinar su operación.
Las personas físicas o morales que reciben y ejercen recursos públicos o ejercen actos de
autoridad, cumplirán con las obligaciones de transparencia que determine el Instituto, de
acuerdo con lo establecido en el Capítulo II del Título Tercero de la presente Ley.
261
Artículo 18. El Instituto estará integrado por siete Comisionados; para su nombramiento, la
Cámara de Senadores, previa realización de una amplia consulta a la sociedad, a propuesta
de los grupos parlamentarios y con el voto de las dos terceras partes de los miembros
presentes, nombrará al Comisionado que deba cubrir la vacante; garantizando la
imparcialidad, independencia y transparencia del proceso.
Este proceso de nombramiento se hará de conformidad con lo establecido en la

Constitución, esta Ley y el Reglamento del Senado de la República. Deberá iniciarse en un
plazo no mayor a sesenta días anteriores a la fecha en que concluya su periodo el
Comisionado que deje su puesto.
En caso de ocurrir una vacante por alguna circunstancia distinta a la conclusión del periodo
para el que fue designado, el nombramiento se hará dentro del improrrogable plazo de
sesenta días posteriores a ser comunicada la ausencia.
El nombramiento podrá ser objetado por el Presidente de la República en un plazo de diez

días hábiles. Si el Presidente de la República no objetara el nombramiento dentro de dicho
plazo, ocupará el cargo de Comisionado la persona nombrada por el Senado de la República.
En caso de que el Presidente de la República objetara el nombramiento, la Cámara de

Senadores nombrará una nueva propuesta, en los términos del primer párrafo de este
artículo, pero deberá obtenerse una votación de al menos tres quintas partes de los
miembros presentes. Si este segundo nombramiento fuera objetado, la Cámara de
Senadores, en los términos del párrafo anterior, con la votación de al menos las tres quintas
partes de los miembros presentes, designará al Comisionado que ocupará la vacante.
En la conformación del Instituto se procurará la experiencia en materia de acceso a la

información y protección de datos personales, así como la equidad de género.
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es legalmente competente para

pronunciarse en este caso, por las siguientes normas:
1. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

262
Artículo 107, fracción XIII
Cuando los Tribunales Colegiados de un mismo Circuito sustenten tesis contradictorias en los
juicios de amparo de su competencia, el Fiscal General de la República, en asuntos en materia
penal y procesal penal, así como los relacionados con el ámbito de sus funciones, los
mencionados tribunales y sus integrantes, los Jueces de Distrito, las partes en los asuntos que
los motivaron o el Ejecutivo Federal, por conducto del Consejero Jurídico del Gobierno, podrán
denunciar la contradicción ante el Pleno del Circuito correspondiente, a fin de que decida la
tesis que debe prevalecer como jurisprudencia.
Cuando los Plenos de Circuito de distintos Circuitos, los Plenos de Circuito en materia
especializada de un mismo Circuito o los Tribunales Colegiados de un mismo Circuito con
diferente especialización sustenten tesis contradictorias al resolver las contradicciones o los
asuntos de su competencia, según corresponda, los Ministros de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación, los mismos Plenos de Circuito, así como los órganos a que se refiere el párrafo
anterior, podrán denunciar la contradicción ante la Suprema Corte de Justicia, con el objeto
de que el Pleno o la Sala respectiva, decida la tesis que deberá prevalecer.
Cuando las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sustenten tesis contradictorias
en los juicios de amparo cuyo conocimiento les competa, los ministros, los Tribunales
Colegiados de Circuito y sus integrantes, los Jueces de Distrito, el Fiscal General de la
República, en asuntos en materia penal y procesal penal, así como los relacionados con el
ámbito de sus funciones, el Ejecutivo Federal, por conducto del Consejero Jurídico del
Gobierno, o las partes en los asuntos que las motivaron, podrán denunciar la contradicción
ante el Pleno de la Suprema Corte, conforme a la ley reglamentaria, para que éste resuelva la
contradicción.
Las resoluciones que pronuncien el Pleno o las Salas de la Suprema Corte de Justicia, así como
los Plenos de Circuito conforme a los párrafos anteriores, sólo tendrán el efecto de fijar la
jurisprudencia y no afectarán las situaciones jurídicas concretas derivadas de las sentencias
dictadas en los juicios en que hubiese ocurrido la contradicción;
2. Ley de amparo
263
Artículo 226. Las contradicciones de tesis serán resueltas por:
Fracción II. El pleno o las salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, según la materia,
cuando deban dilucidarse las tesis contradictorias sostenidas entre los Plenos de Circuito de
distintos Circuitos, entre los Plenos de Circuito en materia especializada de un mismo Circuito,
o sus tribunales de diversa especialidad, así como entre los tribunales colegiados de diferente
circuito;
3. Acuerdo General Número 5/2013, emitido por el Pleno de este Alto Tribunal, publicado en el
Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo del 2013
ACUERDO GENERAL NÚMERO 5/2013, DE TRECE DE MAYO DE DOS MIL TRECE, DEL TRIBUNAL
PLENO DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN, RELATIVO A LA DETERMINACIÓN
DE LOS ASUNTOS QUE EL PLENO CONSERVARÁ PARA SU RESOLUCIÓN, Y EL ENVÍO DE LOS DE
SU COMPETENCIA ORIGINARIA A LAS SALAS Y A LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO
PRIMERO. El veintiuno de junio de dos mil uno el Tribunal Pleno emitió el Acuerdo General
5/2001, modificado mediante los diversos Acuerdos Generales Plenarios 8/2003, 3/2008,
12/2009 y 11/2010, así como por los Instrumentos Normativos del quince de octubre de dos
mil nueve; del diecisiete de mayo de dos mil diez, y del cuatro de abril de dos mil once, relativo
a la determinación de los asuntos que conservará para su resolución y el envío de los de su
competencia originaria a las Salas y a los Tribunales Colegiados de Circuito;
SEGUNDO. Mediante Decreto publicado el seis de junio de dos mil once en el Diario Oficial de
la Federación, que entró en vigor el cuatro de octubre siguiente, se reformaron, adicionaron
y derogaron diversas disposiciones en materia de amparo, de los artículos 94, 103, 104 y 107
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; asimismo, por Decreto publicado
en dicho medio oficial del diez de junio de dos mil once, que entró en vigor al día siguiente, se
modificó la denominación del Capítulo I del Título Primero y se reformaron diversos artículos
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de derechos humanos.
Dichas reformas constitucionales motivaron importantes modificaciones al referido Acuerdo
General Plenario 5/2001, mediante los Instrumentos Normativos del seis de octubre de dos
mil once y del veintidós de noviembre de dos mil doce, relativas, en esencia, a planteamientos
264
novedosos sobre la inconstitucionalidad de normas generales por la violación de derechos

humanos reconocidos en tratados internacionales de los que el Estado Mexicano sea parte; al
recurso de revisión contra las sentencias dictadas en amparo indirecto en revisión, cuando
habiéndose impugnado en la demanda de amparo normas generales por estimarlas violatorias
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, subsista el problema de su
constitucionalidad; a la jurisprudencia; al procedimiento de declaratoria general de
inconstitucionalidad; a los procedimientos encaminados al cumplimiento de una sentencia de
amparo, y alcance de la competencia delegada en los Tribunales Colegiados de Circuito para
conocer de las inconformidades interpuestas en términos de lo previsto en los artículos 105 y
108 de la Ley de Amparo, derivadas de sentencias en las que se conceda el amparo que dicten
Jueces de Distrito o Tribunales Unitarios de Circuito, en donde aquéllas resulten fundadas;
TERCERO. Asimismo, advirtiendo que por lo regular sólo en las inconformidades previstas en
el artículo 108 de la Ley de Amparo se justificaba la aplicación de la fracción XVI del artículo
107 constitucional, a las autoridades contumaces que incurran en la repetición del acto
reclamado, se estimó conveniente delegar a plenitud la competencia de este Alto Tribunal en
los Tribunales Colegiados de Circuito para conocer de las inconformidades previstas en el
artículo 105 de la Ley de Amparo, sin menoscabo de que, en casos excepcionales, puedan
solicitar a la Suprema Corte de Justicia de la Nación reasuma su competencia, lo que se previó
en el Instrumento Normativo del catorce de marzo de dos mil trece, también modificatorio
del Acuerdo General 5/2001;
Legitimación del demandante:
1. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Articulo 107
Fracción XIII.
Primer párrafo: Cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias
en los juicios de amparo de su competencia, los ministros de la Suprema Corte de Justicia, el
Procurador General de la República, los mencionados tribunales o las partes que intervinieron
265
en los juicios en que dichas tesis fueron sustentadas, podrán denunciar la contradicción ante
la Sala que corresponda, a fin de que decida cual tesis debe prevalecer.
2. Ley de Amparo
Artículo 227. La legitimación para denunciar las contradicciones de tesis se ajustará a las
siguientes reglas:
Fracción III. Las contradicciones a que se refiere la fracción III del artículo anterior, podrán ser
denunciadas ante los Plenos de circuito por el Procurador General de la República, los
mencionados Tribunales y sus integrantes, los Magistrados de Tribunal Unitario de Circuito,
los Jueces de Distrito o las partes en los asuntos que las motivaron.
3. Código Civil para el Estado de Nuevo León
ARTICULO 791. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa,
concediéndole el derecho de retenerla, temporalmente en su poder en calidad de
usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos
son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria,
el otro, una posesión derivada.
ARTICULO 794. Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles
de apropiación.
ARTICULO 806. Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título

suficiente para darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su título que
Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer; lo mismo que
el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho. Entiéndase por título
la causa generadora de la posesión.
ARTICULO 823.- Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia.

266
ARTICULO 824.- Posesión continua es la que no se ha interrumpido por alguno de los medios
enumerados en el Capítulo V, Título VII de este Libro.
ARTICULO 825.- Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida de
todos. También lo es la que está inscrita en el Registro de la Propiedad.
ARTICULO 826.- Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
poseída puede producir la prescripción.
ARTICULO 827.- Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en

que se adquirió, a menos que se pruebe que ha cambiado la causa de la posesión.
ARTICULO 828.- La posesión se pierde:
I.- Por abandono;
II.- Por cesión a título oneroso o gratuito;
III.- Por la destrucción o pérdida de la cosa o por quedar ésta fuera del comercio;
IV.- Por resolución judicial;
V.- Por despojo, si la posesión del despojado dura más de un año;
VI.- Por reivindicación del propietario;
VII.- Por expropiación por causa de utilidad pública.
ARTICULO 829.- Se pierde la posesión de los derechos cuando es imposible ejercitarlos o

cuando no se ejercen por el tiempo que baste para que queden prescritos.
ARTICULO 1148. La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario;
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
267
ARTICULO 1149.- Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen con justo título, en concepto de propietario, buena fe,
pacifica, continua y públicamente;
II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario,
pacifico, continua y pública, debiendo demostrar la causa generadora de la posesión;
IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III si se
mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.
ARTICULO 1153. El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones
exigidas por este Código para adquirirlos por prescripción, puede promover juicio contra el
que aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público, a fin de que se declare
que la prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad.
ARTICULO 1154. La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de prescripción, se

inscribirá en el Registro Público y servirá de título de propiedad al poseedor.
4. Código Civil para el Estado de Jalisco
ARTICULO 880. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño del bien
poseído, puede producir la usucapión.
El poseedor derivado puede cambiar la causa de la posesión, que no ejercía a título de dueño.
Es justo título el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio o los
derechos distintos de la propiedad.
268
ARTICULO 889. La Posesión necesaria para usucapir debe ser:
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
5. El Código Civil del Estado de México (en el año 2002)
ARTICULO 766. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa,
concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de
usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos
son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria;
ARTICULO 769. Sólo puede ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles
de apropiación.
ARTICULO 798. Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia.
ARTICULO 799. Posesión continua es la que no se ha interrumpido por alguno de los medios
enumerados en el artículo 922.
ARTICULO 800. Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida por
todos. También lo es la que está inscrita en el registro de la propiedad.
ARTICULO 801. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
poseída puede producir la usucapión.
ARTICULO 910. La usucapión es un medio de adquirir la propiedad de los bienes mediante la

posesión de los mismos, durante el tiempo y con las condiciones establecidas en este código.
ARTICULO 911. La posesión necesaria para usucapir debe ser:
269
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
6. Código Civil del Estado de México vigente.
TITULO TERCERO
De la posesión
Concepto de posesión
ARTICULO 5.28. Es poseedor de un bien el que ejerce sobre él un poder de hecho. Posee un
derecho el que lo goza.
Posesión originaria o derivada
ARTICULO 5.29. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro un bien,
concediéndole el derecho de retenerlo temporalmente en su poder en calidad de
usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, comodatario u otro título
análogo, los dos son poseedores. El que lo posee a título de propietario tiene una posesión
originaria; el otro, una posesión derivada.
Bienes y derechos susceptibles de posesión
ARTICULO 5.32. Sólo pueden ser objeto de posesión los bienes y derechos que sean
susceptibles de apropiación.
Concepto de posesión pacífica
ARTICULO 5.59. Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia.
Concepto de posesión continua
ARTICULO 5.60. Posesión continua es la que no se ha interrumpido por alguno de los medios
señalados en este código.
270
Concepto de posesión pública
ARTICULO 5.61. Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida de
todos y la inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
La usucapión como medio de adquirir la propiedad
ARTICULO 5.127. La usucapión es un medio de adquirir la propiedad de los bienes mediante

la posesión de los mismos, durante el tiempo y con las condiciones establecidas en este
código.
Requisitos de la posesión para usucapir
ARTICULO 5.128. La posesión necesaria para usucapir debe ser:
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
7. Jurisprudencia
- De la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, número 96, Tomo V,

Civil, Primera Parte, Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917, septiembre
- Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, al resolver los
amparos directos 9/2010, 74/2010, 622/2010, 899/2010 y 860/2010
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es legalmente competente

pronunciándose y publicando su decisión en el siguiente caso en concordancia con las
siguientes normas:
271
1. Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental
Artículos 3 fracción II, 13, 14 y 18
3. Ley de Amparo
Artículo 197. Todas las autoridades que tengan o deban tener intervención en el cumplimiento
de la sentencia, están obligadas a realizar, dentro del ámbito de su competencia, los actos
necesarios para su eficaz cumplimiento y estarán sujetos a las mismas responsabilidades a que
alude este Capítulo.
4. Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación
Artículo 21.
Fracción. VIII. De las denuncias de contradicción entre tesis que sustenten los Plenos de
Circuito de distintos Circuitos, los Plenos de Circuito en materia especializada de un mismo
Circuito o los tribunales colegiados de circuito con diferente especialización, para los efectos
a que se refiere la Ley de Amparo, Reglamentaria de los artículos 103 y 107 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos;
5. Acuerdo Plenario 5/2001
SEGUNDO. Ambas Salas ejercerán la competencia que les otorga el artículo 21 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial de la Federación, de la siguiente manera:
La Primera Sala conocerá de las materias penal y civil;
La Segunda Sala conocerá de las materias administrativa y del trabajo.
6. Código Civil para el Estado de Sonora
ARTÍCULO 960.- El poder físico que se ejerce en forma directa y exclusiva sobre cosa corporal
para su aprovechamiento total o parcial, o para su custodia, puede ser consecuencia del goce
272
efectivo de un derecho real o personal, o de una situación de hecho. En el primer caso, se es

poseedor en derecho; en el segundo, se es poseedor de hecho, salvo lo dispuesto en el artículo
963. Pero aun este tipo de posesión es garantizado por la ley en los casos expresos que
consigna, en cuanto puede llegar a constituir un derecho o convalidar jurídicamente el hecho.
Las situaciones de posesión de hecho son reguladas por el derecho, en cuanto: o bien las
promueve, garantiza y les da convalidación jurídica; o bien las sanciona, exige
responsabilidades a quienes las realizan y aun las somete a la acción punitiva del estado, según
hayan sido sus circunstancias constitutivas.
Posee un derecho, el que de hecho goza de él; ostentándose como titular del mismo al obtener
en nombre propio los beneficios inherentes a su ejercicio.
ARTÍCULO 976. Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título

suficiente para darle derecho de poseer. También lo es el que ignora los vicios de su título que
Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer; lo mismo que
el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.
Entiéndase por título la causa generadora de la posesión.
ARTÍCULO 998.- Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
ARTÍCULO 999.- Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en

ARTÍCULO 1000.- La posesión se pierde:
I. Por abandono;
V. Por despojo, si la posesión del despojante dura más de un año;
ARTÍCULO 1307.
Primer párrafo:
273
Se llama prescripción positiva la forma de adquirir bienes o derechos mediante la posesión en

concepto de dueño o de titular de un derecho real, ejercida en forma pacífica, continua,
pública y cierta, por el tiempo que fije la ley. Tratándose de derechos reales de garantía, no se
podrán adquirir por prescripción.
ARTÍCULO 1322.- La posesión necesaria para adquirir bienes o derechos reales debe ser:
I. En concepto de dueño, si se trata de adquirir bienes, o en concepto de titular de un derecho

real, si se trata de adquirir este derecho;
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública; y
V. Cierta.
ARTÍCULO 1323.- Los bienes inmuebles y los derechos reales sobre inmuebles, susceptibles de
prescripción positiva, se adquieren con los requisitos mencionados;
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de dueño o de titular del derecho real, con
buena fe, y de manera pacífica, continua, cierta y pública;
II.- En cinco años, cuando los inmuebles o derechos reales hayan sido objeto de una inscripción
de posesión;
III.- En diez años, cuando se posean de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario o
de titular del derecho y se ejerce en forma pacífica, continua, pública y de manera cierta; y
IV.- Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se
cultivado durante más de tres años, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las
reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha
estado en su poder.
7. Jurisprudencia
274
- Jurisprudencia 1a./J. 60/2007, aprobada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación Tomo XXVI, julio de 2007, página 2678 de la Novena Época del Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta.
- La Tercera Sala del máximo Tribunal Federal, en la tesis de jurisprudencia número 316,
publicada en el Apéndice de 1995, Sexta Época, Tomo IV, parte SCJN, página 213.
- Novena Época Instancia: Pleno. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.

Tomo: XXXII, agosto de 2010. Tesis: P./J. 72/2010. Página: 7.
- Novena Época. Instancia: Pleno. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.

Tomo: XXX, julio de 2009. Tesis: P. XLVII/2009. Página: 67.
- Novena Época. Instancia: Primera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su

Gaceta. Tomo XXXI, marzo de 2010. Tesis: 1a./J. 22/2010. Página: 122.
- Novena Época. Instancia: Primera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su

Gaceta. Tomo XXXI, marzo de 2010. Tesis: 1a./J. 23/2010. Página: 123.

Tomo: XIII, abril de 2001. Tesis: P./J. 27/2001. Página: 77.
- Quinta Época. Instancia: Sala Auxiliar. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo
CXVI. Página: 258.
- Sexta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Cuarta
Parte, Tomo XXXII. Página: 220.
por las siguientes normas:
1. Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental Artículos 3

fracción II, 13, 14, 16 y 18
275
Artículo 14. A ninguna ley se dará efecto retroactivo en perjuicio de persona alguna.
Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino
mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan
las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con
anterioridad al hecho.
En los juicios del orden criminal queda prohibido imponer, por simple analogía y aún por
mayoría de razón, pena alguna que no esté decretada por una ley exactamente aplicable al
delito de que se trata.
En los juicios del orden civil, la sentencia definitiva deberá ser conforme a la letra o a la
interpretación jurídica de la ley, y a falta de ésta se fundará en los principios generales del
derecho.
Artículo 16. Nadie puede ser molestado en su persona, familia, domicilio, papeles o
posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad competente, que funde y
motive la causa legal del procedimiento. En los juicios y procedimientos seguidos en forma de
juicio en los que se establezca como regla la oralidad, bastará con que quede constancia de
ellos en cualquier medio que dé certeza de su contenido y del cumplimiento de lo previsto en
este párrafo.
Toda persona tiene derecho a la protección de sus datos personales, al acceso, rectificación y
cancelación de los mismos, así como a manifestar su oposición, en los términos que fije la ley,
la cual establecerá los supuestos de excepción a los principios que rijan el tratamiento de
datos, por razones de seguridad nacional, disposiciones de orden público, seguridad y salud
públicas o para proteger los derechos de terceros.
No podrá librarse orden de aprehensión sino por la autoridad judicial y sin que preceda
denuncia o querella de un hecho que la ley señale como delito, sancionado con pena privativa
de libertad y obren datos que establezcan que se ha cometido ese hecho y que exista la
probabilidad de que el indiciado lo cometió o participó en su comisión.
276
La autoridad que ejecute una orden judicial de aprehensión, deberá poner al inculpado a
disposición del juez, sin dilación alguna y bajo su más estricta responsabilidad. La
contravención a lo anterior será sancionada por la ley penal.
Cualquier persona puede detener al indiciado en el momento en que esté cometiendo un

delito o inmediatamente después de haberlo cometido, poniéndolo sin demora a disposición
de la autoridad más cercana y ésta con la misma prontitud, a la del Ministerio Público. Existirá
un registro inmediato de la detención.
Sólo en casos urgentes, cuando se trate de delito grave así calificado por la ley y ante el riesgo
fundado de que el indiciado pueda sustraerse a la acción de la justicia, siempre y cuando no
se pueda ocurrir ante la autoridad judicial por razón de la hora, lugar o circunstancia, el
Ministerio Público podrá, bajo su responsabilidad, ordenar su detención, fundando y
expresando los indicios que motiven su proceder.
En casos de urgencia o flagrancia, el juez que reciba la consignación del detenido deberá
inmediatamente ratificar la detención o decretar la libertad con las reservas de ley.
La autoridad judicial, a petición del Ministerio Público y tratándose de delitos de delincuencia

organizada, podrá decretar el arraigo de una persona, con las modalidades de lugar y tiempo
que la ley señale, sin que pueda exceder de cuarenta días, siempre que sea necesario para el
éxito de la investigación, la protección de personas o bienes jurídicos, o cuando exista riesgo
fundado de que el inculpado se sustraiga a la acción de la justicia. Este plazo podrá
prorrogarse, siempre y cuando el Ministerio Público acredite que subsisten las causas que le
dieron origen. En todo caso, la duración total del arraigo no podrá exceder los ochenta días.
Por delincuencia organizada se entiende una organización de hecho de tres o más personas,
para cometer delitos en forma permanente o reiterada, en los términos de la ley de la materia.
Ningún indiciado podrá ser retenido por el Ministerio Público por más de cuarenta y ocho
horas, plazo en que deberá ordenarse su libertad o ponérsele a disposición de la autoridad
judicial; este plazo podrá duplicarse en aquellos casos que la ley prevea como delincuencia
organizada. Todo abuso a lo anteriormente dispuesto será sancionado por la ley penal.
277
En toda orden de cateo, que sólo la autoridad judicial podrá expedir, a solicitud del Ministerio
Público, se expresará el lugar que ha de inspeccionarse, la persona o personas que hayan de
aprehenderse y los objetos que se buscan, a lo que únicamente debe limitarse la diligencia,
levantándose al concluirla, un acta circunstanciada, en presencia de dos testigos propuestos
por el ocupante del lugar cateado o en su ausencia o negativa, por la autoridad que practique
la diligencia.
Las comunicaciones privadas son inviolables. La ley sancionará penalmente cualquier acto que
atente contra la libertad y privacía de las mismas, excepto cuando sean aportadas de forma
voluntaria por alguno de los particulares que participen en ellas. El juez valorará el alcance de
éstas, siempre y cuando contengan información relacionada con la comisión de un delito. En
ningún caso se admitirán comunicaciones que violen el deber de confidencialidad que
establezca la ley.
Exclusivamente la autoridad judicial federal, a petición de la autoridad federal que faculte la

ley o del titular del Ministerio Público de la entidad federativa correspondiente, podrá
autorizar la intervención de cualquier comunicación privada. Para ello, la autoridad
competente deberá fundar y motivar las causas legales de la solicitud, expresando, además,
el tipo de intervención, los sujetos de la misma y su duración. La autoridad judicial federal no
podrá otorgar estas autorizaciones cuando se trate de materias de carácter electoral, fiscal,
mercantil, civil, laboral o administrativo, ni en el caso de las comunicaciones del detenido con
su defensor.
Los Poderes Judiciales contarán con jueces de control que resolverán, en forma inmediata, y
por cualquier medio, las solicitudes de medidas cautelares, providencias precautorias y
técnicas de investigación de la autoridad, que requieran control judicial, garantizando los
derechos de los indiciados y de las víctimas u ofendidos. Deberá existir un registro fehaciente
de todas las comunicaciones entre jueces y Ministerio Público y demás autoridades
competentes.
278
Las intervenciones autorizadas se ajustarán a los requisitos y límites previstos en las leyes. Los
resultados de las intervenciones que no cumplan con éstos, carecerán de todo valor
probatorio.
La autoridad administrativa podrá practicar visitas domiciliarias únicamente para cerciorarse

de que se han cumplido los reglamentos sanitarios y de policía; y exigir la exhibición de los
libros y papeles indispensables para comprobar que se han acatado las disposiciones fiscales,
sujetándose en estos casos, a las leyes respectivas y a las formalidades prescritas para los
cateos.
La correspondencia que bajo cubierta circule por las estafetas estará libre de todo registro, y
su violación será penada por la ley.
En tiempo de paz ningún miembro del Ejército podrá alojarse en casa particular contra la
voluntad del dueño, ni imponer prestación alguna. En tiempo de guerra los militares podrán
exigir alojamiento, bagajes, alimentos y otras prestaciones, en los términos que establezca la
ley marcial correspondiente.
Artículo 17. Ninguna persona podrá hacerse justicia por sí misma, ni ejercer violencia para
reclamar su derecho.
Toda persona tiene derecho a que se le administre justicia por tribunales que estarán
expeditos para impartirla en los plazos y términos que fijen las leyes, emitiendo sus
resoluciones de manera pronta, completa e imparcial. Su servicio será gratuito, quedando, en
consecuencia, prohibidas las costas judiciales.
Siempre que no se afecte la igualdad entre las partes, el debido proceso u otros derechos en
los juicios o procedimientos seguidos en forma de juicio, las autoridades deberán privilegiar
la solución del conflicto sobre los formalismos procedimentales.
El Congreso de la Unión expedirá las leyes que regulen las acciones colectivas. Tales leyes
determinarán las materias de aplicación, los procedimientos judiciales y los mecanismos de
reparación del daño. Los jueces federales conocerán de forma exclusiva sobre estos
procedimientos y mecanismos.
279
Las leyes preverán mecanismos alternativos de solución de controversias. En la materia penal

regularán su aplicación, asegurarán la reparación del daño y establecerán los casos en los que
se requerirá supervisión judicial.
Las sentencias que pongan fin a los procedimientos orales deberán ser explicadas en audiencia
pública previa citación de las partes.
Las leyes federales y locales establecerán los medios necesarios para que se garantice la
independencia de los tribunales y la plena ejecución de sus resoluciones.
La Federación y las entidades federativas garantizarán la existencia de un servicio de

defensoría pública de calidad para la población y asegurarán las condiciones para un servicio
profesional de carrera para los defensores. Las percepciones de los defensores no podrán ser
inferiores a las que correspondan a los agentes del Ministerio Público.
Nadie puede ser aprisionado por deudas de carácter puramente civil.
Artículo 107.
Fracción XIII
Cuando los Tribunales Colegiados de un mismo Circuito sustenten tesis contradictorias en los
juicios de amparo de su competencia, el Fiscal General de la República, en asuntos en materia
penal y procesal penal, así como los relacionados con el ámbito de sus funciones, los
mencionados tribunales y sus integrantes, los Jueces de Distrito, las partes en los asuntos que
los motivaron o el Ejecutivo Federal, por conducto del Consejero Jurídico del Gobierno, podrán
denunciar la contradicción ante el Pleno del Circuito correspondiente, a fin de que decida la
tesis que debe prevalecer como jurisprudencia.
Cuando los Plenos de Circuito de distintos Circuitos, los Plenos de Circuito en materia
especializada de un mismo Circuito o los Tribunales Colegiados de un mismo Circuito con
diferente especialización sustenten tesis contradictorias al resolver las contradicciones o los
asuntos de su competencia, según corresponda, los Ministros de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación, los mismos Plenos de Circuito, así como los órganos a que se refiere el párrafo
280
anterior, podrán denunciar la contradicción ante la Suprema Corte de Justicia, con el objeto
de que el Pleno o la Sala respectiva, decida la tesis que deberá prevalecer.
Cuando las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sustenten tesis contradictorias
en los juicios de amparo cuyo conocimiento les competa, los ministros, los Tribunales
Colegiados de Circuito y sus integrantes, los Jueces de Distrito, el Fiscal General de la
República, en asuntos en materia penal y procesal penal, así como los relacionados con el
ámbito de sus funciones, el Ejecutivo Federal, por conducto del Consejero Jurídico del
Gobierno, o las partes en los asuntos que las motivaron, podrán denunciar la contradicción
ante el Pleno de la Suprema Corte, conforme a la ley reglamentaria, para que éste resuelva la
contradicción.
Las resoluciones que pronuncien el Pleno o las Salas de la Suprema Corte de Justicia, así como
los Plenos de Circuito conforme a los párrafos anteriores, sólo tendrán el efecto de fijar la
jurisprudencia y no afectarán las situaciones jurídicas concretas derivadas de las sentencias
dictadas en los juicios en que hubiese ocurrido la contradicción;
3. Código Civil para el Distrito Federal
Artículo 826. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
Artículo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
Artículo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica,
continua y públicamente;
281
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario,
IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se
Artículo 1156. El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones
4. Código Civil del Estado de Jalisco
Artículo 927.- Todas las obras, siembras y plantaciones, así como las mejoras y reparaciones
ejecutadas en un terreno, se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se

pruebe lo contrario.
Artículo 928.- El que siembre, plante o edifique en predio propio, con semillas, plantas o
materiales ajenos, adquiere la propiedad de unas y otros, pero con la obligación de pagarlos
en todo caso y de resarcir los daños y perjuicios si ha procedido de mala fe.
Artículo 929.- El dueño de las semillas, plantas o materiales, no tendrá derecho de pedir que
se le devuelvan destruyéndose la obra o plantación, a no ser que las plantas no hayan echado
raíces y puedan sacarse sin sufrir detrimento.
Artículo 930.- Cuando las semillas o materiales no estén aun aplicados a su objeto ni
confundidos con otros, pueden reivindicarse por el dueño.
282
Artículo 931.- El dueño del terreno en que se edifique, siembre o plante de buena fe, tendrá
derecho de hacer suya la obra, siembra o plantación, previo pago del precio de las semillas,
plantas o materiales empleados, o de obligar al que edificó a pagar el precio del terreno
ocupado por la construcción, y al que lo sembró o plantó, solamente la renta. Si el dueño del
terreno ha procedido de mala fe, sólo tendrá derecho de que se le pague el valor de la renta
o el precio del terreno, en sus respectivos casos.
Artículo 879.- Usucapión es el medio para adquirir la propiedad y los demás derechos reales
sobre bienes, mediante la posesión con el ánimo de dueño, por el tiempo y con los requisitos
señalados en este código.
Artículo 880.- Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño del bien
poseído, puede producir la usucapión.
El poseedor derivado puede cambiar la causa de la posesión, que no ejercía a título de dueño.
Es justo título el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio o los
derechos distintos de la propiedad.
Artículo 889.- La posesión necesaria para usucapir debe ser:
II. Pacífica;
III. Continua; y
IV. Pública.
Artículo 890.- Se consuma la usucapión de inmuebles:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, de buena fe en el momento

de la adquisición, pacífica, continua y públicamente;
283
III. En diez años, cuando se poseen con mala fe, si la posesión es en concepto de propietario,
pacífica, continua y públicamente; y
IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se
demuestra por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de un inmueble rústico
no lo ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que lo ha poseído, o por no haber hecho
el poseedor de la finca urbana las reparaciones necesarias, ésta haya permanecido
deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.
Artículo 898.- Quien hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones
exigidas por este código para adquirirlos por usucapión, puede promover juicio contra el que
aparezca como propietario de los mismos en el Registro Público de la Propiedad, para
demandar se declare que la usucapión se ha consumado y ha adquirido por ende la propiedad.
Artículo 1307.- Cuando la ley exija determinada forma de un contrato, mientras que éste no
revista la misma forma, no será válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de
las partes para celebrarlo consta de una manera fehaciente, y alguna de ellas lo hubiere
cumplido de modo voluntario, aunque sea parcialmente con la aceptación de la otra,
cualesquiera pueden exigir que se dé al contrato la forma legal.
Artículo 1051.- El usufructuario tiene derecho de percibir todos los frutos, sean naturales,
industriales o civiles.
Artículo 1052.- Los frutos naturales o industriales pendientes al tiempo de comenzar el

usufructo, pertenecerán al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el
usufructo, pertenecen al propietario. Ni éste ni el usufructuario tienen que hacerse abono
alguno por razón de labores, semillas u otros gastos semejantes.
Lo dispuesto en este Artículo no perjudica a los aparceros o arrendatarios que tengan derecho
de percibir alguna porción de frutos, al tiempo de comenzar o extinguirse el usufructo.
Artículo 1053.- Los frutos civiles pertenecen al usufructuario en proporción del tiempo que
dure el usufructo, aun cuando no estén cobrados.
284
Artículo 1054.- Si el usufructo comprendiere cosas que se deterioren por el uso, el

usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas, empleándolas según su destino; no estará
obligado a restituirlas al concluir el usufructo, sino en el estado en que se encuentren; pero
tiene obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubiere sufrido por dolo o
negligencia.
Artículo 1055.- Si el usufructo se constituye sobre capitales impuestos a réditos, el

usufructuario sólo hace suyos éstos y no aquéllos, pero para que el capital se redima
anticipadamente, para que se haga novación de la obligación primitiva, para que se sustituya
la persona del deudor, si no se trata de derechos garantizados con gravamen real, así como
para que el capital redimido vuelva a imponerse, se necesita el consentimiento del
usufructuario.
Artículo 1056.- El usufructuario de un monte disfruta de todos los productos que provengan
de éste, según su naturaleza.
Artículo 1057.- Si el monte fuere talar o de maderas de construcción, podrá el usufructuario

hacer en él las talas o cortes ordinarios que haría el dueño, acomodándose en el modo,
porción o época a las leyes especiales o a las costumbres del lugar, sin que en ningún caso y
por algún concepto le sea permitido que por estas actividades se rompa el equilibrio ecológico.
Artículo 1833.- Con los bienes restantes serán pagados los demás créditos que no estén
comprendidos en las disposiciones anteriores. El pago se hará a prorrata y sin atender a las
fechas ni al origen de los créditos.
Artículo 1851.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se
han convenido en forma sobre el bien y su precio, aunque la primera no haya sido entregada,
ni el segundo satisfecho.
5. Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco
Artículo 1. El ejercicio de las acciones requiere:

285
I. La existencia de un derecho, o la necesidad de declararlo, preservarlo, o constituirlo;
II. La violación de un derecho o el desconocimiento de una obligación;
III. La capacidad para ejercitar la acción por sí o por legítimo representante; y
IV. El interés y legitimación del actor que la ejercita o deduce.
Artículo 23. El perjudicado por falta de título legal tiene acción para exigir que el obligado le
extienda el documento correspondiente, siempre que no se trate de un acto solemne y alguna
de esas partes lo hubiere cumplido de modo voluntario, aunque sea parcialmente con la
aceptación de la otra, también en el caso de que la parte que no cumpla un contrato se rehúse
a firmar el documento necesario para darle forma legal al mismo, la parte que sí cumplió
tendrá acción para exigir que el obligado extienda el documento correspondiente.
Tratándose de contratos de enajenación, la acción procede si se acredita que la persona que

transmitió el bien contaba con la legitimación legal suficiente.
Artículo 30. Las acciones duran lo que la obligación que representan, menos en los casos que
la ley señale distintos plazos.
6. Ley de Amparo
Artículo 192. Las ejecutorias de amparo deben ser puntualmente cumplidas. Al efecto, cuando
cause ejecutoria la sentencia en que se haya concedido el amparo, o se reciba testimonio de
la dictada en revisión, el juez de distrito o el tribunal unitario de circuito, si se trata de amparo
indirecto, o el tribunal colegiado de circuito, tratándose de amparo directo, la notificarán sin
demora a las partes. En la notificación que se haga a la autoridad responsable se le requerirá
para que cumpla con la ejecutoria dentro del plazo de tres días, apercibida que de no hacerlo
así sin causa justificada, se impondrá a su titular una multa que se determinará desde luego
y que, asimismo, se remitirá el expediente al tribunal colegiado de circuito o a la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, según el caso, para seguir el trámite de inejecución, que puede
culminar con la separación de su puesto y su consignación.
7. Código Civil de 1884

286
Artículo 1059. Prescripción es un medio de adquirir el dominio de una cosa o de librarse de

una carga u obligación, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones
establecidas por la ley.
8. Código Civil de 1928
Artículo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario.
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
7. Jurisprudencia
- Las tesis P. XLVI/2009, 1a./J. 14/2000, 1a./J. 91/2005, 1a./J. 40/2001 y 1a./J. 9/2008 citadas
en esta ejecutoria, publicadas en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena
Época, Tomos XXX, julio de 2009, página 68; XII, noviembre de 2000, página 11; XXII, agosto
de 2005, página 86; XIV, julio de 2001, página 320 y XXVII, abril de 2008, página 315,
- Novena Época. Tribunales Colegiados de Circuito. Semanario Judicial de la Federación y su

Gaceta. XXVI, septiembre de 2007. Tesis: I.4o.C.129 C. Página: 2604.
- Novena Época. Tribunales Colegiados de Circuito. Semanario Judicial de la Federación y su

Gaceta. VI, diciembre de 1997. Tesis: I.5o.C.66 C. Página: 680.
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es legalmente competente

pronunciándose y publicando su decisión en el siguiente caso en concordancia con las siguientes
normas:

287
3. Acuerdo Pleno de la Corte Suprema de Justicia de la nación 5/2001
SEGUNDO. Ambas Salas ejercerán la competencia que les otorga el artículo 21 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial de la Federación, de la siguiente manera:
La Primera Sala conocerá de las materias penal y civil;
La Segunda Sala conocerá de las materias administrativa y del trabajo.
CUARTO. Las Salas resolverán los asuntos de su competencia originaria y los de la competencia
del Pleno que no se ubiquen en los supuestos señalados en el punto precedente, siempre y
cuando unos y otros no deban ser remitidos a los Tribunales Colegiados de Circuito.
4. Código Civil para el Estado de México (Vigente en 1998)
Artículo 2897. La inmatriculación se verificará:
Fracción V. Mediante resolución administrativa que la ordene, y que se haya dictado como
consecuencia de la presentación de la solicitud del interesado.
Artículo 2903-A. Para la inmatriculación de inmuebles que carezcan de antecedentes

registrales, los interesados podrán ocurrir ante el registro público a solicitarla, mediante el
procedimiento que establezca el reglamento respectivo.
2903-B. Los interesados en la inmatriculación además de satisfacer los requisitos que señale
el reglamento deberán acreditar, a juicio del director del registro público que les asiste
derecho para obtenerla.
2903-C. La inmatriculación de un inmueble por resolución del director del registro público,
dejará siempre a salvo derechos de tercero.
288
2903-D. La inmatriculación, una vez realizada no podrá modificarse o cancelarse, sino

mediante determinación judicial contenida en sentencia ejecutoria.
2903-E. Una vez dictada la resolución de inmatriculación de un inmueble se ordenará, desde

luego la inscripción correspondiente, previo el pago de los derechos que deban cubrirse.
2903-F. Cualquiera que se crea con derecho a los bienes materia de inmatriculación
administrativa, podrá oponerse en los términos que señala el reglamento.
5. Código Civil para el Estado de México (Vigente en 2002)
Artículo 8.51. La inmatriculación es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmueble

que carece de antecedentes registrales.
Artículo 8.52. La inmatriculación se verifica mediante:
I. Información de dominio;
II. Información posesoria;
III. Resolución judicial que la ordene y que se haya dictado como consecuencia de la
presentación de título fehaciente que abarque, sin interrupción, un periodo por lo menos de
cinco años;
IV. La inscripción del decreto publicado en la Gaceta de Gobierno del Estado que convierta en
bien de dominio privado un inmueble que no tenga tal carácter, o del título o títulos que se
expidan con fundamento en aquel decreto;
V. Resolución administrativa que la ordene y que se haya dictado como consecuencia de la

presentación de la solicitud del interesado;
VI. La inscripción de los títulos de solares urbanos expedidos por el Registro Agrario Nacional
o de los documentos que conviertan un bien ejidal a propiedad privada.
Artículo 8.54. El que tenga una posesión apta para prescribir bienes inmuebles y que no
constituyan parte de uno de mayor porción, pueden inmatricular (sic) la posesión antes de
289
que transcurra el tiempo necesario para prescribir en los términos del Código de
Procedimientos Civiles.
Artículo 8.56. Transcurridos cinco años desde la inscripción de posesión, sin que en el registro
inscripción de dominio.
Artículo 8.56. Transcurridos cinco años desde la inscripción de posesión, sin que en el registro
inscripción de dominio.
6. Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de México
Artículo 126. A la solicitud anterior deberán agregarse los siguientes documentos:
I. Certificado del registro público de la propiedad que demuestre que el inmueble no está
inscrito a nombre de persona alguna, que no forma parte de otro inmueble con mayor
superficie e inscrito en favor de una persona diversa a la señalada en la solicitud;
II. Constancia que acredite que el inmueble de que trata la solicitud de inmatriculación, se
encuentra al corriente en el pago del impuesto predial;
III. Plano descriptivo y de localización del inmueble;
IV. Constancia del comisariado ejidal o comunal de que el inmueble no tiene esa naturaleza,
cuando se encuentre localizado en zonas próximas sujetas a ese régimen;
V. Constancia de la autoridad municipal de posesión del inmueble y de que no forma parte del
dominio del poder público; y
VI. Los documentos con los que justifique su derecho a inmatricular (sic), y que en todo caso
se trate de documentos que la ley reconozca como válidos para la transmisión de bienes
inmuebles.
290
7. Jurisprudencia
- Jurisprudencia No Registro: 189,998. Materia: Común. Novena Época. Instancia: Pleno. Fuente:
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: XIII, abril de 2001. Tesis: P./J. 27/2001.
Página: 77.
3. Código Civil para el Distrito Federal
ARTICULO 820.- El poseedor debe justificar el importe de los gastos a que tenga derecho; en
caso de duda se tasarán aquéllos por peritos.
Artículo 826. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
ARTICULO 827.- Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en

ARTICULO 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I.- En concepto de propietario;
II.- Pacífica;
III.- Continua;
IV.- Pública.
ARTICULO 1152.- Los bienes inmuebles se prescriben:

291
I.- En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica,
II.- En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
III.- En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario,
IV.- Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se
ARTICULO 1156. El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones
ARTICULO 1157. La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de prescripción, se

inscribirá en el Registro Público y servirá de título de propidad (sic) al poseedor.
Artículo 1793. Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos, toman
el nombre de contratos.
ARTICULO 1798. Son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas por la ley.
ARTICULO 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que
aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades
determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.
ARTICULO 1839. Los contratantes pueden poner las cláusulas que crean convenientes; pero
las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencias de su naturaleza
renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley.
292
ARTICULO 1853. Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá
entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.
4. Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
Artículo 790. El que promueva el juicio de testamentaría debe presentar el testamento del
difunto. El juez, sin más trámite, lo tendrá por radicado y en el mismo auto convocará el juez
a los interesados a una junta para que, si hubiere albacea nombrado en el testamento, se les
dé a conocer, y, si no lo hubiere, procedan a elegirlo con arreglo a lo prescrito en los artículos
1682, 1683, 1684 y 1688 del Código Civil.
Artículo 806. Si ninguno de los pretendientes hubiere sido declarado heredero, continuarán
como albacea judicial el interventor que se hubiere nombrado antes o que en su defecto se
nombre.
Artículo 807.- Si la declaración de herederos la solicitaren parientes colaterales, dentro del

cuarto grado, el juez después de recibir los justificantes del entroncamiento y la información
testimonial del artículo 912, mandará fijar avisos en los sitios públicos del lugar del juicio y en
los lugares del fallecimiento y origen del finado, anunciando su muerte sin testar, y los
nombres y grado de parentesco de los que reclaman la herencia, llamando a los que se crean
con igual o mejor derecho para que comparezcan en el juzgado a reclamarla dentro de
cuarenta días.
El juez prudentemente podrá ampliar el plazo anterior cuando, por el origen del difunto u
otras circunstancias, se presuma que podrá haber parientes fuera de la República.
Los edictos se insertarán, además, dos veces de diez en diez días en un periódico de
información, si el valor de los bienes hereditarios excediere de cinco mil pesos.
Artículo 826.- Si los que dedujeron oposición no asistieron a la audiencia, se les tendrá por
desistidos. Si dejaren de presentarse los peritos, perderán el derecho de cobrar honorarios
por los trabajos practicados.
293
En la tramitación de este incidente cada parte es responsable de la asistencia de los peritos

que propusiere, de manera que la audiencia no se suspenderá por la ausencia de todos o de
alguno de los propuestos.
5. Jurisprudencia
- Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la

Federación y su Gaceta. XXV, abril de 2007. Tesis: I.7o.C.90 C. Página: 1668.

Federación y su Gaceta. IV, octubre de 1996. Tesis: II.1o.C.T.82 C. Página: 585.

Federación y su Gaceta. XXI, febrero de 2005. Tesis: I.6o.C.340 C. Página: 1660.


- Octava Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la
Federación. 78, junio de 1994. Tesis: 3a./J. 18/94. Página: 30. Apéndice 1917-1995, Tomo IV,
Primera Parte, tesis 317, página 214.
2. Acuerdo Pleno de la Corte Suprema de Justicia de la nación 5/2001
3. Ley de amparo
294
Artículo 23. Si alguna de las partes reside fuera de la jurisdicción del órgano de amparo que
conozca o deba conocer del juicio, la demanda y la primera promoción del tercero interesado
podrán presentarse, dentro de los plazos legales, en la oficina pública de comunicaciones del
lugar de su residencia, en la más cercana en caso de no haberla, o bien, en forma electrónica
a través del uso de la Firma Electrónica.
4. Código de procedimientos civiles para el distrito federal
Artículo 286.- Los hechos notorios no necesitan ser probados, y el juez puede invocarlos,
aunque no hayan sido alegados por las partes.
5. Código Civil del Estado de Nuevo León
ARTICULO 790.- Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho, salvo lo
dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él.
ARTICULO 791.- Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa,
concediéndole el derecho de retenerla, temporalmente en su poder en calidad de
usufructurario (sic), arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los
dos
son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria,
ARTICULO 826. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
ARTICULO 827. Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que
se adquirió, a menos que se pruebe que ha cambiado la causa de la posesión.
ARTICULO 806. Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título

suficiente para darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su título que
295
ARTICULO 1136.- Para los efectos de los artículos 826 y 827 se dice legalmente cambiada la
causa de la posesión, cuando el poseedor que no poseía a título de dueño comienza a poseer
con este carácter y en tal caso la prescripción no corre sino desde el día en que se haya
cambiado la causa de la posesión
ARTICULO 1148.- La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I.- En concepto de propietario y con justo título;
II.- Pacífica;
III. Continua;
IV.- Pública.
ARTICULO 1149. Los bienes inmuebles se prescriben:
I.- En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica,
II.- En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
III.- En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario,
IV.- Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III si se
ARTICULO 2216. La venta de bienes raíces no producirá efectos contra tercero sino después
de registrada en los términos prescritos en este Código.
ARTICULO 1151. Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y
la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será de diez años para los
inmuebles y de cinco para los muebles, contados desde que cese la violencia.
296
ARTICULO 1152. La posesión adquirida por medio de un delito, se tendrá en cuenta para la
prescripción, a partir de la fecha en que haya quedado extinguida la pena o prescrita la acción
penal, considerándose la posesión como de mala fe.
ARTICULO 2894. Se inscribirán en el Registro:
Fracción I. Los títulos por los cuales se adquiere, trasmite (sic), modifica, grava o extingue el
dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles;
ARTICULO 2895.- Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren,
sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a
tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.
6. Código Federal de Procedimientos Civiles
ARTICULO 203. El documento privado forma prueba de los hechos mencionados en él, sólo en
cuanto sean contrarios a los intereses de su autor, cuando la ley no disponga otra cosa. El
documento proveniente de un tercero sólo prueba en favor de la parte que quiere
beneficiarse con él y contra su colitigante, cuando éste no lo objeta. En caso contrario, la
verdad de su contenido debe demostrarse por otras pruebas.
El escrito privado que contenga una declaración de verdad, hace fe de la existencia de la

declaración; más no de los hechos declarados. Es aplicable al caso lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 202.
7. Jurisprudencia

- Octava Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la
Federación. Tomo: 78, junio de 1994. Tesis: 3a./J. 18/94. Página: 30.
- Novena Época. Instancia: Primera Sala. Fuente: Apéndice 2000. Tomo: IV, Civil. Jurisprudencia
SCJN. Tesis: 256. Página: 214.
297
- Sexta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo:
Cuarta Parte, LXVI. Página: 63
298
CAPITULO III
COMENTARIOS A LA SENTENCIA 1.
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación de los Estados Unidos Mexicanos,
en la jurisprudencia citada, estableció que para la procedencia de la acción de prescripción
positiva de buena fe es indispensable que el documento privado que se exhiba como causa
generadora de la posesión sea de fecha cierta, porque:
a) se inscribió en el Registro Público de la Propiedad;
b) fue presentado ante algún funcionario por razón de su oficio; o,
c) alguno de sus firmantes falleció.
Ahora bien, una nueva reflexión sobre el tema lleva a apartarse de ese criterio y, por ende, a
interrumpir dicha jurisprudencia, ya que, tanto la certeza de la fecha como la celebración misma
del acto jurídico traslativo de dominio, incluyendo la autenticidad del documento, pueden
acreditarse con diversos medios de prueba que deben quedar a la valoración del juzgador,
además de que el cumplimiento con alguno de los tres requisitos señalados no es óptimo para
acreditar el "justo título". En efecto, el justo título es un acto traslativo de dominio "imperfecto",
que quien pretende usucapir el bien a su favor cree fundadamente bastante para transferirle el
dominio, lo que implica que esa creencia debe ser seria y descansar en un error que, en concepto
del juzgador, sea fundado, al tratarse de uno que "en cualquier persona" pueda provocar una
creencia respecto de la validez del título. Para probar su justo título, el promovente debe
aportar al juicio de usucapión las pruebas necesarias para acreditar:
1) que el acto traslativo de dominio que constituye su justo título tuvo lugar, lo cual debe
acompañarse de pruebas que demuestren que objetivamente existían bases suficientes para
creer fundadamente que el enajenante podía disponer del bien, lo cual prueba cierta diligencia
e interés en el adquirente en conocer el origen del título que aduce tener su enajenante;
299
2) si el acto traslativo de dominio de que se trata es oneroso, que se hicieron pagos a cuenta del
precio pactado; en caso contrario, tendrá que probar que la transmisión del bien se le hizo en
forma gratuita.
3) la fecha de celebración del acto jurídico traslativo de dominio, la cual deberá acreditarse en
forma fehaciente, pues constituye el punto de partida para el cómputo del plazo necesario para
que opere la prescripción adquisitiva de buena fe; además de probar que ha poseído en
concepto de propietario con su justo título, de forma pacífica, pública y continua durante cinco
años, como lo establecen los Códigos Civiles de los Estados de México, de Nuevo León y de
Jalisco.
De manera que todo aquel que no pueda demostrar un nivel mínimo de diligencia, podrá
prescribir, pero en el plazo más largo de diez años, previsto en los códigos citados, ya que, de
otra forma, se estará ampliando injustificadamente el régimen especial que el legislador creó
para aquellas personas que puedan probar que su creencia en la validez de su título es fundada,
con base en circunstancias objetivas, y no apreciaciones meramente subjetivas ajenas a la
realidad. Así, la procedencia de la prescripción adquisitiva que ejerce un poseedor que aduce ser
de buena fe, tendrá que cimentarse en la convicción que adquiera el juzgador de la autenticidad
del propio título y de la fecha a partir de la cual se inició la posesión en concepto de propietario,
con base en la valoración de los diversos medios de convicción que ofrezca la parte actora para
demostrar que es fundada su creencia en la validez de su título, debiendo precisar que la carga
de la prueba recae en la parte actora.
Criterios contendientes:
consideró fundamentalmente que si bien la legislación del Estado de Jalisco no exige que la
posesión necesaria para usucapir deba apoyarse en un "justo título", ello no significa que la
actora quede exenta de revelar y justificar la causa generadora de su ocupación, debiendo
demostrar que el documento en que sustenta el motivo de su posesión sea de fecha cierta, no
como acto traslativo de dominio perfecto, sino como hecho jurídico para conocer la fecha a partir
de la que ha de computarse el término legal de la prescripción.
300
En codificación peruana el artículo 950 del Código Civil en su primer párrafo regula la prescripción
adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su calificación requiere que la posesión que se ejerce
sea continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Del texto de la norma se
infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos señalados deben
concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se
pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesión debe ejercerse como
propietario, esto es, se posea el bien con animus domini.
La Posesión Pública nos dice, que es necesario reconocer que el requisito de que la posesión sea
pública es plenamente lógico, porque lo que verdaderamente caracteriza el ejercicio del derecho
de propiedad es su ejercicio público erga omnes. Apenas se puede concebir una posesión no
ejercida públicamente, sobre todo en materia de inmuebles. Por lo demás, el poseedor que
oculta la posesión hace imposible que los interesados conozcan la pretensión que tiene sobre el
bien y, por lo tanto, están excusados de no haberse opuesto.
En México La prescripción positiva o adquisitiva es un medio de adquirir el dominio mediante la

posesión pacífica, continua, pública, cierta y en concepto de dueño, por el tiempo que establezca
la normatividad aplicable, según se desprende de los artículos 998, 1307, párrafo primero, y 1323
del Código Civil para el Estado de Sonora. El concepto de dueño no proviene del fuero interno del
poseedor, sino que le es aplicable precisamente a quien entró a poseer la cosa mediante un acto
o hecho que le permite ostentarse como tal, siempre que sea poseedor originario, dado que, en
el ordenamiento de referencia, es el único que puede usucapir. Es relevante señalar que la
posesión originaria puede ser justa o, de hecho. Por ello, además de que el poseedor deberá
probar el tiempo por el que ininterrumpidamente poseyó (cinco o diez años según el caso,
atendiendo al citado artículo 1323 del Código Civil para el Estado de Sonora), siempre deberá
probar la causa generadora de la posesión. Consecuentemente, si pretende que se declare su
adquisición por usucapión, por haber detentado la cosa durante cinco años en su calidad de
poseedor originario, jurídico y de buena fe, debe exigírsele que demuestre el justo título, en el
301
que basa su pretensión. Así mismo, si pretende que se declare su adquisición, por haber
detentado la cosa durante cinco años en su calidad de poseedor originario, de hecho y de buena
fe, debe exigírsele que pruebe el hecho generador de la posesión, al igual que si pretende que se
declare su adquisición por haber detentado la cosa durante diez años en su calidad de poseedor
originario, de hecho, aunque de mala fe.
En nuestro país la buena fe es un elemento indispensable para que pueda existir la prescripción
abreviada. Nuestra legislación considera que tanto ella, como el justo título, constituyen
elementos diferentes, que para poder dar origen a la Usucapión tienen que darse en forma
conjunta.
El artículo 914º del Código Civil, presume la buena fe de quien posee, principio dirigido a
favorecer la consolidación de las situaciones de hecho, ya que en la mayoría de los casos sería
muy difícil poder probar la existencia de la buena fe, siendo que en este caso quien se opone a la
posesión, sería el obligado a probar la mala fe por parte del poseedor.
De acuerdo con la segunda parte del artículo 914 del Código Civil, esta presunción no favorece al
poseedor cuando el bien está inscrito a nombre de otra persona, porque en este caso la
inscripción es prueba de dominio.
Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la creencia del poseedor de ser legítimo por
ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título (artículo 906 del
C.C. Ahora bien, "la buena fe no es solamente una 'creencia' fundada en un estado psicológico
(meramente interno) del poseedor. La buena fe sí es creencia, pero debe responder al modo de
actuar honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse en un error
inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, exige que el poseedor
ostente el título de adquisición de la propiedad, en el cual pueda sustentar su 'creencia honesta'.
En resumen, aquí no se exige solamente una 'buena fe-creencia', sino que se avanza hasta una
buena fe-diligencia.
Según nuestro Código Civil, existe buena fe "cuando el poseedor cree en su legitimidad, por
ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título" (artículo 906 C.C).
De esta definición legal es posible obtener inferir las siguientes ideas:
302
a) La buena fe requiere que él poseedor crea en su legitimidad,
b) La buena fe requiere que el poseedor tenga un justo título en el que se funde esa creencia;
c) La buena fe implica que el poseedor actúa por ignorancia o por error de hecho o de derecho
En los Estados Unidos Mexicanos, si bien es cierto que puede obtenerse un documento
susceptible de inscripción mediante el ejercicio de la acción pro forma, también lo es que ello no
excluye la posibilidad de que, si el comprador tiene la legitimación activa para ejercerla, así como
para ejercer la acción de usucapión (por tener una posesión pública, pacífica, continua y en
concepto de propietario), éste pueda elegir esta acción en contra del vendedor, si considera que
le es más fácil acreditar los requisitos de la usucapión. Esta posibilidad contribuye a solucionar
algunos problemas que surgen en la práctica, ya que mientras más tiempo carezca el propietario
de un título susceptible de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, más inseguridad
jurídica se presenta, no sólo para las partes (en especial para el comprador), sino también ante
terceros, de manera que al no cumplir con el efecto de oponibilidad y, por tanto, padecer de una
ineficacia funcional, da lugar a que concurran situaciones de excepción, esto es, permitir que el
comprador ejerza la acción de usucapión en contra del vendedor, para contar con un documento
susceptible de inscribirse, que avale su derecho de propiedad y pueda oponerse a terceros, no
se contrapone al ejercicio de la acción pro forma, ya que ésta, además de ser diversa en los
diferentes sujetos legitimados para ejercerla pasiva o activamente, tiene un fin distinto, que es
el otorgamiento de firma y escritura pública, título que, al igual que la sentencia que declara la
usucapión es un instrumento inscribible, el cual permite al comprador que puedan concurrir en
su persona ambas legitimaciones, de manera que le sea posible accionar de la forma que más
convenga a sus intereses y a la celeridad con la que pueda obtenerse dicho título, a fin de
inscribirse y no permanezca más el estado de inseguridad jurídica que genera su falta de
inscripción. Además, negarle a un sujeto que cuenta con ambas legitimaciones activas, una vía
para obtener un documento inscribible, no permite que éste sea plenamente eficaz, toda vez que
no surte efectos contra terceros, aunado al hecho de que se estaría estableciendo un
303
artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Esta posibilidad no trae
como consecuencia que se faculte al comprador para que, mediante la acción de usucapión, deje
de cubrir al vendedor el precio pactado. Toda vez que, en estos casos, se deben distinguir los
aspectos reales (esto es, la transmisión de propiedad, como efecto principal) de los obligacionales
(es decir, el pago del precio, como primera obligación del comprador) del contrato. El hecho de
reunir los requisitos legales de la usucapión, y que, por dicha causa, se adquiera un nuevo título
de propiedad, es totalmente independiente de lo que sucede a nivel obligacional, ya que el
propietario, derivado de este nuevo título que avala su derecho real, sigue estando obligado al
pago total del precio adeudado.
La jurisprudencia peruana en este caso se ha pronunciado que, resulta jurídicamente imposible

solicitar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva, si se afirma haber adquirido
esta por contrato de compraventa (EXP. No 3992-97. 23/04/1998).
Y en otra sentencia la Corte Suprema declaró que, si los poseedores tienen en su favor una
escritura pública de compraventa otorgada por sus anteriores propietarios, aquellos están
legitimados para demandar la prescripción, pues se requiere la declaración judicial para obtener
la inscripción registral del inmueble; ya que, en el juicio, se apreciará si el título es justo o no (CAS.
No 374-2000-Callao. 22/09/2000).
La inmatriculación es la incorporación al Registro Público de la Propiedad de un bien inmueble,

hasta entonces carente de antecedentes registrales, y puede ser judicial o administrativa, según
el órgano que la acuerde y ante el cual se solicite, pues se trata de procedimientos distintos con
formalidades y alcances diferentes. Así, conforme a los artículos 2897 a 2903-F del Código Civil
para el Estado de México abrogado, equivalentes a los numerales 8.51 a 8.64 de su similar en
vigor, la declaratoria de una posesión susceptible de generar la usucapión sólo puede provenir
de la autoridad judicial, en tanto que el derecho de prescripción no deriva de la inscripción sino
de la resolución emitida por aquélla, pues en ella radica la fuerza de convicción de una posesión
304
idónea para usucapir. En ese sentido, se concluye que la inmatriculación administrativa a solicitud
de parte interesada no genera por sí misma el derecho al titular de la inscripción para solicitar
posteriormente la declaratoria de prescripción adquisitiva del inmueble sobre el que recayó
dicha inmatriculación, ya que ésta no surte efectos contra terceros, sino que sólo asigna un
registro al bien respectivo como resultado de un procedimiento seguido ante el funcionario
registral, quien no está facultado para establecer la existencia de una posesión apta para
prescribir. Esto es, a través de la inmatriculación administrativa se asigna un antecedente
registral sólo con los efectos declarativos propios de las inscripciones en el Registro Público de la
Propiedad, pero sin poder generar, de suyo, un derecho a prescribir, en virtud de que la
inscripción tiene como única finalidad dar publicidad al acto, no constituir derechos. Cabe señalar
que lo anterior no significa que la inmatriculación administrativa carezca de todo valor probatorio
para efectos de la prescripción, pues constituye un indicio sobre el hecho de la posesión bajo el
cual se registró el inmueble, por lo que constituye un elemento de juicio que, adminiculado con
otras pruebas, puede llegar a evidenciar que el titular de la inscripción ha mantenido una
posesión tal, que en su caso le permita obtener la declaratoria de usucapión ante la autoridad
judicial.
Sobre la inmatriculación de un bien inmueble, la jurisprudencia en nuestro país, a diferencia de

la mexicana, ha afirmado que, si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone
demanda de prescripción adquisitiva porque los demandados tienen su título de propiedad
inscrito en los Registros Públicos no hay impedimento para invocar la prescripción, porque si
tuviera un título de propiedad válido e inscrito en los Registros Públicos, no tendría la necesidad
de interponer la demanda de prescripción (CAS. No 2432-2000-Lima. El Peruano. 01/03/2001).
En México cuando se ejercita la acción de prescripción adquisitiva, quien pretende usucapir debe
probar fehacientemente el origen de la posesión en concepto de dueño o propietario. Ahora
bien, debe decirse que el contrato de cesión de derechos propiamente dicho, no es apto para
transmitir la propiedad de un inmueble, pues sólo sirve para transmitir otro tipo de derechos que
305
están directamente vinculados con un crédito. Sin embargo, si en un contrato denominado de

cesión de derechos, derivado de las cláusulas pactadas, una de las partes transfiere derechos
reales, ello implica que en realidad se está ante un diverso contrato que es apto para hacerlo y
que no se trata entonces de un contrato de cesión de derechos como lo sostienen las partes, y
derivado de éste, la propiedad de la cosa u objeto que eran del supuesto cedente pasan a formar
parte del patrimonio del supuesto cesionario, quien la recibe y la incorpora a su esfera de
dominio, pero no por virtud del contrato de cesión de derechos, sino del diverso que sí es apto
para transferir derechos reales. En ese orden de ideas, el denominado contrato de cesión de
derechos puede constituir un título subjetivamente válido, para hacer creer, fundadamente al
cesionario, que es apto para transmitir la propiedad y, como consecuencia de ello, que se tiene
el justo título para poseer el inmueble con el carácter de propietario y, en consecuencia, ser apto
para acreditar la calidad de propietario para efectos de acudir a un juicio de prescripción
adquisitiva o usucapión demostrando lo siguiente:
a) tener justo título para poseer;
b) ser un adquirente de buena fe;
c) que el actor tenía la posesión o la tenía quien le transmitió el bien, aun cuando no se hubiere
consumado la usucapión.
En el Perú el elemento primordial para la existencia de la usucapión, es la posesión, La misma no

puede considerarse como existente, si la posesión no se realiza a título de propietario, el servidor
de la posesión no podría prescribir, ya que su posesión está en dependencia de otro, cumpliendo
instrucciones suyas (artículo 897 del Código Civil). De otro lado, tampoco el arrendamiento o el
usufructuario podrían prescribir ya que en este caso su posesión es temporal en virtud de un
título.
La buena fe no es solamente una "creencia" fundada en un estado psicológico (meramente

interno) del poseedor. La buena fe sí es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto
de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse nunca en un error inexcusable, pues
existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, se exige que el poseedor ostente el
título de adquisición de la propiedad, en el cual pueda sustentar su "creencia honesta. El justo
306
título y la buena fe son dos requisitos especiales para que opere la prescripción adquisitiva
ordinaria, pero estos no son independientes. El que desee adquirir un bien por la prescripción
ordinaria deberá acreditar su justo título que a su vez servirá como sustento de presumir la buena
fe.
Ahora bien, conforme lo señala el artículo 907 del Código Civil, la buena fe solo durará hasta que
las circunstancias permitan al poseedor creer que posee legítimamente el, en todo caso hasta
que sea notificado con la demanda, si esta resulta fundada.
Para la prescripción extraordinaria solo es necesario acreditar una posesión útil para usucapir, es
decir que la posesión reúna todos los requisitos generales (continua, pacífica, pública y como
propietario), sin necesidad de acreditar la apariencia legal justo título y buena fe).
De los artículos 806, 826, 1136, 1148, 1149, 1151 y 1152 del Código Civil del Estado de Nuevo
León se advierte que son poseedores de buena fe tanto el que entra en la posesión en virtud de
un título suficiente para darle derecho de poseer como quien ignora los vicios de su título que le
impiden poseer con derecho; que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de
propietario y con justo título, pacífica, continua y pública; y que sólo la posesión que se adquiere
y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción. De manera
que si para que opere la prescripción adquisitiva es indispensable que el bien a usucapir se posea
en concepto de propietario, no basta con revelar la causa generadora de la posesión para tener
por acreditado ese requisito, sino que es necesario comprobar el acto jurídico o hecho que
justifique ese carácter, esto es, el justo título, entendiéndose por tal el que es o fundadamente
se cree bastante para transferir el dominio. Ahora bien, los documentos privados adquieren
certeza de su contenido a partir del día en que se inscriben en un registro público de la propiedad,
se presentan ante un fedatario público o muere alguno de los firmantes, pues si no se actualiza
uno de esos supuestos no puede otorgarse valor probatorio frente a terceros. Así, se concluye
que si el dominio tiene su origen en un instrumento traslativo consistente en un contrato privado
de compraventa, para acreditar el justo título o la causa generadora de la posesión es
307
indispensable que sea de fecha cierta, pues ese dato proporciona certidumbre respecto de la
buena fe del acto contenido en el referido documento y otorga eficacia probatoria a la fecha que
consta en él, para evitar actos fraudulentos o dolosos, ya que la exhibición del contrato tiene
como finalidad la acreditación del derecho que le asiste a una persona y que la legitima para
promover un juicio de usucapión; de ahí que la autoridad debe contar con elementos de
convicción idóneos para fijar la calidad de la posesión y computar su término.
En el Perú el Código sustantivo no define lo que es justo título, a diferencia del Código de 1,852,
que consideraba, "como justo título para adquirir por prescripción toda causa bastante para
transferir el dominio".
Es infundada la pretensión, si el título que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad. El

justo título debe tener las siguientes características: ser un acto traslativo de dominio, no estar
sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia.
Es el título imperfecto, para ser tal es indispensable que el acto jurídico tenga por finalidad la
transferencia del dominio a favor de usucapiente, aunque por presentar algún vicio o defecto no
puede cumplirse esta finalidad. Justamente se adquiere por prescripción por que el usucapiente
posee a título de propietario y posee a título de dueño por que ha mediado una causa suficiente
para transmitir la propiedad. Evidentemente, esa causa legítima solamente va a resultar eficaz
para justificar la posesión como dueño, pero no para transferir la propiedad merced del vicio o
defecto que padece, los cuales serán subsanados por el hecho de la posesión por el tiempo
previsto por la ley. Este instrumento de orden legal destinado a la transmisión de la propiedad,
sería perfecto de no mediar circunstancias ajenas al adquiriente y propias del enajenante que
impidan su transferencia efectiva.
Justo título es el título traslativo que de por sí habría bastado para operar la transferencia del
dominio reuniendo las condiciones legales. Cuando la segunda parte del artículo 950 el Código
Civil establece la existencia del justo título, es obvio que aun cuando este haya sido expedido por
el propietario, nada impide que califique como tal, desde que deben tomarse en cuenta otras
circunstancias, como son, en este caso, el hecho de la imposibilidad legal de la subdivisión del
predio rústico, así como la posesión física por mayor tiempo al requerido por la ley.
308
REFERENCIAS
- SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIONDE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS:

https://sjf.scjn.gob.mx/SJFSem/Paginas/SemanarioIndex.aspx
- SENTENCIA 1.
https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/Paginas/DetalleGeneralScroll.aspx?id=25449&Clase=Detal
leTesisEjecutorias&IdTe=2008083
- SENTENCIA 2.
- SENTENCIA 3.
- SENTENCIA 4.
- SENTENCIA 5.
- SENTENCIA 6.

Jurisprudencia Comparada Mexico-Peru Sobre Usucapion

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TEMA:

6 JURISPRUDENCIAS VINCULANTES RESPECTO A PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE

LEGISLACION UTILIZADA EN LA SENTENCIA 1. ............................................................................... 260

COMENTARIOS A LA SENTENCIA 1................................................................................................... 298

A la prescripción adquisitiva también se le denomina usucapión, es una vetusta institución

En el derecho mexicano también existe la figura de la inmatriculación de bienes inmuebles en el

Este modo de adquirir la propiedad, en cuya virtud el poseedor se convierte en propietario

SENTENCIAS JURISPRUDENCIALES DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LOS ESTADOS

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. AUNQUE LA LEGISLACIÓN APLICABLE NO EXIJA QUE EL JUSTO

CONTRADICCIÓN DE TESIS 204/2014. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL QUINTO TRIBUNAL

PRIMERO. Competencia. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es

SEGUNDO. Legitimación del denunciante. La denuncia de contradicción de tesis proviene de

El presente asunto derivó de un juicio ordinario civil, en el cual se demandó el ejercicio de la

En contra de la determinación anterior, el actor originario presentó demanda de amparo, de la

"Sin embargo, esa circunstancia no es motivo para sustentar la inaplicabilidad de la

"‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA

"... la jurisprudencia mencionada [‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE

"I. En concepto de propietario;

"En el entendido de que, tratándose de la

"Lo anterior es así, porque lo relevante para la procedencia de la acción de usucapión no es el

"a) Que se inscriba ante un Registro Público;

"b) Que se presente ante un fedatario público; o bien,

"c) Que muera alguno de sus firmantes.

Finalmente, al resolver el ADC. 622/2010, hizo la precisión siguiente:

"... para la procedencia de la acción de prescripción positiva no es un requisito esencial el relativo

"ACCIÓN DE USUCAPIÓN. NO LE ES APLICABLE LA FIGURA DE LA FECHA CIERTA PARA ACREDITAR

CUARTO. Existencia de la contradicción. Sentada la exposición de las ejecutorias materia de

Para determinar lo anterior, debe analizarse si los Tribunales Colegiados contendientes, al

Que la jurisprudencia de rubro: "PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE

constituye un factor definitorio ni idóneo de prueba, porque lo relevante para la procedencia de

La aplicación irrestricta del citado criterio jurisprudencial podría en sí resultar transgresora de lo

Para la procedencia de la acción de prescripción positiva no es un requisito esencial el relativo a

De lo anterior se desprende que, sí existe la contradicción de tesis, debido a que, mientras el

En consecuencia, corresponde a esta Primera Sala determinar, si la jurisprudencia 1a./J. 9/2008,

Para resolver sobre la aplicabilidad o no de la jurisprudencia 1a./J. 9/2008, debe partirse de

"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA

"Artículo 1148. La posesión necesaria para prescribir debe ser:

(Reformada, P.O. 13 de octubre de 2000)

"I. En concepto de propietario y con justo título;

"Artículo 1149. Los bienes inmuebles se prescriben:

"Artículo 1154. La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de prescripción, se

"Artículo 1148. La posesión necesaria para prescribir debe ser:

(Reformada, P.O. 5 de febrero de 2014)

"I. En concepto de propietario;

"Artículo 1149. Los bienes inmuebles se prescriben:

(Reformada, P.O. 5 de febrero de 2014)

(Reformada, P.O. 5 de febrero de 2014)

En consecuencia, el legislador no eliminó la posesión en concepto de propietario "y con justo

Para un mejor entendimiento del problema planteado en la presente contradicción de tesis,

La prescripción adquisitiva es una forma de adquirir el derecho real de propiedad respecto de

• Que sea "en concepto de dueño o propietario";

La posesión en concepto de propietario equivale a la "posesión originaria". Se traduce en un

poseedor en concepto de dueño se conduce como el propietario de la cosa; y en ello difiere de

Cuestión distinta se da cuando se

Código Civil de Nuevo León

"Artículo 823. Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia."

"Artículo 1148. La posesión necesaria para prescribir debe ser:

(Reformada, P.O. 5 de febrero de 2014)

"I. En concepto de propietario;

Código Civil del Estado de Jalisco

"Artículo 873. Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia."

"Artículo 874. Posesión continua es la que no ha sufrido interrupción alguna."

"Artículo 889. La posesión necesaria para usucapir debe ser:

"I. En concepto de propietario;