DEFINICIÓN DERECHOS REALES

- Poder jurídico: poder atribuido a la voluntad, definición de Savigny. Son derechos subjetivos
patrimoniales. Los derechos subjetivos son patrimoniales (susceptibles de apreciación pecuniaria;
reales y personales) y extrapatrimoniales (no son susceptibles de apreciación pecuniaria;
personalísimos y de familia).
- De estructura legal: régimen de numerus clausus, solamente pueden ser regulados por una
norma jurídica. Sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción son establecidos por ley. Para que exista un derecho real tiene que haber una
ley que lo creó, sino es nulo.
- Que se ejerce directamente en forma autónoma: el derecho real es ejercido por el titular. Esto
es contrario a los derechos personales donde se ejercen indirectamente, ya que el acreedor
necesita que el deudor de, haga o no haga para ejercer su titularidad.
- Y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia: ius persequendi:
facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra. Jurídicamente puedo demandar a
cualquiera que tenga mi objeto para recobrarlo, aunque no haya sido el autor de la lesión,
independientemente de su participación en el despojo. Ius preferendi: facultad de hacer valer su
preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente. Prior in tempore, potior in iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Como
principio general, cuando hay un conflicto se resuelve a favor del que tiene anterioridad en el
derecho. Las personas titulares del mismo derecho sobre el mismo objeto no se encuentran en pie
de igualdad.
- Y las demás previstas en este código: cada derecho real además posee facultades propias.

ELEMENTOS
Sujeto: titular
Causa fuente: lo que da nacimiento al derecho real.
Objeto: totalidad o una parte material de las cosas (objetos materiales, en sentido físico,
susceptibles de apreciación económica). Cuando la ley expresamente lo señala, el objeto puede
recaer sobre bienes. Por ejemplo las participaciones societarias (acciones en la S.A. o cuotas
partes S.R.L.) en el usufructo y el crédito en la prenda.

PRINCIPIOS
Publicidad: Registral: los inmuebles y muebles registrables los inscribimos y el registro es de
público conocimiento.
No registral: en los no registrables la publicidad se da por la posesión, se presume a su favor que
es el dueño de la cosa y quien tiene la carga de la prueba es quien alega la falta de titularidad.
Oponibilidad: son derechos absolutos porque son erga omnes, oponibles a toda la sociedad.
Enumeración numerus clausus.

CLASIFICACIÓN
Teniendo en cuenta el objeto pueden recaer:
- Sobre cosa propia: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempos
compartidos, cementerios privados y superficie (si existe propiedad superficiaria). El titular tiene
facultades jurídicas para poder disponer de la cosa.
- Sobre cosa ajena: usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, anticresis y prenda.
Constituyen cargas o gravámenes reales respecto del dueño. La idea de carga real es la existencia
de un derecho real adherido a la cosa, que debe ser mantenido.

Según el objeto:
- Sobre cosas registrables: la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro.
- Sobre cosas no registrables: los documentos que contiene derechos sobre el objeto no acceden a
un registro a los fines de su inscripción.

Según su ejercicio:
- Ejercicio por la posesión: el titular ejerce un poder de hecho sobre la cosa.
- No se ejercen por la posesión: servidumbre e hipoteca. Pero sí hago actos posesorios. Por
ejemplo servidumbre de paso.

Otras clasificaciones:
- Principales: se ejercen en forma autónoma.
- Accesorios: hipoteca, anticresis y prenda. Dependen de otro derecho real para existir, son
crediticios, garantizan crédito sobre una cosa.

CONVALIDACIÓN
Cuando alguien constituye o transmite un derecho real que no tiene pero lo adquiere
posteriormente. Transmite sin derecho y luego lo adquiere. Por ejemplo por muerte del titular y él lo
hereda.

ENUMERACIÓN
La regulación tiene un orden, el primero posee todas las facultades existentes (ius utendi, ius
fruendi y ius abutendi)
1 Dominio 8 Usufructo
2 Condominio 9 Uso
3 Propiedad Horizontal 10 Habitación
4 Conjuntos Inmobiliarios 11 Servidumbre
5 Tiempo Compartido 12 Hipoteca
6 Cementerio Privado 13 Anticresis
7 Superficie 14 Prenda

MODOS DE ADQUISICIÓN (también de adquisición de la posesión)

Mediante teoría del título y modo suficiente
- Título suficiente: acto jurídico, contrato (de compraventa, donación). Quien lo transmite tiene que
cumplir los requisitos de fondo: capacidad civil para poder enajenar y legitimación es decir que
debe ser el antiguo propietario, sino el adquirente no podrá ser titular de derecho real. Y un
requisito de forma que es la escritura pública en caso de inmuebles, ya que si no hay libertad de
formas.
- Modo suficiente: tradición, entrega del objeto. Posee lo mismos requisitos de fondo que el título
(capacidad y legitimidad) y el requisito de forma consiste en la tradición material de la cosa, es
decir la entrega en mano en caso de ser mueble y el permiso de ingreso en caso de inmueble. Hay
excepciones, que son formas abreviadas:
1. Traditio brevi manu: no hay desplazamiento físico del objeto, se configura la tradición ficta. La
cosa es tenida a nombre del propietario (tenedor) y este pasa a tener dominio de ella (a ser
poseedor).
2. Traditio longa manu: el que poseía a nombre del propietario (tenedor) pasa a poseerla a nombre
de otro. (EJ. A tiene un inmueble que B alquila. A se lo vende a C. B pasa a ser tenedor y C dueño
pero no es necesario que B deje el inmueble y vuelva a entrar.)
3. Constituto posesorio: cuando el propietario enajena el bien pero se reserva la tenencia.
Es importante marcar el momento preciso en que se convierte en portador de derecho real para
determinar derechos, obligaciones y responsabilidades. Los frutos generados hasta el momento de
la tradición son del enajenante.
Tradición traslativa de dominio es la adquisición del dominio.

Mediante prescripción adquisitiva

En civil hay prescripción liberatoria (medio para extinguir derechos personales) y adquisitiva
(poseedor de una cosa pasa a adquirir derechos reales). La prescripción adquisitiva requiere dos
elementos, la posesión y el transcurso del tiempo.
Hay diferentes clases de prescripción según se trate de muebles o inmuebles:
DE INMUEBLES
- Larga/usucapión: es la más frecuente. El poseedor debe ser de mala fe (clandestinidad (ocupa),
por abuso de confianza o por violencia) y el plazo de 20 años comportándose como dueño (EJ.
Pagando impuestos). Es decir que usurpó. Se puede hacer valer por acción (prescribiente
 demanda a titular registral) o mediante excepción (poseer y que pase el tiempo, cuando reciba
demanda pasados los 20 años el prescribiente reconviene la prescripción cumplida).
- Breve: el poseedor debe ser de buena fe (no haber podido conocer la falta de derecho) con justo
título (título defectuoso en capacidad o legitimación) y el plazo de 10 años. El acto jurídico es nulo,
cumple la forma (escritura o entrega) pero tiene un defecto en el fondo. Desconozco el defecto del
acto jurídico. Pasados los 10 años el título se sanea. Se puede hacer valer solo por vía de
excepción, porque el poseedor cree ser propietario, no va a accionar. (EJ. Compro a un impostor
ilegitimado o quien me vende es incapaz.)
DE MUEBLES
- Larga: poseedor de mala fe (estafa, hurto o robo, o por abuso de confianza), plazo de 10 años y
el objeto debe ser registrable no hurtada ni perdida. Es de mala fe porque no se inscribió en el
registro. Se puede hacer valer por vía de acción.
- Breve: poseedor de buena fe, plazo de 2 años (desde inscripción del justo título o desde entrega)
y que el objeto haya sido hurtado o perdido. Prescribiente no puede ser el autor del hurto porque si
no habría mala fe. Se puede hacer valer solo por vía de excepción.

DIFERENCIA CON DERECHOS PERSONALES

REALES
Absolutos
Numerus clausus
Objeto: cosa
Ius preferendi y ius persequendi
Se presumen perpetuos
Título y modo suficiente
Relación con la cosa: inmediatez
La mayoría se ejercen por la posesión
Su protección tiene acciones específicas
Prescripción adquisitiva
Las obligaciones son autónomas
PERSONALES
Relativos (entre partes)
Numerus apertus (por autonomía de voluntad)
Conducta. Obligación de dar, hacer y no hacer
No lo tienen
Temporalidad
No los requiere
Mediatez
Son ajenos a la posesión
Acciones personales
Prescripción liberatoria
Hay obligaciones concurrentes

RELACIONES DE PODER
Son las relaciones de hecho de las personas con las cosas materiales, es decir, la posesión y la tenencia.
Su naturaleza jurídica es un poder de hecho que el derecho protege.
El objeto de la posesión y la tenencia es la cosa determinada, tienen que ser cosas que estén en el
comercio. La universalidad de hecho se da cuando las relaciones de poder sobre una cosa compuesta
por muchos cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre, abarca sólo los partes
individuales.

CONCURRENCIA
No pueden recaer dos relaciones de poder iguales que requieran el 100% del valor de la cosa. Alguien
tiene que tener mejor derecho. Sí puede haber un poseedor y un tenedor.

INTERVERSIÓN
Quien tiene la cosa a nombre del poseedor (tenencia legítima en su origen) manifiesta por actos
exteriores la intensión de privar al poseedor de disponer de la cosa. Cambio de la causa por medio de
actos, no por mera voluntad o por el solo transcurso del tiempo. Cuando la posesión se adquiere de este
modo, en los casos en que el tenedor había recibido la cosa con obligación de restituirla, la interversión lo
convierte en poseedor ilegítimo, de mala fe, y vicioso por abuso de confianza. (((Se puede intervertir el
título pasados 20 años)))

LEGITIMIDAD DE LA POSESIÓN O TENENCIA

LEGITIMA: Ejercicio de un derecho real conforme las disposiciones del código, es decir adquirido
mediante título y modo suficiente.
ILEGITIMA: no corresponde al ejercicio de un derecho real. La misma se subdivide:
- De buena fe: cree que quien se lo transmitió es titular del derecho o con capacidad para transferirla
(posee capacidad y legitimidad)
- De mala fe simple: en el momento de la adquisición duda por las circunstancias pero no sabe con
certeza.
- De mala fe viciosa de cosa mueble: (DE QUIEN ADQUIERE, DE QUIEN POSEE ACTUALMENTE)
quien transmite no tiene derecho real, en algunos casos es poseedor mediante desapoderamiento.
Puede ser poseedor por estafa, hurto o robo, o por abuso de confianza.
- De mala fe viciosa de cosa inmueble: puede ser poseedor por clandestinidad (ocupa), por abuso de
confianza o por violencia.
Quien adquiere una posesión en forma viciosa sólo reviste ese carácter frente a quien fue víctima del
vicio, mas no frente a terceros. Los vicios los puede alegar quien los sufrió.
Todos tienen acciones posesorias para defender esa posesión.

BUENA Y MALA FE
Se determina al comienzo de la relación de poder y no cambia con el transcurso del tiempo.
Hay buena fe si el sujeto carece de derecho y no conoce ni puede conocerlo. (EJ. Cree ser dueño por
error excusable).
Hay mala fe cuando si lo sabía.

PRESUNCIONES
Las presunciones ayudan a la prueba. Son iuris tantum, es decir que admiten prueba en contrario:
- Se presume poseedor a todo aquel que ejerce poder de hecho sobre una cosa.
- La posesión se presume legítima. No tiene que mostrar su título.
- Si hay título se presume que la relación comenzó en la fecha del título y se presume que tiene la
extensión que figura en él (que no cambió la calidad, ej: que tenedor sigue siéndolo).
- Quien tiene la posesión o tenencia actual y prueba una anterior se presume que todo el tiempo
transcurrido en el medio también fue poseedor o tenedor.
- Se presume buena fe en la relación de poder.
- Se presume mala fe cuando el título es de nulidad manifiesta (me vende un nene de 12 años), cuando
se adquiere de quien habitualmente no hace tradición de esa cosa y carece de medios para adquirirla y
cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

UNIÓN DE POSESIONES
Es la suma de varias posesiones a los efectos de usucapir. Es para sumar tiempo.
Puede ser por sucesión universal (el heredero continúa la posesión del poseedor fallecido) o por cesión
de posesiones (se trata de posesiones diferentes, el sucesor particular no representa a su antecesor,
nace una posesión que es susceptible de unirse a la anterior, se hace por instrumento privado y puede
ser onerosa o gratuita).
En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo
jurídico.

ADQUISICIÓN
Debe ser voluntariamente, por contacto con la cosa y el adquirente debe ser capaz (suficiente que tengan
10 años).
Se puede adquirir de modo unilateral (por apoderamiento) o bilateral (por tradición). Para adquirir por
tradición la relación de poder, la cosa debe ser vacua, es decir, estar libre de toda relación excluyente y
no debe mediar oposición.
Existen 4 formas de tradición (la principal y excepciones): material, traditio brevi manu, traditio longa
manu y constituto posesorio.
También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por entrega de conocimientos, cartas de
porte, facturas u otros documentos cuando se entregan a quien debe transportarlas si el adquirente
aprueba el envío.
- Tradición traslativa de la posesión: cuando tengo posesión pero no dominio. (EJ. Porque tengo el bien
en mi poder hace 12 años y faltan 8 para tener dominio y hacer prescripción)
- Tradición traslativa de la tenencia: por ejemplo, un locatario a otro. El tenedor no puede adquirir.
El antecesor (transmitente) queda librado en principio de las obligaciones. El sucesor particular sucede a
su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión de la cosa, pero responde solo con la cosa que
recibió pero no con su patrimonio, es decir, lo único que se puede ejecutar es la cosa. EJ: la obligación
de pagar expensas en propiedad horizontal (por disposición legal) del periodo anterior. (Luego por
derecho personal acciones de repetición o si habían pactado que el sucesor lo pagaba).

CONSERVACIÓN
La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque haya habido un tiempo en el que no haya
podido hacer actos posesorios (EJ. Casa inundada).

EXTINCIÓN
Cuando cesa el poder de hecho sobre la cosa, ya sea por:
- extinción de la cosa
- otro me priva de la cosa
- se torna físicamente imposible el ejercicio de la posesión o tenencia
- imposibilidad de hallarla
- abandono expreso y voluntario (si es de inmueble debe hacerse por escritura pública)

POSESIÓN
Quien es poseedor tiene poder jurídico sobre la cosa, se comporta como si fuera el titular del derecho
real puede o no serlo. Es quien tiene el poder la cosa y demuestra por actos materiales que se siente
dueño de la misma. Se puede dar en todos los derechos reales, menos en la hipoteca. No hay contrato,
se prueba por actos materiales. Requiere dos elementos:
- Corpus: puede disponer de la cosa material y físicamente.
- Animus dominis: comportamiento como titular, si le preguntan dice que es el dueño.
Hay que mostrar mejor derecho para vencer a un poseedor.
ACTOS POSESORIOS
Constituyen actos posesorios sobre la cosa su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión
de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo
que se obtenga.
EFECTOS
- Prescripción adquisitiva, poseedor adquiere derecho real sobre ella, mediante la posesión por el tiempo
fijado por la ley.
- Obligación de pagar impuestos, tasas y contribuciones.
- Si compro algo que al poseedor le prestaron y yo no lo sé, soy subadquirente. La posesión de buena fe
del subadquirente de cosa mueble no registrable hace adquirir derecho real salvo que la cosa sea
hurtada o perdida. La cosa mueble se presume que quien la tiene es dueño, por lo tanto el primer dueño
debe probar que no es así.
- Cumplir la obligación de cerramiento (del inmueble).

TENENCIA
El tenedor reconoce la titularidad del derecho real en otra persona. Posee corpus, pero no animus
dominis. Es el representante del poseedor.
EFECTOS
Deberes
- Conservar la cosa.
- Nombrar, individualizar al poseedor y comunicarle cuando alguien quiere alegar un mejor derecho sobre
la cosa. (nominatio autoris)
Régimen de frutos y mejoras (no especifica de cual)
- Fruto natural: se pueden retirar de la cosa sin alterar la sustancia. El tenedor tiene derecho a los
naturales devengados no percibidos, que ya existen físicamente. Es percibido cuando se retira.
- Fruto percibido: si es fruto civil, es el devengado (venció periodo y tiene derecho a cobrarlo) y cobrado.
El tenedor de buena fe tiene derecho a hacer suyos los frutos percibidos, habiendo buena fe en cada
percepción. El de mala fe debe restituir los percibidos a quien tiene mejor derecho. Separado de la cosa
es objeto de una nueva relación posesoria.
- Fruto pendiente: devengado y no cobrado o el natural que no se retiró. Todavía no percibido. No tiene
derecho a los mismos, ese derecho es de a quien se restituye la cosa.
Responsabilidad de la destrucción
- Si es tenedor de buena fe no responde por la destrucción (total o parcial) del bien. Tiene que abonar si
la cosa sigue generando un provecho, en la medida del mismo. (EJ. Alquiler adeudado).
- Si es de mala fe responde abonando en la proporción que se destruyó, salvo que igualmente se hubiera
destruido estando en poder de alguien con mayor derecho.
- Si es de mala fe viciosa responde aunque se hubiese destruido de todos modos.
- Los acrecentamientos causados por la naturaleza de ningún modo con indemnizables. (Camalotes)
Régimen para reclamo de (gastos) mejoras
- Mejoras de mero mantenimiento: reparación para el uso diario y ordinario. No pueden ser reclamadas ni
retiradas por el antecesor.
- Mejoras necesarias: reparaciones indispensables para la conservación. Pueden ser reclamadas, salvo
mala fe, cuando son originadas por su culpa.
- Mejoras útiles: una vez realizada es beneficiosa para cualquier sujeto en abstracto. Puede reclamar sólo
por el mayor valor adquirido por la cosa.
- Mejoras suntuarias: de mero lujo, provecho exclusivo para quien la realizó. No pueden ser reclamadas
por antecesor pero si puede retirarlas sin dañar la cosa.

DERECHOS Y DEBERES DE AMBOS

Sean de buena o mala fe.
DERECHOS
- Ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto y que la
benefician.
- Exigir el respeto de los límites al dominio a los titulares de inmuebles vecinos.
DEBERES
- Restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación
(encontrada). Es denominada tradición restitutiva: fin del contrato, devuelve el bien.
- Respetar las cargas reales (derechos reales de garantía, disfrute) (EJ. Derecho del usufructuario de
usar el inmueble)
- Respetar las medidas judiciales sobre la cosa (EJ. Medida de no innovar).
- Respetar los límites al dominio, aunque no sea titular de dominio.

SERVIDORES DE LA POSESIÓN
Utiliza la cosa en virtud de:
- Vinculo de dependencia (presta la abrochadora aunque no es de ella sino de la empresa).
- Vinculo de hospedaje (aviso que se rompió aire de mi habitación de hotel pero no es mío).
- Vinculo de hospitalidad (invito a alguien a casa y le digo que se sienta como en la de él pero no es de
él).

DOMINIO
Naturaleza jurídica: derecho real.
Características: confiere a su titular todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente del objeto con los límites establecidos en la ley.

CARACTERES
Perpetuo: el derecho subsiste independientemente de los actos de ejercicio. El titular no pierde el
derecho por falta de ejercicio. Si otra persona ejerce los actos que omite el titular se extingue el derecho
del primero, pero tomando como fundamento la actividad del prescribiente y no por la inactividad del
primer titular. Prescripción adquisitiva (Es una situación de hecho que por el transcurso del tiempo se
convierte en situación de derecho).
Exclusivo: admite la titularidad de una sola persona.
Excluyente: el titular tiene la facultad de impedir que otras personas utilicen, gocen o dispongan de su
objeto.

ELEMENTOS
Sujeto: cualquier persona física sea capaz o incapaz (con un representante que lo administre) o incluso
persona por nacer, o jurídica de carácter público o privado.
Objeto: cosa mueble o inmueble, en este último caso comprende también lo aéreo y subsuelo en la
medida que su aprovechamiento sea posible. Y sus accesorios si los tuviera.

CLASIFICACIÓN
Dominio perfecto clase A, pleno: es el que se presume excepto prueba en contrario.
Dominio imperfecto clase B, menos pleno: está sometido a condición o plazos resolutorios, o cuando la
cosa está gravada con cargas reales.
- Revocable: sujeto a condición o plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a
quien se la transmitió. Se pierde carácter de perpetuidad. Por ejemplo en contrato de compraventa se
puede agregar una cláusula denominada pacto de retroventa donde las partes pactan que el enajenante
pueda recobrar el objeto enajenado y de esta manera quien lo recibe por un tiempo adquiere derecho real
de dominio imperfecto revocable.
- Desmembrado: es aquel que tiene un gravamen, sobre el cual se ha constituido otro derecho real. Se
pierde carácter excluyente. Por ejemplo cuando el titular de dominio constituye usufructo a favor de otra
persona, transfiero ius utendi y fruendi al otro. El titular pasa a tener derecho real de dominio
desmembrado imperfecto.
- Fiduciario: se adquiere en virtud del contrato de fideicomiso. Intervienen cuatro personas: fiduciante,
fiduciario, beneficiario y fideicomisario. El fiduciante transmite el dominio fiduciario del acervo
fideicomitivo (bienes) al fiduciario para que lo administre en beneficio del beneficiario. Cuando se
extingue el contrato (plazo o condición) se lo entrega al fideicomisario. El fiduciante ya no tiene ningún
derecho real ya que los bienes salieron de su patrimonio. Y el fiduciario es titular de dominio fiduciario
imperfecto hasta la entrega (por lo tanto carece de perpetuidad y de ius abutendi), los bienes ingresan
separados a su patrimonio. El fideicomisario al recibirlos pasa a tener dominio perfecto.

CONTENIDO: FACULTADES Y LIMITES

Facultades materiales: actos físicos que puede ejercer el titular sobre el objeto. Son los derechos de
poseer, usar, percibir los frutos (naturales, civiles e industriales) y disponer, deteriorar.

Facultades jurídicas: son actos jurídicos que puede otorgar el titular dominial. Estos son enajenar
(vender, donar), constituir derechos reales menores por tener el de mayor contenido, constituir derechos
personales (contratos que tengan por objeto esa cosa), abandonar.

Límites materiales
Todos pueden dar lugar a resarcimiento por daños además de la acción real.
- Inmisiones: molestias inmateriales (ruido, olores, vibraciones, humo) provenientes de inmuebles vecinos
se pueden generar pero no excediendo la normal tolerancia. Queda a libre apreciación del juez que es lo
normal, es casuístico. La autorización para funcionar no les da derecho a generarlas.
- Camino de sirga: los propietarios de inmuebles ribereños (lindan con curso de agua apta para
transporte) deben dejar una franja de terreno de quince metros de ancho sin edificar en toda la extensión
del curso, paralelo al río (desde la línea media de las crecidas ordinarias) para paso.
- Obstáculos al curso de las aguas: los propietarios de inmuebles ribereños no modifican el curso natural
de las aguas ganándoles terreno, a menos que sea meramente defensiva.
- Recepción de agua, arena y piedras: todo inmueble tiene la obligación de recibir agua pluvial, arena y
piedras que vienen de los fundos más altos. No hacer obras para modificar el curso natural de las aguas,
salvo que no perjudique a los inmuebles que las reciben.
- Instalaciones provisorias: en el inmueble lindero, el propietario no puede negarse a que las hagan pero
si provoca daños el titular de dominio debe indemnizar.
- Paso de personas: de la obra. El que exige el paso es responsable por el daño que pueda ocasionar.
- Vistas: son ventanas, no colocarlas de manera tal que permitan la visión frontal a menos de 3 metros de
la línea divisoria y a 60 centímetros del borde si son oblicuas, salvo que haya pared divisoria (medianera)
que impida la visión. Se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble
colindante.
- Luces: en el muro lindero no ubicarlas a menos de 1,8 metros de altura.
- Árboles y arbustos: plantarlos sin ocasionar molestias que excedan la normal tolerancia, y si lo hacen el
dueño puede exigir que sean retirados (ramas o raíces).

Límites jurídicos
- Imposibilidad de crear derechos reales: son numerus clausus no son susceptibles de creación fuera de
la ley. Si se pueden constituir, es decir, establecer en favor de otro uno creado previamente por ley.
- Inajenabilidad absoluta: en casos de adquisición a título gratuito puede imponer por cláusula al
momento de la adquisición del derecho una limitación a facultad de disponer (transmitir el dominio o
constituir sobre la cosa otros derechos reales). La misma puede ser por un plazo máximo de 10 años
para que el objeto no salga del comercio por siempre. EJ: dono y que por determinado tiempo no lo
venda.
- Inajenabilidad relativa: en actos a título oneroso puede pactarse la imposibilidad de transmitir el dominio
a personas determinadas. Puede ser perpetua. EJ: no a la competencia en compraventa de maquinaria.
CONDOMINIO
Naturaleza jurídica: derecho real.
Características: de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas (2 como
mínimo) y que corresponde a cada uno por una parte indivisa. Las partes se presumen iguales, excepto
que la ley o el título dispongan otra proporción.
Propiedad de partes ideales, proporcionales o alícuotas. Las mismas no se corresponden con ninguna
parte material de la cosa (no se define ni acuerda por parte de cada uno).

CARACTERÍSTICAS
Es absoluto, oponible erga omnes
Hay unidad de objeto y pluralidad de sujetos.
Tiene publicidad registrable (en inmuebles, sólo declarativa, y muebles registrables) y no registrable
(posesoria).
Los frutos se dividen proporcionalmente.
La renuncia de uno a su parte acrece a los otros condóminos.

FACULTADES DE USO Y GOCE

- Cada condómino conjunta o individualmente puede usar y gozar de la cosa sin alterar su destino, ni
deteriorarla u obstaculizar ejercicio de los restantes.
- Respecto de toda la cosa las facultades son restringidas, pero respecto de la parte alícuota son amplias.
Ya que cada uno puede enajenar y gravar (otorgar en garantía) la cosa en la medida de su parte indivisa
sin consentimiento de los restantes. Los acreedores pueden embargarla y ejecutar la parte indivisa y
quien lo compra pasa a ser condómino.
- Pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa, o exclusivo y excluyente, pero dicho convenio no
es oponible a terceros porque no se inscribe en registro.
- El uso y goce exclusivo y excluyente es respecto a determinadas partes materiales. Y en caso de ser
sobre toda la cosa, se pide el canon locativo, es decir el valor de alquiler y quien excluye debe pagar el
monto de la parte que excluye al resto (como si estuviera alquilando). El mismo no se puede pedir en
forma retroactiva.
- Si un condómino impide ejercer facultades materiales (uso y goce) o jurídicas al resto, se deben reunir
en asamblea para decidir sobre su administración. Citación de forma fehaciente (que se pueda probar)
por carta a documento (por triplicado) o personalmente y se forma hojita de recibo, y con anticipación,
donde conste finalidad. La decisión de la mayoría absoluta obliga al resto.

DISPOSICIÓN Y MEJORAS
Se requiere la conformidad de todos los condóminos para la disposición jurídica o material de la cosa o
de alguna parte de ella.
Si es una mejora necesaria y útil no se requiere conformidad y se rinde cuenta de los gastos para repetir
lo abonado en la proporción que a cada uno le corresponda pagar.
También quien gasta en la conservación y reparación de la cosa tiene derecho a repetir de los demás.
El que contrae deuda (aunque sea en beneficio de la cosa) responde frente al acreedor (EJ: pintor).
Luego ese deudor tiene derecho a repetición.

CLASIFICACIÓN
CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA
Excepto que se haya convenido la indivisión, cualquiera en cualquier momento puede pedir división del
condominio. Es decir la “venta” de la cosa. La acción se llama división del condominio y es
imprescriptible.
Primero pide informalmente, luego mediación y si no prospera inicia el proceso.
Los condóminos no pueden renunciar por tiempo indeterminado al derecho de pedir la partición. Si puede
ser por tiempo determinado (suspensión del derecho) por un máximo de 10 años.
Formas de división:
- Partición en especie si la cosa la permite.
- Venta a uno de los condóminos al valor del mercado (tasación).
- Venta a un tercero.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA

El condominio no se puede dividir temporariamente o perdurablemente.
El juez puede autorizar, a petición de parte y por causa grave, la partición anticipada.
Temporaria: para que no se pueda dividir por un tiempo tiene que darse una de estas 4 posibilidades:
- Por sentencia judicial: uno pide que juez la decrete porque dividir o vender a terceros traería perjuicios
para intereses de todos. El máximo de postergación es de 5 años (partición nociva).
- Por acuerdo de partes: el máximo es de 10 años. Puede ser por pacto de indivisión, por donación (quien
dona acuerda eso con las personas que lo reciben), por acuerdo de herederos (que ninguno va a pedir
venta).
- Por acto de última voluntad: el máximo es de 10 años. En legado (donde dice que bienes van para cada
heredero) quien lega impone esa cláusula.
- Por ley: cuando el condominio recae sobre cosas que no se sabe bien de quienes son, pero son
accesorios indispensables al uso común. (EJ: franjita de terreno entre dos fundos).

Perdurable: la medianería; es sobre la intimidad de las personas, sus acciones privadas por eso hay
deber y derecho de encerramiento. No toda pared es medianera. Criterios de los muros:
FÍSICO
- El muro lindero es separativo, demarca el inmueble y lo separa del de al lado.
- El muro encaballado es cuando agarra 15 cm. de cada inmueble. Da derecho a reclamar gastos.
- El muro contiguo es cuando todo el muro se encuentra en uno de los inmuebles. Da derecho a reclamar
gastos.
- El muro próximo es el que no toca límite divisorio. No es medianero.
JURÍDICO
- El muro medianero es común y pertenece en condominio a los dos inmuebles, lo pagan ambos. Desde
que se construye es medianero aunque no haya nadie del otro lado. Puede ser de forma originaria o de
adquisición posterior (paga uno y luego reclama al otro). Es un condominio con indivisión forzosa de
origen legal perdurable.
- El muro privativo pertenece íntegramente a un inmueble. Es el contiguo, y si cumple la función de
encerramiento es medianero. Nace privativo pero luego con uso del otro cambia a derecho de medianería
porque el otro también tiene uso y goce. Da derecho a reclamar gastos.
- El muro de cerramiento es el lindero que cumple con cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.
Debe ser estable, aislante y medir 3m. de alto cerrado.
- El muro de elevación no cumple con cerramiento forzoso, es el que va más allá de los 3m. Es
medianero gastos desde el momento en que el otro se apoya en él. Da derecho a reclamar gastos desde
ese momento.
- El muro enterrado es el que va por debajo del nivel del suelo. Da derecho a reclamar gastos desde el
momento en que el otro se apoya en él.

Califica a todos los muros de medianeros hasta la altura de tres metros —o la distinta que dispongan las
reglamentaciones locales— aunque hubiese sido construido exclusivamente por un solo propietario
lindero.
El muro de elevación es la porción de pared que exceda los tres metros y el enterrado es la pared que se
extiende en la profundidad del terreno o sea debajo de la superficie, entendiéndose que debe ser pared
divisoria y no así cimiento del edificio.
Obligación del convecino a contribuir con el encerramiento de las heredades urbanas por medio de muros
divisorios. Ello es, el derecho de cada propietario de encerrar su inmueble entre paredes y de exigir la
contribución del vecino lindero que aprovechará a su vez de dicho muro para su propio encerramiento,
quien deberá aceptar la construcción de la pared y pagar el costo de la misma en la proporción que le
corresponda.
Todo ello por los mismos fundamentos de interés social.
Tratándose de un terreno baldío, por resultar ser el primer edificante —toda vez que el terreno lindero al
suyo, tampoco cuenta con construcciones—, podrá optar por elevar el muro divisorio íntegramente sobre
su propio terreno generando así un muro contiguo, o bien emplazarlo de tal forma que la mitad de la
pared se apoye sobre su propio terreno y la otra mitad sobre el terreno del vecino, lo que traerá como
consecuencia que el muro sea encaballado.
A los fines de su calificación legal (medianero o privativo), con la nueva redacción es irrelevante si el
muro fue construido como contiguo o como encaballado, porque siempre será medianero hasta la altura
de tres metros —o lo que dispongan las reglamentaciones locales al respecto.
Se mantiene la exigencia de que el muro de cerramiento tenga como mínimo tres metros de altura, que
deberán contarse desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. La norma impone la
exigencia de un resultado, ello es que la pared divisoria resulte ser estable y aislante. También dispuso la
subsidiariedad de dichos criterios a la normativa que disponga la autoridad administrativa local.
Le confiere calidad de medianero a todo muro de cerramiento forzoso hasta los tres metros de altura, con
independencia de quién hubiera hecho el gasto necesario para construirlo e independientemente también
del terreno sobre el que fue elevado (contiguo o encaballado). Ello sin perjuicio de que el artículo 2014 le
da al constructor el derecho de exigir a su vecino lindero la mitad del valor del terreno (en el caso de
tratarse de un muro contiguo) y del costo de construcción.
Se presume que el lindero es medianero hasta el alto que comparten. De ahí para arriba se presume
privativo del más alto.

PROPIEDAD HORIZONTAL
ANTECEDENTES
- Artículo 2617 Código Vélez: El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente (ya sea uno
sobre otro u al lado) entre varios dueños, ni por contrato ni por actos de última voluntad. Era un límite al
dominio.
- Ley de Propiedad Horizontal 13512 en 1948 de la mano del Peronismo se permitió. Al no agregarlo a
la enunciación de los derechos reales, se discutía su naturaleza jurídica. La postura mayoritaria afirmaba
que había dominio sobre la unidad y condominio sobre las partes comunes.

CONCEPTO
Naturaleza jurídica: derecho real autónomo.
Características: se ejerce sobre inmueble propio; sobre las partes privativas (propias y exclusivas) y las
comunes. Otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre el inmueble.
Es un todo inescindible, no se puede vender partes comunes sin privativa o al revés.

OBJETO – UNIDAD FUNCIONAL

Consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino. Comprende las partes comunes, las privativas y las complementarias (EJ cochera)
- Requisitos: independencia funcional (cada unidad funciona por sí mima) y comunicación con la vía
pública directamente o por un pasaje común.
- Cosas y partes comunes: a las unidades, son cosas y partes de uso indispensable para mantener su
seguridad y las que se determinan en el reglamento. Aquellas cuyo uso no está determinado, se
consideran comunes. Cada unidad está conformada por una cuota parte de las mismas. Usarlas sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
- Cosas y partes comunes de uso exclusivo: ningún propietario puede alegar sobre las cosas derecho
exclusivo, salvo que en su escritura esos metros cuadrados figuren como de su propiedad y sean
privativos, o sea de uso exclusivo. (EJ: balcones).
- Cosas y partes comunes necesarias: enumeración no taxativa: terreno, pasillos, techos, terrazas,
cimientos, vigas, instalaciones de servicios centrales, cañerías, vivienda para alojamiento del encargado,
ascensores.
- Cosas y partes comunes no indispensables: enumeración no taxativa: piscina, solárium, gimnasio,
lavadero. Por asamblea y con unanimidad puede pasar a ser privativa de uno de los propietarios.
- Cosas y partes propias: las comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y revestimientos. También son propias
las cosas que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento.
Mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes
- Requiere mayoría (simple, más votos que cualquier otro): se requiere el consentimiento de la mayoría
de los propietarios, previo informe técnico de un profesional (planos). Quien lo solicita si le es denegado o
la minoría afectada en su interés particular tiene acción judicial. El juez debe evaluar si la mejora es de
costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino o
aspecto arquitectónico. Puede dejarse sin efecto la decisión de la asamblea, únicamente por orden
judicial expresa.
- Requiere unanimidad: cuando modifiquen la estructura del inmueble de una manera sustancial (EJ
sacar caño o calderas), aun cuando no importe elevar pisos o hacer excavaciones.
- En interés particular: el beneficiario debe soportar los costos de las mismas, más los gastos de
modificación del reglamento y de su inscripción. Requiere unanimidad si sólo beneficia a un propietario.
(EJ. Techar patio).

CONSTITUCIÓN
El titular del dominio o los condóminos (del terreno, el cual puede ser de uno o varios) deben redactar,
por escritura pública, el reglamento, el cual debe mencionar el destino del edificio (se puede poner en
reglamento que determinadas UF son, por ejemplo, apto profesional y el resto vivienda) e inscribirse en el
registro inmobiliario.
Prehorizontalidad/Estado de propiedad horizontal: es un proyecto, teniendo plano, escritura pública y
reglamento inscripto.
El reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
La constructora está obligada a abonar seguro de caución de obra a favor del adquirente, para el riesgo
de fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el
reintegro de las cuotas abonadas más un interés retributivo. (Para que quienes compran en pozo tengan
seguridad ante estafa.)
Se constituye como propiedad horizontal cuando se cumple con el Estado de propiedad horizontal y
hay dos o más unidades funcionales vendidas y ocupadas.

CONSORCIO
Conjunto de propietarios de las UF. Sus órganos son la Asamblea, el Consejo de Propietarios (órgano
con cargos ad honorem, es intermediario) y el Administrador.
Naturaleza jurídica: persona jurídica que tiene domicilio en el inmueble. Cuya personalidad se extingue
por desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
Nacimiento: posee dos fases: la faz estática (reglamento e inscripción) y la dinámica (2 UF ocupadas,
comienzo del estado de comunidad).
Facultades: sin consentimiento de los demás puede enajenar la UF o constituir derechos reales o
personales sobre ella. La constitución, transmisión o extinción comprende a la UF y las cosas y partes
comunes y complementarias y no puede realizarse separadamente de éstas. Va todo junto (EJ una
hipoteca cae sobre todo, no sobre el cubo de aire).
Obligaciones
- Cumplir con el reglamento.
- Conservar en buen estado su UF.
- Pagar expensas (ordinarias y extraordinarias) en proporción de su parte indivisa. Es su responsabilidad,
no importa si arregló por contrato que pague locatario.
- Contribuir con el fondo de reserva si lo hubiera (para urgencias).
- Permitir acceso a su UF para reparar partes comunes o verificar funcionamiento de cosas riesgosas o
controlar su instalación (estufas, cocinas).
- Notificar al administrador su domicilio si va a alquilar la unidad. Para poder ser notificados de las
resoluciones de la Asamblea en caso de que no haya asistido.
Prohibiciones: a propietarios y ocupantes.
- Destinar las UF a fines distintos a los previstos o a usos contrarios a la moral.
- Perturbar la tranquilidad de los demás excediendo la normal tolerancia.
- Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble.
- Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Infracciones: si un propietario u ocupante viola las prohibiciones del código o reglamento, el consorcio o
cualquier propietario afectado puede ir a la justicia. Si el infractor es un ocupante, puede ser desalojado
en caso de reiterar las infracciones.

EXPENSAS
Cada propietario debe hacerse cargo de los gastos de conservación y reparación de su propia UF y
además pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias.
El certificado expedido por el administrador y aprobado por el Consejo, es título ejecutivo para el cobro a
los propietarios de las expensas. Le permite al administrador el cobro de expensas. Le otorga el carácter
de título ejecutivo al certificado de deuda (del consorcio) expedido por el administrador Con el objeto de
coadyuvar al sostenimiento del sistema de propiedad horizontal, la reforma, introduce, en el artículo 2067
inciso i, una disposición de carácter procesal, como lo es otorgarle carácter de título ejecutivo al
certificado de deuda expedido por el administrador, que deberá confeccionarse cumplimentando con
los recaudos previstos en el artículo 2056 inciso g.
Trae problemas si el administrador es un propietario o si un miembro del consejo contrae deudas.
Clasificación:
- Ordinarias: gastos cotidianos de mantenimiento. Incluyen la administración y reparación o sustitución de
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener seguridad, comodidad y
decoro del inmueble, y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley,
reglamento o asamblea. Las de instalaciones necesarias para acceso o circulación de personas con
discapacidad y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
- Extraordinarias: imprevisibles, sale de otro fondo. Dispuestas por resolución de la asamblea.
Una cosa es como se decide (Asamblea ordinaria o extraordinaria) y otra como se cobra (Expensas
ordinarias o extraordinarias).
Obligados al pago de expensas: propietarios y poseedores por cualquier título, sin liberar al propietario,
ya que al comprar adquiere la deuda. El poseedor responde con la cosa por la deuda sobre ella,
responde hasta el límite del valor de la cosa por las deudas anteriores y con su patrimonio por las demás
deudas que contraiga.
Privilegios
Cuando hay quiebra, es privilegiado el cobro de expensas. Ya que la obligación de pago de expensas
está en el reglamento, nace anterior a todo, en la prehorizontalidad. Además las expensas tienen carácter
alimentario (de ellas cobra encargado, administrador).
Se puede constituir la UF como bien de familia pero puede ser ejecutada por deuda porque es inoponible.
Su obligación es anterior a la constitución del bien de familia, aunque se haya constituido en el instante
posterior a la compra. La obligación de pago es anterior.
Defensas
Los propietarios no pueden liberarse del pago aún con respecto a las devengadas antes de su
adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación, por
abandono, ni oponer defensas fundadas en derechos que invoquen contra el consorcio.
Solo se puede por reglamento eximir parcialmente de las expensas a las UF que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichos gastos. (EJ la UF de portería si no usa
determinadas cosas).
Excepción: compensación: propietario, ante ausencia administrador y del consejo, puede reparar por
urgencia cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto es injustificado el
consorcio puede negar el total o parte del reintegro y exigir restitución de los bienes al estado anterior, si
corresponde.

REGLAMENTO
Contrato de adhesión con normas reglamentarias y normas estatutarias.
- Clausulas reglamentarias: hacen referencia a cuestiones de vecindad, de convivencia (EJ horario para
terraza)
- Clausulas estatuarias: hacen referencia a la propiedad, a la parte patrimonial del edificio (EJ proporción
para expensas, mayorías)
Debe contener y si no lo contienen será observado:
- Determinación del terrero (plano catastral), las UF y complementarias, de la parte proporcional indivisa
de cada unidad.
- Enumeración de los bienes propios.
- Enumeración de las cosas y partes comunes, su uso y goce.
- Uso y goce de los bienes del consorcio.
- Composición del patrimonio del consorcio.
- Destino de las UF y de las partes comunes.
- Determinación de la proporción en el pago de expensas comunes.
- Facultades especiales de las asambleas.
- Determinación de la forma de convocarlas, su periodicidad y forma de notificación.
- Especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de UF
para representar a otros en asambleas.
- Formas de computar las mayorías (puede poner una mayor a la del código).
- Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones y para modificar el reglamento.
- Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios.
- Designaciones, facultades y obligaciones especiales del administrador, plazo de ejercicio de su función
- Fijación del ejercicio financiero del consorcio.
- Facultades especiales del consejo de propietarios.
Pueden agregarse más clausulas pero estas no pueden faltar.
Para modificarlo se necesitan 2/3 de la totalidad de los propietarios. La directiva se aplica a los
supuestos de reformas de cláusulas reglamentarias, siendo que las estatutarias necesariamente deberán
ser modificadas con el consenso unánime de todos los propietarios

ASAMBLEA
Reunión de propietarios. Es el órgano deliberativo, la máxima autoridad del consorcio. Toda modificación
o decisión es sometida a asamblea.
Ordinaria: por lo general son 4 por año.
Extraordinaria: convocadas de manera urgente.
Deben ser convocados de la forma prevista en el reglamento, con fecha, hora, lugar y transcripción del
orden del día (determinación de los temas).
Es nulo lo que se trate por fuera de la orden, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan
por unanimidad tratar el tema. Si no se vulneraría el derecho de defensa de quien conociendo el temario
decide no ir y se priva de emitir su voto respecto de la cuestión no incluida pero sometida a decisión.
Puede autoconvocarse para deliberar y las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario se aprueban por una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque
no lo hagan en asamblea.
La reforma no trata la cuestión del quórum, o sea, la cantidad de presentes necesarios para deliberar, lo
que deja abierta la cuestión para que en todos los casos pueda deliberar, sin perjuicio de que para decidir
se necesitará la mayoría suficiente.
En los supuestos en que el Reglamento no estableciera la mayoría necesaria para una decisión, deberá
utilizarse el criterio de mayoría absoluta (mitad+1) computada sobre la totalidad de los propietarios de
las unidades funcionales. Los votos se computarán por el sistema de doble mayoría, es decir por
exigencia del número de unidades y por valor, en proporción a sus metros cuadrados, o sea las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. Es decir, debe darse la doble mayoría
Si la mayoría de los asistentes al acto quieren hacer prevalecer una moción, y no logran la mayoría
suficiente que la ley y el Reglamento le exigen, pueden intentar lograr la aprobación comunicando la
propuesta a los titulares de unidades funcionales que no asistieron al acto en el que se deliberó sobre la
cuestión, a los que se les concederá un plazo de 15 días para oponerse. Si guardan silencio, ante
cuestiones de funcionamiento cotidiano, se interpretará como adhesión tácita a la propuesta. La doctrina
(VIEJA) interpretaba que el objeto de la asamblea no se circunscribe al hecho de votar, sino que
previamente se debe deliberar, siendo que para ello es necesario asistir al acto.
Las decisiones de las asambleas son obligatorias para todos los propietarios y para el administrador. Si lo
decidido por la asamblea no afecta el orden público, la decisión adoptada puede ser modificada
posteriormente en contrario por decisión de los propietarios. Sólo pueden atacarse las decisiones de la
asamblea por sentencia judicial obtenida por el ejercicio de la acción de nulidad, la cual debe
promoverse en un plazo no mayor a 30 días, contados desde la fecha de la asamblea.
Se admite la realización de asambleas judiciales, pero confiriéndole legitimación para pedirla a los
propietarios que representan el 10% del total. El pedido de asamblea judicial debe ser instado por los
propietarios únicamente en el caso de omisión de convocar a la asamblea por parte del administrador (no
la pide) o el consejo de propietarios (no hace nada). El juez debe convocar a los propietarios a audiencia,
por cédula, a realizarse en su presencia. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de
presentes y recién a falta de decisión, decide el juez en forma sumarísima, quien incluso está facultado
para disponer medidas cautelares que correspondan al caso.
Facultades
- resolver las cuestiones atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento
- resolver las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo cuando le son sometidas por ellos o por
quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.
- resolver las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio.
- resolver cuestiones que no son atribuciones del administrador o del consejo (pueden sobrevenir
situaciones no contempladas, y es en ese caso, que la Asamblea tiene competencia para resolver aquello
que no fue previsto ni delegado por el Reglamento).
Obligaciones
- Llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
- Labrarse acta de cada asamblea en el libro, confeccionada por un secretario de actas elegido por los
propietarios. Debe contener resumen de lo deliberado, decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas y
ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios (al pie). Los presentes deben firmar
como constancia de su asistencia. Cuya firma será cotejada por el administrador con el libro de firmas. El
administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones
recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

CONSEJO DE PROPIETARIOS
Símil síndico, controla. Queda a discrecionalidad de la Asamblea designarlo.
- No sustituye al administrador, excepto:
- Convocar a asamblea y redactar orden del día si lo omite el administrador.
- Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos. Y convocar a
asamblea para informar.
- Ejercer la administración en caso de ausencia del administrador o vacancia. En este último caso,
convocar a asamblea dentro de los 30 días de producida.
- Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio.
ADMINISTRADOR
Representante legal del consorcio con el carácter de mandatario.
El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera
asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los 90 días de
cumplidos los 2 años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el
50% de las UF, lo que ocurra primero. Cambiar el primer administrador, o a los sucesivos, no supone
cambiar el Reglamento.
Pueden ser removidos sin expresión de causa. La desvinculación por decisión del consorcio, no traerá
como consecuencia las obligaciones inherentes al empleador bajo la órbita del derecho del trabajo. En
caso de renuncia o remoción, dentro de los 15 días hábiles debe entregar al consejo los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas.
Tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea.
En especial debe:
- Convocar a la asamblea y redactar el orden del día.
- Ejecutar las decisiones de la asamblea.
- Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad del edificio.
- Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total
o parcialmente del fondo de reserva debe requerir la autorización previa del consejo.
- Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea.
- Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria.
- Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir.
- Llevar los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas.
- Archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones.
- Notificar a todos los propietarios, en ningún caso después de las 48 horas hábiles de recibir la
comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
(EJ si alguien se cae en pasillo y demanda).
- A pedido de parte interesada, expedir dentro de los 3 días hábiles, el certificado de deudas y de créditos
del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales
e información sobre los seguros vigentes.
- Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo
con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
- Rendir cuenta documentada dentro de los 60 días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en
el reglamento de propiedad horizontal. La rendición de cuentas por DOCTRINA puede ser:
Tácita: a los 60 días del fin del ejercicio se ponen a disposición y el consorcio cuenta con un plazo de 30
días u otro distinto que surgiese del Reglamento para objetar, el silencio del consorcio será tenido como
tácita aprobación (ese y todos los anteriores se dan por comunicados).
Expresa: revisión del libro.

SUPERFICIE
CONCEPTO
Naturaleza jurídica: derecho real temporario.
Características: se constituye sobre inmueble ajeno. Otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar (agraria) o construir (edificada) o
adquiriendo la propiedad superficiaria de lo plantado, forestado o construido sobre la rasante, el espacio
aéreo o subsuelo del inmueble.

MODALIDADES
También puede construirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad, es decir, sobre inmueble ajeno.
El derecho coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

CARACTERÍSTICAS
Objeto: plantar, sembrar o construir.
Coexisten dos titulares diferentes de derechos reales respecto a un mismo inmueble (y podrían ser más
EJ hipoteca); el titular de dominio imperfecto desmembrado y el titular de superficie.
Es una carga real que tiene que soportar el titular del terreno.
Se ejerce por la posesión del derecho de superficie de su objeto, no del terreno.
El plazo no puede exceder de 70 años cuando se trata de construcciones y de 50 para la forestación y
plantación, ambos contados desde la adquisición del derecho. El plazo puede ser convenido, siempre
que no exceda de los máximos. Si no fijan plazo o fijan uno mayor, corresponde el máximo establecido
(50 o 70). Se puede renovar, pero si supera el máximo debe escribirse.
Están legitimados, facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de derecho real de
dominio, condominio (por unanimidad) y propiedad horizontal (edificio ya construido, cumpliendo con
mayorías reales, EJ plantar ahí).
Se aplican supletoriamente las normas de usufructo.
A la propiedad superficiaria se le aplican las normas de dominio revocable sobre cosas inmuebles, en
tanto sean compatibles.

EMPLAZAMIENTO
Puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio
aéreo y subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aún dentro del régimen de propiedad horizontal.
Determinado en el título.

ADQUISICIÓN
Se adquiere por título suficiente (acto jurídico causal), instrumentado por escritura pública y modo
suficiente (tradición).
- Por contrato oneroso: existe contraprestación mutua ($, permuta).
- Por contrato gratuito
Puede ser transmitido por:
- Actos entre vivos
- Causa de muerte
No puede adquirirse por usucapión (prescripción larga). Pero la prescripción breve es admisible
saneando el justo título.

FACULTADES DEL SUPERFICIARIO

Las partes convienen las facultades del superficiario.
El superficiario puede ceder su derecho de superficie, lo cual comprende las obligaciones.
Puede construir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, forestar o plantar o sobre la
propiedad superficiaria (lo ya), limitados al plazo de duración del derecho de superficie. Las garantías
reales afectan un bien específico en cumplimiento de una obligación. Es un derecho sobre otro derecho
(EJ hipoteca sobre derecho de superficie por haber pedido crédito, prenda de acciones).
Puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno, excepto
pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las UF, durante el plazo del
derecho, sin necesidad de consentimiento del propietario.

FACULTADES DEL PROPIETARIO

Conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho. (EJ alquilar el resto de las
parcelas o hacer pileta en una parcela no afectada).
No turbar el derecho del superficiario. (EJ enajenarlo y conservar el derecho del superficiario)

EFECTOS
La propiedad superficiaria no se extingue por la destrucción de lo construido, plantado, forestado si el
superficiario construye nuevamente dentro de los 6 años o planta o foresta dentro de 3 años, salvo pacto
en contrario.
La renuncia, desuso o abandono del derecho del superficiario no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales (impuestos, tasas, contribuciones, obligaciones con terceros relativas al objeto). Para
proteger a terceros interesados o acreedores del superficiario.

EXTINCIÓN
Se extingue por:
- Vencimiento del plazo: se extingue el derecho y el superficiario tiene la obligación de restituir el derecho
al propietario. El propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado o puede tirarlo abajo.
Se libera de los derechos reales y personales constituidos por el superficiario.
- Renuncia expresa e instrumentada por escritura pública, inscripto en registro. No lo libera de sus
obligaciones.
- Cumplimiento de una condición resolutoria: expresado en acto constitutivo, hasta que x cosa pase.
- Consolidación: se reúne en una misma persona (propietario, superficiario o tercero) la titularidad de
dominio y derecho de superficie.
- No uso durante 10 años para el derecho a construir o 5 para plantar o forestar.
Si el derecho se extingue antes del cumplimiento del plazo, los derechos personales constituidos sobre la
superficie subsisten por el tiempo convenido entre superficiario y terceros (teniendo como plazo máximo
el vencimiento del plazo de superficie). Los reales subsisten hasta el vencimiento del plazo de superficie,
como si no hubiera habido extinción.
Producida la extinción, el titular del derecho real de dominio debe indemnizar al superficiario (por
quedarse con lo hecho), excepto pacto en contrario. El monto lo fijan las partes y sino sumando los
valores incorporados por el superficiario durante los dos últimos años y se le resta la amortización
(desgaste periódico de la cosa).
Los frutos que no retiró el superficiario al momento de la extinción, son del propietario.