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1 - Introdução............................................................3

2- Imóvel Pronto.......................................................4

3- Imóvel na Planta....................................................7

4- Lotes para Construção.........................................10

5- Terrenos...............................................................13

6- Fundos de Investimento Imobiliário.....................16

7- Crowdfunding Imobiliário...................................18

8- Conclusão............................................................27
O investimento imobiliário certamente é algo muito
próximo de todos os brasileiros. Até para os que
nunca investiram neste segmento, certamente têm
memória de pais, avós, tios e amigos que em algum
momento de suas vidas fizeram algum dinheiro com
imóveis.

O advento de novas tecnologias trouxe diversos

benefícios para este ramo. Desde melhores
ferramentas para pesquisar o mercado, passando
pelos sites de compra e venda, pelos Fundos de
Investimento Imobiliário (FII´s), até chegar em
inovações realmente impactantes e disruptivas como
o Crowdfunding Imobiliário.

A proposta deste livro é discorrer sobre os formatos

mais comuns de investimento em imóveis – como a
compra e venda de imóveis prontos ou na planta –
passando por compra de lotes para construir, por
aquisição e venda de terrenos, até formatos mais
sofisticados como os FII´s e o Crowdfundings. Vou ao
longo dos 7 capítulos dando dicas e recomendações
sobre o que acho que realmente faz a diferença para o
sucesso de cada investimento.
Trabalho há mais de mais de 12 anos com
investimentos e estruturação de projetos imobiliários.
Mais de 10 deles em uma grande incorporadora e
construtora do Brasil. Ter vivido o ciclo de
prosperidade e de queda do mercado imobiliário
nestes últimos anos me trouxe um olhar mais crítico
sobre os prós e contras de investir em cada uma das
diversas alternativas existentes no ramo.

Espero que este livro cumpra os seus objetivos mais

pessoais, seja ele de se informar, de ter melhor
rentabilidade nos seus investimentos, ou até mesmo
de se tornar um investidor imobiliário profissional.

Forte Abraço,
Rafael Rios
A compra do imóvel pronto talvez seja o mais simples
formato de investimento imobiliário. Certamente ao
olhar os anúncios, conversar com corretores e amigos
você terá uma ampla gama de negócios a serem
avaliados. Mas o que é importante levar em
consideração na sua decisão? Aqui vão as 4 principais
dicas:

DEFINA O TIPO DE IMÓVEL QUE VOCÊ QUER

INVESTIR
Você irá se deparar com distintos mundos, conforme
defina que tipo de imóvel pretende investir, com
diferentes desafios e análises a serem feitas. Imóveis
residenciais são em geral a porta de entrada, visto a
familiaridade que todos temos com este tipo de ativo.
Porém o seu investimento pode também se dar em
uma sala comercial, em uma loja, em um galpão
industrial, dentre outros. Cada qual com suas
demandas por conhecimentos específicos.

LOCAL – O FUNDAMENTAL
Não há nada mais importante em um imóvel do que a
sua localização. Proximidade de serviços, condição
das vias urbanas, equipamentos públicos, vizinhança
e vetores de crescimento da cidade são alguns dos
principais aspectos a serem considerados.
SUAS METAS DE GANHO
Esta análise depende do objetivo da compra. Se o
imóvel está sendo adquirido para aluguel, analise a
relação % entre o valor do aluguel e o valor pago pelo
imóvel. Atualmente com a recente redução taxa de
juros no Brasil, rentabilidades mensais de 0,4% para
residenciais e 0,5% para comerciais já são
consideradas atrativas.

Historicamente o preço dos imóveis no mínimo

acompanham a inflação, portanto considere esta
como uma rentabilidade real quando comparada a
qualquer outro investimento. Se o imóvel está sendo
adquirido para uma posterior venda, analise a relação
% entre o valor de compra e o de venda, em conjunto
com o período o qual deve levar o ciclo da operação
(compra e venda).

E não se esqueça de colocar todas as contas na

análise: corretagens, despesas de transferência, IPTU,
condomínio e sobretudo as despesas tributárias.
QUANTO DE DINHEIRO VOCÊ PODE
DISPONIBILIZAR
Quanto mais dinheiro você tiver disponível
certamente melhores descontos aparecerão. Sempre
considere a possibilidade de contratar um
financiamento imobiliário para ter melhor otimização
dos seus recursos.

Por outro lado, vale lembrar que um imóvel é um

ativo com baixa liquidez. Não se deve considerar a
possibilidade de vender este tipo de ativo em
períodos inferiores a 6 meses, portanto, é melhor não
precisar desta grana em um curto prazo!
Este é o formato onde o investidor adquire a unidade
imobiliária antes mesmo da sua construção. É a forma
mais disseminada pelas empresas de
desenvolvimento imobiliário (incorporadores e
loteadores) para viabilizar os seus negócios, visto que
reduzem a necessidade de desembolso de capital
próprio ou contratação de financiamento para que o
empreendimento seja erguido.

Para o investidor se trata de uma grande avaliação

sobre risco e retorno, pautado na análise de algumas
variáveis:

PRÊMIO PELO RISCO

Observe que é assinado nesta modalidade uma
promessa que em determinado terreno será erguido o
empreendimento (Promessa de Compra e Venda –
PCV).

Como existe sempre o risco de que as promessas não

se cumpram, avalie sempre a reputação da
incorporadora, construtora e demais agentes
envolvidos. Quanto menos referências chegarem,
maior o desconto que você deve demandar caso
queira fechar o negócio.
COMO PAGAR
Via de regra, as incorporadoras apresentam o preço
do imóvel em um fluxo de pagamento padrão, onde o
adquirente paga de 20% a 40% do valor do imóvel
antes de finalizada a construção.

Todas as empresas, sem exceção, fazem avaliação a

respeito da redução destes preços caso você queira
antecipar o seu fluxo de parcelas, prevendo um
volume de recursos maior até receber as chaves. Se
você confia nos empreendedores e tem capital
disponível não perca esta chance. Normalmente são
descontos bastante atrativos se comparados com a
remuneração que o mesmo valor pode ter com as
suas aplicações financeiras.

OS TRAMITES LEGAIS DO PROJETO

Todo empreendimento imobiliário precisa de
licenças, alvarás e registros. No caso das
incorporações, é de competência da prefeitura a
liberação do alvará de construção, através da análise
do projeto e seus impactos na infraestrutura urbana.

Adicionalmente, o incorporador deve fazer o registro,

no Cartório de Imóveis da região, da descrição do que
vai ser ali incorporado, documento este tecnicamente
denominado de Memorial de Incorporação. Toda
oferta de empreendimento imobiliário deve, por lei,
mencionar no seu material publicitário informações a
respeito de alvará e registro da incorporação.
Caso não identifique fique já alerta, pois pode ser
sinal de que o empreendimento esteja sendo ofertado
de maneira irregular.

E SE A OBRA ATRASAR OU PARAR?

O atraso de uma obra não é algo incomum. A própria
justiça reconhece como plausíveis extensões de até
180 dias nos prazos previstos para entrega, portanto
esteja preparado para isso. Passado este prazo o
incorporador fica inadimplente quanto a sua
obrigação, podendo ser requerida a rescisão da
Promessa de Compra e Venda e a devolução da
integralidade dos valores com multas e correções.

A paralisação da obra já é uma situação mais

extrema, causada na maioria das vezes por problemas
financeiros do incorporador. Para se proteger deste
risco, opte por incorporações que tenham feito a
opção pelo regime do Patrimônio de Afetação. Neste,
o incorporador registra em cartório um termo onde se
compromete a utilizar os recursos financeiros
unicamente naquela obra, sem desviar para outros
fins que não a execução da construção e o pagamento
dos credores do empreendimento em questão. Os
compradores das unidades na planta têm o direito e o
dever de fiscalizar este compromisso!
Certamente você já deve ter ouvido falar de alguém
que ganhou dinheiro investindo em lotes. Porém é
difícil cravarmos que um lote ou qualquer outro tipo
de imóvel terá alguma valorização acima da inflação
em um curto, médio ou longo prazo. É futurologia
pura!

Aqui me refiro a uma atividade onde é adquirido um

lote para a construção de uma edificação e posterior
venda. Compra-se determinado pedaço de terra, é
desenhado e aprovado um projeto, busca-se o
interessado na compra do imóvel e posteriormente se
executam as obras.

Como pode-se notar, é uma atividade que demanda

um maior envolvimento dos que se aventuram nesta
seara. Alguns cuidados, porém, trazem uma
expectativa de retorno muito atrativa:

SE ASSEGURE QUE É UM LOTE LEGALIZADO

Via de regra, a construção representa de 3 a 4 vezes o
volume financeiro que se investe no terreno. Uma
checagem básica na situação legal do lote,
normalmente feita através da Certidão de Ônus
emitida pelo Cartório de Imóveis, traz alguma
tranquilidade quanto investir-se mais recursos em
obras e dar os passos seguintes.
TRABALHE EM PARCERIA
Arquitetos, advogados, despachantes, corretores e
outros profissionais tendem a possuir preço
diferenciados para serviços quando mais expostos ao
risco de sucesso do projeto. Pegue o seu arquiteto de
confiança e proponha que desenhe o projeto e o
aprove na prefeitura mediante uma remuneração
mais atrativa caso o negócio se concretize!

FOCO EM VENDAS
De nada adianta todo o trabalho se do outro lado não
existe uma demanda para o seu produto. Para a sorte
do empreendedor imobiliário, atualmente no Brasil
existe demanda para mais de 7 milhões de novas
unidades. O segredo está em definir bem que tipo de
produto e a que preço você irá ofertar ao mercado.

Conversar com corretores, imobiliárias e bancos

dispostos a financiar é dever de casa para que
conheça melhor o seu cliente e para que feche o seu
negócio antes mesmo de iniciar a construção.

CONSTRUA MELHOR E MAIS BARATO

Contrate a sua construção com profissionais
experimentados e que tenham referências. Como boa
prática, busque nesta relação com os empreiteiros
incentivos por redução de custos e bonificações por
cumprimento de itens relacionados à qualidade da
construção.
E não esqueça, como o lote foi adquirido à
preço de mercado, assim como a venda do que
foi construído também foi a preço de mercado,
é na obra que estão as suas oportunidades de
ganho ou de perda!
Este talvez seja o caminho menos trabalhoso de
ganhar muito dinheiro no mercado imobiliário. Mas
como tudo na vida, tem o seu outro lado: menos
trabalho e muita paciência!
O investimento em terreno te demandará tempo para
analisar potencial de valorização, este extremamente
associado aos vetores de crescimento da cidade e a
dinâmica econômica da região. Feito isto, existem
fatores relacionados a despesas de carregamento e
de manutenção da posse destes imóveis, assim como
de se identificar melhor formato de vende-lo e
realizar o seu lucro. Fique sempre atento:

CONHEÇA O PLANO DIRETOR

A maioria dos municípios no Brasil possui um
planejamento urbano minimamente estruturado.
Conhecer este documento é fundamental para os que
querem comprar e vender terrenos com algum nível
de sucesso. As cidades se expandem através destes
planos que contemplam obras de infraestruturas (vias
de acessos, redes de água, esgoto, dentre outros). A
aquisição de terrenos em locais sem esta
infraestrutura, tendem a ter melhor chance de
valorização conforme este Plano Diretor se
concretize.
CUIDADO COM AS DESPESAS
Existe nas grandes cidades uma corrente mais
recente de combate à especulação imobiliária com
terrenos. Em função disso se elevaram alíquotas de
IPTU de imóveis onde não haja benfeitorias ou
construções.
Esta alteração de tributação tem levado inclusive a
inviabilizar o carregamento deste ativo por um longo
período, fato aqui já tratado como primordial para o
sucesso do investimento em terrenos. Cheque em
detalhes valor venal e alíquota, assim como marcos
legais tributários do município em questão para evitar
surpresas indesejáveis.

CONFIGURE A POSSE
A vida do investidor de terrenos normalmente não
traz consigo muros e grandes barreiras físicas.
Quando muito uma cerca, com alguns interessados
em derruba-la ou afasta-la. Mantenha os tributos
pagos e fiscalize com determinada frequência se os
limites do seu imóvel estão sendo respeitados por
vizinhos e terceiros.
IDENTIFIQUE MELHOR FORMATO DE
VENDA
A venda do seu terreno pode, sem dúvidas, se dar
para um outro investidor de terrenos. Porém este não
é o formato onde você irá capturar os melhores
ganhos. Vender para incorporadores e loteadores
certamente entregam melhor retorno, visto o terreno
passa a ser parte integrante de um empreendimento
mais estruturado e de maior valor agregado.

Neste caso o pagamento pode se dar em dinheiro (à

vista ou parcelado) ou em permuta (física ou
financeira). O mais comum é encontrar a permuta
física como formato para este tipo de negócio. Nesta
o proprietário do terreno troca a sua terra por uma
quantidade de lotes ou de apartamentos, ficando a
seu critério a venda do mesmo para realizar o seu
lucro.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII´s) são
veículos formados por investidores que pretendem
aplicar em negócios imobiliários. No Brasil são
negociados na Bolsa de Valores de SP, sendo
necessário ter conta em uma corretora de valores
para acessa-los.

Os FII´s possuem imóveis em distintos ramos como

shopping, escritórios e hospitais, além de poderem
comprar para suas carteiras de investimentos papéis
lastreados em outros ativos imobiliários, a exemplo
de CRI´s (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e
LCI´s (Letra de Crédito Imobiliário).

São investimentos que possuem algumas vantagens,

como a isenção parcial do Imposto de Renda para o
investidor pessoa física. Porém é importante ficar
atento a algumas limitações:

A FRAGILIDADE DO INVESTIDOR
Os FII´s tomam suas decisões através dos seus
próprios gestores. O investidor não participa de
nenhum processo decisório, ou seja, não escolhe os
ativos e imóveis que serão incorporados à carteira do
fundo.
RISCOS DE MERCADO
Apesar de serem compostos em sua maioria por
parcelas representativas de imóveis, o fato dos FII´s
serem negociados na Bolsa trazem oscilações diárias
às suas quotas.

Junte-se a isto o fato de defendermos que o

investimento imobiliário é um investimento de longo
prazo. A partir do momento que este investidor
acompanha estas variações diariamente, os
fundamentos para este tipo de investimento tendem
perder espaço. Surge então o desequilíbrio,
naturalmente originado pelo medo da perda ou pela
ganância de realizar o ganho.
Também conhecido como Financiamento Coletivo, os
projetos de crowdfunding tiveram a sua origem na
necessidade de obtenção de fundos para filantropia e
projetos sociais.

Com a evolução dos meios de comunicação, em

especial a internet, se tornaram nos anos recentes
ferramenta poderosa para levantamento de recursos
com foco em desenvolvimento de empresas e
projetos que buscam lucrar nos seus negócios. A
partir do momento que apareceu a expectativa de
lucro, se criou o mercado de investidores interessados
em capturar parte destes rendimentos.

Este mercado no Brasil se desenvolveu até pouco

tempo atrás através de marcos regulatórios
relativamente frágeis. Empresas com necessidade de
dinheiro para o desenvolvimento dos seus planos, em
especial startups, buscavam capital em certa medida
à margem do órgão regulador deste mercado – a CVM
(Comissão de Valores Mobiliários).

Em julho de 2017 se editou a Instrução CVM 588, que

regulamentou toda a atividade das Plataformas
Eletrônicas de Financiamento Coletivo, gerando o
arcabouço legal necessário para dar mais segurança
aos investidores.
Segundo o relatório “O Futuro das Finanças” do
banco americano Goldman Sachs, o Crowdfunding é
potencialmente o mais disruptivo de todos os novos
modelos de finanças, com um mercado ainda por
endereçar de 1,2 trilhões de dólares.

Considerando os novos marcos legais e o potencial

deste mercado, entendemos que é pouco razoável
ficar de fora desta! Mas como isso funciona para o
investidor e qual a sua relação com o mercado
imobiliário?

AS ETAPAS DE UM EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
Um projeto de desenvolvimento imobiliário, seja ele
uma incorporação ou um loteamento, em geral possui
etapas bem determinadas. Inicia-se na prospecção e
aquisição do terreno, tendo sequência na concepção e
aprovações legais do que ali será construído. Parte-se
para a etapa de divulgação e vendas, para então
iniciar-se a obra, até a sua conclusão.

O ciclo financeiro de um projeto como este é

relativamente longo. Muitas vezes o empreendedor
acessa o seu lucro apenas depois de 3 ou 4 anos. Em
paralelo, todas estas etapas demandam dinheiro.
Exceto para a obra, não existe no Brasil linhas de
financiamento a custo razoável para as etapas
anteriores à construção.
A saída encontrada pelo mercado, na grande maioria
das vezes, é disponibilizar parte das unidades do
empreendimento com descontos de até 30% se
comparados ao preço de lançamento. Em geral, isso
ocorre condicionando o adquirente a disponibilizar o
recurso antes de iniciada a construção ou ao longo da
obra.

Este porém é um processo complexo para o

desenvolvedor. O desconto é extremamente custoso
e existe dificuldade na identificação de pessoas
dispostas e capazes financeiramente de pagar o valor
integral de um imóvel, muitas vezes à vista.

Dividir este investimento na etapa prévia às obras em

pedaços menores, acessíveis ao bolso de qualquer
investidor, é o que faz o Financiamento Coletivo
(Crowdfunding).

UM EXEMPLO PRÁTICO
Imagine um incorporador que irá lançar um
empreendimento com 10 apartamentos, a R$ 500 mil
reais casa um deles. O projeto levará 3 anos e a sua
construção somente se iniciará no Ano 2. Vale lembrar
que a venda de um imóvel na planta, em boa parte
das vezes considera o pagamento de apenas 20% ao
longo da sua construção. Observem no fluxo abaixo a
composição de receitas e despesas no tempo.
CURVA DE VENDAS ANO 1 ANO 2 ANO 3
VENDAS - QTDE - 5 5
RECEITAS VENDAS - R$ - 2.500 2.500

FLUXO DE CAIXA - R$ x MIL ANO 1 ANO 2 ANO 3

INGRESSO DAS RECEITAS - 500 4.500
(-) DESPESAS COM TERRENO - 500 - -
(-) DESPESAS COM APROVAÇÕES - 100 - -
(-) DESPESAS DIVULGAÇÃO E VENDAS - 100 - 100 -
(-) DESPESAS FIXAS OUTRAS - 50 - 50 - 50
(-) DESPESA COM OBRAS - - 1.500 - 1.500
FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL - 750 - 1.150 2.950
SALDO DE CAIXA - 750 - 1.900 1.050

Como dito anteriormente, o Sistema Financeiro

Habitacional e Imobiliário, através dos bancos
comerciais, disponibiliza ao empreendedor linhas de
crédito a custo acessível para a execução das obras.

Mas mesmo imaginando que este projeto tenha a sua

construção 100% financiável, observe que há uma
exposição em termos de caixa no Ano 1 de R$ 750 mil.

Venhamos e convenhamos, não é nada fácil arrumar

interessados em tirar R$ 750 mil do bolso para cobrir
esta demanda. Neste espaço que entra o investidor
das plataformas de financiamento coletivo e a
essência do que busca o Crowdfunding Imobiliário.
Este valor, de forma totalmente regular (autorizada e
fiscalizada pela CVM), pode ser divido em 750 quotas
de R$ 1.000,00 e vendidas em poucos cliques a
investidores de todo o mundo. Não lhe parece
fantástico?!

Mas como estas quotas irão gerar retorno para o

investidor? Existem basicamente duas maneiras:

1. Estas quotas se convertem em participação na

empresa que está desenvolvendo o
empreendimento. Desta maneira, o investidor
passa a ter direito a receber lucros e dividendos
oriundas daquele projeto.

2. Estas quotas são refletidas em Contratos de

Mútuo (empréstimo), onde o empreendedor se
compromete a devolver o dinheiro com correção
e juros após determinado período.

De uma maneira ou outra, é importante observar que

o investimento imobiliário antes restrito a
investidores com bolsos maiores passa a estar mais
acessível (a partir de R$ 1.000), simples (tudo pela
internet) e rentáveis.
Vamos simular na visão do empreendedor e do
investidor como este é um jogo de ganha-ganha:

FLUXO DE CAIXA - R$ x MIL ANO 1 ANO 2 ANO 3

INGRESSO DAS RECEITAS - 500 4.500
(-) DESPESAS COM TERRENO - 500 - -
(-) DESPESAS COM APROVAÇÕES - 100 - -
(-) DESPESAS DIVULGAÇÃO E VENDAS - 100 - 100 -
(-) DESPESAS FIXAS OUTRAS - 50 - 50 - 50
(-) DESPESA COM OBRAS - - 1.500 - 1.000
FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL - 750 - 1.150 3.450
INGRESSOS INVESTIDORES CROWDFUNDING 750 - -
(-) PAGTO INVESTIDORES CROWDFUNDING - - - 1.141
INGRESSOS FINANCIAMENTO OBRA - 1.500 1.000
(-) PAGTO FINANCIAMENTO OBRA - - - 2.786
FLUXO DE CAIXA LIVRE - 350 523
SALDO DE CAIXA - 350 873

Observe que o aporte dos investidores do

Crowdfunding Imobiliário solucionou o problema de
caixa vivido em função da especificidade do ciclo
financeiro deste tipo de negócio. Foi aportado neste
exemplo R$ 750 mil pelos investidores, que
receberam após 3 anos R$ 1.141 mil, auferindo aí uma
rentabilidade de aproximadamente 52% no período,
equivalente a 15% ao ano ou 1,17% ao mês!
 Na visão do investidor, se comparado a uma
alternativa de investimento ofertada no banco,
podemos dizer que o investidor ganharia nos
patamares atuais de juros cerca de 2,5 vezes mais.
Assumimos neste exemplo abaixo um investimento
de R$ 1.000 comparativamente aplicado no
Crowdfunding Imobiliário e em uma aplicação de CDB
a 100% do CDI (atualmente no patamar de 6,5% ao
ano).

1.503

1.202

1.000

BANCO CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO

Apesar de um investimento comum a muitas pessoas,
diria que investir bem no mercado imobiliário não é
uma tarefa simples.

Conhecer fundamentos macroeconômicos, marcos

legais, entender de viabilidade e matemática
financeira, assim como de questões relacionadas a
arquitetura e engenharia envolve uma diversidade de
disciplinas talvez não vista em outras atividades.
As novas alternativas de investimento, a exemplo dos
FII´s e especialmente do Crowdfunding Imobiliário,
facilitam o processo, a partir do momento que
envolvem gestores e intermediários que de alguma
maneira qualificam e simplificam todo este trabalho.

Cabe ao investidor trabalhar a sua diversificação

conhecendo todas estas alternativas. Testar e
aprender com a dinâmica que nos trazem as novas
tecnologias, com opções cada vez mais sofisticadas e
inovadoras de investimento imobiliário, é um dever
do investidor moderno. É este dever que tende a
deixa-lo sempre um passo adiante com relação ao
que são as novas tendências e oportunidades de criar
a sua própria riqueza com imóveis!
 Participe da nossa lista de
investidores de sucesso e
receba informações dos
melhores projetos em
primeira mão!

QUERO PARTICIPAR!