INGENIERÍA ECONÓMICA II FICSA

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL,

SISTEMAS Y ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
UNIVERSIDAD
NACIONAL PEDRO RUIZ
GALLO

TEMA:
Tasación de vivienda familiar ubicada
en la Ciudad de CHICLAYO.
DOCENTE:
ING. MONDRAGON CASTAÑEDA CARLOS

CURSO:
INGENIERIA ECONOMICA II

INTEGRANTES
 ALCANTARA CHUQUILIN ALEX
 COLLAZOS FLORES WALTER
 MONTENEGRO SALAZAR IRIS
 NUÑEZ TORRES ELVIN
 PERLECHE FALEN MIGUEL ANGEL
 QUISPE CUEVA CESAR
 RAMIREZ CLAVO MARLON JOSELITO

LAMBAYEQUE, MAYO DEL 2018

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INFORME DE VALUACIÓN

INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE COIS N° 320 DISTRITO DE CHICLAYO, PROVINCIA DE

CHICLAYO, REGION LAMBAYEQUE.

PROPIETARIO : TORRES DIAZ HILDA ROSA

CLIENTE : INVERSIONES JOSELITO S.A.C.
SOLICITANTE : GRUPO DE TRABAJO
LOCALIZACIÓN : calle cois n° 320 distrito de Chiclayo, provincia de Chiclayo,

región Lambayeque
INMUEBLE : VIVIENDA
FECHA DE VALUACIÓN : 26 DE MAYO DEL 2018

Valor en Valor en
Descripción
Dólares Soles
VALOR DE TERRENO (VT) US$ 90,531.00 S/. 316,858.50
VALOR DE EDIFICACIÓN (VE) US$ 119,679.53 S/. 418,878.34
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) US$ 1,900.00 S/. 6,650.00
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN (VRE) US$ 130,940.40 S/. 458,291.40
VALOR COMERCIAL (VC) US$ 212,110.53 S/. 742,386.84
VALOR DE REALIZACIÓN (VRM) US$ 169,688.42 S/. 593,909.47

TIPO DE BIEN : INMUEBLE

DECLARATORIA DE FÁBRICA : SI ( ) NO ( X ) / TOTAL ( ) PARCIAL ( )

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I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 NOMBRE DEL PROPIETARIO
TORRES DIAZ HILDA ROSA
1.2 OBJETO DE LA VALUACIÓN
El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial y el Valor de Realización
en el Mercado del Bien Inmueble.
1.3 METODOLOGÍA EMPLEADA

La Valuación se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el Reg. Nacional de

Tasaciones del Perú, R.M. N° 172 – 2016, VIVIENDA, aprobado el 19 de julio del 2017;
aplicando el método de Valuación Directa y para hallar el Valor de Realización en el
Mercado del inmueble, la Resolución S.B.S. N° 11356 – 2008.
1.4 FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA VALUACIÓN
26 de mayo del 2018

1.5 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble, materia de valuación, está ubicado en calle cois n° 320 distrito de Chiclayo,
provincia de Chiclayo, región Lambayeque

1.6 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

El terreno presenta los siguientes linderos y medidas perimétricas:

DESCRIPCIÓN LINDEROS MEDIDAS (ml)

Por el Frente Con Calle cois 4.15
Por la Derecha Con Lote N° 5 13.48
Por la Izquierda Con los lotes N° 7 13.53
Con el lote N° 12 perteneciente a la
Por el Fondo 4.20
avenida Augusto B. Leguia
Perímetro 35.35

1.7 ÁREAS
El área del terreno es de 56.36 m2 (CINCUENTA Y SEIS PUNTO TREINTA Y SEIS m2).

Él área construida es:

DESCRIPCIÓN ÁREA CONSTRUIDA (m²)

1° Piso 58.00
2° Piso 60.75
3° piso 59.17
Total 118.74

1.8 ZONIFICACIÓN
El inmueble se encuentra ubicado en Zona Residencial Media.
1.9 USO ACTUAL DEL PREDIO
El uso actual es Vivienda.
1.10 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

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Presenta una antigüedad de 06 años.
1.11 ESTADO DE CONSERVACIÓN
Bueno.
1.12 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
El inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana como: Pistas, Veredas,
Redes de Agua Potable y Alcantarillado, Alumbrado Público, Telefonía, Internet y
Cable.
1.13 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
El entorno del Inmueble, tiene en su entorno Vivienda de 1 a 4 pisos, Bodegas,
Boticas, Farmacias.
1.14 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Se trata de un inmueble, que cuenta con la siguiente distribución:
Primer Piso: Consta de cochera, estudio, estar, tres dormitorios, baño, cocina, sala,
comedor, terraza, hall, baño, lavandería, escalera caracol de servicio y escalera
hacia el segundo piso.
Segundo Piso: Consta de hall, sala, comedor, tres dormitorios, con baño, baño dos
dormitorios, patio lavandería.
Azotea: Consta de tendal.
1.15 CARACTERISTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN
La Edificación cuenta con las siguientes características:
- Cimentación: Zapatas y Vigas de cimentación de concreto armado.
- Estructura Portante: Columnas de concreto armado.
- Techos: Techo aligerado de 20 cm de espesor.
- Pisos: Los pisos son de cerámica.
- Revestimientos: Tarrajeo con mortero cemento-arena, pintura.
- Puertas y ventanas: puertas contraplacadas de madera, ventanas de sistema
directo y perfiles de aluminio con protector metálico.
- Baños: Aparatos sanitarios son de color, con zócalos de cerámico.
- Instalaciones Sanitarias: Son empotradas de PVC con instalación de agua fría.
- Instalaciones Eléctricas: Son empotradas para corriente monofásica.
- Número de Pisos: 02 y Azotea; Sótanos: 00; Diseño: 02 Pisos y Azotea.

1.16 SERVIDUMBRE
No Presenta.
1.17 DEPRECIACIÓN
Presenta una depreciación de 8.60 %

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1.18 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
- Se contó con Copia Literal y se tuvo las facilidades para realizar el trabajo de
valuación.
- La información de precios de terrenos similares se obtuvo de valores del
mercado.
a. ESCRITURAS PÚBLICAS
El dominio de la propiedad se encuentra inscrito a favor de JOSÉ SEGUNDO
VILCHERRES TUÑOQUE, así consta en la Partida Electrónica N° 11170542, Registros

Públicos – SUNARP - Zona Registral Nº II - Sede Chiclayo.

b. DECLARATORIA DE FABRICA
No tiene.
c. GRAVÁMENES
No tiene.
1.19 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE REFERENCIA.
Realizadas las investigaciones en el entorno de la zona del inmueble, los valores de
Inmuebles oscilan entre US$ 150.00/m² y US$ 180.00/m², en la que la tendencia del
mercado a la fecha la oferta es mayor que la demanda; por lo que hemos
permitido recomendar razonablemente el valor del terreno en US$ 180.00/m2 .
Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.50

1.20 OBSERVACIONES
Ninguna.
1.21 OPINIÓN GENERAL DEL PERITO VALUADOR
a. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio y
en aplicación de las normas vigentes.
b. La presente valuación puede tener una vigencia de 120 días, si las
condiciones del mercado no varían y no presentase imponderables.
c. El Banco deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener
un Valor de Realización Final.

II. VALORIZACIÓN
VALUACIÓN COMERCIAL
2.1 VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (V.R.)

a) Valor de Terreno (V.T.)

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En concordancia con el Artículo II.C.20 del R.N.T., y del análisis de los valores
comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares
en ubicación y entorno urbano a la fecha, el Perito asigna un Valor
Comercial Unitario de US$ 180.00/m2.

Valor Unitario
AREA (m²) V. T. (US$)
Terreno US$/ m²
502.95 180.00 90,531.00

b) Valor de la Edificación (V.E.)

De acuerdo a las características constructivas y materiales empleados en la
edificación, se considera el valor de la construcción con precios unitarios actuales
vigentes en el mercado y por la depreciación que por antigüedad y estado de
conservación le corresponde, se tiene lo siguiente:

DESCRIPCIÓN A.C(m²) V. U.E US$ F.D V.E US$

1° Piso 179.02 390.00 0.914 63,813.47
2° Piso 185.22 330.00 0.914 55,866.06
Valor de Edificación 119,679.53

c) Valor de Obras Complementarias (V.O.C.)

Está definido según el siguiente cuadro:
Valor Unitario
Descripción Und. Metrados F.D. V.O.C. (US$)
(US$)
Tanque Elev ado y Cisterna Glb 1.00 1900.00 1.000 1900.00
Valor de Obras Complementarias 1,900.00

d) Valor de Reposición del Inmueble: (V.R.)

V.R. = V.T. + V.E. + V.O.C.
V.R. = US$ 90,531.00 + US$ 119,679.53 + US$ 1,900.00
V.R. = US$ 212,110.53

2.2 VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DE LA EDIFICACIÓN (VRE)

Se considera como a la edificación sin el Factor de depreciación.

DESCRIPCIÓN A.C(m²) V. U.E US$ F.D V.R.E US$
1° Piso 179.02 390.00 1.000 69,817.80
2° Piso 185.22 330.00 1.000 61,122.60
Valor de Reconstrucción de la Edificación 130,940.40

2.3 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (V.C.)

De acuerdo a la evaluación de precios consideramos que el Valor de Reposición

calculado refleja adecuadamente el Valor Comercial del Inmueble.

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VC = V.R. x Fm
VC = US$ 212,110.53 x 1.00
VC = US$ 212,110.53 S/. 742,386.84

SON: DOSCIENTOS DOCE MIL CIENTO DIEZ CON 53/100 DÓLARES AMERICANOS.
2.4 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM)

El Valor de Realización en el Mercado (VRM), según Resolución S.B.S. Nº 11356 -2008,

es el Valor Neto que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual
venta de dicho bien, descontando castigos y cargos indicados en el Ítem II - 2.3.
Las deducciones aplicables son el 20 % del Valor Comercial:
VRM = 0.80 x VC
VRM = 0.80 x 212,110.53
VRM = US$ 169,688.42 S/. 593,909.47
SON: CIENTO DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO CON 42/100 DÓLARES
AMERICANOS.
2.5 DEDUCCIONES APLICABLES
Para el caso de Realización del inmueble consideramos las siguientes
deducciones:
Gastos por pérdidas y deterioro………………………………………….. 2.00 %
Gastos para realización de valuación……………………………….….. 0.20 %
Depreciación durante la ejecución……………………………………… 4.00 %
Mantenimiento………………………………………………………………… 3.80 %
Factor por la venta del inmueble en un plazo de 120 días útiles..… 10.00 %
TOTAL DE DEDUCCIONES:……………………………………………………….. 20.00 %

Chiclayo, 29 de Julio del 2016

INMUEBLE UBICADO EN PROLONGACIÓN BACA MATOS S/N, URB. “SAN FRANCISCO”

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MZ. “J” LOTE Nº 6, DISTRITO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.

ANEXO: CUADRO DE ÁREAS

AREA DE TERRENO AREA CONSTRUIDA USO DEL INMUEBLE

Según Partida
502.95 m² - VIVIENDA
Electrónica

Según
Autoavalúo NO SE CONTÓ CON LA DOCUMENTACIÓN
Municipal

1° Piso 179.02 m²
Según Inspección
502.95 m² VIVIENDA
Ocular Tasador

2° Piso 185.22 m²

Observaciones
Tasador NINGUNA
(recomendaciones)

VALUACIÓN REGLAMENTARIA

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MEMORIA DESCRIPTIVA

A) PROPIETARIO: JOSÉ SEGUNDO VILCHERRES TUÑOQUE

B) SOLICITANTE: Grupo de trabajo

C) OBJETO DE LA TASACIÓN:
Es determinar el valor reglamentario de la VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE DOS
NIVELES, UBICADO EN LA Prolongación Baca Matos S/N, Urb. “San Francisco”
Mz. “J” Lote Nº 6, Distrito, Provincia y Departamento de Lambayeque.

METODOLOGÍA EMPLEADA
I. BASES PARA SU DESARROLLO
Se realizó una visita de inspección de campo, y a la vez al entorno del
Inmueble.

II. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

La Valuación se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el Reg.
General de Tasaciones del Perú.

III. SUSTENTACIÓN
El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las
apreciaciones indicadas son las más razonables para determinar el valor del
Bien.
D) FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR: 28 DE Enero de 2017
E) FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR: 20 de Enero DE 2017.

F) UBICACIÓN: Prolongación Baca Matos S/N, Urb. “San Francisco” Mz. “J”
Lote
Nº 6, Distrito, Provincia y Departamento de Lambayeque.

G) LINDEROS Y PERÍMETROS:

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El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las
siguientes medidas, linderos y perímetros, según Partida Registral SUNARP
e inspección ocular:

DESCRIPCIÓN LINDEROS MEDIDAS (ml)

Por el Frente Con Calle Prolongación Baca Matos 20.00
Por la Derecha Con Lote N° 5 23.64
Por la Izquierda Con los lotes N° 7 y 8 27.05
Con Urb. Santa Teresa, servicio públicos y
Por el Fondo 20.10
otros fines
Perímetro 90.79

H) ÁREA DEL TERRENO:

El área del terreno es de 502.95 m2 (QUINIENTOS DOS METROS CUADRADOS
CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS).

Él área construida es:

DESCRIPCIÓN ÁREA CONSTRUIDA (m²)

1° Piso 179.02
2° Piso 185.22
Total 179.02

I) ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.

A) ZONIFICACIÓN : Residencial de Densidad Media. R.D.M.

J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO

El inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana como: Pistas,
Veredas, Redes de Agua Potable y Alcantarillado, Alumbrado Público,
Telefonía, Internet y Cable.

K) DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

Se trata de un inmueble, que cuenta con la siguiente distribución:
Primer Piso: Consta de cochera, estudio, estar, tres dormitorios, baño,
cocina, sala, comedor, terraza, hall, baño, lavandería, escalera caracol de
servicio y escalera hacia el segundo piso.
Segundo Piso: Consta de hall, sala, comedor, tres dormitorios, con baño,
baño dos dormitorios, patio lavandería.
Azotea: Consta de tendal.
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L) DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
La Edificación cuenta con las siguientes características:
- Cimentación: Zapatas y Vigas de cimentación de concreto armado.
- Estructura Portante: Columnas de concreto armado.
- Techos: Techo aligerado de 20 cm de espesor.
- Pisos: Los pisos son de cerámica.
- Revestimientos: Tarrajeo con mortero cemento-arena, pintura.
- Puertas y ventanas: puertas contraplacadas de madera, ventanas de
sistema directo y perfiles de aluminio con protector metálico.
- Baños: Aparatos sanitarios son de color, con zócalos de cerámico.
- Instalaciones Sanitarias: Son empotradas de PVC con instalación de agua
fría.
- Instalaciones Eléctricas: Son empotradas para corriente monofásica.
Número de Pisos: 02 y Azotea; Sótanos: 00; Diseño: 02 Pisos y Azotea
M) ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN;
Presenta una antigüedad de 06 años.

N) ESTADO DE CONSERVACIÓN
De las observaciones realizadas “IN SITU”, se pudo apreciar las estructuras
sin deterioro, los acabados presentan buen estado, su estado de
conservación es “BUENO”.

DEPRECIACIÓN

De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Perú, R.M. N° 172

– 2016, VIVIENDA TABLA N°1, le corresponde el 5% de depreciación.

N) SERVIDUMBRE
No presenta

O) ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

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DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
- Se contó con Copia Literal y se tuvo las facilidades para realizar el
trabajo de valuación.
- La información de precios de terrenos similares se obtuvo del mercado,
comprobando con nuestra base de datos.
ESCRITURAS PÚBLICAS
El dominio de la propiedad se encuentra inscrito a favor de JOSÉ
SEGUNDO VILCHERRES TUÑOQUE, así consta en la Partida Electrónica
N° 11170542, Registros Públicos – SUNARP - Zona Registral Nº II - Sede
Chiclayo.
DECLARATORIA DE FABRICA
No tiene.
GRAVÁMENES
No tiene.

OBSERVACIONES

NINGUNA

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VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE

I. VALOR DEL TERRENO (VT)

En concordancia con el Artículo II.C.20 del R.N.T., R.M. N° 226 – 2012,

VIVIENDA, y considerando el valor unitario del terreno fijado por la
Municipalidad provincial de la jurisdicción; a la fecha de la presente, es
de: S/.45.00/m2.

 Dimensión del Frente del lote terreno (f):20.00 m.

 Terreno de un solo frente, analizamos de la siguiente manera.
 Triple cuadrado del Frente del lote terreno (3f2):1200 m2.
 Área del lote terreno (At): 502.95 m2
 At menor que 3f2
 Valor del terreno (VT)
VT= 502.95 m2*S/.45.00/m2
VT= S/.22632.75
II. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

Considerando el tipo de construcción, los acabados antes descritos

y la depreciación que por antigüedad y estado le corresponde,
teniendo como referencia valores unitarios oficiales de la edificación
para la costa, detallándose que:
 Determinación de los valores unitarios de la edificación (primer,
segundo).

PARTIDAS TIPO VALOR

ESTRUCTURAS:
 Muros y columnas
 Techos
 Pisos
 Puertas y ventanas
 Revestimientos
 Baños
INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS
TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2)
UNITARIO
(S/./m2)
B 300.75
C 152.71
E 58.34
E 64.64
F 57.07
C 48.56
E 55.17
737.24

 Valor de la edificación (VE):

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DESCRIPCIÓN VALOR VALOR DE

TOTAL VALOR
ÁREA SIMILAR EDIFICACIÓN
UNITARIO DE
TECHADA NUEVO DE POR NIVEL
EDIFICACIÓN DEPRECIACIÓN
m2 EDIFICACIÓN (S/.)
POR NIVEL (4)
POR NIVEL (3)*(4)
(S/./m2)
(1) (S/.)
(2)
(3)=(1)*(2)
Primer Nivel 179.02 737.24 131,980.7 0.950 125381.66

Segundo 185.22 737.24 136,551.6 0.950 129724.02

Nivel

S/. 255105.68

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

𝑠
 Cisterna (glb.) 2𝑚3 𝑥 970.97 𝑚3
= 𝑠/.1941.94
𝑠
 Tanque elevado 1 𝑚3 𝑥 656.11 𝑚3 = 𝑠/.656.11
VOC = 2598.05

𝑽𝑬 = (𝑨𝑻 𝒙 𝑽𝑼𝑨𝑻 𝒙 𝒇𝒅 ) + (𝑽𝑶𝑪)𝒙 𝒇𝒅

𝑉𝐸 = 255105.68 + 2598.05 𝑥 0.95
𝑉𝐸 = 257573.83
III. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

VTP= VT+VE
VTP= S/.22632.75+S/.257573.83
VTP= S/.280206.58

IV. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR DEL TERRENO (VT) S/. 22,632.75

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) S/. 257573.83
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) S/. 280206.58

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V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

1. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de
criterio aplicando las normas vigentes.

2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen estado de

conservación en toda la construcción.

VI.DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
1. Se contó con la documentación y facilidades para el trabajo de
valuación.

2. La información del precio unitario o arancelario del terreno se obtuvo de

la Municipalidad.

3. Se contó con diversas revistas especializadas de construcción.

VISTAS FOTOGRÁFICAS DE INMUEBLE UBICADO EN PROLONGACIÓN BACA MATOS S/N, URB.

“SAN FRANCISCO” MZ. “J” LOTE Nº 6, DISTRITO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE
LAMBAYEQUE.

LINDEROS:

PRIMERA PLANTA:

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ENCONTRAMOS A LOS AMBIENTES EN BUENAS CONDICIONES, POR CONSIGUIENTE CALIFICAMOS

COMO “BUENO” MEDIANTE INSPECCIÓN OCULAR:

SEGUNDA PLANTA:

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SS.HH. DORMITORIOS DE LA 2DA. PLANTA EN BUENAS CONDICIONES:

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