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SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – RESUMO

Postado por admin em set 24, 2012 em Jurídico, Jurisprudência | 6 comentários

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo governo federal através da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964, para facilitar a aquisição da casa
própria. O objetivo, em tese, era favorecer as classes de baixa renda. Segundo as regras, a casa obtida pelo mutuário será de uso próprio, não podendo
ser revendida, alugada, ou usada com fim comercial e por outra pessoa que não o financiado. A lei prevê a rescisão do contrato de financiamento em
caso de locação ou inadimplência do mutuário.

Ao regular o conteúdo econômico-financeiro das relações contratuais a serem firmadas pelos candidatos a moradia, estabeleceu a lei que a atualização
monetária do valor financiado (saldo devedor) seria baseada em índice geral de preços mensalmente apurado que reflita as variações de poder
aquisitivo da moeda.

Em 1988, o Conselho Monetário Nacional (CMN) editou a Resolução nº 1.446, estabelecendo que os saldos devedores dos contratos de financiamento
da casa própria seriam atualizados pelos mesmos índices de correção monetária incidentes sobre os depósitos de poupança. Porém, neste período a
remuneração básica da poupança refletia a desvalorização da moeda.

Entretanto, com o advento da Lei 8.177/91, foi alterada a forma de reajuste dos depósitos da poupança, que ficaram atrelados à Taxa Referencial.
Assim, como consequência dessa mudança, todos os contratos firmados no âmbito do SFH tiveram as sua cláusulas de reajuste monetário alteradas por
Lei ordinária, em contrariedade ao disposto na Lei do Sistema Financeiro de Habitação, a qual estipula que a correção monetária deve ser expressa
através de índice correspondente à desvalorização inflacionária.

Ao analisar os efeitos da Lei 8.177/91 nos contratos firmados antes de sua entrada em vigor, o Supremo Tribunal Federal, em julgamento da ADIN
493-0/DF, publicado em 04.09.92, entendeu que a substituição do índice neutro de inflação pela Taxa Referencial no reajuste dos saldos devedores dos
contratos firmados até 29.02.91 era inconstitucional, por ferir o ato jurídico perfeito e o direito adquirido derivado do pactuado anteriormente àquela
Lei.

Todavia, com o advento da Lei 8692/93 e MP 2197-43/01, os Agentes Financeiros continuam a reajustar o saldo devedor conforme o índice de
remuneração básica dos depósitos da caderneta de poupança, estes vinculados à TR.

A Lei 8.692/93, que define planos de reajustamento dos encargos mensais e dos saldos devedores nos contratos de financiamentos habitacionais, apesar
de em grande parte ter sido revogada por duas medidas provisórias (MP 2223/01 e 2197-43/01), continua a estipular disposições sobre o Sistema
Financeiro de Habitação. No seu art. 25 aplica taxa efetiva de juros no máximo de 12% ao ano. E, no art. 33, revoga todas as normas anteriores para os
contratos assinados a partir de sua edição. Ainda, a Medida Provisória 2197-43/01, permite a aplicação de qualquer índice de preços aos contratos de
financiamento habitacional, inclusive pelo índice de depósitos da poupança.

Em 1997, através de uma lei ordinária, é criado o Sistema de Financiamento Imobiliário e, dentre outras finalidades, disciplina a alienação fiduciária
de bens imóveis e o financiamento imobiliário em geral. A alienação fiduciária é a melhor forma de garantia para o credor que concedeu o
financiamento, uma vez que ele passa a ser proprietário do bem. Já o devedor, nos termos da Lei 9.514/97, fica somente com a posse direta do imóvel.

É criado, em fevereiro de 2001, o Programa de Arrendamento Residencial (Lei 10.188), para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da

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população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.

Os contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação obedecem, indiscutivelmente, às prescrições gerais dirigidas aos contratos privados
submetidos exclusivamente ao Direito Civil. Diferenciam-se destes, porém, por serem informados, de forma prevalente, pelo interesse público.

Assentada esta premissa, ocorre a vinculação a princípios específicos:

1) transparência, devendo imperar a informação clara e correta e a lealdade sobre as cláusulas contratuais ajustadas;

2) interpretação das cláusulas do contrato com o objetivo expresso de atendimento das necessidades do mutuário, garantindo-lhe o direito de
habitação, sem afetar a segurança jurídica, a saúde e a dignidade;

3) respeito à vulnerabilidade do mutuário, não apenas oriunda de sua fragilidade financeira, mas, também, pela atenção às necessidades que o fazem
aderir a todas as cláusulas impostas pela parte financiadora; e

4) prevalência dos princípios da boa-fé e da equidade na formação do contrato.

Hoje, prevalece a teoria da instrumentalidade do contrato, manifestada claramente nos pactos em que se revela a sobreposição do interesse público,
como ocorre neste caso. A intitulada função social do contrato nada mais é senão o direcionamento dos instrumentos de ajuste para uma finalidade que
perpassa os interesses meramente privados. Este objetivo imediato passa a sofrer limitações, justificando-se na medida em que sirva ao meio social ou
com ele se coadune.

O SFH integra o SFN

Dentre as atribuições privativas do Conselho Monetário Nacional, está a de “disciplinar o crédito em todas as suas modalidades e as operações
creditícias em todas as suas formas, inclusive aceites, avais e prestações de quaisquer garantias por parte das instituições financeiras” (art. 4º, VI, da
Lei n. 4.595).

Ocorre que, anteriormente à edição da Lei n. 4.595, já existia a Lei n. 4.380, de 21/8/64, que, entre outras medidas, instituiu o “sistema financeiro para
aquisição da casa própria“.

Essa lei sofreu alterações ao longo do tempo e foi recepcionada pela Constituição de 1988. Como ela trata também de parcela significativa do Sistema
Financeiro Nacional, em grande parte, ela foi recebida como lei materialmente complementar.

Verifique-se, a propósito, o que há no art. 8º, parágrafo único, da Lei n. 4.380:

O Conselho da Superintendência da Moeda e do Crédito fixará normas que regulam as relações entre o sistema financeiro da habitação e o restante
do sistema financeiro nacional, especialmente quanto à possibilidade, às condições e aos limites de aplicação de recursos da rede bancária em letras
imobiliárias, emitidas, nos termos desta lei, pelo Banco Nacional da Habitação.

Ou seja, a própria lei básica que criou o Sistema Financeiro da Habitação declara que ele integra o Sistema Financeiro Nacional, sendo que a
relação entre ambos seria regulada pelo Conselho da antiga SUMOC, predecessora do atual Conselho Monetário Nacional.

Depois disso, o Decreto-lei n. 2.291, de 21/11/86, confirmou:

Art. 7º. Ao Conselho Monetário Nacional, observado o disposto neste Decreto-lei, compete:

I – exercer as atribuições inerentes ao BNH, como órgão central do Sistema Financeiro da Habitação, do Sistema Financeiro do Saneamento e dos
sistemas financeiros conexos, subsidiários ou complementares daqueles;

II – deferir a outros órgãos ou instituições financeiras federais a gestão dos fundos administrados pelo BNH, ressalvado o disposto no artigo 1º, § 1º,
alínea “b”; e

III – orientar, disciplinar e controlar o Sistema Financeiro da Habitação.

A nossa atual Constituição apanhou assim os dois sistemas e, se hoje a doutrina e jurisprudência aceitam com tranquilidade a ideia de que a Lei n.
4.595 foi recebida como materialmente complementar, não há porque não considerar também assim grande parte da Lei n. 4.380 e suas alterações
legislativas anteriores à Carta vigente.

Origem dos recursos

As duas fontes tradicionais de recursos são a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). A Caderneta é a principal.
Por lei, 70% da captação deve ser destinada a financiamentos habitacionais, sendo que, deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH, e o
restante, em operações a taxas de mercado, conhecidas como Carteiras Hipotecárias.

O fim do BNH, em 1988, fez com que a Caixa Econômica Federal assumisse a gestão do SFH e herdasse um prejuízo de R$ 2,5 bilhões. O governo
teve boa parte da culpa pela crise do SFH, já que não soube administrar o sistema e ainda criou um monstro: o Fundo de Compensação de Variações
Salariais.

Através de consulta ao site da Caixa Econômica Federal, verifica-se que, atualmente, vigoram as seguintes normas:

Limite de renda familiar

Não há limite, entretanto só é permitido o comprometimento de no máximo 30% da renda familiar bruta com o encargo mensal.

Limites de financiamento

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No SFH – Sistema Financeiro da Habitação:

Limite máximo: Até R$ 450.000,00 por unidade com taxa de juros pós ou pré- fixada.

Limites mínimos de:

- Taxa de juros pré-fixada: R$ 50.000,00;

- Taxa de juros pós-fixada: R$ 20.000,00.

Fora do SFH – contratado apenas com taxa de juros pós-fixada:

Limite máximo: Não há limite por unidade, sendo limitado à capacidade de pagamento do solicitante.

Limite mínimo: R$ 25.000,00.

Limite de valor de avaliação do imóvel, pela CAIXA, para fins de enquadramento

No SFH: Até R$ 500.000,00;

Fora do SFH: Acima de R$ 500.000,01.

Quota de financiamento

O percentual máximo de financiamento do valor do imóvel é de até 90%, incidindo sobre o menor dos valores, entre compra e venda e avaliação do
imóvel efetuada pela CAIXA, respeitado o limite obtido na avaliação de risco de crédito.

Prazos

De construção:

Até 36 meses, contados da data da primeira assinatura de contrato do empreendimento/módulo.

De amortização:

Máximo:

- Até 360 meses para taxa de juros pós-fixada;

- Até 180 meses para taxa de juros pré-fixada.

Mínimo: 92 meses.

Sistema de amortização

Sistema de Amortização Constante – SAC ou Sistema de Amortização Crescente – SACRE.

O rombo do FCVS

O Fundo de Compensação de Variações Salariais nasceu em 1967 para garantir o pagamento de eventuais resíduos de saldos devedores dos mutuários
ao fim do prazo contratual. Como as prestações na época eram reajustadas de ano em ano e o saldo devedor tinha correção trimestral, foi criado em
1969 o Coeficiente de Equiparação Salarial (CES) para reduzir possíveis resíduos.

Com décadas de alta inflação, defasagem salarial e intervenções do governo nos contratos, o CES foi subdimensionado. O descompasso entre o
reajuste das prestações e dos saldos foi maior que o previsto. O salário mínimo foi substituído como indexador das prestações pelo Salário Mínimo
Habitacional, e depois pela Unidade Padrão de Capital, que subiram menos que os salários entre 1973 e 1982. Em 85, no governo Sarney, as prestações
foram reajustadas em 112%, enquanto os saldos devedores tiveram correção de 246%, com base nos índices de poupança. É a maior causa de rombo
do FCVS.

No Plano Cruzado, em 1986, o valor das prestações foi ajustado por índices inferiores à inflação, com base na média dos 12 meses anteriores. No Plano
Bresser, em 87, houve congelamento temporário e adoção de nova política salarial. No Plano Verão, em 89, as prestações voltaram a ser congeladas
entre fevereiro e maio. No Plano Collor, em 90, a inflação de 84,32% foi aplicada aos saldos devedores e não às prestações. Em 91, no Plano Collor II,
não houve política salarial até setembro, e os saldos passaram a ser corrigidos pela TR.

Todo contrato habitacional levado ao FCVS para habilitação, ou seja, entrar na fila para receber de volta o resíduo de saldo devedor, é recalculado. No
recálculo dos mais antigos, o saldo devedor chega a cair de 20% a 30%.

O FCVS, criado para cobrir os resíduos dos saldos devedores não pagos pelo mutuário no final do contrato, gerou uma dívida potencial de R$ 60
bilhões por causa dos benefícios concedidos pelo governo aos mutuários ao longo das décadas passadas.

Como o ponto não delimita assuntos a serem estudados do SFH, é conveniente apresentar a jurisprudência do STJ sobre as matérias mais
frequentemente discutidas em juízo.

Entendimentos recentes do STJ sobre as principais matérias:

“Conforme o entendimento desta Corte Superior, as vantagens pessoais incorporadas definitivamente ao salário ou vencimento do mutuário devem ser
incluídas no reajuste das prestações dos contratos de financiamento regidos pelas normas do SFH, vinculados ao PES. Precedentes.” (AgRg no REsp
880055 / DF – Relator(a) Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO – Órgão Julgador T4 – QUARTA TURMA – Data do Julgamento 16/06/2011 – DJe

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04/08/2011).

“Entendimento assente desta Corte no sentido de que os reajustes das prestações da casa própria, nos contratos vinculados ao Plano de Equivalência
Salarial, segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, devem respeitar a variação do salário da categoria profissional do mutuário e
independem da variação do salário mínimo”. (AgRg no REsp 1073576 / SP – Relator(a) – Ministro MARCO BUZZI – T4 – QUARTA TURMA –
Data do Julgamento 03/05/2012 – DJe 15/05/2012).

“O art. 6º, alínea ‘e’, da Lei nº 4.380/64, não estabelece limitação dos juros remuneratórios” (REsp 1.070.297/PR, Segunda Seção, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, DJe de 18/9/2009, submetido ao procedimento previsto no art. 543-C do Código de Processo Civil).” (AgRg no Ag 1140102 / SC –
Relator(a) Ministro RAUL ARAÚJO – T4 – QUARTA TURMA – Data do Julgamento 12/06/2012 – DJe 27/06/2012).

“É possível a aplicação da Taxa Referencial (TR) para correção do saldo devedor de contrato de mútuo habitacional vinculado ao Sistema Financeiro
da Habitação, ainda que firmado antes da vigência da Lei 8.177/1991, desde que pactuado o mesmo índice aplicável à caderneta de poupança. Inviável,
pois, a pretensão de utilização do Plano de

Equivalência Salarial – PES como critério de reajuste do saldo devedor”.

(AgRg no Ag 1140102 / SC – Relator(a) Ministro RAUL ARAÚJO – T4 – QUARTA TURMA – Data do Julgamento 12/06/2012 – DJe 27/06/2012).

“A Segunda Seção desta Corte firmou o entendimento de que a devolução em dobro dos valores pagos pelo consumidor somente é possível quando
demonstrada a má-fé do credor”. (AgRg no Ag 1140102 / SC – Relator(a) Ministro RAUL ARAÚJO – T4 – QUARTA TURMA – Data do Julgamento
12/06/2012 – DJe 27/06/2012).

“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que, nos contratos do Sistema Financeiro de Habitação, com cobertura do
FCVS, como a hipótese dos autos, não se aplicam as regras do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, como Código de Defesa do Consumidor
não é aplicável ao contrato de mútuo habitacional, com vinculação ao FCVS, como no caso em apreço, descabe a restituição em dobro do pagamento
indevido. Dentre os precedentes: AgRg no REsp 948789/RS, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 30/3/2010”. (AgRg no Ag
1076981 / RS – Relator(a) Ministro BENEDITO GONÇALVES – T1 – PRIMEIRA TURMA – Data do Julgamento – 21/08/2012 – DJe 27/08/2012).

“As disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990) não se aplicam aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação celebrados
antes da entrada em vigor da legislação consumerista, tampouco àqueles que possuam cobertura do FCVS”. (AgRg no REsp 964655 / RS – Relator(a)
– Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA – T4 – QUARTA TURMA – Data do Julgamento 21/08/2012 – DJe 03/09/2012).

“Não há ilegalidade no critério de amortização do saldo devedor que determina a aplicação de correção monetária e de juros, procedendo, em seguida,
ao abatimento da prestação mensal do contrato de mútuo para aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação”. (AgRg no REsp n.
983.044/RS, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 19/5/2010).

“Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação.” (Súmula n. 450/STJ).

“No Sistema Francês de Amortização, mais conhecido como tabela price, somente com detida incursão no contrato e nas provas de cada caso concreto
é que se pode concluir pela existência de amortização negativa e, consequentemente, de anatocismo, vedado em lei (AGResp 543841/RN e AGResp
575750/RN). Precedentes da Terceira e da Quarta Turmas”. (AgRg no Ag 1053484 / PR – Relator(a) Ministro FERNANDO GONÇALVES – T4 –
QUARTA TURMA – Data do Julgamento 16/03/2010 – DJe 12/04/2010).

Precedente importante e bastante didático:

I. PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. FCVS. SISTEMA DE
AMORTIZAÇÃO. TABELA PRICE. LANÇAMENTO DOS JUROS NÃO-PAGOS EM CONTA SEPARADA, COMO MEIO DE SE EVITAR A
CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. APLICAÇÃO DA TR PARA A ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. NÃO-EXAURIMENTO DE
INSTÂNCIA. SÚMULA 207/STJ. CES. QUESTÃO DECIDIDA MEDIANTE ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ.

1. A utilização do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) pode ensejar a cobrança de juros sobre juros, como, por exemplo, na hipótese de
amortização negativa do saldo devedor.

2. Tal situação é explicada pelo descompasso existente entre a correção monetária do saldo devedor, normalmente com base nos índices aplicáveis à
caderneta de poupança, e a atualização das prestações mensais, nos moldes definidos no Plano de Equivalência Salarial – PES -, ou seja, de acordo
com a variação salarial da categoria profissional do mutuário. Nessa sistemática, o valor da prestação, frequentemente corrigido por índices inferiores
aos utilizados para a atualização do saldo devedor, com o passar do tempo, tornava-se insuficiente para amortizar a dívida, já que nem sequer cobria a
parcela referente aos juros. Em consequência, o residual de juros não pagos era incorporado ao saldo devedor e, sobre ele, incidia nova parcela de juros
na prestação subsequente, em flagrante anatocismo. A essa situação deu-se o nome de amortização negativa.

3. Diante desse contexto, os Tribunais pátrios passaram a determinar que o quantum devido a título de juros não-pagos fosse lançado em uma conta
separada, sujeita somente à correção monetária, tal como ocorreu na hipótese dos autos.

4. Tal providência é absolutamente legítima, tendo em vista que a cobrança de juros sobre juros é vedada nos contratos de financiamento regulados
pelo Sistema Financeiro de Habitação, ainda que livremente pactuada entre as partes contratantes, segundo o disposto na Súmula 121/STF, assim
redigida: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

5. “A capitalização de juros, em qualquer periodicidade, é vedada nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, ainda que haja previsão
contratual expressa, porquanto inexistente qualquer previsão legal, incidindo, pois, o enunciado 121 da Súmula do Supremo Tribunal Federal” (AgRg
no REsp 630.238/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, DJ de 12.6.2006).

6. Não há falar, outrossim, em ofensa à norma que prevê a imputação do pagamento dos juros antes do principal, na medida em que os juros não-pagos
serão normalmente integrados ao saldo devedor, porém em conta separada, submetida somente à atualização monetária, como meio de se evitar a
incidência de juros sobre juros.

7. No tocante à conta principal, a sistemática seguirá pela adoção da Tabela Price, conforme decidido pela Corte de origem, abatendo-se, em primeiro
lugar, os juros, para, em seguida, amortizar o capital, mesmo porque “não é ilegal a utilização da tabela Price para o cálculo das prestações da casa

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própria, pois, por meio desse sistema, o mutuário sabe o número e os valores das parcelas de seu financiamento” (REsp 755.340/MG, 2ª Turma, Rel.
Min. João Otávio de Noronha, DJ de 20.2.2006), ressalvadas as hipóteses em que a sua adoção implica a cobrança de juros sobre juros.

8. Quanto à pretensão de aplicação da TR para a correção do saldo devedor, o conhecimento do recurso especial encontra óbice na Súmula 207 desta
Corte: “É inadmissível recurso especial quando cabíveis embargos infringentes contra o acórdão proferido no tribunal de origem.”

9. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que “o CES pode ser exigido quando contratualmente estabelecido” (AgRg no REsp
893.558/PR, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ de 27.8.2007).

10. Hipótese em que o Tribunal de origem deixou expressamente consignado que o contrato objeto da presente demanda, anterior à edição da Lei
8.692/93, não previa a inclusão do CES no cálculo do encargo inicial.

11. Assim, qualquer conclusão em sentido contrário ao que decidiu o aresto impugnado enseja a análise apurada das cláusulas do contrato, providência
inviável no âmbito do recurso especial, conforme dispõe a Súmula 5/STJ, cuja redação é a seguinte: “A simples interpretação de cláusula contratual
não enseja recurso especial.”

II. PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA

FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. FCVS. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. MUTUÁRIO AUTÔNOMO. CONTRATO
ANTERIOR À LEI 8.004/90. CORREÇÃO DAS PRESTAÇÕES MENSAIS PELO MESMO ÍNDICE APLICADO À VARIAÇÃO DO SALÁRIO
MÍNIMO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. TABELA PRICE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. REAJUSTE DO SALDO
DEVEDOR DO MÚTUO HIPOTECÁRIO ANTES DA RESPECTIVA AMORTIZAÇÃO. LEGALIDADE. REPETIÇÃO DE INDÉBITO EM
DOBRO. MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA.

1. Não viola o art. 535 do CPC, tampouco nega a prestação jurisdicional, o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos
argumentos trazidos pelo vencido, adotou, entretanto, fundamentação suficiente para decidir de modo integral a controvérsia.

2. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que “os reajustes das prestações da casa própria, nos contratos vinculados ao Plano de
Equivalência Salarial, segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, devem respeitar a variação do salário da categoria profissional do
mutuário, salvo aqueles firmados com mutuários autônomos, hipótese em que deve ser observada a data de celebração do contrato. Se anterior ao
advento da Lei 8.004, de 14/03/1990, que revogou o § 4º do art. 9º do Decreto-lei 2.164/84, deve ser utilizado o mesmo índice aplicado à variação do
salário-mínimo. Se posterior, deve ser aplicado o IPC” (AgRg no REsp 962.162/SC, 4ª Turma, Rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, DJ de 1º.10.2007).

3. Para se constatar que a simples utilização da Tabela Price, mesmo quando não há amortização negativa, gera capitalização de juros, é indispensável
o reexame do contexto fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, conforme o disposto na Súmula 7/STJ.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de ser legítimo o procedimento de reajuste do saldo devedor do mútuo
hipotecário antes da respectiva amortização.

5. Não incide a sanção do art. 42, parágrafo único, do CDC, quando o encargo considerado indevido for objeto de controvérsia jurisprudencial e não
estiver configurada a má-fé do credor.

III. Recursos especiais parcialmente conhecidos e, nessas partes, desprovidos.

(REsp 1090398 / RS – Relator(a) Ministra DENISE ARRUDA – T1 – PRIMEIRA TURMA – Data do Julgamento 02/12/2008 – DJe 11/02/2009).

“Nos termos da jurisprudência desta Corte, não havendo previsão de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais-FCVS, como no
presente caso, os mutuários finais responderão pelos resíduos dos saldos devedores existentes, até sua final liquidação, na forma que for pactuada,
conforme o disposto no art. 2º do Decreto-Lei nº 2.349/87. Precedentes.” (AgRg no REsp 1285225 / AL – Relator(a) Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA – T3 – TERCEIRA TURMA – Data do Julgamento

28/08/2012 – DJe 03/09/2012).

“Esta Corte firmou entendimento no sentido da admissibilidade da cobrança do Coeficiente de Equiparação Salarial – CES, em contratos pactuados
pelo PES – Plano de Equivalência Salarial. Precedentes”. (AgRg no REsp 931211 / RS – Relator(a) Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS) – T3 – TERCEIRA TURMA – Data do Julgamento 05/04/2011 – DJe 14/04/2011).

“A Corte Especial deste Superior Tribunal de Justiça, após inicial divergência, pacificou, em definitivo, por maioria absoluta, o entendimento de que o
índice aplicável ao reajuste da prestação nos contratos de financiamento habitacional no mês de abril de 1990, relativo ao mês de março do mesmo ano,
é o IPC, no percentual de 84,32. Precedentes.” (AgRg no REsp 931211 / RS – Relator(a) Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS) – T3 – TERCEIRA TURMA – Data do Julgamento 05/04/2011 – DJe 14/04/2011).

“É necessária a contratação do seguro habitacional, no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro
diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configura “venda casada”, vedada pelo art. 39, inciso I,
do CDC. (REsp 969129 / MG – Relator(a) Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO – S2 – SEGUNDA SEÇÃO – Data do Julgamento 09/12/2009 – DJe
15/12/2009).

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel” (súmula 308/STJ).

OBS: Em regra, os edifícios são construídos mediante financiamentos outorgados por bancos às construtoras. Em garantia desses contratos, o
empreendimento inteiro é hipotecado. Ou seja, os apartamentos ficam vinculados ao pagamento da dívida da construtora.

As construtoras, por sua vez, celebram contratos de promessa de compra e venda com os adquirentes finais. Essas pessoas, geralmente, quitam
integralmente suas obrigações, mas a construtora não paga o financiamento ao banco, que acaba propondo a execução judicial do contrato e
requerendo a penhora dos apartamentos.

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Então, os adquirentes ingressam com embargos de terceiro, no objetivo de livrar seus apartamentos da hipoteca e da penhora. O STJ tem
jurisprudência pacífica no sentido que as unidades habitacionais não respondem pelas dívidas da construtora.

“A União é parte ilegítima para figurar no pólo passivo das ações em que se discute o reajuste de prestação de financiamento para aquisição de casa
própria regido pelo Sistema Financeiro de Habitação. Precedentes”. (AgRg no REsp 904388 / RS – Relator(a) Ministro MAURO CAMPBELL
MARQUES – T2 – SEGUNDA TURMA Data do Julgamento 01/10/2009 – DJe 15/10/2009).

“É necessária a intervenção da Caixa Econômica Federal nas causas oriundas de contratos celebrados pelo Sistema Financeiro de Habitação com
cláusula referente ao Fundo de Compensação de Variação Salarial, sendo competente a Justiça Federal para processar e julgar o feito”. (CC 27491 / CE
– Relator(a) Ministro GARCIA VIEIRA – S1 – PRIMEIRA SEÇÃO – Data do Julgamento 29/02/2000 – DJ 03/04/2000 p. 103).

EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA

A Lei n° 5.741/71 estabelece o procedimento a ser adotado na execução judicial dos contratos regidos pelo SFH. Trata-se de uma opção do credor, que
poderá preferir a execução pelo rito do CPC. Aplica-se exclusivamente à execução pela falta de pagamento (art. 10). A rescisão do contrato por outro
motivo seguirá o procedimento estabelecido no CPC, conforme a demanda que se objetive propor.

Abaixo estão transcritas decisões do STJ sobre os aspectos que geram mais discussão nos processos.

1. 1. Necessidade de remeter dois avisos de cobrança ao mutuário, como condição prévia à propositura da execução hipotecária.

O art. 2 da Lei n° 5.741/71 estabelece os requisitos da petição inicial da execução, entre eles a juntada dos avisos reclamando o pagamento da dívida
(inciso IV). O STJ reafirmou essa necessidade na Súmula 199, verbis:

Súmula 199: Na execução hipotecária de crédito vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, nos termos da Lei n° 5.741/71, a petição inicial deve
ser instruída com, pelo menos, 2 (dois) avisos de cobrança.

1. 2. Não é necessária a assinatura do mutuário no AR do aviso de cobrança.

No aviso, basta a indicação do valor total da dívida, prescindível a discriminação parcela a parcela (RESP 538323-RS)

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL

O Decreto-lei n° 70/66 estabelece o procedimento a ser adotado na execução extrajudicial dos contratos regidos pelo SFH. Essa execução é realizada
por um agente fiduciário (art. 29). A intervenção do Poder Judiciário será necessário apenas para imissão na posse do adquirente do imóvel no leilão
extrajudicial, caso haja resistência do antigo devedor em desocupar o bem.

Quanto à constitucionalidade, o entendimento do STF sempre foi no sentido de que o DL 70-66 havia sido recepcionado pela CF-88:

Extraordinário. Inadmissibilidade. Execução extrajudicial. Decreto-Lei nº 70/66. Recepção pela Constituição Federal de 1988. Jurisprudência
assentada. Ausência de razões consistentes. Decisão mantida. Agravo regimental improvido. Nega-se provimento a agravo regimental tendente a
impugnar, sem razões consistentes, decisão fundada em jurisprudência assente na Corte.

(AI 678256 AgR / SP – SÃO PAULO – Relator(a): Min. CEZAR PELUSO – Julgamento: 02/03/2010 – Órgão Julgador: Segunda Turma).

Em seguida ao julgamento mencionado, foi reconhecida a repercussão geral, o que ensejará novo julgamento sobre a questão:

EMENTA DIREITO CONSTITUCIONAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. RECEPÇÃO DO

DECRETO-LEI Nº 70/66. PRESENÇA DE REPERCUSSÃO GERAL. (AI 771770 RG / PR – PARANÁ – REPERCUSSÃO GERAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO – Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI – Julgamento: 04/03/2010).

Entendimentos do STJ:

“Nos termos estabelecidos pelo parágrafo primeiro do art. 31 do Decreto-Lei 70/66, a notificação pessoal do devedor, por intermédio do Cartório de
Títulos e Documentos, é a forma normal de cientificação do devedor na execução extrajudicial do imóvel hipotecado. Todavia, frustrada essa forma de
notificação, revela-se possível a notificação por edital, nos termos parágrafo segundo do mesmo artigo, inclusive para a realização do leilão.
Precedentes.” (AgRg no Ag 1223518 / RS – Relator(a) Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO – T4 – QUARTA TURMA – Data do Julgamento
01/03/2012 – DJe 06/03/2012).

“A concessão do pedido de tutela antecipada, suspendendo-se a execução extrajudicial intentada contra o mutuário, consoante julgamento em sede de
recursos repetitivos por esta Egrégia Corte, independente de caução ou de depósito de valores incontroversos, exigindo-se que: “a) exista discussão
judicial contestando a existência integral ou parcial do débito; e b) essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça ou do Supremo Tribunal Federal (fumus boni iuris)” (REsp n. 1.067.237/SP).

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6 Respostas para“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – RESUMO”

1.
Uri says:
09/24/2012 at 00:26

Um manual! Como sempre, excelente texto.

Responder

Carolina Malta says:

09/24/2012 at 00:31

Muito obrigada, Uri! Grande abraço para você!

Responder

2.
Carlos Gregório Guerra says:
11/02/2012 at 11:50

Professora,

Ótimo material, muito elucidativo!

Obrigado, as suas postagens nos ajuda bastante.

Carlos Gregório.

Responder

Carolina says:
11/11/2012 at 14:23

Muito obrigada, Carlos!! Abraço!!

Responder

3.
Marcelle says:
07/30/2014 at 00:28

Ótimo trabalho!! Redação leve e muito elucidativa! Gratidão!!!

Responder

Carolina says:
07/30/2014 at 14:20

Obrigada, Marcelle!

Responder

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