Finanzas para Abogados

Abril 2016

Preguntas:
Única. - Establezca usted la estrategia financiera y las estructuras legales que esta
empresa necesita para conseguir el financiamiento y cumplir con la inversión en
ambos hoteles.

Se trata de una empresa llamada “GUIMAR S.A.”. La cual desarrolla, gestiona,

implementa, administra y opera tres negocios en el mercado inmobiliario.
o Uno, proyectos inmobiliarios, con un ingreso anual de 10 millones de dólares.
o Dos, playas de estacionamiento, con un ingreso anual de 3 millones de dólares.
o Tres, hoteles, ubicados en Trujillo, Piura y Lima, con un ingreso anual de 2,5
millones de dólares.
Por lo tanto, los clientes, es la demanda en el mercado inmobiliario nacional. O
empresas interesadas en la implementación de playas de estacionamiento. De este
modo, con dicha oferta se cubre la necesidad del mercado inmobiliario, ya que existe
una ventaja competitiva, por la multiplicidad de servicios que posee la empresa.

Para alcanzar dicho financiamiento a través de la inversión del mismo, se requiere de

vehículos legales, es decir las fuentes. Una de las principales fuentes de
financiamiento son los recursos, siguiendo lo establecido en los E.E.F.F. se encuentra
así:
 Caja y Bancos, los cuales son los activos disponibles, vacantes, que pueden ser
utilizados inmediatamente.
 Cuentas por Cobrar Comerciales y otras cuentas por cobrar, activo exigible
mensualmente.
 Existencias, activo realizable, pues son las viviendas ya construidas que se
encuentran en venta.
 Activos fijos, inversiones en valores y otros activos, son activos realizables
pues pueden ser liquidados.

Existe un margen de operación equivalente al 35% de los ingresos. En conclusión, la

rentabilidad supera el costo de inversión de la empresa actualmente.

Ahora, se busca un financiamiento a través de un crédito. Para poder corresponder

con el beneficio otorgado por el gobierno peruano, PROINVERSION, en la cual se
requiere invertir 20 millones de dólares.

Analizando la capacidad del riesgo crediticio de la empresa, cuáles son los

determinantes. Primero, la inseguridad, no debería existir una desconfianza pues ya
existe un préstamo bancario previo, es decir, existe un historial de préstamos.
Segundo, inestabilidad, la demanda de bienes inmuebles dependerán del interés en
los préstamos bancarios. Tercero, incertidumbre, al existir un historial previo se disipa
la incertidumbre.
Por un lado, se puede solicitar un contrato de leasing, pues en caso de compras
inmobiliarias, dicho contrato puede financiar totalmente la inversión. De este modo, el
banco podría cubrir dicha obligación de invertir los 20 millones de dólares por la
empresa, adjudicándole la entrega del bien. Para lo cual, quedaría una sola obligación,
y será con respecto al banco, el pago de cuotas (según la negociación previa).

Para ello, se deberá de otorgar un bien en garantía, o algo que sirva de respaldo y que
de seguridad en el pago de dicho crédito para el financiamiento de los hoteles. A pesar
de la existencia de una hipoteca en los tres bienes que son propiedad de la empresa,
aún es posible constituir por segunda vez en hipoteca dichos bienes.

En conclusión, la estrategia financiera requerida será sobre la inversión, para ello se

deberá recurrir a un contrato de leasing con una entidad bancaria, de modo que pueda
subrogar dicha obligación del pago, por una obligación de un pago a cuotas mensuales.
Pues, existen cuentas por cobrar mensualmente, y así también existe un margen de
rentabilidad considerable. Así como también se cuenta con el activo exigible de la
venta de los inmuebles a disposición del mercado.