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INTRODUCCIÓN
nacional de tasaciones.
Para esto presentamos en primer lugar la teoría necesaria sobre tasaciones de acuerdo al RNT
para luego aplicar lo expuesto en un ejemplo práctico o real, en nuestro caso tasaremos un
El interés de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones por tanto finalmente compararemos
los valores obtenidos y verificaremos que la tasación comercial es mucho mayor que la
reglamentaria.
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Determinar de acuerdo a la invesitgacion realizada la tasación de n departamento
ubicado en Av. La Libertad # 150 , intersección de las avenidas La Libertad y Miguel
Grau de la Urb. Santa Victoria ± Distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo,
Departamento de Lambayeque.
MARCO TEÓRICO
CAPÍTULO ÚNICO
OBJETO
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tiene por finalidad establecer los
criterios, conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la
tasación de bienes inmuebles y muebles.
Para los efectos del RNT y según lo dispuesto en el Art. 885° del Código
Civil son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las
aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4. Los diques y muelles.
5. Las concesiones para explotar servicios públicos.
6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos del RNT y según lo dispuesto en el Art. 886° del Código
Civil son bienes muebles:
9. Los vehículos terrestres de cualquier índole.
10. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
11. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
12. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no
están unidos al suelo.
13. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la
adquisición de créditos o derechos personales.
14. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres,
marcas y otros similares.
15. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
16. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.
17. Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
18. Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.
AMBITO DE APLICACIÓN
TIPOS DE TASACIONES.
DEFINICONES
Perito Valuador
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razón de sus
estudios superiores y a su experiencia, está debidamente capacitado para
efectuar la valuación de un bien. Esta disposición, en cuanto a la condición de
colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son
materia de colegiación.
El perito valuador debe indicar con precisión la fecha de la información técnica y
de precios que está utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal
condición.
Informe Técnico De Tasación
El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico
de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constar
de tres grandes secciones.
Memoria descriptiva
Tasación.
Anexos.
Valor Comercial
El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la
fecha de tasación, en consideración a las compras ventas de bienes similares y a
las características del bien valuado.
Valor De Realización
El valor de realización es el que se obtiene por la compra - venta de un bien,
tomando como base el valor comercial y aplicándole un factor, en consideración a
la necesidad a realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser
justificado por el perito.
(V HO SURFHGLPLHQWR SDUD ¿MDU HO YDORU GH WRGRV ORV FRPSRQHQWHV GHO SUHGLR
XUEDQR HQ WpUPLQRV GH WHUUHQR HGL¿FDFLRQHV REUDV FRPSOHPHQWDULDV H
LQVWDODFLRQHV ¿MDV \ SHUPDQHQWHV
En la tasación reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de
WHUUHQRV XUEDQRV \ YDORUHV XQLWDULRV R¿FLDOHV GH HGL¿FDFLyQ DSUREDGRV SRU
los dispositivos legales pertinentes.
En la tasación comercial se estiman los valores en función al análisis de
mercado con el método utilizado y los factores que se consideren
SHUWLQHQWHV ORV PLVPRV TXH VRQ GHWDOODGRV \ MXVWL¿FDGRV SRU HO SHULWR
tasador.
DUD OD
3 WDVDFLyQ GH ODV HGL¿FDFLRQHV VH DSOLFDQ VHJ~Q FRUUHVSRQGD ORV
factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación,
establecidos en el presente Reglamento.
La tasación de terrenos rústicos en zonas de expansión urbana e islas
U~VWLFDV VH UHDOL]D GH DFXHUGR D ODV GLVSRVLFLRQHV HVSHFt¿FDV HVWDEOHFLGDV
en el Capítulo VII del Título II del presente Reglamento.
MEMORIA DESCRIPTIVA
La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:
4. Objeto de la tasación.
13. Servidumbres.
Se consignan las servidumbres que están reconocidas en el título de
propiedad o en la Partida del Registro de Predios, así como cualquier otra
restricción o derechos de terceros que afectan a los predios involucrados.
16. Observaciones
En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas en el
desarrollo de la pericia, que sean relevantes en la determinación de la
tasación, así como las discrepancias existentes entre la documentación
técnico - OHJDO \ OR YHUL¿FDGR HQ OD LQVSHFFLyQ RFXODU
𝐀 L 𝐀 ∗ : Ú. ÙÙ F Ù. ÙÚ ;
Ü. ÙÙ
Donde:
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia
de tasación, expresado en metros con aproximación al centésimo, medida
sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
VALOR DE LA EDIFICACIÓN
(O YDORU GH OD HGL¿FDFLyQ HV OD VXPDWRULD GHO YDORU GH ODV iUHDV WHFKDGDV GH ODV
REUDV FRPSOHPHQWDULDV \ GH ODV LQVWDODFLRQHV ¿MDV \ SHUPDQHQWHV ODV PLVPDV TXH
se tasan de acuerdo a las características predominantes de cada una.
𝐍L Í : mš ž ‚mš E
; Í : “‹š˜ {o ž‚{o E ; Í :“‹š˜ ur ž‚ur;
DEPRECIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
/D GHSUHFLDFLyQ GH OD HGL¿cación se determina por la antigüedad y el estado de
conservación, según el material constructivo predominante, empleando la
expresión siguiente:
|
pL l pž ‚z
ÚÙÙ
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VAT = Valor del terreno.
9 ( 9 DORU GH OD HGL¿FDFLyQ
TABLA Nº 01
PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA
CASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDO
LOS UBICADOS EN EDIFICIOS
TABLA Nº 02
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN PARA LA COSTA
(EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2016
1.5. Ubicación
El Predio urbano está ubicado en la Calle Las dalias Nº 192, Urb. Santa Victoria ±
Chiclayo.
2. VALUACION
TASACION
Área total del Terreno : 238.63 m2
Área techada primer nivel: 209.61 m2
Área techada segundo nivel: 209.61 m2
Área techada tercero nivel: 209.61 m2
Área techada cuarto nivel: 209.61 m2
Área techada quinto nivel: 209.61 m2
Porcentaje de depreciación: 5.00%
VALUACION
Tasación del terreno
Frente del Terreno = 11.50 m
Área Total del Terreno = 238.63 m2
Área igual al triple cuadrado del frente = 396.75 m
Exceso de área = -158.12 m2
Valor Arancelario oficial del terreno = S/. 150.00 /m2
Porcentaje de depreciación = 5.00%
Tasación de la edificación
La edificación es de concreto armado en buen estado y tenemos que:
De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la Costa con RESOLUCION
MINISTERIAL N° 373-2016-VIVIENDA para el año fiscal 2016 SXEOLFDGR HQ (O 'LDULR 2ILFLDO ³(O
3 HUXDQR ³ REWHQHPRV OR VLJXLHQWH
Por lo tanto en aplicación del artículo II F.40 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú, tenemos: VT/M2= S/. 8,150.00 /m2
Por lo tanto el Valor del terreno VT = S/. 1,944,834.50
2) VALOR DE LA EDIFICACION: VE
La edificación es de concreto armado en buen estado y tenemos que:
De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la Costa con RESOLUCION
MINISTERIAL N° 373-2016-VIVIENDA para el año fiscal 2016 SXEOLFDGR HQ (O 'LDULR 2ILFLDO ³(O
3 HUXDQR ³ REWHQHPRV OR VLJXLHQWH
Tasación de la edificación
ANEXO Nº 1