Derecho

Notarial

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PRIMERA UNIDAD: REGISTRO LEGAL

I. NECESIDAD HUMANA DE CERTEZA Y SEGURIDAD JURÍDICA

Situaciones imprevisibles e inciertas a que se halla expuesta la existencia del hombre hacen que
la seguridad se convierta en una de las necesidades humanas básicas.

La seguridad (cualidad de seguro, libre y exento de todo peligro, daño o riesgo) del hombre
requiere de la concurrencia de una serie de elementos, uno de ellos es el elemento jurídico.

El Derecho surge como respuesta para colmar la urgencia de seguridad y certeza en la vida
social.
1. SEGURIDAD JURÍDICA.

La seguridad jurídica es la certeza que debe tener el gobernado de que sus personas familias y
posiciones o sus derechos están respetados por la autoridad, y si esta debe producir una
afectación en ellos debe ajustarse a los procedimientos que la ley le obliga.

La seguridad jurídica se considera en los distintos ordenamientos jurídicos como un valor o fin a
alcanzar.

Los mecanismos empleados son diversos, tales como:

A. Sistema de seguridad jurídica represiva. El tratamiento de la seguridad jurídica es a

posteriori. No evita sino que indemniza el daño sufrido.

B. La amenaza de la pena constituye la prevención (judicial – preventivo).

C. Sistema preventivo de documentación. La seguridad jurídica es a priori. Típico de los

sistemas de corte latino en donde la escritura pública, el instrumento más importante,
constituye el documento que contiene de modo exacto y claro la voluntad de los
intervinientes en el acto y su adecuación al orden jurídico, dada la intervención del
Notario como profesional del Derecho.

La intervención del notario para proporcionar seguridad jurídica puede concebirse en dos
aspectos:

1º. En la producción del acto o negocio jurídico (seguridad jurídica sustancial) y

2º. En la elaboración del documento que lo contiene (seguridad jurídica formal); de los
cuales deriva la eficacia de la escritura pública.

Para la obtención de seguridad jurídica privada plena se requiere que los instrumentos
notariales accedan al Registro Público, produciendo de esta forma efectos erga omnes. El
objetivo del registro es la publicidad jurídica.

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La seguridad jurídica es, en el fondo, la garantía dada al individuo por el Estado de modo que su
persona, sus bienes y sus derechos no serán violentados o que, si esto último llegara a
producirse, le serán asegurados por la sociedad, la protección y reparación de los mismos.

Lo anterior, se produce a partir del hecho del reconocimiento que el Estado da a los actos y
hechos con trascendencia Jurídica que recaen principalmente sobre bienes inmuebles y que son
debidamente presentados en las diferentes oficinas públicas regístrales, operando aquellos en
favor de unas personas frente a otras.

Conquistar la certeza y seguridad jurídicas es el objetivo que persigue el Estado, por este
motivo inviste de autoridad a ciertas personas encargadas de brindar fe pública. Dentro de
ellos reconocemos a Notarios y Conservadores de Bienes Raíces, este último desde hace más de
150 años se encarga de custodiar y llevar diversos Registros, todos en soporte de papel.

2. SISTEMA REGISTRAL

A. CONCEPTO: Sistema registral es el conjunto de normas que regulan las formas de

publicidad de los derechos reales (577) sobre los bienes inmuebles (568) a través del
Registro de Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. El Sistema
Registral permite, en gran parte, dar cumplimiento a la obligación que tiene el Estado de dar
certeza, seguridad y protección jurídica, además busca que no se prive de los Derechos de
Propiedad que posee cada persona.

B. EL DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL: Representa esa rama del derecho que integra un
conjunto de normas jurídicas y principios registrales que se encargan de regular a los
registros públicos, los derechos inscribibles, las medidas precautorias, en relación con
terceros, de manera tal, que se pueda establecer como organización y se logre un buen
funcionamiento de los mismos, cuyo fines la publicidad registral, brindando así seguridad
jurídica a las personas.

C. CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DEL DERECHO REGISTRAL

a. Es de orden público (Son irrenunciables, no quedan entregadas a la voluntad de los
particulares, no podrían renunciar a esta norma, modificarla o alterarla de
cualquier forma).
b. Es protector y legitimador, de la existencia de títulos del cual procede. (Art. 724 –
728 del Código Civil).
c. Es regulador de la publicidad a los documentos.
d. No goza de independencia jurídica, pertenece al derecho civil.

D. FUNCION DEL REGISTRO: La función en que se enfoca todo Registro Público es dar a
conocer la titularidad y condiciones que tiene todo sujeto de derecho sobre un derecho real
o personal, y aún sobre situaciones de su personalidad, originándose así una presunción

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jurídica, la cual permite contemplar el instrumento que ampara la información que es

ingresada a un Registro, situación que en suma constituye una estabilidad jurídica en
beneficio del legitimado, quien se encuentra en óptimas condiciones para defender el
derecho que le ampara.

Algunos sectores de la doctrina consideran que la función notarial y registral es una suerte
de administración de justicia preventiva, puesto que la autenticidad de los documentos
por ellos emitidos y de las inscripciones practicadas, así como la presunción de veracidad
que sobre ellos existe, evita la generación de numerosos litigios que podrían surgir en caso
de existir incertidumbre a su respecto.

De esta forma, el notariado y registro cumple una función complementaria al juez, puesto
que los primeros previenen los litigios que el segundo debiera resolver.

Por esa misma razón, el documento público emitido por el notario o conservador constituye
una “prueba antilitigiosa por excelencia”, de forma tal que es fácil advertir que de no existir
estos mecanismos de certeza jurídica, la judicialización de los conflictos excedería con
creces la capacidad de atención de cualquier sistema judicial.

3. ANTECEDENTES DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO

Los sistemas registrales encuentran su origen en la necesidad de publicidad inmobiliaria

específicamente con la revolución burguesa y el desarrollo del capitalismo, para favorecer de
esta manera el tráfico jurídico creciente de los bienes inmuebles, que representaban en ese
momento los de mayor valor económico. Así los primeros registros públicos se constituyeron en
respuesta a la inseguridad del tráfico jurídico ante la existencia de cargas ocultas.
Particularmente en los inicios de los sistemas registrales se buscó dotar de publicidad a los
gravámenes sobre los bienes inmuebles, especialmente a la hipoteca.

En nuestro país el origen de la regulación del sistema registral se encuentra en el mandato

expreso del art. 695 Código Civil que señala: “Un reglamento especial determinará en lo demás
los deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones”.

Este reglamento para la oficina del Registro Conservatorio de Bienes Raíces se aprobó por D.S.
de junio de 1857, que prácticamente no ha sido modificado y al que se reconoce rango y efectos
de ley. “Este reglamento recogió el principio de hacer pública la propiedad de la tierra y el
registro se organizó por un orden personal, subjetivo y no real. Las inscripciones se efectúan
referidas al nombre de los otorgantes del título; y los títulos se inscriben sucesivamente según
el orden de su presentación”.

Durante la fecha en que comenzó a regir el Código Civil y hasta que entró en vigencia el
reglamento, se dispuso efectuar la inscripción de los derechos reales inmuebles, del modo
previsto en el art. 697 del Código Civil.

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En este sentido el Reglamento se encuentra en íntima relación al Código Civil, conforme al

Sistema Inmobiliario ideado por Andrés Bello, esto en opinión de muchos autores, “constituye
una fortaleza, especialmente para efectos de interpretación de ambos textos legales”.

Es importante destacar algunos pasajes del mensaje del Código Civil en lo relacionado con el
Sistema Registral, por ejemplo el siguiente: “La transferencia y transmisión del dominio, la
constitución de todo derecho real, exceptuadas, como he dicho, las servidumbres, exige una
tradición; y la única forma de tradición que para esos actos corresponde es la inscripción en el
registro conservatorio.”

En este sentido, Claudio Figari afirma que el Sistema Registral Chileno, al contrario de otras
tradiciones y normas legales tomadas de la cultura española, se basó desde sus inicios en el
modelo francés, y específicamente en su Código Civil. Así, en Chile se considera a la inscripción
como requisito, prueba y garantía de posesión.

Además agregar que otro fragmento del mensaje de nuestro Código Civil señala lo siguiente:
“Según el proyecto que os presento, la tradición del dominio de bienes raíces y de los demás
derechos reales constituidos en ellos, menos los de servidumbre, deberá hacerse por inscripción
en un registro semejante al que ahora existe de hipotecas y censos que se refundirá en él.

Se trata, en efecto de una nueva fusión del régimen hipotecario asociando dos objetos que
tienen entre sí un enlace íntimo, o que, por mejor decir, se incluyen uno en otro: dar una
completa publicidad a las hipotecas, y poner a vista de todos el estado de las fortunas que
consisten en posesiones territoriales”.

Es precisamente en este sentido que don Elías Mohor agrega lo siguiente: “El Sistema Registral
Chileno nace como un sistema intermedio entre el francés y el alemán, asemejándose al primero
en el hecho que no garantiza ni prueba el dominio, ni la legalidad de los actos que se inscriben,
aun cuando la mayoría de los tratadistas sostienen que la inscripción en nuestro Régimen de
Propiedad Inmobiliaria sirve de requisito, garantía y prueba de la posesión de los inmuebles; y al
segundo, en que la inscripción es necesaria para transferir el dominio.”

Con el propósito de dar certeza a la transferencia del dominio, el derecho chileno adhiere al
sistema romano, según el cual debe existir un título y un modo.

El título sería el hecho o acto jurídico que sirve de antecedente para la adquisición del dominio
(Venta, permuta, donación entre vivos), y el modo de adquirir seria el hecho o acto jurídico que
produce efectivamente la adquisición del dominio (la ocupación, accesión, la tradición, sucesión
por causa de muerte y la prescripción).Reiteremos que el mensaje del Código Civil en su párrafo
21, nos dice: “La transferencia y transmisión del dominio, la constitución de todo derecho real,
exceptuadas las servidumbres, exige una tradición y la única forma de tradición que para estos
actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio.

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Mientras ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y
derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni
tiene respecto de terceros existencia alguna. La inscripción es la que da la posesión real y
efectiva; y mientras ella no se ha cancelado el que no ha inscrito su título no posee: es un mero
tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más
pública, más solemne, más indisputable que la inscripción.

4. FINALIDAD O FUNCION DE LA INSCRIPCION CONSERVATORIA

A. Función de tradición: la inscripción es la única forma de efectuar la tradición del

dominio y demás derechos reales sobre bienes raíces, salvo la servidumbre y el derecho real
de herencia. La inobservancia de este requisito trae aparejada la no transferencia de los
derechos del tradente (persona que transfiere el dominio) al adquirente (persona que por la
tradición adquiere el dominio).

B. Función de publicidad: la inscripción da publicidad a la propiedad raíz, sus limitaciones y

gravámenes, de modo que da a conocer el verdadero estado de la fortuna territorial. La
inobservancia es la inoponibilidad frente a terceros.

C. Función de solemnidad: la inscripción cumple una función de solemnidad respecto

de ciertos actos jurídicos. En estos casos su omisión acarrea la nulidad absoluta. Ejemplo, la
donación de bienes raíces entre vivos debe ser otorgada por escritura pública e inscrita en el
competente Registro. (Art. 1400 CC).

D. La inscripción como requisito: según el art. 724 que dice: “Si la cosa es de
aquellas cuya tradición debe hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie
podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio”.

E. La inscripción como garantía: art. 728, inc. 2: “Mientras subsista la inscripción, el

que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni
pone fin a la posesión existente”. (Seguridad jurídica).

F. La inscripción como prueba: Art. 924: “La posesión de los derechos inscritos se
prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año
completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla”.

5. COMPOSICIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL

Dada la importancia que se asigna a los bienes sujetos a registro, el sistema notarial y
registral chileno es principalmente estatal y está compuesto por notarios y conservadores.

A. NOTARIOS: El Código Orgánico de Tribunales define a los Notarios en el artículo 399:

Art. 399. Los notarios son ministros de fe pública encargados de autorizar y guardar en sus

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archivos los instrumentos que ante ellos se otorgaren, de dar a las partes interesadas los
testimonios que pidieren, y de practicar las demás diligencias que la ley les encomiende.

B. CONSERVADORES. El artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales señala:

Art. 446. Son conservadores los ministros de fe encargados de los registros
conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades
propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda
industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes1.

Entonces, los Conservadores de Bienes Raíces son ministros de fe encargados de los

registros conservatorios de bienes raíces, cuyo objeto principal es mantener la historia de
la propiedad inmueble y otorgar una completa publicidad d a los gravámenes que pueden
afectar a los bienes raíces.

La misión del Conservador de Bienes Raíces es tan importante que, graficándolo en

términos simples, no existiría un título o dominio como tal si la propiedad no fuese
registrada por el Conservador. En otras palabras, podríamos decir que una persona puede
tener pagada su casa, pero si no media inscripción en el registro conservatorio, no es dueña
de ella.

Además, es el Conservador quien estudia la legalidad y otorga validez a los títulos de

propiedades, considerando la inscripción como requisito, prueba y garantía de la posesión.

6. ORGANIZACIÓN DE LOS CONSERVADORES

Art. 447.- Habrá un conservador en cada comuna o agrupación de comunas que constituya
el territorio jurisdiccional de juzgado de letras.

En Valparaíso habrá un conservador para las comunas de Valparaíso y Juan Fernández y un

conservador para la comuna de Viña del Mar.

En aquellos territorios jurisdiccionales en que sólo hubiere un notario, el Presidente de la

República podrá disponer que éste también ejerza el cargo de conservador de los registros
indicados en el artículo precedente. En tal caso, se entenderá el cargo de notario conservador
como un solo oficio judicial para todos los efectos legales. Ejs.: Limache y Concón.

7. CLASIFICACION DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

Cuando se habla de sistemas registrales se hace referencia a las diferentes formas en que
se pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos
1
Existen otros bienes objeto de registro y que escapan a la regulación y esfera de atribuciones de Notarios y Conservadores,
como por ejemplo, el registro de marcas del Departamento de Propiedad Industrial del Ministerio de Economía, el Registro de
Derechos de Autor del Departamento de Propiedad intelectual del Ministerio de Educación, el Registro de Vehículos
Motorizados del Servicio de Registro Civil dependiente del Ministerio de Justicia. Este, es un registro público que mantiene la
historia de la propiedad automotriz y da publicidad de ella, registrando a nivel nacional las primeras inscripciones, las
transferencias y anotaciones relativas a vehículos motorizados.)

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que en estos puede tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o constitutiva,
sino también en lo concerniente a la protección de los terceros.

En definitiva existen muchas formas de clasificar los sistemas registrales, en virtud a la gran
variedad que distintos autores le dan a este tema, sin embargo nosotros analizaremos
someramente las más relevantes, considerando el sistema registral de nuestro país.

Los principales sistemas registrales son:

A. POR LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN.

a. Sistemas Registrales Declarativos: En el sistema declarativo la transmisión de la

propiedad se realiza por el mero efecto del contrato, sin que se requiera la inscripción en
el registro público. Solo si se desea que el contrato o acto jurídico surta efectos contra
terceros deberá hacerse la inscripción. La eficacia de este sistema radica tan solo en
declarar la existencia, transmisión, modificación o extinción de un derecho ocurrido
fuera del registro y contenido en el título o documento que se presenta a dicho registro.

En los sistemas registrales declarativos la traslación de dominio se perfecciona antes de

la inscripción, es decir, que la inscripción no es un requisito para la traslación de dominio
entre las partes. En definitiva, en estos sistemas, la registración es un requisito para
oponer el acto o derecho a terceros. Es decir, el derecho se constituye fuera del registro
y la registración trae como consecuencia que el derecho pueda oponerse ante terceros.

b. Sistemas Registrales Constitutivos: Este sistema da fe pública de la constitución o

creación de un hecho que tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a
una determinada persona. En otras palabras un sistema registral es constitutivo cuando
el acto o el derecho real se constituye con la inscripción, pues los derechos reales nacen
recién con la inscripción en el registro. En definitiva la traslación de dominio se produce
con la inscripción, es decir, la inscripción es un requisito para la traslación de dominio,
incluso entre las partes.

B. POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN.

a. Sistemas Registrales de Folio Personal: Aquí las inscripciones tienen un orden

cronológico y el índice se organiza alfabéticamente por los nombres de los titulares.

Este tipo de registro presenta ciertos inconvenientes:

1º. En primer lugar: no permite establecer con verdadera exactitud de la ubicación de
los predios.
2º. Además dificulta el conocimiento pleno del estado jurídico de cada inmueble, es
decir no es fácil determinar las mutaciones o gravámenes que afectan a la finca
inscrita.

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b. Sistemas Registrales de Folio Real: Este sistema de registro consiste en que se le asigna a
cada bien raíz un número, o una hoja independiente, que se conserva cualquiera sea el
propietario, y por orden de fecha se anotan los traspasos, gravámenes, hipotecas y
demás derechos reales del inmueble inscrito. Este tipo de sistema facilita la publicidad.

El sistema de folio real ha sido ampliamente recomendado, en los distintos Congresos de

Derecho Registral, se aplica en los regímenes más desarrollados, como el alemán, suizo,
austríaco, australiano, español y en muchos países sudamericanos.

Las ventajas del folio real, son incuestionables, en cuanto brinda mayor seguridad, evita
las inscripciones paralelas y facilita la solución de los problemas originados por la
interrupción del tracto sucesivo.

8. INSCRIPCIONES Y SUBINSCRIPCIONES

A. LAS INSCRIPCIONES se practican mediante procesamiento de textos en papel con los que
se conforman protocolos de hasta 500 fojas numeradas correlativamente al igual que cada
una de las inscripciones, las que surten sus efecto desde el momento mismo en que el
título que les da origen ha sido anotado en el Libro Repertorio, anotación que determina
así la prioridad registral y que caduca a los dos meses, si en dicho lapso no se ha
practicado la inscripción, la que puede ser rehusada si según la calificación del título que
debe hacer el Conservador, resulta que éste no cumple con alguno de los requisitos para
practicarse la inscripción.

B. LAS SUBINSCRIPCIONES se practican al margen de la respectiva inscripción, como así

también las notas de referencia para vincular las inscripciones que digan relación con el
bien respectivo y los derechos concernientes al mismo y a que se refieran otras
inscripciones practicadas en el mismo registro u otros de los que por disposición de la ley
están a cargo del conservador.

Cada uno de los Registros -que se inician y concluyen anualmente- deben contener los
índices de las inscripciones practicadas en ellos que facilitan el acceso a la información
registral, la que puede ser consultada por quien lo desee, ya que dichos registros son
públicos. Dichos índices procesados en muchos oficios conservatorios de la República por
medios computacionales y por períodos que comprenden varios años, facilitan a su vez el
examen de la información para otorgar los certificados que dan cuenta de la situación
registral de inmuebles, sociedades, aguas, minas y prendas.

El archivo registral se complementa con los planos de subdivisión de inmuebles y de los

acogidos a la normativa de los condominios.

De propia iniciativa los Conservadores mantienen también por medios manuales o

computacionales una suerte de folio real respecto de cada unidad inmobiliaria inscrita para

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facilitar su gestión, como también para contar con sistemas de respaldo de las inscripciones
y planos ya sea en medios electrónicos y/o de imagen en microfilms que les permiten así
contar con medios idóneos para su reconstitución si unas y otros se llegaren a siniestrar.

9. PRINCIPIOS DEL SISTEMA REGISTRAL.

Todos los principios del derecho registral están directamente relacionados con la protección
jurídica del derecho de propiedad.

Se debe consignar que estos principios están plenamente consagrados en nuestra legislación y
configuran una función informativa y orientadora, destinada a enmarcar la solución de los
problemas jurídicos que eventualmente puedan plantearse en las siempre delicadas tareas
registrales.

A. PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN: Es éste principio de carácter básico y fundamental. Genera la

inscripción que en nuestro sistema es considerada como “Todo asiento registral en el que
consta la constitución, transmisión, modificación o extinción de un derecho real”. Se le ha
llegado a considerar como un principio común a todos los sistemas registrales.

B. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL: Expresamente consagrado en nuestro sistema al

tenor de lo que dispone el art. 49 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces. Este artículo establece la amplia e irrestricta publicidad de todos los Registros
Conservatorios, que pueden ser libremente consultados por cualquier persona, sin que
tenga que probar legítimo interés en la materia que incumba. Dicho principio se ve además
ratificado en su aplicación en el artículo 50 del ya referido cuerpo legal que señala que el
Conservador de Bienes Raíces está obligado a otorgar cuantas copias y certificados se le
soliciten, judicial o extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta en sus registros.

Lo anterior deja en evidencia la gran amplitud de este principio en los términos consagrados
en nuestro sistema, ya que no establece exigencia o requisito alguno, sino que abre las
puertas de la información registral a quien quiera obtenerla, circunstancia que no es
necesariamente así en el Derecho Comparado, donde tenemos sistemas en que se
encuentra condicionado a la existencia de un interés legítimo de los usuarios o requirentes.

En este tema sí es necesario destacar que lo que se publicita, como consecuencia de la

inscripción, no es el acto o contrato, sino el derecho que nace de ellos; el Registro no
publicita títulos sino derechos. Las certificaciones y constancias que otorga el registrador
hacen plena fe en nuestro Derecho por emanar de un funcionario legalmente competente
para ello, en razón de ser un ministro de fe pública, representante del poder fedatario del
Estado.

C. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: Este principio, es uno de los que confiere la

certeza y eficacia jurídicas que posee el sistema, pues apunta a la presunción de veracidad

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que asiste a los asientos registrales, los que se reputan ciertos en tanto no se pruebe
disconformidad con la realidad jurídica extrajudicial.

Esto tiene dos consecuencias de gran relevancia:

a. En el orden sustantivo se reputa titular del derecho al que figura como tal en la
inscripción, atribuyéndole todas las facultades inherentes a esa calidad pudiendo d
disponer con plena eficacia jurídica de su derecho inscrito y

b. En el orden procesal libera al titular inscrito de la carga de la prueba, que deberá

soportar quien niega la exactitud del Registro.

D. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: Este Principio se perfila como la manifestación

más importante y definida de presunción de exactitud del Registro. Acorde con ello el
Registro se reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que contrató en la convicción
y certeza del contenido de lo asentado en los Registros y, en consecuencia, es lógico
protegerlo en su adquisición, confiriéndole todo el marco de seguridad y eficacia jurídica
necesaria.

E. PRINCIPIO DE ROGACIÓN: Consiste en la petición o “ruego” que se formula al Registrador

o Conservador, por los usuarios o requirentes conformando el primer trámite del
procedimiento registral y que se encuentra claramente consagrado en nuestra legislación,
como de ello da cuenta el Título III del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces.

El principio de la rogación descansa en el siguiente fundamento: Desde que se presentan los

títulos en el Registro hasta que se practican los asientos pertinentes, se suceden una serie
de trámites que integran el procedimiento registral, y este procedimiento solo puede
ponerse en marcha a instancia de parte, es decir, es un procedimiento rogado.

El Conservador no practica sus actuaciones de oficio, salvo que se trate de rectificar algún
error u omisión que se salvan mediante una subinscripción marginal en la inscripción
respectiva, y conforme al título inscrito – art. 88 del Reglamento del Registro Conservatorio
de Bienes Raíces. Es decir, se impone una suerte de pasividad que obliga al Conservador a
actuar solo a requerimiento de parte.

Un ejemplo de la consagración de este principio nos la da el art. 92 del Reglamento Registro

Conservatorio que, en su primera parte dice: “El Conservador no hará cancelación alguna de
oficio”.

F. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: Se resume este Principio en lo siguiente; “El acto

registrable que primeramente ingresa en el Registro se antepone con preferencia
excluyente, o bien, con superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable, que siendo

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incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o la hubiera sido con

posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior.”

El ejemplo típico de la aplicación de este principio en nuestro sistema es la denominada

“doble venta”, en que tendrá un derecho preferente el documento que haya ingresado
primero al Registro, aplicándose el axioma jurídico: “primero en el tiempo, primero en el
derecho.”

En nuestro Código Civil otro ejemplo de aplicación de este principio se da en el caso de las
hipotecas en que se establece que: “Las hipotecas de una misma fecha que gravan una
misma finca preferirán unas a otras en el orden de su inscripción”.

G. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: Conocido también como Principio de Continuidad, es el

que refleja en mayor medida la realidad jurídica extra-registral, de tal forma que inscrito un
bien, se trate de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, los adquirentes sucesivos
deben figurar en el Registro como los eslabones de una cadena de continuidad
ininterrumpida, lo que se traduce en la práctica que el que transfiere hoy es el que adquirió
ayer y el titular actual el transferente a futuro.

En nuestra legislación conlleva importantes efectos registrales:

a. Pone de relieve la secuencia de la historia jurídica de los inmuebles;
b. El encadenamiento de los titulares y
c. La función calificadora de los Registradores.

H. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Este es uno de los principios de mayor relevancia del sistema
registral, pues confiere al Conservador una especie de jurisdicción que se encuentra
conformada por todas las actuaciones que el ordenamiento jurídico sitúa dentro de la
órbita de sus atribuciones, sin limitarlo exclusivamente dentro de la función de calificador
de los títulos.

Este principio de legalidad, se ve asociada con la calificación registral, que en nuestra

normativa se ve específicamente normado en los arts. 13 y 14 del RRCBR y que impone a los
Conservadores la ineludible, personal e indelegable tarea de calificar todos los títulos que se
presentan a inscripción.

Principio de Legalidad Registral, se traduce, en su ámbito de aplicación, en todas las

actuaciones del Registrador que el ordenamiento jurídico sitúa dentro de la órbita de sus
atribuciones y que le faculta para efectuar la calificación más acuciosa de todos los
elementos de validez que deben reunir los títulos que acceden al Registro.

En cuanto al control de legalidad y efectos jurídicos del registro, el Conservador chileno

debe garantizar que todas sus actuaciones se encuentran enmarcadas en las disposiciones
legales que la rigen, debiendo cumplir un exhaustivo proceso de calificación de la legalidad

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de los títulos, lo que obviamente repercutirá en los mayores alcances y efectos jurídicos de
lo registrado.

El registro entrega a todos la seguridad de lo que se encuentra asentado cumple con todas
las exigencias legales que son necesarias para que produzca los efectos de certeza y
seguridad jurídica. Naturalmente, el principio de legalidad se encuentra asociado a la
seguridad jurídica, que al plasmarse otorga a las actuaciones registrales, su marco de
certeza y eficiencia que les son propias.

I. Principio de Consentimiento: Se puede graficar en el hecho que para poder operar una
modificación en los asientos registrales, se precisa la voluntad del titular registral o de quien
lo sustituya, por lo que nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su consentimiento
expreso o tácito.

En la práctica, para que proceda la inscripción debe mediar el consentimiento, que produce
como efecto la creación, transmisión modificación o extinción de un derecho. Luego, para
que se inscriba el acto jurídico respectivo en el Registro, se hace necesario el
consentimiento del titular o de quien lo represente o sustituya, caso este último, por orden
judicial.

J. Principio de Especialidad: Por último nos encontramos con este Principio que tiene por
finalidad determinar los bienes objeto de inscripción, sus titulares y el alcance y contenido
de los derechos. Este principio, también llamado de "Determinación", tiene como finalidad
individualizar los derechos inscritos en los Registros, en relación a los bienes y a las
personas, por este principio, cada inscripción se efectúa en partidas separadas.

La publicidad no sería completa, señala un autor, si quedasen subsistentes las hipotecas

generales; la especialidad es el complemento necesario de aquel principio; sin ella sería
imposible conocer la situación verdadera de un bien inmueble que hubiera de servir de
objeto a una obligación.

II. FE PÚBLICA Y NOTARIAL

1. INTRODUCCION
Cuando hablamos de actos o negocios jurídicos, de cómo se crean y configuran pensamos
acertadamente en las normas del derecho material, vale decir Civil o Mercantil, o sea,
como decimos, la materia del contrato, pero han de perfeccionarse adquiriendo forma, de tal
manera que permitan acreditar su verdad y legalidad, ambas garantizadas por la fe pública
emanada por la institución notarial personificada en su sujeto, que es el hombre o mujer
profesional del derecho.

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Otras veces, en cambio, se trata de fijar meros hechos comprobados con igual garantía de
exactitud. Es decir, un relato sin comportar manifestaciones de voluntad, recogiendo hechos
patentes o evidentes y no negocio jurídico alguno.

No obstante, en cualquier caso, tanto para dar forma adecuada al negocio jurídico como para
consignar los hechos, todo ello en un tipo de documento dotado de fe pública, se hace
imprescindible disponer de un sistema normativo que regule solemnidades y verificaciones, lo
cual pertenece a los dominios del Derecho formal, un Derecho formal extra judicial, de allí el
origen del derecho Notarial.

El Derecho Notarial surge de una manera tan rotunda, convirtiéndose en una de las
instituciones jurídicas más útiles para el intercambio de derechos de todos los ciudadanos.

Al Notario le corresponden tradicionalmente dos cometidos desempeñados con un esmero que

ha sido la razón de su prestigio:

a. Comprobar la realidad de los hechos.

b. Legitimar el negocio jurídico

Dejando todo ello acreditado en el documento notarial.

2. CONCEPTO DOCTRINAL DE DERECHO NOTARIAL

El Derecho Notarial, es aquella rama del derecho, que está destinada, a través de sus normas
jurídicas, a regular la actividad del notario, a dotar de certeza y seguridad jurídica a los hechos e
instrumentos públicos, a ciertos actos o contratos que se llevan a efecto ante él y la subsecuente
custodia de documentos o valores.

También se puede decir que derecho notarial es “el conjunto de disposiciones legislativas
y reglamentarias, usos, decisiones jurisprudenciales y doctrinas que rigen la función notarial, el
instrumento público notarial y la conducción del Notario, como sujeto de la fe pública”.

Dentro de todo éste conjunto de disposiciones el notario en su actividad diaria y reglada debe
guiarse por ciertos principios que creemos son como una guía de la cual no puede dejar de
tenerlos en cuenta, ellos son:

A. Principio de la Autenticidad del documento. El instrumento auténtico es aquel que está

garantizado en su certeza, seguridad jurídica por haber intervenido el notario como
delegado del Estado. Por tal motivo, dicho instrumento o documento tendrá presunción
privilegiada de veracidad y gozará de una credibilidad que hará prueba por sí mismo de su
contenido otorgando coacción para su imposición.

B. Principio de la Fe Pública. Es esa certeza, eficacia, firmeza, asentimiento, verdad que tiene el
poder público representado por el notario cuando éste interviene en cada acto, documento

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o contrato. Es la autoridad legítima para que otorgue autenticidad en la relación de verdad

entre lo dicho, lo ocurrido y lo documentado.

C. Principio de Registro, Protocolo o Matricidad. Es uno de los más importantes, porque exige el
protocolo o libro de registro numerado, rubricado o sellado, en donde se encuentran todas
las escrituras ordenadas cronológicamente.

D. Principio de Inmediatez. Relación directa e inmediata del notario al presenciar hechos u

actos que tenga que documentar. Es la presencia física en el mismo momento que ocurren
los acontecimientos, y que el escribano constata y documenta.

E. Principio de Unidad de Acto. Establece la simultaneidad en el tiempo respecto de las

distintas etapas de una escritura pública. La presencia del notario, de las partes, y de los
testigos o peritos, en su caso, debe ser única y sin interrupción o suspensión al momento de
la lectura y posterior suscripción del documento o instrumento público.

F. Principio de Rogación. El notario no actúa de oficio, sino a requerimiento de parte. Dentro de

las funciones del notario está la de calificar el negocio o acto jurídico que las partes quieren
celebrar o el hecho que se dispusieron comprobar.

G. Principio de Forma. El notario debe conocer con exactitud cómo se debe exteriorizar la
expresión de voluntad de las partes, teniendo especial cuidado en los requisitos de validez
de cada una de las figuras jurídicas. Es responsabilidad de él la formalización y conocimiento
de las mismas.

3. FUENTES FORMALES DEL DERECHO NOTARIAL

Tenemos por sabido que Fuente Formal de derecho es todo hecho o acto creador de normas
jurídicas. La Doctrina reconoce en general cuatro tipos de fuentes formales del derecho: La
Costumbre, La Ley, La Jurisprudencia y la Doctrina.

A. LA LEGISLACIÓN: En la Constitución Política de la República no se estatuye nada

expresamente sobre esta materia en particular, sin embargo la Ley se erige como fuente
primaria de tal disciplina jurídica dentro de un Estado de Derecho. En nuestro País, al no
existir tal norma constitucional especial, el Derecho Notarial tiene como su principal fuente
el Código Orgánico de Tribunales, que define y establece las funciones del Notario.

B. LA COSTUMBRE: Una segunda fuente del Derecho Notarial la constituyen las costumbres
notariales, las cuales se apoyan en el uso diario y reiterado de las prácticas notariales. Se ha
dicho que la costumbre se apoya en la “autoridad de la experiencia” por lo que,
estrictamente considerada, no es una regla jurídica formal.

C. DOCTRINA: Al igual que en los demás campos del Derecho, la doctrina de los tratadistas
tiene un carácter supletorio, sobre todo para el estudio del derecho notarial, puesto que
sirve para la interpretación e integración de las oscuridades y lagunas dejadas por la

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legislación vigente. La función de la Doctrina notarial consiste, por lo tanto, en una exégesis
(interpretación) de los conceptos jurídicos fundamentales que conforman el contenido del
Derecho Notarial.

D. JURISPRUDENCIA: Si bien en Chile el efecto de las sentencias es relativo2, es indudable que

las decisiones de los tribunales superiores, en especial la Corte Suprema, van sentando
bases de interpretación de las otras fuentes del Derecho, particularmente de la Ley.

4. OBJETO DEL DERECHO NOTARIAL

El derecho notarial es el conjunto sistemático de normas, conceptos y principios que regulan

todo lo referente a la actividad notarial, por lo tanto el objeto mismo es la “institución notarial”.

La institución propiamente dicha es algo establecido o fundado, en el ámbito notarial tendrá sus
principios, reglas jurídicas, fines u objetivo, y por supuesto, sus caracteres como organicidad y
durabilidad.

Los elementos que componen esta institución son, en primer lugar la FE PÚBLICA, que emana
del Estado, el que delega la capacidad de cubrir los actos con su fe a alguien especialmente
capacitado e instruido para ello y ahí tenemos la intervención del Notario, del sujeto investido
para ese efecto y, finalmente tenemos el producto que genera esa institución, como es el
respaldo material de la voluntad de las partes, estamos hablando del INSTRUMENTO PÚBLICO,
y de todos sus requisitos o sea de la teoría de construcción del Instrumento Público.

Los instrumentos públicos, son aquellos autorizados por todo funcionario que se encuentre
legalmente autorizado para autenticar en forma fehaciente algún hecho, disposición o convenio.

5. CONCEPTO LEGAL DE NOTARIO:

“Los notarios son ministros de fe pública encargados de autorizar y guardar en su archivo los
instrumentos que ante ellos se otorgaren, de dar a las partes interesadas los testimonios que
pidieren, y de practicar las demás diligencias que la ley les encomiende”. (Art. 399 COT).

6. JUSTIFICACIÓN DE LA EXISTENCIA DEL NOTARIADO

Claramente podemos ver que si no existiera la institución del notariado, los actos jurídicos
que se pretendan oponer ante terceros no podrían gozar de este beneficio porque es a
través de ella que se da forma y autenticidad a dichos actos, respaldados con la fe pública
que ostenta el notario.

El notariado es una institución necesaria en las distintas sociedades desde tiempos remotos, ya
que su función cumple con las necesidades de las personas que pretenden autenticar

2
Código Civil: Artículo 3. Sólo toca al legislador explicar o interpretar la ley de un modo generalmente obligatorio. Las sentencias
judiciales no tienen fuerza obligatoria sino respecto de las causas en que actualmente se pronunciaren.

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determinados actos jurídicos o hacer constar hechos jurídicos. De esta manera el notario
dotado con las atribuciones que le confiere el Estado puede ejercer su función en beneficio de
las personas, que como vimos anteriormente tendrán que solicitar la actuación del notario para
que pueda actuar conforme a la ley.

Sabido es que "Si el Estado no hace posible que el particular pueda ejercitar su actividad con
medios de seguridad que le permitan lograr el fin que persigue, no puede decir que ha llenado su
función".

Esta afirmación se refiere a la obligación que tiene el Estado de otorgar seguridad jurídica a los
particulares, para lo cual deberá de facilitar los medios necesarios para cumplir con dicha
función sobre la base de las facultades y obligaciones que establece la ley.

En cuanto a la función que debe cumplir el notario; en concreto, podemos decir que el notario
tiene funciones de autenticación, solemnización, formación y custodia del Protocolo notarial y
expedición de copias del protocolo a su cargo, además tiene una función testimonial. Sin
embargo, "El notario, en su función profesional integral, no solo debe cuidar de las normas
reglamentarias formales de la legislación notarial, sino de la adaptación instrumental de las
normas jurídicas sustantivas a las cláusulas dispositivas de la escritura”. Esto nos indica que el
notario deberá ajustarse a las disposiciones legales que regulen el acto de que se trate.
El notario, ejerce por delegación del Estado, el PODER FIDEIDANTE (poder de dar fe) dando de
esta forma la seguridad jurídica que necesitan los negocios para su buen y normal
desenvolvimiento.
7. LA FUNCIÓN NOTARIAL

Es la actividad que el notario realiza conforme a las disposiciones de la ley. Posee una naturaleza
compleja: Es pública, en cuanto proviene de los poderes del Estado y de la ley, que obran en
reconocimiento público de la actividad profesional del notario y de la documentación notarial al
servicio de la sociedad. De otra parte, es autónoma y libre, para el notario que la ejerce
actuando con fe pública.

8. FUNCIONES DEL NOTARIO:

Según el Art. 401 del COT: Son funciones de los notarios:

1º. Extender los instrumentos públicos con arreglo a las instrucciones que, de palabra o por
escrito, les dieren las partes otorgantes;
2º. Levantar inventarios solemnes;
3º. Efectuar protestos de letras de cambio y demás documentos mercantiles;
4º. Notificar los traspasos de acciones y constituciones y notificaciones de prenda que se
les solicitaren;

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5º. Asistir a las juntas generales de accionistas de sociedades anónimas, para los efectos
que la ley o reglamento de ellas lo exigieren;
6º. En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no estuvieren
encomendados a otros funcionarios;
7º. Guardar y conservar en riguroso orden cronológico los instrumentos que ante ellos se
otorguen, en forma de precaver todo extravío y hacer fácil y expedito su examen;
8º. Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o protocolizados
en sus registros;
9º. Facilitar, a cualquiera persona que lo solicite, el examen de los instrumentos públicos
que ante ellos se otorguen y documentos que protocolicen;
10º. Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su presencia o
cuya autenticidad les conste;
11º. Las demás que les encomienden las leyes.

9. CARACTERISTICAS DE LA FUNCION NOTARIAL:

A. Confiere certeza y seguridad jurídica a los hechos y actos solemnizados en el instrumento

público;

B. Posee el “poder de dar fe”. Se sostiene que la certeza y la seguridad jurídica que el Notario
confiere a los hechos y actos que autoriza, es derivada de la fe pública que ostenta.

C. Independencia de actuación. En la emisión de sus juicios, el Notario no puede estar

sujeto a vínculo o grado de dependencia alguna. El poder de dar fe debe ejercerlo con
absoluta libertad e independencia, porque él ha de manejar un valor jurídico, que es la
certeza del derecho y la seguridad jurídica que la comunidad exige y requiere.

D. La inexcusabilidad. Se señala que “la función notarial consiste en el deber de todo

Notario de actuar en aquellos asuntos para los que fuere llamado y de los cuales no puede
eximirse sin justa causa o por razones de competencia”. (Fundamento legal art. 475, inciso
5°, y 478, inciso 1° del COT).

E. Para ejercer esta función el Notario debe ser abogado. (Art. 463 del COT)

10. FE PÚBLICA Y FE NOTARIAL

La Humanidad encontró siempre en los depositarios de fe pública la solución de sus

problemas. La Historia nos dice que los nombres fueron cambiando con el paso de los
siglos; pero la función se mantuvo hasta la aparición de los profesionales con fe pública
ligada al ejercicio de sus labores.

Se conoce la fe según el origen de la autoridad de que provenga; puede ser fe religiosa o

humana.

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a. La FE RELIGIOSA proviene de la autoridad de la divinidad, que ha revelado algo a los

hombres.

b. La FE HUMANA proviene de aseveraciones hechas por el hombre. La fe significa confianza,

creer en algo, es una convicción. Por tanto, para que la fe pueda ser pública, es decir, frente a
todas las personas, necesita de la facultad legal para ser otorgada a determinados
funcionarios tanto del Estado como particulares.

La FE PÚBLICA es una “presunción legal de veracidad respecto a ciertos funcionarios a quienes

la ley reconoce como probos y verdaderos facultándoles para darla a los hechos y convenciones
que pasan entre los ciudadanos.”

La FE puede ser PÚBLICA o PRIVADA según el agente que la emita. La fe privada sólo tiene
aplicación dentro de un ámbito restringido de personas. Ej. Su familia. Su valor será relativo y
nunca obligará más allá de lo que cada uno estime.

La FE PÚBLICA, en cambio, está destinada en su aplicación a toda una colectividad, y su

finalidad inmediata es producir, respecto de todos o frente a todos, una confianza, una
seguridad y convicción de que lo afirmado por el agente adecuado, es efectivo. El hombre, dice
Carrara, siempre necesita creer en personas o cosas. Pero mientras esta creencia no se
fundamenta en la intervención de la autoridad (el Estado) es simplemente “fe privada”, cuando
la autoridad interviene, entonces, se transforma en “fe pública” que no nace de la confianza en la
buena fe ajena sino de una prescripción de la autoridad quela impone.

11. FE PÚBLICA:

Conforme al Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española, “la fe pública es la

autoridad legítima atribuida a notarios, escribanos, agentes de cambio y bolsa, cónsules y
secretarios de juzgados, tribunales y otros institutos oficiales, para que los documentos que
autorizan en debida forma sean considerados como auténticos y lo contenido en ellos sea
tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario”.

La fe pública es la garantía que el Estado da en el sentido de que los hechos que interesan al
derecho son verdaderos y auténticos. Lo anterior, por cuanto en la realidad social existen una
serie de hechos y actos con relevancia jurídica que si bien no todos los ciudadanos pueden
presenciar, deben ser creídos y aceptados como verdad oficial.

Afirmaciones que todos los individuos de la colectividad deben tener por verdaderas
obligadamente, al existir normas de tipo legal que así lo establecen y encontrarse estas
afirmaciones investidas de fe pública, mediante las formas que a tal fin han sido prescritas por la
ley y a través de algún agente autorizado por el Estado.

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Para que un agente pueda dar fe pública, el hecho acto debe ser evidente para el fedatario, es
decir presenciado o percibido por él. Asimismo, el hecho histórico debe constar
documentalmente para su conservación en el tiempo, transformándose así en un hecho
narrado.

La fe pública impuesta por el legislador a los actos notariales, coadyuvan a la seguridad jurídica y
a la certeza, tanto en los instrumentos cuanto a las relaciones de derecho que nacen, se
desarrollan o expiran por medio de ellos. Los efectos de dicha fe, se sustentan además en la
objetiva imparcialidad del escribano.

A través de su actuar, la ley otorga perdurabilidad a los actos jurídicas, documentados a través
de las escrituras públicas. De ahí que el Código Civil, prescriba que los hechos que el oficial
público hubiere anunciado como cumplidos por él mismo, o que han pasado en su presencia,
gozarán de plena fe pública. Dichos instrumentos serán admitidos como verdaderos sin
posibilidad de desconocerlos, salvo resolución judicial de nulidad de acto jurídico.

12. CONCEPTO JURÍDICO.

Se define la fe pública como aquella manifestación del Estado delegada en ciertos funcionarios,
los que una vez en posesión de sus cargos, tienen la facultad de dotar de autenticidad y fuerza
legal a los instrumentos que autorizan.

Las definiciones son concurrentes en el punto de considerar a la fe pública como una verdad
impuesta coactiva o imperativamente por el Estado, que obliga a los habitantes dar por ciertos
o veraces determinados instrumentos o hechos. Los mismos deberán estar intervenidos o
firmados por funcionarios, en cumplimiento de un marco de formalidades legales que
garanticen su autenticidad. Couture expresa que el concepto de fe pública se asocia a la función
notarial de manera más directa que a cualquier otra función.

13. REQUISITOS DE LA FE PÚBLICA:

Según el Prof. Ignacio Vidal Domínguez, para que la Fe pública tenga lugar y produzca sus
efectos, deben reunirse en forma copulativa, varios requisitos o condiciones. Lo primordial
es la intervención del Estado.

A. El Estado interviene para crear las condiciones que permitan establecer quién debe otorgar
la fe pública.
B. Luego, interviene para señalar cuáles son las condiciones que deben reunirse para que el
hecho afirmado por el fideidante sea tenido por cierto.
C. Y más tarde, para establecer la suficiente garantía de que, cumpliéndose las condiciones
prescritas, el hecho afirmado por el fideidante será tenido por cierto, por todos.

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Al intervenir el Estado, se hace necesario establecer que, para cada uno de sus poderes, se
requiere una Fe pública particular que responda a las necesidades propias. Así, según sea
el órgano del Estado que emite el respectivo pronunciamiento habrá de hablarse de Fe pública
ejecutiva, Fe pública legislativa y Fe pública judicial, y además, según algunos de la Fe pública
extrajudicial o notarial.

14. FE PÚBLICA NOTARIAL

Su fundamento radica en el deber del Estado, como resguardador de la paz social, de proteger
los derechos subjetivos, evitando que surjan contiendas que requieran la intervención de los
tribunales. Para llevar a cabo tal protección, el Estado necesita conocer con certeza los
derechos sobre los que debe ejercerse esa tutela impidiendo que se niegue su existencia y
garantizando su efectividad, necesidad que viene a llenar la fe pública notarial."

15. EL NOTARIO COMO MINISTRO DE FE PÚBLICA

Nuestro COT en el art. 399 al darnos una definición del Notario, dice que “son ministros de fe
pública encargados de autorizar y guardar en su archivo los instrumentos que ante ellos se
otorgaren, de dar a las partes interesadas los testimonios que pidieren, y de practicar las demás
diligencias que la ley les encomiende”.

16. LA FE PÚBLICA EN EL DOCUMENTO NOTARIAL

El notario legitima y autentica los actos en los que interviene, revistiéndolos de fe pública,
misma que le ha sido depositada por El Estado y que se manifiesta cuando el fedatario deja
constancia de un hecho, suceso, situación, acto o contrato jurídico.

En virtud de esa fe pública, se presumen ciertas las manifestaciones del notario que consten en
los instrumentos y demás documentos autorizados por él.

La fe pública en el documento, hace a uno de los medios más idóneos de garantía y seguridad
jurídica. La sociedad necesita que los documentos en los cuales se imprimen ciertos derechos de
las personas miembros de una sociedad, sean tenidos como verdaderos, ciertos y válidos frente
a todos, por el imperio de la fe pública.

Para el autor González Palomino, la Fe pública notarial “consiste en la certeza y eficacia que da
el poder público a los actos y contratos privados por medio de la autenticación de los notarios”.

Los notarios dan fe de actos (entre los que podemos citar los siguientes actos: Poderes,
Testamentos, entre otros) y contratos (entre los que podemos citar los siguientes contratos:
compraventas, arrendamientos, mandatos, donaciones, permutas, entre otros), que ante ellos se
celebren.

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17. FUNCIONES DE LA FE PÚBLICA NOTARIAL:

A. Función autenticadora: consiste en la acción de garantizar mediante un acto oficial, la

certeza de un hecho convirtiendo en creíble públicamente aquello que por sí mismo no
merece tal credibilidad.

B. Función legalizadora: es aquella mediante la cual el fedatario verifica o contrasta del

acto con la norma del derecho aplicable. El Notario al autorizar un acto le da un sello de
legalidad ya que su función está limitada a sólo intervenir en aquellos actos que no sean
ilegales.

C. Función de dirección o configuración jurídica: se refiere a la labor que cumple el

Notario en cuanto a enmarcar la voluntad o la pretensión de los contratantes dentro de la
legalidad vigente con el fin de producir actos jurídicos válidos.

D. Función ejecutiva: es aquella en virtud de la cual el instrumento autenticado por el

Notario goza de la fuerza ejecutiva, sin necesidad de otro reconocimiento. Se refiere a
aquellos documentos a que la ley confiere mérito ejecutivo, como las letras de cambio y
pagarés cuando la firma del aceptante o suscriptor ha sido autenticada por el Notario.

E. Función preventiva: La fe pública notarial tiene una función preventiva, y su actual

desarrollo forma la preparación de las pruebas preconstituidas, dichas pruebas no nacen
en el transcurso de un juicio, sino que son anteriores a él.

El derecho notarial satisface la necesidad general de toda prueba, ya que el notario actúa
en el mismo instante en que se produce el hecho; en cambio, en los sistemas de prueba
en general el hecho se comprueba generalmente después de que ocurrió.

18. PRINCIPIOS DE LA FE PÚBLICA NOTARIAL:

A. Evidencia: Es la relación que existe entre el autor del acto jurídico y el del instrumento
notarial. En la certificación, el notario manifiesta el contenido de su fe pública, que versa
sobre: fe de la existencia de documentos relacionados con la escritura, de conocimiento
de las partes, de lectura y explicación y de otorgamiento de la voluntad. El propósito de
esta certificación es brindar seguridad jurídica al usuario del instrumento.

Este principio implica que el notario debe describir en el documento, lo que percibe a
través de sus sentidos, para imprimirlos con la fuerza pública.

Es decir debe plasmar lo que es evidente e inmediato, lo que se le impone a través de la

objetivación de la realidad. Ej.: Art. 407 del COT: “Cualquiera de las partes podrá exigir al
notario que antes de firmarla, lea la escritura en voz alta…”

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B. Inmediatez o inmediación: Este es un principio que se expresa en las distintas etapas

de la función notarial.

La inmediación obliga a que el notario tenga un contacto directo con los requirentes del
servicio notarial, así como con la matriz, a fin de asegurar un buen cumplimiento de su
función pública.

Implica que el escribano3 ha recibido por sí mismo las manifestaciones de las partes para
luego poder interpretar cuál es su voluntad e instrumentarla jurídicamente.

Solo podrá dar verdadera fe si ha estado presente en el acto, con lo que la inmediación es de
cumplimiento obligatorio.

C. Objetivación: Consiste en que todo lo percibido debe plasmarse en un instrumento; es

decir, todo lo que el Notario percibe sensorialmente o por el dicho de otros debe constar
por escrito.

Ejemplo: Art. 399. “Los notarios son ministros de fe pública encargados de autorizar y
guardar en sus archivos los instrumentos que ante ellos se otorgaren….”, otro ejemplo: Art.
405 “Las escrituras públicas deberán otorgarse ante notario y podrán extendidas
manuscritas, mecanografiadas…”

D. Coetaneidad: Este elemento de la fe pública notarial implica que los hechos percibidos
y su instrumentación pública deben ser hechos en un intervalo contemporáneo. Esto
garantiza transparencia y fidelidad tanto documental cuanto temporalmente.

 Fundamento Legal: Una vez que la escritura es suscrita por el primer otorgante el resto
de los comparecientes deben suscribirla dentro de los 60 días siguientes. Si transcurre
este plazo y ello no ocurre la escritura se deja sin efecto y carecerá de valor como tal.
(Art. 426 Nº6 COT)

E. Solemnidad: Este principio tipifica la fe pública notarial en cuanto implica el cumplimiento de

la forma legal solemne impuesta por la ley, a determinados actos, con el fin de que los
mismos gocen de fe pública, sean oponibles erga omnes y tenidos por todos como ciertos y
verdaderos. Presupone entonces la obligación del notario de ajustarse fielmente a los
presupuestos solemnes prescriptos por la ley, en todos los actos y contratos que las partes
deseen efectuar ante él.

3
Antiguamente, se llamaba escribano al que por oficio público estaba autorizado para dar fe de las
escrituras y demás actos que se desarrollaban ante él. En Argentina y Uruguay se le llama así al Notario.

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III. INSTRUMENTOS

1. DOCUMENTO/INSTRUMENTO

Según lo expuesto en el “TRATADO DE DERECHO CIVIL: PARTES PRELIMINAR Y GENERAL”

escrito por Arturo Alessandri Rodríguez, Manuel Somarriva Undurraga y Antonio Vodanovic H.
distingue entre documentos e instrumentos.

Nuestra legislación, solo se refiere a los instrumentos, o sea, a los instrumentos que consignan
un hecho por escrito.

A. Documento: Un documento es un testimonio material de un hecho o acto realizado por

las personas, registrado en una unidad de información en cualquier tipo de soporte
(papel, cintas, discos magnéticos, fotografías, etc.) en lengua natural. Es el testimonio de
una actividad humana fijada en un soporte.

B. Instrumento: Es todo escrito que da constancia de un hecho.

2. CLASIFICACION DE LOS INSTRUMENTOS/DOCUMENTOS

A. Por razón de la persona de que emana. Es la principal, la más importante y de la cual nos
vamos a ocupar. Se clasifica en: documento público, emanados de funcionarios públicos en
el desempeño de sus funciones y documentos privados, en los que no interviene, por lo
menos en el ejercicio de sus funciones, ningún funcionario sino solo personas privadas.

B. Por su solemnidad. Se clasifican en ad solemnitatem y ad probationem, según generen el

acto y constituyen la única forma de reconocer la existencia de un acto jurídico
determinado o solo como prueba de este acto, que se puede acreditar también por cualquier
otro medio probatorio.

C. Por su fuerza probatoria. Se clasifica en autentica, aquella que prueba por sí misma y
fehaciente, la que permite presumir la existencia de un hecho.

3. INSTRUMENTO PRIVADO

En el oficio notarial se otorgan, aparte de las escrituras públicas, los llamados instrumentos
privados, que como característica general no quedan archivados o guardados en el oficio. Son
instrumentos que las partes otorgantes suscriben en el oficio y los retiran para los fines que han
sido otorgados.

A este tipo de actuaciones corresponden aquellos como: cartas poder, declaraciones juradas,
autorizaciones de viaje, salvoconductos, aceptación de letras o suscripción de pagarés,
compraventa sobre vehículos motorizados, promesas de compraventa, etc.

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El instrumento privado no goza de definición en nuestra legislación. Sin embargo puede decirse
que es todo documento o escrito que da cuenta de un acto o contrato y que no reviste las
características de instrumento público o escritura pública.

Pueden ser otorgados bajo la forma de "instrumento privado", todo tipo de actos o contratos,
salvo aquellos en que la ley exige la solemnidad de la escritura pública, como por ejemplo la
compraventa de inmuebles.

El tipo de actos o contratos que se pueden otorgar por instrumento privado no requiere
necesariamente de la intervención notarial. Sin embargo la ventaja que se obtiene con ella es
que se le otorga una suficiente garantía autenticidad, con todas las consecuencias probatorias
que ello implica.

La desventaja del instrumento privado, con todo, es que al ser otorgado en ejemplares que los
propios interesados retiran del oficio notarial, estos pueden deteriorarse o perderse.

Una solución para ello sería su protocolización ya sea en el mismo oficio del otorgamiento o en
otro cualquiera.

A. CONCEPTO: Son instrumentos privados los otorgados por las partes sin la intervención de
funcionario público en su calidad de tal. No llevan sello de garantía en sí, y por lo general,
fuera de la firma, están exentos de formalidades.

El instrumento privado se caracteriza, sustancialmente, por no estar protegido por la fe

pública que se debe a los instrumentos públicos y que proviene de la participación de un
funcionario público en su formación, cumpliendo formalidades especiales.

Son instrumentos privados, los que testimonian actos y contratos no autorizados por
funcionario público, los pagarés, las letras de cambio, los cheques, las facturas mercantiles o
civiles, las cartas misivas o de contestación, etc.

También son instrumentos privados, los instrumentos públicos defectuosos autorizados por
funcionario público incompetente o por otro defecto de forma, pero siempre que estén
firmados por los otorgantes. Art. 1701 del CC

B. FIRMA DE LOS OTORGANTES: Es importante que el instrumento privado esté firmado por
los otorgantes, porque la firma es signo que demuestra que se aprueba y hace propio lo
escrito. Sin la firma, el instrumento, no pasa de ser un proyecto o un borrador, pero no
constituye un instrumento privado.

C. INTRUMENTOS PRIVADOS FIRMADO ANTE NOTARIO E INSTRUMENTOS PRIVADOS

PROTOCOLIZADOS. Los Notarios pueden autorizar las firmas que se estampen en
instrumentos privados, siempre que den fe del conocimiento o de la identidad de los

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firmantes y dejen constancia de la fecha en que se firman. Art. 425 COT Cabe hacer
presente que, la autorización notarial por sí sola no transforma en instrumento público un
instrumento privado. En este caso, el Notario, actúa como un testigo calificado.

Pero en ciertos documentos la autorización de la firma del otorgante por el Notario,

produce un efecto importante. Según el CPC, tiene mérito ejecutivo, sin necesidad de
reconocimiento previo, la letra de cambio, pagaré o cheque, respecto del obligado cuya
firma aparezca autorizada por un notario o por el oficial del Registro Civil en las comunas
donde no tenga su asiento el notario. Art. 434, N°4, inciso 2°.

Tampoco le da el carácter de instrumento público el hecho de protocolizar un instrumento

privado.

Recordemos que la Protocolización consiste en agregar (o archivar) un documento al final

de un registro de notario a pedido de quien lo solicita. (Art 415 COT) Ejemplos de
instrumentos privados otorgados ante notario: Declaración jurada, autorización para
trabajar, autorización para viajar, contratos de compraventa, de arrendamiento, etc.

4. INSTRUMENTOS PUBLICOS

A. CONCEPTO: “Instrumento público o auténtico es el autorizado con las solemnidades

legales por el competente funcionario”. Art.1699 del CC.

Todo instrumento que no coincida con esta definición es instrumento privado.

B. REQUISITOS.
a. Debe ser autorizado por un funcionario público en su carácter de tal. La fuerza proviene
precisamente de la confianza o fe pública que inspira la persona investida de la facultad
de autorizar instrumentos auténticos.
b. El funcionario debe ser competente en cuanto a la materia y al territorio.
c. El instrumento debe otorgarse con las formalidades que la ley señala, las cuales varían
de caso en caso.

C. EJEMPLOS DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS.

a. Las copias autorizadas por el Secretario Municipal de documentos del archivo municipal.
b. Los certificados de dominio vigente, de hipoteca y gravámenes y de prohibiciones
e interdicciones que otorga el Conservador de Bienes Raíces.
c. La copia de la demanda que el Receptor entrega al notificarla.
d. La escritura pública otorgada por Notario u Oficial de Registro Civil competente con las
solemnidades legales.
e. Las partidas o certificados de nacimiento, matrimonio y defunción que otorga el Oficial
de Registro Civil;

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D. EFECTOS DE LA FALTA DE INSTRUMENTO PÚBLICO EN LOS CASOS QUE LA LEY

REQUIERE ESTA SOLEMNIDAD: El acto no llega a perfeccionarse porque le falta uno de sus
requisitos de existencia. Ejemplo, la compraventa de un bien raíz que debe hacerse por
escritura pública, la ley exige esta solemnidad, de manera tal que si se omite, la sanción será
la nulidad absoluta.

 Impugnación de los instrumentos públicos: La impugnación consiste en la refutación

destinada a destruir la fe probatoria o a restarle valor al instrumento.

El instrumento público se puede impugnar por:

a. LA NULIDAD: El instrumento público adolece de un vicio. Ejemplo: esta se produce

por no haber sido autorizado el instrumento por el verdadero funcionario público,
esto es, que quien aparece como funcionario público no tiene esa calidad; o bien, que
aun siendo funcionario público, es incompetente en razón de la materia o del
territorio; o bien, cuando teniendo la competencia del funcionario público, le está
prohibido intervenir en un caso determinado.

b. POR FALSIFICACIÓN: Se refiere al instrumento falso, este es, aquel que no ha sido
autorizado por el funcionario que indica, o por no haber sido otorgado por las partes
que expresa, o por haberse alterado las declaraciones que éstas hicieron.

5. DIFERENCIAS ENTRE INSTRUMENTO PÚBLICO E INSTRUMENTO PRIVADO

Las diferencias esenciales las podemos apreciar en este cuadro comparativo:

INSTRUMENTO PÚBLICO INSTRUMENTO PRIVADO

Se otorga ante funcionario público Se otorga únicamente entre las partes.

competente.

Es siempre solemne. A más de ser escrito y de requerir firma, no

tiene otra solemnidad.

Conlleva la autenticidad: tiene un autor Tiene autenticidad, pero si es impugnado,

cierto, facultado por la ley, que está ésta podría desaparecer.
revestido de credibilidad.
Si es notario, además tiene fe pública.

Es prueba erga omnes (contra todos) sobre
el hecho de haberse otorgado y sobre su
fecha.
Frente a terceros, no tiene fecha cierta sino
desde cuando se ha producido un hecho
inobjetable; como es:
 Desde el fallecimiento de alguno de los
contratantes,
 Desde el día en que ha sido copiado en
un registro público,
 Desde el día en que conste haberse
presentado en juicio,

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 Desde el día en que haya tomado razón

de él o lo haya inventariado un empleado
competente, con el carácter de tal. (Art.
1747 C.C.)
Entre las partes, una vez admitido o
reconocido el instrumento, se tiene como
fecha la que éste expresa.

6. DOCUMENTOS OTORGADOS EN EL EXTRANJERO

Para que un documento emitido en el extranjero tenga validez en nuestro país es necesario que
previamente sea traducido, si procede, legalizado y protocolizado; según establecen los arts.
345, 347 del CPC y 420 del C.O.T.

La legalización es un trámite administrativo que se realiza en los Consulados y en las oficinas de

legalización de los Ministerios de Justicia y Relaciones Exteriores.

La protocolización consiste en agregar el documento al final del Registro del Notario, dejando
constancia de ello en el Libro de Repertorio el día en que se presenta el documento. En esta
etapa es donde el Notario Público tiene intervención.

Protocolizar es el acto por el cual el Notario agrega el documento al final de sus registros a
pedido de la parte interesada.

Para que la protocolización tenga efectos legales, debe dejarse constancia de ella en el libro
Repertorio, el día en que se presenta el documento. Se le dará un número al documento con
riguroso orden de presentación.

Además, debe dejarse constancia de las indicaciones necesarias para individualizarlo. El número
de página que conste el documento y la identidad de la persona que solicita la protocolización.

Cualquier documento extranjero que sea presentado ante un Notario, sea para los efectos de
completar algún negocio o algún contrato o para otros efectos, siempre debe estar previamente
legalizado; entonces el Notario, podrá protocolizarlo.

POR EJEMPLO, si se trata de un poder notarial proveniente de otro país deberá, según nuestro
sistema legal, legalizarlo previamente, atestiguándose que ese Ministro de Fe realmente lo es, y
que la firma corresponde al Notario que autoriza; ello se deberá legalizar en el Ministerio de
Relaciones Exteriores. Completado ese trámite, el Notario podrá protocolizarlo.

Las exigencias de las protocolizaciones tiene el objeto de que queda permanente y

definitivamente agregado a un protocolo de un Notario nacional.

Respecto de los instrumentos privados, el hecho que se protocolice no le da el carácter de

público.

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Los instrumentos privados legalizados y protocolizados siguen siendo documentos privados y el

único valor especial que adquieren es fecha cierta desde el momento de su protocolización.

En la protocolización de documentos privados el Notario asegura para el futuro la identidad del

documento que le entregan y que incorpora al protocolo.

Se levanta un Acta que firma el solicitante y el notario en la que se indica el contenido del
documento y sus indicaciones esenciales. Esta acta es un instrumento público y le comunica
fecha fehaciente al documento privado.

Finalmente, se reitera que nuestra legislación exige requisitos mínimos para darle valor en Chile
a los documentos o instrumentos otorgados en el extranjero, que respeta y exige que se
cumplan con las formalidades exigidas en el país de origen.

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SEGUNDA UNIDAD: REGISTRO NOTARIAL Y CONSERVADOR

I. EL NOTARIO: El notario es un Auxiliar de la Administración de Justicia según el Titulo XI del

Código Orgánico de Tribunales. Es un ministro de fe pública, que tiene su razón de ser en “la
necesidad de dar a los actos jurídicos permanencia y facilitar las relaciones jurídico
patrimoniales entre los particulares” (Carlos Cristian Maturana Miquel).

Enseguida el COT en su art. 399 nos da un concepto: “Los notarios son ministros de fe
pública encargados de autorizar y guardar en su archivo los instrumentos que ante ellos se
otorgaren, de dar a las partes interesadas los testimonios que pidieren, y de practicar las
demás diligencias que la ley les encomiende”.

Respecto de esta norma es importante observar que el notario no guarda en su archivo todos
los instrumentos que ante ellos se otorgan, solo guarda aquellos que tienen la calidad de
escrituras públicas y aquellos que se protocolizan.

Además, pasado cierto tiempo debe remitirlos para su guarda a la oficina del Archivo Judicial
de la jurisdicción. A menos que se trate de un lugar donde no haya Archivo Judicial, caso en el
cual es la oficina del notario el lugar donde serán guardados.

Otra observación tiene relación con la frase “dar a las partes interesadas los testimonios que
pidieren”.

Esta frase, si la relacionamos con los numero 8 y 9 del art. 401 del COT, debe interpretarse
en sentido amplio, vale decir, que debe entenderse por interesado a todo el que por cualquier
motivo requiere de la copia que se pide y no solo a las partes del respectivo documento.

II. ORGANIZACIÓN: En cada comuna o agrupación de comunas que constituya territorio

jurisdiccional de jueces de letras, habrá a lo menos un notario.

En cuanto al territorio jurisdiccional, este será el territorio jurisdiccional del juzgado de

letras en lo civil respectivo.

En aquellos territorios jurisdiccionales formados por una agrupación de comunas, el

Presidente de la República, previo informe favorable de la Corte de Apelaciones respectiva,
podrá crear nuevas notarías disponiendo que los titulares establezcan sus oficios dentro del
territorio de una comuna determinada.

En aquellas comunas en que exista más de una notaría, el Presidente de la República asignará
a cada una de ellas una numeración correlativa, independientemente del nombre de quienes
las sirvan.

Ningún notario podrá ejercer sus funciones fuera de su respectivo territorio.

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III. AUSENCIA O INHABILIDAD DEL NOTARIO: Cuando un notario se ausente o inhabilite para
el ejercicio de sus funciones, el juez de letras respectivo de turno, designará al abogado que
haya de reemplazarle, mientras dure el impedimento o esté sin proveerse el cargo. En los
lugares de asiento de Corte de Apelaciones la designación de reemplazante corresponderá al
Presidente de ella.

En ambos casos y siempre que no se trate de la aplicación de medidas disciplinarias que

provoquen la inhabilidad del notario, éste podrá proponer al juez, el abogado que deba
reemplazarlo bajo su responsabilidad.

Durante el tiempo que dure la ausencia o inhabilidad del notario, el reemplazante designado
podrá autorizar las escrituras públicas y dar término a aquellas actuaciones iniciadas por el
titular que hayan quedado pendientes, debiendo dejar constancia de tal circunstancia en el
respectivo instrumento. Del mismo modo podrá proceder el titular respecto de las escrituras
públicas y actuaciones iniciadas por el reemplazante.

IV. ESCRITURA PÚBLICA: La escritura pública ofrece la máxima seguridad jurídica en nuestro
Derecho. Tiene efectos poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con
mucho los que tiene un documento privado. La Administración, los jueces y la sociedad en
general atribuyen credibilidad absoluta a los hechos o declaraciones que constan en una
escritura pública.

Se sustenta sobre una normativa precisa, reúne condiciones de autenticidad (lo que en ella se
recoge es cierto), ejecutoriedad (el acuerdo se lleva a la práctica sin necesidad de más
pruebas) y legalidad (se ajusta a lo que dicen las leyes). Los particulares que firman una
escritura pública tienen la seguridad de que nadie podrá poner en duda su veracidad.

Es un documento íntegro que no precisa ninguna comprobación o contraste y que tiene, por
sí mismo, la plena eficacia que le da la ley desde el mismo momento en que el notario lo
autoriza.

Es un instrumento ejecutivo que posee fuerza probatoria de las fechas, de los hechos y de las
declaraciones que contiene.

La escritura sólo circula mediante copias; la matriz que contiene las firmas originales de los
otorgantes se guarda formando el protocolo en el despacho del notario que la autoriza.
Posteriormente pasa al archivo judicial.

CONCEPTO: “La escritura pública es el instrumento público o auténtico otorgado con las
solemnidades legales por el competente notario, e incorporado en su protocolo o registro
público.” Art. 1699 del CC y 403 del COT.

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REQUISITOS QUE DEBEN REUNIR LAS ESCRITURAS PÚBLICAS:

1. TIENEN QUE SER AUTORIZADAS POR EL NOTARIO COMPETENTE: Esto es, el que ha
sido legalmente nombrado, que actúa dentro del territorio de su jurisdicción y que se
encuentra en el ejercicio de sus funciones.

Como anteriormente se menciona y así lo establece el art. 400 inciso final del COT,
“ningún notario podrá ejercer sus funciones fuera del respectivo territorio” El
incumplimiento de este requisito hace que la escritura otorgada no sea considerada
pública o autentica, así lo establece el art. 426 Nº 1 del COT y además el notario incurre
en un delito tipificado en el art. 442 del mismo cuerpo legal.

Por excepción, OTROS FUNCIONARIOS, en casos específicamente determinados están

autorizados para otorgar escrituras públicas, como es el caso del oficial del Registro Civil
en las comunas que no sean asiento de un notario. Un caso especial es el de los
CÓNSULES, que veremos más adelante.

2. TIENE QUE SER INCORPORADA EN EL REGISTRO PÚBLICO O PROTOCOLO DEL

NOTARIO AUTORIZANTE: Todo notario deberá llevar un protocolo, el que se formará
insertando las escrituras en el orden numérico que les haya correspondido en el Libro
Repertorio.

Esas escrituras originales son las que constituyen la matriz de la escritura pública, en la
cual aparecen las firmas del notario y de las partes. A continuación de las escrituras se
agregaran los documentos protocolizados, también conforme al orden numérico
asignado en el repertorio. Cada protocolo lleva un índice de las escrituras y documentos
protocolizados que contenga.

Según el art. 426 Nº2 COT, no se considerará escritura pública o auténtica la que no está
en el protocolo o que éste no pertenezca al notario autorizante o al de quien esté
subrogando legalmente.

Señala el art. 433 COT que el notario deberá entregar al archivero judicial que
corresponda, los protocolos a su cargo que tengan más de un año desde la fecha de
cierre, y los índices de escrituras públicas que tengan más de diez años.

3. OTORGAMIENTO CON LAS SOLEMNIDADES LEGALES QUE FIJA EL COT:

A. La escritura debe otorgarse ante notario competente. La escritura en que no

aparezca la firma del notario es nula, así queda establecido en el art. 412 Nº2 COT.
Asimismo la que fuere autorizada por persona que no sea notario, o por notario
incompetente, suspendido o inhabilitado en forma legal no se considerará escritura,
así lo señala el art. 426 Nº1 COT.

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B. Firma de las partes. En primer lugar deben suscribir la escritura quienes asumen la
calidad de otorgantes del acto o contrato, pues este, sin el consentimiento de ellos,
no producirá efecto alguno.

Suele suceder que los otorgantes de un acto o contrato se encuentren temporal o

definitivamente impedidos de firmar la escritura, ya sea por imposibilidad física,
enfermedad, o simplemente por no saber hacerlo. Para estos casos se ha creado la
figura de la firma por otra persona quien lo hace previo ruego de la interesada
dejando esta, en todo caso, su impresión digital para señal de su concurrencia y
asentimiento.

El art. 408 COT, señala al respecto, que si alguno de los comparecientes o todos ellos
no supieren o no pudieren firmar lo hará a su ruego uno de los otorgantes que no
tenga interés contrario según el texto de la escritura, o una tercera persona,
debiendo la que no firma poner junto a la del que la hubiere firmado a su ruego, la
impresión del pulgar de la mano derecha, o en su defecto, el de la izquierda.

El notario debe dejar constancia de este hecho o de la imposibilidad absoluta de

efectuarlo. La omisión de estos requisitos acarrea la sanción que previene el art. 426
COT, esto es, no se considerara pública o auténtica la escritura. La falta de firma
acarreará como consecuencia que el acto jurídico no llegue a existir.

Según lo señalado en el art. 426 Nº 6 COT, las partes del acto o contrato tienen para
firmar el plazo de 60 días contados desde la fecha de anotación de la escritura en el
repertorio. Si no se suscriben las firmas dentro de ese plazo la escritura no se
considerara pública o auténtica.

4. FORMA EN QUE DEBEN EXTENDERSE LAS ESCRITURAS. (Formalidades Legales)

A. Tienen que escribirse en IDIOMA CASTELLANO Y ESTILO CLARO Y PRECISO, no

pudiendo emplearse abreviaturas, cifras ni otros signos que los caracteres de uso
corriente, ni contener espacios en blanco. Las palabras en idioma extranjero
siempre que sean de uso común, o bien como término de una ciencia o arte. (Art.
404 COT).

B. Debe comenzar expresando el LUGAR Y FECHA de su otorgamiento, el nombre del

notario que la autoriza y el de los comparecientes, con expresión de su
nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión (Art. 405 COT). Además, si se trata
de un testamento, el notario deberá dejar constancia de la hora en que se otorgue
(art. 414 COT).

Sanción: Según el art. 426 N°4 COT: no se considera pública o auténtica la escritura
que no esté escrita en idioma castellano.

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C. Deben ser extendidas, MANUSCRITAS, MECANOGRAFIADAS O EN OTRA

FORMA QUE LEYES ESPECIALES LO AUTORICEN. (Art. 405 COT). En los casos en
que es manuscrita, debe usarse tinta fija o pasta indeleble. Art. 426 N°5 COT.

D. Debe haberse ACREDITADO LA IDENTIDAD CON LA CÉDULA PERSONAL

respectiva, cuyos datos hay que insertar en la escritura. Los extranjeros y chilenos
radicados en el extranjero acreditarán su identidad con su pasaporte o con el
documento de identidad con el que hubieren ingresado al país. (Art. 405 COT).

Sanción: Según el art. 412 COT, son nulas las escrituras públicas en que los
otorgantes no acrediten su identidad en alguna de las formas establecidas.

E. Todas sus FOJAS DEBEN SER RUBRICADAS Y SELLADAS por el notario. Art. 406
COT.

F. Cualquiera de las partes podrá exigir al notario que antes de firmarla, lea la escritura
en alta voz, pero si todos los otorgantes están de acuerdo en omitir esta formalidad,
leyéndola ellos mismos, podrá procederse así. Art. 407 COT.

G. El reverso de las hojas que contienen la escritura y sus copias deberá ser inutilizado
por el notario con su firma y sello. (Art.404).

H. Tratándose de las escrituras resciliación o liquidación de sociedades, de liquidación

de sociedades conyugales, de partición de bienes, escrituras constitutivas de
personalidad jurídica, de asociaciones de canalistas, cooperativas, contratos de
transacciones y contratos de emisión de bonos de sociedades anónimas, sólo podrán
ser extendidas en los protocolos notariales sobre la base de minutas firmadas por
algún abogado. En este caso, el notario dejará constancia en las escrituras del
nombre del abogado redactor de la minuta.

I. Corresponderá al notario, salvar las adiciones, apostillas (aclaraciones), entre

renglonaduras, raspaduras o enmendaduras u otra alteración en las escrituras
originales.

Sanción: Se tendrán por no escritas si no aparecen salvadas al final y antes de las

firmas de los que las suscriban.

J. El art. 404 COT, señala que las escrituras no podrán contener espacios en blanco, es
decir, no son aceptados en una escritura el “punto aparte”, ni las separaciones de
textos o espacios más que los adecuados entre una palabra o letra y la que sigue.

K. FIRMA Y AUTORIZACIÓN del notario Art. 412 N° 2, 426 N° 4, 413 inc. 4: El notario
autorizará las escrituras una vez que éstas estén completas y hayan sido firmadas
por todos los comparecientes.

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Además, el Notario al autorizar la escritura pública debe indicar el número de

anotación que tenga en el Repertorio, la que se hará el día en que sea firmada por el
primero de los otorgantes (art. 405 COT).

Los notarios, aparte de la obligación que tienen de llevar el Protocolo, deben llevar el
Repertorio de escritura públicas e instrumentos protocolizados, en el cual tienen que
asignarle número a estos instrumentos protocolizados de acuerdo al orden de su
presentación, a su vez, el notario deberá colocar la fecha en que se efectúa el ingreso
de la escritura e indicará el nombre de las partes.

Este libro se cierra diariamente con las indicaciones de la última anotación, si no

hubiera ninguna anotación tiene que dejarse constancia de ello.

5. FUERZA LEGAL DE LAS ESCRITURAS PÚBLICA.

A. Escrituras públicas nulas. El artículo 412 COT, señala que serán nulas las escrituras
públicas que:

a. Contengan disposiciones o estipulaciones a favor del notario que las autorice,

de su cónyuge, ascendientes, descendientes o hermanos.

b. Aquellas en que los otorgantes no hayan acreditado su identidad en alguna de

las formas establecidas en el artículo 405, o en que no aparezcan las firmas de
las partes y del notario.

B. Escrituras que no se consideran públicas. El artículo 426 señala varias causales por
las cuales no se considera pública o auténtica una escritura:

a. Que no fuera autorizada por persona que no sea notario, o por notario
incompetente, suspendido o inhabilitado en forma legal. Debemos agregar, que
no sea autorizada por funcionario competente, como lo es el Oficial del
Registro Civil en aquellas situaciones específicas en que la ley le ha otorgado tal
facultad.

b. Que no esté incorporada en el protocolo o que éste no pertenezca al notario

autorizante o al de quien esté subrogando legalmente.

c. En que no conste la firma de los comparecientes o no se hubiere salvado este

requisito en la forma prescrita en el artículo 408 COT.
d. Que no esté escrita en idioma castellano.

e. Que las firmas de las partes o del notario o en las escrituras manuscritas, no se
haya usado tinta fija, o de pasta indeleble.

f. Que no se firme dentro de los 60 días siguientes de su fecha de anotación en el

repertorio.

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C. Tener por no escritas determinadas palabras. A esto se refiere el artículo 428 del
COT, el cual señala “las palabras que en cualquier documento notarial aparezcan
interlineadas, enmendadas o sobrepasadas, para tener valor deberán ser salvadas
antes de la firma del documento respectivo, y en caso de que no lo sean se tendrán
por no escritas”.

6. COPIAS DE LAS ESCRITURAS PÚBLICAS: En las escrituras públicas debemos distinguir

dos clases de documentos:

A. MATRIZ O ESCRITURA ORIGINAL: es aquélla extendida manuscrita o

mecanografiada o en otra forma que las leyes especiales autoricen, suscrita por las
partes y el notario e incorporada al protocolo de éste.

B. COPIAS: son aquellos documentos manuscritos, dactilografiados, impresos,

fotocopiados, litografiados o fotograbadas, constitutivos de un testimonio fiel de la
matriz u original y que llevan la fecha, firma y sello del funcionario autorizante.

C. La REGLA GENERAL es que solo es posible otorgar copias de la escritura pública

una vez que esta se encuentra autorizada.

D. La EXCEPCIÓN se refiere a los casos en que el acto o contrato esté afecto a los
tributos contemplados en la ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios, y en
general respecto de diferentes impuestos. En estos casos no se podrá dar copia de
ellos a los interesados sin que previamente se encuentren pagados los tributos.

E. Es importante tener presente que solo pueden dar copias autorizadas:

a. El notario ante quien se otorgó el acto o contrato.
b. Su subrogante.
c. Su sucesor legal.
d. El archivero a cargo del protocolo respectivo.

F. El art. 427 COT prohíbe entregar copias parciales de las escrituras públicas o de los
documentos protocolizados, salvo que ello haya sido autorizado por la ley o por
resolución judicial. Por lo tanto las copias deben ser integras.

7. LA PROTOCOLIZACIÓN: La protocolización definida según el art. 415 COT es el hecho

de agregar un documento al final del registro de un notario a pedido de quien lo solicita.

A. Formalidades legales de la protocolización.

a. Debe dejarse constancia de ella en el repertorio del día en que se presente el
documento. Así lo establece el artículo 415 del COT, en referencia al 430.
b. Debe agregarse el documento al final del protocolo, dejando constancia de la
fecha en que se presente, de las indicaciones necesarias para individualizarlos,

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del número de páginas de que consta y de la identidad de la persona que pide su

protocolización. Arts. 415 y 429 COT.

B. Documentos que pueden protocolizarse: La regla general es que todo documento

puede protocolizarse. La excepción consiste en aquellos documentos en que se
consignen actos o contratos con causa u objeto ilícito, dice el art. 416 COT “salvo
que lo pidan personas distintas de los otorgantes o beneficiarios de ellos”.

C. Ventajas que presenta la protocolización de documentos.

a. Produce fecha cierta en el documento respecto de terceros.
b. Otorga carácter de instrumentos públicos a los actos indicados en el art. 420
COT.
c. Sirve para conservar los documentos.

8. LA PÉRDIDA DE DATOS: En caso de pérdida, robo o inutilización de los protocolos o

documentos pertenecientes a la notaría, el notario debe dar cuenta en forma inmediata
al Ministerio Público para que inicie la correspondiente investigación. Los protocolos o
documentos perdidos o inutilizados deberán reponerse por orden del visitador de la
notaría, con citación de los interesados.

La reposición en cuanto sea posible, debe efectuarse con las copias autorizadas
expedidas por el notario, declaraciones de testigos y demás pruebas que el tribunal
estime convenientes.

Las personas que tengas copias autorizadas de las originales están obligadas a
presentarlas al tribunal, y en caso de negarse a ello, es aplicable el procedimiento de
apremio señalado en el art. 276 CPC, esto es, multa o arresto, y aun decretarse
allanamiento del local donde se halle el objeto cuya exhibición se pida.

9. CARACTERISTICAS DE LA ESCRITURA PÚBLICA

A. Firmeza e irrevocabilidad. Una vez suscrita por los otorgantes no hay poder que
pueda reformarla. Sólo las propias partes están facultadas para hacerlo.

B. Ejecutoriedad. Es decir, que los derechos que de ella emanan confieran al

contratante diligente la posibilidad de actuar ejecutivamente, coercitivamente, en
contra del moroso y para obtener el cumplimiento de lo debido.

C. Fecha cierta. Es una de las características más sobresalientes y proviene

precisamente de la necesidad de resguardar en debida forma la creación o extinción
de derechos u obligaciones para las partes. En algunos casos, como en los
testamentos, es posible que además se agregue la hora en que se produce el
otorgamiento. En nuestro derecho se ha pretendido cautelar y dar mayor seguridad
a la fecha de otorgamiento con la exigencia de llevar el libro Repertorio de
Instrumentos Públicos.

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D. Seguridad. El art. 429 COT establece la necesidad de empastar los protocolos a lo

menos cada dos meses. Además, las escrituras formando parte de dichos protocolos
deben ser remitidas al Archivo Judicial cuando tengan más de un año desde la fecha
de cierre.

Además existe la obligación de guardarlos en cajas de seguridad o bóvedas, y la

prohibición de ser sacados fuera del oficio del notario, salvo por decreto judicial,
sólo podrá hacer el retiro el propio notario.

Todo ello permite asegurar a los interesados, a la propia fe pública y a todos quienes
se vean relacionados al asunto, que las escrituras públicas mantendrán una guarda
adecuada durante años permitiendo su consulta y dación de copias.

Dentro de este mismo concepto, hay que señalar que el instrumento está revestido
de medidas de seguridad para evitar su alteración en todo o en parte, y así, el art.
411 COT establece que las adiciones, apostillas, entre renglonaduras, raspaduras o
enmendaduras u otra alternación en las escrituras originales que no aparezcan
salvados por el Notario al final y antes de las firmas de los que las suscriben, carecen
de valor.

E. La publicidad. Otra característica que emana de la escritura pública es, como su

nombre lo indica, la de ser pública. Es decir, poder ser conocida por todo el que
tenga interés en ello. De la escritura pública inserta en el protocolo se pueden
obtener las copias que se desee. Del mismo modo se consulta en el propio oficio
notarial o en el archivo judicial, en su caso, puede ser efectuada sin inconveniente
por quien desee hacerlo.

10. OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA: El otorgar una escritura pública que

contenga un acto o contrato supone para los abogados, las partes interesadas, los
terceros que intervengan, y el Notario mismo, la ejecución de una seria de actos previos,
coetáneos o posteriores que conforman un solo todo y que normalmente termina con la
entrega de la respectiva copia auténtica del original.

A. LA MINUTA: Consiste en el texto escrito suministrado a la notaría normalmente por

el abogado de alguna de las partes y que contienen el borrador del acto o contrato
respectivo. En base a ella se procederá en la notaría a extender en el registro notarial
el correspondiente proyecto de escritura pública.

Mientras la matriz no se encuentre suscrita por los otorgantes e intervinientes, y

autorizada por el notario solo será un proyecto de escritura pública.

Como la minuta es un texto que habrá servir de base a la escritura que suscribirán las

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partes, deberán contener en forma clara, determinada, sin ambigüedades, todas las
estipulaciones que las partes han convenido; que sea un documento bien redactado,
que establezca con claridad los derechos y obligaciones que genera a cada parte.

Cabe hacer presente que, según el art. 401 COT, para extender un instrumento
público no es indispensable contar con una “minuta” previamente elaborada, sin
embargo, tratándose de cierto tipo de contratos el instrumento público solo puede
otorgarse en base a la “minuta”.

Así, el art. 413 señala que “sólo podrán ser extendidas en los protocolos notariales
sobre la base de minutas firmadas por algún abogado” los siguientes contratos: de
constitución, modificación, resciliación o liquidación de sociedad, de liquidación de
sociedades conyugales, de participación de bienes, escrituras constitutivas de
personalidad jurídica, de asociaciones de canalistas, cooperativas, contratos de
transacciones y contratos de emisión de bonos de sociedad anónimas.

B. LA MATRIZ: Ahora bien, una vez recibida en el oficio la “minuta” respectiva que
contiene el borrador del contrato a escriturar, ella es vertida a la “matriz”, que habrá
de ser suscrita más adelante por las partes otorgantes y el notario, además en su caso
y cuando corresponda, por terceros intervinientes como testigos o personas que
concurren prestando consentimiento, etc.

La escritura sólo circula mediante copias; la matriz que contiene las firmas originales
de los otorgantes se guarda formando protocolo en el despacho del notario que la
autoriza.

 ESCRITURA MATRIZ: Es la escritura o documento original, que el Notario ha de

redactar sobre el contrato o acto sometido a su autorización firmada por los
otorgantes (y por los testigos) y firmada por el mismo Notario. Dicho original es
el que se queda en la Notaría y se anexa al protocolo.

11. PARTES DE UNA ESCRITURA PÚBLICA: Aunque la escritura pública forma un todo
único e inseparable que como tal unidad debe ser objeto de interpretación y fuerza
obligatoria, la doctrina tradicional distingue dentro de la escritura pública cuatro partes
y es frecuente que en la redacción de las escritura se sigan y distingan las mismas partes:
El encabezamiento; la comparecencia; la parte expositiva; y la parte final.

A. Encabezamiento. Como antecedente de la redacción de la escritura y formando

parte integrante se encuentran unas menciones preliminares destinadas a ubicar en
el tiempo y espacio la escritura pública, así como a determinar la competencia
territorial del notario autorizante. Dentro de las menciones preliminares o

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encabezamiento de la escritura pública se encuentran las siguientes menciones:

a. El número de Repertorio. Repertorio es un libro en el que se registra y asigna un

número a cada instrumento por riguroso orden de presentación, y que adquiere
una importancia clave a la hora de localizar las escrituras públicas.

b. El objeto de la escritura (nombre del acto o contrato) y nombre de las partes.

c. Además debe contener los datos de lugar y fecha del otorgamiento, la

individualización del oficial público ante quien se otorga y la indicación de la
sede de su oficio notarial.

Sin la especificación del Notario concreto que aporta la fe pública, el documento no

alcanzará en ningún caso los efectos legales propios de la escritura pública.

La fecha es importante en cuanto a su aplicación temporal, porque establece a partir

de cuándo, el acto o contrato celebrado comienza a producir sus efectos jurídicos.

En el caso de los testamentos debe, además, indicarse la hora en que ello ocurre y el
lugar si este no es el oficio del notario.

B. Comparecencia. La comparecencia es aquel momento en que se relata la presencia

ante el Notario y en forma conjunta de todos los sujetos o partes interesadas en una
escritura.

La comparecencia es la presencia física y material e implica inmediación y

simultaneidad entre las partes y el Escribano. Con esto se reafirma el principio de
inmediación.

Los datos que conforman la comparecencia son aquellos referidos a la

individualización de los comparecientes, estos es:

1º. Nombre y apellidos.

2º. Nacionalidad.
3º. Estado Civil.
4º. Profesión o actividad.
5º. Domicilio y…
6º. Cédula de identidad, pasaporte o documento de identificación con el cual
ingresó al país, en el caso de los extranjeros y chilenos radicados en el
extranjero.

 Comparecientes en una escritura. Cabe hacer una distinción entre los

otorgantes o contratantes directos y quienes intervienen en otro carácter.

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a) LOS OTORGANTES de una escritura son aquellos que directamente

celebran el negocio jurídico de que se trata. Tales son, por ejemplo, el
comprador y vendedor, el arrendador y el arrendatario, el prestamista y el
mutuario, etc.

b) NO SON POR ELLO OTORGANTES quienes concurren a la escritura en

otra calidad que los celebrantes del respectivo contrato, como lo es por
ejemplo, quien suscribe prestando su consentimiento o autorización, aun
cuando su actuación sea determinante para la eficacia del acto o contrato.

El Notario para este efecto no es compareciente sino, el ente autenticante.

El Notario debe acreditar el carácter en que intervienen las partes y dejar

constancia documental del mismo.

Los comparecientes pueden obrar por sí o por otros (en representación).

Si actúan por si, se dice que lo hacen en nombre o carácter propio; si lo hacen por
otros, sean personas naturales o jurídicas, se dicen que actúan en
representación.

El Notario exigirá el instrumento original de la representación invocada y debe

agregarlo al protocolo.

C. Parte expositiva. Consiste en la expresión que las partes hacen en la escritura acerca
del negocio jurídico que están realizando.

Es la parte más extensa de la escritura pública pues ella contiene la convención, el

contrato o el acto jurídico.

En su contexto se van hilvanando las ideas que dan forma a la pretensión de cada
contratante, y que servirá para generar derechos y obligaciones.

Esta parte es variada y dependerá del tipo de acto o contrato, por una parte y de las
exigencias que cada contratante formule a la otra.

Como es lógico al ser la parte más importante en cuanto al negocio debe estar
escrito conforme las exigencias del art. 404 COT, esto es, en castellano estilo claro
y preciso, sin abreviaturas, etc.

D. Parte final. Habitualmente las escrituras públicas terminan con una frase ya de uso
común, que por regla general dice: En comprobante, previa lectura, ratifican y
firman. Doy fe”.

Con ello se pone término a todas las etapas anteriores y luego de ella vienen las

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firmas de los otorgantes y demás comparecientes.

Es posible encontrar, en esta parte, las constancias o certificaciones que hace el

notario acerca del cumplimiento de algunos requisitos prescritos por las leyes para
determinados actos o contratos, como el pago de impuestos, etc.

También se deja constancia de las personerías, o de la agregación de algún

documento que haya sido necesario.

Forma parte de este final la autorización de la escritura por el Notario, lo que se

manifiesta en su firma, la cual procede a estampar después de todas las demás que
contempla la escritura pública.

Con la firma del Notario, la escritura cobra su total y pleno valor, y se cierra
documentalmente la operación de la autorización.

12. ESCRITURAS OBLIGATORIAS: Conforme a nuestra legislación, determinados contratos

deben ser otorgados por escritura pública, entre los que destacan:

A. La compraventa de bienes raíces, debe efectuarse por escritura pública e inscribirse

en el Registro de Propiedad.

B. Los poderes o autorizaciones para vender inmuebles.

C. La constitución de sociedades civiles y mercantiles. Las sociedades deben ser

siempre constituidas por escritura pública.

D. Mandatos Judiciales.

E. En general, los contratos de disposición o gravamen de bienes inmuebles. (Art. 2409

del Código Civil. La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública.

F. La permuta de bienes raíces, debe efectuarse por escritura pública e inscribirse en el

Registro de Propiedad.

G. Prenda sin desplazamiento, Ley 18.112. Este es el único contrato de prenda que sólo
puede materializarse mediante escritura pública y un extracto de ella debe
publicarse en el Diario Oficial dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la
escritura.

H. Alzamiento. Es la escritura que otorga el acreedor cuando el deudor cumple

íntegramente las obligaciones garantizadas a su favor con una garantía hipotecaria
o prendaria. Su alzamiento permite inscribirlo y dejar así el o los bienes libres de
esos gravámenes.

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I. Resciliación. Es el contrato en que las mismas partes que lo suscribieron lo dejan sin
efecto de común acuerdo.

J. Cancelación. Estas escrituras las otorga el acreedor una vez cumplidas por el deudor
todas las obligaciones que éste tenía con aquel, dejando constancia del
cumplimiento, cancelando a la vez esas obligaciones.

K. Transacción. Este es un contrato mediante el cual las partes dan solución a un

conflicto pendiente o precaven un problema futuro. En efecto, para resolver esos
conflictos, su solución es el contrato de transacción, es conveniente realizarlo por
escritura pública.

L. Novación. El contrato de novación es la sustitución de una obligación por otra que

queda extinguida. Hay tres tipos de novación:
a) Cuando una obligación sustituye a otra entre las mismas partes.
b) Cuando el acreedor sustituye al anterior acreedor.
c) Cuando un deudor sustituye a otro deudor.
No es obligatorio que sea otorgado por escritura pública, pero si se refiere a un bien
raíz, deberá hacerse por este medio.

M. En cuanto a la paternidad, el padre del menor (hijo no matrimonial) puede

reconocerlo voluntariamente por escritura pública.

13. CONTRAESCRITURAS: En general se entiende por contraescritura aquella mediante la

cual se altere o modifique lo estipulado en alguna escritura anterior.

Existen dos tesis en cuanto a la extensión que debe darse al concepto de

contraescritura; una que estima que éste es de carácter restringido y otra que le otorga
un ámbito más amplio.

A. Sentido restringido: Según esta teoría, el término contraescritura está considerado

como todo escrito en el cual las partes en forma ostensible contradigan
estipulaciones contenidas en una escritura anterior y que esté destinada a
permanecer en secreto frente a terceros; serían el medio que tendrían las partes
para demostrar cuál fue su real intención al celebrar el acto o contrato original.

B. Sentido amplio: Conforme a esta posición dentro de la expresión contraescritura

quedan incorporadas todas aquellas que modifiquen o alteren en todo o parte una
escritura anterior, sea para dejarlas totalmente sin efecto, sea para introducirles
modificaciones.

 Valor probatorio de las contraescrituras en Chile:

a. Entre las partes: Ellas producen pleno efecto probatorio, ya que lo que debe

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primar entre ellas es su verdadera intención al contratar. En todo caso,

tratándose de contraescrituras privadas, deberá otorgarse su reconocimiento
en alguna de las formas que señala el art. 346 CPC.

b. Frente a terceros: Las contraescrituras que consten en instrumento privado y

que estén destinadas a alterar lo establecido en un documento público no
producen efecto alguno respecto de terceros.

Las contraescrituras que consten en un instrumento público, para que puedan ser
eficaces respecto de terceros que requieren que se haya tomado nota de ella en la
matriz del instrumento original y de la copia en virtud de la cual ha actuado el
tercero.

En todo caso, los terceros si toman conocimiento de la existencia de alguna

contraescritura que no haya cumplido con alguno de los requisitos
precedentemente indicados, podrá valerse de ella frente a las partes. Lo anterior,
por cuanto la ley dice que no producirán efecto “contra terceros” y nada señala en
cuanto al valor de ellas a favor de terceros.

Art. 1707. Las escrituras privadas hechas por los contratantes para alterar lo
pactado en escritura pública, no producirán efecto contra terceros.

Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas, cuando no se ha tomado razón

de su contenido al margen de la escritura matriz cuyas disposiciones se alteran en la
contraescritura, y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero.

14. ESCRITURAS PRIVADAS: Nuestra legislación establece que dadas ciertas

características de los actos jurídicos que realicemos (valor, significancia del contrato,
etc.), estos deben realizarse por escritura pública, como por ejemplo la compraventa de
una vivienda o bien raíz.

Esto quiere decir que debemos recurrir al Notario Público, quién certificará la firma y
aceptación de las partes del contrato suscrito, y además deberá guardar el original del
mismo, documento que quedará registrado y anotado en sus registros.

Con posterioridad, dicho registro será enviado al Archivero Judicial, quién lo pondrá
disposición del público, solo para consulta. De ahí su nombre, escritura pública, es decir,
cualquier persona (público) puede consultarla.

La escritura privada corresponde a un procedimiento especial de escrituración. Existe

un procedimiento facultativo especial de escrituración para las compraventas de las
viviendas en que se aplique un subsidio habitacional.

Conforme al art. 68 de la Ley Nº 14.171, los contratos de compraventa, mutuo e

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hipoteca podrán otorgarse por escritura privada firmada ante notario, debiendo éste
proceder a protocolizarla de oficio, dentro de 30 días corridos desde que sea suscrita.

Esta escritura privada protocolizada se considerará, para todos los efectos legales,
como escritura pública desde la fecha de la protocolización. Esto, dado que el notario
dejará el original en su notaría (como si fuese una escritura pública), y entregará copias
autorizadas del original.

En resumen, se diferencian visualmente, en que la escritura privada está escrita a

espacio simple y la Pública a doble espacio en papel con membrete del Notario.

La escritura privada no es necesario firmarla ante el Notario, al contrario de la pública.

Y finalmente, el costo de la escritura privada es muy inferior en comparación a la

escritura pública.

Reiterando, la escritura privada y en general los instrumentos privados no requieren

otorgarse en presencia de un notario. Si se lo estipula, éste sólo hace fe de la identidad
de la persona que lo otorgó, certifica la fecha y autoriza las firmas. No conserva
originales o copias, ni tampoco archiva documentos en su protocolo o registro público.

Otra diferencia que puede ser relevante es que las escrituras públicas, también pueden
ser inscritas en los registros respectivos del CBR competente. Esto puede ser útil en
caso de promesas de compraventa o contratos de arrendamiento, para darle mayor
grado de publicidad frente a terceros.

Dicho lo anterior, es opinión general, la diferencia más importante entre ambos

documentos radica en la fuerza legal de sus obligaciones.

Si bien, en ambos casos es posible que un juez ordene el cumplimiento forzado de las
obligaciones que de ellos emanan, cuando las obligaciones constan en una escritura
pública y cumplen los demás requisitos que exige la ley, cuentan a su favor con un
procedimiento ejecutivo. Este es de tramitación más breve y circunscribe la eventual
discusión entre las partes, a la aplicación de unas pocas excepciones legales.

No se trata de firmar un contrato pensando en interponer un juicio para exigir el

cumplimiento de las obligaciones que de él emanan.

Sin embargo, si tomamos las precauciones al momento de firmar un contrato y nos

preocupamos de darle el mayor grado de fuerza legal posible a las obligaciones que en
él fijamos, es altamente probable que el comportamiento de la partes durante la
vigencia del contrato sea más riguroso y, aún en caso de incumplimiento, que la parte
afectada cuente con un mayor número de herramientas para exigir que su contraparte
efectivamente cumpla.

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De esta forma, el eventual mayor costo de las escrituras públicas respecto de un

instrumento privado puede verse recuperado con creces en el largo plazo. Es de
esperar que no ocurran problemas, pero siempre hay que estar preparado.

V. LIBROS QUE SE LLEVAN EN LAS NOTARÍAS.

1. El Protocolo: El libro más conocido de entre los que se llevan en un oficio notarial es sin
duda el Protocolo o Registro de instrumentos públicos en el cual se contienen las
escrituras y los documentos protocolizados.

El Protocolo es aquel libro que se va formando con la inserción de las escrituras

públicas y a continuación de éstas con los documentos protocolizados, conforme al
orden numérico asignado en el repertorio.

Los protocolos deben empastarse, a lo menos, cada dos meses, no pudiendo formarse
cada libro con más de quinientas fojas, incluidos los documentos protocolizados.

Cada foja debe numerarse en su parte superior con letras y números.

En casos calificados de podrá autorizar por la Corte de Apelaciones el empaste por

periodos superiores siempre que no se exceda del año; cada protocolo llevará además
un índice de escrituras y documentos protocolizados.

Se inicia con un certificado del notario que exprese la fecha de inicio, la enunciación del
respectivo contrato o escritura y nombre de los otorgantes de la escritura con que
principia.

Transcurrido dos meses, desde la fecha de cierre del protocolo, el notario debe
certificar las escrituras que hubieren quedado sin efecto por no haberse suscrito por
todos los otorgantes. Este certificado se debe poner al final del protocolo indicando el
número de escrituras y documentos que contiene y la enunciación de las que hayan
quedado sin efecto.

Los protocolos y documentos protocolizados o agregados a los mismos, deben

guardarse en cajas de seguridad o bóvedas contra incendio.

Los protocolos y cualquier documento que se entregue al Notario bajo su custodia en

razón de su oficio, sólo puede sacarse de sus oficinas por decreto judicial o en caso de
fuerza mayor. Si es por decreto judicial, el notario debe ejecutarlo personalmente.

El notario debe entregar al archivero judicial que corresponda, los protocolos que
tengan más de un año desde la fecha de cierre.

2. El Repertorio. Es aquel libro en que se anotan las escrituras públicas y documentos

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protocolizados, asignándoles un número a cada instrumento por riguroso orden de

presentación.

Cuando se trate de escrituras públicas se dejara constancia en este libro de la fecha en

que se efectúa la anotación; de las partes que la otorgan, a menos que sean más de
dos, pues en este caso se indicarán los nombres de los dos primeros comparecientes,
seguidos de la expresión "Y OTROS", del nombre del abogado o abogados si la
hubieren redactado y de la denominación del acto o contrato.

Tratándose de documentos protocolizados, se dejará constancia de la fecha en que se

presenten, de las indicaciones necesarias para individualizarlos, del número de páginas
de que consten y de la identidad de la persona que pida su protocolización. Sin
embargo, si la protocolización se indicare en una escritura pública, bastará la anotación
de esta última.

El libro repertorio se cerrará diariamente, indicándose el número de la última

anotación, la fecha y firma del notario. Si no se hubiere efectuado anotaciones, se
expresará esta circunstancia.

 Efectos de la anotación en el Repertorio.

a. La fecha del instrumento privado se cuenta respecto de terceros desde su

anotación en el Repertorio.

b. Las escrituras deben firmarse dentro de los 60 días siguientes a la anotación en

el Repertorio.

3. Libro de Índice Público. El notario llevará un libro índice público, en el que anotará las
escrituras por orden alfabético de los otorgantes. Este libro debe estar a disposición
del público, debiendo exhibirlo a quien lo solicite.

4. Libro de índice Privado. El notario llevará, también, un libro de índice privado en el que
anotará, en la misma forma que el libro de índice público, los testamentos cerrados con
indicación del lugar de su otorgamiento y del nombre y domicilio de sus testigos. Este
libro deberá mantenerlo reservado, no teniendo obligación de exhibirlo, sino por
decreto de juez competente o ante una solicitud de un particular que acompañe el
certificado de defunción que corresponda al otorgante del testamento.

VI. FUNCIÓN NOTARIAL DE LOS CÓNSULES GENERALES

De acuerdo con las disposiciones contenidas en el Reglamento Consular de Chile, los Cónsules
tiene la facultad de actuar en calidad de notario y de ministros de fe pública, ateniéndose para
ello a la normativo legal chilena y local en la cual se encuentren destinados.

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Dentro del ámbito de sus competencias pueden actuar como Ministros de Fe pública para los
efectos de los actos notariales que se otorguen ante ellos, ya sea por chilenos o extranjeros.

Dentro de sus funciones, pueden otorgar instrumentos públicos y privados, dar fe de los actos
para los que fueren requeridos en su calidad de ministros de fe pública y que no estuvieren
expresamente encomendados a otros funcionarios ni fueren ilegales. Asimismo, deben guardar
y conservar en orden los instrumentos que ante ellos se otorguen, dar a las partes interesadas
los testimonios o certificados que pidan de los actos que ante ellos se celebren y facilitar a
cualquier persona el examen de los instrumentos públicos que ante ellos se otorguen.

Nuestros Cónsules, como se señaló, tienen la calidad de Notarios, en consecuencia, se puede

otorgar ante ellos, escrituras públicas (que deben ser incorporadas en el respectivo protocolo) y
privadas.

A vía ejemplar, se puede otorgar ante nuestros Representantes Consulares documentos tales
como declaraciones juradas, certificados y escrituras públicas como mandatos generales,
especiales, compraventas, promesas de compraventas, testamentos abiertos o cerrados.

Cabe señalar que dichos instrumentos para que tengan valor en Chile, cuando son otorgados
ante nuestros Consulados deben posteriormente ser legalizados en el Departamento de
Legalizaciones del Ministerio de Relaciones Exteriores.

VII. LOS CONSERVADORES DE BIENES RAICES Y SUS FUNCIONES

1. CONCEPTO: Son Conservadores los ministros de fe encargados de los registros

conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades
propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda
industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes. Art. 446 COT.

2. FUNCIONES: Las funciones, en términos generales, consisten en llevar, guardar y

custodiar los registros conservatorios señalados precedentemente, y las demás que le
encomienden las leyes; practicar en ellos las anotaciones, inscripciones y subinscripciones
que legalmente correspondan, dar copias y certificados que judicialmente o
extrajudicialmente se les pidan, acerca de lo que consta o no en sus registros; y realizar los
demás actos o diligencias que competan a sus respectivos registros.

3. LIBROS DEL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES: Los libros de los Conservadores son
esencialmente públicos; con consecuencia deben permitir que cualquiera los consulte en
sus oficinas y tomen los apuntes que estimen convenientes.

Conforme a lo establecido en el Reglamento del Registro de Conservador de Bienes

Raíces, los conservadores deben llevar los siguientes libros: El Repertorio, Registro de

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Propiedad, Registro de Hipotecas y Gravámenes, Registro de Interdicciones y

prohibiciones de enajenar, y el Índice Público. (Llevan además otro libros tales como:
Registro de Prendas, de Comercio, de hipoteca y gravámenes de agua, por citar algunos)

A. EL REPERTORIO. En este libro los Conservadores deben anotar los títulos que se le
presenten, en el acto de su recepción, bajo una serie general de números y siguiendo el
orden de su presentación. La anotación debe hacerse en estricto orden cronológico de
llegada, cualquiera sea la naturaleza.

a. Características:

1º. El repertorio se debe llevar encuadernado, foliado y con tapa firme; en su

primera página el juez de letras debe dejar constancia bajo su firma y la del
Conservador, del número de fojas que contiene el libro. (Art. 22 y 23
Reglamento).
2º. Debe cerrarse diariamente, expresándose la suma de anotaciones hechas en el
día, con especificación del primero y último número de la serie general que ellos
comprendan, la fecha y la firma del conservador. Ejemplo: “Certifico que se
hicieron 53 anotaciones, desde 6734 hasta 6786, Viña del Mar, 31 de agosto de
2012. Timbre y Firma”. (Art. 28 del Reglamento).

3º. Si no se hubiere hecho anotaciones en el día, se debe constar la falta de ellas.

(Art. 29 del Reglamento).

4º. Al principio de año debe abrirse el repertorio con un certificado en que se haga
mención de la primera inscripción que va a hacerse con él; y se cerrará al fin de
año con otro certificado, escrito todo por el Conservador en que se exprese el
número de fojas y de inscripciones que contiene, el de las que han quedado sin
efecto, las enmendaturas de la foliación, y cuanta particularidad pueda influir
en lo substancial de las inscripciones y conduzca a precaver suplantaciones y
otros fraudes. Art. 38 del reglamento

5º. Cada página del Repertorio se dividirá en cinco columnas, destinadas a recibir
las enunciaciones siguientes:
1) El nombre y apellido de la persona que se presenta el título.
2) La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripción que trata de
hacerse.
3) La clase de inscripción que se pide; por ejemplo, si es de dominio, hipoteca,
etc.
4) La hora, día y mes de la inscripción.
5) El Registro parcial en que, según el artículo 32, debe hacerse la inscripción, y

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el número que en él le corresponden.

b. Importancia del repertorio. La importancia registral de dicha anotación radica

fundamentalmente en que los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y
hora en que dicha anotación se practicó y la cual caduca a transcurridos 2 meses a
partir de ella si la inscripción no se ha practicado por no haberse corregido el
defecto del cual, a juicio del Conservador, adoleciera el título y que obsta a que se
practique la inscripción requerida.

Ejemplo práctico:
El 18 de junio se inscribe una propiedad, anotándose en el repertorio, a pesar que
los deslindes no son exactos. Posteriormente el 7 de julio, se decreta un embargo,
en contra del vendedor, sobre esa propiedad.

Dentro del plazo de 2 meses desde la fecha de anotación en el repertorio, se

corrigen los deslindes y se reitera la inscripción del inmueble en el Registro de
Propiedad, beneficiándose con la fecha del repertorio, o sea, el 18 de junio.

Entonces, el embargo que se había decretado sobre el inmueble no va a producir

ningún efecto, pues la propiedad ya ha pasado a poder del comprador, y el embargo
se había solicitado contra el vendedor.
La anotación en el repertorio da fuerza suficiente, la que se traduce en la certeza y
seguridad jurídica que es inherente a la estabilidad de los derechos que con la
inscripción conservatoria se persigue.

B. REGISTRO DE PROPIEDAD. Según el art. 32 del Reglamento de R.C.B.R., en este

registro se inscribirán las translaciones de dominio, es decir, todos aquellos actos o
contratos que importen un cambio del titular del dominio respecto de un bien
inmueble. Esta inscripción sirve para efectuar la tradición del dominio. Por ello si se
trata, por ejemplo de una compraventa, mientras ella no se efectúe, el comprador sólo
poseerá un título translaticio que lo habilite para adquirir el dominio el que sólo se lo
otorgará la correspondiente inscripción.

Se inscriben las cancelaciones, subinscripciones y otras inscripciones que digan

relación con compraventa, donación, permuta, sentencia que declare la prescripción
adquisitiva y todos los instrumentos de la sucesión por causa de muerte.

Hecha la Inscripción de la propiedad, se podrán otorgar de esta los certificados

siguientes:
a. Certificado de Dominio Vigente; señala los antecedentes de respecto de quién es el
actual propietario.

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b. Certificado de Hipotecas y Gravámenes; señala las prohibiciones y gravámenes

que afectan a la propiedad.
c. Certificado de Litigio; señala si la propiedad existe algún juicio o disputa legal
pendiente.

En cuanto a las Copias de inscripciones, estas son copias certificadas por el

Conservador quien da fe de su original.

En el caso de que las inscripciones requieran además archivar planos o certificados

relacionados con las propiedades provenientes de una subdivisión, se han de otorgar,
cuando corresponda, copias certificadas.

C. REGISTRO DE HIPOTECAS Y GRAVÁMENES. Es el registro en el cual se realizan las

inscripciones de Hipotecas, Derechos de Usufructos, Uso y habitación, Fideicomisos,
Servidumbres y Reglamento de Copropiedad y otros gravámenes semejantes que
afecten a una propiedad.

a. LA HIPOTECA es un derecho real, constituido sobre inmuebles que no dejan por

eso de permanecer en poder del deudor. Art. 2407 CC. La hipoteca tiene por objeto
asegurar el cumplimiento de una obligación principal. Por ejemplo una persona
pide un crédito en una institución financiera e hipoteca su casa; para el caso de
incumplimiento en el pago de la obligación, el acreedor puede pedir su realización
(su venta) y con el producido pagarse de lo adeudado. La hipoteca debe otorgarse
por escritura pública e inscribirse en el Registro Conservatorio.

b. DERECHO DE USUFRUCTO. Es un derecho real que consiste en la facultad de

gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a
su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del
mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible. Art. 764. El usufructo4, del
latín uso de los frutos, es un derecho real de goce de una cosa ajena. El
usufructuario posee la cosa pero no es de su propiedad. Puede obtener sus frutos,
tanto en especies como monetarios, pero no podrá enajenarla ni disminuirla sin el
consentimiento del propietario.

4
Los atributos del dominio son: USO, GOCE Y DISPOSICIÓN (natural o jurídica). En latín se denominan USUS, FRUCTUS y
ABUSUS.

Si una persona sobre una propiedad solamente tiene USUS, lo que tiene es el DERECHO DE USO. Y si es para vivir en la
propiedad, se llama DERECHO DE HABITACIÓN.

Si una persona tiene derecho a usar la cosa y a percibir sus frutos, sean civiles (ej. Arrendamiento) o naturales (ej. Frutas de los
árboles), concentra los atributos USUS y FRUCTUS, y se llama USUFRUCTO.

Si solamente tiene el FRUCTUS, se llama CENSO.

Si solamente tiene el ABUSUS, se llama NUDA PROPIEDAD, y hay otro titular del USUS y el FRUCTUS.

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c. DERECHO DE USO es un derecho real que consiste, generalmente, en la facultad

de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.

Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de

habitación. Art. 811 CC.

Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y
utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su
caso, su familia.

d. SERVIDUMBRE PREDIAL, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto

sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño. Art. 820 CC.

La servidumbre es un derecho real que limita el dominio de un predio que pasa a

denominarse predio sirviente en favor de otro denominado predio dominante.

Es posible que varias servidumbres puedan coexistir sobre un mismo fundo

(sirviente) a favor de uno o más fundos dominantes; por ejemplo: una servidumbre
de paso, una servidumbre de toma de agua y una servidumbre de conductores
eléctricos. También pude establecerse una servidumbre sobre varios predios
sirvientes en beneficio de uno solo dominante, como por ejemplo, cuando se
necesita construir un canal del predio dominante pasando por terrenos de
diferentes predios sirvientes de nivel superior.

El propietario del fundo dominante debe usar la servidumbre como un beneficio

para su predio y nunca como un goce de carácter personal.

e. FIDEICOMISO. Se llama propiedad fiduciaria la que está sujeta al gravamen de

pasar a otra persona, por el hecho de verificarse una condición.

La constitución de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso. Este nombre se da

también a la cosa constituida en propiedad fiduciaria.
El fideicomiso viene del latín, que significa comisión de fe o de confianza, y consiste
en un contrato en virtud del cual una o más personas, llamada constituyente o
fideicomitente o fiduciante, transmite bienes o derechos, presentes o futuros, de su
propiedad a otra persona llamada fiduciaria, para que ésta administre o invierta los
bienes en beneficio propio o en beneficio de un tercero, llamado fideicomisario.

D. REGISTRO DE INTERDICCIONES Y PROHIBICIONES DE ENAJENAR. Es el registro en

el cual se realizan las inscripciones de prohibiciones voluntarias e impositivas como lo
son embargos, medidas precautorias y promesas de venta e interdicciones, sean
convencionales, legales o judiciales, que de modo alguno embarace o limite el libre
ejercicio de la facultad de enajenar; la resolución que declara la quiebra, los decretos

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de interdicción provisoria o definitiva; el decreto de rehabilitación del interdicto por

disipación o demencia.

E. ÍNDICE GENERAL. El Conservador también, debe llevar un libro índice general, por
orden alfabético, el cual se forma a medida que se van haciendo las inscripciones en los
tres registros parciales, debiendo abrirse en él las mismas partidas que en el índice
particular. Las partidas de ambos índices, además del nombre de los otorgantes, deben
enunciar el nombre particular del fundo, la calle en que estuviere situado, si es urbano,
y si es rústico, la subdelegación, la naturaleza del contrato o gravamen, la cita de la foja
y número de inscripción. Además, en el índice general se debe citar el registro parcial
en que se halla la inscripción.

El índice general se cierra anualmente con un certificado del Conservador al final de

cada serie alfabética de partidas; y se continúa el mismo índice después de los
certificados de cada serie, si en el libro hay bastante capacidad para ello.

El libro de índice general debe estar encuadernado, foliado y cubierto con tapa firme.
En la primera página, el juez de letras debe dejar constancia bajo su firma y la del
conservador, del número de fojas que contiene el libro.

4. OBLIGACIONES DE INSCRIBIR Y CAUSALES DE NEGATIVA: La regla general es que el

Conservador de Bienes Raíces debe inscribir los títulos que se le presenten sin mayor
retardo (Art 12, 13,14, 25 y 70 del Reglamento).

El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante,

negarse, si:

A. La inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es

auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está
situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al
público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto
que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la
inscripción.

B. Si el dueño de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y después

de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro solicitando igual inscripción;
o si un fundo apareciese vendido por persona que según el Registro no es su dueño o
actual poseedor, el Conservador rehusará también la inscripción hasta que se le haga
constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a
quienes pueda perjudicar la anotación.

Los fundamentos de toda negativa se expresarán con individualidad en el mismo título,

dejando constancia en el repertorio.

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5. LUGAR EN QUE DEBE REALIZARSE LAS INSCRIPCIONES DE LOS TÍTULOS DE LOS

DERECHOS REALES: La inscripción debe efectuarse, en general, en el Conservador
correspondiente al territorio jurisdiccional en el cual está situado el inmueble. Si éste
por su ubicación pertenece a varias comunas o agrupación de comunas, deberá hacerse
la inscripción en cada uno de ellos, sin excepción (art. 54).

Los decretos de posesión efectiva se inscribirán en la oficina del Conservador de la

jurisdicción del tribunal que lo haya dictado, entendiéndose por tal aquél en que se hubiese
substanciado el expediente (art. 55 N°1).

Los testamentos se inscribirán en el mismo Conservador citado y al mismo tiempo de

inscribirse la Posesión Efectiva.

Los decretos de interdicción, los que prohíben o limitan generalmente del derecho de
enajenar y los demás que no se refieran a determinados bienes, se inscribirán en la comuna
en que tenga su domicilio la persona sobre quien recae el decreto o prohibición. Además se
inscribirán también en la comuna o agrupación de comunas en que estén situados los
inmuebles que le pertenecieren.

Si la prohibición o limitación recayere sobre un inmueble determinado, la inscripción

deberá hacerse en la comuna en que estuviere situado el inmueble (art. 56).

6. CONTENIDO DE LAS INSCRIPCIONES:

A. De la propiedad y de derechos reales (art. 78):

a. Fecha de la inscripción.
b. Naturaleza, fecha del título y oficina en que se guarda el original.
c. Nombres, apellidos y domicilio de las partes.
d. Nombre y linderos del fundo.
e. Firma del Conservador.

B. De testamentos (Art. 79)

a. Fecha de otorgamiento
b. Nombres, apellidos y domicilio del testador
c. Nombre, apellidos y domicilios de los herederos o legatarios que solicitaren la
inscripción, expresando sus cuotas o los respectivos legados.

C. De una sentencia o decreto (Art. 79)

a. Fecha de la sentencia o decreto.
b. Designación del Tribunal o juzgado respectivo.
c. Copia literal de la parte dispositiva. Si ésta se refiere a la demanda u otro libelo, se
insertará literalmente lo pedido en ellos.

D. La hipoteca.

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a. Individualización del acreedor y deudor y de sus apoderados. Las personas

jurídicas por su razón social, su domicilio u la individualización de sus apoderados.
b. Fecha y naturaleza del contrato y archivo. Si ha sido constituida por acto separado,
fecha y archivo.
c. Ubicación de la finca hipotecada y sus deslindes. Si el inmueble es rural, se indicará
la comuna, provincia y región a que pertenezca o a los que pertenezcan si fueren
varios. Si es urbana, ciudad, villa o aldea y calle de su ubicación.
d. La suma determinada a que se extiende la hipoteca, en caso de haberse estipulado.
e. Fecha de la inscripción y firma del Conservador.

E. Otros gravámenes. Las mismas designaciones que la hipoteca.

7. TÍTULOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE EN EL CONSERVADOR Y TÍTULOS QUE PUEDEN

INSCRIBIRSE.

A. TÍTULOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE: Los señala el art. 52 del reglamento. No todas las
inscripciones se exigen por las mismas razones.

Deben inscribirse:
1º.“Los títulos translaticios del dominio de los bienes raíces”, de esta manera se cumple
con el artículo 686 que prescribe que la tradición de los inmuebles se efectúe por
inscripción.

2º.“Los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca, constituidos

en inmuebles”.

3º.“La sentencia ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de

cualquiera de dichos derechos”. Se cumple de este modo con el mandato del
artículo 689 cuyo objeto es conservar la historia de la propiedad raíz.

4º.“La constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del
usufructo, uso y habitación, que hayan de recaer sobre inmuebles por actos entre
vivos; la constitución de censo vitalicio, y la constitución de la hipoteca”.

5º.La inscripción se exige, en la mayoría de los casos, por el hecho de ser solemnidad de
determinados actos jurídicos (en armonía con los artículos 735 5, 7676, 812, 2027,
2410, etc.).

6º.“La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente”

5
“Artículo 735. Los fideicomisos no pueden constituirse sino por acto entre vivos otorgado en instrumento público, o por acto
testamentario.
La constitución de todo fideicomiso que comprenda o afecte un inmueble, deberá inscribirse en el competente Registro”.

6
“Artículo 767. El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrume nto
público inscrito”.

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7º.“Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del

disipador y demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del
desaparecido y el que concede el beneficio de separación de bienes, según el art.
1385 CC”

A esta enumeración es preciso agregar que el art. 57 N°7 de la Ley 20.7207 que
“sustituye el Régimen Concursal vigente por una Ley de Reorganización y Liquidación
de Empresas y Personas, y perfecciona el rol de la Superintendencia del ramo”, en que
se señala:

“Artículo 57.- Resolución de Reorganización. Dentro del quinto día de efectuada la

presentación señalada en el artículo anterior, el tribunal competente dictará una
resolución designando a los Veedores titular y suplente nominados en la forma
establecida en el artículo 22. En la misma resolución dispondrá lo siguiente:
7) La orden para que el Veedor inscriba copia de esta resolución en los conservadores
de bienes raíces correspondientes al margen de la inscripción de propiedad de cada
uno de los inmuebles que pertenecen al deudor”.

En el mismo sentido, la misma Ley, pero refiriéndose a la Liquidación, norma en su

artículo 129 del siguiente modo:

“Artículo 129.- Resolución de Liquidación. La Resolución de Liquidación contendrá,

además de lo establecido en los artículos 169 y 170 del Código de Procedimiento Civil,
lo siguiente:
9) La orden de inscribir la Resolución de Liquidación en los conservadores de bienes
raíces correspondientes a cada uno de los inmuebles pertenecientes al Deudor, y de
anotarla al margen de la inscripción social de la Empresa Deudora en el Registro de
Comercio, si fuere procedente”.

La omisión de la inscripción acarrea como sanción el que no produzca efectos dicho

título.

B. TÍTULOS QUE PUEDEN INSCRIBIRSE: Los señala el art. 53 del Reglamento:

1º.“Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de

otros derechos reales constituidos sobre ellos”. La ventaja de la inscripción está
revelada, en este caso, por el artículo 1491. La resolución judicialmente
declarada no da derecho a acción reivindicatoria respecto de terceros, sino cuando
éstos están de mala fe, y se entiende que lo están cuando la condición constaba en
el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.

7
Antiguamente había una figura parecida en el art. 47 N°9 de la Ley de Quiebra que ordenaba la inscripción de la resolución
que declaraba la quiebra de una persona, inscripción que debería hacerse en la comuna correspondiente al domicilio del
fallido y en todas aquellas en que tenga bienes raíces

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2º.“Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1
y 2 del artículo anterior, como las servidumbres. (En relación con el artículo 698). El
arrendamiento, en el caso del artículo 1962 del CC y cualquier otro acto o contrato
cuya inscripción será permitida por la ley”. (Si el contrato de arrendamiento se
constituye por escritura pública en el Registro del Conservador antes de la
inscripción hipotecaria, está obligado a respetarlo incluso el acreedor hipotecario).

3º.“Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o

judicial, que embarace o límite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de
enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio,
etc”.

Se menciona, entre otros, que el embargo que recae sobre inmuebles puede ser
inscrito, pero el CPC, en su artículo 453, dispone que para que dicho embargo produzca
efecto legal respecto de terceros, debe ser inscrito en el respectivo Registro
Conservatorio de la comuna en que estén situados los inmuebles.

La omisión de la inscripción no produce efecto alguno. La utilidad de la inscripción, sin

embargo, es la publicidad que otorga al derecho inscrito respecto de terceros.

¿Qué significan las palabras "foja, número y año"?

Es la manera que, de acuerdo a la Ley, se singulariza una inscripción determinada en un

Registro del Conservador. Esta mención queda certificada por el Conservador y anotada en
la respectiva escritura cuando se practica una inscripción de dominio. Dicha mención es la
que se requiere posteriormente para solicitar copias y certificados que tengan relación con
la propiedad en cuestión

VII. REGISTRO DE COMERCIO CHILENO

En Chile, actualmente los Conservadores de Bienes Raíces cumplen la función de ser

Registradores de Comercio, y aun mas, ser responsables de llevar otros registros, como los
de Minas8 y Aguas, advirtiéndose además que la referencia a los departamentos debe ser
entendida a una Comuna o agrupación de Comunas.

También en algunas comunas más pequeñas y escasas de población, los Notarios, cumplen
las funciones de Conservadores de Bienes Raíces y de Comercio, considerándose ambos
cargos como un solo todo para todos los efectos legales.

8
En Valparaíso es distinto el Conservador de Bienes Raíces y el Conservador de Minas. El segundo oficio es
realizado por doña María Ester Astorga Lagos Notaría y Conservador de Minas, Cochrane 836-838 Piso 1,
Valparaíso.

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1. NORMATIVA POR LA QUE SE RIGE:

A. En primer término por el Código de Comercio, Código Orgánico de Tribunales, por

el Reglamento del Registro de Comercio y supletoriamente por las normas del
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

B. Además:
a. Ley N° 3918 sobre sociedades de Responsabilidad Limitada (D.O. 14/03/1923).
b. Ley 19.499 sobre saneamiento de vicios de nulidad de sociedades (D.O. 11/
04/1977).
c. Ley de Sociedades Anónimas N° 18.046 (22/10/1981).
d. Ley 19.857 que autoriza el establecimiento de Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada (11/02/2003).

C. D.F.L. N° 5 de 25/09/2003 que fija el texto refundido, concordado y sistematizado

de la Ley General de Cooperativas.

D. Ley N° 20.190 publicada en el Diario oficial de 05/06/2007 denominada Mercado

Capitales Dos.

2. CARACTERISTICAS:

A. La inscripción en el Registro de Comercio es obligatoria.

B. El Registro tiene carácter Público, al que puede acceder al igual que en el Registro de
Propiedad, cualquier persona sin necesidad de acreditar un interés legítimo.

C. El Registro se lleva por un sistema de hoja personal, folio personal.

D. No es un mero Registro. Es una Institución Jurídica dirigida a dar publicidad y

seguridad jurídica al tráfico mercantil y basada en principios registrales que se
enunciarán.

E. Es un Registro a cargo de un funcionario denominado Conservador de Comercio, que

normalmente es el que está a cargo del Registro de la Propiedad y que es Ministro de
Fe Pública, funcionario auxiliar, adscrito al Escalafón Secundario del Poder Judicial
Chileno y fiscalizado por este poder. Su responsabilidad es personal y amplísima: civil,
penal y administrativa. Su oficio es enteramente autónomo y autogestionado. Percibe
derechos arancelarios y su costo es cero para el Estado.

3. FINALIDAD: Su finalidad es la de la publicidad respecto de terceros pues como dice el

Mensaje, se estableció “para evitar el fraude y las funestas decepciones que él produce” y
para “facilitar a los comerciantes el conocimiento de su respectiva personalidad”. La
obligación de inscribir ciertos documentos en el Registro de Comercio se encuentra

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establecida en interés general de los que contratan con el comerciante, de modo que los
terceros puedan fácilmente por medio de este registro público conocer cualquiera de las
circunstancias relativas a un comerciante.

4. LIBROS QUE LLEVA

A. “El Conservador llevará un solo libro, en que se inscribirán en un orden progresivo

de números y fechas y en extracto los documentos sujetos a inscripción”.

Añade el artículo 11 que este “registro será organizado del mismo modo que los
protocolos de los notarios; debiendo ser foliado a medida que se adelante, y
necesariamente principiado y concluido con el año”. Por su parte el artículo 13
dispone: “A la conclusión del año el Registro será encuadernado prolijamente y
cubierto con tapa firme, en la cual, o en el lomo, se pondrá un rótulo con el nombre
del Registro y el año a que pertenece”.

B. El Conservador tendrá, además, un índice alfabético, en el que se designará la

naturaleza del documento inscrito y el nombre y apellido de la persona a que hace
referencia (art. 14) y

C. También llevará un libro de índice general.

Asimismo, conforme a los artículos 15 y 38 del Reglamento el Conservador de

Comercio debe mantener un archivo de documentos que debe guardar bajo su custodia
y responsabilidad.

Ni el Código de Comercio, ni el Reglamento del Registro de Comercio, han consignado

en forma explícita la existencia del denominado libro Repertorio de tanta importancia y
utilidad práctica en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces. Sobre todo, para la
debida aplicación del principio de Prioridad Registral, el que en verdad no se concilia
plenamente con un Registro personal como lo es el Registro de Comercio. En la práctica
los Conservadores de Comercio llevan el Repertorio y se fundamentan para ello,
principalmente, en lo que dispone el artículo 2° del Reglamento ya citado que dispone:
“Todo lo referente a la oficina en que debe llevarse el Registro, a su régimen interior, al
juramento que debe prestar el encargado de llevarlos u a las subrogaciones por
imposibilidad accidental, será regido por lo dispuesto en el Reglamento del
Conservatorio de Bienes Raíces”.

Las disposiciones del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces sobre su
libro Repertorio constituyen sin duda normas relativas al régimen interior del
Conservador, pues se trata del libro de anotaciones o registro de los antecedentes cuya
inscripción se requiere al Conservador.

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Además el D.F.L. 247 del 22 de mayo de 1931, y que trata sobre el Conservador de
Bienes Raíces de Santiago, y que creó tres Conservadores, hace referencia a un
Repertorio del Registro de Comercio, el que quedó asignado al Conservador del
Registro de la Propiedad. Por último el artículo 96 del Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Raíces aplicable supletoriamente al Registro de Comercio
impone sanción de multa al Conservador que no anote en el Repertorio los títulos en el
acto de recibirlos, lo que importaría la obligación del Conservador de Comercio de
llevar también un libro Repertorio.

Sería de notoria utilidad modificar el Reglamento validando dicha práctica o bien

creando un repertorio especial.

5. ACTOS INSCRIBIBLES O DOCUMENTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE: En el titulo 2° del

libro 1° del Código de Comercio, relativo a las obligaciones de los comerciantes, en su
párrafo 1°, articulo 22 se establece los instrumentos que los comerciantes tienen la
obligación de inscribir en Extracto y por orden de números y fechas, enumeración que
ha sido complementada por el artículo 7° del Reglamento, enumeración que no es
taxativa, pues existen otras disposiciones que obligan a la misma formalidad para otros
instrumentos. Por ejemplo, y como se ha señalado, la inscripción de bonos o debentures
(bonos emitidos por las compañías que garantizan una tasa de interés fija) que efectúen
las Sociedades Anónimas en el Registro de Comercio del domicilio social. Artículos 13 y
12 del D.L. 1064 sobre emisión de bonos o debentures9 por S.A.

En cuanto a las sociedades el mencionado artículo 22 en su número 4° dispone la

inscripción “De las escrituras de sociedad, sea ésta colectiva, en comandita o anónima, y
de las en que los socios nombraren gerente de la sociedad en liquidación”.

Esta disposición ha sido complementada por el artículo 7° número 4° del Reglamento en

la siguiente forma:

A. En el registro de Comercio deberán inscribirse: “4° Las escrituras de sociedad, sea

ésta colectiva, en comandita o anónima; las escrituras en que los socios nombraren
gerente de la sociedad en liquidación; y las de disolución de la sociedad que se
efectuare antes de vencer el término estipulado; la prórroga de éste, el cambio,
retiro o muerte de un socio; la alteración de la razón social; y en general, toda
reforma, ampliación o modificación del contrato”.

B. A esta enumeración hay que agregar lo dispuesto en el artículo 3° de la ley 3.918 de

9
Los debentures u obligaciones son títulos negociables emitidos por sociedades por acciones que contraen un empréstito
importante, dividiendo así su deuda en fracciones, es decir en partes alicuotas representadas por dichos títulos valores.

La emisión de debentures constituye, en la mayoría de los casos, un recurso a largo plazo que origina para la sociedad emisora
la carga de pagar -básicamente- un interés fijo y de amortizar la deuda en los plazos convenidos.

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1923 sobre Sociedad de Responsabilidad Limitada; el artículo 350 inciso 1° del

Código de Comercio relativo a la sociedad colectiva; el artículo 5° de la Ley de
Sociedades Anónimas; y en el artículo 5° de la Ley de Empresa Individual de
Responsabilidad Limitada.

C. Las Sociedades Anónimas, las en comandita y las de Responsabilidad Limitada,

aunque su giro no sea mercantil o comercial, deben practicar la inscripción en todo
caso.

La inscripción en el caso del número 4 que comentamos, se requiere porque estas

instituciones llamadas Sociedades, están en relaciones de negocios con múltiples
personas y es menester que esos terceros conozcan las condiciones en que esas
sociedades se han constituido, cuál es su capacidad, cual es el derecho de los socios, cual
es la facultad de sus administradores y por estas razones la ley le da a la inscripción
además de ser formalidad de publicidad, el carácter de solemnidad. (Art. 350 inc. 1°
Código de Comercio).

La inscripción constituye una verdadera solemnidad indispensable para la validez de los

actos jurídicos de que esos instrumentos dan cuenta.

6. SANCION POR LA OMISION DE LA INSCRIPCIÓN: Siendo una solemnidad del contrato,

resulta la consecuencia de que la omisión de esta inscripción significa la nulidad de la
sociedad, sólo que esta nulidad reviste los caracteres de una verdadera inoponibilidad
respecto de los terceros, pues los actos ejecutados o contratos celebrados por los socios
tendrán validez y la nulidad solo producirá efecto y podrá ser opuesta entre los propios
socios, de acuerdo con el artículo 24 del Código de Comercio, que dispone:
“Las escrituras sociales y los poderes de que no se hubiere tomado razón, no
producirán efecto alguno entre los socios, ni entre el mandante y mandatario; pero los
actos ejecutados o contratos celebrados por los socios o mandatarios surtirán pleno
efecto respecto de terceros”.

No puede perjudicarse a los terceros, ya que en su favor se haya establecida la

formalidad de la inscripción y ya que esa formalidad pesa contra los socios y no contra
aquéllos a quienes precisamente la ley quiere proteger.

7. OTROS DOCUMENTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE: De acuerdo con los restantes

números del artículo 22 del Código de Comercio y artículo 7° del Reglamento del
Registro de Comercio deben inscribirse, además:

A. Las capitulaciones matrimoniales, el pacto de separación de bienes a que se refiere

el artículo 1723 del Código Civil, inventarios solemnes, testamentos, actos de
partición, sentencias de adjudicación, escrituras de donación, venta, permuta, u

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otras de igual autenticidad que impongan al marido alguna responsabilidad a favor

de la mujer.

B. Las sentencias de divorcio o separación de bienes y las liquidaciones practicadas

para determinar las especies o cantidades que el marido deba entregar a su mujer
divorciada o separada de bienes.

C. Los documentos justificativos de los haberes del hijo o pupilo que está bajo la
potestad del padre, madre o guardador.

D. Las escrituras de sociedad, sea ésta colectiva, en comandita o anónima. Y de las en

que los socios nombraren gerente de la sociedad en liquidación. Punto ya analizado.

E. Los poderes que los comerciantes otorgaren a sus factores o dependientes para la
administración de sus negocios. Obligación reiterada por el artículo 339 del Código
de Comercio. Y los conferidos por el dueño o dueños de la nave al naviero que debe
administrarla, y los que facultan al sobrecargo por autorización del naviero o
cargadores10.

La sanción para el caso de la omisión de la inscripción del documento del N° 5 del

artículo 7° del Reglamento, es la nulidad, la que solo produce efectos entre mandante y
mandatario, no pudiendo oponerse a terceros de acuerdo al artículo 24 del Código de
Comercio.

El N° 5 del artículo 22 habla de las inscripciones de los poderes, pero nada dice de su
revocación y lógicamente habrá que inscribir o subinscribirlo, para hacer desaparecer la
inscripción existente, porque los terceros podrán creer que ese mandato está vigente y
el mandante se expondrá a quedar responsable ante terceros por los actos que, después
de la revocación, ejecutare el dependiente.

8. PLAZO PARA EFECTUAR LA INSCRIPCIÓN:

Estos plazos varían según los casos:

A. Según el obligado vaya a dedicarse al comercio, o ya tenga la calidad de comerciante.
B. También varía según la naturaleza del documento que debe inscribirse.

Por regla general el plazo es de 15 días y es fatal.

Estos quince días, se cuentan desde el otorgamiento del instrumento, si el obligado ya es

comerciante y si no lo es, desde que el padre, madre o guardador principia a ejercer el
comercio (artículo 23).

10
Antes de la vigencia de la Ley 20.720, la sanción por el caso de la omisión de la inscripción en el caso de los tres primeros
números del artículo 7° del Reglamento, que no constituía solemnidad del acto o contrato, era la presunción de culpabilidad de
su quiebra en caso de que el comerciante hubiese caído en ella, en conformidad a lo dispuesto por el artículo 219 N° 11 Ley
de Quiebras.

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Recuérdese que tratándose de sociedades, la ley señala un plazo especial y fatal de 60

días contados desde el otorgamiento del documento que debe ser inscrito.

9. ¿CUÁL ES EL OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE COMERCIO?

El objeto de la inscripción es la persona, el comerciante y sus actos jurídicos, y no fincas

o bienes raíces.

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