Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 02ª Vara Cível desta Capital.

CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL VENEZA I, já devidamente

qualificado na inicial dos autos n.º 488/2000 de AÇÃO COBRANÇA PELO RITO
SUMÁRIO, que nesse respeitável juízo move contra ANDERSON TOZATO, por
intermédio de seus procuradores judiciais infra-assinados, vem respeitosamente
perante V. Exa., oferecer IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO, pelos seguintes
fatos e fundamentos:

O condomínio - autor ingressou com a presente ação de cobrança pleiteando o

recebimento de taxas de condomínio em atraso doe meses de maio de 1998 até a
presente data.

Devidamente citado, o requerido que contestou alegando preliminarmente:

- Ilegitimidade de parte passiva;

- - No mérito, alega que os valores cobrados na presente ação não são devidos;

- No final requer, a improcedência da presente ação, bem como a condenação do

condomínio - autor nas verbas de sucumbência, a produção de todas as provas em
direito admitidas,

Em que pese o esforço dos contestantes, nenhuma das suas alegações podem
prosperar.
Quanto a Ilegitimidade Passiva “ad causam” é totalmente equivocada, pois o referido
imóvel objeto da presente ação é de propriedade do requerido, conforme certidão da 9ª
Circunscrição Imobiliária desta Capital, (doc. de fls. 50).

Portanto, como faz prova a Certidão do Registro de Imóveis de fls. 50, o contestante é
o proprietário do imóvel.

Não há que se acolher a tese de ilegitimidade passiva, pois o autor ao ingressar em

juízo buscando a tutela jurisdicional o fez contra aquele que é o proprietário do
imóvel, ou seja, o requerido.

Neste sentido a jurisprudência é pacifica:

“CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
POSSIBILIDADE. PECULIARIDADE DE FATO. RECURSO PROVIDO.
I- Na linha de precedente da Segunda Seção (EREsp. 138.389 - MG, DJ 13/09/99,
a responsabilidade tanto pode recair sobre o promitente vendedor quanto o
promissário comprador, depende das circunstâncias do caso concreto.
II- Uma vez comprovada a posse e uso do imóvel pelo promissário
comprador, sobre ele deve recair a responsabilidade pelas cotas de condomínio,
independente do registro de promessa de compra e venda no Cartório de
Imóveis. (STJ. 4ª Turma. Rel. os Ministros. Cesar Asfer Rocha, Ruy Rosado de
Aguiar e Aldir Passarinho Junior)”.

Então é indiscutível que o requerido é parte legitima para figurar no polo passivo da
presente ação, tendo em vista que o autor pode optar, ou pelo promitente vendedor ou
pelo promissário comprador, para ajuizar a ação de cobrança de cotas condominiais.

“A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele em

nome de quem se encontra registrado o imóvel”. AC da 4ª Câm. Cível do TJPR.
Como se depreende dos fatos narrados, bem como da Certidão do Registro de Imóveis
fls. 50, o contestante é parte legitima para figurar no polo passivo da presente ação,
uma vez que não houve alteração da titularidade do imóvel.
Portanto a questão é esclarecer qual o instrumento que define quem é o titular o imóvel
em atraso com as taxas de condomínio.
O Código Civil define a forma de aquisição da propriedade, bem como a qualidade de
proprietário:

Artigo 530. Adquire-se a propriedade imóvel:

I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.”
II - ....

Artigo 860 - Se o teor do registro de imóveis não exprime a verdade, poderá o

prejudicado reclamar que as retifique.
Parágrafo único - Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o
alienante continua a ser havido dono do imóvel, e responde pelos seus encargos”.
(grifo nosso)

Os nossos doutrinadores são unânimes em afirmar a imprescindibilidade da transcrição

do título no Registro de Imobiliário competente para determinar a transmissão da
propriedade, senão vejamos:

Nos ensina o Ilustre WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO em seu Curso de

Direito Civil:

“Para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o simples acordo de vontade

entre o adquirente e o transmitente. O contrato de Compra e Venda, por si só,
para transferir o domínio. Esta transferência somente se opera com a transcrição
do título no Registro Imobiliário”(pág. 104, 3º volume de 1987, da Editora Saraiva)

E ainda nos ensina o Insigne CARLOS ALBERTO BITTAR, ao tratar da exigência da

transcrição no registro de imóveis, traz em sua obra Direitos Reais, Editora
Universitária, pág 79, que:

“Exigem-se pois, para a aquisição da propriedade a prévia titulação jurídica e a

subsequente formalidade da transcrição, operando-se o ingresso efetivo no
patrimônio do interessado com a realização do registro.
O registro confere, para os imóveis, a autenticidade, que decorre da fé pública de
que dispõem os cartórios de registros, tornando pública, ademais, a respectiva
situação, a qual se impõe erga omnes.
Conhecem-se, assim, os contornos do imóvel, suas especificações, seus titulares,
eventuais ônus e informações outras, para a segurança das relações privadas e
também como prova de operações realizadas com imóveis.
Visa, basicamente, à tranqüilidade em negócios de cunho imobiliário, consistindo
em assento, nos livros próprios do Cartório de Registro de Imóveis, dos elementos
identificadores da posição do bem e de seu titular.

O texto da lei, bem como a doutrina, afirmam que o proprietário do imóvel é aquele
devidamente inscrito no Registro de Imóveis competente, sendo portanto, quem
responde pelas despesas condominiais.
Não resta, portanto, dúvidas que o autor pleiteou a cobrança das taxas de condomínio
em atraso do proprietário do imóvel.
Os julgados de nossos Tribunais, seguindo o entendimento do texto da lei e da doutrina
dominante, tem se manifestado no seguinte sentido:

“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELO

PAGAMENTO. CONDÔMINO COM TÍTULO INSCRITO NO REGISTRO
DE IMÓVEIS. A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é
daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel. A obrigação perante o
condomínio é do condômino, isto é, aquele que ostenta a condição de proprietário
da unidade e contra ele deve ser dirigida a cobrança de cotas em atraso. E,
proprietário, é aquele que tem título de propriedade registrado em seu nome”.
(Ac. 4ª Câm. Cível TARJ - Votação unânime - Rel. Juiz Murillo Fábregas - In.
ADV - n.º 14 - p. 220 - ementa 27/08/82)

“COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. No

sistema jurídico brasileiro, sé se adquire a propriedade imóvel, com o registro do
título de aquisição, no respectivo oficio do Registro de Imóveis da situação do
bem. Sem tal formalidade, não é o titular juridicamente condômino, devendo
responder pelos encargos reclamados aqueles, que tem o imóvel registrado em
seu nome, no pertinente Ofício do R.G.I”. (Ac. da 6ª CÂM. Cível TARJ - Cód.
93.001.12548 - Votação Unânime - Rel. Juiz Luiz Odilon Gomes Bandeira - Num.
Ementa 37269 de 14/12/93)

“CONDOMÍNIO - TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE -

RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Enquanto não
transcrito no Registro Imobiliário o título de transferência da propriedade do
imóvel, continua o transmitente responsável pelas despesas condiminiais que
oneram o apartamento”. ( 1ª TACSP - Ac. Unân. Da 2ª Câm., 30/03/77, Ap.
23.330-SP, Rel. Juiz Hélio Arruda - BJ - ADECOAS 56232)

“CONDOMÍNIO - COTAS RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO

DOMÍNIO. A obrigação de pagamento das cotas condominiais decorre do
domínio e não da posse”. (5ª Câm. TARJ - Ap. 29.304/85 - Ac. Unâm. Rel. Juiz
Lindemberg Montenegro).

Então é indiscutível que o requerido é o proprietário do imóvel, e como tal tem

obrigação legal de efetuar o pagamento da taxas de condomínio reclamadas na
presente ação, independente de interpelação judicial ou extrajudicial.

E neste sentido, a jurisprudência entende que o condômino é aquele que possui a

titularidade inscrita junto ao Registro de Imóveis, e não da posse, conforme podemos
verificar dos julgados.

Portanto, não pode ser acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva, isto porque
agride frontalmente o Direito Brasileiro.

Quanto a alegação do requerido ter vendido o imóvel para Almira Martins, não retira a
responsabilidade do ora requerido, pois o imóvel continua em seu nome no registro de
imóveis.

As taxas condominiais cobradas na presente ação são de responsabilidade do

requerido, pois é uma obrigação “propter rem”, ou seja, é uma divida do imóvel, e
desta forma obriga aquele cujo nome consta no Registro de Imóveis.

A alegação do requerido de ter depositado os valores referentes aos meses de

dezembro de 1998 até fevereiro de 2001, não procede pois todos os depósitos foram
recusados pelo Condomínio – autor, no prazo de 10 (dez) dias conforme prevê a lei.

Diante do exposto, considerando os documentos juntados aos autos, se comprova, que

não ocorreu a transcrição e nem a averbação no Registro de Imóveis, e em face disso,
a preliminar deve ser rejeitada, por ser a contestante parte legitima para figurar no polo
passivo da presente ação, devendo no mérito, ser a presente ação julgada procedente,
com a condenação dos requeridos ao pagamento dos encargos condominiais pleiteados
na inicial, acrescidas das cominações legais de estilo.

Quanto as provas que a contestante pretende produzir é meramente protelatória pois a

matéria é somente de direito.
POSTO ISTO, requer a V.Exa., que se digne a julgar procedente a presente ação,
para condenar o requeridos ao pagamento do principal acrescido de correção
monetária desde o vencimento, juros de mora de 1% ao mês, custas processuais e
honorários.

N. Termos,
P. Deferimento.
Curitiba 15 de fevereiro de 2002.

Manoel Alexandre S. Ribas

Advogado