DERECHO ROMANO

LA PROPIEDAD
1 CONCEPTO:
No se encuentra en las fuentes del Derecho Romano una definición sobre que se
entiende por propiedad, la verdad es que los romanos sintieron poca inclinación a
definir los derechos subjetivos. Además resulta bastante difícil poder definir un
instituto tan antiguo como en hombre, mucho más cuando este instituto ha
evolucionado cambiando notablemente hasta adquirir la forma que hoy conocemos
de ella.
Algunos estudiosos consideran que se puede entender como definición las
siguientes palabras “ IUS UTENDI ET ABUTENDI QUATENUS IURIS RATIO
PATITUR” ( El derecho de usar y abusar de la cosa hasta donde lo permita la razón
del derecho ) sin embargo debemos afirmar que esta no es una definición sino una
simple descripción de las facultades del propietario con relación a la cosa que es de
su propiedad, pero en modo alguno es un concepto de ella.
La propiedad es un instituto propio del derecho de gentes ( JUS GENTIUM ) ; Gayo
nos dice “ Adquirimos la propiedad de algunas cosas por el derecho de gentes, el
cual se observa por igual entre todos los hombres en virtud de la razón natural, y de
otras, por el derecho civil, es decir el propio de nuestra ciudad. Como el derecho de
gentes se formó antes, con el mismo género humano es necesario que tratemos
antes de él ” ( D. 41, 1, 1 )
La propiedad romana presenta las siguientes características:
• En un derecho real.
• Está sujeta a limitaciones.
• Es absorverte ya que todo aquello que se encuentre unido al bien materia de
propiedad pertenece al titular de la misma.
• Es un derecho exclusivo ya que su uso se reserva para el o los titulares de la
misma.
• Es disponible, pues el titular de la misma puede enajenarla o prendarla según
corresponda.

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2 EVOLUCION DE LA PROPIEDAD:
La propiedad romana ha pasado por tres grandes momentos históricos:
MANCIPIUM, DOMINIUM y PROPRIETAS.
En la primera etapa, la mas antigua encontramos el uso de la palabra MANCIPIUM
para referirse a todo aquello que era susceptible de apropiación por la mano, a esta
época pertenece la sociedad guerrera en la que el botín es el medio de adquirir la
propiedad, de allí que la palabra MANCIPIUM derive del término MANUCAPERE o
sea tomar con la mano. En esta época el mancipium está se constituye por los
animales y demás cosas que pueden ser tomadas por el hombre, como son las
plantas, los animales, y las crías de estos cuando están en nuestro poder, tal como
lo señala Florentino “ como también por derecho de gentes, las crías de los
animales de nuestra propiedad ” ( D. 41, 1, 6 ) , igual acontece con el botín de
guerra y los esclavos “ también lo que se arrebata al enemigo se hace
inmediatamente, por derecho de gentes, de quien lo toma” ( D. 41, 1,5, 7)
La segunda etapa corresponde a la época de la constitución y fortalecimiento
familiar, es en torno a la familia que se centran los bienes y a la familia se la asocia
con la palabra DOMUS que significa casa, de la cual deriva pues la palabra
DOMINUM para identificar a todo aquello que pertenece a la familia.
En la tercera etapa pertenece a la invasión de derecho de gentes en el derecho de
civil época esta en la que no solo el pater es propietario sino que también lo pueden
ser los hijos por efectos del peculio castrense, así como por el otorgamiento de la
personalidad a los filii familiae. En esta época no solo el pater puede ser propietario
sino también los hijos, pues el derecho de propiedad es individual, y la palabra
PROPRIETAS se usa porque apropia las cosas a cada individuo. ( ORTOLAN,
Mario; COMPENDIO DE DERECHO ROMANO; Edit. Heliasta, Bs.As. 1978, Pag.
147 ) Es oportuno mencionar que la palabra PROPIETAS es un término que deriva
de la palabra PROPIERIUM que se una para designar a lo que pertenece a una
persona o que es propio de ella.

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Toda familia romana tenia una propiedad que era administrada por el pater, de allí el
nombre PATRIMONIO, Von Mayer señala que “ su propiedad es en cierto modo
una propiedad fiduciaria es decir una especie de administración del
patrimonio de la familia. ”
Para Mommsem y Nieburhr la primitiva propiedad inmobiliaria romana era colectiva,
y solo se reconocía la propiedad privada sobre la casa ( DOMUS) y el huerto de
media hectárea ( HORTUS) pues según la tradición Rómulo al fundar Roma entregó
a cada ciudadano dos yugadas ( BINA IUGERA ) o sea media hectárea la cual llegó
a tener carácter hereditario, en consecuencia esta sería la primera propiedad privada
junto con los bienes muebles

3 FORMAS DE PROPIEDAD:
El derecho romano reconoce diversas formas de propiedad:

3.1 LA PROPIEDAD QUIRITARIA

Se la identifica como DOMINUS EX IURE QUIRITIUM, es la propiedad que
reconoce el JUS CIVILE, lógicamente de manera exclusiva a los ciudadanos
romanos. Este tipo de propiedad fue la única que conocieron los romanos en los
primeros tiempos, y presenta algunas características necesarias de destacar:
• EL ABSOLUTA: Porque comprende las mas amplias facultades para su use
y disfrute, no conocemos de algunas limitaciones que se haya impuesto a
este tipo de propiedad en los primeros tiempos.
• ES EXCLUSIVA: Porque todos los derechos corresponden a su titular o
titulares.
• ES INMUNE: No estaba gravada por ningún tipo de cargas, ya que los
tributos era de naturaleza personal, Hasta el siglo III d. C. la propiedad
estaba exenta de Impuestos territoriales. Esto marca la diferencia entre los
fundos itálicos ( res mancipi ) de los fundos estipendiarios ( res nec mancipi )
que se ubicaban en las provincias senatoriales en razón de lo cual debían
pagar un tributo en contraprestación por su uso, de tal manera que quienes la
detentaban no eran propietarios sino simples usufructuarios.
• ES ELASTICA: Se mantiene vigente aunque el propietario no mantenga una

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detención real del bien ( nuda propiedad ).

• ESA ABSORVENTE: Comprende a todo lo que se adhiera a ella, alcanza
hasta el sub suelo.

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Para acceder a esta propiedad se necesitan algunos requisitos:

a) Que el titular de derecho de propiedad sea romano.

b) Debe recaer únicamente sobre los fundos itálicos y no sobre los

fundos provinciales; también puede recaer sobre los bienes muebles.

c) La transmisión de la propiedad se hace por MANCIPATIO para las cosas

emancipables, por TRADITIO para las cosas no emancipables ( RES NEC
MANCIPI ), o mediante cesión de derechos ( IN JURE CESSIO )
tanto para las cosas emancipables como para las no emancipables.

3.2 LA PROPIEDAD BONITARIA:

Se la identifica como IN BONIS HABERE, y se usa para identificar a una

especie de propiedad pretoria, se produce cuando existe una transmisión de la
propiedad en forma defectuosa y no se puede invocar la prescripción
adquisitiva por falta de plazo mínimo, se puede acudir al pretor para evitar la
reivindicación del propietario mediante acciones y excepciones.

Se denomina transmisión defectuosa la que se hace sin las formalidades del

jus civile, esto es la mancipatio o la in jure cessio.

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Este es el caso de la propiedad de de los extranjeros que al no disfrutar del Jus

Conmercium ni gozar de la ciudadanía romana podían obtener la propiedad
por orden del pretor.

3.3 LA PROPIEDAD PROVINCIAL:

El problema de suelo provincial es que este puede pertenecer al
PRINCEX o al POPULUS, ya sea que se trate de una provincia imperial o de
una provincia senatorial, en cualquiera de los casos se cede el uso a los
particulares a cambio de un STIPENDIUM o de un TRIBUTUM .

3.4 LA PROPIEDAD PEREGRINA:

Es una propiedad que se reconoce a los extranjeros conforme al Jus Gentium.

3.5 LA COPROPIEDAD:
Se denomina copropiedad ( COMMUNIO ) aquella en la que cada individuo
( SOCIUS ) tiene una porción indivisa de ella
Este el caso típico de los bienes hereditarios no divididos en los cuales la
propiedad corresponde en cuotas ideales a cada uno de los condóminos y
requiere de la autorización de los otros copropietarios para poder disponer de
la propiedad.

4 FORMAS ORIGINARIAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD:

4.1 LA OCUPACION:
Se produce cuando un bien que no pertenece a nadie ( res nullius ) es
tomado en posesión por alguien con la intención de hacerlo parte de sus
propiedades ( animus domini )

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Gayo la considera como una institución del derecho de gentes y nos

enseña que son “ … las que antes no pertenecían a nadie; tal es el
caso de todo lo que se captura sobre la tierra, el mar y en los aires.
Así, si cogemos un animal salvaje, un pájaro o un pescado, el objeto
de nuestra captura se hace en seguida nuestro y se considera que
así pertenece bajo nuestra guardianía; si se escapa de nuestra
guardia y se vuelve ala libertad natural , se convierte en propiedad
de quien se apodere de él, porque cesa de ser nuestro, se considera
que él recobra la libertad natural, bien cuando escapa a nuestra vista
o bien cuando, también aunque lo veamos es difícil volverlo a coger
” ( Inst. III, 66, 67)
Petit señala que en la época del auge romano habían muchos bienes
susceptibles de adquirirse por ocupación y provenía de las propiedades
del enemigo y de los pueblos con los que Roma no había hecho contrato
de alianza o de amistad ( PETIT, Eugene; Tratado Elemental de Derecho
Romano, Edit. Albatros, 1988, Pag. 267 )

4.2 LA PRESA:
Es también una institución del derecho de gentes y está referido a la
adquisición de la propiedad con motivo del botín de guerra. “ Lo que
cogemos al enemigo se hace igualmente nuestro por una
consideración natural” ( Inst. III, 69)

4.3 LA ESPECIFICACIÓN.
Es la acción del hombre sobre los bienes de otro con la finalidad de
transformar la materia prima en un producto. No existía uniformidad en la
doctrina sobre quien era el propietario del producto que se hacía con la
materia ajena. Sabino y Casio consideraban que el producto preparado
con la materia prima ajena pertenecía al propietario de la materia prima,
sin embargo otros pensadores consideran que el producto pertenece al
fabricante, lo cual no impide al propietario de la materia prima a accionar
contra el fabricante.

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Justiniano adoptó una tercera posición en esta materia y señala que si la

cosa puede regresarse a su estado natural debe volver a su propietario
original.

4.4 ACCESION
La ACCESSIO es una institución del derecho de gentes. Se produce
cuando una cosa se adhiere a otra de modo tal que ambas cosas sean un
solo cuerpo, ya sea que esta adhesión se produzca como un resultado
natural o con motivo de la acción del hombre.
Por el principio ACCESIO CEDIT PRINCIPALIS las cosas accesorias
siguen la suerte de la principal.
Puede haber varias clases de accesión:
a) La accesión de un mueble a otro mueble.
- La ferruminatio, o unión de un metal a otro.
- La textura, o tejido con hilo ajeno
- La tinctura, coloración de tela ajena.
- Scriptura, escritura en pergamino ajeno
- Pictura, dibujo en propiedad de otro.

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b) La accesión de un mueble a un inmueble.

- La Satio, siembra en suelo ajeno.

- Implantatio, platación de arboles en suelo ajeno.

- Inaedificatio, edificación en fundo ajeno.

c) La accesión de un inmueble a otro inmueble.

- El aluvión.

- La avulsión.

- Alveus derelictus

- Insula in flumine nata.

4.5 LA CONFUSION y CONMIXTIÓN

Se produce cuando se mezclan líquidos ( CONFUSIO ) o sólidos
( CONMIXTIO ) de diferente o del mismo genero para dar origen a un
nuevo producto ( SPECIES NOVA ).

4.6 LA AVULSIÓN:
La AVULSIO se produce cuando una porción de terreno es arrancada por
la fuerza de la naturaleza y anexada a la propiedad ajena formando una
sola unidad.

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4.7 LA ALLUVIO
El aluvión es un fenómeno de la naturaleza que consiste en la carga
torrentosa de piedras y lodo en magnitud de modo tal que puede sepultar
ciudades enteras con el producto de la erosión de otras propiedades.
La aluvio es la forma de adquirir el aumento de nuestra propiedad por
efectos de este fenómeno natural. “ Lo que nos aumenta por aluvión se
hace igualmente nuestro en virtud del mismo derecho. Es reputado
aumentarnos por aluvión la tierra conducida por una corriente de
agua a nuestros terrenos, de forma tan insensible que no sea posible
evaluar su importancia en un momento determinado. Es lo que hace
decir vulgarmente que el acrecentamiento, por aluvión de la tierra, es
el progreso que escapa de nuestra vista ” ( Inst. III, 70)

5 FORMAS CONVENCIONALES DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

5.1 LA MANCIPATIO
Es una institución del JUS CIVILE ( Inst. III, 65 ). Era una forma propia de
transmitir los bienes sujetos al derecho quiritario ( DOMINIUM EX JURE
QUIRITIUM ). Era la entrega de una propiedad a cambio de una suma de
dinero. En realidad era una venta ficticia ( IMAGINARIA VENDITIO ) que
se realizaba PER AES ET LIBRAM entre el enajenante y el adquiriente
Esta forma de transmisión de la propiedad es posiblemente anterior a Las
XII Tablas y tenia formas rituales como la presencia del LIBRIPENS,
cinco testigos todos ellos púberes y con goce del jus conmercium, la
presencia del bien mueble o una representación del inmueble. El dinero
se representaba con un lingote de cobre ( AES RUDE ) que se ponía
sobre una balanza ( LIBRAM ). La cosa materia de la transferencia tenia
que estar presente y sobre ella ponía la mano el comprador declarando
ser su propietario a la vez que golpeaba la balanza.

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Por la mancipatio se adquiere la propiedad pero no la posesión, esta

última se adquiere mediante la entrega, y en caso de no producirse el
adquiriente podía hacer uso de la acción reivindicatoria. Este
procedimiento se utilizó para adquirir la manus y efectuar la mancipium,
también se utilizó como una manera de testar ( per aes et libram ), sin
embargo pedió progresivamente su popularidad siendo sustituida por la
traditio.

5.2 LA IN JURE CESSIO:

Es una institución del JUS CIVILE ( Inst. III, 65 ). Argüello señala que era
una simulación del proceso de reivindicación en el que las partes se
presentaban ante el pretor y el adquiriente reivindica la cosa como si fuera
suya en tanto que el enajenante pierde la propiedad del bien, por este
motivo se afirma que la in jure cessio era una litis inorgánica en la que se
finge una reivindicación por el adquiriente a la que se allana el vendedor o
transmitente. En las Instituciones de Gayo encontramos que la cesión
puede realizarse tanto ante el pretor como ante el gobernador de la
provincia “ aquel a quien la cosa es cedida , teniendo la cosa en la
mano, se expresa así: Yo digo que esto ….. me pertenece en virtud
del derecho quiritario. En seguida es pues que éste así ha
reivindicado, el pretor pregunta a quien cede si él contrarreivindica…
si guarda silencio, el pretor adjudica la cosa al reivindicante. Se llama
esto una acción de la ley ” ( Inst. II, 24).
En el procedimiento de la in jure cessio no había un juicio propiamente
dicho sino que se trataba de una acción de la ley realizada ante el pretor
( in jure ) sin que haya lugar al juicio ( judicio ) por cuanto no existe una litis
contestatio, sino que por el contrario consiente con su silencio o se allana (
in jure cedit ) para realizar la transmisión de la cosa.

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Este tipo de contratos solo podía realizarlo los ciudadanos así como los
latinos que gozaban del jus conmercium. Algunos autores sostienen que
el origen de la in jure cessio es anterior a Las XII Tablas, su práctica cayó
en desuso y se afirman que en los tiempos de Justiniano ya era una
institución en desuso.

5.3 LA ADIUDICATIO
Es el otorgamiento de la propiedad mediante la declaración judicial, ocurría
generalmente en los casos de bienes pro indivisos sujetos al régimen de
copropiedad.

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5.4 LA TRADITIO
Es la entrega legítima de una cosa. Podemos definirla como la entrega de
una cosa ( que tenga un corpus ) mediante la entrega de posesión
( possessio ). La traditio tenía dos elementos: El corpus como elemento
material expresado en la detención de una cosa, y un elemento subjetivo
recíproco o animus que era la de enajenar y adquirir el bien.
En el derecho romano la entrega de una cosa solo producía el cambio de
posesionario, y para que se transfiera la propiedad del bien era necesario
hacerlo mediante alguna de las formas aceptadas por el Jus civile.
La traditio requería la presencia de dos sujetos: El tradens que es quien
tiene la propiedad de la cosa, y el accipiens que es quien la recibe.
Petit señala que la Traditio es una institución del derecho de gentes y surge
cuando el bien adquirido por ocupación debe ser transferido.
Habían formas fictas de traditio, estas podía ser de varias clases:
a) TRADITIO LONGA MANU
b) TRADITIO BREVI MANU
c) CONSTITO POSESORIO:

5.5 LA USUCAPIO

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Es una institución del Jus Civile ( Inst. III, 65 ). La palabra USUCAPIO deriva
de las palabras USUS que significa uso, utilidad, provecho, y de la palabra
CAPESSO que significa tomar o coger algo con ganas.
No es más que una forma de adquirir la propiedad por uso prolongado
siempre y cuando el origen de la posesión del bien sea legítimo. “ Es la
agregación del dominio mediante la continuación de la posesión por el
tiempo determinado en la ley ”( Dig. 41, 3, 3) Rodríguez Pastor señala
( RODRIGUEZ PASTOR, Carlos; Prontuario de Derecho Romano, Ed.
Fund. Bustamante De la Fuente, Lima 1992, Pag. 143 ) que “ El requisito
del justo título exigido para que operase, consistía en que la posesión
tuviese un origen, no necesariamente válido, sino aparentemente legítimo.
Gayo señala que la finalidad de la usucapión era la de evitar que las cosas
permanezcan demasiado tiempo en la incertidumbre.
Para que la usucapio sea posible se requiere que las cosas sean
susceptibles de propiedad civil. Cuando el usucapiente fallece antes de
completar el plazo, este puede ser completado por sus sucesores
acumulando el tiempo de la posesión de su causante.
La usucapión requiere a concurrencia de una justa causa que justifique la
toma de posesión, ellas van a constituir algunos tipos de usucapión entre
las que podemos señalar las siguientes:
d) USUCAPIO PRO SOLUTO: Cuando se ha recibido en pago una cosa que
no era del pagador.
e) USUCAPIO PRO EMPTORE: Cuando el vendedor nos ha entregado una
cosa ajena.
f) USUPACIO PRO DONATO: Cuando se ha recibido la donación una cosa
por persona diferente del dueño
g) USUCAPIO PRO DOTE: Cuando se ha recibido como dote una cosa que
pertenece a persona diferente de quien constituye la dote.
h) USUCAPIO PRO SUO: Cuando se recibe una cosa sin justo título.

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Gayo señala también que en la ley de Las XII Tablas ya se había

establecido el plazo para adquirir las cosas por usucapión y señala que “ La
usucapión de las cosas muebles se cumple en un año, las de
inmuebles y casas por dos años; así dispone las ley de Las Doce
Tablas ” ( Inst. II: 42 ). Igualmente señala que las Doce Tablas prohíben la
usucapión de las cosas robadas, más tarde esta prohibición se amplió a las
cosas poseídas por violencia según prescribe la Lex Julia - Plautia.
No pueden usucapirse:
a) Los inmuebles provinciales.
b) Las cosas de mujer y del menor cuando están bajo tutela.
c) Las cosas obtenidas por la violencia ( Lex Plautia )
d) Las cosas que no pueden ser propiedad de particulares: Res humani
juris ( res publicae, res conmunes onmium, res universitates ) Res
divini juris ( cosas santas, cosas religiosas y las cosas sagradas)
e) Los hombres libres.
f) Las cosas robadas.

Requisitos:

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a) Justo Título, la posesión del bien debe tener su origen en un acto

legal aparentemente válido.

b) Buena fe, consiste en el desconocimiento de los defectos del título por

el cual se posee.

c) Transcurso del tiempo, el plazo no debe interrumpirse.

6 LIMITACIONES A LA PROPIEDAD
La propiedad romana tenía carácter sagrado y en el campo se dejaba un
espacio libre de 16 pies denominado ITER LIMITARE, en la ciudad adoptaba el
nombre de AMBITUS y se reducía el espacio a dos pies y medio.
Esta idea absoluta de la propiedad no fue permanente, progresivamente se
introdujeron diversas limitaciones conforme veremos:

6.1 LIMITACIONES DE DERECHO PUBLICO

o Prohibición de cremar cadáveres dentro de la ciudad.
o Prohibición de retirar vigas incrustadas en el edificio ajeno ( TIGNUS
JUNCTUM )
o Prohibición de demoler un edificio para especular con los materiales.
o Obligación de conceder el paso en la propiedad cuando los caminos
están interrumpidos.
o Permitir el embarque y desembarque en fundos ribereños.
o Buscar minerales en fundo ajeno pagando el 10% al fisco y 10% al
propietario.

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6.2 LIMITACIONES DE DERECHO PRIVADO

a) Poda de árboles ajenos cuando limitan la vista.

b) Penetrar en fundo ajeno para recoger nuestros frutos caídos.

c) Paso por fundo ajeno cuando no hay camino público.

d) Prohibición de oscurecer la casa con nuestra construcción.

e) Prohibición de emitir humo y agua fuera de lo normal

7 PROTECCION DE LA PROPIEDAD

7.1 LA ACCION REIVINDICATORIA

Se otorga contra quien posee ilícitamente para que sea reconocida el

derecho de propiedad del accionante.

7.2 LA ACCION NEGATORIA.

Tenía por objeto negar la existencia de gravámenes sobre la propiedad,

estaba dirigida contra la pretensión de servidumbres o derechos de
usufructo.

7.3 ACTIO DE OPERIS NOVIS NUNTIATIO.

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Era una acción dirigida contra el vecino que pretende introducir una obra
nueva en su propiedad con el perjuicio de la nuestra.

7.4 INTERDUCTUM QUOD VI AUT CLAM

Tenía la finalidad de dar un plazo ( un año ) a quien construyo una obra
clandestina en nuestro perjuicio.

8 DERECHOS SOBRE COSA AJENA ( JURA IN RE ALINEA )

8.1 LA SERVIDUMBRE
Deriva de la palabra SERVITUS que se utiliza para referirse a lo que se
encuentra restringido en su libertad, refiriéndose a los derechos reales se
refiere a la ventaja que se constituye sobre un predio a favor de otro.
Las servidumbres pueden ser de tres clases:
a) SERVITUTES PRAEDIORUM, que afecta a un predio a favor de
otro independientemente de la persona del propietario.
b) SERVITUTES RERUM, que se constituye como una obligación del
propietario del predio gravado como una obligación de no hacer
( NON FARE ) contra el titular del predio dominante.
d) SERVITUTES PERSONARUM, la que se constituye a favor de una
persona para facilitarle el uso de una cosa o usufructo, uso y/o
habitación.
Las servidumbres se extinguen:
a) Por renuncia a la servidumbre.
b) Por falta de uso durante dos años.
c) Por cambio del régimen del bien sirviente.
d) Por pérdida del fundo dominante.

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8.2 EL USUFRUCTO
Es el derecho que se concede a persona distinta del propietario para el uso
y aprovechamiento de una determinada propiedad. Paulo nos da la siguiente
definición ” El usufructo es el derecho de usar una cosa ajena y
percibir sus frutos respetando la natural entidad de las mismas ” ( Dig.
7, 1,1 ). Para Celso es usufructo solo es posible un objeto material.

8.3 EL CUASI USUFRUCTO

Es una clase de usufructo que se constituye sobre cosas consumibles con el
compromiso de restituir una cosa de la misma especie y en la misma
cantidad, para lo cual se constituía una fianza.

8.4 LA SUPERFICIE
Es el derecho de edificar sobre terreno ajeno previo contrato para lo
cual se instituye el pago de arriendo, en caso contrario el dueño del
suelo se convierte en propietario de la edificación por efectos de la
accesión.

8.5 EL JUS IN AGRO VECTIGALI Y LA ENFITEUSIS

Es un derecho antiguo por el cual los municipios entregaban a largo plazo
sus propiedades para el aprovechamiento de los particulares a cambio de
una renta. En el siglo III los emperadores adoptan similar medida con las
propiedades abandonadas de sus territorios usando el nombre de
ENFITEUSIS. Esta palabra deriva de la palabra griega EMPHYTEUSIS y se
traduce como “ plantación ” Eran arrendamientos que se otorgaban
igualmente a largo plazo, es decir por una o mas vidas considerando cada
vida de cincuenta años. Esta era una costumbre adoptada con relación a
los fundos del Estado que se entregaban en concesión para el uso de los
particulares previo el pacto de un canon o arrendamiento de la misma
manera que usaban los municipios.

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9 DERECHOS REALES DE GARATIA

9.1 LA FIANZA
Deriva de la palabra FIDUCIA, es una institución propia del jus civile por la
cual el fiador garantiza bajo palabra el cumplimiento de la obligación de un
tercero asumiendo el compromiso de responder por ella en caso de
incumplimiento.

9.2 LA HIPOTECA
Deriva de la palabra griega HYPOTHECA y consiste en la garantía que se
constituye con un bien inmueble a favor del acreedor sin que el bien pase a
poder del acreedor. Ulpiano señala “ Llamamos propiamente prenda la
que pasa al acreedor, hipoteca cuando no pasa al acreedor ni la
posesión” ( Dig. 13, 7,9,2).

9.3 LA PRENDA
Deriva de la palabra PIGNUS y consiste en la entrega por el deudor de un
bien mueble o inmueble ( DATIO PIGNORIS ) a favor del acreedor para
garantizar el cumplimiento de una obligación.
Para Ulpiano “ Se contrae la prenda, no solo con la entrega , sino
tambien con la mera convención, aunque no se haya hechota entrega
” ( Dig. 13, 7, 1 )

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