DIREITO DAS COISAS

1. CONCEITO DO DIREITO DAS COISAS

-> Maria Helena Diniz: “Direito das coisas é o conjunto de normas que regem as
relações jurídicas concernentes aos bens materiais (corpóreos) e imateriais
(incorpóreos) suscetíveis de apropriação pelo homem.” -> mas não é
exaustivamente tratado no direito das coisas, há várias legislações próprias que
regulamentam também, exemplo: direito autoral, direito industrial (com relação
às marcas e patentes), ou seja, muitos bens tem autonomia legislativa.
*São legislações especiais, que fazem com que esses bens imateriais não sejam
estudados propriamente no direito das coisas, já que estavam legislados por lei
extravagante e cabe ao CC somente função suplementar.

->Beviláqua: É o complexo das normas reguladoras das relações jurídicas

referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. Tais coisas são,
ordinariamente, do mundo físico (tangível), porque sobre elas é que é possível
exercer o poder de domínio (uso, dispor da coisa).
*Relação jurídica de uso da coisa.
*Ordinariamente do mundo físico, mas há as intangíveis.

->Disposições que formam a regulamentação da propriedade = Direito das

Coisas.

COISAS X BENS

-> Há divergência sobre as diferenças entre coisas e bens. Alguns entendem que
coisa é gênero do qual bem é espécie. É tudo o que existe objetivamente, com
exclusão do homem. É tudo aquilo que pode ser objeto de relações jurídicas.
Bens são coisas que, por serem úteis e raras, são suscetíveis de apropriação e
contém valor econômico. Somente interessam ao direito das coisas suscetíveis
de apropriação exclusiva pelo homem (conceito restrito de coisas), sobre as
quais possa existir um vínculo jurídico, que é o domínio. As que existem em
abundância no universo, como o ar atmosférico, e a água dos oceano deixam
de ser relevantes ao direito das coisas.
*Nem todos os bens são coisas.
*Ora conceito de coisa pode ser mais amplo que o conceito de bem (se bem for
caracterizado como valor econômico). Nesse caso, ar, água, não tem valor
econômico, seriam, por tanto, coisas. Agora, outra versão, se ora o conceito de
bens é mais amplo - se eu digo que honra, dignidade das pessoas é um bem
jurídico tutelado pelo direito, sob uma perspectiva moral, é mais amplo que o
conceito de coisas, pois envolve bens tutelados juridicamente que não podem ser
denominados coisas - porém, uma coisa não há dúvida: coisas e bens não se
confundem.

2. CONTEÚDO DO DIREITO DAS COISAS

1 de 112
-> O direito das coisas não pode ser compreendido exatamente como sinônimo de
direitos reais, pois o seu conteúdo mais amplo que a matéria de direitos reais
(inclui outras matérias). Possui configuração mais ampla, abrangendo, além dos
direitos reais propriamente ditos, capítulos destinados ao estudo da posse - cuja
natureza jurídica é controversa, tida por alguns como de direito obrigacional ou
sui generis - e dos direitos de vizinhança, que possui várias regras estabelecendo
obrigações mistas ou propter rem.

*Direitos reais -> é o campo do direito patrimonial cujas regras tratam do poder
dos homens sobre as coisas apropriáveis.

*Direito das Coisas = Posse e Direitos Reais e Direito de vizinhança.

Art. 1225 CC: São direitos reais (11):

a) Propriedade;
b) Superfície
c) Servidões
d) Usufruto;
e) Habitação;
f) O direito do promitente comprador do imóvel;
g) O penhor;
h) A hipoteca
i) A anticrese;
j) Concessão de uso especial para fins de moradia;
k) Concessão de direito real de uso.

3. CLASSIFICAÇÃO DOS DIRETOS REAIS

A propriedade é a chave para a compreensão dos demais direitos reais; a partir do
desdobramento dos poderes dominiais, brotam os direitos de fruição, garantia e
aquisição.

1) Direitos reais sobre a coisa própria (propriedade): Único direito real

originário, de manifestação obrigatória - manifestação primária e
fundamental dos direitos reais.

2) Direitos reais sobre coisa alheia: somente se manifestam quando do

desdobramento eventual das faculdades contidas no domínio - manifestação
facultativas e derivadas dos direitos reais, pois resultam da decomposição dos
poderes jurídicos contidos no domínio - sua existência jamais será exclusiva,
eis que na sua vigência convivem com o direito de propriedade, mesmo
estando ele fragmentado.
*O domínio é suscetível de desmembramento, e cada poder desmembrado,
culmina por constituir um novo direito real. ex: hipoteca -> fragmenta poderes ao
hipotecário.
*O titular se priva de alguns poderes dominiais, mas não reduz em momento
algum sua condição de proprietário - ele reduz a sua carga dominical em prol de
terceiros que temporariamente contam com certos poderes do domínio.

2 de 112
*Gravame: retrata a transferência das faculdades de domínio, gerando o
nascimento de direitos reais limitados.
*Direitos reais em coisa alheia são temporários.

a) De gozo ou fruição: usufruto (direito de usar e fruir da coisa), servidão, uso

(mais restrito que usufruto) e habitação, superfície (uso da superfície de bem
alheio), concessão do direito real de uso e concessão de uso especial para
fins de moradia.

b) De garantia: Penhor (bens móveis), hipoteca (bens imóveis), anticrese

(garantir o pagamento de uma dívida com o rendimento de um determinado
bem imóvel), e alienação fiduciária (esta é sobre coisa própria: adquirir
automóvel com um financiamento e vou construiu um direito real de garantia
em favor do banco, compra na concessionária e transfere a propriedade
fiduciária ao banco - é sobre coisa própria, pois quem é o proprietário é o
próprio banco - só que é uma propriedade resolúvel: se for pago tudo, se
extingue o direito de propriedade do banco).

c) De aquisição: compromisso irretratáveis de compra e venda (só se constitui

a partir do registro).

-> Os direitos reais em coisa alheia possuem dentro de si uma carga relevante de
relações de índole obrigacional.

4. DIFERENÇAS ENTRE DIREITOS REAIS E DIREITOS OBRIGACIONAIS DE CRÉDITO

a) Teoria Realista (ou impersonalista) -> O Direito Real significa o poder da

pessoa sobre a coisa, numa relação jurídica que se estabelece diretamente e
sem intermediário.

- Já o obrigacional de crédito requer sempre a interposição de um sujeito

passivo, devedor da prestação, independentemente de consistir esta na
entrega de uma coisa, na realização de um fato ou uma abstenção.
- O termo obrigação significa um dever específico que vincula determinada
pessoa em relação à outra. O credor coloca-se em posição de exigir um
comportamento do devedor. Os direitos obrigacionais pedem a cooperação do
sujeito passivo no sentido da satisfação do débito (direitos subjetivos
relativos/ direito real é absoluto).

*Princípio da aderência ou inerência: Conforme a teoria realista, os direitos

reais estabelecem vínculo, uma relação de senhoria entre o sujeito e coisa, não
dependendo da colaboração de nenhum sujeito passivo para existir.

b) Teoria Personalista -> Não aceita a instituição de uma relação jurídica

diretamente entre a pessoa do sujeito e a própria coisa, uma vez que todo
direito, correlato obrigatório de um dever, é necessariamente uma relação
entre pessoas. No direito real estabelece-se uma relação jurídica (admite-se)
com a coisa, pois que esta é o objeto do direito, mas tem a faculdade de
3 de 112
 opô-la erga omnes, por isso há um “sujeito passivo”: a generalidade anônima
dos indivíduos ou um sujeito passivo universal” (coletividade).

*Relação jurídica pressupõe direitos subjetivos contrapostos a deveres

recíprocos: enquanto a comunidade indeterminada de pessoas exerce o dever
genérico de abstenção, compete ao titular do direito subjetivo a missão de
satisfazer o seu interesse, sem sacrificar o interesse coletivo.

-> A ciência que separa o direito real e direito obrigacional se torna insuficiente
para explicar a obrigacionalização da propriedade, em relação que a titularidade
dos bens impõe deveres jurídicos a seu titular perante a coletividade - os direitos
reais, sem exceção, abrigam em sua estrutura uma relação jurídica de direito real
(domínio do titular) e outra obrigacional (cooperação entre o titular e a
coletividade).

DIREITOS OBRIGACIONAIS DE DIREITOS REAIS (Direito à

CARACTERÍSTICAS CRÉDITO/ PESSOAIS (Direito a coisa)
uma coisa)

Realista e Personalista: Se dá Realista: Não há sujeito passivo -

entre o sujeito ativo (credor) e o
sujeito passivo (devedor)
ocorre uma relação jurídica entre
sujeito e coisa, diretamente.
Entende que há um princípio da
aderência ou inerência entre
sujeito e coisa (relações de
senhoria).

QUANTO AO SUJEITO Personalista: Existe uma relação

jurídica entre um sujeito passivo
(sujeito passivo universal) e ativo
(titular do direito real) - base da
teoria diz: não existe um direito
sem que tenha correlato um
dever - e o dever não pode ser
constituído sobre uma coisa - tem
que ser uma relação entre
pessoas, tendo como objeto a
coisa.
O sujeito passivo que teria
obrigações seria toda a
comunidade que tem o de ver de
respeitar o direito real constituído.

4 de 112
 Já se tem certo contra quem é a
ação (exemplo: contrato) - tem
ação pessoal contra a pessoa
determinada desde o início da
relação jurídica, que é o
contratante.
Vige o princípio do efeito
QUANTO À AÇÃO OU relativo dos contratos: o
ABSOLUTIDADE contrato faz lei entre as partes,
em princípio não beneficia nem
prejudica terceiros, só vincula as
partes contrantes.
Não atribuem direito de
sequela, porque são oponíveis
inter partes, somente àqueles que
se vincularam. Apenas tem o
patrimônio do devedor como
garantia.
Não existe publicidade,
justamente porque é oponível
QUANTO À SEQUELA inter partis.
Ação real oponível erga omnes
(oponível contra todos: todos
devem se abster de molestar).
Em princípio, não tem ação
contra ninguém, mas no momento
que alguém violar o direitos
real, é contra essa pessoa que se
propõe a ação.
Só surge com a violação e pode
ser qualquer pessoa da
coletividade.
Vige o princípio do
absolutismo: É o poder de exigir
de todos um dever de abstenção -
O sujeito de direito real uma vez
violado o seu direito, poderá
propor ação.
Surge daí o direito de sequela,
isto é, de perseguir a coisa e de
reinvidicá-la em poder de quem
quer que esteja (submissão do
bem ao titular do direito real),
bem como o direito de
preferência.
Atribuem direito de sequela (jus
perseguindi) - direito do titular do
bem de o perseguir quando em
poder de terceiros onde quer que
se encontre - justamente porque
são direitos absolutos.
Ex. O compromisso de compra e
venda devidamente registrado
em cartório dá direito de
sequela, pois há direito real.
Por serem oponíveis contra
todos, obedecem ao princípio
da publicidade ou visibilidade:
*Art. 1267: é a tradição que dá
visibilidade (bens móveis).
*Art. 1245: registro (bens móveis
e imóveis) que dá publicidade a
qualquer terceiro.
-> Se faz necessário que toda a
coletividade possa conhecer os
seus titulares, para não molestá-
los - por isso se liga ao princípio
da sequela: uma vez que
ninguém pode ser perseguido
sem saber o porque.
5 de 112
 Uma prestação debitória (dar,
fazer ou não fazer).
*Art 104, II: a validade do negócio
jurídico pode ter como objeto
determinável.
*Admite também coisa futura: as
QUANTO AO OBJETO partes podem celebrar contratos
aleatórios com coisas futuras.
São ilimitados os direitos
obrigacionais, quanto aos tipos
(art. 425 CC) e quanto às formas
(não tem forma delimitada - art.
107 CC). Se a lei exigir, daí
obedece a forma.
QUANTO AO LIMITE
Obedece o princípio da
autonomia da vontade: as
partes podem fazer o contrato
como quiserem, desde que
atendam aos princípios gerais
do direito.
São chamados de NUMERUS
APERTOS: não são
taxativamente definidos pelo
legislador (cláusula aberta).
Para fruir a prestação, exige que
o devedor realize a prestação -
QUANTO À FRUIÇÃO exige intermediário para realizar a
prestação debitória.
São coisas corpóreas ou
incorpóreas suscetíveis de
apropriação pelo homem.
O bem sobre o qual o titular
exerce ingerência sócio-
econômica: o direito de usufruir
da coisa.
Sempre coisa determinada e,
como regra, não admite coisa
futura - a coisa tem que estar
individualizada.
A doutrina fala em sempre
determinado, mas para o Eliseu,
há uma exceção, pois de acordo
com a lei de Alienação Fiduciária,
é possível que haja alienação
fiduciária antes da existência do
bem, é uma exceção.
Não há liberdade de criação de
outros direitos reais não definidos
em lei - são taxativamente
definidos pelo legislador, ou seja,
são NUMERUS CLAUSUS (art.
1225 CC, alguns dizem que ainda
podem estar previstos em outras
legislações extravagantes).
E possuem forma típica (art. 108)
Princípio da taxatividade: Os
direitos reais são criados
taxativamente por lei e não
ensejam aplicação analógica.
Desse modo, o nº dos direitos
reais é, pois, limitado, sendo
assim considerados somente os
elencados na lei
Princípio da tipicidade: Os
direitos reais existem apenas de
acordo com os tipos legais e são
constituídos conforme as formas
previstas na legislação.
Ingerência sócio-econômica se
realiza independentemente de
participação de qualquer
intermediário, assim, fruição se
dá diretamente entre o sujeito
titular do direito e coisa.
6 de 112
 Credor não quer receber -
devedor pode depositar
judicialmente (não pode renunciar
o crédito sem anuência do
QUANTO AO ABANDONO devedor) - apenas pode deixar de
exercer o seu direito pela
prescrição extintiva do seu
crédito, não pode renunciar
unilateralmente os seus
créditos.
Devedor, logicamente, também
não pode abandonar a prestação.
Se o titular permanecer inerte
quanto ao seu crédito - se
extingue o direito (prescrição
extintiva).
QUANTO À EXTINÇÃO Em regra, são transitórios.
Não são passíveis de
usucapião porque não são
passíveis de posse, como regra
QUANTO À USUCAPIÃO geral.
Não são suscetíveis de posse,
como regra - não cabe ação de
QUANTO À POSSE reintegração de posse.
Cabe ação anulatória de título
de crédito.
O titular do direito real pode abrir
mão do seu direito, renunciando/
abandonando, por tanto, cabe
renúncia e abandono (art. 1275,
II e III).
Não se extinguem pela inércia
ou pelo não uso, como regra
geral. Mas, apenas, se ocorrer a
aquisição por outrem, por
exemplo, usucapião (prescrição
aquisitiva).
Em regra, não são transitórios -
Princípio da perpetuidade, até
porque se transmitem com
sucessões - sentido de
perenidade, não nascem para se
extinguir.
-Exemplo de exceção de quando
um direito real não tem prescrição
aquisitiva: artigo 1389, II.
Em regra, são passíveis de
usucapião porque são passíveis
de posse, como regra - ex:
propriedade, servidão, usufruto.
*Hipoteca não é passível de
usucapião.
São suscetíveis de posse, como
regra - cabe ação de
reintegração.
7 de 112
 Não atribuem preferência dos Atribuem preferência ou
créditos no caso de insolvência prevalência no caso de
ou falência do devedor. insolvência do devedor.

QUANTO À PREFERÊNCIA OU - direito de preferência consiste

PREVALÊNCIA no fato de o direito real superar
todas as situações jurídicas
com o mesmo incompatíveis,
posteriormente constituídas
sobre a coisa em que incide e
sem o concurso da vontade do
titular daquele - um crédito
real tem preferência de
cobrança sobre um crédito
obrigacional.

5. FIGURAS INTERMEDIÁRIAS OU HÍBRIDAS

-> Híbridos: Aqueles que levam características de direito obrigacional e reais.

a) Obrigação “Propter Rem” ou anulatórias: São aquelas que recaem sobre uma
pessoa por força de um determinado direito real.

Exemplos:

1) Art. 1297, §1º CC: O proprietário tem que concorrer com a despesas de
construção e conservação de muro ou cerca divisória: João e Paulo são vizinhos,
João reformou a cerca, mas Paulo não quis dividir o valor dela, como Paulo
vendeu o terreno para José, José sendo o novo dono, terá obrigação de pagar o
valor da conservação da cerca.

§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas,

cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em
contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados,
de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais,
para as despesas de sua construção e conservação.

2) Art. 1336, I CC: São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações
ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
-> Proprietário de um apartamento cria a obrigação de pagar as contribuições
condominiais. Se vende o imóvel com dívidas, o que adquiriu-o fica obrigado a
pagá-las.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em

relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

3) Art. 1285: O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou
porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a
lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

8 de 112
-> Vizinho é obrigado a dar passagem ao proprietário que tem imóvel encravado
(que não sai pra rua nenhuma).

b) Obrigação com eficácia real (contra terceiro): São aquelas que sem perder o
caráter de direito a uma prestação (obrigacional), transmitem-se e são oponíveis
a terceiros que adquiram direito sobre determinado bem (característica do
direito real).

Exemplos:

1) Art. 505 e 507 (princípio da publicidade) CC:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no

prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias.

Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e

legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.

-> Cláusula de Retrovenda: direito potestativo de recobrar a coisa do vendedor,

restituindo o preço - propriedade sob condição resolutiva. Direito de recobrar a
coisa pode ser exercido contra qualquer terceiro que eventualmente tenha
adquirido o bem.

-> Art. 1359: Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo

advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos
na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode
reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

2) Art. 30/33 da Lei 8245/91 (Lei de Locações): Permite que se averbe o

contrato de locação junto à matrícula do imóvel locado, fazendo isso, se garante
o direito de preferência do locatário sob o direito de aquisição do imóvel
locado, se o proprietário quiser vender- esse direito de preferência também pode
ser exercido contra terceiro (eficácia real) que venha a adquirir o imóvel (se o
proprietário anterior não notificar etc), desde que tenha sido averbado junto a
matrícula do imóvel, 30 dias antes dessa compra e venda.
- tem compromisso de compra e venda registrado junto à matrícula do imóvel, se
o proprietário alienar para terceiro - terceiro não pode alegar boa fé - direito
de sequela - direito do real promitente comprador do imóvel.

6. POSSE: Art. 1196 a 1124 CC

1. DEFINIÇÃO:

-> CC não define a posse, mas apenas quem é o possuidor:

9 de 112
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício,
pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o

exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.

-> Posse, na verdade, é o exercício de fato de uma ou algumas das faculdades de

dono (uso, gozo ou fruição). Todo aquele que tem de fato ou a possibilidade do
exercício pleno ou não, em nome próprio, de algum dos poderes inerentes a
propriedade (uso, fruição, disposição) tem posse.

-> Posse é o poder de fato, que se manifesta por atos de uso e fruição sobre a
coisa, servindo-se o possuidor de suas utilidades econômicas, sem que isto
implique qualquer conexão com o direito de propriedade.

2. DEFINIÇÃO DOUTRINÁRIA

Venosa: A doutrina tradicional enuncia ser a posse relação de fato (uso, fruição e
disposição da coisa) entre pessoa e coisa - já define qual é a natureza jurídica,
que é uma relação de fato e não de direito.
A nós, parece mais acertado afirmar que a posse trata de estado de aparência
juridicamente relevante, ou seja, estado de fato protegido pelo direito: ex -
tutela sobre os frutos das coisas, possibilidade de usucapião -> Posse é um estado
de fato protegido pelo direito em relação aos seus efeitos.
* Concretamente, é um estado de fato, mas é também um de direito que o
sustenta, é um misto entre os dois para Venosa.

Caio Mario da Silva Pereira: É uma situação de fato, em que uma pessoa,
independentemente de seu ou de não ser proprietária, exerce sobre uma coisa
poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a. Em toda posse, há pois uma
coisa e uma vontade, traduzindo uma relação de fruição.

*Faculdades de um proprietário: usar, fruir/gozar, dispor e reivindicar.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o

direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.

3. TEORIAS SOBRE OS ELEMENTOS DA POSSE

1) Teoria Subjetivista (Savigny): Toda posse tem 2 elementos:

*Corpus: Elemento material da posse, caracterizado como faculdade real e

imediata de dispor fisicamente da coisa a hora que quiser e defendê-la das
agressões de outrem. Em razão disso, essa teoria exige que para alguém ter
posse, tem que ter contato físico com a coisa: tem o poder físico sobre a coisa/
contato físico, direto.
10 de 112
- Dificuldade da teoria em explicar a posse quando se está longe da coisa.
*Animus domini ou animus possidendi: É o elemento interior ou psíquico, que é
a intenção do possuidor de ter a coisa como sua, vontade de dono (mesmo não
sendo) / de exercer o direito como se proprietário fosse - afasta a ingerência
de terceiro.

- Alguém que atue sobre a coisa sem o animus, se considera mero detentor:
locatário, comodatário, depositário -> não tem a coisa como sua, mas em nome
alheio. Detentores não fariam jus à tutela possessória justamente pela carência
do animus.

- Crítica: Não se admite a posse do locatário, do depositário, comodatário, uma

vez que esses sujeitos não tem a coisa como sua/ intenção de dono.

-> Definição considerando esses dois elementos: Posse é o poder que tem a
pessoa de dispor fisicamente da coisa, com a intenção ou vontade de dono. Por
isso, se chama teoria subjetivista porque para saber se alguém tem posse, teria
que fazer um exame psicológico para ver se a pessoa tem a intenção de dono ou
não.

-> Ainda é mantido na situação da usucapião o segundo elemento: tem que

ter a intenção de dono.

2) Teoria Objetivista (Ihering): Toda a posse tem 2 elementos:

* Corpus: Definição distinta da do Savigny, aqui, seria a exteriorização das

faculdades/ poderes de proprietário/dono: uso, fruição, disposição e
reivindicação.

* Poder de fato: não precisa ter poder físico sobre a coisa (contato físico), poder
de fato pode ser exercido ainda que não tenta o contato físico = Teoria adotada
pelo CC.

* Toda posse é como se fosse visibilidade do domínio.

* Toda posse tem o animus - também é o elemento interno, psíquico, só que dizia
ele que todo aquele que tem corpus tem íncito o animus - todo aquele que
está no exercício das faculdades de dono, age como habitualmente age o
proprietário -> age porque tem vontade de agir desse modo, ou seja, já
possui o animus.

* Essa vontade se percebe de forma objetiva, se examina no agir e isso basta

para saber que tem a vontade -> origem do nome.

* Dispensa exame do elemento psicológico - todo aquele que está no exercício

das faculdades de dono (corpus), porque o animus está intrínseco no corpus: se
11 de 112
 alguém está procedendo como age o proprietário, é porque ele tem vontade de
proceder desse modo.

-> Para verificar quando alguém não tem posse, tem que observar se a coisa
mantém a sua destinação sócio econômica. Para verificar se alguém mantém o
poder de fato sobre a coisa, mesmo não estando no exercício direto, físico, sobre
ela, Ihering defende que é necessário verificar se a coisa mantém a sua
destinação sócio econômica.

Ex: Se estou andando na calçada e encontro tijolos, areia, e uma casa em

construção, o senso comum diz que alguém mantém posse. Agora, se encontro
próximo da lata de lixo um sapato, percebe-se que ninguém mantém posse
sobre ele, porque pelo senso comum, a coisa não exerce mais a sua destinação
sócio econômica.

Ex: Toras de madeira empilhadas no meio da floresta tem um possuidor, afinal,

mantém a destinação sócio econômica, e o senso comum nos diz que é comum
fazer isso com toras de madeira que estão sendo cortadas. Mas, uma carteira
caída no meio da floresta não mantém a destinação econômica, o senso comum
nos diz que ela está perdida, portanto, ninguém tem posse sobre ela. Um carro no
estacionamento tem possuidor, ora, é comum que se estacione um carro para usá-
lo quando quiser, está a sua disposição, mantém a destinação econômica.

-> Nesse caso, quando se tiver o contato físico se diz que há a posse direta,
quando estiver apenas mantendo a destinação econômica, ocorre a posse
indireta.

-> Para Ihering, posse é a exterioridade da posse de dono, poder de fato sobre
a coisa e essa é a teoria adotada pelo CC. Nesse sentido, posse é a relação de
fato entre pessoa e coisa, tendo em vista a sua utilização sócio econômica.
*A posse é a porta que conduziria à propriedade

-> Ao dispensar o elemento psicológico do animus, estende-se a condição de

possuidores àqueles que seriam considerados mero detentores pela teoria de
Savigny (locatários, arrendatários), deferindo a eles, proteção possessória direta
e imediata.

4. “JUS POSSESSIONIS” (juízo possessório) X “JUS POSSIDENDI” (juízo

petitório)

1) Jus Possessionis (juízo possessório ou posse natural, ou formal, autônoma,

sem título): Posse decorrente de uma relação de fato entre o sujeito e a
coisa. Bastava proteger a coisa independente de título - reconhece um
direito subjetivo de proteção daquela situação fática, a tutela se baseia na
situação de fato: de exploração e uso da coisa.

12 de 112
-> Posse é um direito subjetivo, atribuído àquele que exerce o poder fático de
ingerência sócio econômica sobre a coisa, independente de qualquer direito real
ou obrigacional.
*Posse é um direito autônomo em relação a qualquer direito obrigacional ou real.

* Garante o direito em caso de terceiro que não tem qualquer posse - não em
relação ao que foi esbulhado. Ex: vizinho não pode apredejar o invasor de uma
propriedade -> pode promover ação contra ele.

* Tutela por meio dos interditos (ações possessórias), hoje em dia:

- Ação de Reintegração de Posse (contra esbulho)
- Ação de Manutenção de Posse (turbação)
- Ação de Interdito Proibitório (contra ameaça).
*Art. 1210, §2º CC:

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação,
restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de
ser molestado.
§ 2o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de
propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

-> Se é uma questão de fato, de uso e fruição da coisa, não adiante levar ao juiz
um título que comprova a minha posse. Não se indaga a existência do direito, a lei
socorre a posse enquanto o direito do proprietário não desfizer esse estado de
coisa e se sobreleve como dominante. O jus possesionis perseverá até que o
jus possidendi o extinga.

* Art. 923. Na pendência do processo possessório, é defeso (proibido), assim ao

autor como ao réu, intentar a ação de reconhecimento do domínio.

->Proibido durante a discussão da situação de fato, promover uma ação para

reconhecer o título (questão de direito).

2) Jus Possidendi (juízo petitório, posse causal, ou ainda titulada):

-> Posse decorrente da relação jurídica, de um título jurídico que lhe atribui,
sendo direito real (propriedade, servidão, usufruto…) ou direito obrigacional/
pessoal (locação, comodato, depósito..)
*Nesses casos, a posse não tem qualquer autonômia.

-> Juízo Petitório: ação reivindicatória da propriedade -> vai ter que fazer
prova que possui a propriedade, tem que comprovar o título que garante a posse.

=> Ainda hoje, o direito brasileiro faz essa distinção ente os juízos.

5. DISTINÇÃO ENTRE POSSE E DETENÇÃO

13 de 112
-> Teoria Subjetivista: Detentor é aquele que tem o corpus, mas não o animus
domini.

-> Teoria Objetivista: Diferencia detentor do possuidor pela regulamentação do

direito objetivo -> o detentor seria aquele que perdeu a proteção possessória em
decorrência de óbice legal, uma opção legislativa, não se diferenciando pelo
elemento volitivo como defendia Savigny, pois mesmo o detentor teria animus.

*O legislador que desqualifica determinadas situações que revelam exercício de

faculdades do proprietário como não sendo de posse, mas mera detenção
(portanto, se nega ao detentor a tutela possessória).

*O detentor seria aquele que preenche os requisitos para a posse, mas encontra
óbice legal que não garante a proteção possessória a ele, mesmo estando na
apreensão física da coisa etc.

-> Tem-se 4 hipóteses definidas em lei em que o legislador reconhece a

DETENÇÃO:

a) Os servidores (ou gestores/ fâmulos/ servos):

Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de

dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em
cumprimento de ordens ou instruções suas.

-> Aqueles que apreendem a coisa, detendo o poder de fato sobre ela, em razão
de uma relação de subordinação para com o terceiro -> apreende a coisa em
cumprimento de ordens ou instruções emanadas dos reais possuidores ou
proprietários; não concedem a destinação econômica da coisa.

-> Exercem os poderes de proprietários em nome alheio - mero instrumento da

vontade do outro, sem autonomia. Se, eventualmente, permanecem com o poder
físico sobre o bem pelo correspondente prazo da usucapião - sempre em
cumprimento de ordens - quem adquirirá a propriedade por usucapião será seu
empregador, na qualidade de real possuidor, jamais o detentor subordinada.

-> Ex: caseiro, capataz, empregado preposto etc.

-> Se eventualmente o caseiro sofre uma ação possessória - cabe ao detentor

alegar a sua ilegitimidade e fazer NOMEAÇÃO À AUTORIA do legítimo possuidor
(ônus de indicar o real possuidor).

*Não tem legitimidade ativa para propor ação possessória para defesa da posse do
patrão juridicamente e nem são legitimados passivos para responder pela ação
possessória.

14 de 112
*No entanto, enquanto longa manus do titular da posse, podem exercer atos
materiais de desforço imediato e legítima defesa da posse - desde que o faça
logo e no exato limite da recuperação da coisa.

§ 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua

própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não
podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

Ex: o vigia pode expulsar a pessoa que entrou na propriedade.

-> Existe a possibilidade de inversão do animus do detentor: mero detentor

alega-se titular da coisa e passa a gerir em nome próprio. Nesse momento, ele
passa a ter a posse injusta, deixando de ser detentor (posse precária adquirida
com abuso de confiança) - agora, pode sofrer uma ação possessória de
reintegração de posse.
*Se o proprietário não propor ação contra o possuidor injusto, começa a contar o
tempo para usucapião.

b) Os atos de permissão ou tolerância:

Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim
como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão
depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

-> Permissão: Caracteriza-se pela autorização expressa do possuidor para que

terceiro (parente, amigo, vizinho…) utilize a coisa, transitoriamente e de modo
efêmero, sem que se forme entre ambos um negócio jurídico e a configuração
de uma relação jurídica de direito real ou obrigacional.

Ex: Vizinho pede verbalmente para deixar o carro na minha garagem e eu permito
(mera permissão) - e ele foi molestado no seu uso por um terceiro - não cabe
ação possessória, porque ele tem mera detenção.
*Se emprestar a garagem já seria um comodato.

-> Tolerância: Ocorre quando o possuidor admite tacitamente o uso da coisa por
terceiro, nas mesmas condições da permissão (transitoriamente, de modo
efêmero, sem configurar negócio jurídico). Normalmente, é posterior.

*O usuário obtém a apreensão material da coisa, independentemente de

qualquer ordem direta do real possuidor, porém, esse usuário tem consciência
que está sobre a esfera de vigilância daquele que é condescendente com a sua
atividade.

Ex: O vizinho não fala nada comigo e o carro dele está na garagem e eu deixo -
nem conversou.

15 de 112
*A qualquer momento o real proprietário pode destituir o uso unilateralmente e o
detentor não tem nenhum direito subjetivo de permanência, não pode se opor -
situação de sujeição.

*E se permanecer de longo prazo? Até que ponto não poderia gerar a

expectativa que o real possuidor não vai exercer mais poder sobre a coisa?
Nesses casos, tem quem defenda que quando gerar uma expectativa no usuário de
permanência dessa situação, darem a supressio: direito subjetivo de
permanência do uso pela expectativa do que tolerou.

*Deveria ter feito um contrato de comodato; e se eu quero que ele entregue, ele
é obrigado.

c) Também não geram posse, os atos violentos e clandestinos, enquanto durar a

violência ou clandestinidade:

Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho,
quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando
recuperá-la, é violentamente repelido.

-> Aquele que invadir uma fazendo, durante o período conflituoso, enquanto o
real possuidor tentar recuperar a coisa, não é possível ainda o invasor adquirir
posse.

* Violento = uso da força física ou coação moral (roubo).

* Clandestino = tomada ocultamente, sem ninguém ver (furto).

-> Enquanto permanecer clandestino em relação ao titular, tem mera detenção

- desde que ele não tenha dito condições de saber quem é.

Ex: Um vizinho 1 expande a sua adega para debaixo da casa do vizinho 2, e fica
nessa situação durante anos, mas enquanto o vizinho 2 não souber dessa situação
de clandestinidade, o vizinho 1 não terá a posse desse subsolo do terreno, e sim
mera detenção.

->Enquanto os atos de clandestinidade e violência ainda existem, impedem a

aquisição da posse por parte de quem delas se aproveita; só será possível, com a
cessação dos atos antijurídicos.

-> A posse consequente à cessação da violência ou da clandestinidade terá sempre

a qualificação de posse injusta.

-> O caso dos servidores e do detentor por permissão ou tolerância é de detenção

de dependência (lícita) a uma posse alheia, mesmo que uns satisfaçam interesses
alheios e outros, interesses próprios. Já quem usa da violência ou clandestinidade
pratica atos com total autonomia - detenção independente (ilícita).

16 de 112
d) Em relação aos bens públicos, também existe situações em que a pessoa tem
a mera detenção:

-> Mera permissão de uso do bem público, não poderia opor ações possessórias
contra o poder público para garantir a sua posse.

-> Admite-se posse por particulares sobre os bens públicos dominicais ou

patrimoniais -> esvaziados de destinação pública e alienáveis. O fato de a
propriedade ser pública não veda a posse por particulares, apenas a usucapião.

->Mesmo bens públicos de uso comum e especial com contrato administrativo de

concessão de uso ou de permissão pode manejar pretensões possessórias na
vigência dessas relações jurídicas.

6. OBJETO DA POSSE

-> É suscetíveis de proteção possessória, tudo aquilo que for puder ser apropriado
e exteriormente demonstrado (uso, fruição, gozo). Assim, se protege tantos bens
materiais e imateriais, desde que suscetíveis de apropriação (tem que ser
demonstrado o uso).

*Bens materiais: corpóreos - móveis, imóveis e semoventes - as que podem ser

visualizadas e tocadas.

*Bens imateriais: incorpóreos - marcas e patentes de invenção.

OBS: existe divergência na doutrina e jurisprudência, sendo a grande maioria
contrária aos bens imateriais (incorpóreos) poderem ser objeto da posse,
passíveis de tutela possessória.

*Bens semi-incorpóreos (alguns defendem isso): ex - furto de energia elétrica

por meio de gato ou de sinal de TV (gato net), linha telefônica (Súmula do STJ diz
que o direito de uso da linha telefônica é suscetível de usucapião; se é suscetível
de usucapião, é também suscetível de posse), ondas de frequência do rádio e TV,
linhas de internet…

*Bens acessórios: são ainda suscetíveis de posse, separadamente dos bens

principais, sem alteração da substância do bem principal. Aquele que tem posse
de bens imóveis, tem presunção de ter a posse dos bens móveis que o
acompanham.

Art. 1.209. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas
móveis que nele estiverem.

*Direitos Obrigacionais (contrato de comodato, locação, depósito): em si, não

são passíveis de posse, mas podem gerar desmembramento da posse do bem,
objeto ao qual incidem.

17 de 112
*Direitos Reais: são passíveis de posse (propriedade, usufruto..).Mas, não são
todos, tipo a hipoteca não é passível.

7. NATUREZA JURÍDICA DA POSSE

- 3 correntes:
1) Uma defende que a posse é mera situação/ relação de fato, sua existência
indecente das regras de direito;

2) Além de ser uma situação de fato, quando observada em si mesma, também

configura uma relação jurídica de direito, quando observado em relação aos
seus efeitos;
- Posse tem proteção jurídica dentro do ordenamento jurídico, quanto aos seus
efeitos.
- Ex: Em relação aos frutos, benfeitorias, posse prolongado de longo tempo…
- Estabelecendo um direito subjetivo.
3) Entende que é apenas um direito subjetivo (minoritária).
- Discutem se a posse é um direito real ou obrigacional, porque a posse se
aproxima dos direitos reais em relação à 3 características: incide sobre o
objeto determinado, é oponível erga omnes, seu exercício se dá diretamente
entre sujeito e coisa.
- Porém, não configura direito real, porque não foi reconhecido no rol taxativo e
a matéria precede a regulamentação dos direitos reais.

-> Situação de propriedade: pode ter ação reividicatória do titular: caberia contra
terceiro ainda que de boa fé, porque é um direito real.

-> Terceiro de boa fé, que não sabia da situação, que recebe a coisa - antigo
titular da posse não consegue reaver - só cabe ação possessória contra o
esbulhador.

Art. 1.212. O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização,

contra o terceiro, que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era.

-> A (esbulhador - mera situação de fato) invade o terreno de B (legítimo titular).

Em face de A, B tem direito à ação possessória. Se A transferir a terceiro de boa
fé C, em relação a C, não pode sofrer ação possessória por B (não oponível) =
situação de exceção à oponibilidade erga omnes.

8. CLASSIFICAÇÃO DA POSSE: ESPÉCIES DE POSSE

1) Quanto à extensão da garantia possessória ou quanto à fruição do seu

conteúdo

a) Posse Plena: aquela em que o possuidor exerce os atos possessórios por si

mesmo, diretamente sobre a coisa.

18 de 112
b) Posse desmembrada/paralela/múltiplas: Ocorre quando há um
desmembramento da posse decorrente da instituição de um direito real ou
obrigacional/pessoal sobre o bem.

*Posse Direta/Imediata - Aquele que recebe o uso, gozo, fruição da coisa, recebe
o bem para ingerência sócio econômica, é o possuidor direto - de quem recebe.

*Posse Indireta - Titular do direito real que transfere/sede o uso para terceiro -
de quem entrega.

Ex de direito real: O proprietário instituiu um usufruto - usufrutuário será

possuidor direto; instituída a alienação fiduciária, possuidor direto é o devedor
fiduciante; no compromisso irretratável de compra e venda, promitente
comprador, se ele recebe antes de pagar o preço e já entra na posse, tem a posse
direta do bem;

Ex de direito obrigacional: locação, o possuidor direto é o locatário e o indireto

é o locador - em caso de inadimplemento pelo locatário, a ação correta para
reaver a posse será o despejo. Comodato - comandatário tem posse direta e
comodante tem indireta.

Ex posse indireta: Nu-proprietário (aquele que tinha a posse plena, passa a ter
indireta), aquele que detém a propriedade, institui um usufruto e ocorre um
desmembramento: como se ela fosse nua, não tem mais o direito de uso, fruição,
que passou ao usufrutuário (posse direta), mas só o de disposição da coisa (não
perde a posse). Compromisso de compra e venda, é o compromissário vendedor.
Alienação fiduciária, é o credor fiduciário tem posse indireta - nesse caso, caso
haja inadimplemento pelo devedor, a ação correta para o credor será busca e
apreensão.

*Usufrutuário, que passou a ter a posse direta, pode deixar de a tê-la e

eventualmente fazer um desmembramento, mediante locação -> onde agora o
usufrutuário passa a ser possuidor indireto e o locatário o direto, aquele que tem
a posse imediata.

*Locatário eventualmente pode fazer sublocação, e ele passa a ser possuidor

indireto e o sublocatário, direto.

=> Por tanto, pode haver uma CADEIA GRADATIVA DE POSSE -> por isso, se
chama de POSSE PARALELA, porque qualquer um dos possuidores indiretos,
tem o direito de ação possessória.

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de
quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra
o indireto.
*Possuidor direto pode defender a posse contra o indireto - reintegração de posse.

19 de 112
*O sublocatário tem ação possessória contra o locatário, usufrutuário e nu-
proprietário.
*Usufrutuário temporário, expirou o prazo, e o nu-proprietário quer devota o bem
- vai se extinguir toda a cadeia de direito constituído e o sublocatário não vai
mais ter o direito de permanecer na posse do bem. Cabe ação possessória do nu-
proprietário contra sublocatário: o possuidor direto tem direito de ação
possessória para proteger sua posse, e vice e versa, também o possuidor indireto
tem direito (enunciado 76 da jornada).

*Compra e venda com reserva de domínio: cabe ação de reintegração de posse.

Na compra e venda simples, não há desmembramento de posse porque é a
tradição transfere a propriedade.

2) Quanto à simultaneidade do exercício

A) Posse Exclusiva: Quando o próprio titular/dono da coisa ou assemelhado, frui

diretamente com exclusividade sua posse, individualmente, exercendo os atos
possessórios.

B) Posse Composta/Compossessão: É a situação em que duais ou mais pessoas,

simultaneamente, exercem atos possessórios sobre a MESMA COISA - mais de
um titular no exercício da posse.
- Alguns a dividem em:
1) Composse Pro Diviso: Quando há uma divisão de fato, em que cada um dos
possuidores exerce posse exclusiva na situação tática, já possuindo/utilizando
sua parte certa e determinada sobre a coisa, ainda que em relação ao título
do direito em questão, encontra-se em composse (em relação ao título, mas
na situação real já está dividido).

- Ex: Um terreno comprado por várias pessoas, e cada uma já faz seu muro
separando, exercendo sua posse exclusiva, mas no registro ainda não.

- Efeito: Cada um pode proteger a sua posse exclusiva. resolve fazer um plantio
de laranja na sua parte já estabelecida, não vai ter que repartir com o
vizinho, porque cada um já exerce os atos de posse com exclusividade - atribui
com a situação fática, posse exclusiva, mas o bem continua indiviso no
título.

2) Composse Pro Indiviso: Quando as pessoas que possuem em conjunto,

simultaneamente, mantém o estado de indivisão, tanto na situação fática e
de direito. Cada um é titular somente de fração ideal, sem saber qual parcela
concreta compete a cada um.

- Ex: Condomínio: posse de garagens rotativas - ninguém pode exercer posse

exclusiva, cada possuidor não pode excluir o outro do uso e exercício dos atos
possessórios, sob pena de sofrer ação possessória.

20 de 112
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma
exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros
compossuidores.

3) Quanto aos vícios objetivos da posse

a) Posse Justa: Aquela que não repugna o direito, isenta de vícios de origem.

Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.

b) Posse Injusta: Se instala por modo proibido e vicioso, que tem característica
de violência, clandestinidade ou precariedade.

*Posse Violenta -> Aquela que se adquire por ato de força ou ameaça (força física
ou coação moral).
- Só pode cogitar na posse violenta quando o possuidor esbulhado não mais
resistir à ocupação.

* Posse Clandestina -> Adquirida por um processo de ocultamento, às

escondidas, em relação ao que exerce a posse atual - mesmo que a ocupação
seja eventualmente constatada por outras pessoas.

-Necessário demonstrar que o invasor deseja camuflar o ato de subtração,

praticando condutas que evidenciam manter o atual possuidor em completa
ignorância.

- Ex: A tenha de viajar ao exterior por um longo período, a invasão de seu imóvel
por parte de B não será considerada ato de clandestinidade, se as
circunstâncias demonstrarem que funcionários, parentes e amigos de A
poderiam tomar conhecimento do fato e levá-lo ao conhecimento de A. Isso não
ocorre quando da inexistência dessas pessoas em localidade isolada.

- Não pode ser confundida com a apreensão física da coisa em momento

posterior ao abandono desta pelo possuidor.

=> Quem adquire com violência ou clandestinidade, com a continuidade da

violência não adquire a posse (fase de conflito), é mero detentor. No momento de
convalescimento (quando cessado a violência/clandestinidade), o invasor passa a
ser o possuidor com posse INJUSTA.

* Posse Precária -> Aquela adquirida com abuso de confiança, ou seja, daquele
que recebe a coisa com obrigação de restituir e arroga-se legítimo titular dela =
recebe a posse legitimamente, mas não a entrega. Equiparada à apropriação
indébita.

- Ex: Caseiro que é mero detentor, está cuidando da casa em nome alheio, e ele
resolve se arrogar como dono e diz que vai usucapir -> possuidor precário e
posse injusta.
21 de 112
- Ex: Posse do comandatário (tinha prazo para entregar o bem), passado o prazo,
não entrega - possuidor precário, arrogando-se titular da coisa.

- Precariedade: Existe divergência jurisprudencial e doutrinária com relação ao

convelescimento/interversão (inversão da detenção em posse). Para alguns
autores, sendo possuidor precário nunca poderia contar prazo para usucapião.
Porém, para outros (pensamento majoritário), assim, como nos casos de
violência ou clandestinidade, há o convalescimento, a partir do momento que
há o abuso de confiança, ele torna-se possuidor injusto -> essa divergência
ocorre porque no art. 1208 CC não há previsão sobre a precariedade.

4) Quanto aos vícios subjetivos da posse

a) Posse de boa-fé (em sentido amplo):

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo

que impede a aquisição da coisa -> IGNORA O MELHOR DIREITO DE OUTREM
SOBRE A COISA.

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé,
salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta
presunção - cabe prova em contrário.

*Justo título: todo documento ou ato formalmente adequado a transferir o

domínio ou outro direito real de que trata, mas deixa de produzir tal efeito em
virtude de um vício intrínseco que impede essa transferência - ex: testamento
nulo, quando o vendedor não é o titular da coisa.

-> Quando o possuidor não tem ciência de que o bem é de outro. Encontra-se na
crença de que pode adquirir legitimamente.

Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento
em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui
indevidamente.

-> Aquele que estava na posse de boa fé e produziu frutos na coisa, os frutos
colhidos até aquele momento em que ficou sabendo que não era dele a posse, são
dele -> depois, que sofre o processo, na citação é o momento em que aquele
que tinha o justo título, deixa de ter boa fé, não tem mais como alegar que não
havia ciência.

-> Existe uma divergência entre:

*Teoria Psicológica: que entende que basta a crença de que está realmente
adquirindo a posse legitimamente.

*Teoria Ética: que entende que esta crença deve ser recorrente de erros
escusáveis da pessoa diligente, erro a que qualquer pessoa normal incorreria ->
22 de 112
não poderia ser um erro grosseiro (não poderia alegar boa fé) em relação à
situação. Ex: adquiro a propriedade de um imóvel e se quer fui no registro de
imóveis para ver no nome de quem estava.

b) Posse de má-fé: Aquela que o possuidor tem ciência da ilegitimidade da

aquisição da posse, em razão de vício ou obstáculo impeditivo de sua aquisição.
Ex: Quando sabe que está entrando no uso e fruição de um bem público.

-> As vezes, a pessoa pode ter boa fé, mas com posse injusta, e vice e versa -
não se confundem: vícios objetivos e subjetivos não se confundem.

Ex: o sujeito pode usar de violência pensando que a coisa é sua; ou que seja
de má fé, mas não tenha vícios objetivos.

5) Quanto aos efeitos da posse

a) Posse Ad Interdicta: Aquela que dá direito às ações possessórias (interditos

possessórios).
ex: locatário, comodatário, depositário…

b) Posse Ad usucapionem: Aquela que dá direito a adquirir a propriedade ou

outro direito real, pela usucapião.
- Com animus domini: tendo a coisa como sua, posse mansa (sem oposição do
titular), pacífica (sem violência/ clandestinidade) e de longo prazo (que varia
de acordo com a espécie de usucapião, de acordo com boa ou má fé).

6) Quanto à idade

a) Posse Nova: Aquela que tiver menos de ano e dia.

Ex: Proprietário propõe ação reividicatória, quem tivesse na posse nova não ia ser
mantido na posse.

b) Posse Velha: Aquela com mais de ano e dia.

-> Alguns autores usam essa classificação para dizer que aquele que adquiriu a
posse e foi passando por ano e dia, quando tem a posse velha, ela convalesceu -
adquire a posse.

-> Não confundir posse velha e posse nova com ação de força nova: aquela em
que o possuidor propõe dentro do prazo de ano e dia contado da data da
turbação/esbulho e que, por tanto, lhe dá direito à liminar possessória. E ação de
força velha, que não tem o procedimento liminar, mas continua sendo ação
possessória.

7) Quanto à produtividade da posse ou atividade laborativa

23 de 112
a) Posse Produtiva/ Posse Trabalho: Aquela em que o possuidor efetiva o
cumprimento da função sócio econômica da posse,seja tendo nela sua
MORADIA HABITUAL ou realizando OBRAS ou SERVIÇOS de caráter produtivo ou
INVESTIMENTOS de interesse social ou econômico.

*Agindo desse modo, poderá ter como efeito a redução do prazo para usucapir, na
ordinária, cai de 10 anos para 5.

b) Posse Improdutiva: Aquela que o possuidor não cumpre com a função sócio
econômica da posse - podendo ter como efeito, a desapropriação-sanção,
quando se tratar de área urbana e ainda, na propriedade rural, atende a
função social, quando torna produtiva.
Ex: manutenção para fins especulativos.

8) Quanto à origem da posse

a) Posse Natural/ sem título/ posse originária: Ocorre pela apreensão ou

ocupação da coisa. Titular faz sua a posse independentemente de um ato de
transmissão, independe de título.
Ex: a pessoa pesca um peixe no mar.

b) Posse Civil ou Jurídica/ posse derivada: Aquela adquirida por um título

jurídico que transfere a posse Ex: aquele que adquire pela compra e venda,
locatário…

9. MODOS DE AQUISIÇÃO DA POSSE

-> O próprio CC não enumerou/ não estabelece quais são os modos de aquisição
da posse. O art. 1204 apenas expressa de modo genérico.

Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o

exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade ->
uso, fruição, disposição (faculdades de dono).

Ex: Sucessão hereditária ou testamentária, atos judiciais como arrematação em

hasta pública, modo originário e derivado etc.

a) Considerando os modos de aquisição de direitos subjetivos de modo geral:

-> Adquire-se posse por atos inter vivos (compra e venda, doação em pagamento),
por atos causa mortis (herança, legado), por atos judiciais (arrematação,
adjudicação, sentença).

b) Considerando a origem, modo originário de aquisição da posse:

-> Independe de transferência.

24 de 112
1) Pela apreensão/ ocupação da coisa: res derelicta (coisa abandonada) ou pode
ser por res nullius (coisa de ninguém, sem dono)- ex: pescar peixes.

2) Pelo exercício ou disposição do direito de outrem: ex -servidão, passar um

aqueduto pelo terreno do vizinho (servidão, permite usucapião) -> está
exercendo a faculdade de dono de uso do terreno, ainda que cometendo um
ato sem autorização nenhuma e demonstra que tem posse.

Ex: dar em comodato terreno alheio: argentino tem um terreno próximo do meu e
não cuida, não vai lá, chega uma pessoa e quer usar o terreno, e eu cedo o uso
desse terreno do vizinho - estou no exercício de uma das faculdades de dono
(disposição), ainda que ilicitamente -> é uma forma de adquirir posse.

c) Considerando a origem, modo derivada de aquisição da posse:

-> Aquela que requer transferência ou em decorrência de sucessão; por força de

um título jurídico (contrato) - ato bilateral.

1) TRADIÇÃO: pode ser -

*Real: aquela que ocorre quando a transmissão efetiva de mão a mão.

*Simbólica: aquela que vai ter um ato representativo da tradição, entrega da

coisa. Ex: entrega das chaves de um apartamento e já se teria transferido a posse
pelo ato de entrega, sem entregar a coisa em si.

*Traditio Longa Manu: não havia uma formalidade, mas havia apenas a posse de
uma propriedade de longa extensão, basta colocar o bem a disposição de quem
recebia a coisa para que se tivesse a tradição.

*Traditio Brevi Manu: alguém já se encontra na posse direta (ou apenas detenção)
por ocasião do negócio jurídico, mas tem a posse em nome de outrem, é
somente animus de possuidor, e adquire a posse plena por ter adquirido a
titularidade do bem.
Ex: inversão do animus, que se transforma em animus domino, poderes em nome
próprio.

*Não será necessário devolver ao dono, para que este novamente lhe faça a
entrega do mesmo. Basta a demissão voluntária da posse indireta pelo
transmitente, para que se repute efetuada a tradição.

*Constituto Possessório: clausula constituti inserida no contrato- é o inverso da

brevi manu, aquele que possuía em nome próprio, com animus domini, passa a
possuir em nome alheio, remanescendo o seu poder material sobre a coisa, mas
não mais como proprietário, porém a outro título (ex. comodatário, locatário).

25 de 112
*Alguém adquire a posse indireta do bem, sem que no mundo dos fatos nada se
modifique, pois o controle material sobre a coisa persiste com o alienante.

Ex: Alienação fiduciária - proprietário faz contrato que passa a propriedade para
outro, mas continua com a posse direta.\

=> Tirando a real, são modalidades de tradição fícta.

Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos
antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a
possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à
restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o
adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.

2) SUCESSÃO:

Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os

mesmos caracteres.

Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e

ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos
legais.

* Legítima: Aquela que ocorre de acordo com a ordem da vocação hereditária

estabelecida na legislação -> descendente, herdeiros necessários: reserva 50%
dos bens, só pode testamental 50% dos outros bens).
- Será sempre universal.

* Testamentária: Aquela que decorre de testamento, quando não tem herdeiros

legítimos ou quando tem, pode deixar 50% do patrimônio para outras pessoas.

1) Universal: Deixa no testamento um percentual ou uma quota parte do

patrimônio ou ainda quando deixa a totalidade dos bens (quando não tem
herdeiros legítimos), tem a sucessão universal por testamento.
*Aquele que for sucessor universal, ele recebe de direito, recebe com os mesmo
caracteres da posse do antecessor, boa fé ou má fé, injusta ou justa.
* Recebem automaticamente a mesma posse.

2) Singular: Ocorre quando o testamento designa bem certo e determinado no

patrimônio do de cujus. Além da sucessão singular que decorre da herança,
ainda pode ter por atos inter vivos.

*É facultado unir sua posse à do antecessor - pode unir ou não (acessio

possessionis), se unir, leva com todos os caracteres.

26 de 112
*Se não unir - sua posse obterá a vantagem de se liberar de vícios que existiam.

*Terá efeito para contagem de prazo para usucapião ordinária - se só quer contato
seu tempo na posse, não as une.

- QUEM PODE ADQUIRIR A POSSE?

Art. 1.205. A posse pode ser adquirida (rol não taxativo):

I - pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante;
II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação posterior.

-> Pensamento majoritário é que o menor (incapaz) pode adquirir posse originária
(apreensão obtenção da coisa) por si só, mas a posse derivada (titulada) que
requer um negócio jurídico, tem que ser por meio de um representante.
Crítica: Um menor ao comprar uma bala, faz negócio jurídico. Porém, quem
defende o pensamento acima diz que uma compra como essa é um ato-fato
jurídico e não um negócio jurídico propriamente dito.

10. MODOS DE PERDA DA POSSE

- Não há um rol taxativo.
Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do
possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196.

a) Voluntários: Decorrente da própria vontade do possuidor.

- Ex: Abandono, renúncia, tradição, constituto possessório.
b) Involuntários: Não decorre da vontade do possuidor.
- Ex: pela perda da coisa, destruição, posse de outrem, alguns colocam também
- alienabilidade.
- Também é possível por representação (procurador);
- Perda da posse de direitos reais - ex: pelo desuso de servidão.
- Pela impossibilidade do exercício das faculdades de dono, ex: campo tomado
pelas águas.
- Clandestinidade ou conflito: só perde a posse quando toma conhecimento e se
abstém de recuperar a coisa ou quando cessa a situação e não consegue a
recuperar.

11. EFEITOS DA POSSE

1 . A proteção possessória abrangendo a auto tutela da posse e as ações

possessórias

a) A auto tutela ou autodefesa da posse:

27 de 112
§ 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua
própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não
podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

* Legítima defesa da posse: Será exercida toda vez que o possuidor sofrer um ato
de TURBAÇÃO (molestado na sua posse), podendo manter-se na posse por sua
própria força.

Ex: Se sua cerca for derrubada, pode imediatamente recompor.

* Desforço imediato ou incontinente: Aquele possuidor que sofrer um ato de

ESBULHO (perda da posse), ele poderá restituir-se por sua própria força (pode
ser com auxílio de terceiros, ex: vigilantes, inclusive armados).

-> Requisitos para a autotutela:

1 - Desde que faça logo: “no calor dos acontecimentos” - desde que não tenha
passado tempo suficiente para o pedido da tutela jurisdicional, sob pena do crime
de exercício arbitrário das próprias razões. Não pode deixar se consolidar a
situação.

2 - Os atos não podem ir além do indispensável: utilizar-se de meios moderados

para repelir a injusta agressão - poderá eventualmente responder pelo excesso.

Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho,
quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando
recuperá-la, é violentamente repelido.

*Quando tomar conhecimento - a partir dai é que tem que fazer logo - pode ter
passado o tempo que for até esse momento. Legítima defesa e desforço imediato
podem ser exercidos mesmo passado um tempão, desde que o titular possuidor
não tinha conhecimento.

b) Ações possessórias ou interditos possessórios (interditos possessórios é

gênero, não confundir com os interditos proibitórios, que é uma espécie):

1. No caso de ESBULHO (tomada da posse ou detenção dela por ato de força,

violência, clandestinidade, precariedade): Cabe a AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO
DE POSSE, visando restituir a coisa.
- Quem tem legitimidade para propor é o possuidor, tanto o direto como
indireto.

- O pedido principal é o mandado de reintegração de posse.

- Pode-se pedir a reintegração da posse mediante liminar também
(procedimento especial), quando proposta dentro de ano e dia.

28 de 112
- Antecipação de tutela: passado ano e dia (1 ano e 1 dia), no procedimento
ordinário, pode-se pedir ainda a tutela antecipada, mas para isso é necessário
verossimilhança das alegações e risco de dano irreparável ou abuso do direito
de defesa ou manifesto propósito protelatório.

- O que deve ser provado:

Art. 927. Incumbe ao autor provar:
I - a sua posse;
Il - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
III - a data da turbação ou do esbulho;
IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a
perda da posse, na ação de reintegração.

2. TURBAÇÃO (molestar,/perturbar/obstaculizar/ causar algum tipo de

interferência prejudicial sem levar a perda da posse. ex: derrubada de um
muro): AÇÃO DE MANUTENÇÃO DA POSSE, visando manter a posse. Turbação
pode ser:

a) Direta: Quando exercida sobre a própria coisa, já teve atos concretos sobre a
coisa. Ex: Chego na minha fazenda e vejo o vizinho tirando lenha -> já teve o
ato concreto.

b) Indireta: Quando exercida em terceira pessoa. Ex: alguém que quer colocar
seu imóvel em locação, aí tem um vizinho que não gosta do locador e frusta
todas as negociações do locador com possíveis locatários.

=> Nesses casos, a posse se mantém, mas não está se conseguindo tê-la de
forma mansa e pacífica.

=>Pedido: Mandado de manutenção de posse, medida liminar ou antecipação de

tutela (da mesma forma que ocorre na reintegração).

3. Quando há AMEAÇA OU RISCO IMINENTE DE TURBAÇÃO/ESBULHO (justo receio),

tem-se o direito de interpor AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO, visando proibir e
exerce uma coerção para que não seja praticado ato.

- Como se fosse uma tutela preventiva, para evitar que ocorra a concretização
do esbulho ou turbação.

- Juiz vai fixar um preceito combinatório - multa pecuniária- caso se concretize

o ato de turbação ou esbulho.

- Tem que efetivamente comprovar esse justo receio. Medida liminar: nesse
caso, o juiz não observará o prazo de ano e dia, ao contrário da manutenção e
reintegração de posse, mas sim se há justo receio.

- Ex: Recebo uma carta do vizinho dizendo que ele vai derrubar o meu muro -
não há nenhum ato concreto anda, é justo receio.

29 de 112
- A propositada de uma ação possessória ao invés de outra, não impedirá que o
juiz conheça do pedido e conceda tutela, caso os requisitos da correta tenham
sido preenchidos - juiz aplicará o Princípio da Fungibilidade das ações
possessórias: diante do equívoco do advogado, o juiz poderá receber de outra
forma.

Art. 920. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não

obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal
correspondente àquela, cujos requisitos estejam provados

CARÁTER DÚPLICE DAS AÇÕES POSSESSÓRIAS:

Art. 922. É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em

sua posse, demandar a proteção possessória e a indenização pelos prejuízos
resultantes da turbação ou do esbulho cometido pelo autor.

-> O réu, na contestação, poderá pedir: proteção possessória (pode dizer que ele
que foi turbado ou esbulhado) e ainda indenização de prejuízos resultantes do
esbulho ou turbação (pedidos contrapostos).

-> Se o réu quiser pedir outras coisas, então tem que fazer mediante reconvenção
(Doutrina atual).

PEDIDOS CUMULADOS AO PEDIDO POSSESSÓRIO POSSÍVEIS AO AUTOR:

Art. 921. É lícito ao autor cumular ao pedido possessório o de:

I - condenação em perdas e danos;
Il - cominação de pena para caso de nova turbação ou esbulho;
III - desfazimento de construção ou plantação feita em detrimento de sua
posse.

*Indenização por frutos ou benfeitorias, imposição de medidas para evitar nova

turbação ou esbulho, medidas para cumprir a tutela liminar ou final.

DIREITO À LIMINAR POSSESSÓRIA: Caráter de antecipação de tutela - próprio

bem da vida que o juiz vai entregar de imediato.

Art. 924. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse

as normas da seção seguinte, quando intentado dentro de ano e dia da turbação
ou do esbulho; passado esse prazo, será ordinário, não perdendo, contudo, o
caráter possessório.

Art. 928. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá,

sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de
reintegração; no caso contrário, determinará que o autor justifique previamente
o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

30 de 112
*Nem vai ouvir o réu e pode dar direito à liminar do procedimento especial, desde
que ação seja intentada no ano e dia. Se passado esse prazo de ano e dia,
continua sendo possessório, mas no procedimento ordinário.

MUDANÇAS NO NCPC

-> Processo coletivo: várias famílias que invadiram um determinado local, várias
pessoas no polo passivo):

§ 1o No caso de ação possessória em que figure no polo passivo grande

número de pessoas, serão feitas a citação pessoal dos ocupantes que forem
encontrados no local e a citação por edital dos demais, determinando-se, ainda, a
intimação do Ministério Público e, se envolver pessoas em situação de
hipossuficiência econômica, da Defensoria Pública.

*Necessidade do MP integrar a ação e da defensória pública.

-> Art. 565 NCPC:

Art. 565.  No litígio coletivo pela posse de imóvel, quando o esbulho ou a
turbação afirmado na petição inicial houver ocorrido há mais de ano e dia, o juiz,
antes de apreciar o pedido de concessão da medida liminar, deverá designar
audiência de mediação, a realizar-se em até 30 (trinta) dias, que observará o
disposto nos §§ 2o e 4o.

* Litígio coletivo - audiência de mediação OBRIGATÓRIA, antes da concessão da

medida liminar.
* Poderão ser intimados para a audiência, os órgãos responsáveis pela política
agrária e urbana, para que se manifestem - solução para o conflito
(eventualmente, designar uma outra área para essas famílias).

4. OUTRAS AÇÕES QUE PERMITEM A TUTELA DA POSSE:

a) Ação de Nunciação de Obra Nova:

Art. 934. Compete esta ação:

I - ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra
nova em imóvel vizinho Ihe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é
destinado;
II - ao condômino, para impedir que o co-proprietário execute alguma obra
com prejuízo ou alteração da coisa comum;
III - ao Município, a fim de impedir que o particular construa em
contravenção da lei, do regulamento ou de postura.

-> No NCPC não há uma previsão legal específica, mas não significa que acabará.

-> Ao proprietário e possuidor.

31 de 112
->Pleitea o embargo da obra nova (pedido principal) que esteja sendo feita de
forma irregular, quando está em fase de levantamento da obra.

-> Ex: Ninguém pode abrir varanda a menos de metro e meio do terreno do
vizinho - pode-se ingressar com a ação.

Art. 935. Ao prejudicado também é lícito, se o caso for urgente, fazer o

EMBARGO EXTRAJUDICIAL, notificando verbalmente, perante duas testemunhas,
o proprietário ou, em sua falta, o construtor, para não continuar a obra.

-> CPC prevê que o embargo da obra pode ser extrajudicial (não tem no NCPC) ->
podia se comparecesse junto a obra e dizer que não continue e depois ir a juízo
(em 3 dias).

-> Proponho ação e a obra já se encontra no FINAL (na fase de arrematação), o

objeto da ação é o embargo da obra, se ela já foi erguida, há perda do objeto
(no interesse de agir).

b) Ação de Embargos de Terceiro:

Art. 1.046. Quem, não sendo parte no processo, sofrer turbação ou esbulho
na posse de seus bens por ato de apreensão judicial, em casos como o de
penhora, depósito, arresto, seqüestro, alienação judicial, arrecadação,
arrolamento, inventário, partilha, poderá requerer Ihe sejam manutenidos ou
restituídos por meio de embargos.

-> Alguém que não é parte no processo sofre uma constrição no seu bem, pode,
nesse mesmo processo, opor-se à situação por meio de embargos (senhor e
possuidor ou apenas possuidor).

->Se não for intimado, quando tiver que se manifestar no eventual processo, tem
direito ao embargo de terceiro.

->Mesmo a garantia hipotecária não se apõe ao promitente comprador -

entendimento do STF.

c) Ação de Caução de Dano Infecto:

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio

vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que
lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha

direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as
necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

32 de 112
-> O pedido de caução pelo risco do dano iminente (valor que deve ser depositado
em juízo, para caso se concretize o dano) - já tem uma garantia da
responsabilidade civil com a caução, já se previne de eventual indenização.

-> Aquele que se sentir prejudicado, ameaçado, em decorrência de um prédio

vizinho que está ruindo ou de obra, tem direito de ingressar em juízo.

-> Se não for causado nenhum dano, depois de comprova que o risco de ruína
acabou, pode levar a caução.

-> Quando posso permitir que alguém entre na minha posse (meu terreno):

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o

vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção,

reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem

casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de
esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca
viva.

§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho,
poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.

§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o

prejudicado direito a ressarcimento.

d) Ação de imissão na posse: daquele que tem um título jurídico de adentrar na

posse material da coisa, entretanto não houve o ingresso efetivo na posse,
concreto das faculdades de dono (juízo petitório).

-> Ela restringe a contestação à validade ou não do título.

-> Ex: Adquiri o imóvel, mas encontro lá uma terceira pessoa residindo (que não é
o vendedor).

->Não tem previsão legal específica, mas ela existirá: a todo direito tem uma
ação correspondente.

e) Ação Publiciana: Ação daquele que já teria direito de usucapião, mas não
promoveu o processo ainda e não registrado - é paralela a ação reivindicatória
do proprietário.

33 de 112
Ex: alguém invadiu minha posse, a qual tenho animus domini, e não tenho o
registro da propriedade - ação que quer reaver de quem injustamente o detenha
e quer discutir com base na usucapião, porque ele não tem título.

2º EFEITO DA POSSE: PERCEPÇÃO (ou recebimento) DOS FRUTOS

-> CC estabelece uma proteção em relação ao possuidor e aos frutos.

*Produtos: São utilidades que se retiram da coisa, diminuindo-lhe a quantidade

principal, porque não se reproduzem periodicamente, como as pedras e metais
que se extraem das pedreiras e minas, petróleo dos poços - ao serem retirados
exaurem a substância do bem.

*Frutos: São utilidades que a coisa produz periodicamente (periodicidade).

Nascem e renascem da coisa, sem acarretar-lhe a destruição no todo ou em
reparte (inalterabilidade da substância principal). São passíveis de separação do
bem principal (separabilidade do bem principal). Não se confunde com pertenças
(veículo, máquinas, não são frutos).

CLASSIFICAÇÃO DOS FRUTOS

a) Quanto à ORIGEM:

*Frutos Naturais -> São os que se desenvolvem e renovam periodicamente em

virtude de força orgânica da própria natureza.
Ex: frutos das árvores, cereais, crias dos animais

*Frutos Industriais -> aqueles que aparecem em decorrência da atuação humana,

como exemplo a fabricação de objetos numa fábrica.

*Frutos Civis -> São as rendas/rendimentos produzidos pela coisa em virtude de

sua utilização por outrem que não seja o proprietário.
Ex: aluguéis, arrendamento, juros..

-> Fruto é natural, mas foi proveniente de clonagem ou inseminação artificial

(tem interferência humana e da força orgânica) - dizem que é industrial - essa
nomenclatura hoje já está ultrapassada.

-> Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos,

logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.
*Goiaba que ainda está no pé, ainda não percebi - se cai no chão, já percebi
(colhi).

-> Na qualidade de coisas acessórias, normalmente pertencerão os frutos ao

proprietário ou ao titular da coisa ao tempo em que forem colhidos.

b) Quanto ao ESTADO:

34 de 112
*Frutos Pendentes -> Quando ainda não separados do bem principal - unidos a
coisa que os produziu - aqueles não colhidos ainda.

*Frutos Percebidos ou Colhidos -> Se separam da coisa por atuação da mão

humana (percebidos) ou colhidos, quando naturalmente se separam => os
separados do bem principal.
Ex: a cria do animal que já nasceu.

*Frutos Estantes -> aqueles que foram colhidos e estão armazenados para
consumo ou para a venda.

*Frutos Percipiendos -> os que deveriam ter sido colhidos ou percebidos, mas não
foram, por culpa do possuidor -> deixa que apodreça tudo - vai responder por
isso.
Ex: foi citado na ação e deixa de colher de propósito.

*Frutos Consumidos -> já tiveram a sua destinação, não existem mais porque já
foram utilizados.

d) Quanto ao REGIME JURÍDICO:

*Possuidor de boa-fé ->

Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar,(depois da

citação não - até o momento que seja confrontado judicialmente) aos frutos
percebidos.

Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem

ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem
ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.

-> Possuidor de boa fé tem direito quanto aos frutos percebidos/colhidos e,

quanto aos frutos pendentes ao tempo da cessação da boa fé, ele terá direito
APENAS aos custos que teve para produzi-los, assim, como os frutos colhidos com
antecipação (ex. aluguéis recebidos antecipadamente).

*Possuidor de má-fé:

Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e

percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o
momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e
custeio.

-> Quando as circunstâncias façam presumir que já tenho ciência dos obstáculos
para atingir a posse.

35 de 112
->Ele invadiu a terra, planou e colheu, gastou para produzir, mas foi invasão de
má fé -> tem direito somente as despesas de produção e custeio (para evitar o
enriquecimento ilícito).

3º EFEITOS DA POSSE: DIREITO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso

habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
Ex: chafariz.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem: ampliação das

utilidades.
Ex: Fazer uma calçada na casa já existente, “puxadinho” para a garagem, muro.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se
deteriore.

*Benfeitorias: são obras, despesas ou melhoramento efetuadas numa coisa já

existente para conservá-la, melhorá-la ou apenas embelezá-la. Não são coisas,
porém são ações que originam despesas e bens. Tudo que se incorpora
permanentemente à coisa já existente é benfeitoria.

*Tem que analisar o lugar que o objeto foi inserido, nas circunstâncias. Ex: uma
piscina, em uma aula de natação, é necessária. Já numa casa, é voluptuária, já
numa escola seria útil.
*Benfeitorias se distinguem de ACESSÕES INDUSTRIAIS: que são obras ou
plantações que criam coisas novas, diferentes, ainda que venham a aderir a
coisa já existente, como por exemplo: a edificação de uma casa num terreno
baldio -> é modo de aquisição da propriedade. Como construir mais um andar
numa casa => não é uma benfeitoria, tudo tem que registrar.

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS:

a) Possuidor de boa fé:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias

necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas,
a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o
direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

-> Tem direito a indenização das necessárias, úteis.

-> Quando não for indenizado pelas voluntárias (faculdade do reivindicante de

indenizar ou não - se não pagar, terá que anuir para que seja levantado), terá
direito de levantá-las => desde que não deteriore a coisa principal.

36 de 112
-> Tem direito à retenção em relação às benfeitorias úteis e necessárias: reter a
coisa alheia, mantendo-a em seu poder direto e imediato, até ser indenizado
pelos valores gastos.

*Requisitos para a retenção:

1 - Tem que se encontrar na posse da coisa de boa fé;

2 - Deduzir a alegação na contestação ou na reconvenção especificando as

benfeitorias e os respectivos valores (tem que fazer prova do crédito na ação);

*Discussão: caberia a propositura dos embargos de retenção por benfeitorias? art.

621 c/c 745, §1º.

*Caso não tenha alegado na contestação/reconvenção, a retenção para

permanecer na posse, caso não seja indenizado, pode promover ação de
indenização/cobrança autônoma.

3 - Deve existir uma relação de conexão entre o seu crédito e a própria coisa que
deve ser restituída, ou seja, deve ser um crédito exigível decorrente de
benfeitorias necessárias ou úteis.
*Ou seja, se era um empréstimo em dinheiro - não cabe, tem que ser conexo com
o próprio bem que você precisa restituir: um gasto na própria coisa.

4 - Inexistência de cláusula convencional ou legal de exclusão do direito de

retenção: pode ser que já tenham contratado a exclusão da indenização por
benfeitorias.

Ex: comodato -> é difícil alguém cobrar alguma coisa -> comandatário se fez
qualquer mudança na coisa do comodante, sem autorização, não pode cobrar
indenização.

Ex: locação de casa -> locatário fez despesas, teve que colocar um azulejo novo
no banheiro (necessária), ainda que não autorizadas, as úteis desde que
autorizadas serão indenizadas, cabendo direito à retenção -> Lei de locação.

b) Possuidor de má fé:

Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias

necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem
o de levantar as voluptuárias.

-> Ressarcimento APENAS AS NECESSÁRIAS.

-> Não há direito de retenção, nem de levantar as voluptuárias.

VALOR DAS INDENIZAÇÕES DAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS CONFORME BOA OU MÁ

FÉ
37 de 112
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de
má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor
de boa-fé indenizará pelo valor atual (na perspectiva de que esse é o maior
valor).

COMPENSAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao

ressarcimento se ao tempo da evicção (perda da posse) ainda existirem -
momento da sentença transitada em julgado.

4º EFEITO DA POSSE: INDENIZAÇÃO POR DETERIORAÇÃO OU PERDA DA COISA

a) Possuidor de boa fé: Só responderia se deu causa, por negligência, imperícia

ou imprudência (culposamente).

*Responsabilidade subjetiva: tenho que comprovar que ele deu causa, ou seja, o
ônus da prova é do reivindicante de demonstrar que o possuidor agiu
culposamente na perda ou deterioração.

Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da

coisa, a que não der causa.

b) Possuidor de má fé:

=> Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da

coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado,
estando ela na posse do reivindicante.

*Responsabilidade civil objetiva agravada: responde pelos danos, ainda que

acidentais, salvo se demonstrada a quebra do nexo causal, ou seja, que a coisa
teria perecido ainda que em poder do respectivo dono.

DIREITO DE PROPRIEDADE

1. A propriedade como realidade complexa

Do ponto de vista histórico: Cada sociedade, de acordo com seu tempo, se

desenvolveu um conceito de propriedade, de tal modo que, muitos povos se quer
conheceram o direito de propriedade tal qual temos hoje.

Do ponto de vista político: Podemos falar que em torno da propriedade sempre

existiram muitos conflitos, guerras, por exemplo, muitos impérios foram
levantados ou derrubados em função da tentativa de apropriação de bens das
pessoas. Hoje, se fala muito em corrupção - se aproveitar dos bens da

38 de 112
coletividade, visando se apropriar particularmente deles - também tem por traz
relação com a propriedade.

Do ponto de vista sociológico: No Brasil, grande contraste entre pequeno grupo

que tem uma grande apropriação de bens e uma massa de pessoas que não tem
nada - concentração da propriedade entre pequenos grupos econômicos
(desigualdade). Decorre a violência do campo e cidade, em razão da favelização.

Do ponto de vista jurídico: Trata-se da matéria mais importante do direito civil,

é o direito real mais amplo e complexo, sobre ele, recaem todos os outros
direitos reais - ex: é sobre o direito de propriedade que se constitui a servidão,
uso, habitação, usufruto, o direito do promitente comprador…

2. Conceito Jurídico Tradicional do Direito de Propriedade

-> Doutrina Tradicional parte da análise do disposto no art. 1228 CC para definir o
direito de propriedade considerando os elementos do domínio (define
propriedade pelo domínio).

*E diz que o direito de propriedade tem um elemento estrutural interno ou

econômico, que é a faculdade/poder de usar, gozar, fruir e dispor.

*E o elemento estrutural externo ou jurídico, que seria a faculdade de reivindicar

de terceiros que injustamente o detém/possua (aqui se trata da ação
reivindicatória).

-> O CC não dá uma definição de propriedade, preferindo apenas dar as

FACULDADES DO DOMÍNIO:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o

direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.

-> Pessoa física e pessoa jurídica podem ser titulares do direito formal de
propriedade, dentro dos limites normativos, de usar, dispor sobre bem corpóreo
ou incorpóreo - Maria Helena Diniz.

-> Caracteres do direito de propriedade: uma pessoa singular ou coletiva

efetivamente exerce sobre uma coisa certa e determinada, em regra
perpetuamente, de modo normalmente absoluto, sempre exclusivo, e que todas
as pessoas são obrigadas a respeitar (erga omnes).

*Caráter Absoluto: proprietário tem o domínio pleno da coisa, cujo limite é o

interesse público, consubstanciado nos objetivos econômicos, sociais e
ambientais.

§1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas

finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de
39 de 112
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como
evitada a poluição do ar e das águas.

*Caráter Exclusivo: O direito de propriedade não pode pertencer a mais de uma

pessoa ao mesmo tempo.
OBS: condomínio tradicional (duas pessoas ou mais compram juntas um terreno) e
no condomínio horizontal (edilício) - a noção de fração ideal mantém o caráter
exclusivo.

*Caráter Perpétuo (hereditário): o direito de propriedade existe

independentemente do exercício enquanto não houver uma cláusula extintiva
legal - não se extingue pelo não uso -> quando se perde pelo exercício de outra
pessoa (usucapião), não está se perdendo pelo não uso, e sim pelo uso/posse, de
outra pessoa.
*Caráter elástico: A propriedade pode ser distendida ou contraída no seu
exercício. O direito de propriedade pode ser mais ou menos extenso quando
constituir direitos reais sobre ela, pois os direitos reais restringem o âmbito do
direito de propriedade.

-> Direito de usar: de se servir da coisa - faculdade de colocar a coisa a serviço da

própria pessoa ou terceiro.

-> Direito de gozar ou fruir: faculdade de perceber os frutos, sejam frutos civis ou
naturais ou industriais e se utilizar do fruto da coisa.

-> Direito de dispor da coisa: faculdade que tem o proprietário de disposição

material, podendo alienar, e também a faculdade de gravar a coisa com um
direito real ou pessoal que incida sobre ela (locação, usufruto..).

->Faculdade de destruir a coisa? A doutrina entende que sim, desde que não seja
mero ato emulativo de destruir bens que serviriam para a coletividade (abuso do
direito de dispor da coisa).

-> Direito de reivindicação: de propor a ação reivindicatória contra terceiro que o

detenha.

DEFINIÇÃO DE PROPRIEDADE NA TEORIA TRADICIONAL: Propriedade é um direito

absoluto (ou pleno) pelo qual há uma relação de senhoria entre o titular do
objeto, estabelecendo o exercício de uso, fruição, disposição e reivindicação
de terceiro.

-> Trata-se de uma compreensão reducionista do conceito de propriedade. Nela

se entende que a função social da propriedade estabelece restrições negativas
e de modo externo - por tanto a função social não é compreendida como
elemento interno e definidor do conteúdo do direito de propriedade (não é
intrínseca).

40 de 112
-> Concepção clássica é mais individualista, visava os interesses do proprietário.
As restrições são mínimas e vem externamente: direito de vizinhança,
desapropriação, usucapião, direito ambiental. Mas em algum reduto, o
proprietário continuava absoluto.

DEFINIÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE NA TEORIA MODERNA: Retira a própria

definição do conteúdo de propriedade da CF.

*CF colocou nos direitos fundamentais o direito de propriedade e que ela

atenderá à sua função social - na sua origem, do conteúdo da propriedade, o
constituinte já colocou no seu elemento interno a função social (intrínseco).

*Parte do pressuposto de que é necessário a superação do conceito tradicional de

propriedade à luz de uma leitura baseada no Direito Civil Constitucional e na
Teoria da “Despatrimonialização do Direito Civil” -> se protege a propriedade
em vista de valores que são mais dignos de tutela (não se protege o patrimônio
por si só.

-> Assim, a função social da propriedade é inserida como elemento interno e

estruturante do direito subjetivo de propriedade -> a propriedade só terá
proteção jurídica se atender à função social (elemento funcional).

-> De acordo com essa teoria, o significado de função social é atuar a propriedade
positivamente, não apenas no interesse do proprietário, mas especialmente, em
benefício da coletividade e de interesses extra-proprietários, informados pelos
princípios constitucionais básicos, como: “visando o respeito da pessoa humana”,
“atendendo os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa”….

*O não atendimento desses valores, pode levar à desapropriação e até mesmo o

confisco.

3. OBJETO DO DIREITO DE PROPRIEDADE

-> Tudo aquilo que dela não for excluído por força de lei. ex: bens corpóreos
(móveis, imóveis, semoventes).
*Imóveis: já tem situações mais complicadas quanto ao espaço aéreo e o solo,
sofre restrições.

-> Também podem ser objeto os bens incorpóreos: direito autoral, de

propriedade industrial.

->O tratamento da propriedade intelectual está tratada na Lei 9.610 e não no CC,
não sendo por tanto tratado no Direito das Coisas.

- PROPRIEDADE VERSUS DOMÍNIO, SE CONFUDEM?

41 de 112
*São tratados muitas vezes como sinônimos, mas é passível de distinção:
propriedade é uma relação jurídica complexa formada entre o titular do bem
(proprietário) e a coletividade de pessoas.

*Domínio é a relação material de submissão direta e imediata da coisa ao poder

de seu titular, através do exercício das faculdades de uso, gozo e disposição.

4. MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

* Modos originários: Se dá quando o indivíduo faz sua a propriedade sem que

tenha sido transferida por alguém. Ex: usucapião, ocupação..

-> O novo proprietário não mantém qualquer relação de direito real ou

obrigacional com o seu antecessor, pois não o obtém o bem do antigo
proprietário, mas contra ele.

* Modos derivados: Ocorre quando há uma transferência de um antigo titular

para novo titular, seja a título singular ou universal - em decorrência de ato
causa mortis (sucessão) ou inter vivos (registro de imóveis ou tradição).

-> Transfere-se a coisa com os mesmos atributos e restrições que possuía no

patrimônio do transmitente.

A) AQUISIÇÃO PELO REGISTRO (derivado)->

*No sistema francês: O próprio negócio jurídico (contrato) transfere a propriedade

imóvel ao adquirente - existe o registro - mas é apenas para dar publicidade, não
é indispensável para a transferência da propriedade.

*No sistema alemão: O contrato não transfere a propriedade, é necessário fazer

uma segunda convenção entre as partes junto ao cartório de registro imobiliário
para efetivar a transferência.

*No sistema romano: O negócio jurídico não transfere a propriedade, seria

necessário mais um ato formal entre os envolvidos. No entanto, a tradição
também transferiria a propriedade imobiliária.

OBS: Nosso sistema admite a tradição somente para bens móveis e para os bens
imóveis, precisa do registro. Se aproxima do modelo romano e alemão, na medida
em que o contrato (doação, compra e venda, troca ou permuta…) não transfere
a propriedade, esse título (escritura pública..) terá que ser levado ao cartório de
registro de imóveis para o respectivo registro.

*A escritura pública é mera forma de contratar por escrito público - não transfere
a propriedade.

5. PRINCÍPIOS DO REGISTRO (7)

42 de 112
a) Princípio Constitutivo -> É o registro que constitui a propriedade para o novo
titular.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título

translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel.

-> O simples contrato não transfere a propriedade, é necessário o registro.

b) Princípio da Obrigatoriedade do Registro na Circunscrição -> O título

somente será obrigatoriamente registrado no cartório de registro de imóveis
da respectiva circunscrição. Se abranger mais de uma circunscrição, então se
registra nas duas.
*A escritura pública pode ser feita em qualquer cartório.

c) Princípio da Prioridade -> Terá preferência ou prelação na aquisição da

propriedade aquele que primeiro apresentar o título para o cartorário
prenotar no livro de protocolo. Na sequência, ele fará o exame da legalidade.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao

oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

d) Princípio da Legalidade -> Considerando que o cartório vai fazer exame se o

título atende aos requisitos e pressupostos legais. Os atos registrados tem
presunção de atender à legalidade, para sua anulação será necessário
propor ação judicial.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de

invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser
havido como dono do imóvel.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado

reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel,
independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

*Se o cartorário tiver dúvidas quanto a legalidade do ato que irá registrar, ele
pode suscitar a dúvida ao juiz responsável pela fiscalização do cartório.

e) Princípio da Força Probante -> Os atos do registro tem fé pública, por isso
tem presunção de veracidade.

f) Princípio da Continuidade dos Atos do Registro -> Cada ato do registro tem
que ter um encadeamento de quem é o adquirente e quem é o alienante.
Somente o titular pode figurar como alienante, e o adquirente, é o próximo
que poderá figurar como alienante.
43 de 112
*Não se pode pular um, no caso de alguém não transferir o imóvel embora tenha
vendido, e o adquirente queira vender.

g) Princípio da Publicidade -> Qualquer pessoa tem acesso aos atos do registro -
direito a certidão sobre os atos do registro, independentemente de
justificação.

B) USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL (originária): Aquisição pelo uso - A usucapião é

um modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela
posse prolongada da coisa com observância dos requisitos legais.

-> Existe possibilidade da aquisição da propriedade alcançar bens móveis e outros

direitos reais como servidão, usufruto.

->Fundamento da usucapião é a consolidação da propriedade. O proprietário

desidioso, que não cuida de seu patrimônio, deve ser privado da coisa, em favor
daquele que, unindo posse e tempo, deseja consolidar e pacificar a sua situação
perante o bem e a sociedade.

*Procedência da ação de usucapião apenas reconhece o domínio adquirido com a

satisfação dos requisitos legais, sendo a sentença atributiva no tocante à
constituição da propriedade em nome do usucapiente, no registro imobiliário.

*A sentença também implicará o cancelamento de qualquer registro que se

relacione com garantias primitivamente relacionadas a débitos contraídos pelo
antigo proprietário -> mas, deve o usucapiente arcar com os custos relacionados
aos impostos de propriedade urbana e rural (obrigações propter rem)

-> Existe uma discussão se seria passível de usucapião o direito real de superfície
e o direito real de uso especial para fim de moradia, de uso -> não tem previsão
legal.

FUNDAMENTOS DO RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO:

1) Atualmente, é o reconhecimento da função social da posse e da

propriedade. Aquele que implementou as faculdades de dono durante o lapso
temporal específico, tendo a coisa como sua, exercendo o uso, gozo, fruição,
ele está exercendo a função social da propriedade.

2) Tornar uma situação de fato (que é a posse) em uma relação jurídica

definitiva (de direito de propriedade com título), atribuindo maior
estabilidade e segurança jurídica. O mero estado de fato está sempre
vulnerável, porque não tem o título que o garanta.

3) Além disso: é que torna possível sanar a ausência do título ou sanar os vícios
intrínsecos de um título do possuidor- é o que ocorre na usucapião ordinária,
por exemplo.

44 de 112
 REQUISITOS DA USUCAPIÃO

A) PESSOAIS: Considerando a pessoa que pretende usucapir (possuidor) e aquele

contra quem se pretende a aquisição.

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das

causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também
se aplicam à usucapião.

Ex: usucapião tramitando entre cônjuges, companheiros, pais e filhos na

constância do poder de família (até 18 anos), ou contra absolutamente incapazes
-> não cabe prazo para usucapir.

* Numa situação de abandono do lar, que não pediu divórcio etc, durante 2 anos,
já pode usucapir.

* Depois dos 18 anos pode contar o prazo para usucapir. ex: um filho mora desde
os 15 anos sozinho no apartamento do pais e que alegar usucapião.

*Tutelados e curatelados em função dos tutores e curados, durante a tutela ou

curatela.

*Ausente do país a serviço da nação, ausentes em prestação de serviço público,

contra quem estiver servindo às Forças Armadas, em tempos de guerra: não corre
prazo para fins de usucapião.

-> A constatação dos fatos geradores da suspensão da contagem da usucapião não

prejudicará o tempo já decorrido, que voltará a correr exatamente de onde
parou, no momento em que cesse a causa que lhe deu origem.

B) REAIS (Res Habilis): A coisa tem que ser coisa hábil para ser usucapida. Nem
todos os bens e direito são suscetíveis de serem adquiridos por usucapião, só
aqueles que podem ser suscetíveis de posse.

*Exceção: os bens públicos, em regra geral, ainda que sejam bens dominicais;
terrenos de marinha (União) - 33 metros contados da preamar média de 1831.

*Os direitos reais são, em geral, passíveis de usucapião.

- REQUISITOS FORMAIS COMUNS (a todas as modalidades): Posse “ad

usucapionem” dentro do prazo legal.

- Posse ininterrupta, ou seja contínua, sem intervalos durante todo o lapso

temporal da respectiva modalidade da usucapião.

- Posse mansa: sem oposição do proprietário contra quem se pretende usucapir,

ou seja, sem ação judicial reivindicatória/sem interpelação.

45 de 112
- Posse pacífica: significa que já foram cessados os atos de violência,
clandestinidade e precariedade - ainda que injusta - mesmo que tenha sido
adquirida por violência, ela sempre será uma posse injusta, mas pode dar o
direito de usucapir.

- Posse tem que ser com animus domini: ter a coisa como sua, ou seja, intenção/
vontade de dono, assim, o detentor e o possuidor direto (locatário,
comodatário), como regra, não terá posse para usucapião.

*Crescente entendimento doutrinário: com base na função social da propriedade,

já admite-se a possibilidade de usucapião por aquele originalmente tidos como
possuidores diretos, mas que, após o término da relação jurídica, prosseguiram na
posse sem qualquer oposição séria por parte dos que lhe outorgaram a posse
(abandono da coisa pelo proprietário).

-> A citação feita ao proprietário na ação de usucapião não se insere dentre as

causas interruptivas da usucapião - em proveito daquele a quem o prazo da
usucapião prejudicaria apenas nas ações por ele ajuizadas, mas não naquelas
contra ele promovidas.

- REQUISITOS FORMAIS ESPECIAIS, considerando cada uma das modalidades:

1) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (mais prazo):

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e
boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá
de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

-> Não se discute a boa fé ou má fé, pode ser injusta ou de má fé e dispensa os

requisitos formais do justo título.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o

possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

-> 15 anos (posse simples): exercício de fato de alguma das faculdades de dono -
assim, mesmo que não habite o imóvel, deixando-o sob a vigilância de um
detentor, vai alcançar a usucapião em 15 anos.

-> Se houver desempenho da função social da posse pode-se reduzir o prazo da

usucapião para 10 anos (posse qualificada).

-> Pessoa jurídica pode adquirir por essa modalidade, pois pode ter realizado
obras ou serviços de caráter produtivo.

2) USUCAPIÃO ORDINÁRIA:

46 de 112
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

*Com justo título e boa fé: aquele que demonstra que tem justo título tem que
comprovar a boa fé também?

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que

impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé,
salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta
presunção.

- USUCAPIÃO DOCUMENTAL OU TABULAR:

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econômico.

* 5 anos: tem que ter adquirido onerosamente: se for fruto de doação, por
exemplo, não cabe -> tem que ter advindo de uma compra, troca ou permuta..

* Ter título cancelado: teve o registro, mas foi cancelado porque por exemplo
sofreu uma ação. Os imóveis que não tem registro não se encaixam nessa
modalidade.

* Ter nessa posse, moradia ou obras ou investimentos de caráter produtivo.

* Pessoa jurídica pode adquirir nessa modalidade também.

=> JUSTO TÍTULO: Instrumento que conduz um possuidor a iludir-se, por acreditar
que ele lhe outorga a condição de proprietário - ato translativo inapto a transferir
a propriedade por padecer de um vício de natureza formal ou substancial.
*Dispensa a formalidade do registro para fins de usucapião.

3) USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL/ USUCAPIÃO PRO LABORE: Exige posse e

trabalho.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona
rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho
ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 191 CF. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em
zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu
trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
47 de 112
Requisitos:
- 5 anos;
- área rural no máximo 50 hectáres;
- Tornar produtiva por seu trabalho ou de sua família (não precisa ser o
requerente que trabalha a terra, pode ser sua família);
- Ter na área sua moradia;
- Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano - demonstra com certidão
negativa dos cartórios;
- Pessoa jurídica não adquire a propriedade por essa modalidade - pessoa
jurídica não tem moradia, tem sede.
- Adquire se está de má fé.
4) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA INDIVIDUAL/ PRO MISERO/ PRO MORADIA:

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Requisitos:
- 5 anos;
- Área ou edificação de no máximo 250 metros quadrados;
*Discussão área útil ou total?
- Ter no imóvel a sua moradia ou de sua família - o requerente não precisa estar
morando, e ele tem mesmo assim o direito de usucapir se a sua família mora;
- Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
- Não ter sido reconhecido esse direito anteriormente: se já foi adquirido nessa
modalidade uma vez, não cabe mais, porque a finalidade dessa usucapião é
ajudar o miserável, o que não tem casa.
- Se ele está de ma fé adquire nessa modalidade.
5) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COLETIVA: Art. 10 da Lei 10.257/01 (Estatuto
da Cidade).

Requisitos:
- Área urbana com mais de 250 metros quadrados;
- Posse de no mínimo 5 anos;
- Onde não for possível identificar os terrenos por cada possuidor;
- Ocupado por população de baixa renda - desde que a pessoa que esteja na área
tenha condições de arcar com as questões onerosas do bem;
- Utilização para moradia sua ou de sua família;
- Os possuidores não podem ser proprietários de outros imóveis rurais ou
urbanos.
- Ex: é uma situação de favela, onde tem um emaranhado.
- Não ter reconhecido esse direito anteriormente.

48 de 112
6) AQUISIÇÃO DO IMÓVEL REIVINDICANDO (Desapropriação para fins privados):
Art. 1228 §4º e §5º do CC.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o

direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.

§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado

consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco
anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse
social e econômico relevante.

§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida

ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do
imóvel em nome dos possuidores.

-> Tanto esse artigo como o art. 10 do Estatuto da Cidade visam efetivar o
cumprimento da função social da posse e da propriedade.

Requisitos:
- Ambos os institutos exigem posse contínua/ininterrupta pelo prazo mínimo de 5
anos.
- Número considerável de pessoas -> não fala das condições financeiras (em vez
de falar de pessoas de baixa renda).
- Área rural ou urbana: a lei não distingue.
- Posse tem que ser de boa fé.
- Deve ter sido realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços de
interesse social e econômico relevante, reconhecidos pelo juiz.

->Usucapião coletiva (são os habitantes da área que vão propor a ação de

usucapião - quem dá impulso são os próprios moradores ou associação de
moradores). Trata-se de um pleito realizado em contestação ou reconvenção
em ação reivindicatória ou possessória proposta pelo titular da área em litígio.
*Ocupantes que em sua DEFESA alegam-a - por isso imóvel reivindicando - não são
eles que vão levantar a ação.

->Alguns autores chamam esse instituto de desapropriação para fins privados,

porque o juiz, reconhecendo o direito dos ocupantes a aquisição do imóvel, fixará
valor de indenização (justa indenização ao proprietário a qual deverá ser paga
primeiramente como condição do respectivo registro em nome de cada ocupante)
- ou seja - não se trata de usucapião.
*Cada ocupante vai ter direito a determinada área, mas vai ter que pagar antes a
indenização - tem reconhecimento do antigo titular, tem que pagar a propriedade
a ele.

49 de 112
*Crítica: CC não reconheceu a usucapião coletiva, ficou aquém do estatuto da
cidade (que reconheceu), que era anterior ao cc -> Reconheceu a desapropriação
com indenização.

->Mais um detalhe que diferencia da usucapião: não precisa ser uma posse com
animas domino “ter a coisa como sua”.

->Art. 10 da Lei 10.275/01 (para comparar com a desapropriação para fins

privados):
*Ação de usucapião coletiva (promovida pelos legitimados do art. 12 da Lei);
*Posse 5 anos ininterrupta;
*Não exige boa fé;
*Área superior a 250 metros quadrados (urbano);
*Os terrenos não identificados por cada possuidor;
*Ocupada por população de baixa renda;
*Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
*Não há indenização/ trata-se de aquisição originária.

7. Usucapião Especial Família/ Conjugal/ Por abandono do Lar: art. 1240 -A,
caput e §1º, Lei 12.424/11.

Art. 1.240-A.  Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e

sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge
ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o  O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor

mais de uma vez. 

Requisitos:
- Posse sobre parte ideal da propriedade de “ex-cônjuge” ou “ex-
companheiro” (situação de casamento ou união estável);
*E os casos das uniões homoafetivas - também configura a possibilidade dessa
usucapião? direito em construção.

*Na literalidade, são rotulados de “ex” os que já tiveram o divórcio ou a

dissolução da união estável decretados - se já houve o divórcio ou dissolução, já
haveria a partilha de bens, e por tanto não haveria porque a incidência desse
instituto - então, não dá para ser entendido no sentido literal.
No entanto, muitos autores entendem que, nesses casos, os bens já estariam
formalmente partilhados - não parece plausível que tal direito venha sobrepor-se
à vontade das partes sacramentadas por meio de decisão judicial ou escritura
pública, quando já definido a situação dos bens.

*Alguns afirmam que por ser um instituto entre ex-cônjuges e ex-companheiros,

atrairia a competência da vara de família para julgamento dessa usucapião.
50 de 112
- Imóvel urbano de até 250 metros quadrados;
*E o caso do imóvel rural? O legislador esqueceu daquele que em iguais condições
residem em área rural.

*E o legislador também não diz que se dá em relação aos bens móveis.

- Exercício da posse por 2 anos, ininterruptamente e sem oposição, posse direta

e com exclusividade.

*Sem oposição: se for pleiteado o divórcio ou a separação judicial, ou pedido de

partilha de bens, se for celebrado um comodato, ou fixado aluguel, ou concedido
um usufruto, ou feita uma interpelação judicial, significaria que há oposição e
descaracterizaria a contagem do prazo.

*Posse direta: Se ceder o uso, por meio de locação ou comodato, descaracteriza

a hipótese. A posse indireta em virtude de ceder o exercício a outrem, por meio
de direito obrigacional, não dá direito a usucapião - tem que ser posse dele e de
sua família, porque visa a moradia da pessoa.

- Abandono do lar por parte daquele contra quem se quer usucapir

*Alguns entendem que: Se o ex cônjuge ainda tem algum tipo de vínculo
emocional com a família, visita os filhos etc, mesmo que não financeiramente,
abandono do lar não se configura -> mantém a presença afetiva.

*E se contribui economicamente também descaracterizada o abandono.

*Se o abandono for involuntário e justificado por algum motivo, não incidiria a
usucapião.

*Por isso, alguns concluem que esse abandono teria que ser patrimonial,
voluntário e imotivado - aquele que teve intuito de renegar a família.

Ex. Se for mútuo consenso ou insuportabilidade da vida conjugal, não estaria

configurada a hipótese - assim, seria motivado.

*Para outros autores, basta a separação de fato como sendo o marco que o
legislador pretendeu, sem necessidade de discutir sobre a culpa do abandono do
lar.

- Utilização para sua moradia ou/e de sua família

*Se ambos os ex-cônjuges não estão na posse indireta, mas a sua família está na
posse direta (um ou alguns dos filhos) - tanto um como o outro poderia requerer a
usucapião: os 2 seriam legitimados ao pleito porque está na posse da família.

- Não possuir outro imóvel rural ou urbano.

- Será reconhecido uma única vez.
51 de 112
*Na união subsequente, na qual também venha a ser abandonado o lar, não
poderá obter a propriedade integral do imóvel, por essa modalidade de
usucapião, ainda que tenha alienado o imóvel anterior adquirido por essa
modalidade.

AÇÃO REIVINDICATORIA: usada pelo proprietário que já teve a posse, mas a

perdeu e quer recuperá-la de quem injustamente a detém.

ACAO DE IMISSAO NA POSSE: aquele que tem o título (propriedade) para adentrar
na posse, mas não houve seu ingresso efetivo - nunca teve a “propriedade”

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL POR ACESSÃO

-> MODO ORIGINÁRIO de aquisição da propriedade, pelo qual se estende o

direito do proprietário a tudo que ao seu bem se une ou se incorpora. É a
extensão de um direito de propriedade que já tem sobre um bem principal, sobre
o qual vai se unir um bem acessório e por tanto vai adquirir a propriedade
imobiliária.

*É ALGO NOVO QUE SE INCORPORA (acessão contínua)- Forma de aquisição da

propriedade de tudo aquilo que se adere ao bem imóvel por ação humana ou
causa natural. É modo originário de aquisição de propriedade que indepente de
registro na serventia competente - invoca-se o entendimento de que o
acessório segue o principal.

*Passa integrar a coisa principal física ou juridicamente.

*Pela acessão contínua, uma coisa se une ou se incorpora materialmente a outra,

em estado de permanente, e o proprietário da coisa principal adquire a
propriedade da coisa acessória que se lhe uniu ou incorporou.

1. Requisitos:

a) Conjunção ou união entre duas coisas até então separadas;

b) Caráter acessório de uma dessas coisas em confronto com a outra;

*OBS: O acessório segue o principal - se a construção exceder o valor do terreno,

a construção passa a ser a principal, por tanto, uma pessoa de boa fé que constrói
algo assim, pode adquirir a propriedade mediante uma indenização.

2. Modos de Acessão:

a) Acessões Naturais: Aquelas que independem da mão humana, decorrentes da

força da natureza. Ex - Acessões de imóvel a imóvel como no caso de
formação de ilhas, aluvião, avulsão e abandono do alvo.

b) Acessões Artificiais ou Industriais: Aquelas que dependem da mão humana,

são realizadas pelo homem. Ex - Acessão de móvel a imóvel (ex. sementes,
52 de 112
 materiais de construção que são colocados no solo e se agregam ao imóvel),
como as decorrentes de construções e plantações.

3. Espécies (5):

a) Formação de ilhas (art. 1249): Ocorrem em rios particulares não navegáveis

(águas particulares que em virtude de movimentos sísmicos, depósitos de
materiais trazidos pela própria corrente ou de rebaixamento de águas,
deixando descoberta e a seco uma parte do fundo ou do leito do rio).
*Se for água pública (águas navegáveis) não dá propriedade ao particular.

*Surgir um pedaço de terra em um rio não navegável.

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares

pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras
seguintes:

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos

terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas
testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se

acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio

continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se
constituíram.

b) Aluvião(art. 1250): Acréscimo paulatino às margens de um rio formado pelo

lento e imperceptíveis depósitos ou aterros naturais ou decorrente de
desvios das águas ou diminuição do volume que aflore parte do terreno.

Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por

depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio
das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de

proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada
um sobre a antiga margem.

1. Aluvião Própria: Aquela decorrente do acréscimo paulatino de terras que o

rio deixa naturalmente nos terrenos ribeirinhos.

2. Aluvião Imprópria: Acréscimo que se forma quando PARTE do álveo (leito do

rio) descobre-se em razão do afastamento das águas correntes - decorrente
dos desvios de águas ou diminuição da vazão.

53 de 112
OBS: Se é feito com a mão humana, não é aluvião -aluvião é feita pela força da
natureza, de forma lenta, imperceptível e sucessiva (sem que se possa
determinar o lugar de onde se desprendeu a terra - pela vagareza pelo qual se
deu a união, não se forma um nexo de causalidade entre a perda do terreno de
um proprietário) - por isso, não há indenização.

-> Se o terreno no qual se deu o fato jurídico confinar com águas dormentes (um
lago) não haverá aquisição pela aluvião porque ela se limita a acréscimos
oriundos de águas correntes.

c) Avulsão (art. 1251): Força abrupta e repentina da natureza que faz deslocar
uma porção de terra considerável e reconhecível de um terreno para o outro. É
o acréscimo de um imóvel advindo de um deslocamento brusco de uma porção de
terra em decorrência da força natural violenta, desprendendo-se de um prédio
para se juntar a outro.
*O pedaço de terra tem que ser considerável, se for insignificante, tem-se a
aluvião. E reconhecível, senão ninguém poderá reivindicá-la.

Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar
de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do
acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um
ano, ninguém houver reclamado.

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a

que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte
acrescida.

-> Essa indenização não decorre da prática de um ato ilícito, seu objetivo é evitar
o enriquecimento sem causa.

-> O proprietário prejudicado tem direito de, no prazo decadencial de 1 ano,

pedir a indenização. O proprietário do solo que houver o acréscimo, terá um
direito potestativo de, caso reclamada a indenização, pagar o respectivo valor e
adquirir a propriedade ou permitir a retirada.
*Decorrido o prazo de 1 ano, sem qualquer manifestação do proprietário
perdeste, a terra é incorporada de forma definitiva e gratuitamente ao domínio.

d) Álveo abandonado ou abandono do álveo (leito do rio): Acontece quando um

curso de água seca ou se desvia integralmente em consequência de um
fenômeno natural (rio que muda de curso). Nesse caso, o leito/álveo abandonado
é divido aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham
direito à indenização os donos dos terrenos por onde o rio inaugurar novo curso
(porque é uma causa natural).

*Total e permanente abandono do antigo leito que fica descoberto.

54 de 112
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos
das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as
águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem
até o meio do álveo.

-> Não se confunde álveo abandonado, em que o rio seca, com a aluvião
imprópria, em que parte do álveo se descobre em razão de um desvio no curso
das águas.

e) Construções e plantações (art. 1253): Decorrente da conduta humana

(acessões industriais).
*A regra geral: com base no princípio de que o acessório segue o principal
(Princípio da Gravitação) , há uma presunção relativa júris tantun (até que se
prove o contrário) de que as construções e plantações pertencem aos
proprietários do solo.
*Quem quer indenização de uma construção ou plantação em terreno alheio, terá
que provar que foi feita por si e por sua custa.

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se

feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

-> Acessões e benfeitorias não se confundem - As benfeitorias são incluídas na

classe de coisas acessórias, como obras ou despesas feitas em uma coisa para
conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. Já as acessões artificiais são modos de
aquisição da propriedade imobiliária, sendo obras que criam coisas novas,
aderindo à propriedade preexistente.
*Aplica-se às acessões o direito de retenção, apesar da omissão do legislador.

1)Em solo próprio: com sementes, plantas ou materiais alheios (art. 1254)

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com
sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica
obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de
má-fé.

*De boa fé (tenha um justo título) ou má fé: o proprietário do solo adquire a

propriedade (acessório segue o principal), mas terá que indenizar o valor das
sementes, plantas e materiais (aquilo que efetivamente se perdeu).

*De má fé: além de reembolsar o dono dos materiais pelos seus valores,
indenizará também pelas perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes).

-> Cabe ao terceiro demonstrar a sua condição de proprietário dos materiais de

construção, sementes ou plantas, pois há a presunção relativa.
*Ele só poderá reivindicar os materiais (receber os materiais) antes do momento
em que ele se incorpore ao solo (serão pertenças).

2) Em solo alheio: com sementes, plantas ou materiais próprios (art. 1255)

55 de 112
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em
proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de
boa-fé, terá direito a indenização.

* Se precedeu de má fé, não tem direito a indenização e perderá as acessões.

-> Percepção do momento em que cessa a boa fé: este será o instante em que não
mais pleiteará indenização pelas acessões - boa fé se converte em má fé pela
citação ou algum outro modo de interpelação judicial. Evidenciada a má fé, nada
receberá a título indenizatório.

*Se for de pequeno valor: perde a propriedade das sementes, plantas ou

materiais para o proprietário do solo, mas terá direito a indenização se estiver de
boa fé. E também terá direito a indenização, quando ambos estiverem de má fé.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as

sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões (sem
perdas e danos).

*O CC no artigo no art. 1256 estabelece que se o outro proprietário presenciou e

não tomou nenhum providência, está de má fé - deixa fazer para depois ficar com
a coisa, não impugna. E presume-se a má fé do proprietário do solo quando o
trabalho de construção se faz em sua presença e não impugna.

*Se for de valor consideravelmente maior que o terreno: Inverte o pêndulo do

bem principal - a plantação passa a ser o bem principal. Aquele que agiu de boa
fé adquire a propriedade do solo, desde que indenize o antigo proprietário.
- Ex: se alguém construir um resort no terreno alheio, mas sem ter ciência de
que ele não lhe pertencia (boa fé) - adquire a propriedade do solo, desde que
indenize.
- Não fala se age de má fé.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o
valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a
propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente,
se não houver acordo.

3) Em solo alheio com sementes, plantas ou materiais alheios (art.1257)

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não

pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou
em solo alheio.
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá
cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-
la do plantador ou construtor.

56 de 112
-> Quem adquire a propriedade das sementes etc é o proprietário do solo onde
foram colocadas - acessório segue o principal.
*O proprietário das sementes etc terá direito a indenização - quem indeniza em
primeiro plano é o semeador, construtor ou plantador (aquele que praticou a
conduta), mas se não for encontrado, cabe ao proprietário dos solo =
responsabilidade subsidiária.

*Presume-se a má fé do proprietário do solo se ele presenciou e não impugnou -

responsabilidade solidária.

4) Construção no solo próprio e invade a propriedade alheia (no máximo 1/20

do solo alheio): Aqui tem que deixa bem claro se ele estava ou não de boa fé

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo

alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor
de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção
exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o
valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o

construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em
proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder
consideravelmente (grande proporção) o dessa parte e não se puder demolir a
porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

a) Construtor (dono do solo da construção) de boa fé -> Adquirirá a propriedade

do solo invadido, mas terá que indenizar o valor da área invadida e a
desvalorização do remanescente.

b) Má fé -> Se não puder demolir, adquirirá a propriedade do solo invadido, mas

vai indenizar 10 vezes as perdas e danos (desvalorização do remanescente e o
valor da área invadida).
*Além dos requisitos em lei, para ser possível adquirir a propriedade, agindo de
má fé, a doutrina entende que seria preciso existir a necessidade de proteger
adquirentes de boa fé.

5) Construção em solo próprio e invade mais de 1/20 (5%) do solo alheio (art.
1259):

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder

a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e
responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à
construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente;
se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e
danos apurados, que serão devidos em dobro.

57 de 112
a) Construtor de boa fé: Vai adquirir a propriedade do solo invadido, mas terá
que indenizar - o valor da área invadida, a desvalorização do remanescente e
o valor que a invasão acrescer à construção.

b) Construtor de má fé: Deverá demolir e indenizar em dobro as perdas e danos.

DA DESCOBERTA OU INVENÇÃO

1. Definição: Consiste no achado de coisa MÓVEL perdida, que tem dono,

entretanto, este é desconhecido ou não é encontrado. Em princípio, o
descobridor ou inventor não adquirirá a propriedade, por tanto em nosso
direito não é modo de aquisição da propriedade (natureza jurídica). O
descobridor terá a obrigação (DEVER) de encontrar e restituir ao dono ou
possuidor ou entregar à autoridade competente (delegado de polícia ou o
juiz da comarca).

-> Ninguém é obrigado a pegar a coisa perdida, por tanto essa obrigação de
entregar ao dono surge se o descobridor acolher a coisa.

-> A perda da posse de um objeto não induz necessariamente à perda da

propriedade - perder uma coisa é o afastamento do corpus, mas é mantido o
animus.

-> Prazo para entregar à autoridade competente, caso não encontre o titular, é de
15 dias (de acordo com o art. 169, II).

2. Direitos do descobridor ou inventor:

a) Direito à uma recompensa que se chama ACHÁDEGO: recompensa a que tem

direito o inventor/descobridor de no mínimo 5% do valor da coisa encontrado.
*Quais são os critérios para estabelecer esse valor? Art. 1234, pu.

Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o

esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo
possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa (dificuldade que
teria o titular de encontrar a coisa) e a situação econômica de ambos.

-> Aqueles que por dever de ofício ou convenção devem procurar ou restituir
coisas achadas não fazem jus à recompensa - ex. departamento de achados e
perdidos, empregadora que se incumbe de procurar - nesses casos, o
“descobridor” seria um mero detentor em nome alheio e não um verdadeiro
possuidor do objeto perdido.

b) Direito de ser indenizado pelos gastos com a conservação da coisa e seu

transporte.

Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo
antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu
58 de 112
valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e
transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la.

3. Obrigações do descobridor/inventor:

a) Obrigação de encontrar o dono ou entregar a autoridade (gera uma obrigação

de fazer);

b) Obrigação de conservar a coisa, sob pena de responsabilidade civil subjetiva

(culposa) por dolo, deixando a coisa perecer:

Art. 1.235. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou

possuidor legítimo, quando tiver procedido com dolo.

4. Se a coisa foi entregada a autoridade competente, qual é o procedimento a

ser adotado pela autoridade?

-> Esse procedimento pode ser aplicado em hipóteses, por exemplo, de levar algo
para conserto e nunca mais ir buscar.

-> Uma vez recebendo a coisa que não sabe quem é o dono, tem que fazer
publicações por meio de jornais e editais (bens de maior valor), quando couber,
para dar conhecimento à sociedade de que a coisa foi encontrada. Essa
publicação tem prazo de 60 dias, para verificar se o dono vai se apresentar.

-> Se o dono se apresentar e comprovar a titularidade, ele vai ter direito de

levantá-la - desde que estejam pagos os tributos (Fazenda Pública será
notificada).

-> Também será dado ciência ao MP, no caso de algum crime - caso se suspeite da
boa-fé do descobridor, por suspeita de que a coisa foi obtida criminosamente.

-> Se não aparecer o dono, ocorre a alienação da coisa em hasta pública - vai
recompensar os valores da indenização do descobridor. O dinheiro
remanescente vai ser entregue ao município da circunscrição da coisa (embora
o CPC disponha o contrário - dizendo que ficaria para a União ou Estados - o CC é
o mais recente, deve usá-lo).

-> O descobridor não adquirirá a propriedade da coisa achada, salvo se: o

Município, quando de diminuto valor, ou o próprio dono da coisa abandona-la em
favor do descobridor, então ele adquirirá a sua ocupação.
*Ao invés de pagar a indenização, ela é substituída pela própria entrega do bem.

-> Caso o proprietário se recuse a abandonar o bem e a pagar o achádego, poderá

o descobridor exercer o direito de retenção - ele se assemelha a um possuidor de
boa fé.

59 de 112
-> Aos objetos deixados em hotéis, oficinas, lavanderias, etc quando não
reclamados dentro de 1 mês, também se aplica o processo de arrecadação (art.
1175 CPC).

DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL (8)

1) OCUPAÇÃO: Modo originário de aquisição da propriedade móvel ou

semovente SEM DONO por não ter sido nunca objeto de assenhoramento (res
nullius - coisa de ninguém) ou por ter sido abandonado por parte do titular
(res derelicta - coisa abandonada - pelas circunstâncias em que o bem se
encontra: se a coisa ainda mantém a sua função socioeconomica, pelo senso
comum).

-> Recai sobre animais, sob a forma de caça e pesca, assim como sobre
substâncias minerais, vegetais ou animais lançados à praia pelo mar. Inclui o
dinheiro e outro objetos abandonados.

-> Adquire as coisas imediatamente.

-> É preciso investigar se houve a vontade abdicativa (intenção de não querer

mais a coisa para si - vontade livre de se desfazer da coisa), para ser configurado
o abandono, para ser possível o assenhoramento.

Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a
propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei (ex. ocupação de animais
silvestres).

-> Essa apropriação tem que ser de bem que seja suscetível de aquisição da
propriedade - desde que essa aquisição não seja defesa por lei.
Ex: um lixeiro que pega algo que está perto do lixo - ocupação (a coisa já não
mantém mais a sua destinação econômica). Já, o locador não adquire os objetos
móveis, por assenhoramento da coisa, ainda que tenha débito, que o locatário
tenha deixado no imóvel objeto do contrato de locação (art. 65, §1º da Lei de
Locações 8.245).

-> Uma determinada conduta que é aceita, não pode surpreender o outro por um
comportamento contraditório - gera uma expectativa dessa conduta: boa-fé.

-> Coisa perdida e que tem dono NÃO poderá adquirir a coisa para si por
ocupação.

2) USUCAPIÃO: Os requisitos em relação a posse são os mesmo da propriedade

imóvel -

Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e
incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á
a propriedade.

60 de 112
*Usucapião Extraordinária: Prazo é maior, mas não existe qualquer outro
requisito especial - prazo de 5 anos de posse ad usucapionem.

Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá
usucapião, independentemente de título ou boa-fé.

*Usucapião Ordinária: Reduz o prazo, então exige um requisito a mais - prazo de

3 anos e posse ad usucapionem que tem que ser com justo título (presunção de
boa-fé) e boa-fé.

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que

impede a aquisição da coisa.

-> É possível somar a posse do antecessor para fins de usucapião e aplica-se as

causas de interrupção (ex. entre cônjuges).

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207),
contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com
justo título e de boa-fé.

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das

causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também
se aplicam à usucapião.

Ex: usucapião tramitando entre cônjuges, companheiros, pais e filhos na

constância do poder de família (até 18 anos), ou contra absolutamente incapazes
-> não cabe prazo para usucapir.

*Tutelados e curatelados em função dos tutores e curados, durante a tutela ou

curatela.

*Ausente do país a serviço da nação, ausentes em prestação de serviço público,

contra quem estiver servindo às Forças Armadas, em tempos de guerra: não corre
prazo para fins de usucapião.

=> Ex: um veículo pode ser adquirido por usucapião, mediante furto ou roubo.
* A usucapião compreende o direito real de uso propriamente dito - ex. o direito
de uso da linha telefônica pode ser adquirida por usucapião.

-> A propriedade mobiliária (móvel) dispensa o registro, sendo suficiente a

tradição da coisa.

3) ACHADO DO TESOURO: Consiste no depósito antigo de moedas ou coisas

preciosas (tesouro) oculto por mão humana (não é objeto de aluvião) de cujo o
dono não haja memória (dono desconhecido).

61 de 112
*Tem que ter sido realizado o depósito por obra humana; estar o tesouro oculto
ou enterrado, tanto em bem móvel (armário) ou imóvel (escavações de prédios) e
tem que desconhecer quem seja o proprietário.

-> Se for encontrado por terceiro em terreno alheio, tem que ser encontrado
casualmente - nesse caso, será dividido entre o descobridor do tesouro/inventor
e o dono do imóvel - direito à meação.

*Equipara-se a terceiros: quem tenha a posse direta da coisa (arrendatário,

comodatário), ou um funcionário do proprietário do terreno que o encontrou
casualmente.

Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja
memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar
o tesouro casualmente.

-> Se for encontrado pelo próprio dono do terreno, é integralmente dele.

* Se for encontrado por uma pessoa contratada para buscar o tesouro, é do dono
integralmente - só pode reclamar o que foi estabelecido no contrato e não o
tesouro.

-> Se for encontrado por uma terceira pessoa sem autorização (esbulho) para
ingressar no imóvel, é do dono do terreno integralmente.

-> Enfiteuse não pode mais ser estabelecida, mas as já existentes antes do CC
ainda existem:

Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual
entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste (enfiteuta) por inteiro quando
ele mesmo seja o descobridor.

*Sobre o proprietário que tem a propriedade nua, não será dividido, seria próprio
daquele que o encontrou, dividido com o enfiteuta, ou daquele que tem direito
ao aforamento do imóvel (integral).

*Achado um navio afundando, submerso, encalhado - Lei 7.592/86 - faz parte do

patrimônio histórico, arqueológico, tem que ter autorização da União para essa
exploração.

3) TRADIÇÃO: Entrega de coisa móvel ao adquirente com a intenção de lhe

transferir o domínio, a propriedade em razão do título translativo, oriundo de
negócio jurídico - esse título seria compra e venda, permuta, doação: qualquer
negócio jurídico por ato inter vivos.

->Modo derivado de aquisição da propriedade.

-> Para se constituir o direito real de propriedade tem que o negócio jurídico (a
vontade) e o ato ( a efetiva transmissão). A tradição significa para os bens móveis
62 de 112
o que é o registro para os imóveis. A tradição dispensa o registro, pois a conduta
fática da entrega do bem contém a publicidade necessária para gerar efeito erga
omnes.

-> Modalidades: real (mão a mão); simbólica (subentende-se a tradição; ato

representativo; cede o direito de restituição da coisa); traditio brevi manu
(alguém já esta na posse e adquire a titularidade - subentende-se a tradição);
constituo possessório (aquele que tem a titularidade, posse plena, aliena a coisa
e continua a ter posse direta e transfere a posse indireta - ex. alienação
fiduciária).

Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos
antes da tradição.

Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a

possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à
restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro (recebeu a posse
indireta da coisa); ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião
do negócio jurídico.

-> Exceções: a tradição que não precisa a entrega da coisa - alienação fiduciária
(transfere ao agente financeiro a propriedade); casamento em comunhão
universal de bens (basta o simples pacto ante nupcial, já transfere a posse e a
propriedade aos cônjuges mutuamente); transferência de ações nominativas
(basta a inscrição).

-> Alienação por “non domino” ou “venda non domini”: Aquele que vende a
coisa que não é sua - em princípio, a tradição não transfere a propriedade
realizada por quem não é dono, exceto em 2 situações:

*Tudo aquilo que é adquirido em estabelecimento comercial, mesmo não sendo o

dono que vende, pela tradição transfere a propriedade

*Ou quando é alienado em leilão, em hasta pública (presume-se que está tudo
correto, que pertence a alguém legitimamente).

-> Nesses casos, o terceiro adquirente de boa fé não perderá o bem, cabendo ao
real proprietário ingressar com ação indenizatória em face do alienante.

-> É uma forma de aplicação da teoria da aparência (protege a boa fé do

adquirente): ressalva a situação de quem atuou com boa-fé incidindo em erro
escusáveis na aquisição patrimonial, pelo fato das circunstâncias induzirem o
adquirente a acreditar que estava tratando com o verdadeiro dono.

Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a
propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou
estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao
adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
63 de 112
§ 1o Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade,
considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a
tradição - CONVALIDAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO: Se o filho vende como seu um
bem móvel que era de seu pai, vindo este a falecer tempos depois e transmitida a
herança àquele como herdeiro único, não lhe será lícito agora reivindicar o
objeto anteriormente alienado -> o vendedor adquiriu a propriedade em razão de
evento superveniente, o negócio jurídico ingressará no plano da eficácia.

§ 2o Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um

negócio jurídico nulo-> ineficácia do negócio é originária em razão do
descumprimento de requisitos essenciais de ordem pública.

=> Súmula STJ: “A ausência de registro (no Detran) não implica a responsabilidade
do antigo proprietário por dano resultante de acidente que envolva o veículo
alienado.” - o que transfere a propriedade do veículo é a sua tradição.
*Mesmo não transmitida a propriedade, se o condutor estiver com o veículo na
qualidade de possuidor (locação, arrendatário) qualquer ato ilícito lhe será
imputado exclusivamente.

5) ESPECIFICAÇÃO: Modo originário de aquisição da propriedade que se dá pela

transformação da matéria prima em espécie nova, mediante trabalho ou
indústria do especificador.

*Em princípio, há uma predominância do regime de aquisição da propriedade da

matéria prima pelo especificador.

*Em regra, a matéria prima tem que ser transformada irreversivelmente para
ocorrer a especificação.

1) O especificador adquire a propriedade da espécie nova produzida se: a matéria

prima lhe pertencer somente em parte ou se pertencer na totalidade a outrem e
não for possível reduzir a forma precedente e estando de boa fé.

Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver

espécie nova, desta será proprietário, se não se puder restituir à forma anterior.

Art. 1.270. Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma
precedente, será do especificador de boa-fé a espécie nova.

2) § 1o Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se

obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima.

-> O valor da matéria prima sempre deverá ser ressarcido ao proprietário dela,
evidentemente que menos nesse caso.

64 de 112
3) Ou ainda, o especificador adquirirá a propriedade se o valor da espécie nova
exceder consideravelmente o da matéria prima, e nesse caso, adquire até mesmo
se agiu de má-fé - indeniza o dono da matéria.

§ 2o Em qualquer caso (ainda que praticável a redução ou de má-fé), inclusive o

da pintura em relação à tela, da escultura, escritura e outro qualquer trabalho
gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do especificador, se o
seu valor exceder consideravelmente o da matéria-prima.

*Se for de má-fé e um valor irrelevante - perde a propriedade, obviamente, sem

direito a indenização.

EX: Barra de ouro derretida e se faz um anel - isso é o trabalho da especificação,

o anel excede o valor da matéria prima, nesse caso, o especificador adquirirá a
propriedade, ainda que esteja de má fé, indenizando o valor da matéria prima e o
valor das perdas e danos.

EX: A pintura em relação a tela do outro - adquire a propriedade. A escultura em

relação à pedra, madeira ou metal; o trabalho geográfico em relação ao papel,
papiro; o bordado em relação ao tecido, além da manipulação industrial em
relação à toda espécie de matéria prima.

6) CONFUSÃO: Modo originário de aquisição da propriedade móvel das coisas

LÍQUIDAS quando elas são misturadas e pertencer a proprietário distintos, sem
que haja acordo entre eles para a realização da mistura ou do agregado.
*Ex: a mistura de barris de vinho da mesma espécie(gera um agregado).

7) COMISSÃO (ou comistão): É a mistura de coisas secas ou sólidas pertencentes

a donos distintos sem que haja acordo entre eles para a realização da mistura e
sem que possam ser separadas.
*Ex: mistura de sementes de proprietários distintos.

8) ADJUNÇÃO: É a justa posição (consigo identificar uma coisa da outra) de uma

coisa sólida com outra, impossibilitando destacar-se sem deterioração do bem
formado. Normalmente, uma das coisas é acessória em relação a um bem
principal e, nesse caso, o dono do principal adquirirá a propriedade do todo.

Ex: A solda de uma peça (acessório) numa máquina (bem principal) - a retirada
prejudicará o bem principal; anel de brilhante.

§ 2o Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á do todo,

indenizando os outros.

-> Nesses 3 casos, não se forma uma coisa nova, não gera nada distinto das coisas
que lhe originaram.
* Desde que não seja possível a reversão ao status quo anterior de forma razoável
- se houver a possibilidade de reversão, não se aplica as normas.

65 de 112
-> Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou
adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo
possível separá-las sem deterioração.

-> Nesses caso, não houve comum acordo, senão seriam regidos pelo próprio
contrato.
QUANDO UMA DAS COISAS NÃO PUDER SER CONSIDERADA PRINCIPAL EM RELAÇÃO À
OUTRA:

1) Pode ter sido uma terceira pessoa que tenha realizado as misturas, ou não
sabendo da situação, o próprio proprietário - BOA-FÉ por terceiro ou o
proprietário, sendo oneroso a separação da coisa ou impraticável, se
estabelecerá um condomínio indivisível (co-propriedade): cada um será
proprietário proporcionalmente àquilo que contribuiu ao todo.

§ 1o Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo,

subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao
valor da coisa (no estágio original) com que entrou para a mistura ou agregado.

- Essa propriedade é em frações ideais, em quinhão proporcional ao valor da

coisa que contribuiu para criar o agregado - isso porque, as vezes, o vinho pode
ser de pior qualidade e não há uma agregação de valor, por isso tem que se
considerar a qualidade e não o volume.

- Nesse caso, por exemplo, se quiserem alienar, terá que ser de comum acordo.
- Hipótese de condomínio necessário (pro indiviso).
2) MÁ-FÉ por um dos proprietários: Se um dos proprietário estiver de má-fé, a
lei não obriga o condomínio.

*O de boa-fé, tem direito potestativo de escolher:

1- Poderá escolher entre adquirir o todo (a porção do outro), pagando o valor

correspondente (indenização - se agregar valor), abatendo eventuais prejuízos
causados pelo outro proprietário (ex. reduzir o valor do seu próprio vinho - nesse
caso, pode até cobrar perdas e danos);

2- Ou de renunciar a sua propriedade da porção, se não tem mais interesse na

coisa, e exigir indenização (valor respectiva da matéria-prima + perdas e danos se
eventualmente comprovar).

=> Se da mistura ou agregação gerar uma espécie nova, também continua se

tendo esse mesmo regramento (não será especificação), ou seja, se instituirá o
condomínio e não será do especificador apenas a coisa.

Art. 1.274. Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à

confusão, comissão ou adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273.
66 de 112
*Diversamente do que ocorria com o CC16, que dizia para aplicar a especificação
(predominância de quem realizou a mistura que adquiriria a propriedade da
matéria-prima).

A PERDA DA PROPRIEDADE (5)

-> CC não trata de modo distintivo a perda da propriedade imóvel ou móvel, só

trata de perda da propriedade.

Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade
(meramente exemplificativo):

I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.

-> CC não estabelece um rol taxativo (numerus apertos). O art. 1275 traz um rol
das causas de perda da propriedade, mas não menciona algumas outras hipóteses,
como a dissolução do casamento em comunhão universal de bens, usucapião,
acessão (ex. avulsão,), clausula de retrovenda….

a) Modos de perda da propriedade:

1 - Modos voluntários do próprio titular da propriedade (sua iniciativa):

alienação, abandono ou renúncia.

2 - Modos involuntários: por razões ligadas à própria coisa (seu perecimento) ou

pela modificação do direito (ex. desapropriação pela Administração, usucapião,
acessão no seu modo avulsão etc).

1) ALIENAÇÃO (contrato bilateral) -> O proprietário pela sua própria vontade

transfere, gratuita ou onerosamente, a coisa e o direito a outrem, utilizando-
se de um contrato (de compra e venda, doação, troca e permuta, dação em
pagamento…). No entanto, o momento da perda da propriedade não se dá
com o negócio jurídico, mas sim com o registro no CRI no caso de bens
imóveis e com a tradição no caso de bens móveis.

*Requer escritura pública no caso de bens de valor superior a 30x sm.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser

havido como dono do imóvel.

67 de 112
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade
imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato
renunciativo no Registro de Imóveis.

-> Modo derivado da perda da propriedade porque o adquirente receberá a coisa

com as mesmas qualidades e defeitos que sobre ele recaíam.

-> Nas hipóteses de alienação judicial (adjudicação e arrematação em hasta

pública) a vontade está mitigada, sendo assim, nem todos os casos de alienação
são voluntários, apenas nos negócios jurídicos.

2) RENÚNCIA: É o ato jurídico pelo qual alguém abdica ou abre mão do seu
direito, sem transferi-lo a outrem - ato unilateral independente de aceitação.

*Vontade não receptícia: Aquela que não é dirigida a ninguém, que não precisa
ato de aceitação de outra parte.
- Quando se renuncia a sua herança em favor do irmão (sob pena de ser doação),
por exemplo, não reconfigura a renúncia porque se destina a alguém = para ser
renúncia deveria ser em favor do de cujus do monte da herança.

*É irrevogável e não se presume, por isso deve ser sempre expresso - deve ser
formalizado por escritura pública (imóvel acima de 30 sm) que deverá ser levada
a registro no CRI, provocando o cancelamento do registro -> os efeitos da perda
da propriedade pela renúncia se dará pelo registro do ato denunciativo em
CRI.

- Será sempre possível, desde que não prejudique terceiros, como por exemplo
credores (ex. não posso renunciar meu patrimônio porque ele é responsável
pelas minhas dívidas) - configuraria fraude contra credores.

- Bens móveis: veículo será renunciado quando do registro no órgão de trânsito.

-> Pelo fato de a renúncia gerar a perda jurídica da propriedade, nada impede
que o renunciante se mantenha na posse do bem, prosseguindo no poder fálico
sobre o objeto, sem qualquer alteração.

3) ABANDONO (OU DERRELIÇÃO - RES DERELICTA) -> Configura abandono quando o

proprietário se desfaz do que lhe pertence sem manifestar expressamente a sua
vontade livre. É o ato de disposição que lhe é percebido pelo comportamento
do titular, pelas circunstâncias em que a coisa se encontra - É TÁCITO, NÃO
EXPRESSO.

-> É preciso avaliar se existe voluntariedade (intenção abdicativa - VONTADE

LIVRE - análise do elemento psíquico): de não querer mais a coisa em seu
patrimônio.
Ex: em auto mar, por um tempestade, o marinheiro se desfaz da carga para não
afundar - não configura abandono porque não teve vontade livre - se alguém
achar essa carga, é por descoberta.
68 de 112
-> Trata-se de negócio jurídico unilateral e não se dirige a ninguém e não se
presume - tem que verificar o comportamento do titular. E dispensa a
formalidade do registro.

-> O não uso não traduz por si só o abandono.

-> Configurado o abandono, qualquer pessoa poderá ocupar a coisa e se for

móvel, adquirirá por ocupação, e se for imóvel, poderá incidir a usucapião,
passado o lapso temporal.
*Se não se encontrar na posse de outrem, tratando-se de bens imóveis, serão
arrecadados (processo de arrecadação) como bens vagos, e 3 anos após a
declaração do bem como vago, se não aparecer ninguém reivindicando a
propriedade, esta passará ao Município, se dentro do perímetro urbano ou para a
União, se for situado em área rural (pro Estado não tem previsão nesse sentido).

*Imediata perda da propriedade com a constatação do abandono, até a sua

eventual apropriação pelo poder público.

Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não
mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem,
poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade
do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.

§ 1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias,

poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade
da União, onde quer que ele se localize.

-> Presunção de abandono:

§ 2o Presumir-se-á de modo absoluto (não admite prova em contrário) a intenção

a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o
proprietário de satisfazer os ônus fiscais.

Ex: proprietário do imóvel não está na posse de um apartamento e não pagou o

IPTU.

*Trata-se de uma presunção relativa, júris tantun, que admite prova contrária, e
não absoluta como prevista literalmente pelo CC - pois, esse dispositivo deve ser
interpretado sistematicamente e na forma do art. 5º da CF, LIV e LV, segundo o
qual ninguém perderá seus bens sem o devido processo legal e todos terão direito
ao contraditório e ampla defesa.

*Tem que promover uma ação declaratória de abandono nesse caso (Município ou
a União), com o direito à defesa, promovendo a citação do titular da coisa.

243 – Art. 1.276: A presunção de que trata o § 2o do art. 1.276 não pode ser
interpretada de modo a contrariar a norma-princípio do art. 150, IV, da
69 de 112
Constituição da República (que diz que nenhum tributo pode ter efeito de
confisco)”

4) PERECIMENTO -> Ao desaparecer o objeto do direito de propriedade seja por

força natural ou atividade humana, desaparece também o direito, por lhe faltar
o objeto - normalmente, modo involuntário de perda da propriedade.

Ex: O mais comum é um móvel que é destruído por exemplo por fogo ou um
campo tomado definitivamente pelas águas (ex. a mudança de curso de um rio
etc).

-> O fato deve atingir a substancia da coisa de forma completa ou então, causar
perdas de suas qualidades essenciais ou do seu valor econômico - se dá pela
perda das qualidades essenciais da coisa.

*Se a construção de um edifício desaparece, por implosão ou queda, o domínio

persiste sobre o terreno e não há que se falar em perda da propriedade = não se
confunde perecimento com destruição ou demolição (nesses casos, o bem
imóvel - o terreno- permanece (mesmo que desvalorizado).

5)DESAPROPRIAÇÃO -> Modo originário (porque independe da vontade do

titular) de perda da propriedade (majoritário entendimento) - ato pelo qual a
autoridade pública competente, nos casos previstos pela ordem jurídica,
determina a transferência da propriedade, no interesse da coletividade.

*Qualquer bem pode ser desapropriado: móveis e imóveis, inclusive direitos

autorais, inventos etc.

1. Natureza Jurídica (onde se encontra a desapropriação dentro do

ordenamento jurídico): A matéria relativa a desapropriação tem cunho
interdisciplinar, está tratada na CF (art. 5º, XXIV - perda do sirito
fundamental) e também pelo CC (art. 1228, §3º e 1275, V - como modo de
perda da propriedade). E também é matéria de direito administrativo, uma
vez que é modo de aquisição de propriedade pelos entes públicos. E ainda,
pelo direito processual civil, uma vez que, não havendo acordo entre o
particular e a Administração, em relação ao valor da indenização, a
administração pública deverá propor a ação de desapropriação.

- Alguns dos regulamentos da desapropriação: rege-se pelo decreto-lei 3.365/41,

quando for por utilidade pública. Pela Lei 4.132/62, se for por interesse social.
LC 76/93 e também LC 88/96, no processo de desapropriação para fins de
reforma agrária.

- É ato unilateral da administração pública - o decreto expropriatório

determina a transferência compulsória da propriedade ao ente expropriante -
passível de registro no RGI.

70 de 112
- Assim, não se confunde com a compra e venda (natureza jurídica: não precisa
por tanto de comum acordo). Também distingue-se do confisco/expropriação
(plantas psicotrópicas ou trabalho escravo), no qual não há indenização (art.
243 CF).

- Do ponto de vista do Direito Civil, a desapropriação é modalidade de perda da

propriedade e do ponto de vista administrativo, é modalidade de aquisição da
propriedade coativa.

2. Fundamentos (motivações) pelos quais se pode desapropriar:

* Utilidade Pública -> A diferença entre necessidade pública, é a relevante

urgência - é o mais abrangente que abarcaria todas as hipóteses.

* Necessidade Pública -> Maior urgência, rapidez; questões urgentes de segurança

e salubridade pública.

* Interesse Social, para fins de reforma agrária -> Vai desapropriar, mas o bem
não vai ficar propriamente no seu patrimônio, mas há um interesse da
coletividade que vai usufruir daquilo - ex. assentamento para fins de reforma
agrária (o bem vai ser outorgado àquelas pessoas).

-> Parte da doutrina entende que ao falar utilidade pública não precisaria falar
em necessidade pública, pois a primeira já engloba a segunda. Outra parte diz
que é bom distinguir, fazendo a distinção de que a utilidade está mais ligada à
conveniência, já a necessidade é quando a desapropriação é de urgência e precisa
ser imediata.

3. A legitimidade/competência para a desapropriação:

- A iniciativa da desapropriação pode emanar da União, Estados, DF e Municípios

- os entes da administração pública direta. Como também, mediante
autorização legal, tem legitimidade os concessionários de serviço público,
autarquias, fundações públicas (até mesmo a CELESC, mediante autorização
legislativa poderia desapropriar; INSS; Petrobrás, em algumas circunstâncias…)

- A desapropriação sem observância das exigência legais pelo Poder Público,

configura a desapropriação indireta - o expropriado terá legitimidade para
ajuizar ação de reintegração/reivindicação de posse, ou então receberá a
indenização pelo valor do bem, quando provado que a obra pública já está em
andamento.
*Indireta: não segue o procedimento determinado por lei - trata-se de um esbulho
possessório cometido ilicitamente pela Administração.
*Direta: Aquela que segue o procedimento determina na lei.

- Desapropriação-sanção, em decorrência do não cumprimento da função social

da propriedade (pelo município) - sanção de imóveis urbanos utilizados ou não
utilizados, que descumprem a função social da propriedade urbanada - a
71 de 112
 indenização será de competência exclusiva do Município = título da dívida
pública, resgatáveis em 10 anos. E na desapropriação para fins de reforma
agrária, por tanto de área rural, é competência exclusiva da União (art. 184 e
186 da CF). A desapropriação para fins de reforma agrária se indenizará por
títulos da dívida agrária, resgatáveis em 20 anos - somente a União pode emitir
esses títulos.

- Um Estado ou outros entes podem desapropriar por interesse social para fins
de reforma agrária, mediante justa e prévia indenização - não está se
fazendo desapropriação-sanção.

- Confisco, espécie de desapropriação que não incide nenhuma indenização -

destinação do bem como área de cultivo de psicotrópicos.

- Os bens públicos também podem ser desapropriados pelos entes públicos

“superiores” (os mais amplos) em relação aos inferiores - ex. a União pode
desapropriar bem do Estado como do Município, o Estado pode desapropriar
bem do Município - o inverso não é verdadeiro.
*Se tem um ente que é autorizado a funcionar pela União, Estados ou Municípios -
não pode lhe desapropriar bem diretamente sem autorização do órgão federal.
Somente mediante essa autorização ao presidente que poderia autorizar.

4. A indenização: a CF prevê que será justa (aquela que cobre não só o valor real
e atual do bem expropriado, mas também os lucros cessantes e os danos
emergentes decorrentes - cabe demonstrar todo o prejuízo que teve, como
possível renda que o bem gerava etc.

*Será prévia e em dinheiro (art. 5º, XXIV).

*As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa

indenização em dinheiro. Só por exceção, no caso da desapropriação-sanção,
será por título da dívida agrária ou pública (precatórios).

*São devidos juros na forma da Súmula 618 do STF: Na desapropriação, direta

ou indireta, a taxa dos juros compensatórios é de 12% ao ano.

5. Procedimento da desapropriação direta:

1- Fase declaratória (meramente administrativa): imissão do decreto

expropriatório (que declara a finalidade pública utilidade, necessidade ou
interesse social) — publicação - notificação do proprietário - avaliação prévia
(valor de mercado do bem: manda gente do corpo administrativo para que
ingresse no imóvel e verifique a extensão, valor etc) - oferta do valor ao
particular:

*Se o particular aceita (e se faz a emissão na posse e o pagamento) ou não aceita,

a Administração terá que ingressar com ação de desapropriação (procedimento
contencioso judicial).
72 de 112
2 - Fase Executório (é judicial): Administração ingressa com ação de
desapropriação - faz depósito judicial do valor da oferta - pede a emissão na
provisória na posse (quando existe urgência justificada).

*Juiz pode: de imediato, expedir o mandado de emissão na posse em favor da

Administração (no caso de urgência) e determina o levantamento de 80% do valor
que foi depositado e retém 20%.

* Determina perícia judicial para apurar o valor do bem: Particular pode alegar na
contestacao alguma irregularidade na notificação e com relação ao valor.

* Sentença: que vai definir o valor.

Ex: Se a oferta foi de 100.000 reais, se levantou 80.000, valor da sentença foi de
180.000 - como vai incidir os juros? Vão incidir sobre 100.000 que é a diferença
entre o valor que ele levantou e o que a sentença determinou.

* Compensatórios: Desde a emissão do Poder Público na posse do bem porque é o

momento da privação do bem, do capital.

* Moratórios: Desde o primeiro dia do ano subsequente ao da decisão - primeiro

ano seguinte ao qual deveria ter sido paga (art. 100, §5º da CF). Não sendo pago
até o final do exercício seguintes ao que o precatório foi encaminhado, no dia
seguinte do ano seguinte começa os moratórios.

-> Quando se dá a perda efetivamente da propriedade????? A consumação do

processo expropriatório dá-se com o pagamento da indenização por acordo
administrativo ou processo judicial, gerando a transferência do bem.

DIREITO DE VIZINHANÇA (ART. 1277 - 1313)

1. Definição: O direito de vizinhança abrange um conjunto de regras atinentes à

definição das relações de vizinhança e destinadas à composição dos conflitos
entre vizinhos (contíguos, que é o confrontante imediato ou lindeiro ou não)
tendo como fundamento a busca de uma convivência social harmônica
(objetivo mais amplo).

São limitações que as propriedades vizinhas reciprocamente se impõem,

contendo a ação dos respectivos titulares para o exercício das faculdades
dominicais (uso, fruição e disposição) na medida do respeito à propriedade de
cada um. Ou seja, significa que nenhum direito de propriedade é absoluto -
direito de vizinhança vem relativizar o direito de propriedade, o limita - não
pode exercer absolutamente o seu direito, pois anularia o direito do outro.

Por tanto, o direito de propriedade tem que ser exercido contido, para não
extrapolar o direito do outro (abuso do direito - responsabilidade objetiva, só
tem que comprovar os prejuízos).

73 de 112
Nos direitos de vizinhança a norma jurídica limita a extensão das faculdades de
usar e gozar por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos,
impondo-lhes um sacrifício que precisa ser suportado para que a convivência
social seja possível e para que a propriedade de cada um seja respeitada.

2. Extensões das relações de vizinhança: O condicionamento do exercício do

direito de propriedade estabelece direitos de convivência decorrentes da
proximidade ou interferência entre prédios, não necessariamente da
contiguidade (até onde vai a interferência prejudicial). Prendem-se a ideia
da propagação dos fatos ocorridos em prédios próximos ou que com estes
tenham relações jurídicas.

*Sentido de vizinhança é amplo e vai até onde o ato praticado em um prédio

possa alcançar outro - sempre que se apresenta a interferência de prédio a
prédio, sem importar a distância, desembocam em conflitos de vizinhança.

*O vocábulo “prédio” não se distingue entre o imóvel urbano ou rural e nem se

indaga se a sua destinação é residencial, comercial ou industrial (independe a sua
finalidade) - até o terreno não edificado.

3. Natureza Jurídica: Atualmente, se entende que os direitos de vizinhança são

obrigações propter rem - vinculam-se ao prédio, assumindo-os quem quer que
esteja em sua posse. A restrição acompanha a propriedade, ainda que haja
mudança quanto a sua titularidade.

- Excluem-se dos conflitos de vizinhança as situações nas quais se configura a

chamada interferência direta ou imediata - ex. canalizo a fumaça para que
ela seja lançada diretamente no prédio de terceiro - isso é ato ilícito, violação
da propriedade alheia.

- Também estão excluídos do direito de vizinhança todos os conflitos nos

quais já existem relação jurídica entre as partes envolvidas - ex. litígios
entre locador e locatário e condôminos em propriedade horizontal…

- Não se deve confundir o direito de vizinhança com o direito real de

servidão: as restrições de vizinhança são sempre recíprocas, afetando
igualmente todos os vizinhos, já na servidão, há uma desigualdade entre os
prédios e é formada por um NJ. As limitações de vizinhança afetam
abstratamente a todos os vizinhos, mas apenas se concretizam em face de
alguns - aqueles que se encontram perante a situação afirmada pela norma.
São criados por lei, inerentes ao próprio direito de propriedade, sem a
finalidade de incrementar a utilidade de um prédio, mas com o fim de
assegurar a convivência harmoniza entre os vizinhos.

***** Não se confundem servidão e DIREITOS DE VIZINHANÇA, COMO O DIREITO

DE PASSAGEM FORÇADA (direitos impostos por lei a todos os prédios; direitos
recíprocos, sem desfavor um do outro). E a servidão resulta de negócio jurídico

74 de 112
(voluntário) ou usucapião, onde não há reciprocidade, pois priva o prédio
serviente de certas utilidades (restrição de um prédio em proveito do outro).

-> Direitos de vizinhança podem ser GRATUITOS (quando não geram indenização,
por serem compensados por idêntica limitação ao vizinho) ou ONEROSOS
(imposição do ordenamento de deveres cooperativos de um vizinho ao
atendimento de necessidade de outro morador - indenização, onde não há
reciprocidade -> ex. passagem de tubos, passagem forçada).

USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

-> Uso anormal da propriedade abrange as restrições a toda interferência ou

influência corpórea (construção perigosa que esteja pendendo à ruína,
animais em locais inconvenientes ou insalubres) ou incorpórea (auditiva,
olfativa) capaz de causar DANO ou INCOMODO ao vizinho (possuidor ou
proprietário).

*Não pode agir de tal modo que o exercício de seu direito de propriedade se
converta em sacrifício ou moléstia ao morador vizinho ou ao patrimônio vizinho.
Por isso, o CC diz que o possuidor ou proprietário pode pode exigir que cesse toda
a interferência que seja prejudicial ao sossego, saúde ou segurança, inclusive
pedindo indenização se já ocorreu anteriormente os prejuízos.

Art. 1.277 (NUMERUS CLAUSUS). O proprietário ou o possuidor de um prédio tem

o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego
e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade
vizinha.

- Ex de interferências prejudiciais: interferências auditivas (ruídos excessivos -

legislação municipal), olfativo (emissão de fumaça), comportamentais (festas
noturnas barulhentas, animais em locais inadequados, atividades
inconvenientes ou insalubres), prejuízo ao imóvel (construções perigosas, sem
as devidas cautelas, prédio pendendo de ruir).

- As liberações municipais/estaduais não significam que não terão que indenizar

os que tiverem incomodados.

CRITÉRIOS PARA DEFINIÇÃO DO USO ANORMAL (objetivo - mau uso da

propriedade)

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da

utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as
edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da
vizinhança.

*Natureza da utilização: para fins industriais, individualísticos, para uma escola

(ter uma flexibilização por causa do barulho das crianças por exemplo..);
75 de 112
*A localização do prédio: zona residencial exclusiva, rural, urbana;

*O atendimento às normas que distribuem as edificações por zona: por isso não
pode construir uma loja em zona residencial exclusiva.

*Os limites ordinários (mínimo que deve ser tolerado) de tolerância dos
moradores da vizinhança: análise subjetiva do caso concreto, se observando
também as condições especiais dos prejudicados - ex. um bebê que fica chorando
a noite toda, trata-se de uma situação de tolerância - coisas que pelo bom
senso, pela convivência social, são aceitáveis.

-> Além disso, o uso anormal se distingue do ato ilícito - ex. lanço o meu esgoto
diretamente no terreno vizinho (ilícito), agora se eu lanço no meu terreno, mas
infiltra na propriedade vizinha (uso anormal da propriedade).

-> Não é absoluta a repressão do uso anormal - seria relativizada.

RELATIVIDADE DA REPRESSÃO AO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

-> Não há um direito absoluto do proprietário vizinho de que toda interferência,

ele vai cessar. Existem situações em que o proprietário vai ter que tolerar a
interferência prejudicial desde que haja indenização.

-> O incomodo ou interferência deverá ser tolerada quando prevalecer o interesse

público, e nessa caso, a vítima vai ter que suportar a interferência prejudicial ao
seu imóvel, mas ela terá direito a indenização - ex. um hospital que emita algum
poluente; uma escola, que mesmo fazendo as acústicas necessárias, mesmo assim
se escuta os barulhos das crianças na propriedade vizinha) => as atividades não
vão ser cessadas por causa do incomodo do vizinho, porque há um interesse
público maior.

-> Primeira coisa, é que o juiz deve determinar que seja feito o isolamento
acústico adequado (se ainda não feito), se não reduzir a zero/para reduzir e
níveis suportáveis - senão manda cessar a atividade - dai terá o direito à
indenização.

->O direito de repressão do uso anormal da propriedade não é absoluto porque

pode ceder ao interesse público.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente (de fazer cessar
interferências) não prevalece quando as interferências forem justificadas por
interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas,
pagará ao vizinho indenização cabal.

*Só que também, deverá se levar em conta também o Princípio da Ponderação dos
Interesses, em que dependendo do caso, o interesse público não prevalece.

76 de 112
 DIREITO À REDUÇÃO DO INCOMODO OU INTERFERÊNCIAS PREJUDICIAIS

-> A sentença que eventualmente determinar que o vizinho é obrigado a tolerar as

interferências prejudiciais, será sempre REBUS SI STANTIBUS -> ou seja,
considerado o estado da coisa no momento em que ela é proferida; coisa julgada
de acordo com a situação do momento em que a sentença foi proferida - será
sempre possível discutir a situação de novo, se as medidas de técnicas se
alterarem, ou há alteração das situações posteriores (quando permite a redução
da interferência) - o vizinho pode exigir o implemento de nova técnica.

Ex: Uma fábrica de celulose que emite mal cheiro - o avanço da tecnologia
permite a colocação de um filtro que diminui o mal cheiro - então, o vizinho
poderia, mesmo após de uma sentença que obrigue a tolerância da atividade,
pleitear o implemento da nova técnica.

-> Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, essa
sentença apenas faz coisa julgada rebus sis stantibus, considerando o estado da
coisa no momento em que foi proferida e desse modo, poderá sempre o vizinho
exigir a redução ou eliminação do incomodo quando este se tornar possível.

*Se as coisas permanecerem como estão, a coisa julgada permanece, porém,

se a realidade mudar, é possível que se reveja a demanda.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências,
poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem
possíveis.

AÇÕES POSSÍVEIS NO ÂMBITO DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

-> Só serão atendidas reclamações relativas a danos considerados insuportáveis ao

homem normal.

1) Ação de obrigação de fazer ou não fazer c/c multa diária: Tutela

reintegratória/ ressarcitória/ inibitória

*Multa diária, ou por hora ou por dia ou mês;

*Ação com efeito combinatório;
*E também pode ser cumulada com os pedidos indenizatórios pelos danos
sofridos;
*Situação presente e continuativa de interferência.

2) Ação de reparação civil ou indenizatória:

*A situação de interferência já cessou, mas se quer apurar as perdas e danos em

decorrência da interferência prejudicial sofrida;
*Ex: um objeto que caiu em uma propriedade vizinha.
*Eventualmente, pode acumular com o pedido de multa, para que não se faça
mais, mesmo que já cessado.
77 de 112
3) Ação demolitória:

*Se tem um prédio em ruínas, pode propor;

*Ou a obra é realizada não observando os limites estabelecidos para o direito de
vizinhança

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra,
exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio;
escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no
artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da
goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua
edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

4) Ação de caução de dano infecto:

*Há risco iminente de dano (garantia);

*Ex: Prédio em ruína total ou parcialmente, ou se o vizinho tem o direito de
adentrar no meu terreno para fazer obras…

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio

vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que
lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha

direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as
necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

LEGITIMIDADE PARA PROPOR AS AÇÕES NO ÂMBITO DO DIREITO DE VIZINHANÇA

-> Não se restringe ao proprietário, mas também, envolvem todos os que se

colocam numa relação direta com o imóvel e com a vizinhança, como por
exemplo: possuidor, detentores e os usuários em geral (usufrutários..),
compromissário comprador titular do direito real…

*A legitimidade para ingressar com ação são para os que habitam.

*Ex: O caseiro, que reside no imóvel, que todo dia lança um sol alto - pode sofrer
uma ação de obrigação de não fazer. Tem direito para defender o direito dele,
como próprio vizinho, não em nome do proprietário.

*Ação que decorre da qualidade de vizinho, que é distinta da qualidade de ser

proprietário. Tanto no polo ativo como no passivo, pode ser proposta por
qualquer um desses.

78 de 112
*O caseiro para defender seu direito próprio de sossego pode propor ação em
nome próprio para direito próprio, não como substituto processual.

NEXO DE IMPUTAÇÃO DA RESPONSABILIDADE NO ÂMBITO DO USO ANORMAL DA

PROPRIEDADE

-> A maioria defende que a responsabilidade é objetiva (não requer a

comprovação da culpa). Analogicamente, é o que ocorre em relação com o abuso
do direito. E o uso anormal da propriedade tem por analogia o mesmo tratamento
que esse direito - assume o risco ao extrapolar os limites de boa-fé, dos costumes
- por isso, se encaixa na objetiva.

Ex: Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento

pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras
acautelatórias.

*Qualquer pessoa que quer construir tem que primeiro se precaver para que não
haja qualquer desmoronamento. E mesmo que tenha utilizado da melhor técnica
para contê-lo, com todas as cautelas possíveis, se o dano vier a acontecer, ele vai
responder por isso -> o nexo de imputação da responsabilidade civil aqui é o
risco da atividade desenvolvida.
*Mesmo não sendo uma conduta ilícita, se prejudica o sossego é uso anormal.

1) Árvores Limítrofes: Art. 1282 - 1284

-> A árvore cujo tronco estiver na linha divisória (árvore meia), presume-se
pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes (condomínio). Com isso,
a colheita dos frutos é em comum, a responsabilizada pela sua manutenção e
pelos danos por ela causador é de ambos e para a sua derrubada tem que ter
autorização de ambos os confinantes.

*Presunção relativa do condomínio, admite-se prova em contrário.

*Além disso, o tronco dessa árvore serve de marco divisório.

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer
em comum aos donos dos prédios confinantes.

-> Árvore que o tronco pertence a um dos confinantes e eventualmente

ultrapasse as raízes ou ramos a estrema do prédio (limite) - o vizinho tem
sempre direito a cortar as raízes ou ramos até o plano vertical.

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do

prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do
terreno invadido.

*Nesse caso, não exige autorização e também não requer análise quanto ao dano -
poderia cortar uma raiz independente de dano, somente por adentrar no meu
79 de 112
terreno (direito potestativo). Ou seja, o vizinho não quer que eu corte, ele
mesmo tem que fazer o corte.

*Se em virtude do corte, a árvore secar, em princípio, não deve indenização

porque estava no exercício regular do seu direito.

*Se o corte for muito custoso, pode-se pedir uma das tutelas vistas
anteriormente.

-> Se a árvore for frutífera, a quem pertence os frutos?

*Se ainda pendentes, perecem ao proprietário da árvore, mesmo que ela tenha
ultrapassado a estrema.
*Se os frutos caírem, uma vez separados do principal, pertencem ao proprietário
do solo onde caírem, se for de propriedade particular - exceção à regra de que o
acessório segue o principal.

*Se fosse de propriedade pública, se entende que qualquer pessoa poderia

juntar o fruto e comer - Chavez tem entendimento contrário, de que seria furto
se caísse em terreno público, nessa situação.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do

solo onde caíram, se este for de propriedade particular.

2) Passagem Forçada: Direito Potestativo do Proprietário do Prédio

Encravado

- Definição: Trata-se de um direito do proprietário do prédio encravado que

pode EXIGIR do proprietário do prédio vizinho a tolerância para o acesso à
via pública, nascente ou porto mediante o pagamento de indenização cabal,
constrangendo o vizinho a lhe dar passagem cujo será fixado judicialmente, se
não houver acordo.

- Natureza Jurídica: A passagem forçada se insere entre as limitações ou

restrições ao direito de propriedade no plano das relações de vizinhança, trata-
se de um direito de vizinhança e não de um direito real. Trata-se de uma
obrigação propter rem, vincula os novos adquirentes do prédio onerado a
continuar tolerando a passagem.

*Qualquer proprietário que venha adquirir o imóvel é obrigado a tolerar a

passagem e será indenizado uma única vez no momento que é dado a passagem
- eventual compra posterior, não poderá exigir a indenização de novo, só abater o
preço total.

*Não se confunde com o direito real de servidão porque pode impor

judicialmente ao proprietário que me de passagem (exercício unilateral), na
servidão predial é constituída de comum acordo e indenização, não podendo ser
exigida judicialmente, em princípio (salvo se adquire por usucapião).

80 de 112
-> A legitimidade para exercer a passagem é tanto do proprietário quanto do
possuidor.

- Requisitos para a passagem forçada: Existe divergência na doutrina.

1) Primeira corrente (corrente majoritária): entende que requer
encravamento absoluto - somente o prédio sem saída para a via pública,
nascente ou porto teria esse direito. Não basta razões de comodidade ou de
melhoria do acesso e ainda que o acesso primitivo seja inseguro, perigoso e
insuficiente, não se permitiria a obtenção de novo acesso ou de melhorias.

2) Segunda corrente: Requer apenas o encravamento relativo, ou seja, basta

que o encravamento seja inseguro, perigoso, insuficiente e por mera
comodidade seria possível exigir a passagem forçada.

- Por mera comodidade se entende que teria que ser buscada a servidão, que não
poderia ser imposta, seguindo a teoria do encravamento absoluto.

->Há uma diferença entre encravamento absoluto e relativo. Absoluto é aquele

que efetivamente não tem acesso, não tem saída. Já o relativo é quando tem
uma saída, mas é muito onerosa, íngreme, perigosa, insegura para a utilização
social e econômica do prédio - vem estendendo o previsto no art. 1285 CC e
aceitando a utilização tanto para o absoluto quanto o relativo, mesmo o art. se
referindo apenas ao absoluto (Enunciado 88 do CJF).

- Fundamentos: Princípio da solidariedade social e da função social da

propriedade, a fim de que o proprietário de um imóvel não fique impedido de
lhe dar utilização econômica e social em razão do terreno ser encravado.

- Critérios para fixação da passagem: Se não houver acordo, a passagem

será fixada judicialmente porque é um direito potestativo do proprietário
encravado de exigir a passagem, levando em consideração os seguintes
critérios:

1 - § 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e

facilmente se prestar à passagem - ou seja, no caminho mais curto, no prédio
mais próximo e de forma menos onerosa para ambas as partes.

2 - § 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes

perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve
tolerar a passagem - encravamento que resulta da alienação, vai ter que ser
resolvido entre o comprador e o vendedor - não passaria pelo terreno de terceiro,
mesmo que fosse o mais curto.

3 - § 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da

alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o
proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra. - este proprietário não
tem que dar outra passagem.
81 de 112
Ex: B tem passagem para o seu imóvel por meio do terreno de C e vendou uma
parte do seu terreno para A. A não poderá pedir passagem forçada pelo terreno
de C, terá que se fazer uma nova passagem pelo terreno de B (vendedor), para
que A passe pelo terreno de B e depois pela passagem já existente no terreno de
C.

3) Passagem de Cabos e Tubulações: Arts. 1286 e 1287

- Natureza Jurídica (igual da passagem forçada): Instituto do direito de

vizinhança, de dever tolerar e por tanto, é propter rem do proprietário cujo
imóvel mais facilmente se prestar a passar.

- Dá direito ao proprietário que não tenha acesso a tubulações, cabos e outros

condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, de constranger o seu
vizinho de tolerar a passagem para ter acesso aos caber e tubulações - DIREITO
DE EXIGIR A TOLERÂNCIA (faculdade de impor ao outro).

- Mediante ampla indenização, contemplando não só a restrição do espaço que

sofrerá passagem, mas também a desvalorização do remanescente.

- Não se confunde com o direito real de servidão.

- Admite-se expressamente que basta o encravamento relativo porque o CC diz
que se for impossível o acesso a esses tubos ou se for muito oneroso - já está
expresso relativo e absoluto.

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à

desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a
passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos
subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários
vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

-> Não se trata propriamente de uma desapropriação, não se perde a propriedade

- é uma restrição externa do direito de propriedade.

- Elementos para fixação da passagem: Não se trata de uma imposição

arbitrária, deve preencher os requisitos legais para impor a passagem.

1 - O proprietário do prédio onerado pode exigir que seja realizado do modo

menos gravoso

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja

feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja
removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

*Ex: exigir que sejam feitos mediterrâneos e que sejam realizadas as obras
acautelatórias (ex. contenção adequada - isolamento de uma rede de esgoto).
Também pode exigir a caução pelo risco iminente.
82 de 112
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao
proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

-> Se não forem realizadas obras acautelatórias, o proprietário onerado poderá

fazer por terceiros e exigir depois o pagamento - às custas do dono da passagem.

-> A conservação é responsabilidade do dono da passagem. Também há direito

de remoção das instalações, se não houver dano, mas dai às custas daquele que
pretende a remoção.

4) Das Águas: Art. 1288 a 1296

- Regime Jurídico das Águas: É predominantemente de direito público e em

razão disso é objeto de legislação especial -> Decreto-lei 24.643 (Código das
Águas); Lei Federal nº 9.433/97 (Lei de Recursos Hídricos); CF/88 (art. 20, III -
águas da União- e art. 26 - estabelece águas dos Estados).

*Água é um bem de uso comum do povo por isso é predominantemente de direito

público e ainda tem toda a proteção ambiental. A regulamentação estabelecida
no CC é para conflitos entre vizinhos sobre as águas (campo privado)- aquilo
que escapa ao regime de direito público.

- Direitos e Deveres entre os proprietários e possuidores em relação às águas:

1) Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as
águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que
embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior
não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio
superior - DIREITO DE ESCOAMENTO ENTRE PRÉDIO SUPERIOR E INFERIOR.

*O possuidor ou proprietário do prédio inferior (prédio jusante - aquele que está

mais abaixo do plano do terreno) é OBRIGADO a receber as águas que correm
naturalmente do prédio superior - não pode fazer diques, barragens que evitem
o curso normal da água (obras que embaracem o curso normal)

*Também, o proprietário/possuidor do prédio superior (plano mais alto - que está

em montante) não pode realizar obras que tragam um agravamento a condição
anterior e natural do prédio inferior - se realizar obras que causem prejuízos,
trará sempre o direito à indenização (não pode agravar a condição do prédio
inferior).

2) Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou

aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se
desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.

*Vai estabelecer o direito de captação de água - águas pluviais (águas das chuvas)
e águas nascentes podem ser armazenadas/colhidas e podem ser acumuladas no
83 de 112
terreno. Mas, uma vez acumuladas (artificialmente), o proprietário do prédio
inferior que, eventualmente se sentir prejudicado, poderá exigir que essas águas
sejam desviadas e se causar algum tipo de prejuízo ou não conseguir desvia-las,
terá direito a indenização pelos prejuízos sofridos.
*Ex: armazenamento artificial que causa dano, por exemplo, que cause uma
enchente na colheita do prédio inferior - cabe indenização.

- Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido ->

Se o inferior foi beneficiado eventualmente com águas no tempo de seca -
também terá que ser abatido da indenização (ideia de solidariedade).

3) Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais,

satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o
curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores - DIREITO DE
USO DAS FONTES NATURAIS.

*Proprietário ou possuidor de um prédio onde caiem águas pluviais ou de nascente

tem direito de utilizá-las na sua totalidade para as primeiras necessidades
(consumo doméstico, irrigação de hortas, jardins, quintais, consumo de animais
de pequena escala e para subsistência).

*Uma vez que sobrarem águas, ele é obrigado a permitir/manter o curso normal
das águas que sobrarem (não pode desviar o curso natural, não pode alterar a
geografia natural).

*E obrigado a mantê-las limpas/ambientalmente adequadas - sob pena de

eventualmente indenizar os prejuízos que causar.

- Cabe ação para restabelecer o curso natural das águas em prol do proprietário
que se sentir lesado.

4) Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas

indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis
inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que
estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial
das águas.

*O dever de não poluir que o CC estabeleceu está restrito apenas às águas

indispensáveis às primeiras necessidades dos prédios inferiores.

*As demais que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que sofrerem, se
não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial.

*Doutrina: A segunda parte do caput sofre uma crítica da doutrina por ter sido
redigido por uma leitura equivocada do princípio do polidor pagador, porque dá a
impressão que o legislador autoriza o proprietário a poluir desde que pague a
indenização.

84 de 112
- Enunciado 244 da JDC: “O art. 1291 deve ser interpretado conforme a CF, não
sendo facultada a poluição em águas, quer sejam essenciais ou não às primeiras
necessidades da vida.” -> Não está permitindo poluir qualquer tipo de água,
porém, caso acidentalmente ocorra a poluição, dai sim incide a indenização
tanto dos danos coletivos como dos individuais/desvio/recuperação.

5) Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou

outras obras para repressamento de água em seu prédio; se as águas represadas
invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido,
deduzido o valor do benefício obtido.

*Direito de repressamento das águas -> podem ser construídos açudes,

barragens para armazenar águas. Mas, não há ampla liberdade desse direito em
razão do impacto ambiental, por tanto, tem que fazer um estudo ambiental, ter o
projeto aprovado pelos órgãos ambientais para somente depois disso se realizar a
obra.

*CC estabelece que se tem um açude na propriedade que causar danos ao prédio
vizinho, será sempre obrigado a indenizar (responsabilidade objetiva) - mesmo
no caso de fortuito, força da natureza.

UTILIZAÇÃO DE AQUEDUTO OU CANALIZAÇÃO DE ÁGUA

6) Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização
aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios,
para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras
necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura
e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou
acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

- Direito de aqueduto ou servidão de aqueduto: Todo proprietário que não tem

águas das primeiras necessidades da vida tem direito de captá-las de uma
fonte passando tubulações nas propriedades vizinhas - direito de constranger
o vizinho mediante prévia indenização.
*Vizinho vai tolerar a passagem de tubulações necessárias para captar água e
canalizar.
*Esse direito não é irrestrito: desde que não cause prejuízos àqueles que já não
beneficiados naturalmente por essas águas.

- E para indústria e agricultura pode construir aqueduto? Não, porque o artigo

fala que são águas para as primeiras necessidades -> divergência em relação ao
artigo: uns seguem a sua liberalidade e outros o enunciado da JDC.
*Enunciado 245 JDC: “Não exclui a possibilidade do direito também de
canalização forçada para fins de indústria e agricultura.

- Direito de Drenagem (parte final do dispositivo) E para escoamento de águas

supérfluas ou acumuladas: Fazer um dreno passando pelo terreno vizinho para

85 de 112
escorrer as águas que forem excessivas/supérfulas no imóvel - a doutrina chama
de ÁGUAS ESCOLÁSTICAS (águas subterrâneas).

- Dono do prédio onerado que será atravessado pela drenagem ou aqueduto?

§ 3o O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos
proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem
também as despesas de conservação.

*Pode exigir que faça de modo subterrâneo: § 2o O proprietário prejudicado

poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas
edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.

*E tomando todas as cautelas para evitar uma futura irrupção de águas, mas se no
futuro ocorrer irrupção, vai caber a indenização -> mesmo já tendo pagado pelo
aqueduto e ainda que tenham feito todas as obras acautelatórias.

§ 1o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a

ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou
irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-
las.

7) Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e

1.287.

*A indenização deve ser uma indenização ampla, abrangendo o valor da

desvalorização do remanescente - quando de outro modo for impossível ou
excessivamente onerosa.

*Também possibilita exigir caução pelo risco de dano iminente. E obras

acautelatórias devem ser realizadas.

8) Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis

e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os
proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as
primeiras necessidades da vida.

*Admite que os proprietários onerados poderão utilizar seus imóveis para fruição,
desde que não prejudique o aqueduto, e terão direito de uso das águas para as
primeiras necessidades.

9) Possibilidade do aqueduto derivado: Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas

supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293,
mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono
do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam
necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação.

86 de 112
Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo
aqueduto.

*Se tiver no aqueduto sobrando águas, qualquer um dos proprietários dos prédios
onerados, tem preferência de realizar um aqueduto derivado com as águas
supérfluas - desde que não prejudique o principal e indenize prédios que forem
eventualmente prejudicados e o dono do aqueduto principal.

=> Nas provas é muito comum que se refira como “servidão de aqueduto”, mas,

6) Limites entre Prédios e o Direito de Tapagem (DEMARCAÇÃO):

Arts. 1297 e 1298

- CC estabelece o direito do proprietário a demarcar o imóvel: Ação

demarcatória - a coisa já está dividida, visa somente a demarcação (quando
há confusão), que tem como pressuposto:

a) Incerteza quanto aos limites: Marcos destruídos ou arruinados, rumos

apagados.
*A sentença será declaratória porque já existia uma linha divisória, mas em razão
da alteração/destruição/desgaste do tempo, desapareceu a linha divisória - busca
restabelece-la.

b) Quanto à inexistência de limitações: Nesse caso, quando visa estabelecer

originariamente os limites dos prédios.
*A sentença será constitutiva uma vez que vai estabelecer os limites pela
primeira vez.

- Ação demarcatória será simples quando visa só a fixação dos limites ou será
uma demarcatória qualificada quando for cumulada com a reintegração de
posse ou reivindicatória.
*Ver art. 951 CPC.

- Critérios para definir a linha lindeira ou linha demarcanda:

1) O juiz deve levar em consideração os títulos dominicais (escrituras públicas,
limites de acordo o que descreve os títulos) e o laudo dos arbitradores (dois -
pessoa antiga da área que conhecia os limites - não precisa ser pessoa
qualificada) e do agrimensor: Art. 956. Em qualquer dos casos do artigo
anterior, o juiz, antes de proferir a sentença definitiva, nomeará dois
arbitradores e um agrimensor para levantarem o traçado da linha demarcanda.

2) A posse justa na área contestada/ em litígio: aquele que comprovar, se ainda

permanecer a confusão dos limites, se levará em consideração a posse justa.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão

de conformidade com a posse justa;…

87 de 112
3) A divisão em posses iguais: “… e, não se achando ela provada, o terreno
contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios,…”

4) “ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles,

mediante indenização ao outro.” - se não for possível a divisão cômoda (ex. a
linha passa no meio de uma casa), o juiz adjudicará a um deles, mediante
indenização de uma parte ao outro - vai conceder a totalidade da área a um
deles.

-> NCPC prevê a possibilidade da demarcação por escritura pública.

- Despesas da Ação Demarcatória/Divisão: É predominante entendimento de

que as despesas serão partilhadas em partes iguais na proporção da testada
de cada um - não se leva em consideração o valor do imóvel.

*”…repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas

despesas.”

*Art. 25. Nos juízos divisórios, não havendo litígio, os interessados pagarão as
despesas proporcionalmente aos seus quinhões.

- Esse direito de ação é imprescritível e potestativo enquanto durar a

confinança.

- Legitimidade para a propositada da ação: proprietário (lei), mas a doutrina

entende que pode ser estendido ao usufrutuário, enfiteuta e superficiário.
*Possuidor: Venosa entende que o possuidor com animus domini também teria a
legitimidade - existe divergência.

6) Direito de Tapagem: Art. 1297, caput e §1º ao 3º

- Definição: Direito POTESTATIVO do proprietário de carcar, murar, valar ou de

qualquer outro modo tapar a linha divisória com o prédio lindeira ou confinante
(contíguo), de acordo com os costumes da localidade ou conforme a legislação
municipal, podendo impor ao proprietário confinante a obrigação de
concorrer em PARTES IGUAIS para as DESPESAS de construção e
conservação.

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer
modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a
proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos
apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

- Espécies de Tapumes:

88 de 112
1) Tapumes Comuns: Aqueles que servem para a delimitação da linha divisória e
para cercar animais de grande porte, em área rural. Delimitação do espaço,
maior segurança ao imóvel.

*Tapume Comum em Florianópolis = 1,80 a 2m (muro de tijolo) e 3m (grade).

*Tapume Comum área rural = 1,40m (cerca de arame farpado) e tela, cerca viva,
vala.

- Somente existe a obrigação do vizinho de participar das despesas quando se

cogita de tapume destinado a evitar a passagem de animais de grande porte.

2) Tapumes Especiais: Para cerca animais de pequeno porte, como exemplo -

aves, cabritos, carneiros.

§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de

pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a
necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para
as despesas.

*Pode ser exigida de quem criou a necessidade deles - que terá que arcar com as
custas de construção e conservação, em princípio, com exclusividade.

*Tapume Especial área rural em Florianópolis = 1,60m (arame farpado) e 1,80

(muro de pedra ou tijolo).

=> A legislação estabelece uma PRESUNÇÃO DE CONDOMÍNIO NECESSÁRIO para

as despesas de construção e conservação de muro divisório -

§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas,

cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em
contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados,
de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais,
para as despesas de sua construção e conservação.

*As partes podem, em princípio, estabelecer entre elas, mas não podem ferir os
institutos administrativos.

*O proprietário tem o direito de constranger o vizinho a dividir as despesas de

construção e conservação - significa que pode impor o condomínio necessário - há
uma presunção relativa desse condomínio - aquele que quer cobrar deverá
comprovar que pagou com exclusividade.

-> Em princípio, se tiver cerca viva ou árvores na linha divisória - presume-se o

CONDOMÍNIO (não pode ser cortado sem comum acordo):

89 de 112
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco
divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre
proprietários.

7) Do Direito de Construir: Arts. 1299 ao 1313

- Definição: Todo proprietário tem o direito de construir aquilo que lhe aprover,
desde que respeite os regulamentos administrativos e o direito de vizinhança.
Esse é um direito decorrente da faculdade de gozo e fruição (jus fruendi). Mas,
em prol da comunidade, da vizinhança e do interesse público, esse não é um
direito absoluto - a lei enuncia mais com o propósito de lhe imprimir
condicionamentos:

a) Podem ser estabelecidas restrições por meio de cláusulas convencionais: Por

exemplo, o loteador poderá estabelecer restrições no contrato padrão
oferecido ao público, desde que registrado em CRI - ex. como será a cerca
divisória dos imóveis, a finalidade dos imóveis (só residenciais ou não),
dimensões como em relação à altura…

b) Legislação administrativa pode estabelecer restrições: Como por exemplo,

servidões administrativas (quando incide em bem específico - tombamento),
limitações administrativas (lei que estabelece alinhamento, recuo, índices de
aproveitamento.

c) Decorrentes da Função Social: Atualmente, não é propriamente um direito -

uma vez que a própria CF estabelece o Princípio da Função Social da
propriedade, caso esta não cumpra a sua função, poderá sofrer a incidência
de um dever de implementar a função social. O proprietário não tem uma
faculdade, mas ele deve exercer a construção: § 2º A propriedade urbana
cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor.

*O proprietário não pode manter a propriedade somente para fins especulativos,

podendo inclusive ser obrigado a construir - parcelamento ou construção
compulsória.

Art. 8o (ESTATUTO DA CIDADE) Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem
que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou
utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com
pagamento em títulos da dívida pública.

d) Decorrentes do direito de vizinhança:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

90 de 112
1) Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje
águas, diretamente, sobre o prédio vizinho - A Lei proíbe o ESTILICÍDIO: Não
pode haver lançamento de GOTEIRAS no prédio vizinho.

2) Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a

menos de metro e meio do terreno vizinho (1,50 DA LINHA DIVISÓRIA)-> Para
que não haja o devassamento da propriedade vizinha e que não haja queda de
objetos ao imóvel vizinho.

*O Município pode estabelecer que a distância seja maior, jamais menor.

* § 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco
centímetros.

OBS: Súmula 414 do STF -> Não se distingue, para fins de restrição da janela, se
ela se dá com linha horizontal direta ou oblíqua - mais para interpretar a
distância do 1,50m. Para o 75 cm, mais a ver a Súmula 120, STF: janela com
vidro translúcido admite que sejam mais próximo.

3) Art. 1302, pu: Se for abertura para luz ou ventilação pode ser feita com 10
cm de largura e 20 cm de cumprimento a uma altura de 2m do piso - não há
restrições com relação abertura de vãos para ventilação ou luz com esses
requsitos.

§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação,

não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e
construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

*Isso não impede que o vizinho a todo tempo construa um contramuro - não existe
uma servidão com relação à claridade ou ventilação, podendo a todo tempo o
vizinho construir uma parede/contra muro, ainda que esvede a claridade ou
ventilação.

-> A construção que NÃO ATENDE A ESSES REQUISITOS pode ser IMPUGNADA por
Ação de Nunciação de obra nova (proposta ainda quando o prédio está em
construção) ou Ação Demolitória (dentro do prazo de ano e dia da conclusão da
obra, sob pena de decadência). Também cabe ação de obrigação de não fazer
com multa cumulatória e Ação de indenização.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra,
exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio
(demolitória); escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao
disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das
águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

91 de 112
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua
edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

LIMITES DE TOLERÂNCIA NO DIREITO DE CONSTRUIR: Arts. 1299 - 1313

PAREDES DIVISÓRIAS (PAREDES-MEIA): As que ficam na linha da divisa,

distinguem-se dos muros divisórios que são regidos pelas disposições dos tapumes
- parede sustenta e veda.

- Condomínio Necessário (art. de paredes: art. 1304 e ss): A lei que impõe o
condomínio, o outro tem direito de utilizar a METADE DA PAREDE mesmo que o
outro proprietário não queira e desde que pague e que a parede suporte.

*Caso não suporte, ainda continua o direito - pode reconstruir a parede para
utilizar-se dela, ampliar as estruturas, desde que preste caução.

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a
alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede
divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de
embolsar ao vizinho metade do valor da PAREDE e do CHÃO correspondentes.
*Não é lançado a meia espessura do terreno vizinho.

- Aquele que primeiro edificar pode assentar a parede até meia espessura no
terreno contíguo (lança a parede no terreno do outro), sem perder o direito à
indenização (correspondente à meação da parede) - não precisa indenizar o chão:

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, PODE assentar a parede

divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito
a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará
a largura e a profundidade do alicerce.

*Não precisa indenizar o chão.

*Ou o proprietário que primeiro edificar pode assentar a parede no seu terreno
somente ou assentá-la até meia espessura, no terreno vizinho. Na 1º hipótese, a
parede pertencerá inteiramente a ele e na 2º será de ambos. Mas, nos dois casos
os vizinhos poderão usá-las livremente.

*O dono do terreno invadido tem direito de travejá-la - se o fizer, aquele que a

construiu pode cobrar a metade de seu valor. Enquanto não travejar, pode, se o
desejar, adquirir meação nela (art. 1328) - mas, após havê-la travejedo, não tem
mais opção, pois quem construiu poderá exigir o pagamento da meação.

Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver

capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao
pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.

92 de 112
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da
espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e
avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não
pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras
semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado
oposto.

*Sem o prévio consentimento do outro vizinho eu não posso fazer obras de mesma
natureza que já tem no outro lado da parede - pode colocar em risco.

Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se

necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as
despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação
também na parte aumentada.

*Nenhum condômino pode utilizar de parede meia sem prestar indenização ao

outro - para poder usar a meação tem que pagar anteriormente - se os 2 vizinhos
não concordarem quanto a um preço, será definido por perito, que será pago por
ambos os vizinhos.

Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou
quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou
interferências prejudiciais ao vizinho.
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os
fogões de cozinha (de pequena escala).

Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso
ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
*Ex: água não é fornecida pela CASAN, a pessoa tem um poço ou uma nascente,
outra pessoa não pode fazer uma construção perto que polua a água - a
prioridade é dada àquele que construiu primeiro.

*Não é permitido fazer escavações que tira a água indispensável às necessidades

normais do vizinho - que prejudique a estrutura hídrica normal - senão ação de
restabelecimento do estado anterior (obrigação de fazer) + multa + indenização
dos danos causados.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de

provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a
segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras
acautelatórias.
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento
pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras
acautelatórias (mesmo se ocorrer o dano, terá que pagar).

Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é
obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.

93 de 112
*Nunciação de obra nova, demolitória (ainda não passou do prazo de ano e dia e
obra já concluída) e ação de dano infecto (já foi construída e está causando risco
e já passou do prazo de ano e dia)

Art. 1.313: Obrigação proptre rem - direito do vizinho de entrar no seu imóvel e
você é obrigado a tolerar, desde que preste aviso prévio.
*Pode também pedir antes caução a dano iminente (tutela inibitória)

CONDOMÍNIO GERAL: ART. 1314 A 1330

*Há duas espécies de condomínio no Direito: condomínio geral e edilício.

*Condomínio voluntário ou ordinário ou tradicional e o Condomínio necessário.

a) Condomínio Voluntário ou Ordinário:

*Definição: Ocorre o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma

pessoa, cabendo a cada uma deles igual direito, idealmente, sobre o todo e a
cada uma de suas partes.

A cada condômino é assegurado uma cota ou fração ideal da coisa em virtude da

indivisão da coisa (é abstrato/intelectual) e não parcela material definida na
coisa - uma vez que o domínio é uno, indivisível. Estas pessoas ainda não se
localizam materialmente por apenas possuírem cotas abstratas, tornando-se
donos de cada parte e do todo ao mesmo tempo.

- Todos os condôminos tem direito qualitativamente igual sobre a totalidade

dominial, o domínio é qualitativamente igual sobre a coisa total (em relação às
faculdades sobre a coisa - todos exercem as faculdades do domínio na
integralidade da coisa), sem excluir o direito dos demais do igual direito.
Limitados, contudo, na proporção quantitativa de suas quotas
(quantitativamente diferentes) - a propriedade é quantitativamente diferente.

*Nesse sentido, em relação a terceiros, cada condômino atua como proprietário

exclusivo podendo, em face destes, reivindicar a coisa a qualquer instante,
independente do consentimento dos demais, e para buscar a totalidade da coisa,
não só de sua fração ideal (dispensa o litisconsorte necessário).

*Esses condôminos são chamados de CONSORTES, CONDOMINOS, CO-

PROPRIETARIOS, COMPROPRIETÁRIOS OU COMUNHEIROS.

- Cessando o estado de indivisão por ação divisória, a fragmentação da

propriedade propiciará o surgimento de 2 ou mais bens, cada qual com sua
titularidade.

- Nas relações internas entre os co-proprietários, as faculdades de uso, gozo e

disposição em certas circunstâncias são limitadas pelo exercício dos demais.

94 de 112
- Condômino é titular da coisa na integralidade, por ter uma cota ideal sobre
ela.

DISTINÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO DE ORIGEM ROMANA x DE ORIGEM GERMÂNICA

a) Romana: Existe a noção de fração ideal (cada proprietário é titular de uma

fração) - cada um age sobre a sua fração ideal, como se fosse proprietário
exclusivo, por exemplo: para instituir um gravame (hipoteca) sobre a sua
fração (não precisa de autorização dos outros).

b) Germânica: Não há noção de fração ideal, por tanto, o exercício é de mão

comum - se considera que o bem pertence na totalidade a um ENTE
CORPORATIVO.

Ex: Um casal, casados pela união universal de bens, os bens pertencem na

totalidade ao casal - cada um é proprietário do todo, não há fração ideal - tanto
que para vender um bem, precisa da autorização do outro.

-> Noção de fração ideal/abstrata: No condomínio pro indiviso, o condômino terá

um percentual, quota parte ou fração ideal não determinada materialmente na
coisa. Esse percentual pode ser quantitativamente distinto em relação ao título
de propriedade, porém em relação ao exercício das faculdades de domínio, cada
um terá um direito qualitativamente igual sobre o todo e cada uma de suas
partes, não podendo afastar o outro do igual direito.

-> O direito brasileiro admitiu a concepção romana de condomínio, baseada no

conceito de cota ideal, embora houvesse um resquício de condomínio germânico,
que é a comunhão universal de bens existentes entre os cônjuges - todos os bens
do casal pertencem simultaneamente ao homem e à mulher, somente com a
dissolução do casamento é que há a meação.

MODALIDADES DE CONDOMÍNIO (GERAL - PARA TODOS OS CONDOMÍNIOS)

1. Quanto à origem:

a) Convenção dos interessados (convencional): Adquirir um bem ou colocar um

bem para uso comum - voluntária deriva do NJ. Ex: casamento com regime
universal de bens etc.

b) Incidental ou eventual: Quando gerado da vontade de terceiros ou por um fato

- ex. doador faz uma doação de um bem a 3 pessoas; herança.

c) Legal ou forçado (condomínio necessário): inevitável estado de indivisão do

bem, por imposição da ordem jurídica - ex. condomínio de muro, parede,
confusão.

2. Quanto à necessidade:

95 de 112
a) Ordinário ou Transitório: Aquele que pode se extinguir a qualquer momento
pela vontade de qualquer um dos consortes.

b) Permanente: É impossível se extinguir porque é determinado por lei ou pela

natureza do bem.

3. Quanto à forma:

a) Pro diviso: Quando o título mantém o condomínio, mas de fato, não há mais -
cada um já mantém parte certa e determinada, podendo afastar os outros de
sua área individualizada.

b) Pro indiviso: Estado de indivisão - ainda há condomínio - ex. garagens

rotativas, áreas comuns do prédio, corredores.

-> Aplicada a noção do condomínio pro diviso e pro indiviso em relação ao

condomínio edilício, é possível afirmar que as unidades exclusivas (apartamentos,
lojas) são pro diviso, enquanto as áreas comuns (corredores, hall de entrada,
estrutura do prédio, garagens rotativas) contemplam a noção do condomínio pro
indiviso.

DIREITOS E DEVERES NO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO/ORDINÁRIO/TRADICIONAL

a) Quanto às relações internas (entre condôminos):

1 - Cada condômino poderá usar livremente a coisa conforme a sua destinação,

utilizando de forma que exerça todos os direitos compatíveis com a indivisão.
Desse modo, não permite excluir os demais do igual direito e daí também decorre
responsabilidades.

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre
ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

*Cada proprietário pode dizer-se dono da coisa comum na sua integralidade.

2 - Cada consorte responde aos demais pelos frutos que, isoladamente, perceber
da coisa - seja pelo exercício da sua posse ou pela cessão da posse direta a
terceiros - e arcará perante os consortes pelos danos causados ao bem
comum( o que causou o dano deve recuperar o bem)

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da
coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou

disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
*Caso não os quinhões não sejam especificados, presumem-se de igual tamanho.

96 de 112
- Ex: Se um deles recebeu um carro junto com seu irmão e um deles está
alugando sozinho, o outro irmão poderia propor ação de prestação de contas e
partilha dos frutos civis.

- Se o imóvel é urbano e estiver ocupado por um dos condôminos, podem os

demais exigir-lhe pagamento de quantia mensal correspondente ao valor
locativo.

4 - Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer

para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a
que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

*Na divisão da coisa comum, as despesas dos peritos etc serão divididas em partes
iguais.

5 - Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e

dívidas, renunciando à parte ideal (inclusive parcial) -> desde que outro
condômino tenha interesse na aquisição da fração.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes
aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos
pagamentos que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida
(se indivisível - aliena e divide o preço).

*Isso não ocorre no condomínio edilicio.

*Indispensável o instrumento formalizado e registrado do ato abdicativo no ofício

imobiliário.

*Ex: Carro que sou proprietário com outra pessoa, precisava consertar o motor, se
não tenho condições de pagar ou não quero, entrando em acordo com o outro,
poderia ele arcar com os custos e recuperar o carro e o outro ficaria com menor
fração, abrindo mão de pagar as despesas. Se não tem ninguém interesse, a coisa
será dividida para que cada um dos condôminos arque com as despesas.

6 - Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos,
sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular
solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu
quinhão na coisa comum.

- Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da

comunhão, e durante ela, obrigam o contratante (PESSOALMENTE - não obriga os
demais consortes); mas terá este ação regressiva contra os demais.

*Engloba as despesas necessária e úteis.

97 de 112
- Ex: Condomínio de 3 pessoas em um imóvel e vão gastar material para construir
- apenas A foi comprar os materiais, foi ele que celebrou o contrato na loja e
foram despesas gastas em benefício do bem comum. O dono da loja não pode
cobras dos outros consortes se A não pagar porque o contrato faz lei entre as
partes - já que foi A que celebrou o contrato na loja, o dono só tem direito de
acionar A e A terá direito de regresso contra B e C.

*Se todos eles foram na loja e assinaram o contrato e não se estipulou

solidariedade, o dono da loja não poderá cobrar a dívida toda de qualquer um
deles porque não ficou contratada a solidariedade - cada um é devedor somente
na proporção de sua titularidade da coisa comum, na proporção de seus quinhões.

7 - Cada condômino pode alhear (alienar, vender, dispor) a respectiva parte

indivisa, mas respeitando o direito de preferência dos demais condôminos.

*Cada condômino pode individualmente alhear a sua parte indivisa sem o

consentimento dos demais.

*3 pessoas são proprietárias igualmente de um apartamento, se um deles vendeu

para uma pessoa estranha, esse contrato não será nulo, nem anulável, o que se
discute é o plano da eficácia que está sendo contestada em relação a quem
tinha o direito de preferência - os quais terão direito a ação de adjudicação -
desde que faça no prazo de 180 dias do registro ou da ciência dos condôminos que
posem seu direito de preferência (divergência) -> Vai depositar o preço pedindo
para reaver a parte alienada a estranho.

*Passados 180 dias, a eficácia passa a ser plena.

*Para alienação da fração ideal é adequado que se notifique os demais

condôminos, sobre as condições de valor, prazo de pagamento e garantias para
que seja exercido o direito de preferência - não exercido, plenamente eficaz a
venda a terceiros.

*Essa pessoa que adquiriu o bem mas não foi dada a notificação dos demais
condôminos - tem propriedade sob condição resolutiva, no prazo de 180 dias, do
exercício do direito potestativo do preterido. Nesse prazo, a pessoa pode
hipotecar, só que também estará sob condição resolutiva.

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não
se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a
parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob
pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias

de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem
iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando
previamente o preço.
98 de 112
Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento
do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua
pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar
a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

8 - Cada condômino tem o direito de GRAVAR a sua parte INDIVISA, mas para
incidir sobre a totalidade da coisa, terá que haver o consenso dos demais -
condômino não pode dar a totalidade da coisa em hipoteca, sem consentimento
dos demais. Mas, pode hipotecar a sua fração no imóvel, sem necessidade de
autorização dos demais (faculdade de gravar a coisa).

1420. § 2o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em
garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um
pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

b) Quanto às relações externas (dos condôminos em relação a

terceiros que não são condôminos/estranhos):

1 - Cada condômino pode reivindicar de terceiro a coisa comum

independentemente da anuência dos demais - pode propor ação reivindicatória ou
reintegração de posse.
*Não se restringe tal direito à quota ideal, estendendo-se à sua totalidade.
*Contra outro condômino só caberia ação possessória.
*O litisconsorte é facultativo: como a sentença terá também efeitos para os
demais condôminos, o juiz deverá intimar ou citar os outros condôminos para que
eles possam integrar o litisconsórcio.

2 - A nenhum condômino é lícito, sem anuência dos outros, dar posse, gozo, uso
da propriedade a estranho - A emprestou o veículo para C (estranho), não pode
sem consentimento de B.

1314. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da

coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos (da totalidade da
coisa), sem o consenso dos outros. - Limitações ao domínio, na administração
interna do bem.

*Destinação da posse a terceiros: usufruto, habitação, locação, comodato..

3 - O condômino pode pedir a retomada do imóvel locado, quando não lhe for
dado direito de preferência: Tem direito de preferência de locação da coisa
também.
*Não tem prazo na legislação.

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum,

escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo
alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

99 de 112
 DESTINAÇÃO DA COISA NO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO

a) Utilização em comum: Todos eles utilizando ao mesmo tempo em comum - ex.

estacionamento que vão prestar aluguéis em administração comum.
*Todos tem igual direito na exploração e aproveitamento da coisa, sem excluir o
outro do igual direito.

*Não pode se dizer possuidor exclusivo de um determinado espaço.

b) Administração da coisa em comum: Quando o uso comum for impossível ou

inconveniente, pelas circunstâncias de fato ou desacordo, a coisa deve ser
administrada ou locada, mediante escolha da maioria absoluta.

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum,

escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo
alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se
representante comum.

- Outorga a um o direito de administrar, com o consenso de todos.

- Administrador da coisa comum será escolhido por deliberação dos condôminos,
podendo ser o condômino ou um estranho.
- Se não for escolhido o administrador, presume-se o administrador aquele que
exerce os atos de administração, ainda que não for expresso - hipótese de
mandato tácito, presume-se mandatário dos demais.
- Um que esteja na administração, não esteja prestando conta dos frutos - cabe
ação de prestação de contas.
- Administrador não poderá praticar atos que exijam poderes especiais, como
alienar a coisa, apenas atos ordinários da gestão.

c) Aluguel: A coisa pode ser destinada à locação, se acordada em comum. Se a

deliberação dos condôminos foi nesse sentido, eles vão ter que determinar o
preço, prazo e as garantias. Em condições igual ao estranho, terá sempre
preferência o condômino quanto ao direito de preferência na locação.

*Condomino preterido no direito de preferência de locar, poderá adjudicar a

locação, retirando o locatário da coisa. Por isso, todos tem que ser notificados.

d) Partilha dos frutos:

- Serão partilhados proporcionalmente aos quinhões, se não houver estipulação
diversa;
- Quinhões presumem-se iguais, quando não há disposição diversa;
- Aquele que receber os frutos, é obrigado a compartilhar com os demais.
e) Deliberações entre os condôminos:

100 de 112
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões (percentual da
propriedade que cada um tem na coisa) - ex. A tem 30% e B tem 25% já é a
maioria, mesmo tendo 5 condôminos.

§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta (empate), decidirá o juiz, a

requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros -> VAI PARA O PJ.

§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado

judicialmente.

- Todos tem que estar cientificados da Assembléia.

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO

a) Divisão da coisa: Pela divisão, cada condômino terá o seu quinhão

individualizado e concreto

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino (QUALQUER) exigir a divisão da
coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da
divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não
maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
*Prevalecerá não apenas entre as partes, como também a terceiros que venham a
adquirir a fração ideal de qualquer um.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou
pelo testador - sem prorrogação.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem,
pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

*Amigável - ex. escritura pública, no caso de imóvel, se todos os condôminos

forem maiores e capazes;

*Judicial - ex. ação de divisão da coisa comum - art. 1320 c/c 946 e 967 CPC - a
ação de divisão é imprescritível, conferindo uma sentença declaratória e não
atributiva da propriedade, eis que os direitos estão previamente estabelecidos no
título que determinou a indivisão.

- Só pode ser proposta a ação de divisão se a coisa for divisível, se for

materialmente possível, economicamente viável e juridicamente permitido.
*Será coisa indivisível pela sua natureza indivisível (ex. apartamento), ou
decorrente da convenção dos interessados (prazo máximo 5 anos) ou
indivisibilidade decorrente de lei (ex. gleba).

- Quando será divisão judicial: A partilha da herança será sempre judicial

quando houver divergência quanto à partilha ou quando um deles é incapaz (MP
tem que atuar, por isso que tem que ser judicial).
101 de 112
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de
partilha de herança.

- Se constatado que um dos condôminos houve posse com exclusividade sobre a

totalidade da coisa em prazo considerável, prevalecerá a usucapião e não mais
se cogitará da faculdade de divisão. -> Parte da doutrina entende que cabe
usucapiaõ de um condômino contra o outro, outra não, com base no disposto
no art. 1324. “ o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-
se representante comum”, assim, fixando difícil comprovar o animus domini.
Pode se defender também que caso apenas um condômino esteja na posse
direta, os outros estão na posse indireta, o que não permitira a usucapião
também.

- Todo condomínio voluntário é divisível? NÃO, porque há condomínios

voluntários que são indivisíveis - indivisão por conta do contrato, da lei ou da
natureza.

CRITÉRIOS PARA DIVIDIR A COISA COMUM

-> Busca maior igualdade possível (extrajudicial).

1) É necessário uma avaliação da coisa na íntegra e das partes que se propõe a

dividir - terá que fazer a medição adequada, análise da situação, qualidade do
solo, precisa de um perito.
2) Evitar o retalhamento das glebas;
3) Dar preferência às áreas mais próximas às benfeitorias ou acessões - se um já
está estabelecido no terreno, tem que lhe dar preferência.
4) Atribuir parte da coisa cujo valor de mercado corresponda ao seu quinhão,
ainda que seja área com percentual diverso, com proporção distinta - ex. um
solo é mais precário que o outro - pode fazer áreas diferenciadas.

Art. 978. Em seguida os arbitradores e o agrimensor proporão, em laudo

fundamentado, a forma da divisão, devendo consultar, quanto possível, a
comodidade das partes, respeitar, para adjudicação a cada condômino, a
preferência dos terrenos contíguos às suas residências e benfeitorias e evitar o
retalhamento dos quinhões em glebas separadas.

§ 1o O cálculo será precedido do histórico das diversas transmissões

efetuadas a partir do ato ou fato gerador da comunhão, atualizando-se os valores
primitivos.

§ 2o Seguir-se-ão, em títulos distintos, as contas de cada condômino,

mencionadas todas as aquisições e alterações em ordem cronológica bem como as
respectivas datas e as folhas dos autos onde se encontrem os documentos
correspondentes.

§ 3o O plano de divisão será também consignado em um esquema gráfico.

102 de 112
 COISA INDIVISÍVEL

-> Para que ocorra a venda, basta a vontade de um só condômino - só não será
vendida se todos concordarem que não se venda.

-> Só poderá ser extinta pela VENDA DA COISA COMUM: Um deles não quer
outorgar ao outro ou um quer ficar, mas não tem condições de pagar - qualquer
um dos co-proprietários tem a liberdade de deliberar pela divisão da coisa, bem
como pela sua alienação.

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-
la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado,
preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao
estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e

participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre
estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lançe,
proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja
adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais,
o condômino ao estranho.

- A qualquer tempo, o condômino pode se desligar do condomínio mediante

alienação da sua fração ideal na coisa comum, salvo se renunciou esse direito
por certo prazo - porque pode ter celebrado uma convenção de indivisibilidade
por um determinado prazo (5 anos). Mas, se graves razões justificarem, ainda
que dentro do prazo, o juiz poderá requerer a divisão ou alienação, conforme o
disposto no §3º art. 1320
- Na alienação tem que dar preferência ao condômino em relação a quem não é.
- A preferência será exercida primeiramente:
1 - por quem tem benfeitoria de maior valor;
2 - por quem tem maior quinhão;
3 - se não há benfeitoria e todos participam em partes iguais, o critério vai
ser: primeiro uma licitação os estranhos para ver quem oferece o maior preço e
depois, se realizará a licitação entre os condôminos - a coisa será adjudicada ao
condômino que melhorar a proposta dos estranhos, de forma mais vantajosa para
a comunhão.
4 - Em condições de igual oferta entre o condômino e o estranho, sempre os
condôminos levam a preferência.

-> A alienação, depois de avaliado o bem, será feita em hasta pública, durante a
qual o condômino poderá exercer o seu direito de preferência.

CONDOMÍNIO NECESSÁRIO: ARTS. 1327 AO 1330

103 de 112
-> Aquele decorrente da Lei, forçado, relativamente a certos bens - ex. no caso
de confusão ou comistão, condomínio de muro, cerca, vala, condomínio de
paredes, usucapião coletiva, condomínio edilício…

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes,
cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede,
muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente
valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

*Aquele que tem direito de cercar, tem o direito de comprar a metade do muro,
impondo o condomínio (mesmo que o outro não queira).

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por
peritos, a expensas de ambos os confinantes.

*Não pagou a metade do muro - Ação de Cobrança - teve perito para avaliar
quanto vale a obra, para a divisão - foi procedente a ação, o réu não paga tudo -
há divisão em comum das despesas, na proporção dos seus quinhões (custas das
perícias e judiciais).

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que
pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na
parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
*Em relação à parede, enquanto não há uso, não é obrigado a pagar a meação
(não é um condomínio imposto). Se começar a usar, o outro pode propor ação de
cobrança, já surgindo o condomínio.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO: ARTS. 1331 A 1358

1. Origem: Uma pesquisa histórica do condomínio edilício permite recuar à

superposição habitacional ao direito romano, no qual era conhecida a prática
da INSULA, destinada à moradia plebeia, na Roma antiga. Intensificou-se a
utilização do condomínio horizontal com a Revolução Industrial (disputavam as
moradias mais próxima às fábricas) e com os crescimento das cidades, bem
como em razão das Guerras Mundiais, ante a crise de habitação e a
necessidade de melhor aproveitamento do solo.

Na ordem jurídica, o CC16 ignorou o fenômeno. Foi regulamentado pelo Dec.

nº 5481/28, modificado pelo Dec. Lei nº 5234/43, pela Lei nº 285/48 e melhor
disciplinado pela Lei nº 4591/64 (principal a tratar do condômino de modo mais
completo - ficou em vigor até 2003), com alterações da Lei nº 4864/65 e
atualmente, pelo CC, arts. 1331 a 1358.

OBS: A lei nº 4591/64 e lei especial não foi revogada expressamente pelo CC, mas
segundo entendimento dominante, pelo fato de regular inteiramente a matéria,
considera-se que houve revogação tácita. Uma lei geral ainda que posterior que
tentou legislar toda a matéria, entende-se a revogação da Lei especial.

104 de 112
*Propriedade horizontal: Há uma propriedade horizontalmente fracionada.

2. Natureza Jurídica do Condomínio Edilício: É uma residência

superposta à outra, numa mesma base. Configurando uma natureza real dúplice
porque é propriedade exclusiva com compropriedade, indissocialmente.

O condomínio edilício é fenômeno econômico jurídico moderno, uma modalidade

nova de condomínio, resultante da conjugação orgânica e indissolúvel da
propriedade exclusiva, individual sobre as unidades autônomas e da
compropriedade sobre as partes comuns. Em outros termos, caracteriza-se,
juridicamente, pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado
do condomínio de parte forçosamente comuns.

*Fusão entre a propriedade particular e a propriedade comum, sendo impossível

separar juridicamente este complexo.

PERSONALIDADE JURÍDICA

No que concerne à personalidade jurídica do condomínio edilício,existe

divergência doutrinária. Alguns autores defendem que o condomínio horizontal,
possui uma personificação anômala, ou sui geniris, razão pela qual pode
titularizar direitos e deveres, inclusive pode ser titular de propriedade em nome
próprio. Outros entendem que, considerando que a legislação não atribui
expressamente a personalidade jurídica ao condomínio (Lei), este não possui
personalidade jurídica, tendo por conseqüência a impossibilidade de ser titular do
direito de propriedade em nome próprio.

*Sílvio Venosa: Cartório não poderia se negar a registrar a propriedade em nome

do próprio condomínio (ex. compra de vaga de garagem), não em nome dos
proprietários. Até a lei garante o direito de preferência na aquisição da unidade
imobiliária em hasta pública. Poderia titularizar direito e obrigações livremente,
naquilo que é seu interesse.

- O Enunciado 246 c/c 90: Reconhece a personalidade jurídica ao condomínio

edilício de modo amplo, genérico.
- Entendimento do Prof.: Ainda que entenda que é um ente despersonalizado,
mesmo assim não deixa de poder titularizar direitos e obrigações, em que pese,
representado devidamente - condomínio representado pelo síndico. Tanto é
verdade, que a capacidade, do ponto de vista processual, segundo o art. 12, IX,
CPC, quando o condomínio pode ser parte em um processo, quando
representado pelo síndico.

*Washington de Barros Monteiro: Defende que não pode o condomínio ser titular
de propriedade em nome próprio, teriam que os próprios condôminos adquirirem
em seu nome.

REGULAMENTOS

105 de 112
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e
partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente (MERAMENTE

EXEMPLIFICATIVA) , tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e
sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não
poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio.

*A propriedade EXCLUSIVA pode ser alienada e gravadas livremente por seus

proprietários, INDEPENDENTE DE QUALQUER DIREITO DE PREFERÊNCIA, salvo os
abrigos para veículos que não poderão ser alugados ou alienados a pessoas
estranhas ao condomínio (tem uma incidência em relação ao direito de
preferência).

*Só pode ser alienada a terceiro se a faculdade constar no ato intitutivo do

condomínio e se a ela não se opuser a Assembléia Geral dos Condôminos e ainda
desde que tenha autorização expressa na convenção de condomínio = 3
condicionantes.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água,

esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

*Partes COMUNS do condomínio = união orgânica e indivisível com a propriedade

exclusiva, ou seja, não pode vender/gravar a fração ideal da área comum
separadamente da área exclusiva e nem utilização de forma exclusiva. Se for pra
vender, tem que vender toda a área exclusiva e obrigatoriamente a fração ideal
do comum.

*Inseparável a parte exclusiva da fração em relação à fração ideal. Se,

eventualmente, tem uma parte acessória e sobre ela incide uma fração ideal,
também não pode fazer a separação -> é uma COMUNHÃO FORÇADA OU
NECESSÁRIA, que não pode ser extinta pela vontade de qualquer condômino, tal
como ocorre no condomínio tradicional.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal
no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal
ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

*Nesse sentido, sempre que vai se criar uma nova área exclusiva, é preciso de
autorização de todos os condôminos (unanimidade da votação) porque vai
interferir no direito de propriedade de todos, reduzindo a sua fração ideal para
outorgar para a nova unidade.

106 de 112
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro
edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação
da unanimidade dos condôminos.

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro

público -> justamente por isso se tem a fração ideal nessa parte.
*Impossibilidade do encravamento das unidades imobiliárias, concedendo aos seus
titulares a adoção da passagem forçada.
*O prédio terá acesso, direto ou indireto, à via pública. Se não houver qualquer
forma de comunicação com a rua, afasta-se o condomínio.

=> Apesar da indivisibilidade da coisa comum, não há NENHUM impedimento a

utilização da área comum por apenas um dos condôminos, desde que
autorizado para tanto, e assumindo as despesas de manutenção (ex. coberturas
dos prédios).

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da

escritura de constituição do condomínio. (mas, poderá haver também deliberação
unânime dos moradores em assembléia).

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua

conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

=> Sobre as áreas comuns, cada condômino poderá isoladamente manejar as

ações possessórias e petitórias em face de terceiros, somente existindo
limitação no que tange às faculdades de uso, gozo e disposição, porque se impõe
o respeito ao igual direito dos demais condôminos nos limites estabelecidos na lei
ou convenção.

=> Vagas de garagem: sua utilização é regida pela Convenção do Condomínio

(área comum), e é aí que terá que definir a sua natureza jurídica: A vaga de
garagem só será propriedade exclusiva quando lhe for atribuída fração ideal, caso
contrário será vinculada à unidade autônoma, como acessória.
A vaga também será coisa comum quando a sua utilização for facultada a todos
os condôminos, podendo ser alugadas para fazer frente a despesas de custeio do
condomínio.
*Poderão ser alienadas a terceiros por autorização da convenção.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,

preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre
todos, os possuidores.
*Esse artigo se aplica a qualquer tipo de vaga como unidade autônoma, acessória
ou coisa comum.
*A convenção de condomínio pode impedir a locação da vaga de garagem em
razão da segurança do prédio.

§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade

imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade
107 de 112
constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva
assembléia geral.

MODALIDADES DE ATOS INSTITUIDORES DO CONDOMÍNIO

a) Por convenção dos interessados (compram um prédios);

b) Por destinação do proprietário do edifício: Decorreu da vontade do dono do

prédio, que vendeu unidades para pessoas distintas.

c) Por incorporação imobiliária: Lei 4591 - sobre isso, continua em vigência (não
foi revogada na parte que é contrária ao CC) - é o que gera atualmente os
condomínios -> construção por várias pessoas.

d) Por testamento: Proprietário de um prédio e deixa por testamento para várias

pessoas, unidades distintas.

e) Por herança: O pai falece, deixando o prédio, ao qual era proprietário, para 3
filhos.

f) Por arrematação em hasta pública.

g) Por doação.

h) Por sentença judicial: Em uma partilha, meação - ex. na divisão da coisa

comum.

REQUISITOS DO ATO INSTITUIDOR DO CONDOMÍNIO

-> Antes da Convenção de Condomínio, o documento instituidor do condomínio

promoverá a discriminação entre as áreas comuns e particulares. A instituição é
ato preliminar pelo qual nasce propriamente o condomínio, que resulta deu
uma declaração de vontade.
*O ato de instituição do condomínio deve ser OBRIGATORIAMENTE REGISTRADO.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato,
além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,

estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao

terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

108 de 112
*Se for residencial, alguém que eventualmente modifique a destinação do
condomínio, quer alterar o seu ato instituidor. Para transformar a unidade
imobiliária em outra destinação é necessário o voto unânime dos condôminos.

1) Elemento Subjetivo: Que seria a vontade dos interessados, ou seja, se é

vontade livre.

2) Elemento Objetivo: Tem que ter uma edificação que atenda aos requisitos
legais e tem que ter o registro imobiliário, com as especificações.

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

-> Após a instituição do condomínio, chega o momento de disciplinar as relações

internas entre os condôminos.

-> É a LEI BÁSICA que estabelece os DIREITOS E OBRIGAÇÕES dos condôminos e

ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios, que formam o condomínio. É o
ato normativo imposto a todos os condôminos, presentes e futuros. Desse modo,
quanto à natureza jurídica, não se confunde com o contrato (faz lei entre as
partes) pois o seu caráter normativo atinge não apenas aqueles que deram a
sua aprovação, mas também todos os futuros.

*Natureza Jurídica da convenção é Estatutária.

REQUISITOS DA CONVENÇÃO

1) Quanto à forma:

a) A convenção será reduzida a instrumento público ou particular, vinculando os

co-proprietários, desde que deliberada e aprovada - pode ser por escritura
particular (ata de assembléia) ou pública.

b) Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita
pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais (quórum de
aprovação) e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre
as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

*Quem compõe as frações ideais e podem votar: proprietários e são equiparados

aos proprietários os promitentes compradores do imóvel ou cessionários de
direitos relativos às unidades.

c) Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio

deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

-> Como norma do prédio, situa-se hierarquicamente acima de qualquer outra,

como o regimento interno, decisões de assembléia ou resoluções do conselho
consultivo (normas infraconvencionais) = assim como o regulamento está para a
Lei, o regimento está para a convenção.
109 de 112
-> Se não for levada ao registro, a convenção é válida, mas não tem eficácia
perante terceiros. Para ser oponível erga omnes tem que ser levada ao registro no
CRI - condição de eficácia contra terceiros e não de validade. Em relação aos
condôminos, é oponível desde logo.

2) Quanto ao conteúdo da convenção:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 (ato instituidor) e das que
os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
*Nada impede que em um só instrumento formalize a convenção de condomínio e
o ato instituidor.

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos

condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido

para as deliberações (não pode ser nunca inferior, quando já determinado pela lei
- se a lei estabelece um quórum mínimo.)

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno: Existe um debate se realmente precisa constar na

convenção. Se não constar na convenção, tem que ser aprovado por 2/3 (frações
ideais) dos votos para ser vinculante. É aquilo que vai regulamentar a própria
convenção, de modo mais detalhado (flexibilidade) - função complementar da
convenção.

*Conteúdo do Regimento Interno: Tudo que não é essencial, mas sim

circunstancial e mutável deve ser deixado para o regimento interno - ex normas
especificando o funcionamento do condomínio e o uso das partes comuns, as
relativas à imposição de sanções.
Também pode prever a atuação de um Conselho Disciplinar, a legislação não prevê
essa necessidade, somente o Conselho Fiscal, mas seria aquele órgão que vai se
importar com a aplicação das sanções. Também pode ter disposições sobre a
preferência dos condôminos, disciplina da portaria, função do zelador.

*Existe divergência quanto ao quórum para modificação do regimento interno:

Se ele é conteúdo da convenção de condomínio, exige 2/3 dos votos para a sua
alteração (interpretação na literalidade do CC). Mas, há o enunciado 248 JDC,
que diz que o quórum para modificação do regimento interno, pode ser fixado na
convenção de condomínio => fundamento: por ter maior flexibilidade, entende-se
que ele teria que ter maior flexibilidade para mudança (quórum mais flexível).

-> A convenção condominial não possui natureza perpétua, podendo ser

alterada de acordo com os interesses dos condôminos: Art. 1.351. Depende da
110 de 112
aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

DIREITOS, DEVERES E SANÇÕES DOS CONDÔMINOS

1) Direitos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

*Alienado e gravado livremente.

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não
exclua a utilização dos demais compossuidores;
*Podem sofrer ação possessória dos outros condôminos
*Impossível usucapir a área comum do prédio porque é vedado a utilização
exclusiva de tais áreas por qualquer condômino por tanto, seria mero detentor,
apenas ocupando a área a título de tolerância (que não induz à posse). Mas, nada
impede que terceiro estranho ao prédio, por longos anos ocupando a área
comum, possa ver reconhecido o seu direito de propriedade.

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

*Condômino inadimplente não tem o direito de participar e nem de votar em
assembléia - exercício regular do direito se o síndico excluir da assembléia o
condômino inadimplente.
*O locatário não participará da assembléia, mesmo quite com o débito
condominial, a não ser como procurador do titular da unidade.

2) Deveres:

* I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações

ideais (de acordo com a unidade), salvo disposição em contrário na convenção;

* II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

- Existe, as vezes, em alguns edifícios, que ao comprá-lo, já existe a opção de
alteração das paredes internas. Mas, se isso não ocorre, a estrutura do prédio é
área comum do prédio, por isso, nenhum condômino pode tirar paredes, não
tem esses direito. Para isso, tem que ter aprovação geral de todos os
condôminos para essa mudança, independente de haver um laudo que não seria
uma parede estrutural.

* III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- Desde a porta, não pode pintar de cor diferente da edificação - as partes
externas das portas são áreas comuns, se há um padrão estabelecido, terá que ser
obedecido.
- Se não tem um padrão estabelecido, terá que convocar uma assembléia para
definir o padrão.
111 de 112
* IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
Ex: ofende esse inciso quando se mantém um depósito em condomínio
residencial.

3) Sanções:

* Não contribuiu para as despesas condominiais:

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito (uma só vez).

- Sanções previstas: juros moratórios convencionados (a convenção ou

assembléia de condôminos/ata, por maioria de 2/3 das frações ideais, poderão
definir os juros moratórios e o CC não estabelece limite, sendo que há tribunais
entendendo que os juros moratórios podem ser na média de mercado de
banco).

- Recentemente, o STJ definiu que o condômino reincidente no

inadimplemento, poderá sofrer as sanções do art. 1337 pu:

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado

comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembléia - quórum de 3/4

* § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos

incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não
podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,
independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo
disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos
condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa -> quórum de 2/3
para imputação dessa multa.

OBS: Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um

condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

112 de 112