PLAN DE TESIS

COMPRA VENTA DE INMUEBLE CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.

RESTRICCIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD COMO ACTO INSCRIBIBLE

CAPITULO I PLANTEAMIENTO DE UNA PROBLEMATICA:

I.1 REALIDAD JURIDICA PERUANA ACTUAL

Con el fin de realizar transacciones comerciales las personas suelen usar diferentes figuras
jurídicas tales como los contratos. Estos acuerdos son manifestaciones de voluntad por las que
se puede crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.

El contrato de compraventa definido como el acuerdo por el cual el vendedor se obliga a

transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero; sin embargo
para llegar a la consecuencia de transferir la propiedad, las partes utilizan diferentes
modalidades en virtud a la libertad contractual, las partes pueden establecer diversas
estipulaciones que satisfagan sus intereses, por ejemplo incorporar cualquier pacto en el
contrato de compraventa siempre que sea licito.

Dentro de los pactos permitidos, encontramos al Pacto de Reserva de Propiedad, el que

constituye uno de los más utilizados en la actualidad, por la protección jurídica que brinda al
vendedor.

Siendo que el Pacto de Reserva de Dominio constituye una garantía para el Vendedor ya que
de esta manera asegura el pago del precio del inmueble pactado en virtud de este pacto, aún
después de entregada la posesión del inmueble al contratante obligado a pagar en plazos, el
propietario no transmite el dominio a este ultimo hasta que cancele el precio total del precio de
la forma en que hayan convenido en dicho pacto.

“Ya que el pago del precio acordado del bien inmueble constituye una de las obligaciones
básicas del comprador en el contrato de compraventa, surge el Pacto de Reserva de Dominio
como un pacto contractual para garantizar el cobro total del precio, su eficacia y validez se ha
perfilado a través de las diversas resoluciones dictadas sobre la materia.”1

La cancelación del precio total del pago en la forma acordada entre las partes en dicho pacto
constituye condición suspensiva de la adquisición por el comprador del dominio del inmueble

1
De la Puente Lavalle , Manuel (2010). Compraventa con Reserva de Propiedad Lima Edición Actualizada
Palestra Editores. p. 112
comprado, por lo que verificado el pago se produce la transferencia del dominio de forma
automática.

El pacto de reserva de dominio no impide que la compraventa se considere llevada a cabo y que
por tanto las partes: vendedora y compradora puedan exigirse recíprocamente el cumplimiento
de las obligaciones derivadas del contrato. 2

De lo que se deduce que para hacer efectivo el artículo 949 del Código Civil

“Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor

propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”; se debe tener en cuenta
simultáneamente el Artículo 1529 del mismo cuerpo de Ley.3

“Artículo 1529 .- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien

al comprador y este a pagar su precio en dinero”.

A pesar que en el contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad, la propiedad del
bien se mantiene en la esfera jurídica del vendedor, el contrato tiene plena vigencia desde su
celebración, por lo que las partes deben cumplir con sus obligaciones. Al poseer el bien, es el
comprador quien asume el riesgo de la pérdida o deterioro del bien desde el momento de la
entrega.

Asumir el riesgo significa que el comprador no podrá incumplir con sus obligaciones, alegando
la pérdida o deterioro del bien.

¿Este Pacto es oponible a terceros siempre?

De acuerdo a las normas del Derecho Civil, la reserva de propiedad es oponible a los acreedores
del comprador solo si consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo. Si se trata de
bienes inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido
previamente registrado.

2
Fernandez Cuevas Abogados (2013) en www.legaltoday.com/practicajuridica/civil/inmobiliaria
consultada con fecha 20 de Abril del 2016.

3
Ortiz de Zevallos Galván, Ricardo(2011) ¿Cómo adquirir inmuebles y no problemas?.Lima, Editorial Lima
p.33
Por lo tanto si un acreedor del comprador quiere cobrar su deuda mediante un proceso judicial
o un procedimiento administrativo donde se traben embargos, el vendedor puede interponer
intervención excluyente de propiedad o tercería de propiedad antes que se inicie el remate del
bien, ya que este aun conserva el titulo de propietario siempre y cuando la fecha del contrato sea
anterior al embargo.

“En atención a lo expuesto, cuando las partes celebren contratos con reserva de propiedad es
recomendable que por lo menos se legalicen las firmas del contrato por ante Notario público, a
fin de otorgarle fecha cierta al acuerdo celebrado.”4

“Lo que si sucede en la compra venta con Pacto de Reserva de Dominio es que pueden enajenar:

- El Vendedor.- Pues es dueño y por tanto puede vender (Aunque el comprador ha de

tener en cuenta el derecho preferente de todo aquel que compre al comprador, si se paga
el precio).
- El comprador.- Aunque el que adquiera de este ha de ser consciente de lo que sucederá
si no se paga el precio y si hablamos de la venta de un inmueble adquirido con pacto de
reserva de dominio, estamos hablando de venta de bien ajeno”.5

Como efecto final, una vez satisfecho por el comprador la totalidad del precio pactado, la
propiedad se transfiere al comprador de forma automática sin necesidad de ningún acto
declarativo de tal derecho ya que la adquisición del dominio depende únicamente del
cumplimiento de la condición pactada.

El Pacto de Reserva de Dominio accediendo al Registro de la Propiedad Inmueble recibe de

esta forma la necesaria protección registral frente a terceros. No obstante lo expuesto se
presentan problemáticas cuando en dicha Partida Registral se inscribe una transferencia
posterior.

¿Por qué el derecho de propiedad no es absoluto? Porque no se permite que las partes puedan
establecer en un contrato de compraventa con Pacto de Reserva de propiedad la prohibición de
que el vendedor transfiera la propiedad mientras no se cumpla el plazo estipulado en la clausula
suspensiva?.

La Constitución Política del Perú de 1993 en su artículo 70 refiere que el derecho de propiedad
es inviolable y que debe ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los limites
impuestos por Ley, no es pues un derecho de naturaleza absoluta, sino que su goce y ejercicio
puede ser objeto de restricciones que se traducen en obligaciones y deberes a cargo del

4
Revista de Asesoría Especializada Asesor Empresarial, Mayo 2012, p. 9
5
Gonzales Barrón, Gunther (2014) Derecho Registral y Notarial. Lima Editorial Jurista Editores, p.93
propietario, las cuales se encuentran previstas legalmente. Igualmente el Código Civil de 1984
que nos rige en su artículo 923 nos refiere que el propietario goza de un dominio relativo, no
tiene un poder ilimitado.

De qué derecho pleno entonces hablamos como característica del derecho de propiedad si para
ejercerlo se aplican límites impuestos por nuestro ordenamiento jurídico.

El Tribunal Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) ha

aprobado un precedente de observancia obligatoria relativo a las restricciones convencionales de
la propiedad. En el Nonagésimo Noveno Pleno (XCIX) preciso:

“Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender

de manera absoluta, relativa ni temporal, los atributos de enajenación o gravamen del bien,
salvo que la Ley lo permita conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues
existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado”6

En aplicación conjunta de las disposiciones legales, las restricciones a la propiedad solamente

deben recaer sobre sus atributos de usar, disfrutar, y reivindicar nunca sobre disponer o gravar,
salvo permisibilidad de la ley en este último caso.

La presente Tesis buscara establecer la necesidad de que se debe incluir la prohibición relativa o
absoluta de disponer o gravar un inmueble como restricción de la propiedad en virtud de la libre
contratación de las partes y no excluírsele.

Basándonos en el principio de libertad de disposición de los bienes establecer la posición de

Alfredo Bullard Gonzales cuando señala que “una interpretación adecuada del artículo 882 del
Código Civil debería excluir el contenido de una prohibición absoluta a todo pacto”.7

I.2- OBJETIVOS

-Regular el Pacto de Reserva de Dominio ya que carece de regulación, aunque su licitud ha

sido reiterada por abundante doctrina y jurisprudencia al amparo del artículo 1255 del Código
Civil.

- Eliminar la problemática que conlleva la transmisión del derecho de propiedad.

6
Revista Gaceta Juridica2013 Jurisprudencia Civil Comentada, Tomo 231 Editorial Gaceta p. 100
7
Ibidem p.108
I.3- JUSTIFICACION

-Una mejor eficacia de que el propietario utilice el Pacto de Reserva de Propiedad como
garantía para el cobro del precio establecido.

- Evitar posibles actos de disposición del comprador que tenga la posesión y el goce de la
propiedad y así disminuir la carga procesal (Ejemplos: Tercerías en caso de embargo,
Reivindicación en caso de transferencia de propiedad)

I.4- PREGUNTAS ENUNCIADO DEL PROBLEMA

Una vez inscrita registralmente la compra venta de un inmueble con Pacto de Reserva de
Dominio ¿Debería muestro ordenamiento jurídico permitir se establezca restricciones al
propietario para transferir posteriormente la propiedad antes de que se cumpla el plazo
estipulado en la compraventa con reserva de propiedad?

¿Las restricciones al derecho de propiedad contraviene la libertad contractual?

Que Implicancias jurídicas y registrales más comunes se presentan?,

¿Constituye el Pacto de Reserva de Dominio una eficaz garantía para el vendedor? ,

CAPITULO II

MARCO TEORICO

II.1 CONTRATO DE COMPRAVENTA

Partiremos del concepto de Contrato de Compra venta definiéndolo como el titulo que
transfiere propiedad por excelencia, aunque no el más antiguo, pues ese sería la permuta.

El contrato de compraventa es aquel por el cual una persona se obliga a transferir la propiedad
de un bien a favor de otra a cambio del pago de un precio en dinero.

En nuestro Código Civil se encuentra regulado a partir de su Art. 1529.

El contrato de compraventa no requiere de formalidad alguna para su celebración pudiendo

llevarse a cabo incluso en forma verbal.

Si fuera la compraventa de un inmueble, la sola celebración del contrato generaría la

transferencia del bien inmueble, sin que sea necesaria su entrega. Esta puede contener acuerdos
por los cuales la transferencia de propiedad se sujete a determinadas condiciones, como el pago
total del precio.
Tratándose del contrato de compraventa sus elementos esenciales especialísimos son la
estipulación del bien materia de la transferencia de propiedad y del precio pagadero en dinero.
Sostiene Bochini no es posible que el precio y por tanto su pago que representa un elemento
esencial del contrato de compraventa, pueda representar contemporáneamente el objeto de un
elemento accidental de dicho contrato.

Lo que es elemento esencial del contrato de compraventa es la existencia del precio, que puede
ser determinado o determinable, pero no su pago, que solo constituye la ejecución de la
prestación en qué consiste la obligación respectiva. Una vez establecidas las obligaciones de
transferir la propiedad del bien y de pagar su precio en dinero, el contrato de compraventa queda
celebrado incondicionalmente aun cuando el efecto traslativo de propiedad que normalmente
corresponde a la entrega en la compraventa quede condicionado al pago total del precio.

Cuando se trate la compraventa de un inmueble, la sola celebración del contrato generaría la

transferencia del bien inmueble conforme al artículo 949 del Código Civil.

Existe a su vez discusión sobre como una compraventa puede realizarse con reserva de
propiedad si el solo consenso o acuerdo de voluntades de las partes, es suficiente para que
nazca el derecho de propiedad.

Para Arias Schreiber del artículo 949 se deriva que el solo acuerdo de voluntades, en el caso de
los bienes inmuebles, basta para transmitir el dominio.

Respecto de los bienes inmuebles se decide mantener el sistema consensual. A si se establece en

el Libro de Obligaciones artículo 1172 “la obligación de dar una cosa inmueble determinada,
hace el acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario

Esto se resuelve al señalarse que la compraventa por si, no es título suficiente para convertir al
comprador en propietario. Tanto del articulo 949 como del 1529 del Código Civil de 1984, no
aparece con claridad en su redacción el hecho de que las partes deban ponerse de acuerdo en la
cosa y su precio que es requisito determinante en el sistema francés.

Se señala que nuestro ordenamiento legal se adhiere por el consensualismo al francés sin
embargo se cuestiona que la transferencia de la propiedad inmueble atendiendo al solo consenso
o acuerdo de voluntades de las partes, es suficiente para que nazca el derecho de propiedad,
constituyendo esa teoría nombrada una teoría de espiritualización de la transferencia de la
propiedad que en Francia es aplicable de manera absoluta.
Existe entonces la necesidad de unir la relación obligacional contractual con el modo de
producción de derechos reales.

Pudiendo el contrato de compraventa contener acuerdos por los cuales la transferencia de

propiedad se sujete a determinadas condiciones como el pago total del precio.

Ciertamente en virtud al derecho de libertad contractual, las partes tienen plena libertad para
tomar los acuerdos que consideren pertinentes con respecto a su operación de compraventa ,
salvo aquellos pactos que vayan en contra de normas legales de orden público .

II.2 COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

El Código Civil regula en forma expresa algunos pactos o acuerdos que pueden ser incluidos en
el contrato de compraventa, uno de ellos:

Compraventa con Reserva de Propiedad que según entendidos debió llamarse: Pacto con
Reserva de Propiedad

La reserva de la propiedad no es un contrato sui generis distinto de otros contratos típicos o

atípicos, sino un pacto accesorio al contrato de compraventa que le confiere determinado efecto,
sin alterar su naturaleza. La reserva de dominio, dada su accesoriedad al contrato de
compraventa solo opera en el ámbito de este contrato.

La condición, por su parte, es también un elemento accesorio del acto jurídico que no modifica
su naturaleza, sino que se limita a suspender o resolver su eficacia. La reserva de propiedad
juega el rol de una condición impuesta al contrato de compraventa.

Si nos remontamos de donde surge la Reserva de Propiedad :

“Para Leonhardt y Cohen es posible que la primera manifestación legal de la compraventa con
pacto de reserva de propiedad no haya sido el Derecho Romano, sino que fuera una convención
germana de garantía llamada ChursdchsischeProzessordnung, cuya función fue evolucionando
con el correr de los años hasta los finales del siglo XIX.”8

Sin embargo se señala que la palabra Pacto era utilizada en el Derecho Justiniano como acuerdo
de voluntades denominada en ese entonces como Pactum o Conventio y no Contractus.

El solo acuerdo de voluntades no ejercía ningún efecto jurídico, no existía la consensualidad,

debía estar revestido de una mayor formalidad, es así como surge los pactos verbales, los pactos
literales que se plasmaban en un libro del deudor o del acreedor y los pactos reales que se
perfeccionaban con la entrega del bien.

8
Dela Puente y Lavalle,(1999)Estudios sobre el Contrato de Compraventa, Lima Editorial Cuzco. p.91
El concepto de Pacto fue evolucionando pasando de ser un contrato para convertirse en un
convenio accesorio de un contrato determinado, que no lo modifica.

Para Diez Picazo actualmente lo predominante es que se utilice la palabra pacto en dos
sentidos: uno como contrato y otro que se refiere a las particulares reglas o disposiciones
contractuales.

II.3 DERECHO A LA PROPIEDAD

Es necesario señalar el concepto del derecho a la Propiedad

La Constitución Política del Perú en su Artículo 2.16 señala: “Toda persona tiene derecho a la
propiedad”, derecho fundamental consagrado en nuestra Carta Magna.

Como derecho humano demanda protección, a su vez el artículo 17 de la Declaración Universal

de los Derechos Humanos: “Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y
colectivamente. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”

Asimismo el Tribunal Constitucional ha remarcado la función social de la propiedad en el

Expediente Nro. 0030-2004-AI/TC, señalando también lo establecido en nuestra Carta Magna:
“La propiedad como derecho fundamental se encuentra prevista en el articulo 2 incisos 8 y 16
de la Constitución. Dicho derecho desde una perspectiva iusprivalista, se concibe como el poder
jurídico que permite a una persona usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Así, el
propietario puede servirse directamente del bien, percibir sus frutos y productos y darle el
destino o condición conveniente a sus intereses patrimoniales.

La definición tradicional del derecho de propiedad o dominio se basa en definir el dominio por
sus principales facultades, siendo la más famosa: Dominium estius utendi et abutendi re sua
quatenus iuris ratio patibur.

La doctrina clásica señalaba al dominio en atributos: ius utendi o derecho de servirse del bien,
ius fruendi o derecho de percibir sus rentas y frutos; ius abutendi o derecho de disponer del
bien, conservarlo, donarlo, destruirlo, abandonarlo, ius vindicandi o facultad de reclamar la
propiedad de la cosa y la tenencia cuando sea injustamente arrebatada.

Se le atribuye a la propiedad por ende el poder jurídico pleno sobre el bien , el derecho más
completo por naturaleza conforme señala Borrel y Sorrel porque reúne todas las actividades que
el hombre puede ejercer sobre el bien, todas las utilidades y servicios que le puede prestar, todas
las formas de disponer del bien según convenga a su titular o dueño, como consecuencia todos
los derechos compatibles con la moral, el derecho real cuyo ámbito de poder comprende todas
las facultades posibles.

Frente a este concepto tradicional de la propiedad se ha levantado la doctrina moderna que

afirma que no puede definirse el dominio por la suma de sus facultades y que puede faltar una o
más de ellas sin que ello quiera decir que deje de subsistir el dominio.

Se señala que en vez de suma de facultades se ve en el dominio un poder unitario. En este

sentido Wolf define la propiedad como “el más amplio derecho de señorío que puede tenerse
sobre una cosa”9

De igual forma pero de modo más completo Filomusi define la propiedad como “el señorío
general e independiente de la persona sobre la cosa, para los fines reconocidos por el Derecho y
dentro de los límites por el establecidos”

Concepto que a su vez define Alvarez Caperochipi: Modernamente se define la propiedad como
el señorío más pleno sobre una cosa. Dicho señorío comprende todas las facultades
jurídicamente posibles sobre ella”10

Conforme señalo la doctrina sostiene como Albaladejo que la propiedad puede ser definida
como el poder jurídico pleno sobre una cosa. Poder en cuya virtud esta en principio queda
sometida directa y totalmente a nuestro señorío exclusivo . Entre los derechos reales , es el de la
propiedad el que otorga un señorío pleno sobre la cosa, consistente en el poder de someterla a
nuestra voluntad en todos sus aspectos y obtener de ella toda la utilidad que pueda prestar en
cualquiera de ellos.

Todo lo anteriormente expuesto contribuye a que se sostenga que el derecho fundamental a la

propiedad parece atribuir a su titular un poder absoluto lo cual no se condice con los postulados
esenciales de los derechos fundamentales que reconoce un Estado social y democrático como el
nuestro.

El derecho a la propiedad se interpreta con el artículo 70 de la Constitución, el cual establece

que este se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley.

Desde la perspectiva constitucional, el derecho fundamental a la propiedad como los demás

derechos posee un doble carácter: de derecho subjetivo y a su vez de institución objetiva
valorativa.

9
Huerta Ayala, Oscar (2013) Revista Jurídica Actualidad Civil y Registral Nro. 231Inscripcion de las
Restricciones Convencionales de la propiedad. Edición Gaceta Jurídica p.104
10
Ibídem pp.104 -105
Dado a su doble carácter se señala que el derecho fundamental a la propiedad no es un derecho
absoluto sino que tiene limitaciones que se traducen en obligaciones y deberes a cargo del
propietario, las cuales se encuentran previstas legalmente. Por lo que el Estado por un lado
regula su goce y ejercicio a través del establecimiento de límites fijados por ley y por otro
impone al titular del derecho el deber de armonizar su ejercicio con el interés colectivo.

El Dr. Gunther Gonzales Barrón señala que la propiedad se reconoce en el hombre con el
finque cumpla una misión social acorde con su dignidad en el mundo; con sus derechos a ser
libre e igual pero con carácter sustancial y para lograr una sociedad justa con posibilidades para
todos. En tal contexto, la propiedad solo tiene sentido en tanto “función” que permita satisfacer
las necesidades del ser humano dentro de un ambiente de solidaridad, paz tranquilidad,
seguridad y bienestar material, señala que la propiedad es para la construcción de una sociedad
justa e igualitaria, no para que el propietario haga lo que se le antoje o para aumentar la pobreza
hasta niveles atentatorios de la dignidad humana.

No siendo para Gunther Gonzales el derecho de propiedad un derecho absoluto puede ser
materia de limitaciones y restricciones en orden al bien común.

Para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que la Constitución lo
reconoce y promueve no es suficientes ser titular del mismo por una cuestión de simple
convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a
terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad
otorga las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales.

Lohmann después de analizar el artículo 923 del Código Civil que define la propiedad,
considera que el vendedor con reserva de propiedad carece de los poderes inherentes a ella,
como son usar, disfrutar y disponer y solo ostenta un reducido derecho opositorio que a duras
penas puede clasificarse de de reinvindicatorio. Plantea por ello que se use la denominación
“reserva de dominio” que sugiere el peculiar señorío jurídico que mantiene el vendedor para sí,
pero sin que ello implique la plena conservación de todos los atributos inherentes a la
propiedad.

Señala que no se puede hacer una separación tajante entre dominio y propiedad conceptos que
se han utilizado como sinónimos y otros con significación diferente, en el sentido que el
primero es el género y el segundo es la especie .

II.4 DERECHO Y REGISTRO

Existe una relación entre el derecho de propiedad y su inscripción registral para efectos de la
seguridad jurídica que brinda los Registros Publicos tal como lo señala el Tribunal
Constitucional en el Expediente Nro. 0016-2002-AI/TC; pero cuando se trata de vincular la
seguridad jurídica al derecho de propiedad, aquella no solo debe garantizar el mantenimiento del
statu quo de forma tal que al individuo se le agregue el mantenimiento de su situación jurídica
en la medida que no se presenten las condiciones que la ley ha previsto para su mutacion, sino
que el principio se convierte en requisito indispensable para el desarrollo de los pueblos, “en
tanto permite crear la certidumbre institucional que dota a los individuos de la iniciativa
suficiente, para a partir de la titularidad del derecho de propiedad, dar lugar a la generación de
riqueza”11

II.5 FUNCIONES DEL PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD

Existen varias teorías contradictorias sobre que funciones cumple realmente el Pacto de Reserva
de Propiedad

Segùn Messineo, la venta con reserva de propiedad cumple las siguientes funciones
económicas:

a) Facilita la venta a favor de aquellos que de ordinario, por escasez de medios no están en
situación de pagar "al contado". Tal tipo de venta permite atribuir la posesión inmediata de la
cosa, también el inmediato goce de ella.

b) Mediante el goce, la cosa vendida, si es cosa fructífera, produce rédito inmediato al

comprador y lo pone en situación de pagar las cuotas del precio, de la manera que, en cierto
modo, la cosa se paga, aunque sea lentamente, por sí misma, o sea, con el producto de su
utilización ( de modo particular, en el caso de las máquinas).

c) La venta con reserva de propiedad permite el comprador obtener uno de los atributos
normales de la propiedad: el goce, aun si que haya pagado o pagado enteramente el precio de la
cosa, mientras que, con la reserva de propiedad, que funciona como condición suspensiva,
queda en el vendedor el poder de disponer, o sea, el otro atributo de la propiedad, aun cuando de
tal poder no pueda valerse sino cuando el comprador sea reiteradamente incumpliente.

d) Al mismo tiempo, la reserva de propiedad hace de garantía (impropia) para el vendedor, en

una situación en que, no siendo posible recurrir a la publicidad de la venta y tampoco a la
hipoteca mobiliaria, el vendedor estaría expuesto a los peligros de la enajenación, por parte del
comprador, a terceros de buena fe. La reserva de la propiedad ocupa el lugar, prácticamente, del
pacto comisario (que está prohibido), aunque difiera de él jurídicamente.

Son de la misma opinión:

11
Revista de Investigacion y Negocios Actualidad Empresarial (2013) Nro.282 Lima, Edicion Gaceta
Juridica p.106
Bianca y Bocchini, quienes otorgan a la reserva de dominio una función de garantía del
vendedor, opinan que, si bien el pacto como accesorio de la compraventa presupone la
existencia del contrato principal, no existe inconveniente para que la garantía surja no sólo en el
momento de celebrarse la compraventa, sino también durante la ejecución de la misma hasta el
momento del pago total del precio.

Otros por el contrario como:

“Greco y Cottino , considera que la reserva de propiedad debe ser estipulada contextualmente a
la compraventa, aunque por distintas razones señalan que la falta de contextualidad determina
que la reserva sea ineficaz e inoponible a terceros.”12

Pérez y Alguer, discurren que si no se pacta la reserva de propiedad al momento de celebrarse la

compraventa, la entrega de la cosa (unida al contrato de compraventa) producirá su efecto
propio de transmitir el dominio, por lo cual el posterior pacto de reserva sólo podrá tener el
significado de una nueva transmisión a favor del primitivo vendedor.

Para Manuel De la Puente y Lavalle, basándose en la opinión de Carpino , señala “la reserva de
dominio debe ser contextual a la celebración del contrato de compraventa, desde que no se trata
de añadir a una compraventa una cláusula que modifique su estructura y efectos, ya que la
operación nace unitariamente. No se está en presencia de dos actos jurídicos distintos, sino de
un solo acto caracterizado por los elementos anteriormente indicados.”13

La más autorizada doctrina está de acuerdo con que el pacto de reserva es accesorio a la
compraventa, con lo cual, es verdaderamente difícil entender que un pacto accesorio modifique
sustancialmente la finalidad del contrato del cual forma parte, como parece ocurrir en el pacto
de reserva de propiedad integrado a la compraventa.

II.6- EFECTOS DE LA RESERVA DE PROPIEDAD FRENTE A TERCEROS

Articulo 1584.- “La reserva de propiedad es oponible a los acreedores del comprador solo si
consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo.

Si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que el

pacto haya sido previamente registrado”

El artículo 1584 del Código Peruano trata sobre la posibilidad de que el vendedor oponga la
reserva de propiedad a los acreedores del comprador, en tanto no se haya producido la

12
Ibidem p.110
13
De La Puente y Lavalle, Manuel. (1999) Compraventa con Reserva de Propiedad. Lima Edicion
actualizada Palestra Editores. Pag. 359
transferencia de la propiedad, tal como afirma el Dr. De la Puente . en virtud de l pacto de
reserva de propiedad el vendedor conserva un derecho real sobre el bien, el mismo que podra
oponerlo erga omnes, inclusive a los acreedores del comprador.

Lo regulado en el art. 1584 será relevante en la medida que el bien haya sido entregado al
comprador pues de esta forma, podría entenderse que indebidamente se trabe un embargo sobre
el mismo, cuando siga perteneciendo al vendedor.

Y será de importancia en la medida que a través de la norma comentada se establecen los

mecanismos de defensa con que cuenta el vendedor para poder acreditar tal condición frente a
los acreedores de su contra parte, ávidos en rematar el bien embargado para hacer efectivo sus
créditos.

II.7.- DERECHO COMPARADO CONCORDANCIAS Y DISCREPANCIAS

EXTRANJERAS

En cuanto a otras doctrinas en otros países tenemos que:

No existe uniformidad en las codificaciones en cuanto a la clase de bienes respecto de los cuales
es posible pactar la Compraventa con Pacto de Reserva de propiedad.

El Código Civil italiano, ubica este contrato en la sección que versa sobre la venta de cosas
muebles. Sin embargo, la mayoría de la doctrina italiana se pronuncia en el sentido de que el
pacto de reserva de dominio es válido respecto también de bienes inmuebles por cuanto, a falta
de una norma prohibitiva que, por otro lado, no tendría justificación, prevalece el dominio de la
autonomía de la voluntad.

Código Civil Italiano de 1942: Articulo 1523.- “Traspaso de la propiedad y de los riesgos.- En
la venta a cuotas con reserva de la propiedad, el comprador adquiere la propiedad de la cosa con
el pago de la ultima cuota del precio, pero asume los riesgos desde el momento de la entrega.”

El Código Civil argentino adopta una solución similar a la del Código Civil italiano, pues su
artículo 1374° "prohíbe el pacto comisorio en la venta de cosas muebles" y el artículo 1376°
expresa que "la venta con pacto comisorio equivale a la que se hiciera con la cláusula de
reservar el dominio de la cosa hasta el pago del precio".

El Código civil alemán en su artículo 455 señala:”Si el vendedor de una cosa mueble se ha
reservado la propiedad hasta el pago del precio de compra, en la duda ha de entenderse que la
transmisión de propiedad se realiza bajo la condición suspensiva de pago total del precio y que
el vendedor está autorizado a la resolución del contrato si el comprador incurre en mora en el
pago”.

La reserva de propiedad es tratada por el Código Civil Mexicano de 1927 en su articulo 2312 y
2313:

2312.- “Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida
hasta que su precio haya sido pagado:”

2313.- “ “El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se venza el plazo para
pagar el precio, no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad.”

Podemos establecer la diferencia que existe en la normatividad del Código Civil mexicano al
permitir la restricción pactada por ambas partes de que el vendedor no pueda enajenar el bien
vendido hasta que venza el plazo para pagar el precio establecido en la compraventa con reserva
de propiedad.

Recogemos esta posición también en el Anteproyecto del Código Civil Boliviano elaborado por
Angel Osorio y Gallardo de 1943:

Articulo1113.- “Cuando se hubiere hecho una venta con el pago a plazos, los contratantes
deberán estipular si el vendedor se reserva o no se reserva el dominio de la cosa vendida. Si se
le reserva, el comprador no podrá disponer de la propiedad de la cosa ni gravarla, mientras no
haya pagado totalmente el precio, En caso de no pagar todo el precio dentro del plazo señalado,
el vendedor recuperara la cosa con indemnización de aquello en que este perjudicada y
reintegrara al comprador la parte del precio que según decisión de las partes o de los tribunales,
corresponda al contrato de venta apropiándose solo lo que se estime precio del arriendo. Si no se
reserva el vendedor tal dominio de la cosa, podrá el comprador desde el primer momento
disponer libremente de ella, sin que al vendedor le quede otro derecho que el de perseguir el
pago del precio. Si no se pactare nada, la venta se entenderá hecha con libertad de
disposición.”

Vale aclarar otras doctrinas que sostienen que el contrato de compraventa con reserva de
propiedad no es un contrato de compra venta sino una promesa de venta por estar subordinada la
transferencia de propiedad al cumplimiento de una condición suspensiva que es el pago del
precio convenido, no habiendo sostienen transferencia de propiedad no cabe hablar tampoco de
una resolución resolutoria o extintiva ya que el dominio del bien no ha sido transferido aun.

Uno de los puntos en discusión que ha quedado totalmente claro es que la reserva de dominio no
es de la posesión del propietario, sino de la propiedad del bien materia del contrato, puesto que
de lo contrario estaríamos sosteniendo que el comprador solo seria u n tenedor o poseedor en
nombre ajeno, y esto es porque el comprador tiene amplia libertad sobre el bien, es el
comprador quien pretende adquirir la posesión definitiva una vez que haya cumplido con la
condición estipulada sea el pago total o parcial en donde la propiedad es transferida
automáticamente.

II.8.- RESOLUCION DEL CONTRATO

La compraventa con reserva de propiedad por ser una modalidad de la compraventa, es un

contrato con prestaciones reciprocas, y que en tal virtud, es de aplicación el articulo 1428 del
Código Civil, según el cual, en los contratos con prestaciones reciprocas, cuando alguna de las
partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la
resolución del contrato y en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios. A partir de
la fecha de citación con la demanda de resolución, la parte demandada queda impedida de
cumplir su prestación.

La resolución cuyo objeto es dejar sin efecto el contrato, debe ser materia de pronunciamiento
judicial, salvo los casos de los artículos 1429 y 1430 del Código Civil.

De la Puente señala que en el primer caso producido el incumplimiento del comprador en el

pago del precio, el vendedor puede requerirlo mediante carta notarial para que efectue el pago,
dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que en caso contrario el
contrato quede resuelto. Si el pago no se efectúa dentro del plazo señalado, el contrato queda
resuelto de pleno derecho, quedando a cargo del comprador la indemnización de daños y
perjuicios.

En el segundo caso, puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando el

comprador no cumpla con el pago puntual del precio.

La resolución se produce de pleno derecho cuando el vendedor comunica al comprador que

quiere valerse de la cláusula resolutoria.

Para que el vendedor pueda recurrir al mecanismo resolutorio, si el pago del precio debe
efectuarse por armadas en diversos plazos, se requiere de conformidad con el articulo 1561 que
del Código Civil que el comprador deje de pagar tres de ellas, sucesivas o no, caso en el cual el
vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al comprador el inmediato pago del
saldo, dándose vencidas las cuotas que estuvieren pendientes.

Este mecanismo resolutorio tropieza con el obstáculo colocado por el artículo 1562 del mismo
Código, según el cual el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si ha
pagado más del cincuenta por ciento del precio, siendo nulo todo pacto en contrario.
La aplicación de la regla contenida en el artículo 1562 del Código Civil determina que una vez
pagada la mitad del precio, el comprador no podrá pedir la resolución del contrato, quedando
limitado su derecho al cobro del precio adeudado.

Se consideró la posibilidad de que esta regla tuviera como excepción a la compraventa con
reserva de propiedad a efectos de permitir al vendedor la resolución por falta de pago aunque el
comprador haya pagado más del 50 % del precio, pero los contratantes harían de ella una
práctica usual.

II.9 PACTOS PROHIBITIVOS DE DISPONER Y GRAVAR

La prohibición de disponer supone una restricción a la facultad de disposición normalmente

atribuida en favor del titular de un derecho subjetivo.

La prohibición de disponer priva de la realización por parte del titular de los llamados actos de
disposición , pero no los de mera administración.

Las prohibiciones de disponer no constituyen un verdadero derecho real, aunque si tiene

semejanza con estos al imponer un deber de abstención universal y gozar de eficacia erga omnes
al afectar a cualquier futuro adquirente del bien, siendo además susceptible de inscripción en el
registro.

El artículo 882 del Código Civil sanciona con nulidad textual todos los pactos prohibitivos de la
disposición o gravamen de bienes, se considera por ende prohibida toda estipulación contraria a
la libre circulación de los bienes.

CAPITULO III .-HIPOTESIS

Realizado en detalle conceptos y expuesta la doctrina actual con las discrepancias existentes, no
obstante la normativa actual con respecto a las restricciones al derecho de propiedad, sostengo
que en aras a la libertad de contratación de las partes y a la propiedad consagrada en nuestra
Carta Magna como un derecho magno protegido por la misma en virtud del cual el titular del
derecho de propiedad de un bien debe sin ninguna restricción disponer del mismo sin restriccion
alguna, mientras no lesione o cause perjuicio a derechos de terceros, o contravenga la paz
colectiva; asimismo gravarlo, es decir permitir que las partes puedan establecer en el acto
jurídico a realizar sea cual fuera la prohibición de enajenar el inmueble o prohibir se grave el
mismo.
Debe brindársele a la propiedad y entendérsele como un derecho absoluto, si puedo usar
disfrutar y disponer de un bien en calidad de propietario, por ende se debería también poder por
acuerdo de voluntades y en estricto rigor de la libertad de las mismas pactarse la prohibición de
disponer un bien asi como prohibir se grave el mismo.

CAPITULO IV.-METODOS

El método a emplearse será el dogmatico, la compraventa con reserva de propiedad será

analizada a través de las normas que nos rigen en nuestro ordenamiento legal, buscando poder
analizar las incongruencias o contradicciones que se presentan en las mismas que puedan
reforzar la posición que expreso de que no se excluya de las restricciones al derecho de
propiedad el poder disponer o gravar un bien inmueble.

De igual forma se empleara el método dogmatico, los conceptos de compraventa con reserva de
propiedad y las restricciones del derecho de propiedad serán analizados a través de sentencias
expedidas por el Tribunal Registral y por el Poder Judicial.

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