CONTRATOS SUJETOS A OBLIGACIONES CONDICIONALES

Audiencia Provincial de Girona, sec. 1ª, S 14-11-2011, nº 455/2011, rec.

488/2011

Pte: Soler Navarro, Mª Isabel

Se alegaba en su demanda por la parte actora que dicha cláusula era nula por ser
una obligación condicional que dependía exclusivamente del demandado deudor, solicitando su
nulidad y en consecuencia el cumplimento de la obligación asumida en dicho documento privado.
El demandado se opuso, se alegó los motivos que dieron lugar a la firma de dicho documento, y
que dicha cláusula no era nula ya que no se fijó unilateralmente sino que se pactó de común
acuerdo y era una garantía para ambas partes, la acreedora por saber que cobraría la deuda al
tener el recurrente puesta a la venta su finca, y la deudora por no obligarse a malvender su
vivienda sino que lo haría por el precio tasado que conocía el actor.

TERCERO.- Nos encontramos ante un supuesto en que no se ha fijado plazo para el cumplimiento
de la obligación , por lo que su fijación no puede quedar al arbitrio de una parte como pretende el
recurrente hasta que proceda a la venta de la mitad indivisa de la finca, dicha obligación al
ser condicional en cuanto que "si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día (referido a
la venta de la finca), la obligación es condicional y se rige por las reglas de las obligaciones
condicionales , y por aplicación del artículo 1.115 del C.C. en cuanto establece que cuando el
cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor,
la obligación condicional será nula.

Por lo tanto, la indeterminación del plazo que, queda al exclusivo arbitrio del deudor, convierte en
nula la obligación ya que ello sería tanto como hacer debe depender el nacimiento y cumplimiento
de la obligación , de una de las partes, contraviniendo el artículo 1256 del código civil que prohíbe
someter al arbitrio de uno de los contratantes la validez y el cumplimiento de los contratos, y el
artículo 1115 del código civil referente a la nulidad las obligaciones condicionales cuando el
cumplimiento de la obligación de los contratos depende de la exclusiva voluntad del deudor.

Por último en cuanto a la imposición de costas y sus consecuencias en fase de ejecución, al

haberle sido reconocido al recurrente el reconocimiento de justicia gratuita, ningún
pronunciamiento cabe hacerse al respecto al no encontrarnos en la fase de ejecución sino
declarativa y nada acuerda la sentencia recurrida, salvo la imposición de las mismas a la parte
demandada al estimarse la demanda.

Es cierto que las obligaciones se presumen puras y quien las alega tiene la obligación de probarlas
( STS 21 de abril de 1987), pero sin embargo también lo es que no se requiere la utilización
expresa del término condición, bastando la común intención de las partes, de modo que la
cuestión resulta relegada a la interpretación del contrato otorgado. La interpretación de los
contratos viene regulada en un plano de jerarquización en los artículos 1281 a 1289 del Cuerpo
legal sustantivo expresado, de manera que la observancia de la regla contenida en el artículo
1281.1 impide la aplicación subsidiaria de las previstas en su segundo apartado y en las
posteriores, ya que aquella tiene rango preferencial y prioritario, y así es de considerar que el
contrato de autos, no es un ejemplo de claridad absoluta, al faltar esa constancia documental pero
se deduce su existencia y contenido de las propias manifestaciones de la recurrente pues se
admite el encargo de la carrocería, su instalación en los camiones del demandado y se refiere
continuamente a la existencia de una condición potestativa simple que lógicamente se proyecta
sobre un vínculo contractual.

Es así ajustada a derecho la labor por parte del órgano enjuiciador a fin de desvelar cuál fuera la
verdadera intención de los contratantes, insistiendo en que no es preciso que se mencione la
palabra "condición" cuando del contenido contractual se deduzca claramente el ánimo de hacer
depender el contrato de un determinado acontecimiento futuro, por lo que, sin lugar a dudas, el
evento condicional no realizado impide su exigibilidad y actúa imposibilitando la adquisición de los
derechos postulada - T.S. 1ª S. de 11 de noviembre de 1994 -, pero esa condición suspensiva a
que se refiere el artículo 1113 del Código Civil EDL 1889/1 (LA LEY 1/1889) no es susceptible de
presunción, dado ser la obligación condicional de naturaleza excepcional y solamente puede
deducirse cuando claramente el ánimo de los contratantes fue hacer depender los efectos del
contrato de un acontecimiento futuro e incierto.

Es evidente que en el caso objeto de revisión en esta alzada, el contenido de la cuestionada

cláusula, revela de manera inequívoca que nos hallamos ante una condición de tal naturaleza,
potestativa simple, puesto que el logro de la venta de obras no dependía exclusivamente del mero
y exclusivo arbitrio de la vendedora y demandada sino también de otros hechos externos, ajenos a
la voluntad de la mercantil demandada.

Se podría haber planteado el tema del plazo para el supuesto de que para la condición positiva no
se hubiese fijado plazo de cumplimiento, en cuyo caso esta laguna legal, según el criterio de la
más moderna y prácticamente uniforme doctrina científica, debe llenarse acudiendo al párrafo
segundo del artículo 1118 del Código Civil, que ha de considerarse aplicable a todo tipo de
condiciones (con la obvia variación terminológica de tenerla por no cumplida, si es positiva, y por
cumplida, si es negativa) que se hallen en el supuesto de indeterminación temporal aquí
contemplado, ante el cual la condición (positiva, en este caso) debe considerarse o tenerse por no
cumplida si transcurre el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la
naturaleza de la obligación , sin que se produzca el acontecimiento futuro e incierto del que
aquella se hizo depender. "Sin embargo la demandada sin esperar tal plazo , tema al que ni
siquiera alude en la contestación a la demanda ni en el recurso, decide vender el camión sin la
carrocería haciendo de imposible cumplimiento la condición y teniéndola por tanto por cumplida,
por lo que resulta obvia la vigencia de la correlativa obligación de pagar el precio, cuyo "quantum"
en otro orden de cosas no se discute.

Se solicita la nulidad parcial de la cláusula cuarta y la fijación de un plazo que como máximo sea
de seis meses, y a ello debe accederse en base a los arts. 1115 y 1128 CC (Si la obligación no
señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujera que ha querido concederse al
deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél.= También fijarán los Tribunales la duración del
plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor), conforme a los cuales es nula
la obligación condicional cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad
del deudor, así como que los Jueces y Tribunales están facultados para fijar la duración
del plazo en las obligaciones que no lo tuvieren señalado si de su naturaleza y circunstancias se
deduce que ha querido concederse al deudor, conclusión a la que también puede llegarse,
aplicando la normativa de protección de los consumidores, Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16
de noviembre EDL 2007/205571, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para
la Defensa Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, que en su art. 85.7 considera
abusivas las cláusulas que supongan la supeditación a una condición cuya realización dependa
únicamente de la voluntad del empresario para el cumplimiento de las prestaciones, cuando al
consumidor y usuario se le haya exigido un compromiso firme, las cuales, según el art. 83 serán
nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas, y la parte no afectada se integrará con
arreglo a lo dispuesto por el artículo 1.258 del Código Civil EDL 1889/1 y al principio de buena fe
objetiva.

Audiencia Provincial de Ciudad Real, sec. 1ª, S 31-3-2010, nº 87/2010, rec.

1011/2010

Pte: Casero Linares, Luis

SEGUNDO.- La interpretación y validez de la mencionada cláusula resulta ser el núcleo esencial de

esta litis. La Juez a quo entiende cumplida la condición haciendo referencia a lo dispuesto en el
segundo párrafo del art. 1.118 del Código CivilEDL 1889/1 , pues dado que en la misma no se ha
establecido plazo , entiende que reputarse por tal aquél que verosímilmente se hubiera querido
señalar, atendida la naturaleza de la obligación , y dado que han transcurrido más de tres años
desde la firma del contrato tal hipotético plazo debe tenerse por cumplido.

Es esta referencia al art. 1.118 del Código Civil EDL 1889/1 la primera causa de oposición por
parte del recurrente, al señalar que tal precepto está referido a condiciones negativas no positivas
como es la firmada entre las partes, por lo que no le sería de aplicación.

Tanto el art. 1.117 como el 1.118 prevén el mismo supuesto, referido al término para el
cumplimiento de las obligaciones , el primero en relación a las positivas y el segundo a las
negativas. El problema que se plantea es que mientras en el caso de las negativas si se regula el
supuesto de la falta de la fijación de un plazo eso no ocurre para las positivas, planteándose, por
tanto, una doble hipótesis: o bien ante la falta de plazo hay que esperar indefinidamente o bien
hay que fijar, por el Juez, un plazo aplicando lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 1.118.
Esta segunda solución es la seguida por la doctrina mayoritaria y también es la acogida, no sin
posturas contradictorias, por el Tribunal Supremo, así en su sentencia núm. 775/96, de 5 de
octubre, afirma que: El presente motivo somete a esta revisión casacional el problema relativo a
concretar la normativa aplicable a las condiciones positivas, cuando no se haya pactado por las
partes el plazo dentro del cual deban cumplirse las mismas, cuyo supuesto no lo contempla el
artículo 1117 del Código Civil (único que se refiere a esta clase de condiciones), pues el mismo
(para declarar sin efecto la obligación condicional ) sólo se refiere al caso de que haya pasado el
tiempo (se supone, como es obvio, previamente pactado) o a aquel otro en que "fuese ya
indudable que el acontecimiento no tendrá lugar". Si bien es cierto, como dice la recurrente, que
la sentencia de esta Sala de 28 de diciembre de 1984 declara (aunque sin argumentación
fundamentadora alguna) que el artículo 1118 del Código Civil EDL 1889/1 solo es aplicable a las
condiciones negativas y no a las positivas, dicha doctrina que, al hallarse contenida en una sola
sentencia, no constituye jurisprudencia, no puede ser mantenida por esta Sala, pues al constituir
una verdadera laguna legal el supuesto de que para la condición positiva no se
hubiese fijado plazo de cumplimiento, dicha laguna legal, según el criterio de la más moderna y
prácticamente uniforme doctrina científica, que es el que esta Sala aquí acepta y consagra, debe
llenarse acudiendo al párrafo segundo del artículo 1118 del Código Civil EDL 1889/1 , que ha de
considerarse aplicable a todo tipo de condiciones (con la obvia variación terminológica de tenerla
por no cumplida, si es positiva, y por cumplida, si es negativa) que se hallen en el supuesto de
indeterminación temporal aquí contemplado, ante el cual la condición (positiva, en este caso) debe
considerarse o tenerse por no cumplida si transcurre el tiempo que verosimilmente se hubiese
querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación , sin que se produzca el acontecimiento
futuro e incierto del que aquella se hizo depender.

En aplicación de esta jurisprudencia es evidente que el primer motivo del recurso no puede ser
estimado, pues lo que no es posible es dejar la condición a tiempo indeterminado, prolongando de
este modo el impago del precio.

El tiempo transcurrido desde la firma del contrato, marzo de 2006, unido a las circunstancias que
se relacionan en la sentencia que se pueden concretar en la falta de condiciones legales para que
pueda iniciarse el desarrollo urbanístico de la zona de construcción del apartotel, hacen que se
tenga que tener por cumplido el plazo ya que no resulta acorde con un contrato de compraventa
de animales tal espera para el abono del precio.

Tribunal Supremo Sala 1ª, S 5-10-1996, nº 775/1996, rec. 3983/1992

Pte: Morales Morales, Francisco

Resumen
El TS no accede a la resolución contractual pretendida por la entidad recurrente, ratificando la
decisión de la sentencia impugnada, en la que se calificó como suspensiva la condición pactada en
el contrato de compraventa celebrado por las partes. Declara la Sala que la interpretación literal,
lógica y sistemática de diversas cláusulas del contrato litigioso hace llegar a la conclusión de que
 la intención de las partes fue la de supeditar la producción de efectos de dicho contrato a la
obtención por la entidad compradora de licencia municipal de edificación y otros permisos de
distintos organismos oficiales, que es la dinámica negocial propia de las condiciones suspensivas.
En cuanto a la presunta infracción de los arts. 1117 y 1118,2 CC, el TS declara que el supuesto de
que para la condición positiva no se hubiese fijado plazo de cumplimiento constituye una
verdadera laguna legal, que debe llenarse acudiendo al párrafo 2º del art. 1118 CC, aplicable a
todo tipo de condiciones que se hallen en el supuesto de indeterminación temporal aquí
contemplado, ante el cual la condición debe considerarse o tenerse por no cumplida si transcurre
el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de laobligación ,
sin que se produzca el acontecimiento futuro e incierto del que aquélla se hizo depender.
Finalmente, a juicio de la Sala, la interpretación que la sentencia recurrida hace del contrato
litigioso, en el sentido de que el plazo de dos años era el que verosímilmente se hubiese querido
señalar para que por los vendedores se tuviera por incumplida la condición pactada, es
plenamente lógica, racional y acorde con la intención de las partes, y, por tanto, ha de ser
mantenida invariable en esta vía casacional.

 NORMATIVA ESTUDIADA
o RD de 24 julio 1889. Código Civil
art.1113 , art.1114 , art.1117 , art.1118.2 , art.1255 , art.1281.1 , art.1282 , art.1285
 ÍNDICE
 CLASIFICACIÓN POR CONCEPTOS JURÍDICOS
 FICHA TÉCNICA

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Procurador D. Emilio Alvarez-Prida Carrillo en nombre y representación de "U.,

S.A.", formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de León, demanda de juicio
declarativo ordinario de menor cuantía, contra Dª Irene Elisa, D. Luis, D. Paulino, Dª María del
Pilar, D. José Delfino y Dª Rosa, sobre denuncia de contrato y otros extremos, alegó los hechos y
fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia
por la que se declare no ajustada a derecho y por tanto ineficaz la denuncia de contrato que
consta en acta de seis de Junio de mil novecientos ochenta y nueve autorizada por el Notario D.
José María Sánchez Llorente con el número 1307 de protocolo, e incumplido por los demandados
el contrato que concertaron con "U., S.A." el día veinticuatro de Julio de mil novecientos ochenta y
siete de venta de solar en León colindante con las calles...,...,... y..., condene a los demandados o
a quienes de ellos proceda: a restituir a su representada "U., S.A.", la cantidad de DIEZ MILLONES
DE PESETAS entregada al tiempo de suscribirse el contrato en veinticuatro de Julio de mil
novecientos ochenta y siete, más la de SEIS MILLONES DE PESETAS que les entregó en veintisiete
de Diciembre de mil novecientos ochenta y ocho, a abonarla la cantidad de VEINTE MILLONES DE
PESETAS correspondiente a la cláusula penal establecida como decimotercera del contrato, más
DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y UNA MIL NOVECIENTAS NOVENTA PESETAS por daños
líquidos, todo con los intereses legales desde la presentación de la demanda, y a que la indemnice
lo procedente por lucro cesante, a determinar en ejecución de sentencia, estableciendo las bases
con arreglo a las cuales deban determinarse y hacerse su liquidación, e imponiendo las costas a
dichos demandados.
SEGUNDO.- Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el
Procurador D. Santos de Felipe y Martínez en nombre y representación de Dª Irene Elisa y de D.
Luis, D. Paulino y Dª María del Pilar y de D. José Delfino, quien contestó a la demanda, oponiendo
los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se
dicte sentencia por la que se desestime íntegramente dicha demanda, con imposición de costas a
la demandante.

TERCERO.- Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con
los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por
las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos
las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

CUARTO.- El Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia dictó sentencia en fecha ocho de Abril
de mil novecientos noventa y dos, cuyo fallo es el siguiente:"Que, estimando parcialmente, como
estimo la demanda formulada por la representación de la mercantil "U., S.A.", contra Dª Irene
Elisa y su esposo D. Luis, D. Paulino y esposa Dª María del Pilar, D. José Delfino y esposa Dª Rosa,
debo condenar y condeno a citados demandados a que satisfagan a la actora la cantidad de
DIECISEIS MILLONES DE PESETAS más los intereses legales desde la fecha de la presentación de
la demanda que se verán incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución,
debiendo absolver y absolviendo a los demandados del resto de las peticiones del suplico del
escrito inicial y todo ello sin expresa condena en costas a ninguna de las dos partes".

QUINTO.- Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial

de León, dictó sentencia en fecha veintiséis de Noviembre de mil novecientos noventa y dos, cuya
parte dispositiva, a tenor literal es la siguiente:"Que, desestimando el recurso de apelación
formulado por el Procurador D. Emilio Alvarez-Prida Carrillo, en nombre y representación de "U.,
S.A."- contra la sentencia de fecha 8 de Abril de 1.992 dictada en los autos de Menor Cuantía
número 366/91 por el Juzgado de Primera Instancia número dos de León, debemos confirmar y
confirmamos íntegramente dicho pronunciamiento, con expresa imposición de las costas del
recurso a la parte apelante".

SEXTO.- El Procurador D. Francisco Alvarez del Valle García en nombre y representación de la

entidad mercantil "U., S.A.", interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo del art. 1692, núm. 4 LEC EDL 2000/77463, por infracción de las reglas
interpretativas de los contratos, recogidas en los artículos 1281-1º, 1282 y 1285, en relación con
los arts. 1113.2º y 1114 del C.c. EDL 1889/1 y la hermenéutica efectuada por el Tribunal de
instancia de la condición pactada por las partes en el contrato de compraventa.

Segundo.- Al amparo del art. 1692.4º de la LEC EDL 2000/77463 por infracción de los artículos
1117 y 1118.2º del C.c. EDL 1889/1

Tercero.- Al amparo del art. 1692-4º de la LEC EDL 2000/77463 por infracción del párrafo
segundo del art. 1118 del C.c. EDL 1889/1
Cuarto.- Al amparo del art. 1692-4º de la LEC EDL 2000/77463 por infracción de las normas de
interpretación de los contratos contenidas en los arts. 1282 y 1283 en relación con el párrafo
segundo del art. 1118 del C.c. EDL 1889/1

Quinto.- Al amparo del art. 1692-4º de la LEC EDL 2000/77463 por infracción del art. 1118 del
C.c. EDL 1889/1 en relación con el art. 1115 del C.c. EDL 1889/1 y éste, a su vez, con el 1282,
párrafo primero del C.c.

SEPTIMO.- Admitido el recurso por auto de fecha 7 de Julio de 1993, se entregó copia del escrito a
la representación de los recurridos conforme a lo dispuesto en el art. 1710.2 de la
LEC EDL 2000/77463 para que en el plazo de 20 de días puedan impugnarlo.

OCTAVO.- El Procurador D. Federico Corral Moscoso en nombre y representación de Dª Irene Elisa

y D. Luis, de D. Paulino y Dª María del Pilar y de D. José Delfino, presentó escrito de impugnación
al recurso de casación y tras alegar los motivos que estimó pertinentes, terminó con el suplico, en
su día se dicte sentencia desestimando íntegramente el recurso presentado, con imposición de
costas a la sociedad anónima recurrente y la pérdida del depósito.

NOVENO.- Al no haber solicitado las partes la celebración de vista, se señaló para votación y fallo
el día 18 de Septiembre del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MORALES MORALES.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Los antecedentes previos de que ha de partirse son los siguientes:

1º.- Mediante documento privado de fecha 24 de Julio de 1987 los hermanos Dª Irene Elisa, D.
Paulino y D. José Delfino, asistidos de sus respectivos cónyuges, de una parte, y la entidad
mercantil "U., S.A.", representada por su Director-Gerente D. José Luis, de otra, celebraron un
contrato de compraventa, por el que los referidos hermanos vendían a la expresada entidad
mercantil un solar (plenamente identificado), en término de León, al sitio de..., con una extensión
superficial de 4.178'28 metros cuadrados. Del expresado contrato interesa aquí destacar los
siguientes extremos: En el expositivo tercero del mismo se hizo constar lo siguiente:" 3.-
Condicionada la presente compraventa a que con la presentación de un contrato de promesa de
venta en opción de compra, que en este mismo acto se suscribe,"U., S.A.", logre la Calificación
Provisional si se decide por la modalidad de Protección Oficial, y en cualquier caso, la Licencia
Municipal de Edificación, de forma que de no obtenerse la calificación, licencia y demás permisos
de los distintos Organismos Oficiales, quedará sin efecto alguno este contrato, lo que se establece
como condición fundamental". En la cláusula Tercera se pactó lo siguiente:"La transmisión a "U.,
S.A.", se hace en principio mediante este contrato comprometiéndose los VENDEDORES a otorgar
escritura pública libre de cargas, gravámenes, arrendamientos y al corriente de pagos en toda
clase de contribuciones, impuestos y arbitrios, cuando "U., S.A.", obtenga los permisos que le
permitan el inicio de la construcción, tanto si opta por la modalidad de Protección Oficial, como si
optase por hacer promoción libre".- El precio total de venta de dicho solar fue el de noventa y
siete millones ochocientas mil (97.800.000) pesetas cuya forma de pago se pactó (cláusula
Cuarta) que se haría en la siguiente forma:"A la firma del presente contrato 10.000.000.- Pts.
(DIEZ MILLONES DE PESETAS).- A la firma de escritura pública de compra-venta 28.800.000,-
Pts. (VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTAS MIL PESETAS). El resto, es decir, 59.000.000,- Pts.
(CINCUENTA Y NUEVE MILLONES DE PESETAS) mediante tres letras de cambio avaladas por
banco, con los siguientes vencimientos y nominales: A un año de la fecha de escritura pública de
compraventa 17.000.000.- Pts. (DIECISIETE MILLONES DE PESETAS).- A dos años de la fecha de
escritura pública de compraventa 18.000.000.- Pts. (DIECIOCHO MILLONES DE PESETAS).- A tres
años de la fecha de escritura pública de compraventa 23.000.000.- Pts. (VEINTITRES MILLONES
DE PESETAS)".- En la cláusula Novena del mencionado contrato se pactó lo siguiente:"Para el
supuesto caso de que "U., S.A." no obtenga, en el plazo de SIETE meses desde la fecha de este
contrato, los distintos permisos de Organismos Oficiales, que hagan posible el inicio de la
promoción y construcción en el solar objeto de la presente compraventa, podrá optar por la
resolución de este contrato, en cuyo caso:

A) Los gastos.....".- En la cláusula Décima del mismo contrato se estipuló lo siguiente:"Los

VENDEDORES se comprometen a desalojar el solar y desmontar las dos naves, cuyo
aprovechamiento se regula en la cláusula segunda, en un plazomáximo de TRES meses contados a
partir de la firma de la escritura pública de compra-venta pudiendo permanecer el material
durante otros TRES meses más en aquellos lugares que no interrumpan la actividad de "U., S.A.".

2º.- Por medio de acta notarial de fecha 6 de Junio de 1989, autorizada por el Notario de León D.
José-María Sánchez Llorente, bajo el número 1307 de su protocolo, los vendedores Dª Irene Elisa,
D. Paulino y D. José Delfino comunicaron a la compradora "U., S.A.", en la persona de su
representante legal D. José Luis, que la eficacia y validez del contrato de compraventa de fecha 24
de Julio de 1987 "quedó supeditado a que "U., S.A.", logre la Calificación Provisional si se decide
por la modalidad de Protección Oficial, y, en cualquier caso, la Licencia Municipal de edificación de
referido solar con arreglo al proyecto de su conveniencia y libre disposición, de tal suerte que en
caso de no obtener esa licencia y demás permisos de los distintos Organismos Oficiales, quedará
sin efecto alguno el contrato, siendo este requisito condición especial; que a pesar del tiempo
transcurrido y de todas las gestiones llevadas a cabo en nombre de los vendedores, es lo cierto
que "U., S.A." no ha obtenido la referida licencia, ni siquiera parece haberla solicitado; que siendo
evidente que el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato, no puede quedar en
forma alguna al arbitrio de una de las partes contratantes, porque ello supondría un estado de
sujeción jurídica para la otra, sin término, lo que es a todas luces contrario al más elemental
sentido de justicia....". Con base en las antes transcritas consideraciones, por medio de la
expresada acta notarial, participaron a "U., S.A.", en la persona de su ya dicho representante
legal, lo siguiente:

Primero.- Que los requerientes denuncian el contrato, por incumplimiento de la otra parte y en
consecuencia ponen a disposición de "U., S.A." los DIEZ MILLONES DE PESETAS que habían
recibido, que "U., S.A." podrá reintegrarse a su comodidad en el momento que lo desee.

Segundo.- Que desde el momento en que cumplimente este requerimiento entienden que si la
empresa requerida rechaza los diez millones de pesetas deben advertirla de que procederán a
consignarlos judicialmente".

3º.- Con fecha 28 de Agosto de 1989, los hermanos Dª Irene Elisa, D. Paulino y D. José Delfino
vendieron el referido solar a un tercero.
SEGUNDO.- Con base, sustancialmente, en los antecedentes que acaban de ser relacionados, la
entidad mercantil "U., S.A." promovió contra los hermanos Dª Irene Elisa, D. Paulino y D. José
Delfino y sus respectivos cónyuges el proceso de que este recurso dimana, en el que, ejercitando
(al parecer) acción de responsabilidad por incumplimiento de contrato, postuló se dicte sentencia,
por la que "declarando no ajustada a derecho y por tanto ineficaz la denuncia de contrato que
consta en acta de seis de junio de mil novecientos ochenta y nueve, autorizada por el Notario D.
José-María Sánchez Llorente con el número 1107 de protocolo, e incumplido por los demandados
el contrato que concertaron con "U., S.A." el día veinticuatro de julio de mil novecientos ochenta y
siete de venta de solar en León colindante con las calles...,...,... y..., condene a los demandados o
a quienes de ellos proceda: a restituir a mi representada "U., S.A." la cantidad de DIEZ MILLONES
DE PESETAS entregada al tiempo de suscribirse el contrato en veinticuatro de julio de mil
novecientos ochenta y siete, más la de SEIS MILLONES DE PESETAS que les entregó en veintisiete
de diciembre de mil novecientos ochenta y ocho, a abonarla (sic) la cantidad de VEINTE MILLONES
DE PESETAS correspondiente a la cláusula penal establecida como decimotercera del contrato,
más DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y UNA MIL NOVECIENTAS NOVENTA PESETAS por daños
líquidos, todo con los intereses legales desde la presentación de la demanda, y a que la indemnice
lo procedente por lucro cesante, a determinar en ejecución de sentencia, estableciendo las bases
con arreglo a las cuales deban determinarse y hacerse su liquidación".

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Segunda de la

Audiencia Provincial de León, por la que, confirmando íntegramente la de primera instancia,
estima parcialmente la demanda y condena a los demandados "a que satisfagan a la actora la
cantidad de DIECISEIS MILLONES DE PESETAS más los intereses legales desde la fecha de la
presentación de la demanda que se verán incrementados en dos puntos desde la fecha de esta
resolución, debiendo absolver y absolviendo a los demandados del resto de las peticiones del
suplico del escrito inicial".

Contra la referida sentencia de la Audiencia, que ha sido consentida por los demandados,
solamente la demandante entidad mercantil "U., S.A." ha interpuesto el presente recurso de
casación, que articula a través de cinco motivos.

TERCERO.- En los "Antecedentes" del escrito de formalización de dicho recurso, la entidad

recurrente manifiesta lo siguiente:"Sin perjuicio de establecer las precisiones necesarias al
examinar la sentencia recurrida, indicamos desde ahora que, dados sus pronunciamientos,
únicamente interesan a esta casación las pretensiones que hacen referencia a la declaración de la
ineficacia de la denuncia del contrato efectuada por los demandados y así como al incumplimiento
del mismo por los vendedores, y la pretensión de condena a abonar a "U., S.A." la cantidad
pactada en la cláusula penal, así como el daño emergente y el lucro cesante causados por el
incumplimiento del contrato".

CUARTO.- Para conocer la "ratio decidendi" del "fallo" de la sentencia recurrida (en cuanto
desestimatorio de determinados pedimentos de la demanda, que es lo que se viene a combatir con
el presente recurso) y poder, en consecuencia, estudiar y resolver los motivos integradores del
mismo, resulta imprescindible transcribir literalmente los razonamientos en que la sentencia
recurrida (además de aceptar íntegramente los de la de primera instancia) basa su referido
pronunciamiento. Son los siguientes:"Toda la cuestión litigiosa, perfectamente centrada por el
Juez de Primera Instancia, gira alrededor de la naturaleza jurídica que puede atribuirse a la
condición estipulada por las partes, en uso del principio de libertad negocial (artículo 1255 del
Código Civil EDL 1889/1 ), con una defectuosa técnica de redacción contractual, en el expositivo 3
y cláusula 9 del citado contrato de compraventa del solar de fecha 24 de Julio de 1987, así como
la eficacia que puede conferirse a la denuncia del contrato efectuada notarialmente por los
vendedores. En el primer punto, la Sala comparte y ratifica el acertado criterio de la sentencia
recurrida, al calificar la citada condición, referente a que por "U., S.A." se obtuviese, bien la
calificación definitiva a efectos del régimen de viviendas de protección oficial, bien la licencia
municipal de edificación en el solar, como suspensiva (del tipo positivo y mixta), de tal manera
que en cuanto el hecho referido, en que consiste la condición no se produjese, el contrato no
desplegaría la totalidad de sus efectos (artículos 1.113 y 1.114 del Código Civil EDL 1889/1 ). No
pueden entenderse de otro modo las cláusulas pactadas igualmente en el contrato, según las
cuales, a la firma del contrato, los compradores solo percibieron la suma de 10.000.000 pts. (de
un total del precio que asciende a la suma de 93.500.000 pts.), quedando aplazado el resto, en
parte, a la firma de la escritura pública (28.800.000 pts.) y lo demás (59.000.000 pts., es decir,
más de la mitad del precio total) a diversos plazos de 1 año, 2 años y 3 años, a contar igualmente
desde la escritura pública, siendo así que dicha escritura solo se otorgaría cuando "U., S.A."
obtuviese los permisos que le permita el inicio de la construcción (cláusulas tercera y cuarta del
contrato). Y también carecería, en otro caso, de sentido la cláusula décima del mismo, según la
cual los vendedores se comprometen a desalojar el solar objeto de compraventa en el plazo de
tres meses a contar desde la firma de la escritura pública (supeditada como hemos visto a la
obtención de los permisos por la compradora, núcleo de la condición a que se somete la
compraventa), lo que demuestra el hecho de que los vendedores continuaron en la posesión del
solar. Debe, en suma, rechazarse el carácter resolutorio de la condición, lo que tiene indudable
trascendencia en caso de no cumplimento de la misma. En el segundo punto, debe coincidirse con
el Juez 'a quo' al otorgarle a la denuncia efectuada por los vendedores plena eficacia jurídica,
partiendo de la afirmación de que el cumplimiento de la condición, calificada ya como suspensiva,
a que se sometía la eficacia del contrato, estaba sujeta a un plazo no solo para la compradora
(siete meses de la firma del contrato, según la cláusula novena) sino también para los vendedores
(artículos 1.117 y 1.118, párrafo segundo del Código Civil EDL 1889/1 ), si bien lafijación de este
último, atribuida al arbitrio judicial, se ha hecho 'a posteriori', considerando totalmente razonable
y equitativo determinarlo en casi tres veces el señalado a favor de la compradora. Pensar que
el plazo solo operaba en favor de ésta última supondría conculcar además lo dispuesto en el
artículo 1.256 del Código Civil EDL 1889/1, según el cual el cumplimiento de los contratos no
puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Parece, en consecuencia, sumamente
razonable entender que, casi dos años después de la firma del contrato, habiendo percibido tan
solo los vendedores un 10 por ciento del precio y estando el resto pendiente de la obtención de
una licencia que no llegaba a obtenerse por la compradora, el contrato ha devenido ineficaz, no
por incumplimiento por parte de la compradora o de los vendedores, sino porque hay que suponer
ya que la condición no va a cumplirse o carece de importancia el que se cumpla o no. Y ello sin
que pueda perderse de vista el hecho indudable de que la compradora no ignoraba, al firmar el
contrato, la situación urbanística del solar, por lo que no hubo ocultación alguna por parte de los
vendedores, y, de existir ésta, ello sería indiferente por cuanto tal información era pública y
cualquiera podía acceder a ello a través del Ayuntamiento" (Fundamento jurídico segundo de la
sentencia recurrida).
QUINTO.- Por el motivo primero, con apoyo procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463, se denuncia "infracción de las reglas interpretativas
de los contratos, recogidas en los artículos 1.281-1º, 1.282 y 1.285, en relación con los artículos
1.113.2º y 1.114 del Código Civil EDL 1889/1 y la hermenéutica efectuada por el Tribunal de
instancia de la condición pactada por las partes en el contrato de compraventa". En el alegato
integrador de su desarrollo la entidad recurrente acusa a la sentencia recurrida de haber
interpretado equivocadamente el contrato celebrado entre las partes con fecha 24 de Julio de
1987, al haber calificado de suspensiva la condición pactada en dicho contrato (obtención por la
compradora de la calificación, licencia y demás permisos de los distintos Organismos Oficiales para
poder edificar en el solar objeto del referido contrato), cuando tanto por la literalidad de la
cláusula novena, como por los actos coetáneos y posteriores a la celebración del contrato se
evidencia, dice la recurrente, que la intención de los contratantes fue la de atribuir a la referida
condición el carácter de resolutoria.

Teniendo en cuenta que es reiterada doctrina de esta Sala, cuya notoriedad nos libera de una cita
pormenorizada de la misma, la de que la interpretación de los contratos es función propia de los
juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, salvo que
el mismo sea absurdo, ilógico, carente de sentido o conculcador de alguna norma legal,
correspóndenos examinar aquí si a la labor hermenéutica realizada por la sentencia recurrida, al
atribuir a la referida condición el carácter de suspensiva, y no resolutoria, le es imputable alguno
de los vicios o defectos anteriormente dichos, que la hagan casacionalmente rechazable. Para ello,
han de tenerse en cuenta las consideraciones que a continuación se exponen, partiendo de la
elemental premisa de que por condición suspensiva se entiende aquella que hace depender la
efectividad de un contrato (producción de sus efectos propios) de un acontecimiento futuro e
incierto. El efecto esencial y único de todo contrato de compraventa es, para el vendedor, el cobro
del precio estipulado y, para el comprador, la adquisición del dominio de la cosa comprada. La
interpretación tanto literal, como lógica y sistemática de diversas cláusulas del contrato litigioso,
algunas de ellas (especialmente la novena) redactadas con evidente defectuosidad técnica, hacen
llegar a la conclusión de que la intención de las partes fue la de hacer depender la eficacia del
referido contrato (en cuanto al cobro del precio por los vendedores y la adquisición del dominio
por la compradora) del cumplimiento de la expresada condición. Así, el expositivo número 3 (que
ha sido transcrito literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta
resolución), el cual se refiere a las dos partes contratantes, dice de forma expresa y categórica
que queda "condicionada la presente compra-venta a que...."U., S.A." logre la Calificación
Provisional si se decide por la modalidad de Protección Oficial, y en cualquier caso, la Licencia
Municipal de Edificación, de forma que de no obtenerse la calificación, licencia y demás permisos
de los distintos Organismos Oficiales, quedará sin efecto alguno este contrato, lo que se establece
como condición fundamental". Por otro lado, y en concordancia con lo anterior, el otorgamiento
por los vendedores de la correspondiente escritura pública de compraventa se dejó supeditado a
"cuando "U., S.A." obtenga los permisos que le permitan el inicio de la construcción, tanto si opta
por la modalidad de Protección Oficial, como si optase por hacer promoción libre" (cláusula
tercera). Pero es que, salvo diez millones de pesetas que percibieron a la firma del documento
privado de fecha 24 de Julio de 1987, el cobro por los vendedores de la casi totalidad del precio
(los ochenta y siete millones ochocientas mil pesetas restantes, pues el precio total de venta fue
de noventa y siete millones ochocientas mil pesetas) se dejó igualmente subordinado al
otorgamiento de la escritura pública de compraventa (cláusula cuarta) y dicho otorgamiento de la
referida escritura, como acaba de decirse, se hacía depender de la obtención por la compradora de
las referidas licencias. Asimismo, no solo el cobro del precio por los vendedores (efecto esencial y
único para éstos de la venta), sino que también la adquisición del dominio del solar por la
compradora (efecto fundamental para ella del contrato) se hizo igualmente depender de la
obtención por ésta de las repetidas licencias, pues hasta entonces, como antes se dijo, ni se le
otorgaría la correspondiente escritura pública de compraventa (tradición instrumental, conforme al
artículo 1462, párrafo segundo, del Código Civil EDL 1889/1), ni se le haría entrega de la posesión
(tradición real) del referido solar (cláusula décima). De todo lo expuesto se desprende, como ya
dijimos, que la intención de los contratantes fue la de supeditar la producción de efectos del
contrato litigioso a la obtención por la entidad compradora de las repetidas licencias, que es la
dinámica negocial propia de las condiciones suspensivas, por lo que la sentencia recurrida, al
atribuir dicho carácter a la condición pactada (como antes había hecho la de primera instancia) ha
procedido correctamente y, en consecuencia, el motivo examinado ha de fenecer.

SEXTO.- Con la misma residencia procesal que el anterior aparece formulado el motivo segundo,
por el que se acusa a la sentencia recurrida de infracción de los artículos 1117 y 1118.2º del
Código Civil EDL 1889/1 , al haber entendido que a la condición pactada en el contrato litigioso le
es aplicable el párrafo 2º del citado artículo 1118, cuyo precepto, se dice en el alegato del motivo,
se refiere exclusivamente a las condiciones negativas y, por tanto, no es aplicable, dice la
recurrente, a la aludida condición que, al ser positiva, debe regirse sólo por el artículo 1117.

El presente motivo somete a esta revisión casacional el problema relativo a concretar la normativa
aplicable a las condiciones positivas, cuando no se haya pactado por las partes el plazo dentro del
cual deban cumplirse las mismas, cuyo supuesto no lo contempla el artículo 1117 del Código
Civil EDL 1889/1 (único que se refiere a esta clase de condiciones), pues el mismo (para declarar
sin efecto la obligación condicional ) sólo se refiere al caso de que haya pasado el tiempo (se
supone, como es obvio, previamente pactado) o a aquel otro en que "fuese ya indudable que el
acontecimiento no tendrá lugar". Si bien es cierto, como dice la recurrente, que la sentencia de
esta Sala de 28 de Diciembre de 1984 declara (aunque sin argumentación fundamentadora
alguna) que el artículo 1118 del Código Civil EDL 1889/1 solo es aplicable a las condiciones
negativas y no a las positivas, dicha doctrina que, al hallarse contenida en una sola sentencia, no
constituye jurisprudencia, no puede ser mantenida por esta Sala, pues al constituir una verdadera
laguna legal el supuesto de que para la condición positiva no se hubiese fijado plazo de
cumplimiento, dicha laguna legal, según el criterio de la más moderna y prácticamente uniforme
doctrina científica, que es el que esta Sala aquí acepta y consagra, debe llenarse acudiendo al
párrafo segundo del artículo 1118 del Código Civil EDL 1889/1 , que ha de considerarse aplicable a
todo tipo de condiciones (con la obvia variación terminológica de tenerla por no cumplida, si es
positiva, y por cumplida, si es negativa) que se hallen en el supuesto de indeterminación temporal
aquí contemplado, ante el cual la condición (positiva, en este caso) debe considerarse o tenerse
por no cumplida si transcurre el tiempo que verosimilmente se hubiese querido señalar, atendida
la naturaleza de la obligación , sin que se produzca el acontecimiento futuro e incierto del que
aquella se hizo depender. Por todo lo expuesto, el presente motivo ha de ser desestimado.

SEPTIMO.- Para el supuesto de desestimación del motivo anterior (como así ha ocurrido), aparece
formulado el tercero, en el que se vuelve a denunciar infracción del párrafo segundo del artículo
1.118 del Código Civil EDL 1889/1 , que ahora la hace consistir en que, según dice la recurrente,
la sentencia recurrida ha fijado con arreglo "al arbitrio judicial" el plazo que debía entenderse
señalado para el cumplimiento de la condición pactada, cuando dicho plazo , parece querer decir,
debe ser el que verosimilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de
la obligación .

El expresado motivo, cuya inconsistencia impugnatoria es ostensible, ha de recibir el mismo

tratamiento desestimatorio que los dos que le preceden, pues aunque utiliza la innecesaria
expresión "arbitrio judicial", lo cierto es que la sentencia recurrida, atendiendo a la naturaleza y
finalidad económica del contrato celebrado (venta de un solar por un precio de casi cien millones
de pesetas) y al plazo de siete meses que, con esa misma finalidad de poder dejar sin efecto el
referido contrato, se señaló en favor de la compradora (cláusula novena, que ha sido transcrita en
el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución) e interpretando, en suma, el
repetido contrato (que no se caracteriza, precisamente, por una depurada técnica terminológica),
ha considerado razonable y equitativo el fijar, para los vendedores, dicho plazo , no en casi (como
dice la sentencia recurrida), sino en más del triple (desde el 24 de Julio de 1987 -fecha del
contrato- al 6 de Junio de 1989 -fecha de la denuncia del mismo por los vendedores-) del
señalado para la compradora, cuyo criterio ha de ser mantenido invariable en esta vía casacional,
por considerarse el mismo verosímilmente querido por las partes, atendida la naturaleza de
la obligación .

OCTAVO.- En el motivo cuarto, con la misma residencia procesal que los que le preceden, se
denuncia infracción "de las normas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos
1282 y 1283 en relación con el párrafo segundo del artículo 1118 del Código Civil EDL 1889/1 " y
en el alegato integrador de su desarrollo la recurrente aduce, en esencia, que la sentencia
recurrida ha interpretado erróneamente el contrato litigioso, al entender que el plazo de dos años
era un plazorazonable para que los vendedores pudieran entender incumplida la condición, cuando
ello, parece decir la recurrente, no es lo que se deduce del contrato, a lo que agrega que la
obtención de la licencia por ella (la compradora, aquí recurrente) estaba condicionada a la
obtención de la división de la Unidad de Actuación a que estaba sometido el solar litigioso.

El expresado motivo, que es una mera reiteración del que le precede, ha de ser desestimado, ya
que la interpretación que la sentencia recurrida, en plena coincidencia con la de primera instancia,
hace del contrato litigioso (especialmente de su expositivo 3 y de su cláusula novena, que han
sido transcritos literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta
resolución), en el sentido de que el plazo de dos años era el que verosimilmente se hubiese
querido señalar para que por los vendedores se tuviera por incumplida la condición pactada
(obtención por la compradora de las necesarias autorizaciones y licencias para la construcción), es
plenamente lógica, racional y acorde con la intención de las partes y, por tanto, ha de ser
mantenida invariable en esta vía casacional, si se tiene en cuenta, por un lado, que para que, por
esa misma razón, la compradora pudiera dejar sin efecto el contrato, dicho plazo se señaló
solamente en siete meses (cláusula novena) y, por otro, que en el contrato no se aludió para nada
a que se condicionara específicamente la eficacia del mismo a la previa división de la Unidad de
Actuación, sino simplemente a que la compradora obtuviera los permisos y licencias necesarias
para la construcción, en las condiciones urbanísticas (se sobreentiende) en que se hallaba el solar
en la fecha de celebración del contrato, aparte de que se ha probado en el proceso que de los
4.188'40 metros cuadrados que tenía de extensión el solar, la referida Unidad de Actuación
solamente afectaba a 1.584'80 metros cuadrados (de los cuales 905 metros cuadrados tenían que
ser cedidos gratuitamente al Ayuntamiento), pero no afectaba en absoluto a los 2.603'60 metros
cuadrados restantes de dicho solar, respecto de los cuales la compradora podía haber obtenido de
inmediato la oportuna licencia de construcción, que tampoco la obtuvo en el razonable plazo de
dos años anteriormente dicho.

NOVENO.- Denunciando una vez más (la cuarta ya) la infracción del artículo 1118 del Código
Civil EDL 1889/1 , en relación (dice ahora)"con el artículo 1115 C.c. EDL 1889/1 y éste, a su vez,
con el 1282, párrafo primero C.c.", aparece formulado el motivo quinto, del que, en su alegato, se
dice que "en cierta manera, cierra y compendia los anteriores" y en el que, aduciendo ahora que la
condición pactada en el contrato no era potestativa mixta, como la califica la sentencia recurrida,
pues la obtención de las licencias de construcción, dice, dependía exclusivamente de los
Organismos oficiales competentes para concederla, la entidad recurrente vuelve a atacar, en
suma, la interpretación que la sentencia recurrida ha hecho del contrato litigioso en el sentido de
que el plazo que, para los vendedores, se quiso verosimilmente señalar para tener por incumplida
la condición, fue el que la referida sentencia dice.

El expresado motivo, que no pasa de ser una nueva reiteración de los dos que le preceden, ha de
ser igualmente rechazado, ya que cualquiera que sea la calificación de la condición pactada
(potestativa mixta o no), con cuyo extremo no se acierta a descubrir que relación pueda guardar
el invocado artículo 1118 del Código Civil EDL 1889/1 , lo cierto es que, como hemos dicho ya
anteriormente varias veces y aquí nos vemos forzados a repetir, la interpretación que la sentencia
aquí recurrida, en plena coincidencia con la de primera instancia, ha hecho del contrato litigioso
(especialmente de su expositivo 3 y de su cláusula novena), en el sentido de que el plazo de dos
años era el que verosimilmente se hubiese querido señalar para que por los vendedores se tuviera
por incumplida la condición pactada (obtención por la compradora de las necesarias autorizaciones
y licencias administrativas para la construcción), es plenamente lógica, racional y acorde con la
intención de las partes contratantes, por las razones que ya han sido expuestas anteriormente y
que, en evitación de innecesarias repeticiones, damos aquí íntegramente por reproducidas, cuyo
criterio hermenéutico, por tanto, ha de ser mantenido invariable en esta vía casacional.

DECIMO.- El decaimiento de los cinco motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación

del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a la recurrente y la pérdida del
depósito constituido, al que se dará el destino legal que le corresponda.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Audiencia Provincial de Granada, sec. 3ª, S 27-3-

2013, nº 118/2013, rec. 23/2013

Pte: Requena Paredes, José

Resumen
Compraventa de fincas. Acción para fijar un plazo de cumplimiento. La AP estima el recurso de
 apelación del comprador demandante y fija un plazo para su cumplimiento. Que no se
fije plazo por desconocerse cuándo la Administración podrá llevar a cabo determinada actuación
no puede significar que el comprador quede vinculado indefinidamente (FJ 5).

 NORMATIVA ESTUDIADA
o RD de 24 julio 1889. Código Civil
art.1114 , art.1118 , art.1281.1
 ÍNDICE
 CLASIFICACIÓN POR CONCEPTOS JURÍDICOS
 FICHA TÉCNICA

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 12 de noviembre de

2012, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda
formulada por D. Ismael contra D. Raimundo y Dª Tarsila debo absolver y absuelvo a los
mencionados demandados de la pretensión ejercitada en su contra. Todo ello con expresa
imposición de costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.-.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte
demandante, oponiéndose la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia
fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 18 de enero de 2013, y formado el rollo se
señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.-.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El contrato privado celebrado el 27 de julio de 2006 por el actor como comprador y
que califica en su demanda de compraventa bajo condición suspensiva, tiene por objeto las
parcelas, fincas registrales num. NUM000 y núm. NUM001, sitas en el término municipal de
Peligros, zona metropolitana de Granada, en cuyo Registro de la Propiedad num. 5 están inscritas,
respectivamente, en el libro NUM002, tomo NUM003, a los folios NUM004 y NUM005, con una
extensión cada una de 880 m2. Ambas eran propiedad del matrimonio demandado que las venció
al actor en el citado contrato y que, en los extremos que aquí interesan, estipulaba que la finca
era conocida en sus características esenciales por el comprador y que el precio, sin sujeción a
medidas y como cuerpo cierto, se fijaba en 841.416'95 Eur., de los que a la firma del mismo se
pagaron 120.000 Eur. y, conforme a lo pactado, seis meses después se abonaron otros 120.000
Eur., conviniendo las partes que "el resto, 601.416'95 Eur." "se hará efectivo a la parte vendedora
en el momento de otorgarse la correspondiente escritura pública de compraventa, coincidiendo
con la aprobación definitiva del plan parcial". La entrega de la finca se llevará a efecto al tiempo
de la escritura de compraventa y se autorizaba al comprador para llevar a cabo las gestiones
necesarias para la aprobación del plan correspondiente.
La demanda, en base a esta cláusula y alegando que habían transcurrido más de 5 años y medio
sin que las fincas adquiridas como rústicas hubieran sido recalificadas, pasando a urbanizables, en
cuya futura condición ya se tasó su precio a razón de 429'29 Eur./m2, pero aplazando buena parte
de su pago total hasta que llegara esa recalificación, solicitaba en el suplico que se fijara
como plazo de esa condición el de 31 de diciembre de 2012, de acuerdo con los arts. 1.114,
1.115, 1.117, 1.118.2 y 1.123 del CC EDL 1889/1, pues no se había puesto ninguna fecha límite
en el contrato y tras el tiempo transcurrido no hay visos de que la condición se vaya a producir, y
los vendedores mantienen la finca y el precio recibido a cuenta, 240.000 Eur., sin acceder a la
resolución del contrato.

Al contestar a la demanda, los vendedores se opusieron alegando en síntesis, que se está ante un
contrato con pago aplazado del art. 1.125 del C.C. EDL 1889/1 , pero no sujeto a condición, al no
pactarse alguna y ser inexistente la que se trata de introducir; estarse ante un contrato
perfeccionado desde su inicio que se consumará cuando llegue el plazo establecido, que se fijó
como plazo o término pero no como condición, por no expresarse así en el contrato, y ser
compradas las dos fincas que forman unidas una parcela catastral única como rústicas, sin
encontrarse incluidas en ningún planeamiento urbanístico y adquiridas por tanto, dentro del riesgo
empresarial y como operación de inversión propia del tráfico inmobiliario al que se dedica el actor
al que le interesaba en ese momento comprar baratas unas parcelas que futuriblemente pudieran
ser urbanizables y rentables y que ante la actual crisis en el sector de la construcción trata ahora
de desligarse y recuperar el dinero.

La sentencia de primera instancia, acogiendo, en esencia, la oposición a la demanda, desestimó la

misma argumentando, en síntesis, que el actor, letrado y redactor del contrato, como experto en
la promoción inmobiliaria al ser administrador de distintas sociedades de esa índole, compró las
fincas tras estudiar su financiación y rentabilidad por lo que no puede admitirse que se estipulara
una condición suspensiva al adquirirlas en el convencimiento de que la recalificación y aprobación
del plan parcial se llevaría a cabo en dos o tres años.

A estos argumentos, la sentencia añade en su fundamentación desestimatoria, que el contrato no

introduce de manera expresa la cláusula condicional suspensiva que constituye el fundamento de
la acción y que por tanto no puede presumirse que la oscuridad del contrato tampoco puede
interpretarse en su favor y además, pese a asumir las gestiones para la modificación del plan
general, no se ha acreditado la realización de las mismas para su logro y sin que la opción del
precio aplazado pueda considerarse como indicio de condición suspensiva ya que, dada la finalidad
especulativa o inversora que se pretendía en la operación y con posibilidad siempre de traspasar o
ceder el contrato a un tercero.

SEGUNDO.-.- Contra la sentencia de instancia se alza en apelación el actor reiterando su

pretensión a través de un extenso recurso, el primero de cuyos motivos, bajo la censura a la
sentencia de incurrir en error en la valoración de la prueba, reproduce en su integridad la
controversia ante este Tribunal de segunda instancia, al tiempo que aprovecha ese primer motivo
para combatir la sentencia diseccionando, prácticamente, toda su fundamentación, con
matizaciones que se analizarán en la respuesta a los distintos motivos, limitándonos a señalar
ahora que no se comparte la primera de las conclusiones fácticas alcanzadas por la juzgadora de
primera instancia, relativa a la posición de prevalencia y aprovechamiento del escaso nivel de
instrucción de la parte vendedora, lo que no tiene ningún respaldo probatorio serio ni que ello
pudiera influir o determinar una situación de abuso en la negociación contractual. Ni está probado
lo primero, ni las distintas enmiendas manuscritas al contrato permiten, en cualquier caso,
apreciarlo, ni esa imputación tan gratuita tiene relevancia para la interpretación del contrato,
punto esencial de la litis, ni sobre la respuesta a la acción ejercitada que no es la de
anulabilidad del contrato basada en error o dolo, ni siquiera resolutoria, sino de
integración de un contrato de compraventa que al no fijarse plazo ni para el pago ni
para la entrega quedó indefinidamente condicionado.

Entramos con esta primera puntualización a dar respuesta al segundo motivo, que pese a la falta
de precisión en la redacción de la cláusula más decisiva del contrato y razón de la presente litis, la
única duda, aunque con escasa relevancia en el resultado final, la representa, al estarse
claramente ante una obligación condicional , el decidir si la misma se corresponde a una
condición suspensiva de carácter positivo o lo es de carácter resolutorio y negativa y, en
cualquier caso, una u otra, sin determinación del plazo para que la condición se cumpla
y despliegue sus efectos, bien haciendo surgir la fuerza vinculante del contrato, bien su
extinción con los resultados que procedan en su momento, pues el contrato, en su falta de
precisión, no solo descuidó el fijar ese plazo sino que también dejó de regular las consecuencias y
destino sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio para el caso de no cumplirse la
condición, que es extremo que, aunque subyace como fondo y razón de ser del pleito, no se ha
planteado en esta litis y ha de quedar, en consecuencia, absolutamente imprejuzgado en esos
efectos.

TERCERO.- Sentado lo anterior y ante la distinta interpretación que una y otra parte del contrato
hacen del contrato en general y de la cláusula en conflicto en particular, debe recordarse, con cita
en la STS de 2 de abril de 1993, reiterada por la de 19 de mayo de 2003, que "la interpretación de
los contratos y demás actos jurídicos aunque haya de partir de la expresión contenida en las
palabras pronunciadas o escritas no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las
mismas y ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y al espíritu y finalidad que
hayan presidido el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta
de los interesados, como así viene a sancionarlo el art. 1.282, la cual no excluye -como ha
advertido entre otras la sentencia de 8 de abril de 1931 - los actos anteriores ni las demás
circunstancias que puedan contribuir a la acertada investigación de la voluntad de los
otorgantes.".

Voluntad auténtica de la intención de los contratantes, que ha de ser común en ambas

partes ( STS de 13 de julio de 2012) a indagar, desde la teoría de la interpretación, en
primer lugar desde la aplicación del art. 1.281.1 del C.C. ( SSTS de 18 de mayo y 14 de
noviembre de 2012), pues el resto de los artículos son subsidiarios a ese precepto que los
excluye cuando el sentido literal sea suficiente para averiguar esa voluntad, lo que
sucede cuando la claridad de los términos del contrato, por ser precisos, no dejan lugar a dudas
sobre esa intención ya que, como también advertía la STS de 14 de diciembre de 1995, "para que
pueda prescindirse de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la
intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos, sin que resulten
relevantes a los efectos del art. 1.282 C.C EDL 1889/1. los coetáneos o posteriores realizados tan
solo por uno de ellos.". En el mismo sentido la STS de 18 de mayo de 2005, al recordar que si las
palabras aparecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre
aquella.

No ocurre así en el caso de autos. La voluntad contractual fue la adquisición de dos parcelas
rústicas, inmediatas al núcleo urbano y ubicadas al margen de zonas de viales públicos (folios 75 a
79), de la población de Peligros, con posibilidades serias de recalificación urbanística para pasar a
ser terrenos urbanizables con la oportuna modificación del P.G.O.U. Ambos extremos quedaron
acreditados por el informe de ese Ayuntamiento, unido a los folios 119 y 120, y por tal razón la
compraventa se llevó a cabo condicionada a la previa aprobación del plan parcial o, lo que es
igual, con la modificación jurídica de la finca una vez pasara a ser urbanizable mediante la
oportuna reclasificación urbanística.

Más exactamente, se está ante un contrato de compraventa perfeccionado, con acuerdo

en el precio y en su objeto, pero no consumado ni agotado en sus efectos, pues tanto la
entrega de las fincas como la mayor parte del precio (el 71'47 %) se dejaba en
suspenso hasta que ese evento (reclasificación urbanística) aconteciera, y ejemplo de
esta práctica habitual en contratos de esta índole, ciertamente especulativa pero expresión de la
concorde voluntad de comprador y vendedor, se encuentra en supuestos muy semejantes al "sub
iudice". Por todas, y además de las que luego se dirán, en las SSTS de 22 de julio de 2003, 18 de
mayo de 2005, 3 de noviembre de 2009 y 2 de junio de 2010, supuestos en los que al
aplazamiento de todos sus efectos o parte de ellos, aquí el precio y la entrega, se supeditan y
aplazan ante un hecho incierto y, por tanto, sin fecha cierta, lo que le dota de naturaleza
claramente condicionaly tanto se fije o no plazo concreto de espera al supeditarse a un evento
futuro e incierto y cuya falta de certeza es, precisamente, lo que hace a
la obligación condicional (por todas y entre las más recientes, vid SSTS de 3 de noviembre de
2009, 22 de marzo de 2010, 17 de noviembre de 2011, 26 de marzo de 2012 y 14 de febrero de
2013 -esta última referida a un precontrato-).

Es por tanto el contenido del contrato, los términos del mismo, los que determinan esa naturaleza
del contrato u obligación condicional sin que, contrariamente a lo sostenido por la demandada y la
propia sentencia, se precise que se plasme la condición de manera expresa, lo que desde luego,
con mayor o menor precisión se hizo en el contrato que nos ocupa. Esto es, como enseña la STS
de 15 de junio de 2004 citando la de 23 de octubre de 2002, "el concepto jurídico de
«condiciones» comprende no solo las denominadas «en sentido técnico» de las cuales depende la
existencia o subsistencia de la obligación , sino también cabe referirlo a una determinada y
concreta composición de los intereses de las partes que conforman el contenido contractual en
virtud de la autonomía privada, y mediante las que cabe conformar el derecho que se transmite".

Dicho de otra forma y en palabras de la STS de 19 de octubre de 2012, "las condiciones en un

negocio jurídico tienen que estar incluidas en forma expresa o, siendo tácitas, de cautelosa
aplicación, derivarse de «facta concludentia» o actos inequívocos ( sentencia de 28 de septiembre
de 1987, reiterada por las de 19 de diciembre de 1990 y 28 de junio de 1993)", y así se
desprende en el presente caso, de la cláusula que aplazaba el pago y la propia consumación y
agotación de los efectos del contrato hasta la recalificación de los terrenos, y esa diferencia se
advierte con claridad confrontando las sentencias que ahora citaremos con los supustos
enjuiciados pro ejemplo en la STS de 24 de enero de 2013, donde se ordenó el cumplimiento de
un contrato de compraventa sobre una finca rústica donde el comprador no hizo constar lo que
deseaba, que era que tuviera carácter urbano; o en la de 21 de diciembre de 2012, donde
adquiridas fincas con intención de edificar sin exigir ese requisito ni condicionarlo no se dio lugar a
la resolución al tratarse el comprador de un profesional inmobiliario que simplemente asumió el
riesgo. A sensu contrario y al margen del ámbito del contrato condicional , se dio lugar a la
resolución en la STS de 20 de noviembre de 2012 por frustración del negocio ante una
imposibilidad sobrevenida de edificabilidad.

Los ejemplos citados muestran la distinción que no advierte la sentencia recurrida al entender al
igual de alegan los demandados vendedores que se trata de un contrato a término que aún no ha
llegado, pero que deja de ser tal cuando ese hecho que determina la consumación del contrato (la
recalificación urbanística) no es ni un hecho objetivamente seguro ni cierto o, dicho de otra forma,
resulta incompatible, decía la STS de 26 de marzo de 2012, "la determinación de un plazo cierto
con la existencia de la condición, como claramente se deriva de lo dispuesto en el art. 1.113 del
Código Civil EDL 1889/1 , en relación con el 1.125 del mismo código, según el cual
las obligaciones para cuyo cumplimiento se ha fijado un día cierto son exigibles cuando llega ese
día y solo si existe incertidumbre sobre si ha de llegar o no ese día la obligación se
considera condicional ", y es por ello, en palabras de la STS de 18 de julio de 2006, en otro
supuesto muy parecido al de autos, que a su vez cita la STS de 28 de junio de 2002, que "según
jurisprudencia de esta Sala la condición incorporada a un contrato se objetiviza, porque ante
una obligación bilateral subordinada a un hecho condicionante lo que cuenta no es lo que cada
parte haya querido desde su particular conveniencia sino la efectividad del hecho mismo en el que
están comprometidas ambas partes ( SSTS de 27 de abril de 1989 y 31 de octubre de 1992).".

CUARTO.- Llegados a este punto y partiendo, en los términos que analizaba la STS de 28 de junio
de 2012, de la existencia de un contrato de compraventa perfeccionado cuya
consumación queda supeditada o aplazada a la modificación urbanística de las fincas,
adquiridas por un precio fijado muy superior que correspondería en el mercado a una
finca rústica, lo que procede determinar es si estamos ante una condición suspensiva o
de carácter resolutorio y para ello, como indica esta última sentencia del Alto Tribunal,
"conviene recordar que las obligaciones condicionales , a diferencia de las puras, son aquellas cuya
eficacia depende del acaecimiento de un evento futuro e incierto, cuya esencia, además no reside
en la futuridad del evento, sino en su incertidumbre ( STS de 26 de julio de 1996). Admitiéndose
según la interpretación conjunta de los arts. 1.114, 1.117 y 1.118 del Código Civil EDL 1889/1 el
establecimiento de un plazo más o menos extenso, incluso determinado, en que la condición deba
o no realizarse.".

El demandante, ya dijimos, dentro de las dificultades de clasificación entre un tipo y otro de

condición, consideró la cláusula litigiosa como suspensiva y, por tanto, de carácter positivo. Esto
es, como aquella que hace depender la eficacia del contrato de que efectivamente ocurra el evento
incierto, pero dejaron sin pactar la totalidad de los efectos de esta "conditio déficit" para el caso de
que la condición suspensiva no llegara a cumplirse.

Así las cosas, si la STS de 13 de septiembre de 2011, reiterando la de 6 de mayo de 1991, nos
dice que la condición suspensiva significa un aplazamiento del negocio convenido hasta que se
cumpla, y así lo señala el art. 1.114 del C. Civil, al indicar "En las obligaciones condicionales la
adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del
acontecimiento que constituya la condición.", la Doctrina legal más moderna, partiendo de
las distintas consecuencias que en abstracto suponen una y otra clase de condiciones,
incide en la naturaleza del contrato base excluyendo el carácter de suspensivo respecto
a contratos que al margen de la condición futura, quedan desde el momento de su
celebración perfeccionados ya que si por efecto de la misma, la eficacia suspensiva de la
condición determina que, mientras esté pendiente la misma de cumplirse o no, el contrato no
produce efectos, y en el caso de los contratos ya perfeccionados, los efectos se despliegan
desde su celebración y por tanto, ya no se estará ante meras expectativas pendiente de
que el contrato nazca a la vida jurídica, y así ocurrió en el caso de autos con la entrega a
cuenta confirmatoria del propio contrato celebrado, y es por ello, conforme a esta Doctrina,
que la condición solo puede operar como resolutoria, que es aquella, dice la STS de 28 de junio de
2012, " en que, siendo perfecto el contrato desde su otorgamiento, la realización o no del evento
determina la extinción o resolución del contrato; y estas igualmente pueden ser positivas o
negativas, por lo que, atendiendo a lo expresamente pactado por las partes, es claro que nos
encontramos ante una condición resolutoria negativa («conditio existit») regulada por el art. 1.118
del Código Civil EDL 1889/1.".

Esto es, y como expresaba la STS de 16 de junio de 2005, "Las condiciones resolutorias
expresamente acordadas tienen su fundamento en el artículo 1.114 del Código Civil EDL 1889/1 y
sus consecuencias actúan desde la perfección del contrato, con los efectos retroactivos previstos
en el artículo 1.123, al quedar condicionado el negocio traslativo, pues si bien el comprador
adquiere lo que es objeto del mismo, no lo hace en forma de dominio total, sino más bien interino
al tratarse de un dominio condicionado por resoluble, y mientras no se cumpla la condición de
expectativa de poder acceder a la propiedad plena no tiene lugar, estando ante un supuesto de
expectativa jurídica pendiente de ser consolidada."

QUINTO.- En definitiva y de acuerdo con la STS de 9 de diciembre de 2008, reiterada por la de 15

de junio de 2004, las obligaciones condicionales "conforme al artículo 1.113 y siguientes del
Código Civil EDL 1889/1 impone un aplazamiento del negocio convenido; en tanto no se cumpla la
misma, aquel queda técnica y objetivamente sujeto a un evento futuro, más o menos incierto, del
que depende el nacimiento o la resolución de la relación jurídica que abarca derechos
y obligacionespara los sometidos a su ámbito, presentando, a su vez, un aspecto subjetivo,
consistente en la voluntaria subordinación pactada, de la eficacia del contrato al acontecimiento
esperado.". En los mismos términos, vid SSTS de 22 de marzo y 2 de junio de 2010, la condición
subordina la exigibilidad de la obligación al suceso futuro e incierto en que consiste la misma, de
modo que no produce la plenitud de sus efectos hasta que se cumplen los mismos.

Pues bien, sea como sea, y con ello entramos a dar respuesta al último motivo de apelación, esto
es, se considere con mayor propiedad que estamos ante una condición resolutoria o se considere
el carácter suspensivo de la condición pese al perfeccionamiento indiscutible del contrato, pero
pendiente de consumación por los efectos de la condición impuesta, lo que se ha admitido también
por la jurisprudencia (vid, entre otras muchas, SSTS de 19 de mayo de 2003, 15 de junio de
2004, 18 de mayo de 2005, 9 de julio de 2007 o 9 de diciembre de 2008, entendiendo en todos
estos casos (por todas, STS de 9 de marzo de 2001) que lo condicionado a la modificación
urbanística no es la perfección del contrato, que ya se hizo por el mero consentimiento de la
contratante, "sino la plenitud de sus efectos o, si se quiere, las obligaciones resultantes del
mismo. Por ello, decía esta sentencia, " la condición relativa a las modificaciones urbanísticas del
solar debe calificarse de positiva (no se quería la eficacia del contrato si no se producía el evento
condicionante) y predominantemente suspensiva,..., del acontecimiento constitutivo de la
condición dependía «la adquisición de los derechos» y no la resolución o pérdida de los ya
adquiridos, de suerte que la condición pactada solo accesoriamente tenía carácter resolutorio en
cuanto a la pequeña parte del precio anticipado por la compradora, quien sin embargo no entraba
en posesión del solar (efecto también principal de la compraventa) hasta el cumplimiento de la
condición.".

Así pues, y en palabras de la Audiencia Provincial de Segovia que confirmaba la tan invocada por
el apelante STS de 22 de julio de 2003, "tanto si se trata de condición resolutoria negativa, como
si es condición suspensiva positiva, afecta a la eficacia del contrato y no a la simple obligación de
pago y se aplica el artículo 1.118, segundo párrafo, del Código Civil EDL 1889/1 por lo que es
procedente la fijación de un plazo en que debe cumplirse la obligación de pago o, en su defecto,
queda resuelto el contrato.".

Esto es, como expresa esta misma sentencia, en rechazo a alegación similar de la parte
demandada-apelada ante este Tribunal, si la concesión por un ayuntamiento de una licencia
de obras y lo mismo o más cabe decir de una modificación del P.G.O.U., ni siquiera en
estudio o proyectada al tiempo del contrato, puede ser calificado de término por no
estarse ante un hecho futuro y objetivamente cierto del que depende su eficacia, sino de
condición como hecho futuro objetivamente incierto ( "incertus an et incertus quando"), tal
condición ha de reputarse de resolutoria, por cuanto las obligaciones del contrato
despliegan su eficacia y solo si no se obtiene la licencia se extingue la eficacia
retroactivamente, es decir, se resuelven las obligaciones ya que la condición afecta a la totalidad
del contrato y las obligaciones que de él derivan. Asimismo, es condición resolutoria
negativa, en el sentido de que es la falta de la licencia (modificación urbanística en nuestro
caso) la que resuelve el contrato y todo ello, claro está, en el plazo previsto. Si no se
fija plazo , como ocurrió en el presente caso, debe reputarse cumplida -y, por tanto,
resuelto el contrato- en el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, tal
como dice el artículo 1.118, segundo párrafo.

Más expresivamente, y transcribiendo la STS de 31 de mayo de 2011 que parece escrita para el
caso de autos, en un supuesto también en el que la condición suspensiva se refería a que llegara a
aprobarse el plan de actuación urbanizadora de determinado plan parcial,
"Las obligaciones a plazo a que se refiere el artículo 1.125 del Código Civil EDL 1889/1 son
aquellas para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto, que es el que necesariamente ha de
venir, aunque se ignore cuándo, de modo que si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no
el día, la obligación es condicional y se regirá por las normas propias de las obligaciones de tal
clase. Ello sin perjuicio de que la condición haya de considerarse de carácter resolutorio y negativa
en tanto que la compraventa se había perfeccionado desde el momento en que las partes
suscribieron el documento..., estando ambas facultadas para poner de manifiesto su cumplimiento
de modo que quedarían sin efecto las obligaciones propias de la compraventa si no se producía el
hecho condicionante -y, en consecuencia, habría de darse por cumplida la condición- en el tiempo
que verosímilmente las partes hubieran querido señalar ( artículo 1.118, párrafo segundo, del
Código Civil EDL 1889/1), siendo así que ni siquiera a día de hoy no consta aprobado el P.A.U. ni
el Plan Parcial del Sector-5, lo que ha de comportar la aplicación de dicha norma ya que en incluso
en el propio contrato las partes fijaron como razonable el tiempo de un año para que la condición
se cumpliera y así previeron que el comprador podría interesar la resolución transcurrido dicho
tiempo sin que la aprobación se llevara a efecto."

SEXTO.- En el caso de autos no se fijó ese plazo , dentro de cuyo término tuviera que producirse
el hecho incierto o condicionante, y como señalaba esta sentencia y decía, también, la STS de 22
de julio de 2003, reiterando la naturaleza de condición resolutoria, "Si no se fija plazo , como
ocurre en el presente caso, debe reputarse cumplida «y por tanto, resuelto el contrato» en el
tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, como dice el artículo 1.118, segundo
párrafo; doctrina que igualmente está presente en las sentencias de esta Sala de 5 de febrero de
1996 y 25 de marzo de 2002.".

En los mismos términos se pronunciaba la STS de 14 de febrero de 2013, pues siendo habitual,
como decía la STS de 26 de octubre de 2010, que no se fije plazo por desconocerse cuándo
la Administración podrá llevar a cabo determinada actuación o decisión de orden
urbanístico, y entendiendo que el plazo razonable a los efectos del art. 1.128 no puede
significar, como denuncia con acierto el apelante al combatir la sentencia de primera
instancia, que el comprador quede vinculado indefinidamente, deberá acogerse el
recurso y fijarse ahora ese plazo , en línea con las SSTS de 5 de octubre de 1996, 24 de julio
de 1998, 22 de julio de 2003 o 14 de febrero de 2005 y por tanto, se considere condición
suspensiva y positiva como negativa y resolutoria, pues si bien, respecto a estas últimas, la
no fijación por las partes de tiempo alguno para su cumplimiento, puede salvarse mediante esa
determinación que habilitó el artículo 1.118.2 del Código Civil EDL 1889/1 , la laguna legal que ello
supone respecto de la condición positiva sin plazo debe llenarse acudiendo al mismo precepto que
ha de considerarse aplicable a todo tipo de condiciones (con la obvia variación terminológica de
tenerla por no cumplida, si es positiva, y por cumplida, si es negativa) que se hallen en el
supuesto de indeterminación temporal aquí contemplado ( STS de 24 de julio de 1998, reiterando
la de 5 de octubre de 1996).

Pues bien, ese plazo dadas las circunstancias concurrentes de toda índole y dentro del canon de
verosimilitud y razonabilidad con que las partes lo pudieron concebir al tiempo del contrato, y que
la parte actora lo sitúa en su demanda para final de 2012, o lo que es igual, antes de los 6 años
desde su celebración, esta Sala, sin embargo, y dado el cambio de circunstancias
económicas y su incidencia en el sector inmobiliario, conjugando el interés de los
vendedores por la conservación y cumplimiento del contrato y el del comprador por la
resolución, unido a la espera razonable que como máximo cabía asumir al tiempo de
contratar en orden a las expectativas de recalificación urbanística y de modificación de
todo un Plan de Ordenación Urbanística y sobre terrenos hasta entonces, y aún siguen
siendo, rústicos, fijamos el plazo de suspensión condicional en 8 años desde su
celebración. Plazoque consideramos que no podía quedar fuera de la previsibilidad del
comprador, la posibilidad de que esa modificación se alargara como mucho hasta ese plazo , o lo
que es igual hasta el 27 de julio de 2014, fecha que fijamos ahora en respuesta y acogimiento de
la demanda que queda así parcialmente acogida a modo de integración de la voluntad contractual
no establecida sobre este punto.
 Audiencia Provincial de Sevilla, sec. 5ª, S 5-3-
2004, rec. 7530/2003

Pte: Herrera Tagua, José

Resumen
La AP desestima el rec. de apelación interpuesto por la mercantil actora contra la sentencia que
declaró no haber lugar a la inscripción de la escritura de compraventa otorgada por las partes ante
notario. La Sala entiende que la condición suspensiva que se establece respecto del pago del
precio impide la inscripción registral de la transmisión-postura que mantienen los demandados-por
cuanto la incertidumbre que trae consigo es contraria a las exigencias del sistema registral cuya
finalidad última es brindar seguridad jurídica; máxime cuando existe una resolución, cuya firmeza
no consta, pero que declara la nulidad de dicha compraventa.

 NORMATIVA ESTUDIADA
o D de 14 febrero 1947. Reglamento Hipotecario
art.51.6

o D de 8 febrero 1946. TR Ley Hipotecaria

art.9.2 , art.11 , art.23 , art.107.10 , art.11,23,107.10

o RD de 24 julio 1889. Código Civil

art.1115 , art.1118.2 , art.1256 , art.1261 , art.1274 , art.1445
 ÍNDICE
 CLASIFICACIÓN POR CONCEPTOS JURÍDICOS
 FICHA TÉCNICA

ANTECEDENTES DE HECHO

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice:"Que

desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Cuberos Huertas en nombre y
representación de AZATOBA contra la DGRN y PROFICONSA, declaro no haber lugar a la
inscripción de la escritura otorgada por las partes ante el Notario de Madrid D. Ignacio Maldonado
Ramos el 3 de diciembre de 1998, con reposición de costas a la parte demandante".

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que
le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con
los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, previo
emplazamiento a las partes por treinta días, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley
previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Por resolución de 3 de febrero de 2004, se señaló la deliberación y votación de este

recurso para el día 4 de marzo de 2004, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ HERRERA TAGUA.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por la Procuradora Dª Consuelo Cuberos Huertas, en nombre y representación de la

entidad Azatoba, S.L., se presentó demanda contra la Dirección General de los Registros y
Notariados y contra la entidad Proficón, S.A., por la resolución dictada con fecha 15 de febrero de
2002 que ponía fin al recurso gubernativo núm. 28/00 contra la nota calificadora del Registro de la
Propiedad núm. 4 de Sevilla, interesando que se dejase sin efecto y se procediese a la inscripción
registral de la escritura de compraventa otorgada el día 2 de diciembre de 1998 por la cual
adquiría la finca registral núm. 16.308. Los demandados se opusieron, al entender que la
condición suspensiva que se establecía respecto del pago del precio, impedía la inscripción
registral de dicha transmisión. La Sentencia dicta en primera instancia desestimó la demanda
contra la que se interpuso recurso de apelación por la parte actora que reiteró sus alegaciones.

SEGUNDO.- De un renovado examen de los autos y valorada en conjunto las pruebas practicadas,
resulta que mediante escritura otorgada el día 2 de diciembre de 1998 ante el Notario de Madrid,
D. Ignacio Maldonado Ramos, la entidad Proficón, S.A. vendió a la entidad Azatoba, S.L., la finca
registral mencionada, de naturaleza urbana y en la que existe una edificación destinada a Aparta-
hotel. El precio se fijó en mil doscientos millones de pesetas, quedando sometida su entrega a la
constitución de un arrendamiento que explote dicho negocio por un periodo de veinte años, se
trata del sometimiento de una obligación positiva cuyo cumplimiento se hace depender de una
condición suspensiva. La entidad compradora en esa fecha, estaba pendiente de inscripción en el
Registro Mercantil. Se denegó la inscripción registral de la compraventa mediante nota de
calificación de fecha 10 de mayo de 2000, que fue recurrida ante el Excmo. Sr. Presidente del
Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, mediante escrito de fecha 12 de julio de 2000. Con
fecha 7 de noviembre de 2000 se dictó Auto que desestimó el recurso, contra el que se interpuso
recurso ante la Dirección General de los Registro y Notariado, que dictó resolución con fecha 15 de
febrero de 2002 que aunque estimó parcialmente el recurso respecto de uno de los defectos,
confirmó lo resuelto respecto del otro y por tanto la negativa a la inscripción.

El objeto de la presente litis se reduce exclusivamente a si los términos en los que aparece
redactada la condición suspensiva, impide la inscripción de la escritura en el Registro de la
Propiedad, ante las dudas e incertidumbre que provocaría, de modo que todo el análisis que
necesariamente ha de realizarse del contrato y sus cláusulas, ha de quedar referirse a dicha
cuestión, porque no es objeto de debate en los presentes autos la validez del contrato, que si se
está examinado en los autos de mayor cuantía núm. 19/00 del Juzgado de Primera Instancia núm.
63 de Madrid.

TERCERO.- La condición tiene como objeto hacer depender de la realización o no, de un

acontecimiento incierto y futuro, la producción de los efectos, es decir, la eficacia inicial en el caso
de suspensiva, del negocio jurídico condicionado. Su esencia radica en la incertidumbre acerca de
la realización del evento, no en cuanto al plazo de realización. La realidad de una condición no
puede presumirse, ya que es la excepción, sino que ha de expresarse, SSTS de 5-12-23, 20-6-
96EDJ 1996/3557, 16-6-95 EDJ 1995/2613, entre otras, como señala esta ultima:"solamente
puede deducirse cuando claramente el ánimo de los contratantes fue hacer depender los efectos
del contrato de un acontecimiento futuro e incierto" No existe la menor duda que las condiciones,
tanto las suspensivas como las resolutorias, establecidas en los actos inscribibles que afecten
directamente a los derechos reales, tienen entrada en el Registro de la Propiedad, y han de
transcribirse literalmente en la inscripción del acto principal, basta la lectura de los artículos 9-
2º EDL 1946/59, 23, 11 EDL 1946/59 y 107-10º de la ley Hipotecaria EDL 1946/59 y 51-6º del
Reglamento Hipotecario EDL 1947/13, la razón, como señala esta ultima norma, es por su
evidente trascendencia real.

Mediante el contrato de compraventa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1445 del

Código Civil EDL 1889/1 , una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a
pagar un precio cierto, es decir, surgen obligacionespara ambas partes, que constituyen requisitos
esenciales para la validez del mismo, así, entre otras la Sentencia de 28 de julio de
1998 EDJ 1998/17341 declara que:"El contrato de compraventa es inexistente, al faltarle el
elemento de todo negocio jurídico que es la causa; al no haber precio, el negocio jurídico bilateral,
contrato, de compraventa, cuya función objetiva es la contraposición entre entrega de cosa y pago
de precio, carece de causa entendida ésta en el sentido objetivo que se deriva del art. 1274 del
Código civil EDL 1889/1 y al faltar este elemento no llega a existir". Como señala la
jurisprudencia, el citado artículo 1.274 del Código Civil dispone que la causa es el fin que se
persigue en cada contrato, en sentido objetivo, no quiere decir con ello que los móviles o motivos
subjetivos carezcan de trascendencia jurídica, lo que ocurrirá que para que lo tenga, será
necesario que sean reconocidos por ambos contratantes y que se eleven a condición determinante
del pacto concertado, y debidamente se exprese. La ausencia de precio o su difícil determinación o
imposible cumplimiento supone la ausencia de uno de los requisitos esenciales que para la validez
de los contratos establece el artículo 1.261 del código Civil EDL 1889/1, y por tanto su nulidad.

CUARTO.- La citada cláusula transcrita literalmente dice:"la entrega del precio queda sometido a
condición suspensiva hasta que cualquiera de las partes intervinientes proporciones un
arrendatario, cesionario o explotador que alquile la totalidad del complejo. El contrato habrá de
ser de veinte años, por la totalidad de lo que es objeto de transmisión, con pagos mensuales de
rentas netas mínimas equivalentes a las que las partes entiendan por lógicas y debidamente
avalado por entidad de seguros o financiera durante toda la vida del mismo. El cumplimiento de la
condición suspensiva de pago se acreditará con la constancia por parte del notario otorgante de
esta escritura o del que en su caos le sustituya, de la manifestación de la compradora de que se
ha iniciado en cuanto al precio según lo pactado el pago o su puesta a disposición a la vendedora",
folios 52 y 53 de la pieza separada. Ha de recordarse que cuando
la obligación condicional depende de la voluntad exclusiva del deudor, ha de entenderse nula de
conformidad con lo establecido en el artículo 1.115 del Código Civil EDL 1889/1 que es mera
aplicación de lo dispuesto con carácter general por el artículo 1.256 del Código Civil EDL 1889/1,
en el sentido de que la validez y cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno
de los contratantes, como señala la Sentencia de 28 de septiembre de 2000 EDJ 2000/32591:"La
finalidad del precepto es, como pone de relieve la doctrina, la de evitar una defraudación potencial
de derechos de un tercero".

Con respecto a la aplicación concreta de este principio a las obligaciones condicionales , cuando se
somete el pago a condición, como señala la Sentencia de 26 de julio de 1996 EDJ 1996/6221 :"sin
ninguna otra circunstancia (cuantía, tiempo etc..), tal condición sería nula, pero no el negocio
jurídico en su totalidad, y habría de señalarse igualmente plazo para su cumplimiento", esta ultima
cuestión se fundamenta en la doctrina jurisprudencia que señala que cuando se trate
deobligaciones positivas, al tener por objeto dar algo, es necesario que se fije un plazo para su
cumplimiento, en tal sentido puede destacarse la Sentencia de 24 de julio de
1998 EDJ 1998/16251 que declara:"Ello nos plantea el problema de determinar el momento en
que puede considerarse o tenerse por incumplida dicha condición, dado el carácter positivo de la
misma, volvemos a decir, y la no fijación por las partes de tiempo alguno para su cumplimiento,
cuyo supuesto, a diferencia de lo que ocurre con las condiciones negativas (artículo 1118.2 del
Código Civil EDL 1889/1 ), no se halla expresamente regulado por dicho Cuerpo legal. El referido
problema, sin embargo, ya fue resuelto por esta Sala, en su sentencia de 5 de octubre de
1996 EDJ 1996/6135 , en la que se declara lo siguiente:"... pues al constituir una verdadera
laguna legal el supuesto de que para la condición positiva no se hubiese fijado plazo de
cumplimiento, dicha laguna legal, según el criterio de la más moderna y prácticamente uniforme
doctrina científica, que es el que esta Sala aquí acepta y consagra, debe llenarse acudiendo al
párrafo segundo del artículo 1118 del Código Civil, que ha de considerarse aplicable a todo tipo de
condiciones (con la obvia variación terminológica de tenerla por no cumplida, si es positiva, y por
cumplida, si es negativa) que se hallen en el supuesto de indeterminación temporal aquí
contemplado, ante el cual la condición (positiva, en este caso) debe considerarse o tenerse por no
cumplida si transcurre el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la
naturaleza de la obligación , sin que se produzca el acontecimiento futuro e incierto del que
aquélla se hizo depender"".

Si analizamos la citada cláusula es evidente que no se incumple lo dispuesto en el artículo 1.115

del Código Civil EDL 1889/1 , porque ambos contratantes puede proponer el arrendatario, es
decir, no queda a la exclusiva voluntad de una de las partes, especialmente el comprador. Es
cierto que no se fijan los parámetros para considerar adecuada la renta, haciéndolo depender de
que estén de acuerdo las partes, ello introduce dificultades y podría entenderse que se está
dejando en cierto sentido al arbitrio de una de las partes, el cumplimiento de la condición, porque
bastaría que el principal interesado de que no se cumpla la condición, es decir, el comprador no
aceptas.e al arrendatario que proporcionara la otra parte o la renta que ofertara la considerase
insuficiente, para que nunca se cumpliese, pero este inconveniente es fácilmente solucionable
porque bastaría que el vendedor acudiera al amparo judicial en orden a determinar si la persona
que se proporciona como arrendatario reúne los requisitos pactados y si la renta ofertada se
entiende lógica.

En atención a las anteriores consideraciones, la cuestión quedaría resuelta y esa incertidumbre

que acertadamente se razona, tanto por los Registradores de la Propiedad como en la resolución
de la Dirección General de los Registro y Notariados, quedaría resuelta, porque la única cuestión
compleja la necesidad de fijación de un plazo , bastaría con establecer uno que se considere
prudencial, trascurrido el cual la obligación de pagar el precio desplegaría sus efectos. Sin
embargo dicha cláusula no puede interpretarse aisladamente, porque en el contrato se establecen
otros requisitos, que en la práctica hace realmente imposible el cumplimiento de dicha condición, y
por tanto que surja la obligación principal del comprador, es decir, el pago del precio.

QUINTO.- En la copia de la escritura que obra al folio 44 de la pieza separada se dispone que:"No
nacerá la obligación de ningún tipo para la compradora, (entiende esta Sala que entre ellas ha de
señalarse la principal de pago del precio) mientras quede pendiente cuestión litigiosa o
reclamación judicial de cualquier tipo que afecte a los aquí intervinientes o de haber sobre el
inmueble contrato de arrendamiento, gestión o similar, no exista una aceptación expresa sobre la
nueva situación que nace a raíz de esta transmisión, por parte de todos los intervinientes en esa
relación jurídica.

No obstante la compradora, independientemente que le correspondiesen o no le correspondiesen a

ella, podrá realizar pagos a cuenta, directamente a la vendedora, a acreedores, fiscales, o de
cualquier tipo derivados del inmueble, de esta escritura, de derechos de terceros o de contratos o
explotaciones sobre el inmueble y esta compraventa, entendiéndose todos ellos realizados a
cuenta del precio, pagados voluntariamente, sin que por ello se entiende que haya
nacido obligaciónde pago para la compradora", en el apartado de cargas, folio 46, se señala:"no
naciendo obligación de pago de la compradora para con la vendedora hasta la total cancelación
registral de cualquier carga o coste existente, u otras que la compradora constituya para cancelar
las existentes... Tampoco le nacerá derecho a cobro a la vendedora hasta que cumpliendo todos
los requisitos aporte debidamente inscrita, esta escritura en el registro", resulta extraña esta
ultima obligacióna cargo de la vendedora, porque habitualmente esta es una obligación de
comprador, en cuanto que es el más interesado en obtener la protección registral. De dicha
cláusula se deduce que aun cuando no ha surgido ninguna obligación para la compradora, puede
constituir gravámenes a favor de tercero, que de estar inscrito el derecho de la compradora, y por
ello poder acceder al Registro estos gravámenes, gozarían de plena protección registral.

Facultad de constituir gravámenes que se reitera al folio 47, al disponer que:"La compradora
podrá desde este momento transmitir o constituir servidumbre y gravámenes, de manera que
obtenga los medios que estime necesarios para proceder a los levantamientos de cargas y pagos
del precio", y que ha de calificarse extremadamente amplia al permitir obtener recursos del citado
bien, aun antes de nacer la obligación de abonar el precio. Por ultimo es necesario resaltar que de
conformidad con lo dispuesto al folio 50, es posible que se constituyera un arrendamiento sin
nacer la obligación de pagar, por no reunir esa relación arrendaticia esos difusos requisitos
señalados con anterioridad. De todo ello se deduce que estamos ante un contrato del que surgen
múltiples obligaciones para el vendedor, a la vez que se establecen innumerables y dificultosos
requisitos que provocan que sea muy improbable que se cumpla la obligación principal del
comprador, provocándose una situación de desequilibrio y desigualdad entre las partes, como
señala la Sentencia dictada en primera instancia en el juicio de mayor cuantía, folio 349:"son
múltiples las cláusulas que aparecen diseminadas en el contrato de compraventa que confieren
una posición determinante al comprador en la suerte final del contrato".

Por ello como señala la Resolución de la Dirección General de los Registro y Notariados "La
condición pactada es incierta no sólo en lo relativo a si el evento puede producirse o no, sino
también en cuanto al momento en que ello pueda tener lugar -"incertus an et incertus quando"-.".
Los términos de dichas cláusulas y demás que se refieren al precio, provocan una situación de
incertidumbre absoluta, siendo no sólo extremadamente dificultoso determinar que sucesos o
eventos constituyen la condición, sino también si podrán tener lugar. Esta situación es contraria a
los fines que persigue el Registro de la Propiedad, fundamentalmente dar seguridad jurídica, y
especialmente al principio de especialidad que rige, que revela un designio de concreción,
especificación o determinación, para eliminar toda sombra de confusionismo por lo que respecta a
la finca y a los derechos, como señala la Sentencia de 12 de marzo de 1991 EDJ 1991/2693 dicho
principio impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que se inscribe.

Como señala la resolución de la DGRN de 28 de febrero de 1994 EDD 1994/6923 se trata de:"dar
certeza a las relaciones jurídicas inmobiliarias y, en base a ella, seguridad a los terceros. Ni las
titularidades en permanente situación de pendencia, ni aquellas en que la duración de tal
situación, debiendo ser temporal, no esté predeterminada por la ley o la voluntad de las partes de
suerte que ésta haya de inferirse "a posteriori", reúnen los requisitos de certeza que la publicidad
registral demanda", porque como añade:"la validez sustantiva de un negocio es presupuesto de su
inscripción, no todo negocio válido es necesariamente inscribible, ya que para ello ha de adecuarse
a las exigencias del sistema registral cuya finalidad última es brindar seguridad jurídica", como
ello no ocurre en el presente supuesto, es acertada la denegación de la inscripción registral,
máxime cuando existe una resolución, cuya firmeza no consta, pero que declara con sólidos
argumentos, la nulidad de dicha compraventa.