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Naturaleza jurídica.-
Acerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa y si constituye o no un
contrato concluido, las opiniones no fueron uniformes. Dejando de lado las
corrientes intermedias, haremos un breve repaso por dos de las principales
posturas doctrinarias bien definidas sobre la naturaleza jurídica de la figura en
estudio:
Dentro de los principales autores que sostienen esta tesis encontramos a Morello,
Borda, Salvat, Etchegaray. El punto de divergencia entre ellos está dado en
cuanto a la naturaleza de la escritura, dado que Borda y Etchegaray consideran
que la escritura no es un requisito formal del contrato de compraventa, sino que
constituye título suficiente para la transmisión de un derecho real; mientras que
para Morello en cambio, en el boleto se agota el íter de la declaración de voluntad
y el otorgamiento de la escritura no hace sino más que ejecutar el contrato de
compraventa.
e) Conclusión.
Consideramos que el boleto de compraventa no es un contrato preliminar,
sino que constituye el contrato definitivo.
En efecto, se entiende por contrato preliminar aquel por el cual las partes
avanzan en algunas cuestiones relativas a la negociación, pero no están
celebrando el contrato definitivo.
Otro aspecto no menor y que permite descartar la tesis del contrato preliminar, lo
encontramos en materia concursal, particularmente en la etapa del período de
sospecha. En este sentido, si el codificador hubiera entendido que el boleto de
compraventa es un contrato preliminar mal hubiere pensado que venciendo al año,
todavía aún así tuviera dos años más para que no entre en período de sospecha,
es decir, o entra en período de sospecha o no lo puedo ejercer por vencimiento al
año.
Por último es dable destacar que tanto en las XXV Jornadas Nacionales de
Derecho Civil , como en las 39º Jornadas Notariales Bonaerenses se concluyó que
el boleto de compraventa no es un contrato preliminar y, ello así, no le es aplicable
el plazo de un año de los contratos preliminares (doctrina del artículo 994 de la
nueva regulación).
Así las cosas, cabe concluir que el boleto es el contrato de compraventa, que
obliga al vendedor a transmitir la propiedad de la cosa vendida, y para el caso de
los inmuebles estos deben transferirse mediante la forma legal impuesta para
transmitir el dominio, es decir, el instrumento publico de enajenación, que es la
escritura pública y la entrega de la posesión, ya fuera por tradición o por traditio
brevi manu o constituto possessorio
Existe también una tercera (3°) postura que podríamos denominar intermedia, y
que tiene sus orígenes en el plenario dictado por la Sala Criminal y Penal de la
Corte Suprema de Justicia de Tucumán, con voto del Dr. René Padilla, en autos
“Rubio, Nélida V. c. Filipini, Hugo y otros”, de fecha 23 de abril de 1992, en el cual
se dictaron las siguientes conclusiones:
VENDEDOR EN QUIEBRA
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Sección 8ª. Boleto de compraventa
ARTÍCULO 1170.
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar;
ARTÍCULO 1171.
1.Introducción
En efecto, resulta una práctica muy habitual en materia inmobiliaria que, previo al
otorgamiento de la escritura requerida a los fines de transmitir el dominio (art.
1017, inc. a, CCyC), las partes celebren un boleto de compraventa.
No cabe duda de que el mismo resulta oponible entre las partes; sin embargo, la
cuestión es más compleja en relación a los terceros. El problema se ha suscitado
particularmente frente al embargo que un acreedor del vendedor trabe sobre el
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inmueble vendido con posterioridad a la celebración del boleto de compraventa, y
con relación al concurso o quiebra del vendedor con posterioridad a la celebración
del boleto de compraventa. En tales supuestos era necesario determinar si
prevalecía el derecho del acreedor embargante o la masa de acreedores en el
caso de concurso o quiebra; o si se le daba prioridad al adquirente por boleto de
compraventa. Libro Tercero. Derechos Personales - Título IV. Contratos en
particular 548 | Ministerio de Justicia de Derechos Humanos de la Nación
2. Interpretación
c) el comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con anterioridad a
la traba de la cautelar;
2.2.1. Requisitos
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a) El adquirente debe ser de buena fe, esto es, desconocer el estado de cesación
de pagos del vendedor.
2.2.2. Efectos
a) el juez debe ordenar que se otorgue la respectiva escritura pública. Con esta
redacción se resuelve la cuestión de si el otorgamiento de la escritura era
facultativo para el juez, como parecía desprenderse del derogado art. 1185 bis CC;
VENDEDOR EMBARGADO