ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS MODELOS HABITACIONALES S.

XXI
DEL SECTOR CENTRO DE BOGOTA (CASO DE ESTUDIO CONJUNTO
BAVARIA)

Presentado por:

Bryan Villamil Bueno

Erika Álvarez Castañeda

Leonardo Santana

Docentes:

Daniel H. Nadal

Juan Manuel Medina

Eduardo Mazuera

Universidad de los Andes

Facultad de Arquitectura Diseño

Maestría en Arquitectura

Integración de Sistemas Técnicos

Bogotá D.C

2017

1
TABLA DE CONTENIDO

I. INTRODUCCIÓN ................................................................................................................
II. PLANTEAMIENTO Y JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA .......................................................
III. OBJETIVOS ....................................................................................................................
3.1 Objetivo General .............................................................................................................
3.2 Objetivos específicos. ......................................................................................................
IV. HIPÓTESIS .....................................................................................................................
V. METODOLOGIA .................................................................................................................
5.1. Reconocer su historia ................................................................................................
5.2. Análisis del edificio y de las tipologías del edificio ....................................................
5.3. Recostrucción planimetrica planta tipo 4 alcobas (240 M2) .....................................
5.4. Normatividad vigente ................................................................................................
5.5. Análisis de los tipos de familia que acceden al mercado inmb. del sector ................
VI. MARCO TEORICO Y ESTADO DEL ARTE .........................................................................
6.1. Análisis de las tipologías de vivienda del sector ........................................................
VII. POSIBLES ESTRATEGIAS DE INTERVENCION

7.1. Análisis de la decisión ................................................................................................

7.2. Encuestas del mercado ..............................................................................................
VIII. INTERVENCION (PLANIMETRIA) Y ANÁLISIS FINANCIERO

8.1. Criterios de intervención ...........................................................................................

8.2. Propuesta tipológica..................................................................................................
8.3. Análisis financiero .....................................................................................................

ANEXOS

IX. RESULTADOS Y CONCLUSIONES

X. BIBLIOGRAFIA

2
 I. INTRODUCCIÓN

Esta investigación se enmarca dentro del contexto de la arquitectura moderna

en Colombia y en específico por el tema de la vivienda en el centro de Bogotá
para el siglo XXI.

“La Bogotá moderna y la mayoría de su espacio urbano han sido construidos

desde la segunda mitad del siglo XX, periodo en el que las ideas modernas
referentes a lo administrativo, a lo económico, a lo cultural y a lo físico han
sido puestas en práctica”. La meta de modernización se había impuesto en el
mundo como un vasto proyecto internacional de difusión del progreso,
planeado y exportado desde los Estados Unidos y el bloque de los países de
Europa Occidental, vistos así mismo como los principales centros del avance
cultural , científico, y tecnológico.1

El Conjunto Bavaria es una de las obras de arquitectura en donde más se

evidencia estos ideales de modernización. El Conjunto se encuentra
localizado dentro de un globo de terreno denominado Centro Internacional en
el centro de la ciudad y es diseñado por la firma Obregón y Valenzuela y
construido por las firmas Pizano, Padilla, Caro & Restrepo. 2

II. PLANTEAMIENTO Y JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA

El crecimiento poblacional y el cambio de los mercados inmobiliarios en la

actualidad han conducido a que muchos profesionales y expertos en temas
de ciudad y vivienda, presten mayor atención a los fenómenos sociales,
económicos, urbanos y arquitectónicos de las ciudades. El presente caso de
estudio son; el Conjunto Bavaria y los mercados inmobiliarios actuales. Desde
mediados del siglo XX hasta hoy, ha cambiado de manera significativa el

1
Departamento Administrativo de planeación distrital, Alberto Saldarriaga Roa, Bogotá siglo
xx urbanismo, arquitectura y vida urbana (Colombia, 2000), 13.
2 “Germán Tellez y Cuellar Serrano Gomez”: Bogotá,” Editorial Revista Escala (1989): 280.

3
modelo habitacional en Colombia. El conjunto Bavaria se caracteriza por
ofrecer unidades de vivienda con generosas áreas construidas, caso que el
mercado inmobiliario actual no ofrece; esto ha generado que sea difícil vender
o arrendar estos inmuebles. Para entender el impacto que tuvo el Conjunto
Bavaria en la arquitectura de la ciudad es importante hacer un análisis
comparativo de los modelos habitacionales que se estaban proponiendo en la
ciudad para este periodo y su contraste con las proyecciones sociales y
económicas de Bogotá hasta el siglo XXI, esto nos dará una pauta para definir
si el proyecto deberá reinventarse, transformarse o adecuarse a las
necesidades espaciales que los modelos habitacionales actuales demandan.

III. OBJETIVOS

3.1 Objetivo General

Demostrar que el modelo habitacional del conjunto Bavaria no se ajusta a las

necesidades espaciales de las tipologías familiares que acceden actualmente
al mercado inmobiliario de ese sector específico de la Ciudad denominado
San Diego en el centro de la ciudad.

3.2 Objetivos específicos.

 Comparar la calidad de los modelos habitacionales del Conjunto

Bavaria, respecto al mercado inmobiliario de la actualidad.
 Identificar si las viviendas del Conjunto Bavaria necesitan ser
intervenidas y que escala de intervención es la más apropiada.

4
 IV. HIPÓTESIS

El mercado inmobiliario y los núcleos familiares del S.XXI presentaron un

cambio sustancial en sus modelos habitacionales generando que
apartamentos como los del conjunto Bavaria no se ajusten a las necesidades
actuales del sector. Subdividir dichos inmuebles que no están siendo
rentables debido a su actual tipología, mejorara su uso y los hará más
comerciales.

V. METODOLOGÍA.

La metodología de esta investigación se abordó bajo la temática de estudio

de caso. Esta metodología tiene una fase explicativa que se realizó a partir de
varios pasos que identificamos para poder concluir si el conjunto Bavaria se
ajusta o no al modelo habitacional contemporáneo; los pasos son los
siguientes:

- Reconocer su historia.
- Análisis de las tipologías de vivienda del sector.
- Análisis de los tipos de familia que acceden al mercado inmobiliario del
sector.
- Reconstrucción planimétrica del Proyecto Bavaria.
- Análisis de las tipologías de los apartamentos.
- Estrategias de intervención.
- Estrategias de rentabilidad.
- Estado del arte: análisis de casos de estudio similares que requirieron
intervención para ajustarse a las necesidades actuales.

5
DESARROLLO DE LA METODOLOGIA:

5.1. RECONOCER SU HISTORIA

El Siglo XX es el siglo del urbanismo en Bogotá; la ciudad se ha regido durante

buena parte de esos cien años por planes y normas pensados y puestos en
práctica dentro de los principios de las disciplinas del urbanismo y de la
planeación urbana. 3

Imagen propia de los autores

En la disposición de usos urbanos el plan de 1958 mantuvo la localización de

un centro administrativo, una zona de comercio, las áreas de vivienda se
matizaron con zonas de comercio y la disposición de terrenos para la industria.

Imagen: Artículo: CIUDAD Y ARQUITECTURA

MODERNA EN COLOMBIA 1950-1970.
Presencia y Vigencia del Patrimonio Moderno.
Pag.6.

3
Alberto Saldarriaga Roa, Bogotá siglo xx urbanismo, arquitectura y vida urbana, Bogotá,
Departamento Administrativo de planeación distrital, 2000. Pág. 82

6
 - 1930. ¿Cómo era Bogotá en términos de morfología física?

Los obreros, artesanos y demás grupos de clase social baja (Molina, 1988),
mantuvieron inicialmente la ocupación del centro y de las periferias
inmediatas.

Imagen: Artículo: La carrera de la

Modernidad. Construcción de la carrera
10. Bogotá 1945-1960. Instituto distrital
de patrimonio cultural. Mayo 14 de 2011.

La migración comenzó a presionar la demanda de vivienda y a hacer crecer

la ciudad hacia los suburbios. La población creció considerablemente y ante
un crecimiento lento de la oferta de vivienda, la situación necesariamente
derivó a la provisión informal de vivienda.

La alta presión por vivienda popular llevó a la división de las viejas casas del
centro en inquilinatos, que no distinguía las viejas casonas subdivididas, de
las nuevas casas con habitaciones en los sótanos para arrendamiento. 4

- 1946. ¿qué tipología de vivienda existía en el sector?

Las difíciles condiciones generaron el arrasamiento de los barrios más

insalubres, y en 1937 se expulsó a más de 15.000 personas, tanto del paseo
de Bolívar como del centro (calle 13 entre carreras 8 y 9). En ambos casos
se invocaron razones higiénicas que si bien estaban plenamente justificadas,
fueron usadas como excusa para encubrir el interés de las elites urbanas por

4
Jesús Antonio Bejarano. La economía colombiana entre 1930 y 1945, en: Nueva Historia de
Colombia. Bogota, Editorial planeta, tomo V, 1989, pág. 115

7
dinamizar el centro a través de importantes inversiones canalizadas en la
celebración del IV Centenario (1938). La clase media ocupa el Centro
histórico recién abandonado por las elites y hace una presencia importante
tanto en la recién conurbada zona entre San Diego y Chapinero

Imagen: Artículo: La carrera de la

Modernidad. Construcción de la carrera
10. Bogotá 1945-1960. Instituto distrital
de patrimonio cultural. Mayo 14 de 2011.

- 1948. ¿Cuáles eran las formulaciones tipológicas en ese

momento?

La expansión de la construcción y de las obras civiles permitió la consolidación

de las firmas de ingenieros, arquitectos y constructores y también estimuló la
consolidación de compañías de suministro de materias primas.

San Diego, experimentó la extensión del comercio con el crecimiento de la

ciudad hacia el norte.5

En agosto de 1947 se confirmó que la Décima llegaría a la séptima y no a la

caracas, lo que generó una manzana residual en los terrenos de la antigua
Escuela de Cadetes. Como cambio principal, la expansión hacia San Diego y
Chapinero, cuya centralidad se había consolidado, dejando un espacio libre
que posteriormente fuera urbanizado. A partir de 1942 se inicia la llamada
‘fase institucional’ y diferentes entidades del Gobierno se concentran en la
financiación y construcción de vivienda, con la creación y fortalecimiento de
varias instituciones como el Banco Central Hipotecario; el Instituto de Crédito

5
(Contraloría General de la república, 1946).

8
Territorial fundado en 1939; la Caja de Vivienda Popular, y la Caja de Vivienda
Militar (1947).

Para 1950 el negocio alrededor de la construcción estaba completamente

consolidado y se conformó en 1945 la Lonja de la Propiedad Raíz.

Hubo un creciente desarrollo técnico de la ingeniería del país y una estrecha

asociación entre ingeniería y arquitectura.

También la acción de estas instituciones se materializó en la construcción,

entre 1930 y 1950, de 3.816 unidades de vivienda.

Imagen: Centro Urbano Antonio Nariño. Fuente: Arango,

Silvia; Historia de las Arquitectura en Colombia.

Imagen: Centro Urbano Antonio Narino ̃ , interior del

conjunto. Fuente: Instituto Nacional de Vivienda de Interés
Social y Reforma Urbana –INURBE-; Instituto de Crédito
Territorial ICT. Medio siglo de vivienda social en Colombia
1939-1989.

9
 - 1960-1970 ¿Que es el CONJUNTO BAVARIA?

Es un conjunto residencial-comercial-oficinas de la empresa Bavaria,

proyectado y construido por la firma Obregón & Valenzuela entre 1963 y 1965.
El conjunto está compuesto por tres torres vinculadas por medio de un zócalo
común de forma triangular. La plataforma es de dos plantas hacia la carrera
10 y de tres hacia la carrera 13, su uso es comercial.

Fuente: https://es.pinterest.com/pin

- ¿Cuál fue el aporte del CONJUNTO BAVARIA a la Arquitectura,

en el momento histórico en el que se construyó?

A nivel metropolitano, Hace parte de un sistema de centros que conforman un

ámbito urbano emblemático: el centro expandido de la ciudad, estructura
urbana desarrollada a través de dos vectores principales; uno en dirección
sur-norte (Carrera. 7ª y 10ª,) y otro hacía el occidente (Av. Eldorado). A nivel
urbano, Se dispone en continuidad respecto a una serie de espacios
emblemáticos, plazas, parques, ejes y cruces representativos, desde la Plaza
de Bolívar, siguiendo por la Carrera Séptima y el Parque Santander. Resuelve
espacio de transición entre la ciudad de traza colonial y la de nueva formación.

A nivel arquitectónico, Los edificios están ordenados como un conjunto unitario

dentro de una parcela de difícil geometría. Establecen vínculos de tipo formal y
funcional mediante un programa de usos diversos.
10
Los proyectistas recurren al uso de edificios plataforma con torres en distintas
variantes, configurando de esta manera un sistema de relaciones entre los
edificios y su entorno urbano.

5.2. ANALISIS DEL EDIFICIO Y DE LAS TIPOLOGIAS

DE LOS APARTAMENTOS

MEZCLA DE USOS

• AZUL: OFICINA
• ROJO:COMERCIO
• NARANJA:VIVIENDA

Fuente: Figura 56 Tesis- JUAN FELIPE

RAMOS RIOS- 2002

El edificio Bavaria es un edificio de plataforma base construido en un lote de

6.959 M2, con unas torres vinculadas mediante un zócalo común de forma
triangular. Tiene 27 pisos.

La plataforma tiene un uso comercial y resuelve la diferencia de nivel entre

las dos calles circundantes, mediante una fachada de 2 plantas hacia la
carrera 10 y una de 3 plantas hacia la carrera 3.

El edificio está construido en concreto armado a la vista con un manejo

plástico del concreto armado en estructura, vista interior, fachadas,
entrepisos, escaleras, utilizado de diversas maneras y mobiliario de las zonas
comunes.

Las dos torres de apartamentos constan de tres tipos de solución:

- 12 apartamentos de 2 alcobas con un área de 120 m2

- 24 apartamentos de 4 alcobas con un área de 240 m2

- Un pent-house de 490 m2 que ocupa la totalidad del último piso.

11
 5.3. RECONSTRUCCION PLANIMETRICA – PLANTA
TIPO 4 ALCOBAS (240 M2).

Fuente. Elaboración propia de los autores. Planta Tipo apartamentos de 4 alcobas

FORMATO ARCHICAD18

12
 5.4. NORMATIVIDAD VIGENTE

Se inicia la metodología con la revisión de la norma y se tiene que para el

conjunto residencial Bavaria aplica la UPZ 91, sagrado corazón, la cual está
regida por el decreto N° 492 del 26 de octubre de 2007, la resolución N° 01119
del 13 de diciembre de 2006 y la resolución N° 0884 del 14 de noviembre de
2007. Siguiendo los lineamientos de esta UPZ6, tenemos:

SECTOR
SECTOR TRATAMIENTO MODALIDAD
NORMATIVO

6 SAN DIEGO CONSOLIDACIÓN URBANISTICA

SUBSECTOR SUBSECTOR
SECTOR URBANIZACION ACTO ADMINISTRATIVO
EDIFICABILIDAD DE USOS
Declaración como bien de
CENTRO
interés cultural
A I INTERNACIONAL
de carácter nacional
TEQUENDAMA
(Res.1582 de 2002)
COLEGIO MARIA
B II Aplica resoluciones vigentes
AUXILIADORA
6
Dcto 1116 de 1987, Dcto
PARQUE CENTRAL 1517 de 1987, Dcto 071 de
D IV
BAVARIA 1990, Res 249 de 1992, Res
338 de 1989
CENTRO
E V Decreto 0626 de 1970
INTERNACIONAL

6
Análisis de Decreto N° 492 del 26 de octubre de 2007, la resolución N° 01119 del 13 de
diciembre de 2006 y la resolución N° 0884 del 14 de noviembre de 2007.

13
 SECTOR DEMANDA C
SECTOR 6 EXIGENCIA DE
TIPO EQUIPAMIENTO ESCALA DESCRIPCION SAN DIEGO ESTACIONAMIENTOS
SUBSECTOR
III PRIVADOS VISITANTES
Teatros. Galerías y salas 1 X 200
ZONAL C3
de exposición M2 1 X 300 M2
CULTURAL
Casas de la cultura hasta 1 X 120
VECINAL C3
200 m2 M2 1 X 200 M2
Sala cunas, jardines
infantiles, guarderías,
EQUIPAMIENTOS
casas vecinales,
COLECTIVOS Y
BIENESTAR hogares de bienestar
RECREATIVOS VECINAL C 3 - 10 1 X 60 M2 1 X 60 M2
SOCIAL hasta 20 niños,
residencias para la
tercera
edad hasta 20 personas.
DEPORTIVO Canchas múltiples y 1 X 400
VECINAL C2-6
RECREATIVO dotaciones deportivas M2 1 X 250 M2
Subestaciones de policía,
estaciones de bomberos,
1 X 200
SEGURIDAD ZONAL unidad operativa cruz C2 1 X 300 M2
M2
CIUDADANA roja, unidad operativa
defensa civil
Comisarías de familia.
DEFENSA Y ZONAL Unidad de mediación y C3 1 X 60 M2 1 X 100 M2
JUSTICIA conciliación
SERVICIOS
Sedes de la
URBANOS
administración pública
BASICOS
para la
URBANA C3 1 X 25 M2 1 X 150 M2
SERVICIOS DE desconcentración de la
LA atención al ciudadano.
ADMINISTRACION Inspecciones de policía
PUBLICA Veedurías, Notarias,
Curadurías. Sede de la 1 X 100
ZONAL C3 1 X 300 M2
alcaldía local. Juntas M2
administrativas locales.

14
 SECTOR DEMANDA C
USO ESCALA DESCRIPCION SECTOR 6 EXIGENCIA DE
SAN DIEGO ESTACIONAMIENTO
SUBSECTOR III PRIVADO VISITANTE
Sucursales de bancos, corporaciones,
SERVICIOS URBANA bolsa, crédito, Seguros, cooperativas, P2 1 X 60 M2 1 X 60 M2
FINANCIEROS casas de cambio.
ZONAL Cajeros automáticos P3 - 19 N.A N.A

SERVICIOS A Oficinas especializadas: Finca raíz, arrendamientos,

EMPRESARIALES EMPRESA E URBANA informática, consultoría, publicidad, mercadeo, asesoría, P 3 - 18 1 X 40 M2 1 X 50 M2
INMOBILIARIO auditoria, contabilidad, bolsas y agencias de empleo,
laboratorios de revelado y copias.

SERVICIOS DE Oficinas y agencias de atención al cliente: Correo, embalaje,

URBANA P 3 - 17 1 X 80 M2 1 X 80 M2
LOGISTICA almacenamiento, mantenimiento, reparación, celaduría, limpieza y
fumigación.
COMERCIO SERVICIOS DE Estacionamientos en edificaciones
URBANA P2 N.A N.A
Y PARQUEADERO especializadas en altura (dos o más pisos) y/o subterráneas.
SERVICIO
SERVICIOS ZONAL Restaurantes, comidas rápidas, casa de banquetes C 3 - 15 1 X 80 M2 1 X 80 M2
ALIMENTARIOS
Agencias de viajes, asociaciones gremiales, profesionales, políticas y
PERSONALES ZONAL laborales, estudios y laboratorios fotográficos, consultorios médicos y C3 1 X 80 M2 1 X 80 M2
SERVICIOS
estéticos, gimnasios, laboratorios médicos y odontológicos, venta de
PROFESIONALES,
celulares.
TECNICOS
ESPECIALIZADOS Actividad económica limitada en servicios: Salas de belleza, tatuajes,
VECINAL sastrería, agencias de lavandería, tintorerías, fotocopias, calzado, C3-5 N.A N.A
Confecciones, cafetería.
SERVICIOS DE Alquiler y venta de videos, servicio de internet, servicio de telefonía
ZONAL C3-5 1 X 20 M2 1 X 100 M2
COMUNICACIÓN
Y Chance, lotería en línea, juegos electrónicos de habilidad
VECINAL C 7-8-19-21 N.A N.A
ENTRETENIMIENTO
ALMACENES, SUPERMERCADOS Venta de bienes y servicios complementarios.
ZONAL C 2-14-15 1 X 250 M2 1 X 35 M2
Y CC HASTA 2000 M2
LOCALES CON AREA Actividad económica limitada en comercio: artículos y comestibles de
DE VENTAS DE HASTA VECINAL A primera necesidad C 3-15 1 X 250 M2 1 X 30 M2
COMERCIO
500 M2
Actividad económica limitada en comercio: artículos y comestibles de
TIENDAS DE BARRIO Y LOCALES CON
VECINAL B primera necesidad C 3-5 N.A N.A
AREA NO MAYOR DE 60 M2

15
 5.5. ANALISIS DE LOS TIPO DE FAMILIA QUE ACCEDEN
AL MERCADO INMOBILIARIO DEL SECTOR.

¿Cuáles son las Tipologías de Familias en Bogotá en la actualidad?

De acuerdo a un estudio realizado por la ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ Y LA

SECRETARÍA DISTRITAL DE PLANEACIÓN; la diversidad cultural colombiana se
han ido construyendo en tan diversas formas de familia como regiones territoriales
existen en el país; esto debido a las transformaciones sociales y culturales de finales
del siglo XX y comienzos del XXI que impactaron a Colombia como a otros países
latinoamericanos. 7

Dichas transformaciones fueron el efecto de importantes revoluciones, entre las

cuales mencionan:

1) revolución demográfica: reducción de las tasas de natalidad, mortalidad infantil y

de fecundidad
2) revolución educativa: reducción del analfabetismo, incremento de la escolaridad,
ingreso de las mujeres al sistema universitario
3) revolución laboral: ingreso de la mujer al mercado laboral
4) revolución económica: aumento del sector servicios y especial protagonismo de
las mujeres en éste
5) revolución jurídica política: surgimiento del estado social de derecho; creación de
los códigos de familia y del menor
6) revolución ético religiosa: libertad religiosa, aumento de divorcio, rupturas de
hecho y recomposición de la pareja, tratamiento de los temas del aborto y de la
unión de parejas del mismo sexo

7
(Therborn, Hopenhayn, Jelin, Aguirre en Arriagada, 2007, y Wainerman 2007).

16
7) revolución en las comunicaciones: los medios como herramientas para garantizar
derechos.

“Las transformaciones coexisten con múltiples fenómenos de desigualdad, pobreza,

discriminación étnica, déficit de ciudadanía produciendo paradojas y contrasentidos
que desafían la institucionalidad”. 8

En este sentido, la publicación presenta de manera descriptiva, los cambios en las

familias bogotanas y el surgimiento de nuevas formas familiares que emergen.

Fuente. Elaboración cartilla ROSTROS Y

RASTROS razones para construir Ciudad.
Alcaldía de Bogotá.

Fuente. Elaboración cartilla

ROSTROS Y RASTROS razones
para construir Ciudad. Alcaldía de
Bogotá.

8
(Montaño, 2007: 81.Un escenario propicio para estos cambios fue la familia).

17
Se puede concluir lo siguiente:

- Incremento de la familia nuclear

- Aumento de los hogares monoparentales con mujeres cabeza de familia
- Disminución de la familia extensa.
- Las familias compuestas se reducen del 5,4% a 4,2% entre 2005 y 2010
- Las unipersonales aumentan de 7,7% en 2005 a 9,5% en 2010.

De acuerdo al Censo del DANE, en 2012 la población de Bogotá era de 7.571.345

personas distribuidas en 3.653.868 (48,3%) hombres y 3.917.477 mujeres (51,7%),
pero según las proyecciones DANE se espera que a 2020 se dé una proporción
mayor de la población de hombres frente a la de mujeres. El análisis poblacional
evidencia la transformación de los grupos de edad en el que se disminuye el ritmo
de crecimiento poblacional de la ciudad y una población predominantemente joven
tiene necesidades y demandas particulares diferentes a una madura o envejecida.

18
 VI. MARCO TEÓRICO Y ESTADO DEL ARTE

Estado del Arte

CASO 1: EDIFICIO BURAGLIA DE BOGOTÁ

Decidimos analizar el edificio Buraglia como referente por ser un edificio construido
en la misma época y a poca distancia del caso de estudio, y también por encontrar
el uso mixto (comercial y residencial) que fue resuelto de la misma manera mediante
una plataforma comercial y sobre ella los apartamentos aunque con áreas menos
extensas que los del edificio Bavaria.

Imagen de Google earth.

Implantación del Proyecto.

El edificio está construido en la esquina suroriental de la carrera Séptima con calle

34, en un terreno trapezoidal cuasi cuadrado, con una pendiente de 5% de oriente
a occidente: por el frente de la 7ª tiene 58 mts y por el frente de la calle 34, 55 mts.

Imagen propia.

Se construyó en dos etapas; en la primera se resolvió el programa para la empresa

de venta y servicio de automóviles de los hermanos Buraglia (uso comercial) y la

19
segunda, ya incorporando la esquina, para un conjunto de apartamentos (uso
residencial). 9

El edificio alberga en el primer piso los parqueaderos; en el borde occidental,

abierta hacia la fachada, una sala de exhibición de 5,40 mts de altura con mezzanine
para administración y ventas; en el borde sur, dependencias de servicios; en el
borde norte, el acceso a los apartamentos y en el borde oriental un patio y una
amplia rampa que conduce a la plataforma del segundo piso, destinada por entero
al uso de parqueaderos. 10

Los pisos 3° a 6° están destinados a apartamentos, dispuestos en escuadra en cuya

ala corta, en la cara norte, se proponen 8 apartamentos (2 por piso) de un piso de
altura.

El sistema estructural está conformado por pórticos de concreto armado reforzados

con muros estructurales al centro y de contención en los costados oriental y norte.

9
Claudio Varini, Bruno Violi: arquitecturas y lirismo matérico (Bogotá: Instituto Italiano de
Cultura 1998).
10
-Hans Rother, Bruno Violi (Bogotá: Facultad de Artes de la Universidad Nacional 1986),
40,45,46.

20
En el ala larga, dispuesta de norte a sur hacia el centro del conjunto, se proponen
12 apartamentos dúplex, 6 con acceso por el 3° piso y 6 con acceso por el 5° piso.
El acceso del 3° piso está resuelto por el costado oriental con un andén de 2 mts de
anchura, cubierto con pérgola, separado del cuerpo del edificio por jardines. El
acceso del 5° piso se resuelve con un andén de 2 mts de anchura adosado a la
fachada.

Los accesos peatonal y vehicular están separados entre sí: el peatonal en el costado
norte, sobre la calle 34; el vehicular en el costado occidental sobre la carrera 7ª. La
circulación vehicular se resuelve en un circuito desde el acceso, por una calle
interior a los parqueaderos de primer piso.

Los apartamentos ubicados del 4° al 6° piso combinan apartamentos de distintas

áreas y características:

-8 apartamentos de un piso, de una y dos alcobas, (60 y 100 mts2 respectivamente)

-6 apartamentos dúplex de los pisos 3° y 4° de tres alcobas (150 mts2), con amplia
zona de servicios y jardines en su frente oriental de acceso y amplia terraza y jardín
en su frente occidental.

-6 apartamentos dúplex de los pisos 5° y 6°, de tres alcobas (120 mts2) con el andén
elevado de acceso de 2 mts de ancho en su frente oriental y terrazas - balcón en su
frente occidental (5° piso) y su frente oriental (6° piso).

21
CASO 2: EDIFICIO DE APARTAMENTOS CONSTRUIDO Y PROYECTADO POR
EL ARQUITECTO ITALIANO VICENTE NASI.

CONSERVACIÓN Y CONTINUIDAD DE UN EDIFICIO MODERNO EN BOGOTÁ

COLOMBIA.

El edificio se encuentra ubicado en la Avenida Caracas con Calle 39 A de Bogotá.

Fue proyectado y construido por el arquitecto Nasi en 1946 y constituye una
manifestación de la arquitectura moderna en Colombia, con una marcada influencia
del “estilo internacional”, propuesto por Le Corbusier. 11 El edificio consta de 3 pisos,
en el primero se encuentra los estacionamientos y espacios comerciales. En los dos
siguientes niveles se alojaban dos apartamentos repartidos de forma simétrica.

11
Arango, Silvia. Historia de la arquitectura en Colombia. Bogotá. Centro Editorial y Facultad de Artes,
universidad Nacional de Colombia. 1993. p.183.

22
Este proyecto sirve de referencia a la presente investigación del Conjunto Bavaria
debido a que se trata de una obra de intervención sobre un patrimonio arquitectónico
en Colombia buscando su sustentabilidad. El equipo encargado del proyecto estuvo
compuesto por el ingeniero civil Ramón Fandiño, los arquitectos Antonio Díaz,
Andrés Martínez, Eduardo Mazuera, y Juan Pablo Rozo, el maestro de obra Carlos
Martínez, y múltiples proveedores y contratistas. 12

El proyecto de intervención consistió en buscar la forma de convertirlo en un bien

productivo, ya que para su momento el inmueble se encontraba desocupado con
excepción de los locales comerciales del primer piso, que debían funcionar
simultáneamente durante la totalidad de la obra. El grupo de profesionales a cargo
de la intervención decidió que lo más indicado para reactivar el edificio era generar
pequeñas unidades de vivienda; en total se subdividieron los cuatro apartamentos
en doce unidades nuevas de vivienda.13 Todo este procedimientos no sólo implicaba
analizar leyes que regulan estas intervenciones en BIC, también implicaba una serie
de estudios técnicos que permitieran desplazar muros para la conformación de
nuevos espacios, conservación y reparación de las chimeneas, barandas, puertas
principales y detalles característicos de la obra del arquitecto Nasi. Todo este trabajo
sin alterar la disposición de accesos, vestíbulos, circulaciones horizontales y
verticales, ni la zonificación de servicios, todo esto permitió mantener la estructura
espacial original del inmueble.

12
Hernández Molina, Rubén, Niglio, Olimpia. Ingenieros y arquitectos italianos en Colombia. Ermes. Servizi
editoriali integrati S.r.l. 2016. p. 159
13
Hernández Molina, Rubén, Niglio, Olimpia. Ingenieros y arquitectos italianos en Colombia. Ermes. Servizi
editoriali integrati S.r.l. 2016. p. 165

23
 6.1. ANALISIS DE TIPOLOGIAS DE VIVIENDA DEL SECTOR

¿Cuáles son las formulaciones tipológicas de vivienda en la actualidad?

PROYECTO 1: PROYECTO LIVINN (ARRIENDO DE HABITACIONES DOTADAS) Y

SERVICIOS ADICIONALES.

Livinn es una comunidad de edificios en arriendo para jóvenes, estudiantes y

ejecutivos de Colombia y todo el mundo. Cuentan con espacios amoblados para
cubrir las necesidades de los residentes.

Fuente. Publicidad poyecto livinn

PROYECTO 2: PROYECTO CITY U (ARRIENDO DE HABITACIONES DOTADAS) Y

SERVICIOS ADICIONALES.

El proyecto está ubicado cerca

Fuente. de importantes
Publicidad universidades
poyecto CITY U en el centro de Bogota
y cuenta con Salas de estudio individual y grupal, Salón de juegos, Salón de

24
videojuegos, Auditorio, Gimnasio dotado y salón de TRX, Terrazas, Lavandería
comunal por torre, zonas comunes y zona comercial. Las habitaciones están equipadas
con: Cama, Closet, Blackout, Biblioteca, Escritorio y silla, Baño, Mueble de cocina con
microondas, estufa de inducción, nevera, mesa de comedor con sillas, Wifi y televisión IP,
Punto de conexión de voz y datos y Servicio de aseo 1 vez por semana.

25
Fuente. Publicidad poyecto CITY U

Fuente. Publicidad poyecto CITY U

26
 VII. POSIBLES ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN

Necesidades de cambio de la vivienda

En la cartilla MAS QUE UNA CASA-procesos colectivos de vivienda, se plantean
las diferentes necesidades que obligan o plantean cambios en las viviendas
mediante el siguiente gráfico.

Fuente. Cartilla MÁS QUE UNA

CASA.

El artículo analiza diferentes necesidades de cambio de la vivienda que se pueden

resumir de la siguiente manera:

1. CAMBIOS EN LA NORMATIVA. No aplaca a este caso de estudio.

2. CAMBIOS EN EL MEDIO AMBIENTE: no aplica a este caso de estudio
3. CAMBIOS EN EL MERCADO: Es evidente que el caso de estudio Edificio
Bavaria fue diseñado en una época distinta, en medio de necesidades espaciales y
económicas distintas a las del mercado actual, por eso es el cambio que se
acomoda a nuestro caso de estudio.
4. POR ACTUALIZACION TECNOLOGICA: este cambio podría tenerse en cuenta
al tratar de modernizar el edificio en los siguientes casos:
. Aumentar el confort y la calidad de vida, Mejorar el comportamiento
energético, Cambio de instalaciones por obsolescencia y/o Cambiar el uso
(función) de los espacios.
5. POR ACTUALIZACION FUNCIONAL: Después de analizar la información
llegamos a esta conclusión: Cambiar el tamaño de la vivienda: En nuestro caso
una posible intervención puede ser la remodelación de los apartamentos para

27
convertirlos en otros con áreas inferiores que se adapten al mercado inmobiliario
con mayor facilidad, para resolver a su vez una Adecuación económica de las
unidades inmobiliarias. 14

7.1. ANÁLISIS DE LA DECISIÓN

Definiendo que la mejor opción será cambiar el tamaño de la vivienda, se decide

usar el método PAJ (Proceso analítico jerárquico), metodología que mediante la
asignación de atributos y pesos de importancia a determinados criterios, y
alternativas de decisión, busca llegar a la mejor solución, y para este caso se
consultara a un número impar de expertos que conocen el sector. La estructura de
esta metodología se muestra a continuación.

Fuente: Castillo, Toma de decisiones en las empresas: Entre el arte y la técnica.

 ESTRUCTURACIÓN DEL PROBLEMA

Lo primero que propone esta metodología es la estructuración de un árbol de decisión que

represente las opciones más relevantes que los investigadores consideran que según lo
analizado deberán determinar el rumbo del proyecto, además de establecer unos criterios
de importancia.

En este paso se debe identificar con precisión la meta global, los aspectos relevantes para
cada nivel y, finalmente, las alterativas que se buscan evaluar. (Castillo 2006).

14
Cartilla MAS QUE UNA CASA, procesos colectivos de vivienda.
http://masqueunacasa.org/es/
28
 Fuente. Elaboración propia de los autores.

1. Mercado objetivo: Como ya se indicó este conjunto está rodeado en sus

bordes por la carrera 10, la carrera 13, la calle 26 y la calle 32. Su entorno se
caracteriza por ser una zona de oficinas, comercio, bancos, supermercados,
se encuentra frente al museo nacional, y cuenta con estación de trasmilenio
cruzando la calle.

2. Intuición / experiencia: Este criterio se enfoca a la experiencia que tiene el

experto en los diferentes tipos de alternativas que se puedan desarrollar, así
como también el conocimiento de la zona y lo que cada uno considero que
funcionaria mejor.

3. Rentabilidad: El experto debe proyectar una relación entre la rentabilidad

esperada y el tipo de mercado que desee escoger, proyectado cuál de estos
según su criterio podría llegar a ser más atractivo desde el punto de vista
económico.

4. Innovación: Sin lugar a dudas la manera de innovar en cada mercado

deberá ser diferente, en algunos puede llegar a ser fácil y económico, en
otros no. Es importante pensar en el posicionamiento y la diferenciación a la
que se quiere llegar con el producto que se ofrecerá.

29
  CONSTRUCCIÓN DE MATRICES.

Utilizando una escala apropiada, como la propuesta por Saaty (1994), construir las
matrices de comparación por pares para los elementos de cada nivel en relación
con los elementos del nivel inmediatamente superior. Castillo (2006).

Escala - Valor Interpretación

9 A es extremadamente más importante que B
7 A es marcadamente más importante que B
5 A es más importante que B
3 A es ligeramente más importante que B
1 A es igual de importante que B
1/3 B es ligeramente más importante que A
1/5 B es más importante que A
1/7 B es marcadamente más importante que A
1/9 B es extremadamente más importante que A

Tabla. Escala de comparación de alternativas. Fundamentals of decision making. Saaty 1994.

Establecidos los criterios entre los investigadores plasmados en el árbol del primer
paso, se procede a realizar una entrevista con cada uno de los expertos. En total se
pudieron contactar tres expertos a los cuales se les plantearon las mismas
preguntas y se les explico en qué consistía la metodología. Ver en anexos las
entrevistas.

Análisis cuantitativo

Basados en el análisis de la opinión de los expertos y normalizando las matrices de

respuesta al compararlas se tiene que:

 Es más importante el mercado que la experiencia, porque se debe tener claro

a quienes enfocaremos el producto.
 Es más importante el mercado que la rentabilidad, el proyecto deberá ser
auto-sustentable, para lo cual se deberá escoger bien los clientes
potenciales.
 Tienen el mismo peso de importancia el mercado objetivo y la innovación
debido a que son complementarios, la innovación se enfocara al mercado, y
marcara una diferencia.
 La experiencia y la misma intuición, tendrán más relevancia que la utilidad
final del proyecto, las encuestas en el mercado objetivo y la opinión de los
expertos, ayudaran para que el proyecto tenga éxito.
 La innovación será más importante que la experiencia. Estamos hablando de
un mercado potencial y garantizado, donde la oferta es estable y numerosa,

30
 por ende la competencia también. Para tener éxito en un sector así, se deben
plantear proyectos innovadores con espacios cómodos.
 Al igual la comparación anterior, la innovación tendrá más peso que la utilidad
final. El proyecto debe ser totalmente viable económicamente, pero para
obtener éxito en un punto así, se debe ser muy innovador, a bajos costos.

En este análisis que se acaba de hacer se realiza la primera normalización de

repuestas, al construir una sola matriz para cada relación, basados en las tres
respuestas que los entrevistados manifestaron, es decir, se dejaba el número que
mejor representara la tendencia de las respuestas.

De esta manera obtenemos una primera matriz que relaciona los criterios de su
mismo nivel.

Criterios
C1 Mercado objetivo
C2 Intuición/experiencia
C3 Rentabilidad
C4 Innovación

C C1 C2 C3 C4
C1 1 3 3 1
C2 1/3 1 3 1/3
C3 1/3 1/3 1 1/5
C4 1 3 5 1
TOTAL 2.67 7.33 12.00 2.53

Matriz 1. Relación entre criterios

De la misma manera que se obtuvo la matriz 1, se procede a establecer la relación

de las otras matrices, en este caso las que relacionan cada criterio con su alternativa
de decisión o nivel superior.

Alternativas
A1 Aparta estudios /habitaciones zonas comunales
A2 Apartamentos para familias
A3 Aparta estudios zonas individuales.

31
 Mercado Objetivo
A1 A2 A3
A1 1 3 1/3
A2 1/3 1 1/5
A3 3 5 1
Suma 4.3 9.0 1.5

Matriz 2. Relación entre alternativas y mercado objetivo.

Intuición y experiencia
A1 A2 A3
A1 1 5 3
A2 1/5 1 1/3
A3 1/3 3 1
Suma 1.5 9.0 4.3

Matriz 3. Relación entre alternativas y experiencia/intuición

Rentabilidad
A1 A2 A3
A1 1 1/9 1/3
A2 9 1 3
A3 3 1/3 1
Suma 13.0 1.4 4.3

Matriz 4. Relación entre alternativas y rentabilidad

Innovación
A1 A2 A3
A1 1 1 1
A2 1 1 1
A3 1 1 1
Suma 3.0 3.0 3.0

Matriz 5. Relación entre alternativas e innovación.

*Los totales de las matrices se calculan como parte del método que se explicara
en la estimación.

 ESTIMACIÓN

Como primer concepto se debe saber que una matriz es consistente cuando
presenta una o más soluciones. Si no tiene ninguna solución el sistema se considera

32
inconsistente. De este modo se tiene que para que se pueda encontrar una
respuesta por medio de matrices estas deben ser consistentes. Este concepto es el
que se expone en el método de los valores propios, donde se tiene que la matriz es
consistente si cumple que:

𝐴∗𝑊 =𝑛∗𝑊

𝑛 = 𝜆𝑚𝑎𝑥

𝐴 ∗ 𝑊 = 𝜆𝑚𝑎𝑥 ∗ 𝑊

Donde:

A representa la matriz de comparación.

W es el vector propio correspondiente al máximo valor propio de la matriz A.

n el número de aspectos que se comparan, en algebra, valor propio asociado.

λ valor propio de una matriz consistente.

El método de Saaty consiste en encontrar el λmax que haga que se cumpla una razón
de consistencia de la matriz la cual está dada por:

𝐼𝐶
𝑅𝑎𝑧𝑜𝑛 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑖𝑠𝑡𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎 𝑅𝐶 =
𝐼𝐶𝐴𝑃
Donde se tiene que esta relación no debe superar el 10%

Durante la obtención de esa consistencia, estimamos unos auto-evaluadores que

representan el peso de los criterios u opciones analizadas que son los que
finalmente ponderan y argumentan la decisión tomada.

Saaty por medio de cálculos con matrices y consistencia entre ellas, desarrolla un
método que relaciona la opinión de las personas sobre una relación, expresada en
pesos porcentuales.

De este modo procedemos a normalizar cada matriz dividiendo cada valor entre la
suma vertical de los pesos propios del criterio.

C C1 C2 C3 C4 Autoevaluador
C1 0.375 0.409 0.25 0.395 0.357
C2 0.125 0.136 0.25 0.132 0.161
C3 0.125 0.045 0.083 0.079 0.083
C4 0.375 0.409 0.417 0.395 0.399
TOTAL 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

33
 Maximo valor propio 4.140
Indice de consistencia IC (A) 0.047
Indice de consistencia aleatorio ICAP 0.890
Razón de consistencia 5.2%

Matriz 1 normalizada. Relación entre criterios con peso de importancia

A1 A2 A3 Autovalor
A1 0.23 0.33 0.22 0.26
A2 0.08 0.11 0.13 0.11
A3 0.69 0.56 0.65 0.63
Total 1.0 1.0 1.0 1.00

Máximo valor propio 3.06

Índice de consistencia 0.03
Índice de consistencia aleatorio 0.58
Razón consistencia 4.8%

Matriz 2 Normalizada. Relación entre alternativas y mercado objetivo.

A1 A2 A3 Autovalor
A1 0.65 0.56 0.69 0.63
A2 0.13 0.11 0.08 0.11
A3 0.22 0.33 0.23 0.26
Total 1.0 1.0 1.0 1.00

Máximo valor propio 3.06

Índice de consistencia 0.028
Índice de consistencia aleatorio 0.58
Razón consistencia 4.8%

Matriz 3 Normalizada. Relación entre alternativas y experiencia/intuición

A1 A2 A3 Autovalor
A1 0.08 0.08 0.08 0.08
A2 0.69 0.69 0.69 0.69
A3 0.23 0.23 0.23 0.23
Total 1.0 1.0 1.0 1.00

34
 Máximo valor propio 3.00
Índice de consistencia 0.000
Índice de consistencia aleatorio 0.58
Razón consistencia 0.0%

Matriz 4 Normalizada. Relación entre alternativas y rentabilidad.

A1 A2 A3 Autovalor
A1 0.33 0.33 0.33 0.33
A2 0.33 0.33 0.33 0.33
A3 0.33 0.33 0.33 0.33
Total 1.0 1.0 1.0 1.00

Máximo valor propio 3.00

Índice de consistencia 0.000
Índice de consistencia aleatorio 0.58
Razón consistencia 0.0%

Matriz 5 Normalizada. Relación entre alternativas e innovación.

El auto-evaluador o prioridad relativa estimada en las anteriores tablas sale de la

siguiente operación:

𝑁1 + 𝑁2 + ⋯ 𝑁𝑛
𝑃1 =
𝑚
Donde:

N representa la suma horizontal de los criterios normalizados.

m representa la cantidad de criterios o alternativas que se comparan.

De igual manera y como ya se indicó la razón de consistencia se calcula por medio

λmax o máximo valor propio, un índice de consistencia calculado y otro índice de
consistencia aleatorio promedio que se da en una tabla.

λmax es igual a la suma de la multiplicación entre las sumas verticales de cada

criterio y los respectivos auto evaluadores del mismo criterio que se calcularon.

El índice de consistencia se da por la siguiente formula:

λmax − n
IC =
𝑛−1
35
λmax, ya se indicó como se calculó y n corresponde a la cantidad de criterios a
comparar.

Por otro lado se tiene que para determinar el índice aleatorio se debe recurrir a la
siguiente tabla

Índice de consistencia aleatorio. Fundamentals of decision making. Saaty 1994.

 ANÁLISIS DE RESULTADOS

La evaluación de cada criterio para cada alternativa se realizó de manera individual

y teniendo en cuenta que se debe cumplir con una razón de consistencia para que
esta metodología funcione.

Ejemplo: Si el experto sentía que funcionarían mejor apartamentos para familias

que aparta estudios, porque su experiencia se lo decía, de esa manera se
expresaba en la matriz teniendo en cuenta la tabla de valoración ya mostrada. De
esta forma se realizaban todas las comparaciones.

En el siguiente cuadro se presenta la información consolidada de los auto-

evaluadores calculados en el paso anterior, con la cual se tomara la decisión.

MEJOR ALTERNATIVO - CONSTRUCCIÓN PROYECTO

Intuición y
Mercado Objetivo Rentabilidad Innovación
CRITERIO expericiencia
0.357 0.161 0.083 0.399
ALTERNATIVAS
Aparta estudios /habitaciones zonas comunales 0.26 0.63 0.08 0.33
Apartamentos para familias 0.11 0.11 0.69 0.33
Aparta estudios zonas individuales. 0.63 0.26 0.23 0.33

Tabla de auto-evaluadores.

Ponderando todos los valores determinados para cada alternativa analizada, se

tienen los siguientes resultados:

36
 RESULTADOS
Aparta estudios /habitaciones zonas comunales 33.42%
Apartamentos para familias 24.55%
Aparta estudios zonas individuales. 42.03%

De esta manera concluimos que en lo posible la intervención que se le pueda llegar

hacer a los apartamentos debe estar encaminada a generar espacios individuales
para una o dos personas.

El resultado que se obtuvo por esta metodología se considera que será la primer solución
posible para el caso en estudio. Sin embargo y ya sabiendo que la norma nos permite
dicha intervención, es preciso empezar analizar otros factores que serán determinantes
en la solución final: Hasta donde nos permite la estructura modificar los espacios, y que
tan rentable puede llegar hacer esta intervención: Costos, periodo de retorno, análisis de
precio de valor del arriendo comparado con el sector.

7.2. ENCUESTA DE MERCADO

Como herramienta de medida y opinión del posible mercado al que se podía llegar
se diseña una pequeña encuesta como medio de indagación y tendencias sobre
los posibles gustos de clientes que se podrían tener. En anexo se ven los
resultados del ejercicio.

ENCUESTA DE MERCADOS – APARTAMENTOS COMUNALES EDIFICIO

BAVARIA

La siguiente encuesta pretende medir los gustos, necesidades y prioridades que

podrían llegar a tener clientes que estén interesados en arrendar habitaciones /
aparta-estudios privados, en la zona centro, las cuales compartirán zonas comunes
como zona de ropas, cocina y espacios de integración.

Agradecemos su colaboración y sinceridad.

1. Qué edad tiene?

a. Entre 16 – 23
b. Entre 24 – 30
c. Entre 30 – 40
d. Entre 40 – 50

2. Ocupación?
a. Profesional
b. Estudiante

37
 c. Independiente
d. Estudia/trabaja

3. Nacionalidad?
a. Colombiano
b. Extranjero.

4. Prefiere vivir solo o compartir apartamento?

a. Solo
b. Compartir

5. Cuanto estaría dispuesto a pagar un apartaestudio, con baño privado, zona

de cocina y sala comedor, en el centro internacional.
$___________________

6. Prefiere arrendar un apartamento amoblado o sin amoblar.

a. Amoblado
b. Sin amoblar.

7. Frecuentemente por cuanto tiempo acostumbra a estarse en un sitio que

arrendo?
a. 1 mes
b. 3 meses
c. 5 meses
d. 6 meses
e. 1 año
f. Más de 1 año

8. Que le gustaría que tuviera un apartaestudio que le ofrezcan para arrendar?

____________________________________________________________
____________________________________________________________
____________________________________________________________
_________________________________

38
 VIII. INTERVENCION (PLANIMETRIA) Y ANÁLISIS FINANCIERO

8.1. CRITERIOS DE INTERVENCIÓN.

Para comenzar, se realizó un análisis de las normas y decretos que reglamentan

los trámites para la intervención de BIC. Las principales normas establecidas por el
Ministerio de Cultura que regulan estas intervenciones son las siguientes:

 Decreto 1126 de 1999. Por el cual se reestructura el Ministerio de Cultura.

 Ley de Cultura 397 de 1997 modificada y adicionada por la Ley 1185 de 2008.

 Decreto Distrital 606 de 2001. Intervenciones en los inmuebles de interés

cultural ubicados en Bogotá.

 Decreto 763 de 2009. Por el cual se reglamentan parcialmente las Leyes 814
de 2003 y 397 de 1997 modificada por medio de la Ley 1185 de 2008, en lo
correspondiente al Patrimonio Cultural de la Nación de naturaleza material.

 Resolución 0983 de 2010. Por la cual se desarrollan algunos aspectos

técnicos relativos al Patrimonio Cultural de la Nación de naturaleza material.

El artículo 41 del decreto 763 de 2009 en el numeral 11. Modificación, y el artículo

4 numeral 2. Conservación Tipológica; indican las diferentes obras que se pueden
efectuar en BIC inmuebles, de acuerdo con el nivel de intervención permitido y
previa autorización de la entidad competente.

11. Modificación. Obras que varían el diseño arquitectónico o estructural de

una edificación existente, sin incrementar su área construida. 15

15
Decreto 763 de 2009. Nivel Nacional

39
 2. Conservación Tipológica. Aplica a los inmuebles que poseen valores
arquitectónicos, de organización espacial y de implantación predial y urbana, que
los hacen parte de un contexto a conservar por su importancia en el desarrollo
arquitectónico y urbanístico de la ciudad y que son representativos de tipos
arquitectónicos de la época en que se construyeron. 16

Para el caso de estudio, el Conjunto Bavaria hace parte de la lista de bienes de

interés cultural del ámbito nacional emitida por el Ministerio de Cultural bajo
resolución 1359 del 24 de mayo de 2013.

Fuente.http://www.mincultura.gov.co/prensa/noticias/Documents/Patrimonio/listado%20bienes%20de%20inter%C3%A
9s%20cultural%20del%20ambito%20nacional.%20abril%202016.pdf
Después de haber consultado las normas que regulan las intervenciones en BIC, lo
primero que se hizo fue detectar las debilidades que el Conjunto Bavaria presenta
en la actualidad, para luego analizar las fortalezas y oportunidades que dieran las
mejores herramientas para potenciar el proyecto. Dentro de las debilidades que se
detectaron fue la desocupación de algunas unidades habitacionales debido a que
su área construida es mayor al ofrecido en el mercado actual, esto incrementa el
valor de venta e incrementa el valor del canon arrendatario para estos
apartamentos.

Como estrategia proyectual se decidió que lo más conveniente para este proyecto
por su localización, el mercado inmobiliario actual y las dinámicas sociales y
económicas que encierran el Centro de Bogotá, lo más indicado es subdividir cada
vivienda y generar unidades habitacionales más pequeñas. La principal ocupación
designada es la de aparta-estudios dirigida para estudiantes, parejas jóvenes sin

16
Alcaldía Mayor de Bogotá. Decreto Distrital 606 de 2001.

40
 hijos, profesores y ejecutivos solteros. La subdivisión de los apartamentos
produciría mayor ingresos por el alquiler de cada unidad funcional.

Para este caso de estudio y dentro de los decretos que regulan las actuaciones en
bienes de interés cultural inmuebles, la conservación tipológica, nos indica que la
volumetría general del edificio debe permanecer intacta, esto quiere decir que no se
debe alterar su altura, las fachadas y su función. En la planta tipo de 4 alcobas
objeto de este estudio, se subdividieron los dos apartamentos existentes, en 8
nuevas unidades de vivienda con áreas de 33 y 52 m2 aproximadamente.

Planta tipo original: dos apartamentos de 4 alcobas Planta tipo proyecto de intervención. 8 aparta-estudios y una
Con un área de 240 m2 cada uno. zona de lavandería comunal.

41
 Las circulaciones existentes se ampliaron debido a que muchas más personas
deben transitar hacia sus viviendas, esto implicó la adición y sustracción de muros
para generar nuevos espacios, esto sin alterar la estructura original del edificio. Los
8 aparta-estudios son totalmente independientes, aprovechando en algunos de ellos
los ductos del punto fijo e instalaciones hidráulicas y sanitarias. Se unificó las dos
zonas de lavandería en una sola de uso comunal. Se logró mantener la estructura,
las circulaciones y volumetría general del edificio.

PROPUESTA TIPO

Circulación Original: 19.29 m2 aprox. Circulación propuesta: 82.12 m2 aprox.

Teniendo en cuenta un flujo de rotación de arriendo de apartamentos a consejo de uno de

los entrevistados, un precio de arriendo basado en la comparación que se hizo con los
proyectos Livinn y City U, unos costos de construcción que se presentan en el presupuesto
anexo, unos costos de mobiliaria, y unos gastos de impuestos, gastos de administración y
varios estimados por el grupo, se tiene el primer posible modelo que podría llegar a tener
este proyecto.

42
 8.2. PROPUESTA TIPOLÓGICA

8.3. ANALISIS FINANCIERO

43
 8.3. ANALISIS FINANCIERO

MES
INGRESOS
Arriendo de aptos 366,950,000.00
Venta de aptos 0.00
Subtotal Ingresos 366,950,000.00

EGRESOS
Costo de contruccion 138,101,761.91
Costo mobiliaria 33,200,000.00
Impuesto y varios
Costos Administración (año) 21,525,000.00
Subtotal Egresos 212,369,619.05

Saldo Mensual operacional

Saldo Mensual operacional Acumulado

Financiación 180,944,619.05

Saldo Mensual despues de Equity

TIR EA
43.8%
Se recupera la inversion den el mes 27
VPN
$197,302,640.11

Este sería el caso en el cual el dueño del inmueble decide intervenir su apartamento, que sería el
escenario más atractivo económicamente teniendo en cuenta la situación analizada en esta
investigación. En este caso se considera que en el mes 27 después de la inversión el propietario del
inmueble estaría recuperando su inversión y que el rendimiento de su dinero estaría cerca del 43.8%
E.A o aproximadamente un 3.65% mensual, superior a la actual tasa de usura vigente que esta
alrededor de 2.79% mensual.

Sin embargo el panorama cambia significativamente si un inversionista llegar a pensar en comprar

este apartamento para intervenirlo, pues el periodo de retorno del dinero supera los 10 años y se
tendría que plantear un modelo en el cual se proyectan apartamentos para la venta.

44
 ANEXOS

PRESUPUESTO DE OBRA POR ITEMS

OBRA: BAVARIA
Fecha 10 de mayo de 2017
Versión 00 Elaboró GRUPO MAESTRIA ANDES
Total Presup. $ 138,101,761.9
Area viv (m2) 480.00
Valor m2 $ 287,712.0
M2
CODIGO COSTO DESCRIPCION UM VLR POR M2 VLR TOTAL
PROYECTAD
OS
01 PRELIMINARES M2 480.00 $ 7,861.11 $ 3,773,333.33
06 ESTRUCTURA DRYWALL M2 480.00 $ 43,517.73 $ 20,888,512.76
08 CIELO RASOS M2 480.00 $ 35,857.00 $ 17,211,360.00
09 PISOS M2 480.00 $ 26,309.00 $ 12,628,320.00
10 ENCHAPES M2 480.00 $ 18,900.00 $ 9,072,000.00
11 INSTAL HIDRAULICA-SANITAR M2 480.00 $ 25,038.06 $ 12,018,267.58
12 INSTALACIONES ELECTRICAS M2 480.00 $ 22,574.14 $ 10,835,587.95
13 APARATOS SANITARIOS M2 480.00 $ 7,304.00 $ 3,505,920.00
14 CARPINTERIA DE MADERA M2 480.00 $ 17,525.86 $ 8,412,413.60
15 CARPINTERIA METALICA M2 480.00 $ 10,259.59 $ 4,924,604.45
16 APARATOS Y EQUIPOS M2 480.00 $ 15,169.25 $ 7,281,242.30
17 CERRAJERIA M2 480.00 $ 1,200.00 $ 576,000.00
18 VIDRIOS M2 480.00 $ 13,000.00 $ 6,240,000.00
19 PINTURA M2 480.00 $ 21,400.00 $ 10,272,000.00
20 VARIOS M2 480.00 $ 12,896.25 $ 6,190,199.94
21 GASTOS DE PERSONAL M2 480.00 $ 8,900.00 $ 4,272,000.00
TOTAL $ 287,712.00 $ 138,101,761.91

COSTO MOBILIARIA
DESCRIPCION Cantidad Precio Total
nevera 8 $ 900,000.00 $ 7,200,000.00
cama doble + mesa 8 $ 600,000.00 $ 4,800,000.00
colchon dobles 8 $ 1,000,000.00 $ 8,000,000.00
Muebles 8 $ 400,000.00 $ 3,200,000.00
Comedor 8 $ 350,000.00 $ 2,800,000.00
Escritorio 8 $ 200,000.00 $ 1,600,000.00
Silla ejecutiva 8 $ 150,000.00 $ 1,200,000.00
Accesorios cocina 8 $ 350,000.00 $ 2,800,000.00
Cuadros 8 $ 200,000.00 $ 1,600,000.00
TOTAL $ 33,200,000.00

45
 Modelo financiero (primeros 12 meses)

MES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
INGRESOS
Arriendo de aptos 366,950,000.00 0 8,900,000 8,650,000 8,900,000 8,650,000 8,900,000 0 10,000,000 8,650,000 10,000,000 8,900,000 8,550,000
Venta de aptos 0.00 0 0 0
Subtotal Ingresos 366,950,000.00 0 8,900,000 8,650,000 8,900,000 8,650,000 8,900,000 0 10,000,000 8,650,000 10,000,000 8,900,000 8,550,000

EGRESOS
Costo de contruccion 138,101,761.91 138,101,762
Costo mobiliaria 33,200,000.00 33,200,000
Impuesto y varios 8,571,429 600,000 600,000 8,571,429
Costos Administración (año) 21,525,000.00 525,000 525,000 525,000 525,000 525,000 525,000 525,000 525,000 525,000 525,000 525,000
Subtotal Egresos 212,369,619.05 180,398,190 525,000 525,000 525,000 525,000 1,125,000 0 525,000 525,000 525,000 1,125,000 9,096,429

Saldo Mensual operacional -180,398,190 8,375,000 8,125,000 8,375,000 8,125,000 7,775,000 0 9,475,000 8,125,000 9,475,000 7,775,000 -546,429
Saldo Mensual operacional Acumulado -180,398,190 -172,023,190 -163,898,190 -155,523,190 -147,398,190 -139,623,190 -139,623,190 -130,148,190 -122,023,190 -112,548,190 -104,773,190 -105,319,619

Financiación 180,944,619.05 180,398,190 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 546,429

Saldo Mensual despues de Equity 0 8,375,000 8,125,000 8,375,000 8,125,000 7,775,000 0 9,475,000 8,125,000 9,475,000 7,775,000 0
-180,398,190 8,375,000 8,125,000 8,375,000 8,125,000 7,775,000 0 9,475,000 8,125,000 9,475,000 7,775,000 -546,429
TIR EA 0% -95% -76% -58% -45% -36% -36% -25% -20% -16% -13% -13%
43.8% 0% -100% -100% -100% -100% -99% -99% -97% -93% -88% -82% -82%
Se recupera la inversion den el mes 27
VPN
$197,302,640.11

Ritmo de arriendos (primeros 12 meses)

RITMO DE VENTAS ESTIMADO

Pisos Costo MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12
Apto 52 m2 $ 1,450,000.00 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 €
Apto 52 m2 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 €
Apto 50 m2 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 €
Apto 50 m2 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 €
Apto 33 m2 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 €
Apto 33 m2 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 €
Apto 33 m2 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 €
Apto 33 m2 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 €
TOTAL 0 $ 8,900,000.00 $ 8,650,000.00 $ 8,900,000.00 $ 8,650,000.00 $ 8,900,000.00 $ - $10,000,000.00 $ 8,650,000.00 $10,000,000.00 $ 8,900,000.00 $ 8,550,000.00

46
 ANEXO – PERSONAS ENTREVISTADAS.

EXPERTO 1 EXPERTO 2 EXPERTO 3

Guillermo Barriga Erik Bravo Jaime Sanchez
Casa Andes VERTICE Edificio
Cll 12 F # 2-91 Apartaestudios y habitaciones Cll 73 N 11-25

20 apartaestudios 18 habitaciones, 10 aptos 16 habitaciones

ENTREVISTA ELECCION DE PROYECTO – EDIFICIO BAVARIA

A continuación encontrara unas preguntas enfocadas al sector de arrendamientos de

habitaciones o aparta-estudios, con el propósito de evaluar tendencias y su opinión como
experto y conocedor de este mercado. Dicha información tendrá fines únicamente académicos.

1. ¿Arrienda habitaciones o aparta estudios?

a. Solo Habitaciones
b. Solo aparta-estudios
c. Las dos opciones: habitaciones y aparta-estudios.

2. ¿Cómo ve este sector actualmente en la zona centro de Bogotá, y qué expectativas tiene
para los próximos años?
________________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________________

3. ¿Tiene un mercado como favorito a la hora de arrendar los inmuebles? Estudiantes,

profesionales, independientes… ¿Por qué?
________________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________________

47
 4. Una firma de arquitectos está pensando en intervenir unos apartamentos que hacen
parte del conjunto residencial Bavaria ubicado en la dirección Cra 13 # 27-98 frente
al museo nacional. Siguiendo los resultados de investigación identificaron los
mercados potenciales y determinaron unos criterios de decisión según se ilustran en
el siguiente gráfico. Al considerarlo como un experto del sector, si la decisión
dependiera de usted cual sería el proyecto que elegiría y que pesos de importancia
le asignaría.
*Lo importante de esta última pregunta es contar con su opinión como experto del sector,
para poder aplicar uno de los métodos de decisión multi-criterio. Se exponen algunos
criterios de decisión y algunas alternativas, pero la pregunta es abierta y puede elegir la
opción que mejor le parezca con los criterios que mejor considere. Si incluye más criterios
de decisión el ejercicio puede ser más interesante.

¿Porque?
________________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________________

Nombre del entrevistado___________________________________________________________________________

Cargo_________________________________________________________________________________________________

Emrpesa______________________________________________________________________________________________

Firma____________________________________

48
 IX. CONCLUSIONES

Después de haber consultado las normas que regulan las intervenciones en BIC,
lo primero que se hizo fue detectar las debilidades que el Conjunto Bavaria
presenta en la actualidad, para luego analizar las fortalezas y oportunidades que
dieran las mejores herramientas para potenciar el proyecto.

Dentro de las debilidades que se detectaron fue la desocupación de algunas

unidades habitacionales debido a que su área construida es mayor al ofrecido en
el mercado actual, esto incrementa el valor de venta e incrementa el valor del
canon arrendatario para estos apartamentos.

- Teniendo en cuenta el resultado del ejercicio con los entrevistados, los

planos arquitectónicos y estructurales, y el respectivo análisis que
realizamos con los proyectos City U y Livinn, proyectos en marcha que
están en el mercado de interés se llega al acuerdo que lo mejor que se
puede hacer con el proyecto edificio Bavaria, es intervenir los
apartamentos que se consideren no están siendo rentables debido a que
no se han podido vender, y convertirlos en cuatro aparta estudios con
mobiliaria que compartan su zona de ropas.
- Sistemas de decisión como la metodología PAJ pueden llegar a ser muy
útiles cuando se presentan objetivos múltiples de decisión. Sin embargo
el planteamiento del árbol de decisiones juega un papel muy importante y
se debe plantear con bastante rigor, consultando y cambiando lo que se
considere necesario.

- El método de usar expertos como personas de apoyo es conveniente

siempre y cuando estos entrevistados presenten la disposición y estén
interesados en el tema. Son varios los aportes que se pueden obtener de
una entrevista si se sabe encaminar.

- La intervención proyectada en el modelo financiero se analizó y proyecto

pensado en un solo apartamento, sin embargo es preciso tener en cuenta
que si la propuesta funciona correctamente varios propietarios querrán
intervenir sus inmuebles, lo que implicaría tener que pensar en ampliar la
capacidad de los ductos de abastecimiento, los sistemas de energía y las
bajantes de desagües, en efecto analizar si las actuales instalaciones
podrían funcionar correctamente con la densificación propuesta.

- El modelo financiero presentado esta alimentado por datos basados en

índices y cuantías. Entre más detalle se tenga de los costos y gastos de
posible proyecto este brindara una información más confiable.

49
 X. BIBLIOGRAFIA

-Alcaldía Mayor de Bogotá – Secretaría Distrital de Planeación (2013). Rostros y rastros razones
para construir Ciudad.

-Alcaldía Mayor de Bogotá – Profamilia (2011). Primera encuesta Distrital de Demografía y Salud
Bogotá - EDDS.

-DANE (2012). Proyecciones de población. Colombia. www.dane.gov.co

-Rico, Ana (2007). “Políticas sociales y nece - sidades familiares en Colombia una revisión crítica”,
en Arriagada, Irma (coord.). Familias y políticas públicas en América Latina: una historia de
desencuentros. Santiago de Chi - le, CEPAL (Libros de la CEPAL, N. º 96)

-BEISI, J. Adaptable housing or adaptable people? Architecture & Behaviour (Swiss Federal
Institute of Technology), 1995, nº 11, p.139-162.

-HEIDEGGER, M. Construir, habitar, pensar. Conferencias y artículos. (2ª ed. rev.). Barcelona:
Ediciones del Serbal, 2001.

-LEUPEN, B. Polyvalence, a concept for the sustainable dwelling. Nordic journal of architectural
research, 2006b, vol.19, nº 3.

-SCHNEIDER, T. y TILL, J. Flexible housing: opportunities and limits. Architectural Research

Quarterly, 2005a, nº 9, p.157-166.

-Claudio Varini, Bruno Violi: arquitecturas y lirismo matérico (Bogotá: Instituto Italiano de Cultura
1998).

-Hans Rother, Bruno Violi (Bogotá: Facultad de Artes de la Universidad Nacional 1986), 40,45,46.

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1998).

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-Mario Castillo Hernández, Toma de decisiones en las empresas: Entre el arte y la técnica,
Metodologias, modelos y herramientas, 2006.

-Thomas L. Saaty, Fundamentals of decision Making and priority theory. Vol VI, 1994.

Hernández Molina, Rubén, Niglio, Olimpia. Ingenieros y arquitectos italianos en Colombia.

Ermes. Servizi editoriali integrati S.r.l. 2016

50