INFORME DE VIABILIDAD TÉCNICA Y COMERCIAL

CLIENTE : CONSTRUCCIONES Y NEGOCIOS DEL NORTE S.A.C.

NRO. DE RUC : 20481599742
FECHA : 06 de Diciembre del 2012
SOLICITANTE : Banco Interamericano de Finanzas – BanBif

1. Nombre del Proyecto : Residencial Covicorti.

2. Ubicación : Mz. T-1, sub Lote A-1, calle 36, Urb. El Cortijo.
3. Promotor : CONSTRUCCIONES Y NEGOCIOS DEL NORTE S.A.C
4. Constructor : CONSTRUCCIONES Y NEGOCIOS DEL NORTE S.A.C.
5. Propietario del Terreno : CONSTRUCCIONES Y NEGOCIOS DEL NORTE S.A.C.
6. Aporte del Cliente : US$ 106,015.00
S/. 274,339.00

EGRESOS Y APORTE DEL CLIENTE

APORTE DEL CLIENTE ANTES DE INICIAR OBRAS DOLARES SOLES INCIDENCIA

TERRENO 84,000.00 218,400.00 79.23%
ALCABALA 2,115.00 5,499.00 2.00%
CONSTRUCCION - 0.00%
UTILIDAD DEL CONSTRUCTOR (en caso de tercerizar la operación) - - 0.00%
GASTOS NOTARIALES 500.00 1,300.00 0.47%
PROYECTO 5,600.00 14,560.00 5.28%
LICENCIA DE CONSTRUCCION 2,500.00 5,200.00 2.36%
GASTOS ADMINISTRATIVOS 5,000.00 13,000.00 4.72%
PUBLICIDAD / COMISION POR VENTAS 2,000.00 5,200.00 1.89%
INSTALACIONES (LUZ Y AGUA) 500.00 1,300.00 0.47%
CONFORMIDAD DE OBRA 500.00 1,300.00 0.47%
DECLARATORIA DE FABRICA 700.00 1,820.00 0.66%
INDEPENDIZACION 600.00 1,560.00 0.57%
OTROS GASTOS 2,000.00 5,200.00 1.89%
MONTO DE EGRESOS TOTALES 106,015.00 274,339.00 100.00%

7. Plazo de Proyecto : 6 meses.

8. Plazo de Construcción : 7 meses.
9. Mes actual de la obra : Mes 0 ( Pre Construcción – 12/2012).

1
10. Avance de Obra : US$ 0.00
S/. 0.00

11. Licencia Construcción : En proceso, a través de Revisores Urbanos

11.1. Fecha : Sin fecha
11.2. Área Autorizada a Construir : 788.15 m2

12. Resultado de la evaluación : Positiva.

12.1. Rentabilidad del Proyecto : 15.26% (utilidad neta/venta).
12.2. Aporte del cliente respecto al proyecto : 27.72%
12.3. Ingreso total por ventas : US$ 487,500.00
S/. 1’267,500.39
12.4. Punto de equilibrio en función al costo de construcción : 05 departamentos.
12.5. Punto de equilibrio en función al costo total del proyecto : 06 departamentos.
12.6. Punto de equilibrio en función a la línea de avance (APORTE) : 02 departamentos.

13. Tipo de cambio del día : S/. 2.60

I. FACHADA Y UBICACIÓN DEL PROYECTO EN MAPA

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Las principales vías de acceso son la Av. Mansiche, Av. Pedro Muñiz y Av. América oeste; nivel socio-económico de la
zona es Residencial Media Baja; el edificio se encuentra en esquina y frente a parque; se encuentra cerca a colegios y
al CC. Mall Aventura Plaza.

II. DESCRIPCION DEL PROYECTO

2.1. Nro. De Pisos : 05 pisos.
2.2. Azotea : 01 azotea.
2.3. Nro. De Sótanos : 0 sótano.
2.4. Nro. De Semisótanos : 0 semisótanos.
2.5. Nro. De Departamentos : 05 departamentos flats y 02 departamentos dobles.
2.6. Nro. De Cocheras : 02 cocheras dobles.
2.7. Nro. De Depósitos : 04 depósitos.

2.8. Distribución y ubicación de las casas o departamentos:

Los departamentos se encuentran ubicados en un solo bloque, en el 1er. piso un flat, los 02 dobles
estacionamientos y los depósitos, en el 2do. y 3er. piso 02 dptos. flats por piso y el dúplex, de la misma
forma en el 4to. y 5to. Piso, y en la azotea la escalera techada, La circulación vertical es a través una
escalera principal. La edificación se encuentra en zona urbana.

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 2.9. Área del Terreno : 186.40 m2 (según ficha registral).
2.10. Área Ocupada : 947.75 m2 (según planos).
2.11. Área Construida : 788.15 m2 (según planos).

III. ASPECTOS NORMATIVOS

ITEM CPU PROYECTO OBSERVACIONES

Zonificación RDM RDM Conforme
Área de Estructuración II-A II-A Conforme
RESIDENCIAL VIVIENDA
Usos Permitidos Conforme
COMERCIO VECINAL MULTIFAMILIAR
NORMA BP.01
Área Libre Mínima BUENAS PRÁCTICAS 10.76% Conforme
DEL TÍTULO III
Retiro Mínimo Frontal Calle: No obligatorio, SIN RETIRO. Conforme
Estacionamientos 01 plaza / 2 viviendas 4 plazas Conforme
Área de Lote Normativo 120 m2 186.408 m2 Conforme
Altura Máxima de Pisos 1.5 (a+r) = 15.67 m 5 niveles + Azotea Conforme

IV. EXPERIENCIA DEL PROMOTOR, CONSTRUCTOR E INGENIERO DE OBRA

EMPRESA PROMOTORA

4.1. Nombre de la Empresa : CONSTRUCCIONES Y NEGOCIOS DEL NORTE SAC.

4.2. RUC de la Empresa : 20481599742
4.3. Fecha de Constitución : 2007
4.4. Proyectos Ejecutados : Residencial Cielo de Primavera - 2007
Condominio Residencial Los Cedros - 2008/2009
Residencial Robles de Huanchaco - 2010/2011
(Información No Documentada)

EMPRESA CONSTRUCTORA

4.5 Nombre de la Empresa : CONSTRUCCIONES Y NEGOCIOS DEL NORTE SAC.

4.6 RUC de la Empresa
4.7 Fecha de Constitución
4.8. Proyectos ejecutados
: 20481599742
: 2007
: Residencial Cielo de Primavera - 2007
Condominio Residencial Los Cedros - 2008/2009
Residencial Robles de Huanchaco - 2010/2011
(Información Documentada)

RESPONSABLE DE OBRA

4.9 Nombre : Ing. Carlos Fernando Vejarano Celis

4.10 CIP : 65331
4.11 Inicio de Actividades : 2000
4.12 Experiencia Laboral : Asistente Catastro SUNARP - 2001-2005
Supervisor de Obra MPT - 2005-2006
Inspector de Obra MPT - 2007-2009
Sub Gerente de Obras Públicas MPT - 2010-2011
(Información NO Documentada)

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 V. VALOR COMERCIAL DEL TERRENO

5.1. Precio de compraventa : US$ 84,000.00

S/. 218,400.00
5.2. Fecha de compraventa : 10/10/2012

Según el Estudio de Mercado de la zona y alrededores, así como la consulta en base de datos especializadas,
se determinó el que el valor del terreno se encuentra en el rango más alto de los valores comerciales de la
zona, estando estos actualmente entre US$ 350/ m2 y US$ 450/m2.

Para fines de establecer la hipoteca del terreno presentamos los siguientes valores de mercado:

MONEDA VUT VC VRI

Dólares 400.00 74,560.00 59,648.00
Soles 1040.00 193,856.00 155,084.80

VI. ANALISIS ECONOMICO DEL PROYECTO

6.1. Costo Total del Proyecto

COSTO TOTAL DEL PROYECTO DOLARES SOLES INCIDENCIA

TERRENO 84,000.00 218,400.00 22.05%
ALCABALA 2,115.00 5,499.00 0.56%
CONSTRUCCION 275,000.00 715,000.00 72.18%
UTILIDAD DEL CONSTRUCTOR (en caso de tercerizar la
- - 0.00%
operación)
GASTOS NOTARIALES 500.00 1,300.00 0.13%
PROYECTO 5,600.00 14,560.00 1.47%
LICENCIA DE CONSTRUCCION 2,500.00 5,200.00 0.66%
GASTOS ADMINISTRATIVOS 5,000.00 13,000.00 1.31%
PUBLICIDAD / COMISION POR VENTAS 2,000.00 5,200.00 0.52%
INSTALACIONES (LUZ Y AGUA) 500.00 1,300.00 0.13%
CONFORMIDAD DE OBRA 500.00 1,300.00 0.13%
DECLARATORIA DE FABRICA 700.00 1,820.00 0.18%
INDEPENDIZACION 600.00 1,560.00 0.16%
OTROS GASTOS 2,000.00 5,200.00 0.52%
MONTO DE EGRESOS TOTALES 381,015.00 989,339.00 100.00%

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 6.2. Estado de Ganancias y Pérdidas

ITEM DOLARES SOLES

Ingreso por Ventas 487,500.00 1’267,500.00
Costo Total del Proyecto 381,015.00 989,339.00
Utilidad Bruta 106,485.00 276,861.00
Impuesto a la Renta (30%) 31,945.50 83,448.30
UTILIDAD NETA 74,539.50 193,412.70

6.3. Costo Unitario total del proyecto, en relación al área vendible : US$ 701.44/m2
S/. 1,823.74/m2

6.4. Precio de venta promedio por m2 de los departamentos : US$ 681.82/m2

S/. 1,772.73/m2

6.5. Precio promedio de venta de los departamentos : US$ 65,000.00

S/. 169,000.00

(El precio de los departamentos no incluye estacionamientos)

6.6. Cuadro de Áreas y Precios del Proyecto

CLIENTE CONSTRUCCIONES Y NEGOCIOS DEL NORTE SAC

PROYECTO RESIDENCIAL COVICORTI

DATOS GENERALES DEL PROYECTO

AREA TERRENO m2 186.00
AREA CONSTRUIDA m2 770.00
Nro. EDIFICIOS/TORRES 1
Nro. PISOS 5
Nro. DEPARTAMENTOS 7
Nro.
4
ESTACIONAMIENTOS
Nro. DEPOSITOS 4

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 AREA m2 PRECIO PRECIO
UNIDADES TIPO STATUS
TECHADA LIBRE TOTAL EN DOLARES EN SOLES

101 FLAT 75.00 16.00 91.00 62,000.00 161,200.00 LIBRE

102 FLAT - - - LIBRE
201 FLAT 87.00 10.00 97.00 65,000.00 169,000.00 LIBRE
202 DUPLEX 110.00 - 110.00 75,000.00 195,000.00 LIBRE
301 FLAT 87.00 - 87.00 63,000.00 163,800.00 LIBRE
302 FLAT - - -
401 DUPLEX 110.00 - 110.00 73,500.00 191,100.00 LIBRE
402 FLAT 87.00 - 87.00 62,000.00 161,200.00 LIBRE
501 FLAT 87.00 87.00 61,000.00 158,600.00 LIBRE
502 -
E1 DOBLE 26.00 - 26.00 10,000.00 26,000.00 LIBRE
E2 DOBLE 26.00 - 26.00 10,000.00 26,000.00 LIBRE
E3 SIMPLE - - -
E4 SIMPLE - - -
E5 SIMPLE - - -
E6 SIMPLE - - -
E7 SIMPLE - - -
E8 SIMPLE - - -
E9 SIMPLE - - -
E 10 DOBLE - - -
Depósito 1 - - 1,500.00 3,900.00
Depósito 2 - - 1,500.00 3,900.00
Depósito 3 - - 1,500.00 3,900.00
Depósito 4 - - 1,500.00 3,900.00
Depósito 5 - - - -
Depósito 6 - - - -
Depósito 7 - - - -
Depósito 8 - - - -
Depósito 9 - - - -
Depósito 10 - - - -
695.00 26.00 721.00 487,500.00 1,267,500.00

CONCLUSIONES:

a. Los costos de la edificación se encuentran dentro los márgenes de mercado, según las características
presentadas por el promotor (US$ 350/m2).
b. Los precios de venta de los Departamentos y Estacionamientos, como unidades individuales de
propiedad, se encuentran dentro de los valores de venta promedio de mercado.

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VII. ESTUDIO DE MERCADO

7.1. Proyectos de la zona

7.1.1. Nombre del Proyecto : LOS GIRASOLES DE SAN ISIDRO

7.1.2. Ubicación del Proyecto : Lote 1A, Mz. C, Urb. Los Girasoles de San Isidro
7.1.3. Precio de los Dptos. : US$ 58,000
7.1.4. Precio por m2 : US$ 690/m2 (En construcción)
7.1.5. Imagen del proyecto :

7.2.1. Nombre del Proyecto : LOS JARDINES DE SAN ISIDRO

7.2.2. Ubicación del Proyecto : Block 10673-P, Predio La Arenita, Valle Santa Catalina.
7.2.3. Precio de los Dptos. : US$ 52,000 (Venta – Mayo 2012)
7.2.4. Precio por m2 : US$ 648/m2 (En construcción)
7.2.5. Imagen del proyecto :

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VIII. ESPECIALIDADES

ARQUITECTURA

El Proyecto se desarrolla en un terreno de 186.40 m² teniendo como requerimiento del propietario desarrollar 7
departamentos, respetando la normatividad local vigente así como dictamina el Reglamento Nacional de
Edificaciones.
El área de estacionamiento se desarrolla en el Primer Nivel
Cuenta con un amplio ingreso peatonal así como con un ingreso vehicular,
En total se plantean 07 departamentos teniendo como prioridad el aprovechamiento del espacio, sin perder la
calidad arquitectónica, tanto en lo que a diversificación de ambientes se refiere así como a los aspectos
tecnológicos de iluminación y ventilación de los ambientes.

AREAS GENERALES:
A continuación se grafica las áreas techadas por niveles.

CUADRO DE AREAS (m²)

AREAS DECLARADAS
PISOS Area
Techada Demolición Nueva Amp./Rem. Parcial TOTAL

PRIMER NIVEL 167.01 m² 167.01 m²

SEGUNDO NIVEL 152.83 m² 152.83 m²

TERCER NIVEL 152.83 m² 152.83 m²

CUARTO NIVEL 152.83 m² 152.83 m²

QUINTO NIVEL 152.83 m² 152.83 m²

AZOTEA 12.91 m² 12.91 m²

AREA TECHADA
AREA LIBRE 19.39 m²

AREA DEL TERRENO 186.40 m²

PROGRAMA ARQUITECTÓNICO
El programa arquitectónico de los departamentos es el siguiente

PRIMER NIVEL:
DPTO 101
 Sala – Comedor
 Cocina + Depósito

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  Patio de Servicio
 Terraza
 Baño
 Dormitorio Principal +closet + baño
 Dormitorio 01+ Closet

DPTO 201-301 TIPOLOGIA FLAT (VISTA A LA CALLE)

 Sala – Comedor
 Cocina + Comedor de Diario
 Lavanderia
 Baño
 Pasadizo
 Dormitorio 01 + closet
 Dormitorio Principal + 2 closet + baño.

DPTO 401-501 TIPOLOGIA FLAT (VISTA A LA CALLE)

 Sala – Comedor +Balcón
 Cocina + Comedor de Diario
 Lavandería
 Baño
 Pasadizo
 Dormitorio 01 + closet
 Dormitorio Principal + 2 closet + baño

DPTO 202-302 TIPOLOGIA DUPLEX

PRIMER NIVEL DE DUPLEX
 Sala – Comedor +Balcón
 Cocina
 Lavandería
 Baño de visita
 Escalera de acceso a segundo nivel

SEGUNDO NIVEL DE DUPLEX

 Llega escalera de primer nivel

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  Baño
 Dormitorio 01 + closet
 Dormitorio 02 + closet
 Dormitorio Principal +2 closet + baño

JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO:

Usos: Residencial Densidad Media - MULTIFAMILIAR-: El edificio es de Uso Residencial - MULTIFAMILAR

compatible con el uso normado.
Densidad Neta: 1300Hab/Ha – Según Reglamento de Desarrollo Urbano de la Provincia de Trujillo el Artículo
5, Capítulo 2 de la NORMA BP.01 BUENAS PRÁCTICAS del Título III, página 32 que dictamina..’’ c) Para
proyectos de uso exclusivamente residencial, se considera una tolerancia de hasta 10% adicional en el
Parámetro de Densidad Neta

Así tenemos 1300 Hab/Ha + 10% = 1430 Hab/Ha

El Proyecto arroja un cálculo de 1341 Hab/Ha por lo que cumple con la normativa
Coeficiente de edificación: LIBRE
Para el cálculo de coeficiente de edificación se ha descontado al área total, el área que ocupan las zonas
comunes como son el Ingreso estacionamiento del primer nivel, escalera (152.83 m²), como lo estipula el
R.N.E.
El cálculo arroja un coeficiente de edificación de 3.4
Altura Máxima: Se aplican todos los incisos del art 26 del Cap V Norma GZ.01 del TIT II RDUPT
Se han planteado 08 Niveles + Azotea puesto que lo establecido en el RDUPT “La altura de edificación en
calles sin edificios será 1.5(a+r) En calles con edificios existentes de 4 ó más pisos, de mediano o alto grado
de consolidación –a criterio de la Comisión Técnica…”

Así tenemos: 1.5 (10.45+0) = 15.67 m de altura por lo que este parámetro se está cumpliendo.

Retiros: Calle no obligatorio

-Si cumple con este parámetro
Estacionamientos: 1 cada 02 viviendas
Al existir 7 departamentos se está dejando 4 unidades de estacionamiento por lo que también cumple con este
parámetro.

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DE SISTEMA CONSTRUCTIVO:

El sistema constructivo será mixto, aporticado con estructuras de concreto armado, cuyos elementos
estructurales principales consisten en vigas y columnas conectados formando pórticos resistentes en las dos
direcciones principales, y muros de albañilería confinada, con losas aligeradas de concreto armado.

ACABADOS / REVESTIMIENTO:
DE LA ZONA COMÚN
Los estacionamientos serán revestidos con cerámica nacional formato 40x40 tipo rústico,

La escalera estará revestida con cerámica nacional contara con perfiles metálicos de 3’’.

DE LOS DEPARTAMENTOS
La sala y el comedor así como el pasadizo contarán con pisos de porcelanato formato 50 x 50 o similar, con
zócalos de 10 cm. de altura del mismo material

La cocina contará con pisos de cerámico nacional formato 40x40 con zócalos de 10 cm. de altura del mismo
material.

Cada cocina se entregará con mobiliario bajo y alto de melamine combinación a elección del futuro propietario.

La parte superior de la mesada de la cocina será revestida con granito de color a escoger, así mismo contará
con un lavadero de una poza con escurridor marca RECORD de acero inoxidable con desagüe de 2’’, el piso
del patio de servicio será el mismo empleado en la cocina a fin de crear una continuidad y no desarmonizar al
ser ambientes contiguos.

Los dormitorios y el estudio tendrán pisos de cerámica nacional y las puertas de los closets serán de melamine
de color se incluirá cajonería.

Los baños contarán con pisos de cerámica formato 30 x30, las paredes serán revestidas en su totalidad (de
piso a techo) con cerámico de 20 x 30

Todas las ventanas serán de vidrio incoloro, con sistema directo, con perfiles de aluminio color natural y las
mamparas de la sala y comedor serán de vidrios de 8mm de espesor.

CARPINTERÍA

La puerta principal será de madera tipo maciza, las interiores MDF con marco y las bisagras a emplearse serán
de metal aluminizadas, las puertas principales contarán con cerraduras de tres golpes, las cerraduras de las
puertas interiores serán cilíndricas de perilla color aluminio.

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INSTALACIONES SANITARIAS

Las instalaciones sanitarias serán empotradas en el piso y las paredes.

El baño común y el baño de visita contarán con inodoros one piece y top piece, de color y blancos, lavatorio
con pedestal manantial.

El baño del dormitorio principal contará con inodoro one piece y lavatorio con pedestal manantial.

En todos los baños las duchas y los lavatorios tendrán instalaciones de agua fría y agua caliente, también esta
considerado la instalación de los accesorios de baño como papeleras y toalleros.

Las mezcladoras de los lavatorios serán de tipo monocomando en marca nacional.

INSTALACIONES ELÉCTRICAS

El propietario de cada departamento se encargará de la tramitación de cada medidor de luz al momento de la

adquisición del mismo.

Todos los departamentos contarán con puntos de intercomunicador en la cocina que estarán conectados a la
portería del edificio.

Las instalaciones eléctricas estarán empotradas en el piso y paredes.

Los tomacorrientes, interruptores, puntos de teléfono, de Internet y de televisión por cable, serán marca
TICINO. El tablero general será empotrado y estará ubicado en la cocina, contará con llaves termo magnéticas
marca TICINO.

Se incluyen todas las placas (interruptores, tomacorrientes, pulsadores y tapas ciegas), más no los aparatos
lumínicos, los que serán a gusto y por cuenta de cada futuro propietario.

PAREDES Y TECHOS:

Las paredes y los techos serán tartajeadas, empastadas en su totalidad y pintadas con dos manos de pintura
latex, marca Supermate de Vencedor o similar, colores por definir.

AZOTEA:

Los departamentos contarán con un área en la azotea definidos con muros para uso lavandería así mismo
estos ambientes contarán con dos servicios higiénicos completo que será exclusivo para la servidumbre.

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8.5.- ESTUDIO DE SUELOS:

Se adjunta informe del Ing. José Huertas Polo.

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8.6.- ASCENSOR : No aplica

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IX. FOTOS DEL PROYECTO

X. VELOCIDAD DE LAS VENTAS

La zona pertenece a un segmento social medio (C), en una zona en consolidación, con accesos a las
principales vías y centros comerciales. Dicho segmento tiene una gran demanda de vivienda, con comodidades
que le permitan dar el confort a sus familias, es por ello que este edificio cuenta con 11 unidades inmobiliarias
(07 dptos. y 04 estac.) ESO determina su fácil posibilidad de venta. También dependerá del crecimiento
comercial de la zona norte (Trujillo) que permita se generen estas situaciones de oferta.

XI. FLUJO DE CAJA

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