CONTRATOS

ESPECIALES

UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

ÍNDICE DE CONTENIDOS

CAPITULO I: GENERALIDADES

1.1. Antecedentes
1.2. Definición

CAPITULO II: HIPOTECA INVERSA EN EL PERÚ

2.1. Regulación jurídica

2.2. Aplicación en el Perú
2.3. Derecho comparado

Conclusiones

1
CONTRATOS
ESPECIALES

UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

HIPOTECA INVERSA

CAPITULO I: GENERALIDADES

1.1. Antecedentes

La idea de la hipoteca inversa es que los adultos mayores acudan a una entidad
financiera a solicitar un crédito, que les sería desembolsado mensualmente hasta
su fallecimiento. El monto se determinaría según el valor de mercado del inmueble.

A cambio, cuando el adulto mayor fenece la entidad financiera se hace dueño de la

vivienda, pero los herederos tienen la opción de pagar la hipoteca inversa para
mantener el inmueble.

Si los herederos optan por no pagar dicha deuda, el acreedor vende la vivienda y,
de ese dinero, cobra la deuda que haya generado la hipoteca inversa. Si el monto
de la venta es mayor que lo adeudado, entonces la diferencia va a manos de los
herederos. Sin embargo, si no alcanzara para cubrir la deuda, entonces la entidad
financiera podría cobrarse de otros bienes que formen la herencia legada por el
adulto mayor que tomó este producto.

La resolución de la hipoteca inversa se hará efectiva si la entidad autorizada

acreedora, como el banco, no cumple con los desembolsos comprometidos por dos
períodos sucesivos, o tres en un lapso que comprenda doce períodos. En ese caso,
“el titular o titulares de la hipoteca inversa podrán invocar la resolución automática
del contrato y requerir el pago de la penalidad que pudiere corresponder”, dice la
norma. El monto reembolsable del crédito, incluyendo sus intereses, será calculado
a la fecha en que se produjo el hecho que dio lugar a la resolución del contrato.

1.2. Definición

Hipoteca inversa o hipoteca revertida es una operación financiera especialmente

diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se
posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su
vivienda, sin perder la titularidad.

La hipoteca inversa es un producto financiero mediante el cual los bancos ofrecerán

un desembolso único o un pago mensual a las personas a cambio de hipotecar su
bien inmueble. Serán varios factores los que definirán el monto de dinero que
entregará el banco, entre ellos la tasación de la vivienda, la esperanza de vida del
(los) titular(es) y la tasa de interés.

2
CONTRATOS
ESPECIALES

UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario un tanto particular, dirigido
a personas mayores de 65 años o dependientes que sean propietarios de una
vivienda.

Al contrario que en la hipoteca convencional, en este caso es el titular quien recibe

del banco una cantidad a cambio del piso (normalmente en forma de renta
mensual). La ventaja es que puede seguir utilizándolo hasta su fallecimiento y en
ningún momento pierde la propiedad de su vivienda.

¿Qué ocurre con los herederos? Al fallecimiento del titular, a los herederos les
corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la
entidad financiera, y disponen de dos opciones:

 Quedarse con la vivienda: para ello deben liquidar la deuda con la entidad,
devolviendo el dinero prestado. Si no disponen de patrimonio para hacerlo
pueden financiarse mediante la constitución de una hipoteca normal sobre la
vivienda, por el importe de la deuda.
 Venderla: en este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda
contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente
para satisfacer la deuda acumulada, la entidad puede instar la venta de otros
bienes de la herencia.

CAPITULO II: CONTRATOS ADMINISTRATIVOS EN EL PERÚ

2.1. Regulación jurídica

Podemos ver que recientemente en nuestro país se promulgo el 7 de marzo del

presente año la Ley Nº 30741 Ley Que Regula La Hipoteca Inversa, por iniciativa
de la congresista fujimorista Cecilia Chacón, El objetivo de esta ley es mejorar la
calidad de vida de las personas, principalmente jubiladas, a cambio de la
hipoteca de una vivienda propia. La persona que desee acceder a este beneficio,
hipotecará su vivienda y recibirá una asignación mensual de acuerdo a la
tasación de su inmueble. El fallecimiento del beneficiario activará la cláusula de
cobro de la hipoteca y serán los herederos quienes asuman la deuda.

En caso los herederos deseen mantener la vivienda, deberán pagar la hipoteca

al banco. Si deciden no mantener la propiedad, el banco ejecutará la hipoteca y
se hará propietario de la vivienda, la cual deberá vender para recuperar el dinero
prestado al beneficiario.

3
CONTRATOS
ESPECIALES

UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
La norma aún está pendiente de reglamento, el cual deberá ser expedido en un
plazo máximo de 90 días por el Ministerio de Economía (MEF) y la
Superintendencia de Banca y Seguros (SBS). En este reglamento deberán
afinarse los últimos detalles para que el producto pueda salir al mercado, y
además, para que se brinde la seguridad jurídica para quienes deseen acceder
a este beneficio.

2.2. Aplicación en el Perú

La norma señala que el monto del crédito será determinado en función al valor del
inmueble, la esperanza de vida del titular o titulares y la tasa de interés aplicable,
entre otros. Asimismo, el desembolso del crédito por la entidad autorizada se
efectuará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas
durante el plazo pactado en el respectivo contrato.

Las partes podrán acordar la contratación de un seguro que permita al titular o

titulares recibir una renta vitalicia luego de que se haya desembolsado íntegramente
el crédito pactado, la misma que estará inafecta del impuesto a la renta.

Requisitos de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa está sujeta también a los siguientes requisitos:

a) Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de

propiedad del titular o titulares.
b) Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.
c) Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes
especializados.
d) Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito
efectivamente recibidas o dispuestas por el titular o titulares.
e) Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagarlo
anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.
f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente
puedan arrendarlo con autorización expresa de la entidad autorizada
acreedora.
g) Que al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular o titulares
no tengan obligaciones que de acuerdo a la legislación vigente tengan
preferencia de cobro sobre la hipoteca.
h) Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra el bien
afectado en garantía.

4
CONTRATOS
ESPECIALES

UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
i) Que al fallecimiento del titular o titulares la entidad autorizada acreedora,
ofrezca a los herederos para que, facultativamente, cancelen el crédito y,
consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante la hipoteca.
j) Vencido el plazo referido en el punto anterior sin que se haya cancelado la
deuda, la entidad autorizada acreedora se encontrará facultada para
ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito.

¿Quiénes podrán otorgar hipotecas inversas?

La hipoteca inversa podrá ser otorgada por las empresas de operaciones múltiples
y las empresas de seguros, como:
 Empresas bancarias.
 Empresas financieras.
 Cajas Municipales de Ahorros, Crédito y Crédito popular.
 Entidades de Desarrollo a la Pequeña y Micro Empresa -EDPYME.
 Cooperativas de Ahorro y Crédito autorizadas a captar recursos del público.
 Cajas Rurales de Ahorro y Crédito.

Asimismo, se encuentran autorizadas a realizar operaciones de hipoteca inversa

las empresas administradoras hipotecarias.

¿Se puede anular la hipoteca inversa?

Sí, en caso que la entidad autorizada acreedora no cumpla con los desembolsos
comprometidos por dos períodos sucesivos o tres en un lapso que comprenda doce
períodos. El titular o titulares de la hipoteca inversa podrán invocar la resolución
automática del contrato y requerir el pago de la penalidad que pudiere
corresponder.

El monto reembolsable del crédito, incluyendo sus intereses, será calculado a la

fecha en que se produjo el hecho que dio lugar a la resolución del contrato.

Asimismo, la norma indica que el Ministerio de Economía y Finanzas, en

coordinación con la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras
Privadas de Fondos de Pensiones, reglamentará la presente ley en un plazo no
mayor de 90días calendario.

Además, la SBS y las Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones emitirán

las regulaciones en las materias de su competencia, establecerán las
características y condiciones mínimas que deberán cumplir los contratos de
hipoteca inversa y, los requisitos y procedimientos para el registro del personal
especializado.

5
CONTRATOS
ESPECIALES

UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
2.3. Derecho Comparado

España
Está regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del
sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro
de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (reforma
del mercado hipotecario, «BOE» núm. 294, de 8 de diciembre de 2007).

El Banco de España define la hipoteca inversa como un crédito o préstamo

garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre
otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían
menores), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una
persona que debe ser mayor de una determinada edad —a partir de 65 años— o
acreditar un grado de discapacidad (igual o superior el 33 %) o dependencia
(dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta
el momento de su fallecimiento. Al revés que en una hipoteca normal, la deuda no
va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero —los
herederos del inmueble— opta por asumirla como propia, en caso de interesarle
mantener la propiedad del inmueble.

En el apartado 4 de la disposición adicional primera (que contiene la «regulación

relativa a la hipoteca inversa»), se exige que las entidades de crédito y las entidades
aseguradoras autorizadas para operar en España que concedan hipotecas inversas
suministren servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este
producto bancario, con la finalidad de garantizar los derechos de los clientes y su
adecuación a sus necesidades económicas y financieras. Esa labor de
asesoramiento normalmente la realizan empresas especializadas que trabajan para
los clientes particulares.

México:
Tras la modificación de su código civil, Se adiciona el capítulo III Bis al título décimo
quinto del Código Civil. Contempla del artículo 2939 Bis al 2939 Undecies.

Aspectos importantes:

1. La hipoteca se puede constituir sobra la vivienda habitual y propia del adulto

mayor. También sobre un inmueble diverso, con la condición de que sea
propiedad del adulto mayor. Una forma de constitución es a través de un
fideicomiso a favor de este último, en el que fungirán como fideicomitente
una entidad financiera acreditante, como fiduciario una institución diferente
del acreditante y como fideicomisario la Secretaria de Desarrollo de la
Ciudad de México.

6
CONTRATOS
ESPECIALES

UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
2. En la hipoteca inversa la entidad financiera se obliga a pagar una cantidad
de dinero al adulto mayor o a su beneficiario, que deberá ser su CÓNYUGE,
CONCUBINO O CONCUBINARIO de 60 años o más. Esta cantidad podrá
ser dispuesta de dos formas, en una sola exhibición o mediante pagos
periódicos hasta agotar el monto del crédito otorgado.
3. Esta hipoteca puede ser otorgada por las instituciones privadas del sistema
bancario mexicano, así como por las demás entidades financieras,
instituciones sociales y públicas autorizadas.
4. Se requiere de un avalúo practicado por la entidad financiera, mismo que
tendrá que actualizarse cada dos años.
5. El tutor podrá, con autorización judicial, constituir hipoteca inversa para
garantizar un crédito otorgado a favor de su pupilo o incapaz. La persona
adulta mayor habitará vitaliciamente el inmueble hipotecado y podrá
arrendarlo de forma parcial o total, siempre y cuando cuente con la anuencia
de la entidad financiera.
6. Con relación a la amortización del capital se establecen cuatro supuestos:
a) En caso de fallecimiento del adulto mayor o su beneficiario, los
herederos podrán cubrir la totalidad del adeudo y tendrán preferencia
sobre cualquier cesión del crédito que se pretenda realizar.
b) Cualquier cesión que se realice en contra de lo señalado en el párrafo
anterior será nula.
c) Los herederos podrán optar por la reestructura del crédito, ya sea
conservando la garantía o incluyendo una adicional previo
consentimiento de la autoridad financiera.
d) Los herederos tienen 30 días hábiles después del fallecimiento de la
persona adulta mayor para efectuar el pago o manifestar la intención de
reestructurar el crédito. Transcurrido dicho plazo, la entidad financiera
podrá solicitar la adjudicación o venta para cubrir el monto del adeudo.
7. La extinción de la hipoteca tiene lugar en las siguientes circunstancias:
cuando fallezca la persona adulta mayor; al morir su cónyuge, concubina o
concubinario; o cuando se extinga el capital pactado y cuando los herederos
decidan no reembolsar el capital vencido.
8. En caso de incumplimiento por parte de la entidad financiera en las
ministraciones pactadas, la persona adulta mayor o el fideicomiso podrán
solicitar la rescisión del contrato, exigir el pago de los daños y perjuicios, o
en su caso, el pago de la pena pactada.

7
CONTRATOS
ESPECIALES

UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

CONCLUSIONES

 la hipoteca inversa, que permitirá que las personas de más de 65 años puedan
usar sus viviendas como garantía ante una entidad financiera o una
aseguradora, de esta manera, mediante este mecanismo cualquier persona
podría recibir un pago como si fuera una pensión.

 La ley permitirá que las personas accedan a un crédito hipotecario con garantía
por una institución acreedora, la cual entregará cada cierto tiempo la valorización
del inmueble.
 Uno de los aspectos críticos del proyecto es que el pago de la hipoteca será
cobrada tras el fallecimiento del titular del crédito.Si los herederos no pagan la
deuda del fallecido, la institución financiera se cobrará la deuda o vender el
inmueble como pago del crédito hipotecario