GENERACIÓN DE RECURSOS ECONÓMICOS EN EL CATASTRO URBANO

INTRODUCCION
EL CATASTRO COMO SOPORTE FINANCIERO DE LA CIUDAD
En muchos países en desarrollo se observa un espiral negativo que actúa
contundentemente, impidiendo el desarrollo de los asentamientos humanos y
urbanizaciones populares. La ausencia de la inversión pública impide dotar de
equipamientos adecuados a las viviendas, que carecen de los más elementales
servicios de agua potable, alcantarillado, recojo de desechos sólidos, entre otros,
manteniendo a la población en niveles muy por debajo de los estándares mínimos
de habitabilidad, lo que a los ojos de un habitante de un país desarrollado impediría
la fijación de tributos sobre los inmuebles .El catastro urbano ha demostrado ser
una herramienta sumamente útil para romper esta espiral, puesto que, gracias al
mismo, resulta viable desarrollar un modelo tributario sencillo y eficaz para la gestión
de los impuestos que gravan la propiedad inmobiliaria. El catastro permite no solo
conocer los inmuebles sobre los que se va a establecer el tributo sino también quien
es el propietario y cuál es su valor. Aporta por tanto, todos los elementos necesarios
para el cobro del tributo, y lo hace además respondiendo a un modelo de justicia
tributaria que puede ser adaptado a cada jurisdicción en especial.
OJETIVO PRINCIPAL
Conocer los medios que se aplican para la obtención de recursos económicos
dentro del catastro urbano.
OBJETIVO SECUNDARIO
Conocer los ámbitos generadores de economía catastral como son: el impuesto
predial y la valuación catastral.

GENERACIÓN DE RECURSOS ECONÓMICOS EN EL CATASTRO URBANO

IMPUESTO PREDIAL

El TUO de la Ley de Tributación Municipal establece que el Impuesto Predial es un

tributo de periodicidad anual que grava el valor de los predios urbanos y rústicos.
Para efectos de este impuesto, se considera predios a los terrenos, incluyendo los
terrenos ganados al mar, a los ríos y a otros espejos de agua; así como las
edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes
de dichos predios, que no pudieran ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir
la edificación.
¿Quiénes se encuentran obligados al pago del Impuesto Predial?

Se encuentran obligados al pago del Impuesto Predial las personas naturales y

jurídicas que sean propietarias de los predios gravados al 1° de enero de cada año.
En caso de transferir el predio, el comprador asumirá la condición de contribuyente
y estará obligado al pago del impuesto a partir del año siguiente de producida la
transferencia. Los condóminos o copropietarios están en la obligación de comunicar
la parte proporcional del predio que les corresponde (porcentaje de propiedad) a la
municipalidad de su distrito. Sin embargo, la municipalidad puede exigir a cualquiera
de ellos el pago total del impuesto. Sólo cuando la administración tributaria no pueda
determinar quién es el propietario, se encuentran obligados al pago, en calidad de
responsables solidarios, los poseedores o tenedores del predio, sin perjuicio de su
derecho a reclamar el pago a los respectivos contribuyentes.

¿Sobre qué base se calcula el Impuesto Predial?

El impuesto se calcula sobre el valor total de los predios del contribuyente ubicados
en cada jurisdicción distrital. A efectos de determinar el valor total de los predios, se
aplicarán los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de
edificación vigentes al 31 de octubre del año anterior y las tablas de depreciación
por antigüedad y estado de conservación, que aprueba anualmente el Ministro de
Vivienda, Construcción y Saneamiento mediante Resolución Ministerial. Las
instalaciones fijas y permanentes serán valorizadas por el contribuyente de acuerdo
con la metodología aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y utilizará
una depreciación según antigüedad y estado de conservación. Dicha valorización
está sujeta a fiscalización posterior por parte de la municipalidad respectiva. En el
caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos básicos
arancelarios oficiales, el valor de los mismos será estimado por la municipalidad
Distrital respectiva o, en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el
valor arancelario más próximo a un terreno de iguales características.

¿Cómo se calcula el Impuesto Predial?

¿Cuándo se debe pagar el Impuesto Predial?

El Impuesto Predial puede cancelarse al contado hasta el último día hábil del mes
de febrero. Asimismo, puede cancelarse en forma fraccionada, debiendo
reajustarse el valor de la segunda, tercera y cuarta cuota con el Índice de Precios al
Por Mayor que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística e
Informática (INEI). A continuación se detallan los cuatro meses de vencimiento.
Registrar Cobranza

1. Apertura de Caja en el cual se indicara el monto de dinero (cantidad de

monedas y billetes) con el cual el cajero inicia la cobranza.
2. Cierre de Caja, debe de ser realizado cuando finalice la cobranza en el día.
3. Cobranza de impuesto predial, para realizar esta tarea el contribuyente debe
de solicitar su código de pre-liquidación el cual es realizado por un usuario
del sistema en la Interfaz de Cuenta Corriente.
4. Anulación de Recibos de Pagos para lo cual se debe de indicar la razón y el
motivo por el cual se está anulando un recibo de la anulación.
5. Listado de Recibos Anulados
6. Emitir estado de cuenta del contribuyente
7. Registrar deuda vencida y generar intereses
8. Emisión de Notificaciones.

¿Qué es el registro y la determinación del Impuesto Predial?

Es el macroproceso que permite mantener un correcto registro de la información

que utiliza la administración tributaria para el cálculo de la base imponible y del
monto del Impuesto Predial de cada contribuyente. Para mantener los registros
de datos de los contribuyentes, predios, declaraciones juradas y parámetros
tributarios deben realizarse acciones tales como una depuración de la
información registrada y fiscalizaciones tributarias que sirvan de mecanismos
de control ex post de la información predial, de manera que las administraciones
tributarias garanticen una adecuada determinación del Impuesto Predial. Este
macroproceso tiene como resultado la determinación de la deuda y cuenta con
tres procesos: i) Registro tributario, ii) Fiscalización tributaria, y, iii)
Determinación de la deuda tributaria; donde los dos primeros sirven de insumo
en la determinación del Impuesto Predial, como se aprecia a continuación:
Administración del Impuesto Predial

Una función importante de catastro es administrar los recursos provenientes del

impuesto predial, que tiene como etapa decisiva la valuación catastral.
Comúnmente en municipios rurales, la valuación de los bienes es efectuada por las
autoridades estatales, donde se señala el valor del terreno y de las construcciones,
de acuerdo a la zona en que se encuentra ubicado cada bien inmueble y a sus
usos. Debe tenerse presente que en las zonas rurales el valor catastral depende
de su potencial productivo, o sea de la capacidad de producción y de la cercanía
que el bien inmueble tenga con respecto a los centros de consumo.
La administración del impuesto predial no se limita al cobro de las contribuciones
respectivas, sino que comprende el registro de las propiedades así como de los
propietarios, datos que son anotados en un documento llamado ficha catastral. Esta
ficha es la clave de entrada al sistema de procedimiento de datos que forman los
registros catastrales, mediante el cual se genera el avalúo catastral y se notifica al
propietario el valor catastral y el impuesto predial asignados a su propiedad,
documento que servirá como comprobante de que el predio está inscrito en el
catastro. Este documento es modificado por cualquier cambio que sufran los datos
catastrales.
Es importante hacer notar que los registros catastrales, tales como la ficha y la clave
catastral, deben estar apegados a los lineamientos y normas técnicas que las
autoridades catastrales estipulen, con el objeto de que toda la información generada
tenga uniformidad y sea captada e interpretada con un mismo criterio
 VALUACIÓN CATASTRAL URBANO

MÉTODOS DE VALUACIÓN
-El Método de Mercado

Utilizando antecedentes de operaciones recientes, por ejemplo; compras, ventas,

ofertas directas o publicadas, transferencias, etc, se establece el valor del terreno y
de la mejora por comparación. Esta información puede no ser confiable y depende
de la fecha de operación y una negociación en términos abiertos, objetiva e
impersonal, ya que la venta comparable debe ser voluntaria, de buena fe, reciente
y similar a la propiedad por valuarse.

-El Método de Ingreso o de Capitalización

Este método se basa en la teoría de que el valor de una propiedad, tanto el terreno
como sus mejoras, está en función de su productividad o capacidad de producir
ingresos bajo un programa de uso óptimo. Se puede emplear donde no hay
operaciones, donde no hay terrenos sin construir y se requiere el valor del terreno
exclusivamente y en casos donde sólo hay compras con fines especulativos.
 -El Método del Costo

Está basado en la suposición que el costo de reproducción o sustitución es el límite

superior del valor. Tiene importancia para mejoras, hipotecas y financiamientos de
proyectos.
Una vez obtenidas las indicaciones de valor, a través de los diferentes métodos de
valuación es preciso establecer su correlación, ponderando cada valor indicado,
detectando y considerando situaciones y circunstancias especiales para llegar al
valor final
Se ejecutan avalúos individuales cuando los inmuebles por valuarse son pocos y
dispersos, los propietarios facilitan toda información solicitada y se cuenta con
valuadores expertos, normalmente con honorarios altos y tiempo suficiente para
desarrollar el trabajo.

El proceso de valuación masiva

A diferencia de las circunstancias que prevalecen al realizar la valuación individual,
en la fase de valuación en un sistema catastral suele contarse con pocos expertos,
fondos limitados, tiempo escaso, necesidad de cubrir un gran número de
propiedades y falta de colaboración de muchos de los propietarios. Estos hechos
imponen la necesidad de un avalúo masivo, que permita lograr eficiencia,
productividad, precisión y bajo costo.
El avalúo masivo es una línea de producción donde se designa personal diferente
para ejecutar cada fase del proceso de valuación. Dichas fases son las siguientes:
 Elaboración de normas y procedimientos de valuación,
incluyendo formularios, manuales e instructivos.
 Delimitación de zonas urbana homogéneas.
 Recopilación de factores de influencia en el valor
 Análisis de antecedentes de valores (por los métodos de costo, ingreso o mercado).
 Determinación de valores unitarios
 Recopilación de los datos de cada inmueble
 Cálculo de valores de terreno y de las mejoras
 Revisión y control de calidad.

CONCLUSIONES
Dentro de las formas de generación de recursos económicos en el catastro
urbano tanto el impuesto predial como la valuación catastral son medidores
económicos que por una parte permiten la apertura de economías para los
municipios y mientras que por otra parte determinan los costos a imponerse
como impuestos equilibrando tanto los ingresos económicos de los
habitantes como el gasto que ocasiona pagar dichos impuestos.