Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
5.3 POSESION
SERVIDUMBRES PERSONALES
A veces esos derechos reales sobre cosa ajena no están constituidos a
favor de un lote de terreno, sino a favor de una persona, por lo que ese derecho
desaparece cuando muere la persona a favor del cual se establece.
Las servidumbres personales son: el usufructo, el cuasiusufructo, el uso
y la habitación.
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de una cosa ajena sin
modificarla ni deteriorarla; podía cederse el goce, pero quedaba siempre supeditado a
que el usufructuario siguiera viviendo. El usufructo también podía constituirse a
término, es decir, por un lapso de tiempo determinado.
El cuasiusufructo es una variante del usufructo y consiste en extender el
usufructo a cosas consumibles, por lo que el requisito de no modificar ni deteriorar la
cosa desaparecía. El cuasiusufructuario recibía -casi siempre como legado- una
cantidad de cosas consumibles y daba caución de restituir la misma cantidad al vencer el
plazo. Como puede verse el cuasiusufructo era una variante del mutuo.
El uso era la facultad de disfrutar de una cosa ajena pero percibiendo
sólo lo necesario para la subsistencia (esta figura se utilizó mucho en nuestro país
“permitiendo” a alguna persona que viviera con su familia y tuviera una explotación de
agropecuaria mínima); y la habitación era un derecho real que facultaba a su titular a
residir en una c asa ajena.
ENFITEUSIS Y SUPERFICIES
Los romanos también crearon dos instituciones que pueden catalogarse
dentro de los derechos reales sobre cosa ajena: la enfiteusis y la superficie. Tanto una
como otra presentan especial interés para nosotros por diversas razones. La enfiteusis
fue una figura que se intentó utilizar en el nacimiento de nuestra nación para adjudicar
las tierras públicas, sin que el Estado las perdiera definitivamente. La famosa ley de
enfiteusis de Rivadavia fue la verdadera causa de su caída. Los poderosos de su tiempo
querían apoderarse de las tierras públicas tomándolas en propiedad y sin ninguna
limitación, mientras que el primer presidente patrio quería salvaguardar los intereses
comunes y promover la explotación de la tierra sin perder enteramente el dominio y
evitando los latifundios improductivos.
En Roma la enfiteusis era un derecho real proveniente del derecho
griego (de ahí su denominación) y consistía en que lo que hoy denominaríamos “el
Estado” concedía la posesión permanente o por un plazo larguísimo de un campo contra
el pago de un canon. Con el tiempo ese derecho, que en un principio se defendía como
la posesión con un interdicto, fue protegido con una acción llamada “actio vectigalis”
por lo que se constituyó en un derecho real. Se diferenciaba del usufructo en que no se
extingue por la muerte del titular y debe pagar un canon.
El derecho de superficies es un derecho real de goce de un edificio al
que lo hubiera construido sobre un lote ajeno a cuyo dueño le pagaba un canon.
Originalmente se concedió sobre lotes públicos a modo de concesión pero Justiniano lo
extendió a la posibilidad de que se hiciera sobre lotes privados.
El derecho de superficie presenta la peculiaridad de que Vélez Sarsfield
lo eliminó al redactar el Código Civil. Sin embargo, el tiempo demostró que era
necesario y reapareció en el nuevo Código Civil y Comercial. Lo más importante es que
se comprueba que cuando el codificador se apartó del Derecho Romano... la realidad
nos obliga a regresar.