¿DESALOJO EXPRESS O NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO?

En los últimos años se han promulgado dos leyes que tratan el tema del
arrendamiento de inmuebles y por ende, del desalojo. Estas son, la llamada “Ley
del Desalojo Express” (Ley No. 30201, promulgada el 27 de mayo de 2014) y la
“Nueva Ley de Arrendamiento” o “Nueva Ley de Desalojo” (Decreto Legislativo No.
1177, del 17 de julio de 2015). A efecto de una eventual demanda de desalojo,
analizaremos cuál resulta más conveniente para los arrendadores.

1. La denominada “Ley del Desalojo Express” - Ley No. 30201, Ley que
crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos:

Esta primera norma modificó algunos artículos hasta entonces vigentes del
Código Procesal Civil, entre ellos el artículo 594, agregando a este una
disposición por la cual, en los contratos de arrendamiento de inmuebles con
firmas legalizadas que contengan la cláusula de allanamiento a futuro del
arrendatario; el juez, ante una eventual demanda de desalojo, otorgará al
arrendatario un plazo de seis días para que acredite la vigencia del contrato
o el pago de la renta adeudada; de lo contrario, ordenará el lanzamiento en
quince días hábiles.

En sus pocos años de aplicación, esta norma ha suscitado comentarios

desfavorables de gran parte de arrendadores quienes, tal vez motivados por
la opinión pública que anunciaba desalojos “en quince días”, suscribieron
con sus arrendatarios la llamada cláusula de allanamiento a futuro y que
ahora ven que como sus procesos de desalojo ingresan, en algunos casos,
a sus primeros años de tramitación.

Algunas de las causas por las cuáles creemos que esta norma no cumple
enteramente su finalidad de procurar un desalojo mucho más célere son las
siguientes:
a. Los plazos señalados en la norma no se cumplen; ya sea por la
excesiva carga procesal del Poder Judicial o por falta de diligencia,
vencido el plazo de seis días otorgado al demandado para que acredite
la vigencia del contrato o el pago de la renta, el juzgado difícilmente
emitirá de oficio una resolución ordenando el lanzamiento sino que las
partes deberán solicitarlo mediante un escrito, lo cual puede llevar
semanas o incluso meses para que finalmente se ordene el lanzamiento;
es decir, la desocupación del inmueble.

A esto hay que sumarle la posible demora en la admisión de la

demanda, la cual se tramitará de acuerdo a la carga procesal de cada
juzgado dado que, para su expedición, la ley no impuso ningún plazo
máximo.

b. Es posible interponer recurso de apelación contra la sentencia que

declare fundada una demanda de desalojo con cláusula de
allanamiento a futuro; al respecto, de acuerdo a una interpretación
literal de las normas sobre desalojo modificadas por la Ley No. 30201, el
juez debe ordenar el lanzamiento de conformidad con lo dispuesto por el
artículo 593 del Código Procesal Civil.

Este artículo señala que el lanzamiento se ejecutará consentida o

ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda y dado que el
artículo 556 del mismo cuerpo normativo establece que las sentencias
expedidas en un proceso sumarísimo, como lo es el de desalojo, son
apelables con efecto suspensivo, se puede suspender el lanzamiento
extendiendo el proceso hasta que exista un pronunciamiento firme al
respecto.
 c. Los problemas de notificación; un proceso de desalojo con cláusula
de allanamiento anticipado mantiene, al igual que el proceso común de
desalojo, la exigencia de notificar la demanda en el predio a desalojar.
Esto genera diversos problemas operativos pues es posible que los
poseedores alteren la numeración del inmueble u otros signos de
identificación para impedir ser notificados y así extender el proceso.

Además de lo señalado se debe tener en cuenta que el arrendatario sólo

puede suscribir una cláusula de allanamiento a futuro para la restitución del
bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de
pago y que, a diferencia de “Nueva Ley de Arrendamiento” o “Nueva Ley de
Desalojo” (Decreto Legislativo No. 1177), este proceso de desalojo aplica
para todo tipo de inmuebles; es decir, desde establecimientos industriales o
comerciales hasta viviendas.

2. La denominada “Nueva Ley de Desalojo” - Decreto Legislativo No.

1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para Vivienda:

Esta segunda norma, más reciente que la primera, establece un “Proceso

Único de Ejecución de Desalojo”, el cual, según señala su artículo 14, se
aplica a los contratos regulados por esta misma norma.

Estos contratos son: (i) contrato de arrendamiento de inmueble destinado a

vivienda, (ii) contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda
con opción de compra y (iii) contrato de arrendamiento financiero (leasing)
de inmueble destinado a vivienda 1.

1
Cabe señalar que estos contratos se suscriben de acuerdo a los formularios aprobados por el Ministerio de
Vivienda mediante Decreto Supremo. N° 017-2015-VIVIENDA, se certifican las firmas de las partes ante
notario o juez de paz y se inscriben en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (vía
internet).
 Procederá el desalojo, según esta norma, cuando cualquiera de los
contratos antes mencionados culmine por las siguientes causales:

a. Vencimiento de plazo.
b. Resolución de mutuo acuerdo.
c. Incumplimiento en el pago de la renta por dos (02) meses
consecutivos.
d. Incumplimiento en el pago por mantenimiento, agua u otros servicios
relacionados por seis (6) meses consecutivos.
e. Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda.

Únicamente en las causales mencionadas ya se puede observar una gran

diferencia con los supuestos del “Desalojo Express”, el cual sólo puede
demandarse por vencimiento del contrato o resolución del mismo por falta
de pago.

Esta norma, al igual que la Ley No. 30201, acorta los plazos de un proceso
de desalojo común otorgando: cinco días para que el arrendatario conteste
la demanda o se allane, tres días luego de vencido el plazo anterior para
sentenciar, bajo responsabilidad del Juez a cargo del proceso y tres días
para que la Policía Nacional del Perú preste su asistencia y garantía para la
ejecución del desalojo.

Asimismo, la norma se ha asegurado de establecer claramente que un

eventual recurso de apelación contra la sentencia que declara fundada la
demanda de desalojo se concederá sin efecto suspensivo; es decir, no
suspendería el lanzamiento.

De acuerdo a lo reseñado, y vistas las principales características de estas dos

nuevas modalidades del proceso de desalojo creemos que, para un arrendador es
mucho más beneficioso suscribir un contrato de arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda al amparo del Decreto Legislativo No. 1177, pues de esta
forma:

a. Puede reclamar la restitución de su inmueble por otras causales además

del vencimiento del plazo y falta de pago de la renta (las cuáles pueden ser
tan importantes como el incumplimiento del pago de los servicios o que el
arrendatario destine el inmueble a otro uso).
b. Los plazos para tomar posesión de su inmueble, al menos en teoría serán
más cortos que en un proceso de desalojo derivado de una cláusula de
allanamiento a futuro y los jueces se encontrarán más presionados a
resolver en los plazos establecidos al habérseles impuesto responsabilidad
por la posible demora.
c. Los posibles recursos impugnatorios de la contraparte no suspenderán el
lanzamiento.

Queda como único requisito, asegurarse que efectivamente, el objeto del contrato
de arrendamiento sea destinar el inmueble a vivienda. Las personas que
pretendan arrendar sus inmuebles para usos distintos deberán “conformarse” con
suscribir una cláusula de allanamiento a futuro si no quieren seguir un proceso de
desalojo común al tratar de recuperar sus predios.