CC- Código Civil

CRP- Código de Registo Predial

DIREITOS REAIS

DIREITO REAL = poder direto e imediato sobre uma coisa que a ordem jurídica atribui a uma
pessoa para satisfazer interesses jurídicos privados nos termos e limites legalmente fixados.
Trata-se de um poder que seu titular exerce direta e imediatamente sobre qualquer pessoa, a
quem corresponde uma obrigação de non facere.

1) CARACTERÍSTICAS
 Eficácia absoluta: poder direto e imediato que o titular de um direito real tem
sobre a coisa objecto do seu direito corresponde a obrigação de todas as pessoas o
respeitarem nada devendo fazer que possa impedir ou dificultar o seu exercício.
São direitos de exclusão e a sua eficácia é erga omnes. É razão do princípio da
tipicidade e dela deduzem-se a sequela e a prevalência.
 Sequela: o direito real seguir a coisa que constitui o seu objecto. Está presente na
ação de revindicação e pode também na ação confessória. Como exceções à
sequela:
a) A alienação de imóvel precedida de negócio jurídico cujo vício justifica que
seja declarada a sua invalidade
b) A propriedade do registo.

Não constitui exceção à sequela a non domínio de coisa móvel porque, apesar da
boa-fé do adjunto, o proprietário pode reivindicá-la.

 Prevalência: prioridade dos direitos reais sobre os direitos de credito e sobre os

direitos reais constituídos posteriormente quando total ou parcialmente
incompatíveis com o anterior: prior in tempore, potior in iure .
Também se encontra em alguns direitos de crédito.
a) Os privilégios imobiliários: incide sobre o património do devedor 735 n 2 CC.
Confere ao seu titular a prevalência sobre os credores comuns do devedor. 733
CC. Se o seu titular for o Estado ou a autarquia local para a garantia de créditos
resultantes de determinados impostos 736 CC, esse privilégio atribui ao credor
a preferência mesmo sobre privilégios mobiliários especiais que são direitos
reais 747 nº1 a) + 5 e 6 CRP.
b) A concessão a diferentes pessoas, por contratos sucessivos, de direitos
pessoais de gozo incompatíveis: prevalece o direito mais antigo, sem prejuízo
das regras próprias do registo. 407 CC.

Exceções: prioridade do registo e os privilégios creditórios.

 Inerência: traduz a ligação intima dos direitos reais às coisas que constituem os
seus objectos e pelas quais a satisfação das necessidades. Por isso, não se pode
manter um direito real se o seu objecto mudar.
 Outras características:
a) Violação: enquanto violação dos direitos reais resulta de um comportamento
positivo (ação), a dos direitos de crédito provem geralmente deu um facto
negativo (omissão). Co efeito, estes direitos têm normalmente por obejcto
prestações de facto positivo ou de prestação de coisa, enquanto aos direitos
 CC- Código Civil
CRP- Código de Registo Predial

reais corresponde uma obrigação passiva (non facere) violável através de uma
ação.
b) Aquisição por usucapião: considera-se que a maioria dos direitos reais de gozo
é suscetivel de ser adquirida por usucapião 1287 CC, o que não sucede com os
direitos de crédito.
c) Permanência: há também quem considere que os direitos reais são
permanentes, enquanto os direitos de crédito são transitórios: à permanência
daqueles opor-se-ia, portanto, a transitoriedade destes. Porem, esta
característica deve ser rejeitada.
 Tutela forte: as características dos direitos reais sobretudo a sequela e a
prevalência, conferem-lhes uma tutela particularmente forte; por isso, para
melhor proteção dos créditos, pode recorrer-se a alguns expedientes: venda de
propriedade e leasing.

2) PRINCÍPIOS ESTRUTURANTES
 Princípio da coisificação: este princípio determina que o direito real deve versar
sobre coisas e não sobre pessoas ou bens não coisificáveis. Embora sejas stricto
sensu não só as coisas físicas ou corpóreas, mas também as coisas incorpóreas
igualmente passiveis de verdadeira propriedade e de outros direitos reais,
restringimos o objecto dos direitos reais às coisas corpóreas quer porque o CC
determina, quer porque remete a propriedade intelectual para legislação especial
1302 e 1303 CC.
 Princípio da especialidade: o objecto dos direitos reais deve ser uma coisa
determinada e, portanto, ter existência atual. Em consequência o direito real que
incide sobre uma coisa não é o mesmo que tem por objecto outra. Permite
compreender também a obrigação passiva universal que corresponde aos direitos
reais; e só assim se podem explicar também a sequela e a prevalência.
 Princípio da totalidade da coisa: em regra, o objecto de um direito real é uma coisa
na sua totalidade.
 Princípio da compatibilidade: só pode existir um direito real sobre determinada
coisa a medida em que seja compatível com outro direito real que a tenha por
objecto. O poder direto e imediato sobre uma coisa em que o direito real se traduz
exclui a existência de outro poder direto e imediato incompatível sobre a mesma
coisa.
 Princípio da elasticidade: o direito sobre uma coisa tende a abranger o máximo de
utilidades que proporciona, ou seja, a expandir-se ( ou a reexpandir-se) ate ao
máximo das faculdades que abstratamente contém. Por isso, se um direito real
concentre o gravame de um direito mais restrito, quando este direito se extingue,
aquele direito reexpande-se automaticamente ate ao seu máximo limite.
 Princípio da transmissibilidade: podem mudar de titular que inter vivos quer mortis
causa. Exceções: usufruto, direito de uso e habitação, servidões prediais, direitos
legais de preferência.
 CC- Código Civil
CRP- Código de Registo Predial

 Princípio da consensualidade: não é necessária a tradição da coisa para que se

transfira um direito real sobre moveis nem se exige atos para os imoveis: basta o
contrato, que se traduz o consenso das partes.
 Princípio da tipicidade: numerus clausus não é possível segundo este princípio,
constituir direitos reais diferentes dos tipificados pela lei nem modificar ou
modelar o respectivo conteúdo, salvo nos casos em que a lei excecionalmente
permite, como sucede, na propriedade horizontal, no usufruto e nas servidões.
 Princípios da publicidade: a segurança e a certeza , que o trafico jurídico exige para
ser fluente, determinam que a situação jurídica das coisa. Portanto, é necessário
dar-lhes publicidade. Varias formas: formalismo negocial, posse, registo predial.

3) MODALIDADES:
Direitos reais de gozo: conferem ao seus titular o poder ou faculdade de utilizar, total
ou parcialmente, a coisa que têm por objecto e, também se apropriar dos frutos
produzidos. São direitos que satisfazem a função económica que se encontra na trilogia
clássica ius utendi, fruendi et abutendi. (usar, dispor, fruir, transformar alienar, onerar e
renunciar).
Direitos reais de garantia: conferem ao credor o poder ou faculdade de se pagar pelo
de certos bens, com preferência sobre os demais credores do devedor. São ,portanto,
direitos que visam assegurar a satisfação de direitos de credito, colocando os seus
titulares numa posição preferencial em relação aos restante credores do mesmo
devedor.
Direitos reais de aquisição: confere, ao seu titular, a faculdade de, em certos termos,
adquirir um direito real de gozo sobre uma coisa.

4) TEORIAS
Teoria clássica ou realista: segundo a qual o direito real consiste num poder direto e
imediato sobre uma coisa determinada. Séc. XIX
Teoria personalista: séc. XIX considera a intersubjetividade é um elemento essencial da
relação jurídica. Por isso, vê no direito real um poder atribuído a uma pessoa de excluir
as demais de qualquer ingerência na coisa que constitui o seu objecto, desde que
incompatível com o seu conteúdo.
Teoria eclética: procura conciliar as teorias clássica e personalista, mostrando que as
suas divergências não são irredutíveis. Por isso, considera que há dois lados ou face: o
interno, que se traduz no poder direto e imediato sobre a coisa; e o externo, que se
identifica com a relação entre o titular desse direito e as demais pessoas.

5) REGISTO

Destina-se essencialmente a dar publicidade à situação dos prédios, tendo em vista a

segurança do comercio jurídico imobiliário 1 CRP. É feito por um serviço público em
repartições próprias e livros que contêm a historia jurídica dos imoveis. 2 CRP. Sem oferecer
segurança absoluta, o registo presume que o imóvel, se já pertenceu à pessoa em cujo nom
está registado, ainda lhe pertence.
 CC- Código Civil
CRP- Código de Registo Predial

O registo é um sistema público e real ( os atos sujeitos a registo respeitam a prédios e não a
pessoas titulares).

Quanto aos atos de registo podem agrupar-se em:

a) Quanto ao conteúdo e função:
 Descrição
 Inscrição
 Averbamento 92 , 11, 41 CRP
b) Quanto à eficácia:
 Definitivo
 Provisório

Princípios: da instância, legalidade, legitimação, do trato sucessivo, da prioridade.

Os efeitos do registo têm, na sua base, a fé pública registal que se traduz na confiança que os
particulares têm em registo corresponder à realidade substancial da situação jurídica dos
prédios.

 Registo enunciativo: dar publicidade e notícia dos factos registados

 Registo consolidativo: confirma a posição jurídica de quem registou
 Registo Constitutivo: interfere com a eficácia inter partes dos factos jurídicos
registados
 Registo aquisitivo: protege a aquisição de um direito a non domínio face à lei
substantiva.
É indiferente que o terceiro tenha adquirido a título oneroso ou gratuito e esteja ou não de
boa-fé porque a segurança que o registo oferece ao comercio jurídico, seria fortemente
afectada se o adquirente de quem tem um prédio registado a seu favor ficasse exposto às
incerteza. A aquisição tabular exige, que o terceiro atue com base num registo preexistente 5
CRP, invoca-se a exclusão do comercio jurídico imobiliário.
 408 n1 CC e 5 n1 CRP: o registo da segunda aquisição é a condição legal da sua eficácia
e, ao mesmo tempo, condicio iuris resolutiva dos efeitos da primeira aquisição que
sejam incompatíveis com os da segunda.
 291 CC e 17 n 2 CRP: importa referir que: 1) a lei civil considera o registo uma exceção
ao regime geral da invalidade e, por isso, não se pode afastar a sua aplicação do
âmbito que especificamente contempla; 2) a lei registal prevê situações de nulidade do
registo. Se restringirmos o alcance desta lei à nulidade simplesmente regista, o
problema perde sentido.

6) FIGURAS LIGADAS A DIREITOS REAIS

 Obrigação real: a obrigação propter rem ou ob rem, é um vinculo juridic em

que o titular de um direito real se encontra adstrito, para com outra pessoa, à
realização de uma prestação positiva. Ou seja, a pessoa obrigada ( devedor)
determina-se por ser titular de um direito real. Se o lado ativo estive ligado a
um direito real, fala-se de credito propter rem.
»» Obrigação ambulatória: considerando que a obrigação real se encontra
geneticamente ligada a um direito real, a opinio communis entende que o
acompanha sempre que o seu titular o transmita a outra pessoa.
 CC- Código Civil
CRP- Código de Registo Predial

 Pretensão real: relação jurídica decorrente da violação de um direito real, que

atribui ao seu titular o poder de exigir uma determinada prestação. Praticam-
se processualmente, através de ação de reivindicação e da ação negatória.
 Ónus real: pode definir-se como uma relação que se traduz num gravame
especial, num peso ou ónus sobre uma coisa. É constituído pelo direito de
exigir determinada prestação a que , na data do vencimento, for titular de um
direito real de gozo sobre a coisa onerada.

»«»« Direitos Pessoais de Gozo VS Direitos Reais de Gozo »«»«

Direitos reais de gozo traduzem uma relação de soberania ou de domínio que o seu titular
exerce sobre uma coisa determinada.
Os direitos pessoas de gozo assentam numa relação assumida por quem te legitimidade para
dispor do se gozo.

»«»« Direito do Arrendatário »«»«

O arrendatário é titular de um direito real de gozo limitado que lhe permite usar ou fruir direta
e autonomamente a coisa objecto da locação (doutrina realista); e que entende que a relação
de arrendamento tem natureza obrigacional entre o senhorio e o arrendatário que assumem,
reciproca e correspectivamente, a posição de credor de devedor de varias prestações (
doutrina personalista)

7) COISAS
“ Tudo aquilo que pode ser objecto de relações jurídicas” 202 n1 CC
 Relevante para efeitos jurídicos e processuais
 Normas imperativas (subtraídas à autonomia privada)
 Perspetiva económica – social na interpretação e aplicação das normas.
 Coisas imóveis 204 CC : aguas, ligação perpetua ao solo; direitos reais associados ao
uso ou fruição; coisas que aumentam utilidade dos prédios (varandas, terraços, etc)
204 n 2 CC definição de prédio rústico e urbano
N 3 CC parte integrante

 Coisas móveis 205 CC

 Coisas simples 206 n2 CC (autonomia própria)
 Coisas compostas
 Coisas fungíveis 207 (determinadas)
 Coisas infungíveis (strictu sensu)
 Coisas consumíveis 208 CC (uso regular importa a sua destruição ou alienação)
 Coisas não consumíveis (contrario sensu)
 Coisas divisíveis 209 CC (prédios rústicos e urbanos)
 Coisas indivisíveis (contraio sensu – garrafa água, livro, Pc)
 Coisas acessórias 210 n1 CC (teto falso, quadro)
 Coisas principais (contrario sensu – autonomia própria – fração autónoma);
210 n2 obrigatoriedade convenção transmissão.
 Coisas acessórias no caso de transmissão de coisas principais
 Coisas futuras 211 CC (existência física da coisa), existência da titularidade de
direito sobre a coisa.
 Coisas presentes (contrario sensu)

 FRUTOS: fruto de uma coisa o que ela produz periodicamente, sem prejuízo da sua
substancia 212 n 1
 CC- Código Civil
CRP- Código de Registo Predial

 BENFEITORIAS: todas as despesas feitas para conservar ou melhor a coisa 216 CC.
Classifica-a como necessárias, úteis e voluptuarias.

8) DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO

 DIREITO DE PREFERÊNCIA COM EFICÁCIA REAL: atribui a uma pessoa a

possibilidade de, em certas situações, adquirir uma coisa no caso de o seu
proprietário a pretender alienar e o preferente se dispuser a pagar a
importância que um terceiro oferece. 1410 CC + 421 n2 CC.
 CONTRATO-PROMESSA COM EFICÁCIA REAL: negócio jurídico em que uma das
partes promete transmitir ou constituir um direito real sobre bens imóveis ou
móveis sujeitos a registo que, mediante declaração expressa e inscrição no
registo, goza de eficácia real. Para que esta promessa produza efeitos em
relação a terceiro, é necessário que haja : declaração expressa, escritura
pública ou inscrição no registo. Cumpridos estes requisitos, o direito do
promitente-comprador prevalece sobre todos os direitos que posteriormente
se constituam sobre a mesma coisa. 413 CC

9) DIREITOS REAIS DE GARANTIA

 CONSIGNAÇÃO DE RENDIMENTOS: garantia real que consiste na afetação dos

rendimentos de certos bens imóveis ou móveis sujeitos ao cumprimento de
uma obrigação e ao pagamento dos juros, ao cumprimento apenas da
obrigação ou só o pagamento dos juros 656 CC. Estes rendimentos são
atribuídos ao credor durante certo prazo ou até ao pagamento de dívida
garantida. 659 CC.
 PENHOR: é a garantia real que confere ao credor o direito à satisfação do seu
crédito e juros, se os houver, com preferência sobre os demais credores, pelo
valor de certa coisa móvel, créditos ou outros direitos não suscetíveis de
hipoteca pertencentes ao devedor ou a terceiro
 HIPOTECA: é uma garantia real que confere ao credor o direito de ser pago pelo
valor de certa coisa móvel ( ou móvel registável), pertencentes ao devedor ou
a terceiro, com preferência sobre os demais credores que não gozem de
privilégio especial ou de prioridade de registo 686 n1 CC. Não há entrega
(tradio) da coisa e publicidade que esta proporcionava é agora assegurada pelo
registo que, aliás, tem efeito constitutivo: sem ele a hipoteca nem sequer
produz efeitos inter partes. E nãoo havendo entrega, mas uma especial
afectação da coisa hipotecada ao cumprimento de uma obrigação, sobre esta
podem constituir-se várias hipotecas.
 PRIVILÉGIOS CREDITÓRIOS: são faculdades quea a lei, em atenção à causa do
credito, concede a certos credores de , independentemente do registo, serem
pagos com preferência a outros 733 CC. Derivam da leii e não de negocio
jurídico; e mesmo que incidam sobre coisa imóvel, não estão sujeitos a registo.
 DIREITO DE RETENÇÃO: faculdade de o detentor de uma coisa móvel o imóvel
não entregar a quem lha poda exigir, enquanto não cumprir a obrigação a que
está adstrito para com o seu titular 754 755 CC.
 PENHORA: consiste na apreensão judicial de bens do executado que ficam
afetados juridicamente à satisfação do credor exequente e, de outros credores
titulares de garantia real sobre esses bens.
 CONTRATOS DE GARANTIA FINANCEIRA: confere a beneficiário o poderes de
alienar ou onerar o objecto sobre que incide, nos termos previstos no contrato,
 CC- Código Civil
CRP- Código de Registo Predial

como se fosse seu proprietário. No caso de cumprimento da obrigação

garantida, o beneficiário do penhor financeiro deve restituir ao garante objecto
equivalente ao da garantia financeira; e, se assim tiver sido previsto no
respectivo contrato, a restituição pode ser substituída por quantia de dinheiro
equivalente e por compensação do crédito.