Marco teórico

Antecedentes:

La vivienda es un indicador importante del bienestar de la población, constituye la

base del patrimonio familiar y es el lugar donde se reproducen las costumbres y
valores. La adquisición de una vivienda constituye en muchos casos el activo más
importante del patrimonio familiar. La forma en que se puede adquirir este activo
generalmente es a través de un crédito hipotecario[ CITATION Tre10 \l 2058 ].

¿Qué es un juicio especial hipotecario?

La ejecución hipotecaria es el derecho legal que tiene un acreedor hipotecario u

otro acreedor del derecho de retención de adquirir la titularidad de la propiedad y/o
el derecho de venderla y usar las ganancias para cancelar la hipoteca cuando esta
o el embargo preventivo está en mora. Es un concepto que existe desde hace
siglos. En un principio, la ley establecía que la falta de pago de una hipoteca daba
como resultado la obtención automática de la titularidad del inmueble por parte del
titular de la hipoteca (a veces denominado "acreedor hipotecario"). Pero la ley
evolucionó con el transcurso de los años y ahora permite que los deudores
hipotecarios tengan tiempo para saldar la hipoteca antes de que se les quite la
propiedad. Este proceso de quitarle la propiedad al deudor hipotecario a causa de
la mora es lo que constituye la ejecución hipotecaria. Hoy en día, existen
numerosas leyes y reglamentaciones de los estados que rigen el proceso de
ejecución hipotecaria para proteger tanto al acreedor como al deudor hipotecario
contra la injusticia y el fraude[ CITATION Tho18 \l 2058 ].

UDIs

Las unidades de inversión UDIS, nacen a razón de la crisis generada en diciembre

1994, la cual causó severos problemas a la cartera bancaria y lo que dio origen a
este esquema fue ayudar a los deudores de los bancos a pagar sus adeudos y por
consecuencia ayudar a la banca a recuperar su cartera vencida. La causa principal
fue la severa crisis que desató la devaluación del peso así como las elevadas
tasas de interés a consecuencia de la fuga de capitales del país en diciembre de
1994, y agravó el desempleo y la falta de liquidez en la economía
mexicana[ CITATION Gut01 \l 2058 ].

Tabla 1

Indicador de valores de mayo 2018

Se aplican a la adquisición de créditos hipotecarios y se publican por el Banco de

México en el Diario Oficial de la Federación[ CITATION Ser18 \l 2058 ].

domingo lunes martes miércoles jueves viernes sábado

1/6.024820 2/6.023429 3/6.022038 4/6.020648 5/6.019257
6/6.017867 7/6.016478 8/6.015089 9/6.013700 10/6.012311 11/6.012320 12/6.01232
9
13/6.01233 14/6.01234 15/6.01235 16/6.01236 17/6.01237 18/6.01238 19/6.01239
8 8 7 6 5 4 3
20/6.01240 21/6.012411 22/6.01242 23/6.01242 24/6.01243 25/6.01244 26/
2 0 9 9 8
27/ 28/ 29/ 30/ 31/
Fuente: SAT Servicio de Administración Tributaria

Bases teóricas

Construcciones con mínimo avance en 2017

La obra civil sigue con una tendencia negativa en su actividad económica; lo cual
se ha reflejado en la colocación de crédito bancario. Si bien el cambio de la
política monetaria ha llevado a incrementar el costo del financiamiento, es el
menor número de proyectos de infraestructura lo que ha impactado la demanda
por crédito[ CITATION Ser17 \l 2058 ].
 25
20
15
10
5
0
4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17
-5
-10
-15
-20
Construcci ón Obra Ci vi l
Edifica ci ón Es peci al i zados

Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

¿En qué circunstancias procede una demanda?

El reciente y aún no contenido incremento de la cartera vencida, originada en el

incumplimiento de los deudores de los bancos, a causa de los fuertes incrementos
de las tasas de interés, luego de las bruscas devaluaciones a partir del fatídico
diciembre de 1994 y la caída de los mercados bursátiles, provocó la proliferación
de litigios entre los acreditados y los bancos, en los que los primeros impugnar los
contratos de préstamo por considerarlos sumamente gravosos e impagables.

Los efectos causados por la cartera vencida en el sistema financiero mexicano son
enormes, y sus repercusiones en la economía general del país están a la vista,
con sólo considerar que el costo del rescate bancario asciende ya a más de
cuarenta y tres mil millones de dólares[ CITATION Núñsf \l 2058 ].

El pasado 21 de octubre 2010 dio inicio el Seminario “Juicios Hipotecarios,

Actualidad y Perspectiva” en el Auditorio Benito Juárez de la Facultad de Derecho;
la División de Universidad Abierta de la Facultad de Derecho responde ante el
desconocimiento de dicha proceso con el presente Seminario.

En este seminario tuvo lugar la ponencia del Dr. Guillermo Mauricio Navarro
Chavarria titulada “Perspectiva del Juicio Hipotecario”, en la que plantea una
hipótesis que día con día cobra mayor relevancia: El contrato de hipoteca está
próximo a desaparecer dado el uso exagerado de dicha figura jurídica, provocada
por el fenómeno de la devaluación y la reestructuración de hipotecas impagables
en Unidades de Inversión (UDIS) --negocio que con el tiempo también resultó muy
redituable.

Sin embargo los juicios hipotecarios, aún con las reformas de 1994, se han viciado
al grado de que las empresas que otorgan créditos han cambiado las garantías de
los mismos. Así, se ha vuelto más común solicitar garantías fiduciarias que
hipotecarias, Ante este fenómeno el derecho deberá adecuarse y actualizarse,
pues permanecer al margen de los fenómenos jurídicos es permitir el abuso de
figuras viciadas que nos conduce a la desaparición de instrumentos
valiosos[ CITATION Nie \l 2058 ].

Comentarios:

¿Qué sucede?

Es importante conocer los recursos con los cuales se pueda defender un

inmueble, ya que es parte del patrimonio para una familia mexicana.

¿Por qué sucede?

Al adquirir una obligación de pago y no sufragarla, se enfrentan a un juicio en el

que se les exige un monto mucho más alto que la hipoteca, esto es, porque se
generan gastos moratorios y de ejecución que son imposibles de desembolsar.

¿Cómo sucede?

Anteriormente la ley establecía que la falta de pago de una hipoteca, le daba

derechos al acreedor hipotecario para la obtención inmediata del inmueble, sin
embargo, la ley ha cambiado permitiendo que los deudores tengan tiempo para
ponerse al corriente con los pagos, o bien llegar a un acuerdo con el banco o
hipotecaria y así salvar su inmueble.