Características

A) Como acción real.

El derecho de solicitar que se fijen los límites que separan el propio fundo de los
colindantes es real, ya se le mire como servidumbre activa o como facultad del dominio
o propiedad. Consecuentemente, la acción derivada de este derecho es real.

En el ejercicio del derecho de demarcación “se hace abstracción y carece de importancia

la persona del dueño de cada predio, lo que configura la acción más bien como de
naturaleza real. En razón de que ella solo persigue fijar la línea y levantar el deslinde,
tiene todos los caracteres de una acción de deslinde encaminada a resguardar lo que
cada uno está poseyendo según el respectivo título, en relación con referencias a puntos
de terreno”. Se trata de una gestión encaminada a la conservación de la cosa, ya que su
resolución tiene un alcance declarativo de derechos preexistentes y no constituye un
nuevo título en favor o beneficio de ninguno de los colindantes.1

B) Excepción a la Demarcación.

La demarcación carece de objeto cuando los predios ya están deslindados, ya sea que
haya sido realizado por un acuerdo entre los vecinos, es decir mediante deslinde
voluntario o extrajudicial, o mediante resolución judicial, siempre y cuando los
deslindes hubieren subsistido hasta la fecha. La prueba de que la delimitación ya existe
corresponderá al demandado que se está oponiendo a la petición de demarcación.

Vale la pena mencionar que en caso de la alteración de los limites existentes, no podrá
perseguirse por la acción de demarcación; sino que previamente tendrá lugar la acción
reivindicatoria para que se pueda reclamar los terrenos sobre los cuales se pretende
tener derecho y que posee el vecino; es decir, solo una vez reconocido ese derecho se
procederá a entablar la acción de demarcación para que se señalen los nuevos límites.2

1 Alessandri Rodríguez, Arturo y Somarriva Undurraga, Manuel; Op. Cit. Pág. 195.
2 Alessandri Rodríguez, Arturo y Somarriva Undurraga, Manuel, Vodanovic, H. Antonio; Op. Cit. Pág. 198.
 C) Imprescriptibilidad de la Demarcación.3

En este aspecto que desempeña su papel la definición acerca de la naturaleza del

deslinde; al hablar de ella, se ha dejado dicho que, no obstante aparecer en el Código
ubicada entre las servidumbres, no es una servidumbre y, por consiguiente, no puede
seguir la suerte que corren éstas por el no uso, como ocurre con toda servidumbre; “Las
servidumbres se extinguen”: “dice el Art. 887 C., 5º Por haberse dejado estado gozar
durante diez años, contados de la manera prevenida en el artículo 2247 del Código
Civil.

La acción de demarcación se caracteriza esencialmente por la imprescriptibilidad que

ésta posee. Mientras exista la indeterminación de los linderos, cualquiera de los
propietarios puede pedir la demarcación, sin que pueda objetarse que se trata de una
servidumbre que se extingue por el no uso. Dicen Alessandri y Somarriva Undurraga,
“una consecuencia del dominio, y, como tal, no puede perderse por el no uso, así como
el dominio mismo tampoco se pierde por el no uso. Además, se trata de la omisión de
un acto de mera facultad, de los que no sirven de base a una prescripción” y agrega, “es
una situación enteramente análoga a la de la acción para pedir la división de una
comunidad, que es también imprescriptible. 4

Efectivamente, los actos de mera facultad no constituyen fundamento para prescripción

alguna, así lo expresa el Art. 2238 C., Inc. Primero, que dice: “la omisión de actos de
mera facultad, y la mera tolerancia de actos de que no resulten gravamen, no confieren
posesión ni dan fundamento a prescripción alguna.

D) Irrevocabilidad de la demarcación; reposición de mojones.

Verificado el deslinde, no puede revocarse, ambas partes quedan obligados a respetar la

demarcación y esta produce, para lo futuro, todos los efectos de una línea divisoria
indiscutible. Puede ocurrir, al menos teóricamente, que verificada la demarcación no se
colocarán los mojones, pero éstos podrían ponerse en cualquier tiempo siempre que no

3 Alessandri Rodríguez, Arturo y Somarriva Undurraga, Manuel; Op. Cit. Pág 725.
4 Flores Hidalgo, Mario Alberto; Op. Cit. Pág. 25.
haya desaparecido la línea establecida pues, mientras se dé esta circunstancia, no existe
objeto de controversia para intentar de nuevo la acción de demarcación.

El fin del deslinde es determinar provisionalmente la extensión de los terrenos

pertenecientes a distintos propietarios colindantes, y la colocación de los postes es
accesoria porque es complementaria de la división practicada, y si la facultad de pedir el
deslinde es imprescindible, también lo es la plantación de las marcas, puesto que lo
accesorio sigue a lo principal.

Una vez efectuada, el deslinde es definitiva. Los dueños de los predios deslindados
quedan obligados a respetar los mojones que se han colocado para señalar la línea
divisoria de los predios y deben cuidar de su conservación. No obstante se ha hecho
énfasis acerca de la irrevocabilidad que caracteriza a la acción de demarcación, se debe
tener en cuenta que pueden ocurrir las situaciones siguientes:

 Cuando alguno de ellos es removido o destruido por caso fortuito: en este

caso, la reposición deberá hacerse por ambos propietarios a expensas comunes.

 Cuando alguno de los hitos haya sido removido o destruido de manera

intencional por uno de los dueños de los predios vecinos: en este caso el
dueño perjudicado tiene el derecho para pedir que el que lo ha quitado lo
reponga a su costa y le indemnice de los daños que de la remoción se le hubieren
originado.

 Cuando el que haya removido o destruido el hito divisorio haya sido un

tercero: en este caso el propietario perjudicado tiene contra éste las dos acciones
que fueron señaladas en el literal anterior.

Solamente queda agregar que, en la hipótesis arriba planteada, de la no colocación de

los mojones después de verificado el deslinde, o destruidos estos por la acción del
tiempo o circunstancias ajenas a los colindantes, una nueva acción de deslinde no se
justifica por ese simple hecho si no lleva aparejado el desaparecimiento de la línea
limítrofe, si no existe confusión. Pero no vemos obstáculo alguno para que se intente
una acción de simple amojonamiento, de colocación de los hitos o mojones sobre la
línea ya definida.5

Condiciones de la acción de deslinde.

6
El deslinde es la facultad que tiene el dueño de una finca o propiedad de señalar los
límites de la misma. 7Esta diligencia se tramita con el fin de evitar confusiones respecto
a los linderos propios y del de los demás vecinos del terreno en cuestión. Anteriormente
estas diligencias únicamente eran tramitadas por el juez de primera instancia;
actualmente, también los notarios pueden tramitarlas.

El solicitante en este caso puede ser una persona natural o jurídica. Para formarse una
idea general del contenido que informa la acción de deslinde, basta con los conceptos
mencionados; es decir que, para que haya lugar a la acción mencionada, deben
presentarse forzosamente las siguientes situaciones:

 8
De bienes raíces (ausencia de línea divisoria entre ambos o falta de claridad en
la misma)
 Que sean colindantes (Predios colindantes o vecinos)

En este caso el interesado podrá ser una persona natural capaz o una persona jurídica, a
través de sus representantes legales (pueden ser varios los interesados, siendo que era
para poder someterse a las reglas de la jurisdicción voluntaria, será requisito
indispensable el que todos estén de acuerdo). La Ley Agraria en el Art. 91 obliga a los
gastos de la demarcación a la persona que solicita dicha demarcación y como
consecuencia el colindante que, a juicio del juez no haya aportado beneficio alguno a la
diligencia, por haber reconocido de su parte el verdadero limite y este suficientemente
demarcado no está obligado a los gastos.

5Flores Hidalgo, Mario Alberto; Op. Cit. Pág. 30

6
ALIRIO ERNESTO ORANTES FUENTES. Derecho Notarial, Práctica y Ejercicio Notarial Salvadoreño.
Biblioteca Judicial. Pag.158.
7
SOLEDAD CARLAJAL RODRIGUEZ DE ALAS. Op.cit.
8
MARIO ALBERTO FLORES HIDALGO. EL JUICIO DE DESLINDE NECESARIO EN LA
LESGILACION SALVADOREÑA. Universidad de el Salvador. El salvador. Tesis para optar al grado de Dr.
En Jurisprudencia y ciencias Sociales. 27 de febrero de 1998.
  Que las fincas o propiedades pertenezcan a diferentes propietarios.

Alessandri y Somarriva Undurraga añaden una tercera condición; que los predios
sean de propietarios diferentes, porque no puede haber controversia si la falta de
claridad en la línea de demarcación ocurre entre predios de un mismo propietario. A
nuestro juicio, esta ultima referencia no es necesaria, pues debe el instante en que se
habla de una acción, se da por sentado que constituyen el fundamento de una
controversia y, por lo tanto, la presencia de dos partes situadas en planos de
intereses opuestos. Además el juicio de deslinde es aquel en que se trata del
esclarecimiento de limites entre heredades contiguas.

Objeto de la acción de deslinde.

9
Esta diligencia se tramita con el objeto de evitar confusiones respecto a los linderos
propios y del de los demás vecinos del terreno en cuestión. Anteriormente estas
diligencias únicamente eran tramitadas por el juez de primera instancia; actualmente,
también los notarios pueden tramitarlas.

Alsina expresa que la “acción tiene en consecuencia por objeto: 1º) que los limites
confusos se investiguen mediante el estudio de los títulos de ambas propiedades y la
mensura de cada una de ellas; 2º) que se demarquen, colocándose mojones u otras
señales que indiquen el curso de la línea divisoria” esta posición con algunas variantes
de poca significación, sostienen los autores Arturo Alessandri y Somarriva Undurraga,
quienes expresan que la acción de demarcación “comprende dos fases: una jurídica,
delimitación, tendiente a fijar o reconocer la línea separativa y una material, el
amojonamiento apropiados, llamados hijos o mojones” en el mismo sentido, los
hermanos Mazeaud manifiestan: “La delimitación de los precios contiguos se realizan
por el deslinde, que comprende dos operaciones: la determinación de los límites y la
fijación de mojones.”

10
La servidumbre de demarcación consiste en el derecho que tiene el propietario de un
predio para pedir que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes y

9
SOLEDAD CARLAJAL RODRIGUEZ DE ALAS. Op.cit.
10
ARTUR ALEXANDRI SOMARRIVA. Derecho civil. De los bienes. Versiones taquigráficas tomadas en la
clase de derecho civil del señor. Tomo segundo. Editorial. Zamorano y Caperan Santiago 1837. Pag. 303
para exigir que los demás propietarios concurran a ella, haciéndose la demarcación a
expensas comunes.

Como su nombre lo indica, la servidumbre de demarcación tiene por objeto delimitar un

predio de los colindantes. La demarcación es una operación contradictoria, porque
supone necesariamente la intervención de una o mas personas, y participa de un carácter
jurídico y material, porque deben indicarse los deslindes de cada propietario con arreglo
a los títulos respectivos.