TEMA 40.

LOS PROCEDIMIENTOS DE LA LEY DE

PROPIEDAD HORIZONTAL.

1. ANTECEDENTES, REGULACIÓN, TIPOLOGÍA PROCESAL Y

PROCEDIMENTAL.
La Ley de la Propiedad Horizontal (L.P.H.), de 21 de julio de 1.960, regulaba tres
tipos genéricos de procesos que, a su vez, encerraban nada menos que seis submaterias
litigiosas
Con posterioridad, la Ley 8/1.999, de 6 de abril, ha supuesto la primera reforma
en profundidad del viejo texto, ampliando su ámbito a los complejos inmobiliarios
privados que reúnan los requisitos que la propia Ley determina, Pero el legislador de
1.999, ha intentado, con sólo parcial éxito, reducir la proliferación de procedimientos
especiales, simplificando los motivos de impugnación de los acuerdos de la Junta de
propietarios y configurando un nuevo proceso par la protección de la comunidad contra
el ocupante, propietario o no del piso o local, que realizará determinadas actividades
contrarias a la ordenada convivencia o mediante la introducción, en este último supuesto,
de un proceso especial monitorio para exigir el cumplimiento de la obligación del pago
de las deudas comunitarias.
Tras la reforma de 1.999 los procedimientos en materia de propiedad horizontal
son los siguientes:
- El de formación de los acuerdos comunitarios.
- El de impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios.
- El de cesación de actividades prohibidas a los propietarios u ocupantes no
propietarios.
- El dirigido a obtener el pago de las deudas del propietario con la comunidad. El
transcurso del tiempo, ha hecho obsoleto el procedimiento para la adaptación forzosa de
los estatutos a la L.P.H., previsto en la Disposición Transitoria primera de la Ley de
1.960, pero aún subsiste en el nuevo texto de la L.P.H.: La Ley de 1.999 no se refiere a
este procedimiento, pero su Disposición Final única, apartado 2, establece un plazo de un
año para que los estatutos de las comunidades de propietarios se adapten a la Ley, sin
prever que los propietarios puedan instar del Juez esa adaptación. Por tanto, su
pervivencia en el texto vigente hace que se le incluya junto al procedimiento para la
formación de acuerdos de la Junta.
La nueva L.E.C. (Ley 1/2.000), ha introducido unas modificaciones a dicho
régimen de la propiedad horizontal, aunque solamente para adaptarlo al nuevo sistema
procesal unitario que establece por la doble vía de referencias expresas a las demandas en
esta materia (arts. 52.1.8, 249.1.8°, 449.4, 544.II, 812.2.2°, 813 y 815.2 L.E.C.), y de
reforma puntual de la L.P.H. (artículos 7.2 y 21), previendo que los trámites
procedimentales para los litigios que no versen exclusivamente sobre el pago de las
deudas sociales, serán los del "juicio ordinario", cualquiera que sea su cuantía, mientras
que los relativos al pago de estas deudas, por contribución a los gastos generales y a la
dotación del fondo de reserva que la reforma de la L.P.H. 1.999 establecía, podrán
tramitarse a través del "proceso monitorio" que la L.E.C. regula, para lo cual vuelve a dar
nueva redacción al art. 21 L.P.H..
Con la nueva regulación, los procedimientos referidos han de solucionarse a
través de los siguientes procesos:
1) El juicio especial contemplado en la L.P.H., será el cauce a seguir para la
composición de pretensiones que tengan por objeto obtener la formación judicial de los
acuerdos y el nombramiento o el relevo judicial del presidente de la comunidad.
2) El juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, con las modificaciones que la
propia L.E.C. y la L.P.H. determinan, será de aplicación para: a) la impugnación de los
acuerdos de la junta de propietarios ilícitos o lesivos para la comunidad o para los
propietarios; y b) la tramitación de la acción de cesación de actividades prohibidas a los
propietarios u ocupantes no propietarios.
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 3) El proceso especial monitorio, para obtener el pago de las deudas del
propietario moroso frente a la comunidad.

2. PROCEDIMIENTO PARA LA FORMACIÓN DE ACUERDOS EN

GENERAL.
El art. 17 L.P.H. establece, para la válida adopción de los acuerdos en las Juntas
de propietarios, reglas de "quorum" de asistencia y de unanimidad o mayoría en las
votaciones. Para aquellos supuestos en los que no pudieran aplicarse dichas reglas y fuera
necesario para la copropiedad la adopción de acuerdos, los interesados podrán acudir a la
autoridad judicial para que supla tales voluntades e imponga coactivamente el acuerdo
(art. 17.3a.III L.P.H.). No obstante, las Leyes 2/1.988, de 23 de febrero, y 8/1.999, de 6 de
abril, han mitigado notablemente este rígido sistema de mayorías.
Por otro lado, la reforma de la L.P.H. de 1.999, no obstante su propósito
simplificador, incurre, de nuevo, en el casuismo procesal introduciendo dos nuevos
procedimientos:
- Uno, en el que el recién nombrado presidente insta al juez para que le releve
anulando el acuerdo de designación de la Junta de propietarios.
- Otro, para el supuesto de imposibilidad de la Junta para nombrar presidente. El
procedimiento para los dos supuestos, es el establecido en el art. 17.3ª.III L.P.H., lo que
parece lógico ya que en ambos casos se trata de la formación de un acuerdo de la Junta de
propietarios (art. 14.1), relativo al nombramiento de presidente o de la falta de ese
acuerdo. Sin embargo, la formulación de la Ley de 1.999 introduce una variante en
cuanto a la decisión del juez, que será "de plano" (art. 13.2.11), mientras que según el art.
17.3a.III lo será "en equidad", que debe interpretarse de conformidad con las normas
generales de las sentencias (arts. 209 y 210 L.E.C.) comunes a los dos casos.

A) NATURALEZA JURÍDICA:
Debido a la falta de regulación detallada de dichos procedimientos se ocasiones
diversos problemas teóricos y prácticos.
Entre los problemas teóricos, ha de destacarse su naturaleza jurídica. Para algunos
autores sería un procedimiento de "jurisdicción voluntaria", en cuyo caso serían de
aplicación las normas del libro III de la L.E.C. de 1.881, hasta la promulgación de la
nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria (Disp. Derog. Única 1.1a L.E.C. de 2.000).
Otro sector doctrinal entiende que estaríamos ante un procedimiento enmarcado
dentro de las normas de la "jurisdicción contenciosa", debido a la existencia de
"contradicción" como por los efectos materiales de la cosa juzgada que producen sus
resoluciones judiciales. Para dicho sector, nos encontraríamos ante un procedimiento
"plenario, rápido y especial", afirmaciones éstas de las cuales tan sólo puede ser
compartida la segunda, puesto que los procedimientos plenarios rápidos eran los antiguos
ordinarios de menor cuantía, verbal y cognición, según la L.E.C. de 1.88a.
Nos encontramos, así, ante un procedimiento "especial" por razones jurídico
materiales, en el que se deduce y pretende una sentencia "constitutiva", cual es la
obtención judicial de un acuerdo.
La nueva L.E.C., mantiene este procedimiento al no afectar al artículo 17 L.P.H.
(reformado por la mencionada ley de 8/1.999) las modificaciones que realiza en la L.P.H.
(Disp. final primer L.E.C.), y, por tanto, no puede referirse al mismo cuando regula las
especialidades del juicio ordinario, por razón de la materia litigiosa, que se limitan a las
acciones que la L.P.H. "otorga a las Juntas de propietarios y a éstos" (art. 249.1.8°).

B) COMPETENCIA:
La competencia "objetiva" la ostentan los jueces de Primera Instancia, debido a la
antigua supresión de los Juzgados de Distrito (art. 85.1 L.O.P.J. y 45 L.E.C.), y la
"territorial" los del lugar en que radique la finca (art. 52.1.8° L.E.C.).

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C) LEGITIMACIÓN:

A) ACTIVA:
La legitimación activa corresponde a cualquiera de los titulares interesados en la
adopción del acuerdo. De este modo, estarán legitimados el propietario (en el supuesto de
que el piso perteneciera "pro indiviso" a varios propietarios éstos nombrarán un
representante para que asista a la Junta y vote, art. 15.1.11 L.P.H.) y el nudo propietario,
que se entiende representado por el usufructuario en los términos del art. 15.1.111 L.P.H..
Por el contrario, carecen de legitimación los arrendatarios, precaristas y poseedores por
otro título distinto al de dueño.
La legitimación del propietario par ejercitar esta acción está condicionada por el
requisito de estar al corriente en el pago a la comunidad de "todas" las deudas vencidas,
salvo que las hubiere impugnado judicialmente o hubiere consignado, judicial o
notarialmente, la suma adeudada (arts. 16.2 y 15.2 L.P.H.), pues, en estos casos, el estar
privado del derecho de voto no impide al propietario moroso participar en la
deliberación, aunque sí en la adopción del acuerdo mediante el voto y, en consecuencia,
reclamarlo judicialmente.
La legitimación del presidente designado por la Junta, por elección o
subsidiariamente por rotación o sorteo, que solicita el Juez su relevo, requiere, por su
parte, ostentar esta condición y que ejercite la acción "dentro del mes siguiente a su
acceso al cargo" (art. 13.2.1 L.P.H.).
La legitimación de la comunidad de propietarios para instar la designación
judicial del presidente corresponde a la Junta de propietarios que no pudo alcanzar el
acuerdo, actuando por medio del vicepresidente, si hubiere sido nombrado (art. 13.4
L.P.H.), o nombrándolo en caso de que no existiera.

B) PASIVA:
Legitimados pasivamente lo están "los contradictores" (Art. 173ª III), esto es, las
personas que se opusieron a la adopción del acuerdo, cuya formación se interesa del
órgano jurisdiccional.
La ley no exige la concurrencia de otros requisitos complementarios
legitimadores (tales como, por ejemplo, la necesidad de hacer constar en el acta de la
Junta la oposición a la adopción del acuerdo, tal y como acontece en el procedimiento
especial de impugnación de acuerdos de las S.A. y de las Cooperativas), por lo que por
"contradictores" ha de entenderse aquí no sólo a los que votaron en contra del acuerdo y a
los comuneros ausentes de la Junta, sino también a los "abstencionistas", pues a todos
ellos, en definitiva, se les extenderán los futuros efectos materiales de la cosa juzgada.

D) DEMANDA:
Pese a que la L.P.H. determina que el procedimiento se iniciará "a instancia de
parte", el acto de iniciación debe revestir la forma de "demanda" de conformidad con el
artículo 399 L.E.C..
La demanda se deberá de presentar en el Juzgado dentro del plazo de "un mes",
contado a partir del día siguiente al de la celebración de la segunda Junta (art. 17.3 S.III
L.P.H.) o del acceso al cargo del presidente designado (art. 13.2.1 L.P.H.).
La generalidad de la doctrina entiende que estamos ante un plazo "procesal", por
lo que será de aplicación lo dispuesto en el art. 133.3 L.E.C.. Sin embargo, atendiendo a
la naturaleza "constitutiva" de la pretensión (y, por tanto, a la inseguridad jurídica que
genera para las partes y terceros la existencia de una situación jurídica material pendiente
de modificación), debe reclamarse la naturaleza "material" de dicho plazo, al que están
sometidas todas las pretensiones constitutivas. Así pues, el referido plazo es de
"caducidad" y, por tanto, no es susceptible de interrupción, ni de suspensión, debiéndose
computar los días inhábiles (art. 5 C.C.), "de fecha a fecha".
Una vez presentada la demanda, junto con sus copias (art. 273 L.E.C.), el Juez
citará a ambas parte. Dicha citación se deberá de practicar "sin dilación" (al no señalar la
L.P.H. plazo alguno), y en cualquier caso, con una anterioridad máxima de veinte días,
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contados a partir de la presentación de la demanda (art. 17.3a.III L.P.H.).

E) TRAMITACIÓN:
La L.P.H. no regula la comparecencia de las partes, limitándose a establecer la
necesidad del Juez de "oír en comparecencia a los contradictores". La redacción del
precepto obliga a concluir que las alegaciones de las partes se formalizarán oralmente:
el demandante se ratificará en la demanda y realizará un breve resumen de ella y los
demandados la contestarán también verbalmente. Asimismo, y aunque la Ley tampoco
nada diga, en dicho acto ambas partes habrán de proponer y ejecutar la prueba que resulte
pertinente

F) SENTENCIA:

A) FORMACIÓN DE ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS:

Respecto a la fase decisoria, tampoco la L.P.H. es muy esclarecedora, limitándose
a establecer que "el Juez resolverá "en equidad" lo que proceda dentro de veinte días,
contados desde la petición, habiendo pronunciamiento sobre el pago de costas" (art.
17.3ª.III).
Un primer problema es determinar la "forma" que deba revestir dicha resolución.
Para algunos autores ésta debería de ser la de un "laudo", para otros la de "auto" y, por
último, para otro sector la de "sentencias".
Ha de tenerse en cuenta que el hecho de que el Juez deba de resolver en "equidad"
determina que, no nos encontramos ante un procedimiento arbitral, ni ante un
procedimiento de la jurisdicción voluntaria, de modo, que la forma que habrá de revestir
dicha resolución es la de las "sentencias", de conformidad con lo preceptuado por los
artículos 20.2.3a, 208.2 y 209 L.E.C. y 245.1 .c y 248.3 L.O.P.J..
Aunque el contenido del fallo consista en una resolución "en equidad", dicha
prescripción no justifica la arbitrariedad. La sentencia habrá, en primer lugar, de ser
"motivada", en este sentido, la doctrina legal del T.C., al respecto, exige que la resolución
definitiva motive la prueba y sustancie los hechos en los correspondientes preceptos
materiales. En segundo lugar, habrá de ser "congruente", pues la obligación de
congruencia se encuentra implícita en el derecho a la tutela y, finalmente, no podrá
vulnerar norma alguna de carácter "imperativo".
En materia de costas tampoco señala la L.P.H. criterio alguno, por lo que deberá
de estarse al común y genérico del vencimiento (art. 394.1 L.E.C.).

B) FORMACIÓN DEL ACUERDO RELATIVO AL NOMBRAMIENTO DE

PRESIDENTE:
Tanto en el supuesto de impugnación por el presidente designado por la junta,
como en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo para la designación de presidente, el
art. 13.2.1 y II prevé que el juez "resolverá de plano lo procedente". Dicha expresión es
tan inocua (pues la forma y contenido de las sentencias viene establecida con carácter
general en la L.E.C., arts. 206 a 222), como contradictoria con el art. 17.3ª.III al que se
remite, ya que la resolución judicial ha de dictarse en equidad dentro del plazo de veinte
días contados desde la petición, con un pronunciamiento sobre el pago de las costas.

G) MEDIOS DE IMPUGNACIÓN:
El texto original del art. 16.2.111 L.P.H. de 1.960 planteaba la duda de la
posibilidad de recurrir en apelación la resolución judicial que ponía fin a la tramitación
de este procedimiento, y se mantenía por algún sector de la doctrina que era dudoso que
contra la sentencia cupiera recurso de apelación.
El nuevo art. 18.1 L.P.H., que regula esta materia en el texto de 1.999, resuelve
esta cuestión al establecer que "los acuerdos de la Junta de propietarios serán
impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general" y el art. 455.1 L.E.C. establece la norma general de la recurribilidad de
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las sentencias "dictadas en toda clase de juicio".

3. PROCEDIMIENTO PARA LA ADAPTACIÓN FORZOSA DE LOS

ESTATUTOS DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTA.

A) ÁMBITO DE APLICACIÓN:
La disposición transitoria primera L.P.H., establece que "la presente Ley regirá
todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron
creadas". Es decir, la misma dispone su aplicación retroactiva.
Pero, como quiera que determinados estatutos, adoptados con anterioridad a la
promulgación de la L.P.H. de 1.960, podían encontrarse en contradicción con sus
disposiciones, la L.P.H. creó un procedimiento de homologación, conforme al cual en el
plazo de dos años, contados a partir de su promulgación, debían adaptarse las normas
estatutarias a la nueva ley y, una vez, transcurrido dicho plazo, "cualquiera de los
propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición
por el procedimiento señalado en el número segundo del artículo 16" (actual art. 17.3 a.III
L.P.H.)
La reforma de la L.P.H. por Ley 8/1.999 no ha derogado ni modificado la
disposición transitoria primera, apartado III, del texto original de 1.960, ya que la
disposición final única, apartado 2, de aquella Ley de reforma solamente prevé que "los
estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán en el plazo de un año a lo
dispuesto en la presente Ley", y esta disposición final no está en contradicción con
aquella disposición transitoria de la Ley de 1.960, excepto en el plazo de homologación,
que en la Ley de 1.999 es de un año, insistiendo, por tanto, en el carácter retroactivo de la
reforma.
De este modo, para que este procedimiento especial, producto de la concurrencia
de la disp. transitoria 1a de la L.P.H. de 1.960 y de la disp. final única, apartado 2, de la
reforma introducida a la L.P.H. por la ley de 1.999, puede invocarse se requiere la
concurrencia de estos tres requisitos: A) Que exista una contradicción entre una norma
estatutaria de una comunidad horizontal anterior a la Ley 8/1.999 y una norma imperativa
de la vigente L.P.H.; B) Que los estatutos de dicha comunidad no se hayan adaptado a la
reforma de la L.P.H. dentro del año posterior a su promulgación; y C) Que solicite la
referida homologación cualquiera de los copropietarios, invocando la aplicación
retroactiva de la Ley 8/1.999 (disp. final única, apartado 2) y no se consiga el acuerdo por
falta de unanimidad según lo previsto en el art. 17.1 a, en relación con la norma 3a.III del
mismo precepto.

B) LEGITIMACIÓN:
La legitimación activa la ostente el copropietario o copropietarios disidentes con
aquel acuerdo insatisfactorio con su petición de adaptación del estatuto a la reforma de la
L.P.H., así como el usufructuario que tenga delegación expresa del nudo propietario (art.
15.1.111) y el copropietario que represente en la Junta a los demás comuneros (art.
15.1.11).
Por contra, la legitimación pasiva corresponde a los "contradictores" (art.
17.3a.III) esto es, al copropietario o copropietarios que han impedido con su negativa
(recordamos que la L.P.H. exige la unanimidad para la modificación de los estatutos, art.
17.1a) la aprobación de la petición de adaptación.

C) ESPECIALIDADES DEL PROCEDIMIENTO.

El procedimiento, como ya se ha señalado, es el mismo del artículo 17.3 a.III.
L.P.H., por lo que nos remitimos a lo ya dicho.
La única especialidad de este procedimiento es la inexistencia de plazo de
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caducidad alguno para obtener la homologación de los estatutos a la L.P.H.. No es de
aplicación el plazo de un mes previsto en el art. 17.3 a.III para el ejercicio de la acción
contra el acuerdo social contrario a la homologación, pues las normas estatutarias "contra
legem" adolecen de una nulidad radical y absoluta, la cual no puede estar sometida a
plazo de caducidad o de prescripción alguno.
Del mismo modo, la remisión de la disposición transitoria primera a las normas
procedimentales del art. 16.2a (actualmente 17.3a. 111) y el silencio guardado en este
sentido por la disp. final única de la ley 8/1.999 (que, insistimos ha de resolverse
acudiendo a la tan citada disp. trans. L.P.H. de 1.960, es decir, el art. 17.3a.III), tampoco
puede alcanzar la contenido de la sentencia, entendido como "fallo de equidad", pues,
tratándose de un procedimiento de adaptación de los estatutos a la L.P.H., el juez ha de
limitar su actividad a constatar si la norma estatutaria ha infringido o no una norma
imperativa, en cuyo caso limitará su función a la aplicación del derecho objetivo, sin que
le quepa margen de creación judicial del derecho, que le permita invocar la "equidad".

4. PROCEDIMIENTO PARA LA IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.

A) ÁMBITO DE APLICACIÓN:
La L.P.H. de 1.960, en su redacción original, establecía dos procedimientos
distintos para la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios, según que la
impugnación tuviera por objeto "acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos" (art. 16.4 a)
o se tratara de un acuerdo "gravemente perjudicial" para los intereses de los propietarios
que representaran por lo menos la cuarta parte de las cuotas de participación.
La reforma de 1.999 a la L.P.H. ha puesto fin a esta dualidad procedimental y al
diferente tratamiento procesal de las pretensiones deducidas estableciendo un
procedimiento único para la impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios que
expresamente determina, a la par que ha modificado el contenido del supuesto de
impugnación del antiguo art. 16.3a, sustituyendo el motivo de acuerdo gravemente
perjucial para los propietarios que representaran por lo menos la cuarta parte de las
cuotas de participación, que tenían que actuar en un "litisconsorcio activo necesario", por
los motivos de acuerdo lesivo para algún propietario, o de acuerdo lesivo para la
comunidad de propietarios.
El nuevo art. 18.1 establece que "los acuerdos de la Junta de propietarios serán
impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general, en los siguientes supuestos: A) Cuando sean contrario a la ley o a los
estatutos de la comunidad de propietarios; B) Cuando resulten gravemente lesivos para
los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; y C) Cuando
supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de
soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".
No obstante, la convalidación de tales acuerdos podrá lograrse por otras vías. En
primer lugar, puede obtenerse a través de otro acuerdo posterior de la Junta de
propietarios, pues dicha facultad se encuentra implícitamente contenida en el art. 14.e);
para ello, será suficiente que la Junta se reúna en la forma preceptuada por el art. 16 y del
nuevo acuerdo se deje constancia en el Libro de Actas, al que alude el art. 19. En
segundo, y tratándose de acuerdos meramente "anulables", podrá acudirse al
procedimiento arbitral, puesto que, siendo la cuestión litigiosa de carácter "disponible",
ninguna dificultad legal existe a la luz del artículo 1 de la Ley de Arbitraje, de 5 de
diciembre de 1.988.
En el supuesto de que faltara la "unanimidad o la mayoría suficiente" de los
copropietarios en la Junta, habrá que acudir al procedimiento del artículo 18 L.P.H..

B) OBJETO LITIGIOSO:

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1. ACUERDOS CONTRARIOS A LA LEY O A LOS ESTATUTOS.
Aun cuando el art. 18.1.a) L.P.H. en su redacción según la Ley de 1.999, mantiene
la formulación anterior, y con ella, una notable imprecisión técnica al confundir su
tratamiento procesal, el objeto litigioso en este procedimiento viene conformado por
"dos" pretensiones de distinta naturaleza: las de "declaración de nulidad", que han de
surgir como consecuencia de la infracción de una norma imperativa ("acuerdos contrarios
a la ley"), y las "constitutivas de anulación", que obedecen a la infracción de una norma
estatutaria o de mero carácter dispositivo ("acuerdos contrarios a los estatutos.").

a) Pretensiones declarativas de nulidad.

Son acuerdos "nulos" de pleno derecho los "contrarios a las normas imperativas y
a las prohibitivas" (art. 6.3 C.C.). Tales acuerdos ocasionan una nulidad radical y
automática y originan el nacimiento de la consiguiente pretensión "declarativa" de dicha
nulidad, produciendo la sentencia estimatoria efectos "ex tune".
Es indiferente que la norma imperativa infringida tenga carácter material o
procedimiental. La jurisprudencia menor ha tenido ocasión, de declarar la nulidad de
acuerdos por vicios "in procedendo", tales como los adoptados en Juntas de propietarios
en las que no se recogieron las firmas de los asistentes o que no se plasmaron en la
oportuna acta.

b) Pretensiones constitutivas de anulación.

Son acuerdos meramente "anulables", aquellos que fueron adoptados con
infracción de alguna norma estatutaria o dispositiva. Los acuerdos anulables son
susceptibles de convalidación o de impugnación a través del procedimiento del artículo
18. La acción está sometida, a un plazo de caducidad, toda vez que la pretensión posee
una naturaleza "constitutiva", al igual que la sentencia, cuyos efectos, por tanto, se
producirán "ex nunc".

2. ACUERDOS GRAVEMENTE LESIVOS PARA LA COMUNIDAD O PARA ALGÚN

PROPIETARIO.
La reforma de 1.999 ha introducido estos dos motivos de impugnación de los
acuerdos adoptados por la mayoría en la Junta de propietarios (art. 18.1.b y c L.P.H.) en
los respectivos supuestos de ilicitud por lesividad grave: 1) para los intereses de la propia
comunidad siempre que redunden en beneficio de uno o varios copropietarios, con
independencia de la intencionalidad o negligencia de los propietarios que votaron en
favor del acuerdo; y 2) para algún propietario que no tiene obligación jurídica de
soportarlo o cuando se haya adoptado con abuso de derecho. En ambos casos, se trata de
acuerdos "anulables" y las pretensiones deducidas lo son "constitutivas de anulación" y,
como tales susceptibles de ser sometidas a un plazo de caducidad, produciendo la
sentencia estimatoria efectos "ex nunc".
Dicha pretensión de anulación exige para su ejercicio, como requisito previo, la
existencia de un "acuerdo", pues en caso contrario se deberá de acudir al procedimiento
previsto en la norma 3a, párrafo III, del art. 17 L.P.H.. En segundo lugar, el acuerdo ha de
ser "válido", puesto que si adoleciera de algún vicio condicionante de su validez, habrá
de impugnarse por el motivo a) del mismo artículo 18.1. L.P.H.. En tercer lugar, el
acuerdo habrá de producir un "perjuicio grave" para los intereses de la propia comunidad
o de uno o varios propietarios, es decir, ha de causa un daño con connotación económica,
de modo que dicho procedimiento no podrá proteger otros intereses distintos, tales como
políticos o sociales.
Además, el art. 18.1 requiere respecto de la impugnación del acuerdo por la
comunidad de propietarios, que el perjuicio grave de los intereses de la comunidad sea
"en beneficio de uno o varios propietarios"; y cuando la impugnación del acuerdo
perjudicial se pretendiera por algún propietario, que éste no tuviera la obligación jurídica
de soportarlo, o que se hubiera adoptado con abuso de derecho,

C) PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCIÓN:

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 El art. 18.3 L.P.H. establece que "la acción caducará a los tres meses de adoptarse
el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a
los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año". Para los propietarios ausentes,
dicho plazo se computará a partir de la comunicación efectuada conforme al
procedimiento que la misma Ley establece.
De este modo, la Ley regula dos plazos distintos, según los motivos de la
impugnación, uno más corto para la de los acuerdos que se consideran gravemente
perjudiciales por el actor, que es de tres meses, y otro de un año para la de los acuerdos
"contrarios a la ley o a los estatutos".
Sigue sin distinguirse entre el acuerdo nulo del meramente anulable, y somete el
ejercicio de la acción de impugnación al mismo plazo de un año. No obstante, de dicho
régimen ha de excluirse el ejercicio del derecho de acción, cuando tenga por objeto la
interposición de una pretensión declarativa, pues la nulidad, ni prescribe ni caduca y
cualquier interesado ha de tener siempre el acceso directo a los Tribunales para obtener el
restablecimiento del ordenamiento jurídico.
El referido plazo ha de limitarse así al ejercicio del derecho de acción que tenga
por finalidad la interposición de una pretensión "constitutiva de anulación".
La naturaleza de ambos plazos es "material" o de "caducidad" por lo que no son
susceptibles de interrupción, ni de prescripción, debiendo computarse también los días
inhábiles (art. 5.2 C.C.).
El cómputo de los plazos es distinto, según haya concurrido o no el propietario a
la Junta. En el primer caso se computará a partir del día de la adopción del acuerdo y, en
el segundo, a partir de su notificación, la cual no es necesario que sea literal, siendo
suficiente que al copropietario ausente se le notifique el acuerdo en la forma establecida
en el art. 9.1.h., es decir, al domicilio escogido por el propietario en España a efectos de
notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Cuando no
hubiera comunicado dicho domicilio, la notificación se hará en su piso o local. Si, pese a
ello, no se pudiera realizar el acto de comunicación, éste se efectuará en el tablón de
anuncios de la comunidad de propietarios o en lugar visible de uso general habilitado al
efecto.
Finalizado el respectivo plazo, el acuerdo "anulable" devendrá definitivamente
válido y no podrá ser ya impugnado.

D) LEGITIMACIÓN:

A) ACTIVA:
La reforma de la L.P.H. de 1.999 modificó también el ámbito de la legitimación
activa que correspondía solamente a los "propietarios disidentes" (anterior art. 16.4 a),
sustituyendo este concepto por el de los "propietarios que hubiesen salvado su voto en la
Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente, hubiesen sido privados
de su derecho de voto" (art. 18.2).
Están pues legitimados los propietarios que votaron en contra del acuerdo, los que
se abstuvieron y los que no participaron en el acuerdo por estar ausentes o por haber sido
privados de su derecho de voto de manera indebida. En el concepto de propietario ha de
incluirse también el de usufructuario cuando representa al nudo propietario, así como el
representante de los copropietarios de un piso "pro indiviso" (art. 15.1.II y III L.P.H.).
Por otro lado, el art. 18.2 también legitima a los propietarios "ausentes", respecto
a los que no exige la Ley que manifiesten su oposición al acuerdo, aunque, una vez
informados del mismo, han de manifestar su discrepancia al secretario de la comunidad
en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de
su recepción (art. 17.1a. IV).
Los propietarios privados de su derecho de voto, que pueden participar en la
deliberación pero no votar (art. 15.2), están también legitimados activamente para
impugnar el acuerdo adoptado siempre que lo hayan sido "indebidamente" (art. 18.2).
Esta legitimación resulta confusa fuera de los casos en que la Junta no reconozca el
carácter de propietario al asistente que invoque ese carácter, la privación del derecho al
173
voto se produce conforme al art. 15.2, respecto de los propietarios "que en el momento de
iniciarse la Junta" no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas
con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la
consignación judicial o notarial de la suma adeudada". Este nuevo requisito se vuelve a
repetir en el referido art. 18.2, por lo que el pago de la consignación judicial antes de la
demanda no variará la licitud del acuerdo de privación de derecho de voto. El art. 15.2
prevé a este respecto que el acta de la Junta reflejará quienes sean aquellos propietarios
morosos "cuya persona y cuya cuota de participación en la comunidad no será computada
a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley". También el acta de la Junta
expresará con los acuerdos adoptados "los nombres de los propietarios que hubieren
votado a favor y en contra de los mismos" (art. 19.2.f L.P.H.).
En el supuesto de que el propietario hubiera asistido a la Junta, deberá de "salvar
su voto" (art. 18.2) como requisito de su legitimación, debiéndose entender tanto si votó
"en contra" del acuerdo, como si se "abstuvo", puesto que las abstenciones se computan
como votos contrarios, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17. A diferencia de la
L.S.A., la L.P.H. no exige el requisito complementario de hacer constar en el acta la
oposición del acuerdo, por lo que será suficiente para salvar el voto sencillamente no
haber votado a favor del mismo.

B) PASIVA:
Está legitimado pasivamente, el presidente de la comunidad de propietarios (art.
13.3). Aunque, puede suceder que sea el propio presidente quien desee ejercitar la acción
o, sin necesidad de este hecho, puede ocurrir que haya votado en contra del acuerdo
impugnado, en cuyos casos quedaría descalificado para asumir la representación de la
copropiedad en ese proceso. Cuando existiera vicepresidente o vicepresidentes
(nombramiento facultativo de la Junta- sustituiría al presidente ante la imposibilidad de
ostentar la representación de la comunidad en el proceso entablado contra ella. Si no
estuviera designado, podrá designarlo la Junta con ese fin por el mismo procedimiento
que el establecido para nombrar presidente (art. 13.4.1) pues, en otro caso, al no contener
la L.P.H. una prescripción similar a la del artículo 117.3 L.S.A, ha de obligar, en dichos
supuestos, a dirigir la pretensión contra todos y cada uno de los copropietarios que
votaron a favor del acuerdo, quienes pasarían a constituir un "litisconsorcio pasivo
necesario".
Aun cuando la Ley no lo diga expresamente, junto al presidente de la comunidad
podrán comparecer aquellos comuneros que votaron a favor del acuerdo, quienes
constituirán un fenómeno de "intervención litisconsorcial". Del mismo modo, y con
idéntica naturaleza, podrían "coadyuvar" al éxito de la pretensión, en calidad de parte
principal, quienes se ausentaron de la Junta y votaron en contra o se abstuvieron en ella.

E) PROCEDIMIENTO:
El art. 18 L.P.H. prevé que los acuerdos de la Junta de propietarios son
impugnables ante los tribunales "de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general". El art. 249.1.8a L.E.C. establece que se decidirán por "juicio ordinario"
cualquiera que sea la cuantía las acciones que la L.P.H. otorga a los propietarios, siempre
que no versen sobre reclamaciones de cantidad.

F) SUSPENSIÓN DEL ACUERDO:

El actual art. 18.4 establece que "la impugnación de los acuerdos de la Junta no
suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a
solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios". La suspensión se configura
así como una medida cautelar que el juez acuerda bajo los principios dispositivo y de
contradicción, aunque la audiencia de la comunidad tendrá que ser sustituida por la de los
propietarios que votaron a favor del acuerdo impugnado.
La reforma de 1.999 no se pronunció sobre si el actor tenía que satisfacer o no la
174
fianza. La nueva L.E.C., al respecto, establece, en el ámbito del procedimiento para la
adopción de medidas cautelares (art. 737) que "la prestación de caución será siempre
previa a cualquier acto de cumplimiento de la medida cautelar acordada", y que "el
tribunal decidirá, mediante providencia, sobre la idoneidad y suficiencia del importe de la
caución".

5. PROCEDIMIENTO PARA LA CESIÓN DE ACTIVIDADES

PROHIBIDAS A LOS PROPIETARIOS Y OCUPANTES.
La L.P.H. establecía originariamente dos procedimientos distintos para la
efectividad de las prohibiciones establecidas en la ley a los propietarios u ocupantes en
consideración a la comunidad (art. 7.111), distinguiendo un procedimiento para la
privación provisional del uso del piso o local al titular u ocupante y otro para la pérdida
definitiva de ese uso al infractor no titular (art. 19).
La reforma de 1.999 ha mejorado dicha regulación y ha refundido ambos artículos
de la L.P.H. en un solo precepto, el artículo 7.2, que contiene una parte relativa a las
prohibiciones que se imponen a los copropietarios y ocupantes para la conservación de la
finca y el uso ordenado del piso o local ocupado, aunque ello compaginado con el
derecho fundamental a la intimidad y a la inviolabilidad del domicilio. De igual modo,
dicha reforma refunde los dos procedimientos mencionados en un sólo encaminado a
obtener primordialmente la inmediata cesación de las actividades prohibidas. Este
procedimiento se inicia por un requerimiento del presidente de la comunidad al autor de
las actividades prohibidas para que cese las mismas con el apercibimiento de iniciar "las
acciones judiciales procedentes" (art. 7.2.II L.P.H.), de manera que si el infractor persiste
en su conducta, la Junta podrá autorizar al presidente para que ejercite la acción de
"cesación", que se sustanciará "a través del juicio ordinario" (arts. 7.2.III L.P.H, y
249.1.8° LE.C.).

A) OBJETO LITIGIOSO:
El objeto procesal de este procedimiento consiste en la pretensión de inmediata
cesación de las actividades prohibidas realizadas por el ocupante, sea o no propietario del
piso o local, y en la eventual indemnización de daños y perjuicios producidos a la
comunidad, así como la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no
superior a tres años, si el infractor fuere el propietario. En caso contrario, la comunidad
podrá solicitar la extinción de tos derechos relativos a la vivienda o local del ocupante no
propietario, así como su inmediato lanzamiento.
El bien litigioso, cuya protección judicialmente se reclama en la pretensión, es el
derecho a la "seguridad, tranquilidad y salubridad" de los demás comuneros que puede
ser infringido por alguno de ellos.
No obstante, junto a dichos derechos, también ha de ser merecedor de tutela el
derecho a la "intimidad" y a la "inviolabilidad de domicilio" (art. 18.2 C.E.), los cuales
podrían verse amenazados por una actividad "inquisitiva" de la Junta de propietarios en el
ejercicio de aquellas facultades, de modo, que éstas deberán siempre de respetar la C.E. y
el resto del ordenamiento jurídico.
Tras la reforma de 1.999 (art. 7.2.1 L.P.H.) las referidas actividades del
propietario u ocupante objeto de la pretensión de cesación han de estar "prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Ha
desaparecido, así, la controvertida prohibición de realizar "actividades inmorales" ante la
dificultad de compatibilizar ese difuso concepto con el derecho a la "intimidad" y a la
"vida familiar y privada" y tener su límite, cuando tuvieran trascendencia en la
comunidad social, en la tipología del C.P..

A) "ACTIVIDADES PROHIBIDAS EN LOS ESTATUTOS":

El art. 7.2.1 L.P.H., tras la reforma de 1.999, determina que las actividades cuyo
175
cese se pretende, desarrolladas en el piso o local o en el resto de la finca, han de estar
"prohibidas" por los estatutos como dañosas para el inmueble o para la pacífica
convivencia de todos los ocupantes en ella.
De igual modo, dicha prohibición estatutaria no puede ser nunca "contra legem",
ni mucho menos contraria al art. 18.2 C.E., porque, en tal caso, se impone la revisión
judicial de la norma estatutaria por el procedimiento ya estudiado de adaptación forzosa
de los estatutos a la L.P.H. o, en su caso, de impugnación de acuerdos de la Junta de
propietarios.
En el supuesto de que la norma estatutaria fuera "praeter legem" se habrá de
imponer, como afirma la S.T.S. de 5 octubre 1.983, una delicada tarea interpretativa,
consistente en determinar si la norma estatutaria entraña o no una limitación al ejercicio
legítimo de un derecho, debiéndose repeler la pretensión en el supuesto afirmativo. En
cualquier caso, por "norma estatutaria" nunca cabe entender las "normas de régimen
interior" que, a diferencia de aquéllas, requieren para su aprobación la simple mayoría
(arts. 17.3a en relación con el art. 14.3 L.P.H.).
De esta forma, la pretensión sólo podrá aparecer fundada cuando la norma
estatutaria infringida lo sea "secundum legem".

B) "ACTIVIDADES DAÑOSAS PARA LA FINCA".

Otro de los fundamentos de la pretensión de cesación de la actividad y privación
temporal del derecho del uso de la vivienda o local, si fuera propietario, o de la extinción
de su derecho como ocupante de hecho o de derecho, si no fuere el dueño de la finca,
consiste en la realización de actividades que resulten dañosas para el inmueble (art. 7.2.1
L.P.H.).
Por tales obras han de entenderse aquellas que atenten contra la seguridad u
ornato de los elementos comunes o a la propia estructura de la finca, nunca las de la
vivienda o local de negocio individual. Por tales actividades hay que comprender las
acciones que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o su
configuración y estado exterior.
Las sanciones previstas por la L.P.H. (art. 7.2.V) para la realización de dicha
actividad parecen desproporcionadas, por lo que la jurisprudencia debiera sustentar la
tesis de utilización preferente de otros procedimientos más eficaces y adecuados, como
son los interdictos de obra nueva y ruinosa o el de retener.

C) "ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES, NOCIVAS, PELIGROSAS O

ILÍCITAS".
Dichas actividades han de contravenir las disposiciones generales (art, 7.2.1)
sobre dichas actividades, por lo que se ha mejorado el texto anterior al precisar su
alcance. La "disposición general" en esta materia está constituida por el todavía vigente
Decreto 2.414/1.961, de 30 de noviembre, que aprobó el Reglamento de Actividades
Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas y la Orden de 15 de marzo de 1.963, el cual
habrá de ser integrado con la correspondiente legislación autonómica comunitaria.
La realización de dichas actividades determinará, normalmente, el
correspondiente ilícito administrativo. Sin embargo, la obtención por el propietario de la
oportuna licencia o autorización administrativa, no puede constituir cuestión prejudicial
alguna, ni servir de defensa suficiente para obstaculizar el éxito de la pretensión, pues la
actividad decisora del juez ordinario no interfiere para nada la actuación de la autoridad
administrativa: en tanto que esta última está obligada a cuidar la seguridad y salubridad
pública, en general, el juez civil ha de proteger la de la comunidad de propietarios
afectada en concreto.

B) LEGITIMACIÓN:

176
A) ACTIVA:
Dicha legitimación la ostenta la Junta de propietarios, que deberá de adoptar el
correspondiente acuerdo autorizando al presidente para ejercitar la acción de cesación
(art. 7.2.III), el cual actúa como representante en juicio de la comunidad (art. 13.3),
pudiendo utilizar el interesado contra este acuerdo de autorización de la Junta de
propietarios el procedimiento de impugnación del art. 18.
El presidente no podrá ejercitar dicha acción sin acuerdo previo de la Junta, no
obstante, a él le corresponde la iniciación del procedimiento en cuanto la L.P.H. le
impone, "a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes", requerir a
quien realice la actividades prohibidas en el apartado segundo de dicho artículo 7, la
inmediata cesación de esas actividades, "bajo apercibimiento de iniciar las acciones
judiciales procedentes" (art. 7.2.11 L.P.H.). El presidente ostentará, en representación de
la Comunidad de propietarios, la capacidad de actuación procesal (art. 13.3 L.P.H.).

B) PASIVA:
Están legitimados pasivamente el propietario, usufructuario, representante del
piso pro-indiviso o el ocupante que hubieren cometido alguna de las mencionadas
actividades prohibidas en el art. 7.2.1 L.P.H..

C) COMPETENCIA:
La competencia "objetiva" la tienen los Jueces de Primera Instancia (art. 85.1°
L.O.P.J.) y la "territorial" los del lugar en que radique la finca (art. 52.1.8° L.E.C.).
Conforme el art. 54.1 L.E.C., la atribución de la competencia territorial en este
juicio tiene el carácter de fuero legal imperativo, no siendo, por tanto, válida la sumisión
expresa o tácita (art. 54.1 L.E.C.).

D) PRESUPUESTOS ESPECIALES DE LA ACTIVIDAD: LA ACREDITACIÓN

DEL REQUERIMIENTO PREVIO Y DE LA CERTIFICACIÓN DEL ACUERDO
DE LA JUNTA:
Como así establece el art. 7.2.II y III L.P.H., de forma previa a la presentación de
la demanda, "el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los
propietarios, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la
inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes". El requerimiento ha de ser "fehaciente" (art. 7.2. IV) y solamente "si el
infractor persistiera en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de
cesación".
En este sentido, la demanda se deberá de acompañar de los documentos que
acrediten el cumplimiento de dichos requisitos, así el art. 7.2.IV determina que la
demanda deberá ir "acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al
infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios.
De este modo, dichos requisitos, requerimiento-apercibimiento, y la autorización
de la Junta de propietarios, constituyen "presupuestos de la admisibilidad de la
demanda", de forma que la falta de los mismos determinará su rechazo "a limine". Tras la
reforma de 1.999, resulta evidente esta afirmación, con lo que la interpretación dada por
el T.S. respecto del anterior art. 19 (el cual establecía una mera facultad concedida a la
Junta de propietarios de apercibir al titular o, en su caso, al ocupante del piso o local, lo
que significaba que si la Junta no ejercitaba esa facultad no quedaba privada de su
también facultad de instar judicialmente la privación del piso o local a su titular " -S.T.S.
12 marzo 1.981-) habrá de acomodarse, en el sentido ya expuesto, a la actual L.P.H..

E) LA MEDIDA CAUTELAR DE LA CESACIÓN PROVISIONAL DE LAS

177
ACTIVIDADES PROHIBIDAS:
Tras la presentación de la demanda junto con los documentos que acrediten el
cumplimiento de los presupuestos procesales exigidos, "el juez podrá acordar con
carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida bajo apercibimiento de
incurrir en delito de desobediencia", (art. 7.2 L.P.H.).
Se trata de una medida cautelar expresamente prevista en el nuevo art. 727
L.E.C-, regla séptima, y, como toda medida cautelar, sometida al principio dispositivo,
luego es preciso relacionar este artículo con el 721 L.E.C. que establece la "necesaria
instancia de parte" en la adopción de estas medidas. Por consiguiente, una vez solicitada
la cesación cautelar por el actor y acordada, en su caso, por el juzgador, la orden judicial
vendrá, además, acompañada de la advertencia penal para el caso de no ser cumplida: la
de cometer un delito de desobediencia a la autoridad, que el art. 556 C.P. castiga con una
pena de prisión de seis meses a un año.

F) PROCEDIMIENTO:
El procedimiento aplicable, en lo no previsto por este artículo, es el del "juicio
ordinario" (art. 7.2, modificado por la disp. final primera. 1 L.E.C.), es decir, con la sola
especialidad del requerimiento fehaciente al infractor y de la autorización de la Junta de
propietarios previos a la presentación de la demanda. El resto del procedimiento es el
común al juicio ordinario, por lo que nos remitimos a los arts. 399 y ss. L.E.C..

G) SENTENCIA:
Los pronunciamientos de la sentencia, (art. 7.2 L.P.H.) serán los siguientes: 1) la
cesación definitiva de la actividad prohibida. 2) La indemnización de daños y perjuicios
que proceda y 3) La "privación" del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no
superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios
ocasionados a la comunidad. Pero si el infractor no fuera propietario "la sentencia podrá
declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local,
así como su inmediato lanzamiento".
La naturaleza de estos pronunciamientos que limitan o privan del derecho de uso
ha llevado a algunos autores a afirmar el carácter "penal" de dicha sanción. No obstante,
otros autores (Martín Granizo) defienden su naturaleza civil; así, las sentencias de
condena a dos prestaciones determinadas, la una de hacer (desocupar el piso o local) y de
no hacer (abstenerse de ocuparlo durante el término judicialmente establecido), la
segunda.
Para la ejecución de la primera de las enunciadas, habrá de acudirse al
"lanzamiento" (arts. 675 y 704 L.E.C.) y, para asegurar el cumplimiento de la segunda,
habrá que acudir al apercibimiento por la comisión del delito de "desobediencia" del art.
556 C.P..
Respecto a la extensión objetiva de los efectos materiales de la sentencia no
afectará a los restantes derechos dominicales, no incluidos en la sanción limitativa de
derechos acordada. La única privación que se efectúa al titular es la de la "posesión
personal" de su vivienda o local, la cual puede ser enajenada, gravada o arrendada a otra
persona, sin que del contenido de dicha sentencia se pueda realizar anotación alguna en el
Registro de la Propiedad.
Los límites subjetivos de la sentencia habrán de quedar delimitados, de modo
congruente, con la pretensión. Así, tan sólo extenderá sus efectos con respecto al titular y
a los ocupantes designados en la demanda y, por ende, en la sentencia. El titular podrá
ceder, pues, el uso de su inmueble a cualquier tercero, no delimitado en la sentencia.

6. PROCEDIMIENTO PARA EXIGIR EL PAGO DE LAS

OBLIGACIONES COMUNITARIAS.

178
A)ANTECEDENTES:
El pago de la contribución de los propietarios a los gastos generales de la
comunidad ha sido el mayor problema que ha afectado al normal funcionamiento del
régimen de propiedad horizontal, debido a la frecuencia con que se dan los supuestos de
morosidad.
La aprobación de la nueva L.E.C. ha determinado una nueva reforma de la L.P.H.
(disp. final primera, apartado 2) con una nueva redacción del art. 21 L.P.H. 1.999, para
adaptar su contenido a la nueva ordenación procesal común, aunque manteniendo
especialidades derivadas del régimen de la propiedad horizontal según la reforma de la
L.P.H. de 1.999. Mientras el texto de la nueva L.E.C. se refiere en su articulado a algunas
de estas especialidades (arts. 812.2.2°, 813 y 815.2).

B) OBJETO LITIGIOSO:
El objeto procesal viene determinado por una pretensión de condena dineraria en
reclamación de las cantidades que el propietario puede adeudar a la comunidad por
incumplimiento de las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9,
en el tiempo y forma determinados por la Junta (art. 21.1 L.P.H.), esto es,
respectivamente, de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o
a lo especialmente establecido, "a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización", y "a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca".
Estamos ante una "reclamación de deuda" (art. 815.2 L.E.C.) por "impago de
cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de
inmuebles urbanos" (art. 812.2.2° L.E.C.). En el concepto de "gastos comunes" se
incluirán tanto los "gastos generales" como la "dotación del fondo de reserva".

C) LEGITIMACIÓN:
La legitimación activa la ostenta la comunidad de propietarios, representada por
su presidente o por el administrador "si así lo acordara la Junta de propietarios" (art. 21.1
L.P.H.). Dicho acuerdo autorizante es requisito imprescindible para acreditar la capacidad
procesal del representante de la comunidad. No obstante, la necesidad de esta condición
es más que dudosa porque la elección del procedimiento monitorio en lugar del
procedimiento declarativo ordinario por razón de la cuantía (art. 249.1.8° L.E.C.) es
siempre facultativa (tanto el art. 812.1 L.E.C como el art. 21.1 L.P.H. dicen "podrá"), y
no se acierta a ver la razón de que la opción por esta vía procedimental haya de requerir
esta autorización añadida cuando "la utilización del procedimiento monitorio requerirá la
previa certificación del acuerdo de la Junta aprobado la liquidación de la deuda con la
comunidad de propietarios" (art. 21.2 L.P.H.) y cuando el presidente ostenta legalmente
la representación en juicio de "todos los asuntos" que afecten a la comunidad (art. 13.3
L.P.H.).
La legitimación pasiva corresponde al propietario del piso o local moroso (art.
21.1 L.P.H.) por incumplir la obligación de contribuir al pago de los gastos generales o a
la dotación del fondo de reserva que se crea en cada comunidad "para atender las obras
de conservación o reparación de la finca" (art. 9.1.f L.P.H.).
No obstante, en el caso del usufructuario (arts. 500 y 504 L.E.C. y arts. 4 y 20
L.A.U.), puede suceder que sea el usufructuario o inquilino quienes deban satisfacer los
gastos de la comunidad. Sin embargo, ello no exonera al propietario de su obligación de
responder, frente a la Junta, del pago de tales gastos. En estos casos, estará legitimado
pasivamente el propietario, sin perjuicio de que pueda repetir en contra del usufructuario
o del arrendatario, puesto que la Junta no tiene porqué conocer los pactos internos entre
ambos.
Las reformas de la L.P.H. de 1.999 y de 2.000, han extendido la legitimación
pasiva al adquirente de la vivienda o local de negocio "incluso con título inscrito en el
Registro de la Propiedad" y al "titular registral" que ya no es el actual propietario,
responsables solidarios con el antiguo propietario moroso por las cantidades adeudadas
179
por éste a la comunidad en concepto de gastos generales "hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año natural inmediatamente anterior", ya que responde con el propio
inmueble adquirido hasta ese límite quedando el piso o local "legalmente afecto al
cumplimiento de esa obligación" (art. 9.1.e.III L.P.H.). En este caso, el nuevo art. 21.4
L.P.H. prevé que "cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder
solidariamente del pago de la deuda podrá dirigirse contra él la petición inicial" y que
"asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral", sin perjuicio, en
ambos casos, del derecho de repetición que les corresponde por las cantidades que
hubieren pagado adeudadas por el propietario vendedor. El mismo artículo 21.4.11
establece que "en todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera
de los obligados o contra todos ellos conjuntamente" creándose así un litisconsorcio
pasivo voluntario.

D) LA COMPETENCIA TERRITORIAL:
La reforma de 2.000 establece que la competencia territorial se determinará
aplicando las normas del proceso monitorio de la nueva L.E.C.. Dichas normas, que
expresamente contemplan como especialidad la reclamación de las deudas comunitarias,
constituyen una excepción a las generales en materia de competencia de los arts. 50.1 y
52.1.8°. Sin embargo, ha de acudirse al art. 813.1 que, al regular la competencia en el
proceso monitorio, establece la definitiva especialidad en esta materia disponiendo un
criterio de la competencia optativa ("a elección del solicitante") entre el fuero del
domicilio del deudor o el "forum rei sitae", sin que sean de aplicación las normas sobre
sumisión expresa o tácita (art. 813.11).

E) PRESUPUESTOS DE UTILIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO MONITORIO:

La utilización de este procedimiento especial, en lugar del juicio declarativo
correspondiente a la cuantía de la reclamación, para obtener el pago de la deuda
comunitaria está condicionada, en primer lugar, a que la deuda no exceda de cinco
millones de pesetas (art. 812.1 L.E.C.) y, además, a otros tres requisitos cuyo
cumplimiento ha de ser documentado mediante las certificaciones correspondientes por
quien actúe como secretario y acompañando a la petición inicial formulada ante el
Juzgado competente: 1°) El acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda del
propietario afectado con la comunidad de propietarios, cuya certificación ha de llevar el
visto bueno del presidente (art. 21.2 L.P.H.). 2°) Es también necesario el acuerdo de la
Junta de propietarios facultando al presidente o administrador para exigir judicialmente
dicho pago a través de procedimiento monitorio (art. 21.1 L.P.H.); y 3°) Este acuerdo ha
de haber sido notificado al propietario deudor en alguna de las formas establecidas en el
artículo 9.1.h (art. 21.2 L.P.H.).

F) POSTULACIÓN:
La reforma del art. 21 L.P.H. operada por la L.E.C. de 2.000 ha suprimido la
referencia que se hacía en el párrafo 3 del mismo según la redacción de 1.999 a la no
obligatoriedad de la postulación en este procedimiento sin perjuicio de incluir en la
condena en costas los honorarios del abogado y procurador de la parte vencedora si
hubieren utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o en la
contestación. De este modo, la capacidad de postulación se rige por las normas generales
del proceso monitorio, que establecen la no obligatoriedad de la misma "para la
presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio" (art. 814. L.E.C.),
mientras que "el escrito de oposición deberá ir firmado por abogado y procurador cuando
su intervención fuere necesaria por razón de la cuantía, según las reglas generales" (art,
818.1.11 L.E.C.).
El art. 21. 6 L.P.H. establece que cuando en la solicitud inicial del proceso
monitorio el actor decida valerse de abogado y procurador para reclamar las cantidades
debidas a la comunidad, "el deudor deberá pagar", con sujeción a los límites establecidos
180
en el art. 394.3 L.E.C., los honorarios y derechos que devenguen ambos por su
intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no. Además, se
establece que, en el caso de existir oposición, "se seguirán las reglas generales en materia
de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su
pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios de abogado y los derechos del
procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva". Todo ello
significa que si la comunidad opta por acudir a su abogado y procurador para exigir el
pago de la deuda del propietario incumplidor, dicha elección no significará
necesariamente un gasto adicional para la comunidad, puesto que, de obtener una
resolución favorable a su pretensión, el demandado tiene la obligación de abonar,
además, los gastos de postulación libremente asumidos por la Junta de propietarios.

G) PROCEDIMIENTO:
La tramitación de este procedimiento es la del proceso monitorio de los arts. 812
al 818 L.E.C., con las especialidades siguientes:
- El procedimiento se inicia por una "petición inicial" (arts. 21.5 L.P.H.) o
"solicitud inicial" (art. 21.6 L.P.H.) del presidente o administrador que actúa como
representante de la Junta de propietarios, por haberlo así ésta acordado. Dicha solicitud
deberá ser acompañada de la certificación del acuerdo aprobando la liquidación de la
deuda reclamada y la notificación de este acuerdo al propietario deudor de conformidad
con el art. 9.1 .h L.P.H.. Estas dos últimas exigencias acreditan, así, el impago de las
cantidades debidas en concepto de "gastos comunes" (gastos generales y contribución a
la dotación del fondo de reserva, arts. 9.1.e y f L.P.H. en relación con el 812.2.2° L.E.C.)
y el conocimiento por el deudor de la cuantía y concepto de la deuda que se reclama.
- Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el
acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para hacer frente a la
cantidad reclamada, los intereses y las costas, y el juez lo acordará "sin necesidad de que
el acreedor preste caución", aunque el deudor podrá enervarlo "prestando aval cambiarlo"
por la cuantía del embargo decretado (art. 21.5 L.P.H.).
En el caso de que el demandado hubiera presentado escrito de oposición, la
posterior sentencia condenatoria será susceptible de ser impugnada a través de los
recursos previstos en la nueva L.E.C., pero como requisito procesal especial de los
recursos interpuestos en materia de reclamación de cantidades debidas a la comunidad
por un copropietario, el art. 449.4 L.E.C. exige al recurrente la acreditación de "tener
satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria",
pues, de lo contrario, se inadmitirá de plano el recurso; además, la consignación de esta
cantidad "no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada".

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