Sei sulla pagina 1di 7

COMPRA VENTA SOBRE MEDIDA

“En la compraventa de un bien con la indicación de su extensión o cabida


y por un precio en razón de un tanto por cada unidad de extensión o cabida,
el vendedor está obligado a entregar al comprador la cantidad indicada en
el contrato. Si ello no fuese posible, el comprador está obligado a pagar lo
que se halle de más, y el vendedor a devolver el precio correspondiente a
lo que se halle de menos”

CONCEPTO

Se define a la compraventa sobre medida como aquella en la cual los elementos


esenciales especiales, como lo son el bien y el precio, se van a determinar de
acuerdo a la extensión o cabida que tenga el bien objeto de la obligación del
vendedor y al número de unidades de extensión o cabida que se tomen como
referencia. De acuerdo a lo enunciado, esta venta podría establecerse fijando un
precio en razón de cada unidad de extensión o cabida, de modo que el precio
total, señalado o no, sea el simple resultado de una operación matemática,
consistente en multiplicar el precio pactado para cada unidad de extensión o
cabida por el número de unidades de que está compuesto el bien. Es decir, que
en un caso se conoce el precio a pagar por cada unidad de extensión o cabida,
la extensión total del bien, y el precio global, y en el otro, el precio global aún
desconocido resulta de multiplicar esos dos factores.

La compraventa sobre medida fue concebida sólo para ser aplicable a la venta
de predios, terrenos y edificaciones, porque para determinar un precio debe
delimitarse su medida. Así lo entienden Códigos como el español, que habla de
la venta de inmuebles; haciendo lo propio el Código italiano y el argentino. En el
otro extremo tenemos a los Códigos Civiles portugués y peruano. Así, el Código
peruano utiliza el término genérico de «bien», sin distinción alguna, por lo que
incluye a los bienes muebles.

Es claro que el vendedor, como cualquier parte contratante, se obliga en los


términos señalados en el contrato, por lo que deberá, en principio, entregar las
unidades pactadas. Por ejemplo, “A” se obliga a transferir en propiedad a ‘B’ una
parte determinada de un lote de terreno (el cual forma parte de otro de mayor
área) y establecen que el área del lote materia de la venta es de 1,000 metros
cuadrados. Es evidente que si “A” entrega en propiedad el lote con un área de
850 metros cuadrados, “B” tiene derecho a requerir a aquél, la entrega de los
150 metros cuadrados faltantes, ya que tal exigencia es físicamente posible. Es
de advertir que el vendedor no siempre se encuentra en aptitud de entregar al
comprador la cantidad prometida en el contrato, pues podría encontrarse ante
una situación de imposibilidad material. Pero ¿qué debe entenderse por
imposibilidad? No debe ser considerada como imposibilidad la circunstancia de
que el vendedor no pueda transferir la propiedad de todas las unidades, porque
algunas de ellas sean de propiedad de terceros. En dicho caso se aplicarán las
reglas de la venta de bienes parcial o totalmente ajenos. Debe tenerse presente
que con arreglo a lo dispuesto en el Código Civil vigente, la compraventa de bien
ajeno es legalmente posible, pues el vendedor se encuentra en aptitud de
adquirirla (por compraventa, permuta, donación, adjudicación en pago, herencia,
legado, prescripción adquisitiva, etc.) y luego enajenarla al comprador.

Tampoco debe interpretarse por imposibilidad, la pérdida, después de la


conclusión del contrato, de los bienes vendidos, porque en dicho caso se aplican
las reglas del riesgo del contrato por la pérdida del bien. Por imposibilidad se
debe entender la circunstancia de que la unidad del bien se vea afectada o que
él no exista en mayor o menor extensión.

Si “A” debe entregar a “B” un lote de terreno de 200 metros cuadrados y éste
existe con 196 o 204 metros cuadrados, no es posible separar los 4 metros de
más, ni obtener los 4 metros menos, por cuanto la unidad del lote de terreno no
lo permite. O, si “A” debe entregar en propiedad a “B” una mesa determinada,
sobre la que el vendedor ha declarado una cierta extensión, que resulta en
realidad no tener. Es importante tener en cuenta, que la solución del reajuste del
precio, prevista en este precepto, no es el único remedio al que pueden acudir
las partes. En efecto, cuando concurran los requisitos del error o del dolo, el
perjudicado por dichos vicios del consentimiento puede plantear la
correspondiente acción de anulabilidad.

A nuestro entender, con el artículo 1574 el Código Civil peruano inicia el


tratamiento del tema de la compraventa sobre medida, propiamente dicha, más
conocida como compraventa ad mensuram. Cuando se vende un bien cualquiera
sin indicación de su extensión o cabida, ocurre que estamos ante una
compraventa en bloque o ad corpus, que podría ser calificado como el supuesto
general de este contrato. Con ello queremos expresar que la compraventa sobre
medida representa una manera especial, pero no por ello extraña, de celebrar
un contrato de compraventa. No se entiendan estas palabras en el sentido errado
de suponer que la compraventa sobre medida es un supuesto de excepción.

Todo lo contrario, se trata de una modalidad muy difundida en relación a la


manera o forma de celebrar los contratos de compraventa. Es por ello que la
compraventa sobre medida no deja de ser eso: una compraventa; con la
salvedad de que la ley desea brindar soluciones específicas al tema, dada la
posibilidad de ocurrencia de diversas hipótesis susceptibles de generar
confusión, y en aras de resolver eventuales conflictos entre los contratantes,
buscando obtener dentro de lo posible la mayor equidad entre las partes.

Lo que ocurre en la compraventa sobre medida, es una especie de reafirmación


del principio de integridad en el pago, pudiéndose sostener que en la
compraventa sobre medida el vendedor se encuentra obligado por excelencia, a
entregar la cantidad pactada.

Corresponde analizar el sentido que debe darse al segundo párrafo del artículo
1574, cuando establece que si no fuese posible entregar al comprador la
cantidad indicada en el contrato, aquél estará obligado a pagar lo que se halle
de más, y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle de
menos. Dentro de tal orden de ideas, haremos un estudio detallado del precepto.
Como ha sido dicho, en la compraventa sobre medida al igual que en todo
contrato de compraventa el vendedor tiene que entregar la cantidad convenida,
y a su vez el comprador deberá pagar la integridad del precio pactado. Si ello
resultara imposible, se podrían presentar dos supuestos distintos:

Que el bien entregado no tenga las dimensiones pactadas, sino dimensiones


mayores En este caso resulta lógico pensar que el comprador se estaría
beneficiando más allá de lo debido, puesto que no está recibiendo la cantidad
pactada en el contrato, sino una cantidad mayor. El beneficio adicional, es decir
el exceso, estaría generando un enriquecimiento indebido en el comprador,
enriquecimiento que podría solucionarse jurídicamente en base a los principios
que rigen, dentro de las normas del Libro de Obligaciones, el tema del pago
indebido, o, de no presentarse los elementos constitutivos de esta fi gura, por la
acción derivada del enriquecimiento sin causa.

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS

“En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda


sustituida por la de su título representativo y por los otros documentos
exigidos por el contrato o, en su defecto, por los usos”.

Señala De la Puente que la compraventa sobre documentos no versa sobre el


título de adquisición, o sea sobre el contrato de compraventa, sino sólo sobre el
modo de adquirir, es decir sobre la entrega del bien. Agrega que la entrega del
título representativo del bien que es algo distinto del título de adquisición
sustituye la entrega de éste.

Otro sector de la doctrina sostiene que la compraventa de mercaderías se


plantea en Derecho Comercial como un tema más amplio, con un ámbito de
aplicación que no está referido (ni se basa fundamentalmente) en los
documentos que puedan respaldar la compraventa celebrada.

Tampoco estamos de acuerdo en que en este tipo de contrato de compraventa


la entrega del título representativo del bien sustituya a la entrega de éste. Ello
sólo ocurrirá en la medida en que identifiquemos esta compraventa con los
contratos que se celebran en una determinada plaza sobre ciertas mercancías,
pero la mecánica del comercio de mercaderías hace que una perspectiva de esta
naturaleza termine siendo sumamente restringida.

Lo que ocurre, es que en este tipo de compraventa no resulta necesario que la


mercadería se entregue físicamente del vendedor al comprador para que se
produzca la tradición y para que el comprador se convierta en poseedor y
propietario, tal como establecen los artículos 900, 901 y 947 del Código Civil,
sino que la tradición se realiza con la sola entrega y/o endoso de los documentos,
tal como establece el artículo 903 del Código Civil.

Por otra parte, señala De la Puente que los elementos típicos de la compraventa
sobre documentos son los siguientes:
(a) Constituye una inserción de la disciplina de los títulos de crédito en el contrato
de compraventa de bienes muebles.

(b) Dada la naturaleza del título, el legislador establece una equivalencia


funcional entre la entrega de la cosa en sentido estricto y la entrega de los títulos.

(c) Con la entrega de los títulos, el vendedor se libera de la obligación de entrega


del bien, que es inherente a la compraventa, quedando agotada toda su actividad
en relación con tal obligación. En adelante, corresponde al comprador hacer
efectiva la entrega del bien.

(d) Se puede referir tanto a bienes originariamente genéricos pero ya


individualizados, cuanto a bienes específicos por su naturaleza.

(e) Su presupuesto es que al momento de la compraventa el bien se encuentre


en poder de un tercero (porteador, depositador), el cual lo tiene por cuenta del
vendedor.

(f) Permite varias ventas sucesivas de la misma mercadería sin la necesidad de


la tradición material de ésta, sino sólo mediante sus títulos representativos.

PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA

“Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de


los siguientes, que son nulos:

1. El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la


compraventa por convenirse que, si hubiera quien dé más por el bien, lo
devolverá el comprador.

2. El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la


obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga,
cuando pretenda enajenarlo”

El artículo 1582 del Código Civil peruano de 1984 se ocupa de dos temas que
guardan estrecha relación entre sí.

El primero de ellos es el relativo a los pactos que las partes tienen permitido
incluir en el contrato de compraventa que celebren. El segundo es el referido a
los pactos prohibidos, vale decir, aquellos que les está vedado celebrar.
PACTO DE MEJOR COMPRADOR

CONCEPTO

De acuerdo a lo establecido por el inciso 1 del artículo 1582 del Código Civil, el
pacto de mejor comprador es en virtud del cual puede rescindirse la compraventa
por convenirse que, si hubiera quien dé más por el bien, lo devolverá el
comprador.

PACTO DE PREFERENCIA

CONCEPTO

El pacto de preferencia constituye otro de los pactos sancionados con nulidad


por el artículo 1582, en su inciso 2. Este precepto establece que el pacto de
preferencia es aquel en virtud del cual se impone al comprador la obligación de
ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando pretenda
enajenarlo. El mecanismo que plantea el pacto de preferencia se podría describir
de la siguiente manera: - Se celebra el contrato entre comprador y vendedor. - A
pesar de no establecerse con claridad en la ley este punto, se entiende que ya
se han ejecutado las obligaciones propias del contrato de compraventa, en
especial la relativa a la transferencia de propiedad del bien, pues el pacto de
preferencia tácitamente nos lleva a pensar que el comprador ya se ha hecho
propietario del bien.

 En algún momento posterior a la celebración del contrato y a la


transferencia de propiedad, el nuevo propietario (excomprador) recibe la
oferta de un tercero que desea adquirir la propiedad del bien, a título
oneroso.
Se deduce que el pacto de preferencia implica que un tercero desee
adquirir el bien a título oneroso, pues precisamente el vendedor del
contrato que contiene dicho pacto, tendrá la preferencia de celebrar ese
nuevo contrato de compraventa (ahora en calidad de comprador) y
hacerse de nuevo de la propiedad del bien.
 Cuando el propietario del bien recibe la oferta de un tercero que desea
comprarlo, debe poner en conocimiento del vendedor del contrato
originario (y beneficiario del pacto de preferencia), la existencia de dicha
oferta.
 Cuando el beneficiario de la preferencia conozca de la oferta formulada
por el tercero (o eventualmente varios terceros), tendrá que decidir si hace
uso o no de esa preferencia.

De manifestar su negativa, o si simplemente guardase silencio al respecto, se


entenderá que no desea hacer uso de ese derecho de preferencia.

Caso contrario, vale decir, en la eventualidad de que decida hacer uso de la


preferencia, deberá mejorar, o por lo menos igualar, la mejor oferta que ha
recibido el propietario del bien (excomprador que otorgó la preferencia).

De manifestar esa aceptación, se celebrará el nuevo contrato de compraventa


entre las mismas partes del contrato originario, pero en calidades inversas.