CUADRO COMPARATIVO DE LAS GARANTÍAS: Evicción y acción redhibitoria
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
Art. 1044 “contenido de la responsabilidad por
evicción”
La responsabilidad por evicción asegura la
existencia y la legitimidad del derecho
transmitido, y se extiende a:
a) Toda turbación de derecho*, total o parcial,
que recae sobre el bien, por causa anterior o
contemporánea* a la adquisición.
b) Los reclamos de terceros fundados en
derechos resultantes de la propiedad intelectual o
industrial, excepto si el enajenante se ajustó a
especificaciones suministradas por el adquirente
c) Las turbaciones de hecho causadas por el
transmitente.
*REQUISITOS
El requisito de la sentencia.-
art. 1049 inc. b, hace referencia a este requisito
cuando prescribe que el acreedor de la
responsabilidad por evicción tiene derecho a la
resolución del contrato, si una sentencia o un
laudo produce la evicción.
El reconocimiento extrajudicial del derecho del
tercero. –
Art. 1040 inc. C: subasta judicial o
administrativa,:establece que el evicto no tiene
derecho a exigir la reparación del daño, si la
transmisión resultó de una subasta judicial o
administrativa.
Aunque el precepto no lo aclara, lo excluido es tan
sólo la indemnización del daño. Empero, ello no
obsta, por las razones dadas, a que exista la
obligación de restituir el precio. Tal obligación pesa
sobre quienes tienen el papel de vendedor en tal
subasta
CÓDIGO CIVIL
Art. 2091 DEFINICION completa y reúne, uno
por uno, los requisitos para el funcionamiento
de la garantía.
Habrá evicción, en virtud de sentencia y por
causa anterior o contemporánea a la
adquisición, si el adquirente por título oneroso
fue privado en todo, o en parte del derecho que
adquirió, o sufriese una turbación de derecho en
la propiedad, goce, o posesión de la cosa.*
Pero no habrá lugar a garantía, ni en razón de
las turbaciones de hecho, ni aun en razón de las
turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o
establecidas de una manera aparente, por el
hecho del hombre, o de pretensiones formadas
en virtud de un derecho real o personal de goce,
cuya existencia era conocida al tiempo de la
enajenación.
*N atu r a le za ju r íd ic a La palabra evicción
sirve para designar la situación que sobreviene a
raíz de una derrota en juicio. Evicto es el que ha
sido vencido en juicio, y privado del derecho que
adquirió; evicente, el que lo ha vencido; garante, el
que por haber transmitido el derecho al evicto, debe
responder.
(arts. 2091, 2092, 2093 y 2112).
del art. 2093 del Código de Vélez que
preceptuaba que la evicción era parcial, cuando
el adquirente era privado por una sentencia de
una parte del derecho adquirido. Pese a esta
limitación, no existe impedimento para que la
solución se extienda a los casos en que puede
operar la garantía, sin que exista una sentencia.
En particular, mediante el reconocimiento de
una reclamación extrajudicial del tercero,
El Código de Vélez limitaba esta excepción en el
art. 2122, a las ventas forzadas hechas por la
autoridad de la justicia, estableciendo que en tal
caso sólo existía la obligación de restituir el
precio que produjo la venta
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El C.C. y C. de la Nación omitió consignar normas
referentes a la evicción en el contrato de
compraventa, teniendo en cuenta el papel
emblemático de este contrato en la construcción
de la figura y que en la práctica, la mayor
proporción de cuestiones que se plantean se
vinculan con este contrato.
Art.1040 inc. b: El C.C. y C. de la Nación consagra
la responsabilidad subjetiva del responsable por
evicción, al permitir que el enajenante se libere de
esta obligación de resarcir el daño, si no conoció ni
pudo conocer el peligro de la evicción
Art. 1037, corresponde colegir que la renuncia o
la exclusión en general de la garantía de evicción,
se circunscribe a la obligación de exigir la
reparación del daño, pero no obsta a que el
vencido pueda reclamar la repetición del precio
pagado
El art. 1047 Los gastos del juicio. sienta la regla,
que el garante debe pagarle al adquirente los
gastos que éste ha debido afrontar para la defensa
sus derechos. En este precepto defectuosamente
redactado, agrega que el adquirente no puede
cobrar tales gastos “ni efectuar ningún reclamo”,
en los dos supuestos siguientes a) si no citó al
garante al proceso; y b) si citó la garante y se
allanó a la demanda.
Art. 1048.- Cesación de la responsabilidad. En los
casos en que se promueve el proceso judicial, la
responsabilidad por evicción cesa:
a. si el adquirente no cita al garante, o lo hace
después de vencido el plazo que establece la ley
procesal;
b. si el garante no comparece al proceso judicial,
y el adquirente, actuando de mala fe, no opone las
defensas pertinentes, no las sostiene, o no
interpone o no prosigue los recursos ordinarios de
que dispone contra el fallo desfavorable;
c. si el adquirente se allana a la demanda
sin la conformidad del garante; o somete
la cuestión a arbitraje y el laudo le es
desfavorable.
Sin embargo, la responsabilidad subsiste
si el adquirente prueba que, por no haber existido
oposición justa que hacer al derecho del vencedor,
la citación oportuna del garante por evicción, o la
Ante la omisión, corresponde asignarle un
contenido semejante a la que tenía en el Código
Civil de Vélez, por aplicación del régimen de la
responsabilidad establecido por los arts. 1737
Así el comprador vencido tendrá el derecho de
reclamar la restitución de los gastos que
desembolsó para celebrar el contrato; el valor de
los frutos que debió restituir al evincente; los
gastos hechos en mejoras necesarias que
aumentaron el valor de la cosa y de la mejoras
útiles, cuando no le fueren restituidos por el
evincente; y, finalmente, la diferencia entre el
precio de la cosa y el mayor valor que tenía en
el momento de la evicción
De lege ferenda, corresponde retornar al sistema
de responsabilidad objetiva en materia de
evicción que tenía el Código Civil de Vélez.
Art. 1796.- El pago es repetible, si: a) la causa de
deber no existe, o no subsiste, porque no hay
obligación válida; esa causa deja de existir; o es
realizado en consideración a una causa futura,
que no se va a producir; b) paga quien no está
obligado, o no lo está en los […]
Art. 2117: Los gastos del juicio. cuando el
adquirente venciere en el juicio promovido por
el reclamo del tercero, no tenía ningún derecho
contra el enajenante ni aún para cobrar los
gastos que hubiere hecho.
Art.2110.- La obligación que resulta de la
evicción cesa si el vencido en juicio no hubiese
hecho citar de saneamiento al enajenante, o si
hubiere hecho la citación, pasado el tiempo
señalado por la ley de procedimientos.
Art.2111.- No tiene lugar lo dispuesto en el
artículo anterior, y el enajenante responderá por
la evicción, si el vencido en juicio probare que
era inútil citarlo por no haber oposición justa
que hacer al derecho del vencedor. Lo mismo se
observará cuando el adquirente, sin citar de
saneamiento al enajenante, reconociese la
justicia de la demanda, y fuese por esto privado
del derecho adquirido.
Art.2112.- La obligación por la evicción cesa
también si el adquirente, continuando en la
defensa del pleito, dejó de oponer por dolo o
negligencia las defensas convenientes, o si no
apeló de la sentencia de primera instancia, o no
prosiguió la apelación. El enajenante, sin
embargo, responderá por la evicción, si el
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interposición o sustanciación de los recursos, eran
inútiles; o que el allanamiento o el laudo
desfavorable son ajustados a derecho.
VICIOS REDHIBITORIOS Y
Art. 1051 inc. b.-Contenido de la responsabilidad
por vicios ocultos.
b) los vicios redhibitorios, considerándose tales
los defectos que hacen a la cosa impropia para su
destino por razones estructurales o funcionales, o
disminuyen su utilidad a tal extremo que, de
haberlos conocido, el adquirente no la habría
adquirido, o su contraprestación hubiese sido
significativamente menor.
Art 1048.-Cesación de la responsabilidad.
a) si el adquirente no cita al garante, o lo
hace después de vencido el plazo que establece la
ley procesal;
b) si el garante no comparece al proceso judicial,
y el adquirente, actuando de mala fe, no opone
las defensas pertinentes, no las sostiene, o no
interpone o no prosigue los recursos ordinarios de
que dispone contra el fallo desfavorable;
c) si el adquirente se allana a la demanda sin la
conformidad del garante; o somete la cuestión a
arbitraje y el laudo le es desfavorable.
Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el
adquirente prueba que, por no haber existido
oposición justa que hacer al derecho del
vencedor, la citación oportuna del garante por
evicción, o la interposición o sustanciación de los
recursos, eran inútiles; o que el allanamiento o el
laudo desfavorable son ajustados a derecho.
Art.1049.-Régimen de las acciones. El acreedor
de la responsabilidad dispone del derecho a
declarar la resolución:
a) si los defectos en el título afectan el valor del
bien a tal extremo que, de haberlos conocido, el
adquirente no lo habría adquirido, o su
contraprestación habría sido significativamente
menor;
b) si una sentencia o un laudo produce la
evicción.
Efectos Acciones - En el caso de los vicios
redhibitorios, al tratarse de un género
especialmente grave de la especie vicios ocultos,
el afectado contaría con estas alternativas, a
saber:
1. reclamar la subsanación de los vicios;
2. reclamar un bien equivalente, si es fungible;
3. declarar la resolución del contrato, excepto
cuando el defecto sea subsanable, el garante se
ofrezca a hacerlo pero él no lo acepte (art. 1057).
En ese supuesto solo le queda abierta la
vencido probare que era inútil apelar o
proseguir la apelación. Art.2113.- Cesa
igualmente la obligación por la evicción, cuando
el adquirente, sin consentimiento del
enajenante, comprometiese el negocio en
árbitros, y éstos laudasen contra el derecho
adquirido.
ACCIÓN REDHIBITORIA
Art. 2164 “son vicios redhibitorios los defectos
ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se
transmitió por título oneroso, existentes al
tiempo de la adquisición, que la hagan impropia
para su destino, si de tal modo disminuyen el uso
de ella que de haberlos conocido el adquirente, no
la habría adquirido, o habría dado menos por
ella”
Art. 2170:La garantía tendrá validez siempre y
cuando el adquirente no conozca la existencia de
tales vicios, o que en virtud de su profesión u
oficio no los deba conocer
Efectos.
Art.2174,ACCIÓN REDHIBITORIA O MINORIS
QUANTIS :cuando por motivo de la existencia de
la turbación el uso que pretendía darle , resulta
imposible, se puede procurar la disolución de la
relación contractual, con la restitución del precio
y los correspondientes daños y perjuicios o bien
la acción denominada quantis minoris que tiende
a que se establezca cuál es el verdadero precio de
la cosa adquirida, para que se baje el precio al
menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.
Por otro lado, agrega el art. 2175 que el
comprador podrá intentar una u otra acción,
pero no tendrá derecho para intentar una de
ellas, después de ser vencido o haber intentado la
otra.
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posibilidad de reclamar daños, y ya no tendría a
su disposición la posibilidad de solicitar
obtención de un bien equivalente si fuera eso
posible.
Art.1047.-Gastos de defensa. El garante debe
pagar al adquirente los gastos que éste ha
afrontado para la defensa de sus derechos. Sin
embargo, el adquirente no puede cobrarlos, ni
efectuar ningún otro reclamo
a) no citó al garante al proceso;
b) citó al garante, y aunque éste se allanó,
continuó con la defensa y fue vencido
Art. 1054: En primer término establece la carga
del adquirente de denunciar vicios dentro de
sesenta (60) días de haberse manifestado
Art. 1055 el plazo de caducidad de la garantía, de
tres años para los inmuebles a contar desde que
se lo recibió, y seis meses para los mueble a contar
desde que se lo recibió o puso en funcionamiento.
Aclarando que esos plazos que pueden
aumentarse convencionalmente, aunque nada
dice de disminuirse.
si:
ARTICULO 4041 .- Se prescribe por tres meses,
la acción redhibitoria para dejar sin efecto el
contrato de compra y venta; y la acción para que
se baje del precio el menor valor por el vicio
redhibitorio.
La previsión del art. 4041 sólo versa sobre la
resolución del vínculo contractual y la
acción quanti minoris, sin importar ello la
ulterior indemnización por los daños y perjuicios
ocasionados.
Por otro lado, si abonamos a la concepción de que
los vicios redhibitorios son producto del error de
una de las partes contratantes, el Código prevé
un plazo diferente de prescripción. Al respecto el
art. 4030 establece que “la acción de nulidad de
los actos jurídicos, por […] error […] se prescribe
a los dos años […] desde que el error […] fuese
conocido.”