UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA DE INGENIERÍA INDUSTRIAL

“HIPOTECAS”

CURSO: INGENIERIA ECONOMICA

ALUMNOS:
ESQUIVEL SARE GERSON
OBESO MORENO JOSUE
PEREZ VILLANUEVA ALEXANDER
REYES MOROCHO KEVIN
RODRIGUEZ RODRIGUEZ FRANK
SALVATIERRA AVALOS EDWIN

CICLO: VII

SECCIÓN: “A”
Trujillo – Perú
2018
 TEMARIO

1. DEFINICION

2. CARACTERISTICAS

3. CONCEPTOS BASICOS

4. TIPOS DE HIPOTECAS

5. FRANK

6. CASO PRACTICO DE HIPOTECAS “MI VIVIENDA”

7. REFERENCIAS
 ¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un contrato mediante el cual se toma como garantía de un crédito a un bien
que generalmente lo constituye un inmueble. El bien permanece en manos del propietario
mientras este cumpla con sus obligaciones; en caso contrario, el acreedor puede realizar la venta
del bien para cobrar el dinero que prestó.

El contrato que constituye una hipoteca debe ser registrado en el Registro de la Propiedad a fin
de que posea valor para terceros. En el caso de que el acreditado incumpla con sus pagos se
procede a una demanda, a una sentencia condenatoria y al remate del inmueble. Así, en tanto
contrato, una hipoteca solo impone obligación al deudor y se encuentra reglamentada conforme
a la ley.

Es un contrato muy utilizado para la adquisición de viviendas.

Elementos de una hipoteca

Un contrato hipotecario está formado por tres elementos clave:

 El capital. Es la cantidad de dinero prestado que se irá devolviendo periódicamente

hasta el pago completo de la deuda
 El plazo. El periodo de tiempo, estipulado con anterioridad en el que se debe completar
el pago de la deuda, así como todas las mensualidades de pago a las que el deudor ha
de hacer frente
 El tipo de interés. Es el coste de más que el deudor paga al acreedor por haber pedido
prestado ese dinero. Puede ser fijo o variable, se puede revisar periodicamente y
cambiar la cantidad a pagar

Características

 La hipoteca implica uno o más bienes inmuebles que se adquieren y sujetan a modo de
garantía como prueba de que se va a hacer frente al pago del dinero prestado con
anterioridad.
 Podemos decir que la propiedad del inmueble está en manos del deudor, pero si éste
no satisface la deuda en el periodo de tiempo exigido, el acreedor puede comenzar las
acciones legales necesarias para la obtención de su dinero - como pedir la venta pública
del inmueble.
 Utiliza el sistema francés.

Conceptos Básicos

 Hipoteca. Garantía que se da a la entidad para devolver el préstamo y que recae sobre
la vivienda.
 Préstamo hipotecario. Producto bancario destino a la compra de una vivienda.
 Tipo de interés. Es el precio que paga el prestatario por obtener dinero de la entidad de
crédito. Seguramente es lo primero que todo el mundo mira antes de contratar una
hipoteca. El interés fijo es aquel que no varía durante toda la vida del préstamo. El
interés variable es aquel que varía o puede variar la lo largo de la vida del préstamo y
generalmente se determina estableciendo un tipo de referencia oficial al que hay que
sumarle un margen constante. Actualmente hay numerosas ofertas de hipotecas mixtas
que proponen una cuota fija durante los primeros años y después variable.
 Tasa Anual de Equivalencia (T.A.E.). Es la fórmula matemática que determina el coste
financiero del préstamo. El interés nominal es la cantidad de intereses que paga el
prestatario y la T.A.E. es el coste que tiene el préstamo para el prestatario en términos
económico- financieros.
 Diferencial. Se trata del porcentaje que la entidad le suma al índice de referencia de la
hipoteca y que normalmente es el euríbor. Supone el beneficio que obtiene el banco
por la operación.
 Productos vinculados. Se trata de los productos que el banco exija contratar junto con
la hipoteca, tales como seguros de vida, planes de pensiones o seguro del hogar.
Debemos saber si la entidad bancaria nos bonifica por producto contratado o si por el
contrario la entidad nos exige contratarlos para concedernos la hipoteca, pero sin
ninguna bonificación. Las entidades bancarias intentan que el cliente contrate todo tipo
de seguros, pero según la legislación el único que se debe contratar es el seguro de
continente que cubre lo que costaría la vivienda en caso de incendio.
 Comisiones. Los contratos de préstamo suelen incluir diversas comisiones. No existe una
limitación legal para las comisiones siempre que las hayamos aceptado tras haber sido
informado. Las más habituales son: comisión de estudio, comisión de apertura, comisión
por desistimiento total o parcial, comisión por amortización, comisión por modificación
de condiciones, comisión por subrogación de deudor, comisión por impago de cuotas.
 Swaps. Son derivados financieros que cubren los incrementos del tipo de interés, pero
son instrumentos que nos perjudican cuando el Euribor baje. Son productos financieros
complejos que pueden conllevar costes altos por su cancelación anticipada.
 Responsabilidad hipotecaria. Es la cantidad máxima de que responde la propiedad
hipotecada en caso de impago del préstamo. Es el importe resultante de sumar: el
capital del préstamo, los intereses ordinarios y de demora asegurados con la hipoteca y
los gastos de ejecución garantizados con la hipoteca.
 Fianza. Es una garantía personal que presta una persona llamada fiador o avalista a favor
de otra persona. En virtud de esta garantía el fiador responde con todos sus bienes,
presentes y futuros de la cantidad afianzada.
 Cláusulas suelo y techo. Estas cláusulas limitan la evolución del Euribor, limitan las
bajadas del tipo de interés o las posibles subidas. Si el préstamo tiene estas cláusulas se
debe mencionar de forma específica en la información personalizada que le tiene que
facilitar la entidad antes de la contratación de la hipoteca.
 Plazo del préstamo hipotecario. Es el tiempo que tardaremos en devolver el dinero
préstamo. A la hora de decidir el plazo de amortización de la hipoteca hay que valorar
que cuanto más largo sea el plazo las cuotas serán más bajas pero el importe de los
intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo será más alto.
 Importe del préstamo. Actualmente es difícil encontrar hipotecas que financien el 100%
del valor de tasación o compraventa del inmueble. Lo habitual es que las entidades
bancarias concedan hasta el 80% del valor de tasación o compraventa del inmueble.
Además, se ha de tener en cuenta que seguramente la entidad bancaria pondrá
problemas si la cuota mensual a pagar supera un tercio del total de los ingresos.
TIPOS DE HIPOTECAS

Hipoteca variable

En esta hipoteca el tipo de interés que se aplica varía en función de las fluctuaciones del euríbor,
con lo cual la cuota a pagar subirá o bajará según lo haga el euríbor. El tipo de interés nominal
(TIN) se calcula sumando el diferencial que aplica el banco más el valor del euríbor de ese mes,
es decir, TIN = diferencial + euríbor.

Lo habitual es que se aplique el dato del euríbor del mes en el que se firma la hipoteca, y que
cada seis meses se actualice el tipo de interés en función del euríbor. De este modo se paga la
misma cuota durante seis meses, y pasado ese tiempo se vuelve a recalcular la cuota, pudiendo
subir o bajar.

Hipoteca fija

A esta hipoteca se le aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, con lo
cual la cuota mensual a pagar siempre va a ser la misma. En este tipo de hipoteca no se utiliza
el euríbor para calcular el tipo de interés, en esta ocasión, el banco ofrece la hipoteca a un tipo
de interés fijo, que solo variaría si se incumplen las condiciones pactadas (vinculación de nómina,
seguros, planes, etc).

Lo normal es que las entidades financieras ofrezcan sus hipotecas a tipo fijo a un tipo de interés
superior al que ofertan sus hipotecas a tipo variable. La ventaja de las hipotecas a tipo fijo es
que se evitan sorpresas o imprevistos derivados a las subidas del euríbor, ya que siempre se
paga la misma cuota.

Hipoteca mixta

La hipoteca mixta combina el funcionamiento de la hipoteca fija y la variable, aunque en la

práctica se comporta como una hipoteca variable. El banco ofrece una hipoteca que durante
unos años funciona a un tipo de interés fijo y durante el resto de años se le aplica un tipo de
interés en función del euríbor. Por ejemplo, una hipoteca mixta podría tener un tipo de interés
fijo durante los primeros 10 años, y el resto del préstamo tendría aplicado un interés variable en
función del euríbor. Esta hipoteca permite beneficiarse de no sufrir subidas en las cuotas
mensuales durante los primeros años, y en el futuro adaptarse a la situación del euríbor.
 SEGUROS ASOCIADOS A LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Seguro de daños sobre el inmueble hipotecado:

Cuando se concede un préstamo hipotecario, la entidad de crédito puede exigir la

contratación de un seguro contra daños por un importe igual al valor de tasación del
inmueble (excluido el valor del suelo, que no es asegurable)

Este seguro tiene por finalidad indemnizar, a la persona que aparece como asegurado,
normalmente el propietario, de los posibles daños que pueda sufrir el inmueble
hipotecado, por determinadas causas (incendio, daños por agua, etc.) establecidas en
el contrato de seguro. En este caso, la entidad de crédito tiene derechos sobre la
indemnización que pueda percibir el asegurado, ya que si el inmueble que actúa como
garantía de cobro para la entidad de crédito se destruyese, dicha garantía
desaparecería, por lo que la existencia de un seguro de daños sobre el bien evita esta
situación.

No obstante, lo más habitual es que el seguro contenga, además de la cobertura de

daños al inmueble (continente), otras garantías, como la de daños que puedan sufrir los
bienes que se encuentran dentro de la vivienda (contenido); la responsabilidad civil del
propietario, o la defensa jurídica, entre otras. Estos seguros son conocidos
comercialmente como seguros “multirriesgo de hogar”, ya que contienen múltiples
garantías relacionadas con daños que pueden afectar a la titularidad de un bien
inmueble. Respecto a las indemnizaciones que el propietario pueda recibir por razón de
estas últimas coberturas, la entidad de crédito no tiene ningún derecho derivado del
contrato de seguro.

Seguros de amortización de préstamos: Los seguros de amortización de préstamos son

seguros de vida, que se caracterizan porque el asegurador asume el pago de la cantidad
pendiente de amortizar del asegurado-prestatario, si ocurre alguna de las contingencias
previstas en el contrato de seguro (fallecimiento o, en su caso, invalidez) antes de haber
satisfecho la totalidad de la deuda.

Dentro de los seguros de amortización de préstamos podemos distinguir dos

tipos:

-Aquellos en los que el capital a pagar por la entidad aseguradora coincide con la
cantidad adeudada del préstamo, por lo que aquél disminuye conforme se amortiza el
préstamo y el plazo de cobertura del seguro es idéntico al del préstamo.
 -Aquellos en el que el importe a pagar en caso de que se produzca el fallecimiento, o la
invalidez, permanece inalterable a lo largo de todo el periodo de duración del contrato
de seguro. En estos casos, la entidad aseguradora pagará a la entidad de crédito la
cantidad pendiente de amortizar y el exceso, al resto de personas designadas como
beneficiarias en la póliza.

En consecuencia, este seguro protege a la entidad de crédito ante el posible impago del
prestatario debido a su muerte o incapacidad.

En el mercado asegurador también se comercializan seguros cuyo objetivo es permitir

cumplir las obligaciones del deudor con respecto al préstamo hipotecario, con carácter
temporal. Se conocen con el nombre comercial de “seguros de protección de
pagos/préstamos” y se suelen comercializar de forma independiente, o como
coberturas adicionales dentro de un seguro de amortización de préstamos de los
mencionados en el apartado anterior.

Estos seguros garantizan en caso de desempleo o incapacidad temporal del asegurado,

el pago a la entidad de crédito, mientras dure esta situación, de un número máximo de
cuotas mensuales del préstamo.

Seguro de Hipoteca, ya que al ser de tipo voluntario tiene menor importancia, por lo
explicaremos de forma más sencilla en que consiste:

 Cubre al asegurado ante el impago de sus cuotas mensuales.

 No es de suscripción obligatoria en casi ninguna entidad financiera.

 Ayuda de forma directa a algunas personas desempleadas, con incapacidad total o

parcial, etc; ante el pago de la cuota hipotecaria.

 Lo normal es que cubra el pago hipotecario por un máximo de 6 meses.

 En ocasiones, si los suscribimos, podemos evitarnos la presentación de un aval bancario

a la hora de conseguir nuestro crédito hipotecario.

 Podemos suscribir éste seguro con otra entidad aseguradora o financiera que no sea la
misma con la que tenemos suscrita la hipoteca.

Seguros de Hogar

Los seguros de hogar son de suscripción obligatoria en todos los créditos hipotecarios
actuales del mercado. La función real y el por qué de su inclusión de forma progresiva
 desde los años 50 en todas las hipotecas, es debido a la necesidad por parte de la
entidad financiera de no tener una rebaja en el precio real de mercado de la
vivienda, ya que en caso de tener algún percance en dicha vivienda y dejar de pagarse
dicha hipoteca el banco se sentiría indefenso.

Lo más normal es que la entidad financiera con la que suscribáis la hipoteca tenga una
aseguradora de referencia o los de la opción de varias a elegir para poder suscribir dicho
seguro vivienda, pero sin ésto lo más probable es que el banco no nos permita llevar a
cabo la suscripción de la hipoteca de forma definitiva.

Seguros de Vida

Este tipo de seguro no es el más habitual, además de ser el más importante a la hora
de suscribir nuestra hipoteca. Debemos tener en cuenta que aunque es una de la
condiciones más importantes, debemos vigilar el coste que nos puede acarrear a la
cuota final de nuestra hipoteca. Casi todas las entidades financieras te obligan a
contratar este tipo de seguros, sólo que sus precios pueden ser muy distintos
dependiendo de la hipoteca.

Los seguros de vida ligados a las hipotecas surgen como una necesidad real ante una
situación traumática como la muerte de uno de los cónyuges familiares o del suscriptor
directo de la hipoteca. Es evidente que en caso de que la suscribiera una pareja, el
cónyuge restante es muy probable que no pudiera hacer frente a la hipoteca, por lo que
de forma directa y al producirse una situación de este tipo, un seguro de vida hipotecario
pueda ayudarnos a recibir una prima que o bien nos ayude a cancelar la hipoteca o a
contar con cierta estabilidad financiera.

Hay que decir que es muy habitual también que, en caso de rescatar dicho seguro de
vida, por contrato, las entidades financieras se comprometan a hacer
una renegociación de los intereses ligados a dicha hipoteca, con lo que esa familia
podrá seguramente rebajar sus cuotas mensuales. En cuanto a los seguros de vida
habría que matizar algunas de sus cuestiones más importantes:

 Grava las cuotas mensuales, aunque de forma muy liviana.

 Son seguros portátiles, no varían según la casa, sino según quién lo suscriba con
respecto a una hipoteca. Si contamos con una hipoteca y la cambiamos como aval a
otra vivienda nueva, el seguro de vida seguirá valiendo en las mismas condiciones.

 El seguro de vida en caso de dos cónyuges, puede suscribir sólo a uno o a ambos.
 En caso de seguro de vida de cónyuges y con suscripción doble, si uno de los dos
fallece, la prima del seguro tendrá de forma automática como beneficiario al otro
cónyuge.

 En caso del seguro de vida para una única persona física, dicha persona lo tiene en
control, es decir puede delegarlo al morir a cualquier beneficiario que desee. En dicho
caso, la entidad financiera tendría que hacerse cargo de pagar la hipoteca. Por eso es
más caro el seguro de vida de suscripción única.
Dentro de lo seguros de vida, además de este tipo de seguro de vida que nos cubre de
forma completa y total, podremos encontrar otros dos tipos que pueden sernos
útiles:

 Seguro de vida temporal: es una forma de suscribir en periodos de uno, tres y cinco
años distintas soluciones de seguros de vida dependiendo la cantidad de dinero que
podamos pagar sin perder un precio competitivo. Es decir, si en cierto momento no
podemos pagar tanto dinero por nuestra hipoteca, podremos rebajar nuestro seguro de
vida para poder seguir teniendo cierta protección. Además, una vez terminado uno de
nuestros seguros, podemos seguir renovándolo con otros también de tipo temporal del
tiempo que deseemos y con las nuevas condiciones que deseemos.

 Seguro de vida mixto: es lo mismo que el seguro de vida temporal pero que es
convertible en cualquier momento en un tipo de seguro de vida permanente, con lo que
ya no podremos cambiar la amortización por dicho seguro, a menos que paguemos una
pequeña penalización.
En resumen, los seguros asociados a los créditos hipotecarios pueden ser de mucha
ayuda y nos dan infinitas posibilidades de tener un seguro de resguardo de nuestra casa,
de nuestra persona y de nuestros pagos ante posibles eventualidades. Siempre
debemos recordar que lo mejor es preguntar a la hora de suscribir nuestra hipoteca a
todas estas opciones y comparar para saber cuál es la opción y entidad que más nos
interesa.
REFERENCIAS

file:///G:/JOSUE/CICLO%20DE%20ESTUDIOS/expo/Ejemplos_explicativos_Mi_Vivienda
2018.pdf

https://www.banbif.com.pe/Personas/Prestamos-Personales/NuevoCreditoMivivienda