ISR Por Venta de Inmuebles

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Jueves 01 de Diciembre de 2016
Fecha de publicación: 2012-02-14
ISR por venta de inmuebles

Conozca el procedimiento que deben seguir las personas físicas para determinar el ISR a
pagar por estas operaciones
1. Generalidades
2. Caso práctico
2.1. Datos generales
2.2. Construcción
2.3. Terreno
2.4. Costo comprobado de adquisición
2.5. Otras deducciones
2.6. Ganancia por enajenación
2.7. Pago provisional
2.7.1. ISR a la entidad federativa
2.7.2. ISR a la Federación
2.8. ISR del ejercicio
2.8.1. Tasa e impuesto sobre ingresos no acumulables
2.8.2. Impuesto sobre ingresos acumulables
3. Terreno y construcción adquiridos en distintas fechas
3.2. Construcción
3.3. Terreno
3.5.1. Identificadas con cada inmueble
3.5.2. No identificadas exclusivamente con un inmueble
3.6. Ganancia por enajenación por separado
3.7.1. A la entidad federativa
3.7.2. A la Federación
3.8. Declaración del ejercicio
4. Conclusiones
1. GENERALIDADES
Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes realizada por las personas físicas que no
realicen actividades empresariales o que aun cuando lo hagan, no sean afectos a dichas actividades,
se sujetarán a lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta
(LISR).
Una particularidad de este Capítulo, respecto de los demás contemplados en el Título IV, es que
deberá considerarse como ingreso el monto de la contraprestación obtenida además de las
operaciones a crédito, mientras que en general para los demás Capítulos sólo se acumulan los
ingresos efectivamente cobrados. En este artículo se analizará el régimen fiscal aplicable a la
enajenación de bienes inmuebles.
Por enajenación se entenderá cualquier acto en el que se transmita la propiedad de un bien así como
los supuestos previstos en el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), con excepción de
(artículo 146 de la LISR):
la trasmisión efectuada por:

causa de muerte
donación
la enajenación de bonos de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso se

considere interés en términos del artículo 9 de la LISR
Tratándose de la casa habitación del contribuyente (art. 109, fracción XV de la LISR):
no se pagará el impuesto si la contraprestación a la fecha de la operación no excede de 1’500,000

unidades de inversión (UDIS)
si la contraprestación excede de 1’500,000 UDIS, se determinará la ganancia relativa al excedente
y se pagará el impuesto correspondiente
En ambos casos la exención procederá siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores
a la fecha de enajenación, el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que
hubiera aplicado la exención y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dicha circunstancia ante
el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
La exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero para éste último la exención
sólo aplicará hasta por el área que no exceda de tres veces la cubierta por la construcción. Por el
excedente, deberá pagarse el ISR (art. 129 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta
–RLISR–)
Tratándose de bienes muebles no se pagará el ISR cuando en un año de calendario la diferencia

entre el total de las enajenaciones y el costo comprobado de la adquisición de los bienes enajenados
(ganancia), no exceda de tres veces el salario mínimo general (SMG) del área geográfica del
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contribuyente elevado al año (no aplica para enajenación de acciones, partes sociales, títulos valor o
inversiones), por el excedente se pagará el ISR:
Límite de la exención para enajenación de bienes muebles
Área geográfica
Concepto A B C
SMG $62.33 $60.57 $59.08
Por: Tres 3 3 3
Igual: Tres VSMG 186.99 181.71 177.24
Por: Días del ejercicio 366 366 366
Igual: Límite de la exención para enajenación de

bienes muebles $68,438.34 $66,505.86 $64,869.84
Por los ingresos gravados en este Capítulo no se pagará el impuesto empresarial a tasa única (IETU)
(art. 4, fracciones VI y VII de la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única).
Este tipo de actos tampoco se encontrarán gravados por el impuesto al valor agregado (IVA), con
excepción de la enajenación consignada en escritura pública de construcciones con uso distinto al de
casa habitación. En dichos casos el impuesto será retenido por los notarios, corredores, jueces y
demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo enterarán dentro
de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (arts. 9, fracciones I, II, IV y VII y 33
de la Ley del Impuesto al Valor Agregado).
2. CASO PRÁCTICO
Para comprender mejor el tratamiento fiscal de la enajenación de bienes que realicen las personas
físicas bajo el Capítulo IV del Título IV de la LISR, considérese el siguiente supuesto.
La señora María López González vendió un inmueble destinado para uso habitacional el 14 de enero
de 2012, por lo que aporta la siguiente información para conocer la carga fiscal de esta operación:
Datos generales
Concepto Subtotal Importe Fecha
Precio de venta $2,450,000.00 14/01/2012
Precio de compra 1,340,000.00 10/09/2008
Trreno 540,500.00
Construcción 799,500.00
Ampliación a la construcción 245,000.00 13/05/2010
Gastos notariales pagados por la escrituración 65,540.00 10/09/2008
Derechos pagados por la escrituración 8,456.00 10/09/2008
Avalúo pagado para la venta del inmueble 9,840.00 10/12/2011
Comisión por enajenación $148,000.00 14/01/2012
Toda vez que ella no habitaba el inmueble pagará el ISR correspondiente por la operación, tomando
como base la ganancia que se obtenga. Si en lugar de ganancia resulta una pérdida no se realizará
pago del ISR.
Para ello se actualizarán los gastos y costos incurridos por el contribuyente hasta la fecha en que
enajene el inmueble, y tratándose de construcciones se tomará en cuenta la disminución de su valor
por el transcurso del tiempo. Por lo tanto, es necesario conocer por separado el costo de adquisición
de la construcción y del terreno.
Cuando no se conozcan los valores por separado, podrá tomarse alguna de las siguientes opciones
para separar ambos valores (arts. 151, fracción I de la LISR y 197 del RLISR):
el costo del terreno será el 20% del costo total de adquisición del inmueble
considerar la proporción que se hubiera dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición
del bien
con base en las proporciones de los valores catastrales que correspondan a la fecha de
adquisición
En la determinación del costo de adquisición no se incluirán intereses ni otras erogaciones que se

hubieran cubierto, sólo se tomará la contraprestación para su adquisición. Para bienes adquiridos a
título gratuito, se considerará el costo pagado por el autor de la sucesión o el donante y como fecha
de adquisición la que hubiere correspondido a éstos (arts. 150 y 152 de la LISR).
La actualización de las deducciones podrá realizarse conforme al procedimiento que se ejemplifica en

el desarrollo de este artículo o considerando la tabla prevista para tales efectos contenida en el anexo
9 de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMISC), publicado en el Diario Oficial de la Federación (DOF)
el 25 de mayo de 2011 (regla I.3.14.2. de la RMISC 2012).
2.2. Construcción
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Para determinar el importe de la deducción correspondiente a las construcciones, primero se

disminuirán a razón del 3% por cada año completo transcurrido desde su adquisición y hasta la
enajenación (art. 151, fracción I de la LISR).
Disminución de la construcción
Concepto Importe
Costo de la construcción $799,500.00
Por: Por ciento de disminución anual 3%
Igual: Deducción por cada año 23,985.00
Por: Número de años completos de tenencia 3
Igual: Disminución de la construcción $71,955.00
Costo de la construcción disminuido
Concepto Importe
Menos: Disminución de la construcción 71,955.00
Igual: Costo de la construcción disminuido

$727,545.00
En ningún caso el costo de la construcción disminuido puede ser inferior al 20% del costo de la
construcción inicial, pues de ser así, se considerará como deducción este último.
Monto mínimo como costo de la construcción
Concepto Importe
Por: Por ciento mínimo a considerer 20%
Igual: Monto mínimo como costo de la construcción

$159,900.00
El costo de la construcción disminuido de $727,545.00, es superior al mínimo del 20% por lo que se
considerará el mayor para efectos de actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes
inmediato anterior a la enajenación.
Costo de la construcción actualizado
Concepto Importe
Costo de la construcción disminuido $727,545.00
Por: Factor de actualización 1.1510
Igual: Costo de la construcción actualizado $837,404.30
Factor de actualización
Concepto Importe
Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del mes inmediato anterior a

la enajenación (diciembre 2011) 103.5510
Entre: INPC del mes en que se efectuó la adquisición (septiembre 2008) 89.9637
Igual: Factor de actualización 1.1510
Las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetarán al mismo

tratamiento de las construcciones, por lo tanto la ampliación realizada al inmueble será una deducción
autorizada y se disminuirá y actualizará conforme al mismo procedimiento (arts. 148, fracción II y 151,
fracción II de la LISR).
Disminución del costo de la ampliación
Concepto Importe
Ampliación a la construcción $245,000.00
Por: Número de años completos de tenencia

1
Igual: Disminución del costo de la ampliación

$7,350.00
Costo de la ampliación disminuido
Concepto Importe
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Menos: Disminución del costo de la ampliación por años de tenencia

7,350.00
Igual: Costo de la ampliación disminuido $237,650.00
Al igual que el costo de la construcción, el costo de la ampliación disminuido no puede ser inferior al
20% del monto inicial.
Monto mínimo como costo de la ampliación
Concepto Importe
Igual: Monto mínimo como costo de la ampliación $49,000.00
El costo de la ampliación disminuido resulta superior al mínimo del 20% por lo que se considerará el
primero para efectos de actualizarlo.
Costo de la ampliación actualizado
Concepto Importe
Costo de la ampliación disminuido $237,650.00
Igual: Costo de la ampliación actualizado

$253,952.79
Concepto Importe
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 103.551

2011)
Entre: INPC del mes en que se realizó la ampliación (mayo 2010) 96.8975
2.3. Terreno
Para el caso de los terrenos que no pierden su valor por el transcurso del tiempo, su costo de
adquisición solamente se actualizará desde el mes en el que se adquirió y hasta el mes inmediato a
su enajenación.
Costo del terreno actualizado
Concepto Importe
Costo de adquisición del terreno $540,500.00
Igual: Costo del terreno actualizado $622,115.50
Concepto Importe
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 103.551

2011)
Entre: INPC del mes en que se efectuó la adquisición (septiembre 89.9637

2008)
El costo del terreno actualizado más el de la construcción disminuido y actualizado, conforman el

costo comprobado de adquisición actualizado.
Costo comprobado de adquisición actualizado
Concepto Importe
Costo de la construcción actualizado $837,404.30
Más: Costo del terreno actualizado 622,115.50
Igual: Costo comprobado de adquisición actualizado

$1,459,519.80
Este costo no podrá ser menor al 10% del precio de venta (art. 148, fracción I de la LISR):
Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado
Concepto Importe
Precio de venta $2,450,000.00
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Por: Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición
actualizado 10%
Igual: Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición $245,000.00
actualizado
El costo comprobado de adquisición actualizado no fue inferior a dicho 10%, por lo que se tomará el
primero como el monto deducible.
Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, el

impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones y mediaciones
con motivo de la adquisición o de la enajenación, que hubiera pagado el enajenante se consideran
como deducciones autorizadas para determinar la ganancia por enajenación de inmuebles (art. 148
de la LISR).
Para ello, dichos gastos podrán actualizarse desde la fecha de su erogación y hasta el mes inmediato
anterior a la de enajenación.
Gastos notariales por escrituración actualizados
Concepto Importe
Gastos notariales por escrituración $65,540.00
Igual: Gastos notariales por escrituración actualizados

$75,436.54
Concepto Importe
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 2011) 103.551
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (septiembre 2008) 89.9637
Derechos por escrituración actualizados
Concepto Importe
Derechos por escrituración $8,456.00
Igual: Derechos por escrituración actualizados

$9,732.86
Concepto Importe
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 2011) ]

103.551
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (septiembre 2008)

89.9637
Avalúo del inmueble actualizado
Concepto Importe
Avalúo pagado para la venta del inmueble

$9,840.00
Igual: Avalúo del inmueble actualizado $9,840.00
Concepto Importe
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 2011)

103.551
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (diciembre 2011)

103.551
Comisión por enajenación actualizada
Concepto Importe
Comisión por enajenación $148,000.00
Por: Factor de actualización (1) 1
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Igual: Comisión por enajenación actualizada

$148,000.00
Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el gasto se realizó en la misma fecha que la
enajenación
2.6. Ganancia por enajenación
Con base en las deducciones autorizadas se determinará la ganancia o pérdida por la enajenación
del inmueble, si es que estas son menores o superiores a la contraprestación por la enajenación.
Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble
Concepto Importe
Menos: Costo comprobado de adquisición actualizado 1,459,519.80
Menos: Costo de la ampliación actualizado 253,952.79
Menos: Gastos notariales por escrituración actualizados 75,436.54
Menos: Derechos por escrituración actualizados 9,732.86
Menos: Avalúo del inmueble actualizado 9,840.00
Menos: Comisión por enajenación actualizada 148,000.00
Igual: Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

$493,518.01
En este caso se obtuvo una ganancia por la enajenación, sobre la cual deberá efectuarse un pago
provisional del ISR.
El pago provisional del ISR por enajenación de inmuebles se compondrá de dos partes, una que se
enterará a la Federación y la otra a la entidad federativa donde se ubique el inmueble. En ambos
casos, el impuesto enterado será a cuenta del ISR del ejercicio del contribuyente, por lo que ambos
pagos serán acreditables en la declaración del ejercicio (arts. 154 y 154-Bis de la LISR).
En operaciones consignadas en escrituras públicas, el fedatario que intervenga en la operación,

calculará y enterará el impuesto correspondiente mediante declaración que presentará dentro de los
15 días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta y emitirá la constancia de retención al
enajenante.
2.7.1. ISR A LA ENTIDAD FEDERATIVA
El pago provisional a enterar a la entidad federativa será el resultado de aplicar la tasa de 5% a la

ganancia obtenida en la enajenación (art. 154-Bis de la LISR).
Pago provisional para la entidad federativa
Concepto Importe
Ganancia por enajenación del inmueble

$493,518.01
Por: Tasa applicable 5%
Igual: Pago provisional para la entidad federativa

$24,675.90
2.7.2. ISR A LA FEDERACIÓN
Para obtener el pago provisional a enterar a la Federación se tomará la misma ganancia, la cual se
dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin
que en ningún caso excedan de 20 años.
Base gravable para el pago provisional
Concepto Importe
Ganancia por enajenación del inmueble $493,518.01
Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de

enajenación 3
Igual: Base gravable para el pago provisional $164,506.00
Al resultado se le aplicará la siguiente tarifa, contenida en el Anexo 8 de la RMISC, publicado en el

DOF el 5 de enero de 2012 (regla I.3.14.4. de la RMISC):
Límite Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite

Límite inferior Cuota fija
superior inferior
$ $ $ %
0.01 5,952.84 0.00 1.92
5,952.85 50,524.92 114.24 6.40
50,524.93 88,793.04 2,966.76 10.88
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Límite Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite

Límite inferior Cuota fija
superior inferior
$ $ $ %
88,793.05 103,218.00 7,130.88 16.00
103,218.01 123,580.20 9,438.60 17.92
123,580.21 249,243.48 13,087.44 21.36
249,243.49 392,841.96 39,929.04 23.52
392,841.97 En adelante 73,703.40 30.00
ISR
Concepto Importe
Base gravable para el pago provisional $164,506.00
Menos: Límite inferior de la tarifa 123,580.21
Igual: Excedente del límite inferior 40,925.79
Por: Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior 21.36%
Igual: Impuesto marginal 8,741.75
Más: Cuota fija 13,087.44
Igual: ISR $21,829.19
El resultado se multiplicará por el mismo número de años sobre los que se dividió la ganancia (años
completos de tenencia) y se obtendrá el ISR calculado en términos del artículo 154 de la LISR. A este
impuesto se le acreditará el pago a realizar a la entidad federativa y la diferencia será el pago a favor
de la Federación.
ISR a pagar a la federación
Concepto Importe
ISR $21,829.19
Por: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la

de enajenación 3
Igual: ISR a cargo en términos del art. 154 de la LISR 65,487.57
Menos: Pago provisional a la entidad federativa 24,675.90
Igual: ISR a pagar a la Federación $40,811.67
Así, el fedatario público deberá retener un total de $65,487.57 como pago provisional del ISR para la
Federación y la entidad federativa.
Dichos pagos son independientes a la obligación que tiene el contribuyente de presentar su

declaración del ejercicio sobre este tipo de ingresos.
2.8. ISR del ejercicio
Para determinar el ISR del ejercicio, la ganancia por la enajenación del inmueble se dividirá en una
acumulable y otra no acumulable:
acumulable: la ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos desde la fecha de

adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se
sumará a los demás ingresos acumulables que en su caso tenga el contribuyente. Al importe así
obtenido se le disminuirán las deducciones personales y se determinará el ISR sobre los ingresos
acumulables en términos del artículo 177 de la LISR
no acumulable: se obtiene de restar de la ganancia total, la ganancia acumulable. Al resultado así
determinado se le aplicará la tasa que resulte menor conforme a los siguientes procedimientos:
se obtendrá la base gravable para aplicar la tarifa del artículo 177 de la LISR, disminuyendo de
la totalidad de los ingresos acumulables del ejercicio las deducciones personales con
excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del artículo 176 de la LISR (gastos
médicos, funerales y donativos). El ISR que resulte se dividirá entre la base sobre la cual se
calculó y el resultado será la tasa
se calculará la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación,
acorde al procedimiento del punto anterior. La suma de dichas tasas de dividirá entre cinco y el
resultado será una tasa promedio. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en
los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, podrá determinarse la tasa de cada uno
con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la
ganancia acumulable determinada para 2012, en este caso
Tratándose de ingresos exentos por enajenación de la casa habitación del contribuyente, no se tendrá
la obligación de manifestarlos en la declaración del ejercicio, siempre que el total de los ingresos del
contribuyente (gravados y exentos) no excedan de $500,000.00, en caso contrario, sí deberán
declarase dichos ingresos exentos, aun y cuando no se pague ISR por éstos (arts. 175 de la LISR y
Segundo Transitorio, fracción LXII de la LISR para 2002)
2.8.1. TASA E IMPUESTO SOBRE INGRESOS NO ACUMULABLES
Bajo estas consideraciones se separará la ganancia no acumulable de la que sí lo es.
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Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio
Concepto Importe
Ganancia $493,518.01
Entre: Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación

3
Igual: Ganancia acumulable $164,506.00
Ganancia no acumulable
Concepto Importe
Ganancia $493,518.01
Menos: Ganancia acumulable 164,506.00
Igual: Ganancia no acumulable

$329,012.01
Considerando que este fuera el único ingreso acumulable del contribuyente, se calcula el ISR sobre
estos ingresos menos las deducciones personales con que cuente excepto gastos médicos, dentales,
funerales y donativos.
ISR
Concepto Subtotal Total
Ganancia acumulable por enajenación de inmuebles $164,506.00
Menos: Deducciones personales, excepto médicos, dentales, 11,146.00

funerales y donativos
Intereses reales por crédito hipotecario $4,598.00
Prima por seguro de gastos médicos 6,548.00
Igual: Base gravable para determinar tasa 153,360.00
Menos: Límite inferior de la tarifa del artículo 177 123,580.21
Por: Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite 21.36%
inferior
Igual: ISR $19,448.40
Con estos datos se obtiene la tasa para aplicarse sobre la ganancia no acumulable considerando sólo
el resultado del ejercicio 2012.
Tasa 2012
Concepto Importe
ISR $19,448.40
Entre: Base gravable para determinar tasa $153,360.00
Igual: Tasa 2012 0.1268
El mismo procedimiento se aplicará a la base gravable de los últimos cuatro ejercicios para obtener
una tasa promedio como se muestra a continuación.
De no haber obtenido ingresos en dichos ejercicios, se considerará la base gravable del 2012 a la
cual se le aplicarán las tarifas de cada uno de los ejercicios en cuestión.
ISR
Concepto 2011 2010 2009 2008
Base gravable (1) $156,804.00 $158,450.00 $157,480.00 $154,065.00
Menos: Límite inferior de la tarifa del

artículo 177 123,580.21 123,580.21 123,580.21 123,580.21
Igual: Excedente del límite inferior 33,223.79 34,869.79 33,899.79 30,484.79
Por: Por ciento para aplicarse sobre

el excedente del límite inferior
21.36% 21.36% 19.94% 19.94%
Igual: Impuesto marginal 7,096.60 7,448.19 6,759.62 6,078.67
Más: Cuota fija 13,087.44 13,087.44 13,087.44 13,087.44
Igual: ISR $20,184.04 $20,535.63 $19,847.06 $19,166.11
Nota: (1) Ingresos acumulables menos deducciones personales excepto gastos médicos, dentales, funerales
y donativos
Tasas
8 de 17 01/12/2016 09:17 p. m.
Concepto 2011 2010 2009 2008
ISR $20,184.04 $20,535.63 $19,847.06 $19,166.11
Entre: Base gravable para determinar $156,804.00 $158,450.00 $157,480.00 $154,065.00

tasa
Igual: Tasas 0.1287 0.1296 0.1260 0.1244
Tasa promedio
Concepto Importe
Tasa 2012 0.1268
Más: Tasa 2011 0.1287
Más: Tasa 2010 0.1296
Más: Tasa 2009 0.1260
Más: Tasa 2008 0.1244
Igual: Suma de tasas 0.6355
Entre: Cinco 5
Igual: Tasa promedio 0.1271
Como la tasa determinada considerando solamente los ingresos de 2012 es menor a la promedio de
los cinco ejercicios, se tomará la primera para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable del
ejercicio 2012.
ISR sobre ganancia no acumulable
Concepto Importe
Ganancia no acumulable $329,012.01
Por: Tasa 2012 0.1268
Igual: ISR sobre ganancia no acumulable

$41,718.72
2.8.2. IMPUESTO SOBRE INGRESOS ACUMULABLES
Para calcular el ISR sobre la ganancia acumulable (único ingreso acumulable del ejercicio en este
caso) se restará el total de las deducciones personales, para obtener la base gravable del ejercicio
2012 y aplicarle la tarifa anual del ISR.
ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables
Concepto Total
Ganancia acumulable $164,506.00
Menos: Gastos medicos 3,512.00
Menos: Donativos 1,400.00
Menos: Intereses reales por crédito hipotecario 4,598.00
Menos: Prima por seguro de gastos médicos 6,548.00
Igual: Base gravable del ejercicio 2012 148,448.00
Por: Por ciento para aplicarse sobre el excedente del 21.36%

límite inferior
Igual: ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$18,399.20
El ISR del ejercicio a cargo del contribuyente comprenderá el correspondiente a los ingresos no
acumulables más el de los acumulables.
Total del ISR a cargo del ejercicio
Concepto Importe
ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables $18,399.20
Más: ISR sobre ganancia no acumulable 41,718.72
Igual: Total del ISR a cargo del ejercicio

$60,117.92
Contra el ISR del ejercicio determinado en la declaración anual se acreditarán los dos pagos
provisionales efectuados en el ejercicio, a la Federación y a la entidad federativa. Cuando se cuente
con otro tipo de ingresos acumulables también se acreditará el ISR pagado o retenido durante el
ejercicio por estos.
9 de 17 01/12/2016 09:17 p. m.
ISR a pagar (favor) del ejercicio
Concepto Importe
Total del ISR a cargo del ejercicio $60,11.92
Menos: Pago provisional a la entidad federativa 24,675.90
Menos: ISR a pagar a la federación 40,811.67
Igual: ISR a pagar (favor) del ejercicio

($5,369.65)
Los pagos provisionales son superiores al ISR del ejercicio, por lo tanto se obtiene un saldo a favor, el
cual podrá solicitarse en devolución o compensarse contra otras contribuciones a su cargo en el
ejercicio 2013 (arts. 22 y 23 del Código Fiscal de la Federación –CFF–).
3. TERRENO Y CONSTRUCCIÓN ADQUIRIDOS EN DISTINTAS FECHAS

Cuando la fecha de adquisición del terreno no sea la misma que la de la construcción por haber
comenzado a edificarse con posterioridad, la ganancia de cada inmueble se determinará por
separado siguiendo las mismas bases que en el ejemplo anterior (art. 191 del RLISR).
A continuación se presenta el caso de la señora Norma Gracia López, quien adquirió un terreno el 20
de abril de 2005, donde comenzó a construir un inmueble con destino habitacional mismo que
concluyó el 10 de marzo de 2009. Como nunca habitó el inmueble, decidió enajenarlo en febrero de
2012 en $1,980,000.00, y desea conocer el ISR a su cargo por esta operación.
Datos generales
Concepto Subtotal Importe Fecha
Precio de venta $1,980,000.00 05/02/2012
Terreno $845,000.00
Construcción $1,135,000.00
Costo comprobado de adquisición del terreno 450,000.00 20/04/2005
Costo comprobado de adquisición de la 754,521.00 10/03/2009

construcción
Gastos notariales por escrituración de la 4,980.00 20/04/2005

compra del terreno
Derechos por escrituración 1,025.00 20/04/2005
Avalúo del inmueble 12,650.00 20/12/2011
Comisión por enajenación $105,846.00 05/02/2012
3.2. Construcción
El costo de la construcción actualizado a la fecha de enajenación es el siguiente.
Disminución de la construcción
Concepto Importe
Por: Número de años completos de tenencia

2
Igual: Disminución de la construcción $45,271.26
Concepto Importe
Menos: Disminución de la construcción 45,271.26
Igual: Costo de la construcción disminuido

$709,249.74
Monto mínimo como costo de la construcción
Concepto Importe
Igual: Monto mínimo como costo de la

construcción $150,904.20
Como el costo de la construcción no es menor al 20% del monto original, se considerará el primero
para su actualización.
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Costo de la construcción actualizado
Concepto Importe

$709,249.74
Igual: Costo de la construcción actualizado

$793,437.68
Concepto Importe
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación enero 2012

(dato estimado) 104.2540
Entre: INPC del mes en que se efectuó la adquisición (marzo 2009)

93.1916
3.3. Terreno
Costo del terreno actualizado
Concepto Importe
Costo de adquisición del terreno $450,000.00
Igual: Costo del terreno actualizado

$597,555.00
Concepto Importe

Entre: INPC del mes en que se efectuó la adquisición (abril 2005)

78.5047
Costo comprobado de adquisición actualizado
Concepto Importe
Costo de la construcción actualizado $793,437.68
Más: Costo del terreno actualizado 597,555.00
Igual: Costo comprobado de adquisición actualizado

$1,390,992.68
Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado
Concepto Importe
Por: Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado

de adquisición actualizado 10%
Igual: Monto mínimo para considerar como costo comprobado

de adquisición actualizado $198,000.00
La suma de costos no es menor al 10% del precio de venta, por lo tanto puede considerarse el costo
determinado para efectos de calcular la ganancia.
3.5.1. IDENTIFICADAS CON CADA INMUEBLE
Los gastos notariales así como los derechos pagados a la fecha de adquisición del terreno son
propios de éste, por lo que se actualizarán desde la fecha de su erogación.
Gastos notariales por escrituración del terreno actualizados
Concepto Importe
Gastos notariales por escrituración del terreno $4,980.00
Igual: Gastos notariales por escrituración del terreno

actualizados $6,612.94
11 de 17 01/12/2016 09:17 p. m.
Concepto Importe

Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (abril 2005)

78.5047
Derechos por escrituración actualizados
Concepto Importe
Derechos por escrituración $1,025.00
Igual: Derechos por escrituración actualizados

$1,361.10
Concepto Importe
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación enero

2012 (dato estimado) 104.2540
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (abril 2005)

78.5047
3.5.2. NO IDENTIFICADAS EXCLUSIVAMENTE CON UN INMUEBLE
Cuando las deducciones no puedan identificarse directamente con el terreno o la construcción, para
actualizarlas, se determinará la proporción correspondiente al terreno y a la construcción en relación
con el precio de venta para aplicarla a dichos gastos.
Por lo tanto, el costo del avalúo y la comisión pagados por la enajenación se sujetarán a dicha
proporción como sigue.
Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno
Concepto Importe
Precio de venta del terreno $845,000.00
Entre: Precio de venta total del inmueble $1,980,000.00
Igual: Proporción de gastos no identificados deducible para el

terreno 0.4268
Proporción de gastos no identificados Deducible para la construcción
Concepto Importe
Precio de venta de la construcción $1,135,000.00
Entre: Precio de venta total del inmueble $1,980,000.00
Igual: Proporción de gastos no identificados deducible para la

construcción 0.5732
Avalúo del inmueble actualizado
Concepto Importe
Avalúo del inmueble $12,650.00
Igual: Avalúo del inmueble actualizado

$12,734.76
Concepto Importe
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación enero

2012 (dato estimado) 104.254
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (diciembre

2011) 103.551
Monto del avalúo deducible para el terreno
Concepto Importe
Avalúo del inmueble actualizado $12,734.76
Por: Proporción de gastos no identificados deducible para el

terreno 0.4268
Igual: Monto del avalúo deducible para el terreno $5,435.20
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Monto del avalúo deducible para la construcción
Concepto Importe
Avalúo del inmueble actualizado $12,734.76
Por: Proporción de gastos no identificados deducible para la

Igual: Monto del avalúo deducible para la construcción $7,299.56
Comisión por enajenación actualizada
Concepto Importe
Comisión por enajenación $105,846.00
Por: Factor de actualización (1) 1
Igual: Comisión por enajenación actualizada

$105,846.00
Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el período en el que se realizó el gasto es posterior al
de enajenación
Monto de la comisión deducible para el terreno
Concepto Importe
Comisión por enajenación actualizada $105,846.00
Por: Proporción de gastos no identificados deducible para el

terreno 0.4268
Igual: Monto de la comisión deducible para el terreno

$45,175.07
Monto de la comisión deducible para la construcción
Concepto Importe
Comisión por enajenación actualizada $105,846.00
Por: Proporción de gastos no identificados deducible para la

Igual: Monto de la comisión deducible para la construcción

$60,670.93
3.6. Ganancia por enajenación por separado
Contando con el monto de las deducciones aplicables al terreno y a la construcción, se determinará la

ganancia por cada uno de ellos.
La ganancia acumulable a considerar en el pago provisional, y que se acumulará a los demás

ingresos en la declaración anual, será el resultado de dividir la ganancia de cada elemento del
inmueble, entre el número de años trascurridos desde su fecha de adquisición y construcción hasta la
de enajenación.
Ganancia acumulable por enajenación de la construcción
Concepto Importe
Precio de venta de la construcción $1,135,000.00
Menos: Costo de la construcción actualizado 793,437.68
Menos: Monto del avalúo deducible para la construcción

7,299.56
Menos: Monto de la comisión deducible para la construcción

60,670.93
Igual: Ganancia por enajenación de la construcción 273,591.83
Entre: Número de años entre la fecha de adquisición y la de

enajenación, sin exceder de 20
2
Igual: Ganancia acumulable por enajenación de la

construcción $136,795.92
Ganancia acumulable por enajenación del terreno
Concepto Importe
Precio de venta del terreno $845,000.00
Menos: Costo del terreno actualizado 597,555.00
Menos: Gastos notariales por escrituración actualizados

6,612.94
Menos: Derechos por escrituración actualizados 1,361.10
Menos: Monto del avalúo deducible para el terreno 5,435.20
13 de 17 01/12/2016 09:17 p. m.
Menos: Monto de la comisión deducible para el terreno

45,175.07
Igual: Ganancia por enajenación del terreno 188,860.69
Entre: Número de años entre la fecha de adquisición y la de

enajenación, sin exceder de 20
6
Igual: Ganancia acumulable por enajenación del terreno

$31,476.78
Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio
Concepto Importe
Ganancia acumulable por enajenación del terreno

$31,476.78
Más: Ganancia acumulable por enajenación de la construcción

136,795.92
Igual: Ganancia acumulable a los demás ingresos del

ejercicio $168,272.70
3.7.1. A LA ENTIDAD FEDERATIVA
Al igual que en el ejemplo anterior, el contribuyente deberá realizar un pago del ISR a la entidad
federativa y otro a la Federación, mediante retención del fedatario público.
Pago provisional para la entidad federativa
Concepto Importe
Ganancia por enajenación del inmueble 462,452.52
Por: Tasa aplicable a la entidad federativa 5%
Igual: Pago provisional para la entidad federativa

$23,122.63
3.7.2. A LA FEDERACIÓN
ISR
Concepto Importe
Base gravable para el pago provisional

$168,272.70
Menos: Límite inferior de la tarifa 123,580.21
Por: Por ciento para aplicarse sobre el excedente del

límite inferior 21.36%
Igual: ISR $22,633.76
El ISR se dividirá entre la ganancia acumulable para obtener la tasa de ISR que corresponde.
Cociente
Concepto Importe
ISR $22,633.76
Entre: Ganancia acumulable a los demás ingresos del

ejercicio $168,272.70
Igual: Cociente 0.1345
El cociente se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable del terreno y de la construcción

para que el resultado se multiplique por el número de años de tenencia de cada inmueble.
ISR del pago provisional correspondiente al terreno
Concepto Importe
Ganancia por enajenación del terreno acumulable a los demás

ingresos del ejercicio $31,476.78
Por: Cociente 0.1345
Igual: Resultado 4,233.63
Por: Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación,

sin exceder de 20 6
Igual: ISR del pago provisional correspondiente al terreno

$25,401.78
14 de 17 01/12/2016 09:17 p. m.
ISR del pago provisional correspondiente a la construcción
Concepto Importe
Ganancia por enajenación de la construcción acumulable a los $136,795.92

demás ingresos del ejercicio
Por: Cociente 0.1345
Igual: Resultado 18,399.05
Por: Número de años entre la fecha de construcción y la de enajenación,

sin exceder de 20 2
Igual: ISR del pago provisional correspondiente a la construcción

$36,798.10
La suma de ambos impuestos es el pago provisional a favor de la Federación, contra el cual se

acreditará el enterado a la entidad federativa.
ISR a enterar del pago provisional
Concepto Importe
ISR del pago provisional correspondiente al terreno

$25,401.78
Más: ISR del pago provisional correspondiente a la construcción

36,798.10
Igual: ISR a favor de la Federación $62,199.88
Pago provisional a enterar a la Federación
Concepto Importe
ISR a favor de la Federación $62,199.88
Menos: Pago provisional para la entidad federativa

23,122.63
Igual: Pago provisional a enterar a la Federación

$39,077.25
3.8. Declaración del ejercicio
Para calcular el ISR del ejercicio, se debe determinar qué parte de la ganancia es acumulable a los
demás ingresos del ejercicio y cuál no. La ganancia no acumulable se obtiene disminuyendo de la
ganancia total, la ganancia acumulable determinada en el punto “3.6. Ganancia por enajenación por
separado”.
Ganancia total por la enajenación
Concepto Importe
Ganancia por enajenación del terreno $188,860.69
Más: Ganancia por enajenación de la construcción

273,591.83
Igual: Ganancia total por la enajenación $462,452.52
Ganancia no acumulable
Concepto Importe
Ganancia total por la enajenación $462,452.52
Menos: Ganancia acumulable por enajenación del terreno

31,476.78
Menos: Ganancia acumulable por enajenación de la construcción

136,795.92
Igual: Ganancia no acumulable $294,179.82
A continuación se calcula la tasa del ISR para determinar el impuesto sobre la ganancia no
acumulable considerando que no se obtuvo otro tipo de ingresos en el ejercicio.
ISR
Concepto Subtotal Total
Ganancia acumulable por enajenación $168,272.70
Menos: Deducciones personales, excepto médicos, funerales y 6,548.00

donativos
Prima por seguro de gastos médicos 6,548.00
Igual: Base gravable para determinar tasa 161,724.70
Por: Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite 21.36%
inferior
15 de 17 01/12/2016 09:17 p. m.
Igual: ISR $21,235.10
Tasa 2012
Concepto Importe
ISR $21,235.10
Entre: Base gravable para determinar tasa

$161,724.70
Igual: Tasa 2012 0.1313
Como en los cuatro ejercicios anteriores no obtuvo ingresos, la tasa promedio de los últimos cinco
ejercicios se determinará considerando la misma ganancia acumulable de 2012.
ISR
Concepto 2011 2010 2009 2008
Base gravable $161,724.70 $161,724.70 $161,724.70 $161,724.70
Menos: Límite inferior de la tarifa del 123,580.21 123,580.21 123,580.21 123,580.21

artículo 177
Igual: Excedente del límite inferior 38,144.49 38,144.49 38,144.49 38,144.49
Por: Por ciento para aplicarse sobre el 21.36% 21.36% 19.94% 19.94%
excedente del límite inferior
Igual: Impuesto marginal 8,147.66 8,147.66 7,606.01 7,606.01
Más: Cuota fija 13,087.44 13,087.44 13,087.44 13,087.44
Igual: ISR $21,235.10 $21,235.10 $20,693.45 $20,693.45
Tasas
Concepto 2011 2010 2009 2008
ISR $21,235.10 $21,235.10 $20,693.45 $20,693.45
Entre: Base gravable para determinar tasa

$161,724.70 $161,724.70 $161,724.70 $161,724.70
Igual: Tasas 0.1313 0.1313 0.1279 0.1279
Tasa promedio
Concepto Importe
Tasa 2012 0.1313
Más: Tasa 2011 0.1313
Más: Tasa 2010 0.1313
Más: Tasa 2009 0.1279
Más: Tasa 2008 0.1279
Igual: Suma de tasas 0.6497
Entre: Cinco 5
Igual: Tasa promedio 0.1299
La tasa promedio es menor a la de 2012, por lo que se tomará la primera para obtener el ISR sobre la
ganancia no acumulable.
ISR sobre ganancia no acumulable
Concepto Importe
Ganancia no acumulable $294,179.82
Por: Tasa 0.1299
Igual: ISR sobre ganancia no acumulable

$38,213.96
En este caso, el impuesto de los ingresos acumulables es el mismo que se determinó para obtener la
tasa de 2012 por $21,235.10, pues no cuenta con otras deducciones personales más que una prima
pagada por seguro de gastos médicos. Por lo tanto el ISR a cargo del ejercicio 2012 es el siguiente:
Total del ISR a cargo del ejercicio
Concepto Importe
ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$21,235.10
Más: ISR sobre ganancia no acumulable 38,213.96
Igual: Total del ISR a cargo del ejercicio $59,449.06
16 de 17 01/12/2016 09:17 p. m.
ISR a pagar (favor) del ejercicio
Concepto Importe
Total del ISR a cargo del ejercicio $59,449.06
Menos: Pago provisional a la entidad federativa

23,122.63
Menos: ISR a pagar a la Federación 39,077.25
Igual: ISR a pagar (favor) del ejercicio ($2,750.82)
Como los pagos provisionales superan al ISR del ejercicio, se obtuvo un saldo a favor del ISR, el cual
podrá solicitarse en devolución o compensarse contra otras contribuciones a su cargo en el ejercicio
2013 (arts. 22 y 23 del CFF).
4. CONCLUSIONES
Si bien los fedatarios públicos efectuarán la retención del ISR por la venta de inmuebles, es necesario
que el contribuyente se involucre en su determinación, para cerciorarse de la veracidad de las
cantidades que por dicho concepto le recaude el notario. Además, las personas físicas deben
presentar la declaración del ejercicio por este tipo de ingresos, salvo los supuestos señalados con
anterioridad.
Todos los derechos reservados. Prohibida la reproducción parcial o total incluyendo cualquier medio electrónico o magnético. Derechos reservados ©
Expansión, S.A de C.V., Av. Constituyentes 956, Col. Lomas Altas, CP 11950, México, D.F. Copyright 1993.
17 de 17 01/12/2016 09:17 p. m.

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Jueves 01 de Diciembre de 2016

Fecha de publicación: 2012-02-14

ISR por venta de inmuebles

la trasmisión efectuada por:

la enajenación de bonos de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso se

Tratándose de la casa habitación del contribuyente (art. 109, fracción XV de la LISR):

no se pagará el impuesto si la contraprestación a la fecha de la operación no excede de 1’500,000

Tratándose de bienes muebles no se pagará el ISR cuando en un año de calendario la diferencia

Límite de la exención para enajenación de bienes muebles

SMG $62.33 $60.57 $59.08

Igual: Tres VSMG 186.99 181.71 177.24

Por: Días del ejercicio 366 366 366

Igual: Límite de la exención para enajenación de

2.1. Datos generales

Concepto Subtotal Importe Fecha

Precio de venta $2,450,000.00 14/01/2012

Precio de compra 1,340,000.00 10/09/2008

Ampliación a la construcción 245,000.00 13/05/2010

Gastos notariales pagados por la escrituración 65,540.00 10/09/2008

Derechos pagados por la escrituración 8,456.00 10/09/2008

Avalúo pagado para la venta del inmueble 9,840.00 10/12/2011

Comisión por enajenación $148,000.00 14/01/2012

En la determinación del costo de adquisición no se incluirán intereses ni otras erogaciones que se

La actualización de las deducciones podrá realizarse conforme al procedimiento que se ejemplifica en

Para determinar el importe de la deducción correspondiente a las construcciones, primero se

Costo de la construcción $799,500.00

Por: Por ciento de disminución anual 3%

Igual: Deducción por cada año 23,985.00

Por: Número de años completos de tenencia 3

Igual: Disminución de la construcción $71,955.00

Costo de la construcción disminuido

Costo de la construcción $799,500.00

Menos: Disminución de la construcción 71,955.00

Igual: Costo de la construcción disminuido

Monto mínimo como costo de la construcción

Costo de la construcción $799,500.00

Por: Por ciento mínimo a considerer 20%

Igual: Monto mínimo como costo de la construcción

Costo de la construcción actualizado

Costo de la construcción disminuido $727,545.00

Por: Factor de actualización 1.1510

Igual: Costo de la construcción actualizado $837,404.30

Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del mes inmediato anterior a

Igual: Factor de actualización 1.1510

Las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetarán al mismo

Disminución del costo de la ampliación

Ampliación a la construcción $245,000.00

Por: Por ciento de disminución anual 3%

Igual: Deducción por cada año 7,350.00

Por: Número de años completos de tenencia

Igual: Disminución del costo de la ampliación

Costo de la ampliación disminuido

Ampliación a la construcción $245,000.00

Menos: Disminución del costo de la ampliación por años de tenencia

Igual: Costo de la ampliación disminuido $237,650.00

Monto mínimo como costo de la ampliación

Ampliación a la construcción $245,000.00

Por: Por ciento mínimo a considerer 20%

Igual: Monto mínimo como costo de la ampliación $49,000.00

Costo de la ampliación actualizado

Costo de la ampliación disminuido $237,650.00

Por: Factor de actualización 1.0686

Igual: Costo de la ampliación actualizado