PROMOCIÓN INMOBILIARIA

UNIDAD II. ESTUDIO DE

FACTIBILIDAD
 I. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
Tiene como propósito asegurar una adecuada y
suficiente evaluación de los proyectos
inmobiliarios, mediante el análisis de sus aspectos
cualitativos y cuantitativos en materia financiera,
técnica y de mercado, concluyendo
recomendaciones especializadas de respaldo a los
órganos resolutorios de crédito de la Institución en
forma integral:

• Viabilidad de ejecución de los proyectos

financiables.
• Calidad y valor de las garantías hipotecarias
implícitas.
• Evaluación del mercado inmobiliario específico.
• Calificación de la Empresa Promotora.
• Determinación de riesgos financieros e
hipotecarios asociados.
• Alcance de las etapas, así como términos y
condiciones del financiamiento.
Viabilidad Operacional (referida a la pregunta
¿funcionará?)
Viabilidad Técnica (referida a la pregunta
¿puede desarrollarse?)
Viabilidad Económica (referida a la pregunta
¿generará ganancias?)
http://e-portafolio-
katisolano.wikispaces.com/Actividades+semana+4
I. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

A. Factibilidad social y competitividad en

el mercado

B. Factibilidad financiera y constitución de

las garantías:

C. Factibilidad urbano-arquitectónicas:
A. Factibilidad social y competitividad en el
mercado
Se refiere al perfil de quien va dirigido el
proyecto de inversión, así como al mercado
potencial y competitividad en el campo.

Este estudio profundiza en las

características generales de los inmuebles a
desarrollar, determinando su calidad y
correspondencia a necesidades o
demandas reales del mercado bajo cuatro
rubros principales:

• Cualidades de Ubicación.
• Cualidades de Proyecto Arquitectónico.
• Cualidades de Procedimientos Constructivos.
• Cualidades de Especificaciones Generales.
A. Factibilidad social y competitividad en el
mercado
Ejemplo:
Demanda Rango de
Demanda Ingresos
Efectiva de precios de m2 de
proveniente mensuales de Perfil del habitante
vivienda al la vivienda const.
de: la demanda
año: deseada
 Entre 20 y 40 años de edad
Cuautitlán 8,485 $3,000 a $300,000 y
 Matrimonios sin hijos o con uno
Izcalli habitantes $10,000 $800,000
 Solteros que inmigran por trabajo
47,695
$1,537 a cerca de la zona
60m2 a
derecho
$5,996  Personas solas o divorciadas.
100m2
habientes $300,000 y
INFONAVIT  Estudiantes
8,584 $500,000
$6,148 y  Madres solteras
derecho
$10,761  Jubilados o de la tercera edad
habientes
A. Factibilidad social y competitividad en el
mercado
Vivienda en condominio, nivel Promotor Ubicación en
Precio m2 const. Características del proyecto
medio Inmobiliario Cuautitlán Izcalli

Desarrollo de 48 unidades con

caseta de vigilancia, palapa con
Av. Hidalgo
asador, calle de adocreto, servicios
#59, Granjas
Residencial Eucaliptos
DACSA $1,180,000.00 130.00 ocultos, cisterna individual, juegos
Lomas de
Guadalupe infantiles. Vivienda de 3 recámaras
y 2 cajones estacionamiento,
acabados de lujo.

Desarrollo de 20 unidades, con

Hacienda caseta de vigilancia,
SARE Lanzarote mz. $785,000.00 86.75 estacionamiento visitas, área verde.
Privanza Perinorte 16 lt. 14,
PRIVANZA Hacienda del $1,390,000.00 118.00 Vivienda de 2 y 3 recámaras, 2.5
Parque baños, 2 cajones estacionamiento y
área de lavado.
Desarrollo de 228 unidades, con
vigilancia, pista de trotar, alberca,
$1,182,655.00 111.00
INMARCA, Tito Ortega #14 área de juego, salón de usos
Residencial Valle de Encinos
$1,400,000.00 145.00 múltiples, estacionamiento visitas.
Lerma
SA de CV. Viviendas de 3 recámaras, estudio,
$1,640,000.00 167.00
cocina equipada, patio de servicio y
1 cajón de estacionamiento
A. Factibilidad social y competitividad en el
mercado
Promotor Ubicación en
Vivienda modular en condominio, nivel medio Precio m2 construcción Características del proyecto
Inmobiliario Cuautitlán Izcalli

Desarrollo de 20 unidades,
con caseta de vigilancia,
YAJ Calle alberca privada, áreas
Pelícanos verdes. Vivienda amueblada,
Casa Club Lago CONSTRU $500,000.00 40.00
#54, Lago de con acabados de nivel
MÓVIL Guadalupe medio, 1 estancia- recámara,
1 baño, 1 oficina, 1 cajón
estacionamiento.
Desarrollo de 20 unidades,
con caseta de vigilancia,
alberca privada, áreas
YAJ Calle
verdes. Vivienda amueblada,
Pelícanos
Módulo I. Planta y Corte. Casa Club Lago CONSTRU $450,000.00 75.00 con acabados de nivel
#54, Lago de
medio, 1 estancia, cocina
MÓVIL Guadalupe
equipada, 1 recámara, 1
baño, 1 oficina, 1 cajón
estacionamiento.
Desarrollo de 10 unidades,
con caseta de vigilancia,
YAJ Calle alberca privada, áreas
Pelícanos verdes. Vivienda amueblada,
Módulo II. Planta. Casa Club Lago CONSTRU $850,000.00 150.00
#54, Lago de con acabados de nivel
MÓVIL Guadalupe medio, 1 estancia- recámara,
1 baño, 1 oficina, 1 cajón
estacionamiento.
B. Factibilidad financiera y constitución
de las garantías

• Valida los aspectos presupuéstales

básicos del desarrollo inmobiliario así
como de la estructura de las
inversiones programadas por la
Empresa Promotora- con objeto de
sancionar dos factores de particular
importancia en materia de evaluación
de proyectos de inversión:

• Inclusión de la totalidad de partidas de

gasto e inversión requeridas,
• así como validación técnica paramétrica de
sus montos estimados.
B. Factibilidad financiera y constitución
de las garantías
Ejemplo:
• El Plan de Desarrollo 2007-2012 propicia condiciones para ampliar la inversión en el
financiamiento de la vivienda. Así como la bursatilización de carteras y la participación
de la banca privada en el otorgamiento de créditos a los diferentes segmentos de la
población.

• De 2000 a 2006 dicha participación subió de 0.3% a 9.4%, dirigido fundamentalmente

al mercado de vivienda media y residencial.
B. Factibilidad financiera y constitución
de las garantías
Escenarios para el sujeto a crédito dependiendo del monto de la vivienda
Residencial
Casas o Departamentos de $300,000 en adelante

Valor % Máximo Plazo del

Tasa Interés Mensualidad crédito de Ingresos del
Beneficios Producto mínimo de de Crédito máximo crédito CAT** *Pago por mil
inicial $1 millón de pesos Solicitante
la vivienda financiam. (años)

15 12.50% 15.20 $13.05 $13,041

Mensualidades y
20 13.00% 15.58 $12.44 $12,431
tasa congelada Tasa Desde $11,000
$350,000 95% pesos mensuales
durante la vida Fija 25 13.50% 16.04 $12.37 $12,368
del crédito
30 13.50% 15.98 $12.17 $12,166

15 12.00% 14.63 $12.72 $12,721

20 12.50% 15.01 $12.09 $12,081

$300,000 95% $3,000,000
Las aportaciones 25 13.00% 15.46 $11.99 $11,990
al Infonavit se
30 13.00% 15.40 $11.77 $11,773
aplican con Apoyo Desde $7,000
prepagos Infonavit pesos mensuales
15 12.75% 15.47 $13.19 $13,190
reduciendo el
plazo del crédito. 20 13.25% 15.84 $12.60 $12,600
$400,000 100%
25 13.75% 16.31 $12.55 $12,547

30 13.75% 15.25 $12.35 $12,352

C. Factibilidad urbano-arquitectónica

• Calidad de ubicación del desarrollo

inmobiliario.
• Calidad arquitectónica general de los
proyectos.
• Consistencia con el segmento socio-
económico prospectado.
• Adecuación a costumbres regionales y
condicionantes climáticas.
• Evaluación de procedimientos y
especificaciones constructivas.
• Análisis pormenorizado de superficies
de construcción.
C. Factibilidad urbano-arquitectónica
Ejemplo:
USO DE SUELO H-1667-A H-100-A
 28.2 habitantes/ha.  470 habitantes/ha.
 6 viviendas/ha.  100 viviendas/ha.
Densidad  1667m2 de terreno  100m2 de terreno bruto/vivienda
bruto/vivienda  60m2 de terreno neto/vivienda
 1000m2 de terreno neto/vivienda
 30m de frente  6m de frente
Lote mínimo  1000m2 de superficie  72m2 de superficie
 1 vivienda/lote mínimo  1 vivienda/lote mínimo

 70% uso habitacional  20% uso habitacional

Superficie sin construir
 60% uso no habitacional  20% uso no habitacional

 30% uso habitacional  80% uso habitacional

Superficie de desplante
 40% uso no habitacional  80% uso no habitacional

Altura máxima de  2 niveles ó  3 niveles ó

construcción  6ml sobre banqueta  9ml sobre banqueta

Intensidad máxima de  0.8 uso habitacional  4 uso habitacional

construcción  1.2 uso no habitacional  4 uso no habitacional

 A= comercio y servicios mixto  Habitacional Unifamiliar o

Otros
con vivienda hasta 3 niveles Plurifamiliar hasta 60 viviendas