M1 Lectura 1 - Registros de La Propiedad Inmobiliaria, Del Automotor y de Créditos Prendarios

Módulo 1
Unidades 1, 2 y 3
Lectura 1
Materia: Derecho Registral II

Profesor: Gabriela Sosa
Unidad 1 – Algunos requisitos
inmobiliarios europeos.
Sistema Torrens.
El Derecho Registral es un conjunto de normas que regulan los

órganos estatales encargados de la toma de razón, el
procedimiento para llegar a ella y los efectos que la misma
produce. 1
Nuestro derecho registral recibió influencias de varios sistemas europeos,

razón por la cual haremos referencia sólo a algunos de ellos.
Sistema Alemán
Siguiendo a López de Zavalía, comenzaremos diciendo que este sistema

constituye el antecedente del anteproyecto Bibiloni en la elaboración del
proyecto de reforma del Código Civil de 1936 y del proyecto de reforma de
1954 y constituye el más finamente elaborado de los sistemas y el
técnicamente más perfecto.
En el sistema alemán el registro de los inmuebles o fincas se realiza en la

denominada “hoja fundiaria”.
Esa “hoja”, que en realidad es todo un cuadernillo que consta de

seis hojas, contiene la descripción física del inmueble y los datos
de quién es su dueño, como así también de todos los otros
derechos, gravámenes o limitaciones que puedan recaer sobre
él; es decir que en ella “debe reflejarse todo el estado físico y
jurídico del inmueble.”2
1
López de Zavalía, Fernando J. “Curso Introductorio al Derecho Registral”, Buenos Aires,
ed. Zavalía, Año 1983, pág. 10.
2
Moisset de Espanés, Luís. “Publicidad Registral”, Buenos Aires, ed. Zavalía, Año 2003,
tercera edición, pág. 49
Derecho Registral II Profesora: Gabriela Sosa |2

Tres son las etapas que debemos distinguir en el derecho alemán para los
actos transmisivos inmobiliarios: el acto causal o lo que se denomina
negocio obligacional; el acuerdo real o abstracto y la inscripción.
El negocio obligacional actúa como causa, pero no tiene trascendencia real

alguna, es considerado como simple obligación entre las partes.
El acuerdo real o abstracto es el que tiene importancia, porque en el ámbito

activo de los derechos reales, el convenio de transferencia y recepción de la
propiedad es lo importante y no el contrato. Este acuerdo real está dirigido
única e inmediatamente a efectuar el cambio de titularidad.
La inscripción es un elemento estructural en la formación de las

titularidades y transmisiones, es decir que la inscripción tiene carácter
constitutivo formando junto con el acuerdo real los elementos esenciales
para que se opere la transmisión.
López de Zavalía diferencia la adquisición del dominio de cosa mueble y

cosa inmueble en el derecho que nos ocupa, exponiendo que el dominio de
las cosas muebles se adquiere por un negocio dispositivo que está formado
por el acuerdo más el acto material; y que el dominio de inmuebles también
se adquiere por un negocio dispositivo que estará formado por el acuerdo y
actos oficiales sobre la “hoja”. Por lo tanto, concluye, que el dominio en
materia de inmuebles se adquiere por la inscripción y que ambos negocios
dispositivos se caracterizan por ser abstractos.
Sistema francés.
Durante la edad media Francia estaba influenciada por dos corrientes: la

romana y la germánica, que pugnaban por imponer cada una su sistema.
Durante la Revolución Francesa se realizan dos intentos de legislación

hipotecaria; en el primero, prevalece la publicidad y en el segundo se
implanta el sistema hipotecario de la transmisión del dominio.
En 1804, al sancionarse el código de Napoleón, se dispone que el solo

consentimiento produjera la transmisión. Se estableció también que las
donaciones iban a ser transcriptas bastando sólo la inscripción para el caso
de las hipotecas.

Posteriormente se produce una reforma (1855), disponiéndose que para
oponer a los terceros el derecho que se adquiere, era necesaria la
transcripción para todos los actos de transmisión de propiedad y
constitución de otros derechos reales. Se mantenía la inscripción para la
hipoteca.
El sistema ha sido objeto de posteriores reformas (1955, 1959 y 1960) y las

del año 1955 han marcado un antes y un después en el sistema registral; los
títulos ya no se copian o transcriben sino que el encargado del registro, al
recibir los documentos, los encuaderna.
El registro francés lleva un doble fichero (por personas y por fincas); en el

primero (personas) se confecciona una ficha por cada uno de los
propietarios y en el segundo (fincas) se deja constancia de su situación
jurídica y de sus características.
Cada inscripción debe derivar de una anterior, pero esta

constancia registral no garantiza su exactitud. El adquirente
tiene como única seguridad, que los actos que su enajenante ha
realizado con anterioridad y no han sido transcriptos, no le
podrán ser opuestos.3
“El principal efecto del sistema publicitario francés es de carácter negativo:

el título no inscripto, aunque exista, no perjudica a terceros.” 4
Sistema registral español.
En el año 1861 se sanciona la Ley Hipotecaria española que organizó de

manera efectiva los registros de la propiedad, y aunque posteriormente
sufrió modificaciones, el sistema actual guarda en esencia los fundamentos
de aquélla.
Alternaron en la evolución histórica de España influencias romanas y

germánicas.
El período de dominación romana, a principios de la era

cristiana, con la exigencia de formas solemnes para la
3
Lanfranchi, Domingo L.“Derecho Registral Inmobiliario”,Córdoba, ed. Marcos Lerner,
Año 1988, pág. 33
4
Moisset de Espanés, Luís, Ob.cit., pág. 48

constitución del acto, y la falta de un sistema orgánico de
publicidad, termina con la invasión de los visigodos, que
imponen las ideas germánicas de publicidad. Y luego de la
irrupción de los árabes, durante el período de reconquista,
toman forma los diversos fueros locales, donde las raíces
germánicas y españolas tienden a prevalecer sobre el sistema
romano de la traditio. 5
Se instauran así institutos como la robración, que es la confirmación

pública de la venta, y de los pregones, que debían proclamar la misma.
En ese enfrentamiento de influencias, prevalece en Castilla la romana con la

sanción de las leyes de partida, imponiéndose la traditio como modo de
transmisión de los derechos reales.
Este hecho tiene suma importancia porque la reconquista y unidad de

España se logran por los monarcas de Castilla, que impusieron en las
regiones anteriormente ocupadas por los árabes las leyes castellanas.
No existía publicidad de los cambios reales en materia inmobiliaria como

tampoco de los gravámenes. En alguna medida ello se justificaba por la
escasez de transacciones debido a que la mayor parte de la propiedad estaba
amortizada o vinculada a mayorazgos.
En el siglo XVI, se advierte un incremento de las relaciones jurídicas

inmobiliarias despertando ello una preocupación legislativa por dar
publicidad a esos actos, particularmente los relacionados con la
constitución de gravámenes sobre inmuebles.
Tenemos que la primera pragmática española (que no ha tenido

mayor trascendencia) es la del año 1423, que manda que los
contadores mayores lleven libros especiales para inscribir las
mercedes de juros bajo pena de nulidad. Es una disposición
muy citada aunque tan sólo se refiere a las mercedes; pero luego
tenemos lo típicamente registral. Lo típicamente registral está
constituido por una serie de pragmáticas. Esas pragmáticas,
5
Moisset de Espanés, Luís. Ob.cit. pág. 54 y 55.

para conocer sus textos, lo mejor es ir a la Novísima
Recopilación, porque allí están transcriptas. 6
Por las Reales Pragmáticas de 1539 y 1713 se ordenaba que en las ciudades o
villas que fuesen cabeza de jurisdicción se llevase un libro en el que se
debían registrar los contratos de censos e hipotecas. El registro no
comprendía los otros derechos reales limitados y mucho menos en derecho
de propiedad. La única función del registro era la de proteger a terceros que
quisieran constituir un gravamen o adquirir la propiedad contra la
existencia de gravámenes ocultos los que no podían ser alegados en juicios.
Por Real Pragmática de 1768, Carlos III reemplaza los antiguos

“Registros de Censos y Tributos”, por los “Oficios o
Contadurías” los que debían ser llevados por los escribanos del
Ayuntamiento; por primera vez la legislación registral tiene
éxito, logrando el buen funcionamiento de las contadurías, que
son el antecedente inmediato del actual registro español. 7
Las Pragmáticas no alcanzaban a satisfacer las necesidades sociales y

económicas que iban naciendo en la evolución económica y social de
España, y surgía la necesidad de complementarlas o modificarlas para dar
seguridad jurídica a los actos inmobiliarios.
Previos proyectos en ese sentido (Proyecto de Código Civil de 1836;

Proyecto de Ley de Bases de 1843 y Proyectos del Código Civil de 1851) nace
el 8 de Febrero de 1861, la primera ley hipotecaria, denominada así por
haber sido la hipoteca el primer derecho sometido a registro. En su
redacción, se advierte que prevalece la influencia germánica, pero atenuada
con aportes españoles que, a su vez, habían recibido influencia romana.
Estas influencias mitigaron el rigorismo del sistema germánico

y por ello no se dio valor constitutivo a la inscripción, sino
meramente declarativo manteniéndose incólume el sistema
clásico de la transmisión de los derechos reales por título y
modo. 8
6
López de Zavalía, Ob.cit. pág. 226.
7
Martínez, Víctor C. “Manual de Derecho Registral”, Córdoba, ed. Advocatus, Año 2003,
pág. 33.
8
Moisset de Espanés, Luís. Ob.cit.pág. 63

De acuerdo con la ley hipotecaria española el Registro de la
Propiedad es una oficina pública donde se llevan los libros en
que se practican las inscripciones y el acceso a dichos libros, en
principio, es público. No está centralizado, sino distribuido en
numerosas oficinas, cada una con su propia circunscripción. Es
declarativo, la modificación en la titularidad de derechos reales,
como así también la constitución de gravámenes, se produce
con total independencia de la inscripción en el registro. 9
El registro adopta un sistema de folio real, habilitando una hoja para cada
inmueble en la cual se asientan los gravámenes y los actos de contenido real
inmobiliario. Aunque no hay sanción para la falta de registro, la Ley apunta
a estimular la inscripción. En el caso de hipoteca, en cambio, sí la exige
como elemento constitutivo del derecho, pero recién a partir de la reforma
introducida por el Código Civil de 1889, Artículo 1875.
Este Código Civil, en el sistema registral español, marca una nueva etapa.
El Art. 2 de la Ley Hipotecaria realiza la siguiente enumeración respecto a

los actos inscribibles:
1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio sobre inmuebles.
2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o

extingan otros derechos reales sobre inmuebles.
3. Las resoluciones judiciales en que se modifique la capacidad civil de las

personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
4. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.
5. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que

pertenezcan al estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con
sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.
La sanción del Código Civil – posterior a la Ley hipotecaria – cuyo texto

omite regular todos los problemas del derecho registral, planteó el
interrogante de determinar qué influencia tiene el Código Civil sobre la Ley
hipotecaria y cuál ordenamiento tiene primacía en caso de contradicciones
entre uno y otro.
9
Martínez, Víctor C. Ob.cit., págs. 33/34

Ello trajo aparejado una revisión de ambos textos por parte de los juristas y
dio lugar a sucesivas modificaciones a la Ley hipotecaria, plasmadas en las
reformas de 1909, 1944 y 1946, cada una con el dictado además del decreto
reglamentario para regular el funcionamiento, el último del 14 de Febrero
de l947, con modificaciones de Marzo de 1959, actualmente en vigencia.
Sistema Torrens.
En 1858 Robert Richard Torrens idea un sistema registral que es adoptado

en Australia del Sud, extendiéndose luego por otros estados de Australia.
En este sistema, la matriculación del inmueble debe ir acompañada de dos

elementos: un plano que lo describa particularmente y los documentos que
acrediten el derecho que sobre el mismo se tiene.
De la solicitud presentada el registro realizará un doble examen:
a) El estudio de los títulos y,
b) Un análisis topográfico sobre la coincidencia del inmueble con los

planos.
Se fijará un plazo en el cual se podrán deducir oposiciones. De no existir

estas o de ser rechazadas y si se considera, además, correcta la solicitud, se
matriculará el inmueble y se redactará el título en dos ejemplares, de los
cuales uno se archivará en el registro y el restante se entregará al
propietario.
Este instrumento se utilizará para las sucesivas transferencias o

constituciones de derechos, y se presentará al registro con un memorándum
en el que conste el acto de que se trata, firmado por un testigo.
Una vez presentado, el registro verificará si coincide con el archivado y, en

tal supuesto, hará constar los cambios de titularidad, devolviendo el
certificado al adquirente.
La inscripción tiene carácter constitutivo.

Sistemas registrales latinoamericanos.
Se enuncian a continuación algunos de ellos.
Sistema de la República Oriental del Uruguay.
Regulado por la Ley Nº 16.871, sancionada hace poco tiempo (1997),

contiene una legislación moderna y depurada que ha tomado como base las
existentes en otros países para dotar a la suya de caracteres
contemporáneos en su organización y previsiones.
La autoridad máxima de aplicación es la “Dirección Nacional de Registros”,

que depende del Ministerio de Educación y Cultura, y es el organismo
técnico administrativo encargado de la función registral. Bajo su
dependencia funcionan todos los restantes afectados a esta ley, que han
sido adecuadamente individualizados en la norma en cuanto a la
registración que les compete.
A dichas funciones, de carácter estatal, las designa como “Servicio de

Registros Públicos” y, al efecto, cuenta con los siguientes:
1. Registro de la Propiedad, dividido en dos secciones:
1.1. Sección Inmobiliaria.
1.2. Sección Mobiliaria, que a su vez, cuenta con:
1.2.1. Registros Nacionales de Prendas sin Desplazamiento, y
1.2.2. Registro Nacional de Vehículos Automotores.
Tienen competencia nacional, organización centralizada y con

dependencia a nivel departamental y local.
2. Registro Nacional de Actos Personales, dividido en secciones.
2.1. Sección Interdicciones.
2.2. Sección Regímenes Matrimoniales.
2.3. Sección Mandatos y Poderes.
2.4. Sección Universalidades, y

2.5. Sección Sociedades Civiles de Propiedad Horizontal.
3. Registro Nacional de Comercio.
Registro de la Propiedad.
Concentra en un solo elemento los datos que configuran la situación

registral de cada inmueble.
El artículo 17 detalla taxativamente los actos objeto de inscripción, pero

consignaremos sólo alguno de ellos:
1) Los instrumentos públicos en los que se constituya, reconozca,

modifique, transfiera, declare o extinga el dominio, usufructo, uso,
habitación, derecho de superficie, servidumbre, cualquier
desmembramiento del dominio, hipoteca, censo y demás derechos
reales establecidos por la ley sobre bienes inmuebles.
2) Las anticresis.
3) Los reglamentos relacionados con la copropiedad.
4) Los certificados de resultancias de autos sucesorios.
5) Los instrumentos públicos por los que devengan cesiones de derechos

posesorios.
6) Los embargos y medidas cautelares que dispongan los jueces y que

tengan relación con bienes inmuebles.
7) Las constituciones de bien de familia. En el caso que se constituya por

testamento se hará constar en el certificado de resultancias de autos
respectivo.
8) Las cesiones, modificaciones, rescisiones y cancelaciones de derechos

inscriptos.
9) Los embargos específicos y demás medidas cautelares que dispongan

los Jueces, siempre que tengan relación con bienes de naturaleza
inmueble.
Derecho Registral II Profesora: Gabriela Sosa | 10

10) Los convenios sobre adjudicación de unidades relativas a sociedades
civiles de propiedad horizontal.
11) Las declaraciones de monumentos históricos conforme a la Ley Nº

14.040, de 20 de octubre de 1971.
12) Las resoluciones de autoridades competentes sobre inmuebles sujetos a

expropiación.
Efectos entre las partes y frente a terceros
En cuanto a los efectos de la publicidad entre partes y respecto a

terceros, el artículo 54 expresa que los actos, negocios jurídicos y
decisiones de las autoridades competentes que se registren conforme a
la presente ley serán oponibles respecto de terceros a partir de la
presentación al Registro. Entre las partes y sus sucesores a título
universal la tradición de los derechos producirá efectos desde que
quede consumada en forma real o ficta.
Prioridad y Reserva de Prioridad.
La inscripción se hará por orden de presentación de los actos y contratos

registrables y sus efectos de retrotraerán a esa fecha y hora (art.54).
Se podrá inscribir una reserva de prioridad, que tendrá una vigencia de 30

días corridos contados desde su presentación, para el otorgamiento de actos
o negocios jurídicos que impliquen transmisión, constitución, modificación
o cesión de derechos reales y crédito de uso relativo a inmuebles y vehículos
automotores, o para el otorgamiento de promesas de enajenación de
inmuebles o establecimientos comerciales y sus cesiones.
Los actos otorgados e inscriptos dentro de los 30 días surtirán efectos

respecto a terceros desde la fecha de su otorgamiento (art.55).

Rogación.
Manifiesta la ley al respecto que la inscripción de los actos y negocios

jurídicos podrán ser solicitados por quien tenga la carga de inscribir; el
profesional interviniente; quien tenga interés en la protección de la
publicidad registral y el representante de cualquiera de las personas
registradas (art. 85).
Inscripción.
Se admitirá la inscripción de los actos, negocios jurídicos y decisiones de las

autoridades competentes, cuando los mismos sean los que legalmente
deban inscribirse y reúnan los requisitos formales propios necesarios para
su validez.
Tracto sucesivo.
No se inscribirá acto alguno que implique matriculación cuando el que

aparezca como titular del derecho que se transfiere, modifica o afecta, sea
una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente, salvo que
el disponente estuviera legitimado o facultado para disponer de cosa ajena,
o así lo mande un Juez competente.
Sistema Registral de Bolivia.
En el sistema boliviano, las normas relacionadas con el derecho registral

están contempladas en el Código Civil, Título V denominado “De los
Registros Públicos”.
Su capítulo I está destinado a la organización de los Registros Públicos.
Los registros públicos para el Estado Civil de las personas y para los
derechos reales están bajo la órbita de la Dirección General de Registros
que depende de la Corte Suprema de Justicia.
Dichos registros se dividen en dos departamentos:
a) Del Estado Civil de las personas.
b) De los derechos reales.

Entre los títulos y actos sometidos a su inscripción están los siguientes:
. Los que transmiten la propiedad de bienes inmuebles.
. Los que constituyen, transfieren, modifican o extinguen el derecho de

usufructo sobre inmuebles, y los derechos a construir y de superficie.
. Los que constituyen, modifican o extinguen las servidumbres y los

derechos de uso y habitación.
. Aquellos por los cuales se constituyen, reducen, extinguen o cancelan

hipotecas inmuebles.
. La anticresis.
. Las disposiciones testamentarias que recaen sobre derechos reales

inmobiliarios, así como las resoluciones que confieran misión en posesión
hereditaria.
. La división de bienes inmuebles y derechos inmobiliarios.
. Las sentencias pasadas en autoridad de cosa juzgada que reconocen la

constitución, transferencia, modificación o extinción de los derechos
señalados en los casos anteriores.
. Los impedimentos y prohibiciones que restringen el derecho de propiedad,

interrumpen la posesión o limitan la libre disposición de los bienes
inmuebles o la restablecen, tales como las resoluciones judiciales
ejecutoriadas por las cuales se admite la cesión de bienes, los actos que
interrumpen la usucapión, la declaratoria de incapacidad o de ausencia, la
separación judicial de bienes matrimoniales y otras.
. La cancelación de todo título registrado, dispuesta por autoridad judicial

mediante acto o instrumento legal idóneo.
. Todos aquellos que consten en documentos públicos por actos entre vivos
o por causa de muerte; las resoluciones judiciales que consten en
certificaciones o ejecutorias expedidas en forma auténtica y también los que
consten en documentos privados legalmente reconocidos.

Principio de prioridad.
Previsto en el artículo 1545 (preferencia entre adquirentes de un mismo

inmueble) cuando expresa que la propiedad pertenece al adquirente que
haya inscripto primero su título.
Principio de rogación.
La inscripción puede ser solicitada por quien tenga interés legítimo en

asegurar el derecho que se debe inscribir, por el notario que hubiese
autorizado el acto o por el juez que hubiese expedido la ejecutoria.
Principio de especialidad.
Reflejado en el artículo 1548 referido a las especificaciones que deben

hacerse en la inscripción, las cuales son:
Fecha y hora de la presentación del título en la oficina y la del asiento; todos

los datos personales de las partes (nombre, apellidos, estado civil,
nacionalidad, profesión y domicilio); naturaleza del título, fecha de su
otorgamiento y situación de los bienes a que se refiere el mismo; nombre y
apellidos del notario que autorizó la extensión del documento si es público
o los del funcionario que autenticó las firmas si es privado.
Publicidad.
Emana de los artículos 1523 (publicidad); 1538 (publicidad de los derechos

reales; regla general) y el 1562 (carácter público, certificados y testimonios).
De este modo, la ley prevé que los funcionarios encargados de los registros
otorgarán directamente los extractos y certificaciones a los interesados,
salvo cuando se requiera autorización judicial.
El derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros desde el

momento en que se hace público mediante la inscripción en el Registro.
Los actos por los que se constituyan, transmitan, modifiquen o limiten

derechos reales sobre bienes inmuebles y en los cuales no se hubiesen
llenado las formalidades de inscripción, surten sus efectos sólo entre las
partes contratantes, sin perjudicar a terceros interesados.
Los registros son públicos y la publicidad de las inscripciones y anotaciones

estarán a disposición de cualquier interesado que desee consultarlos.

Los registradores expedirán los certificados, testimonios y extractos que se
les soliciten.
Sistema Registral del Paraguay.
El Registro de la Propiedad Inmueble del Paraguay se rige, en lo que

respecta a su funcionamiento, por el Código de Organización Judicial, Ley
879 del año 1981 y posteriores modificaciones (leyes número 963, 118/91,
860/96, 903/96, 1838 y 1893/2001).
Las normas de esta ley subsisten como reglamentarias y complementarias

en cuanto no se opongan a disposiciones del nuevo Código Civil, aprobado
por Ley Nº 1183 de 1985, el cual introdujo una importante modificación en
el modo de constitución de los derechos reales, porque elimina la tradición
y considera suficiente el contrato.
Además, a través del artículo 1968, el citado Código norma respecto a la

registración de los derechos reales sobre inmuebles, expresando que la
propiedad de los mismos se transmite por contrato y que los títulos
traslativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el Registro de
Inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros.
La ley 879 prevé que la Dirección General de los Registros Públicos

dependerá directamente de la Corte Suprema de Justicia.
Esta Dirección General comprenderá los siguientes Registros según lo

establecido por el artículo 262:
I) Inmuebles;
II) Buques;
III) Automotores;
IV) Aeronaves;
V) Marcas y Señales de ganado;
VI) Prenda con Registro;
VII) Personas jurídicas y Asociaciones;
VIII) Derechos Patrimoniales en las Relaciones de Familia;

IX) Derechos Intelectuales;
X) Público de Comercio;
XI) Poderes;
XII) Propiedad Industrial;
XIII) Interdicciones; y,
XIV) Quiebras y Convocaciones.(Art.Modif.Ley N°963)
XV) Registro Agrario (Ley Nº 963).
El Registro de Inmuebles está dividido en Secciones:
Sección I: De los títulos que deben inscribirse.
Sección II: De la forma y efectos de la inscripción.
Sección III: De las anotaciones preventivas.
Sección IV: De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas.
Sección V: Del modo de llevar los registros.
Sección VI: De la Publicidad del Registro.
A su vez, cada Sección cuenta con cinco divisiones:
Primera División: Propiedad.
Segunda División: Hipotecas.
Tercera División: Inhibiciones, Embargos y otras medidas cautelares.
Cuarta División: Certificado.
Quinta División: Entradas y Salidas, Archivo y Estadística.
En dichos registros se anotarán los derechos reales y sus modificaciones o

extinciones; los bienes afectados al régimen del bien de familia, así como la

inhibición, embargo, u otras restricciones al derecho de propiedad, como
asimismo los contratos de locación.
Principio de rogación.
El principio de rogación surge del artículo 277, cuando expresa que,

indistintamente, podrán solicitar la inscripción de los títulos el Escribano
autorizante; el que transmite o adquiere el derecho; el que tenga la
representación legal o convencional de cualquiera de ellos y quien tenga
interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
Emana cuando la ley establece los requisitos que deberá contener, bajo
pena de nulidad, toda inscripción, determinando:
a) la fecha de la presentación del título o la de los documentos presentados

en el Registro, con expresión de la hora;
b) la naturaleza, situación, medida superficial y linderos de los inmuebles

objeto de la inscripción;
c) la naturaleza, valor, extensión, condiciones y carga de cualquier especie

de derecho que se inscriba;
d) la naturaleza del título o de los documentos que se inscriban y su fecha;
e) el nombre, apellido y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la

inscripción;
f) el nombre, apellido y domicilio de quien proceda inmediatamente los

bienes o derechos que se deba inscribir.
Prioridad.
Podemos deducirla de los siguientes párrafos contenidos en la ley:
Para establecer la preferencia entre dos o más inscripciones de una misma

fecha, relativas al mismo bien, se atenderá a la hora de presentación en el
Registro de los títulos respectivos.
Manifiesta asimismo que se considera como fecha de la inscripción para

todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de la
presentación que deberá constar en la inscripción misma.

Finalmente, cuando refiere que las inscripciones determinarán, por el
orden de su fecha y hora, la preferencia del título.
Reserva de prioridad.
Del artículo 280, cuando expresa que ningún Escribano podrá extender
aunque las partes lo soliciten, escritura alguna que mute los derechos
reales, sin tener a la vista el certificado del Jefe de la Sección
correspondiente, en el que conste el dominio del bien y sus condiciones
actuales.
Tal certificado será expedido en el día y válido por el término de veinte en la

Capital y treinta días en el interior, incluyendo los días inhábiles. Durante
su vigencia no podrán inscribirse los embargos, inhibiciones o cualquier
otra restricción de dominio, ni ningún instrumento público o privado que
restrinja, modifique, constituya o limite derechos referentes al mismo bien.
Tampoco podrán expedirse otros certificados relativos al mismo inmueble.
Publicidad.
Expresa la ley que el Registro será público para el que tenga interés
justificado en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales
inscriptos.
Finalmente, y relacionado con el funcionamiento de registros, podemos

decir que lo llevan con las mismas formalidades que lo hacen los Escribanos
Públicos y sólo hará fe de aquéllas en que se observen las formas
reglamentariamente establecidas.
Cada sección tendrá libros diferentes numerados por orden de fecha, de

conformidad a las divisiones que comprenda.
A su vez, el Registro de Inmuebles se llevará abriendo uno particular a cada

finca, comenzando por la primera inscripción que se pida y agregando a
continuación todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones
posteriores.
Los asientos relativos a cada finca se numerarán correlativamente y serán

firmados por el Jefe de Sección.

En lo que se refiere al Registro de Hipotecas, se asentarán todas éstas y sus
cancelaciones, como también las notas marginales que tengan relación con
las mismas.
En el Registro de Embargos e Inhibiciones se asentarán las restricciones a

la libre disposición de los bienes, ordenadas por los Jueces, así como su
cancelación.
Los Registros de Inmuebles, Hipotecas, Embargos e Inhibiciones contarán

con dos libros índice por orden alfabético, uno de los cuales se conservará
en la oficina de origen y el otro se remitirá al Archivo.

Unidad 2 – Registro de la
Propiedad del Automotor
Automotor
El Decreto-ley 6582/58 crea el Registro Nacional de Automotores,
mediante el cual se produce una modificación importante al régimen de
propiedad de estos bienes muebles. La tradición será reemplazada por la
inscripción registral, que tendrá carácter constitutivo.
El automotor es el resultado final de un proceso industrial que,

básicamente, consiste en el ensamble de partes o piezas, cuya finalidad es
lograr una unidad estructural y autónoma de desplazamiento.
Concebido el automotor como tal, es individualizado en origen, como parte

final del proceso, a través de números de chasis, de motor, de bastidor, etc.,
datos que deben constar en el certificado de fabricación, pero aún se
mantiene en fábrica. En el caso de automotores importados, estarán en
poder de los importadores. Tanto el primero de industria nacional como los
segundos importados, serán posteriormente comercializados a las
respectivas concesionarias para su exposición y venta.
En tanto la primera venta “al usuario” no se concrete, las piezas o partes

individualmente consideradas antes del armado de los automotores
nacionales, se rigen por el artículo 2312 del Código Civil sobre cosas
muebles en general; y también le es aplicable dicho artículo al automotor
terminado, antes de la venta al primer “usuario”.
Esta primera venta al usuario es la puerta de entrada al Régimen

establecido por el Decreto 6582/58.
Ni el fabricante, ni el importador, ni los concesionarias o

intermediarios, están obligados a inscribir – lo que significa que
la cosa todavía no está sometida al régimen especial –y, sin
embargo, son dueños del vehículo y su propiedad deberá
juzgarse por las disposiciones del viejo régimen del Código Civil
aplicables a las cosas muebles en general. 10
10
Moisset de Espanés, Luís, “Automotores y Motovehículo Dominio”, Buenos Aires, ed.
Zavalía, Año 1992, pag. 41.

En tanto estén en poder de las firmas mencionadas en el párrafo
precedente, los automotores deberán circular con una placa provisoria; la
ley prevé también esta posibilidad cuando la unidad haya sido vendida y
esté en poder de los adquirentes, pero durante el tiempo de inscripción (art.
32). Entones, la existencia registral del automotor comienza con la venta al
primer usuario y fenece cuando el propietario decida retirarlo
definitivamente del uso, o resuelva desarmar el vehículo, hechos que debe
comunicar al Registro; casos en los cuales dicha autoridad retirará el título
realizando las anotaciones que procedan. Las aseguradoras, en caso de
siniestros que produzcan alteraciones de importancia sobre características
individualizantes del vehículo, también deben comunicarlo (arts. 28 y 29).
Organización.
El Decreto Ley 6582/1958 11 (ratificado por la Ley 14467 –t.o. Decreto Nº

4560/73- y sus modificatorias Leyes Nros. 21.053, 21.338, 22.019, 22.130,
22.977, 23.077, 23.261, 24.673, 24.721,25.232,25.345,25.677 y 26.348) , en
su artículo 7º, se refiere al Registro.
Dice que será el Organismo de Aplicación del presente régimen “La

Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del
Automotor y de Créditos Prendarios” - DNRPA - y tendrá a su cargo el
“Registro Nacional de la Propiedad del Automotor”.
El Poder Ejecutivo Nacional normará sobre la organización y el

funcionamiento del mencionado Registro; determinará el número de
secciones en las que se dividirá territorialmente el mismo; fijará sus límites
a los efectos de las inscripciones relativas a los automotores radicados
dentro de las mismas; podrá crear o suprimir secciones, y modificar sus
límites territoriales de competencia.
A su vez, el Decreto Nº 335/88 12 (Reglamentación del Régimen Jurídico

Registral de la Propiedad del Automotor), de fecha 03/03/1988, publicado
en el B.O. el 21/03/88, agrega que la DNRPA dependerá de la Secretaría de
Justicia (hoy Ministerio de Justicia y Derechos Humanos), y ratifica que
será el organismo de aplicación del Régimen Jurídico Registral de la
Propiedad del Automotor.
11
Decreto Nº 6582/58, DNRPA.
12
Decreto Nº 335/88, DNRPA

El precedente Decreto, en su Artículo 2º, enumera las amplias facultades de
la DNRPA con relación a los registros y aplicación del régimen en
tratamiento.
Además de tener a su cargo el Registro Nacional de la Propiedad del

Automotor y, en línea descendente, a los Registros Seccionales, la DNRPA
está atribuida de múltiples y diversas facultades relacionadas con su
funcionamiento; organización; celebración y /o renovación de convenios
con distintas autoridades nacionales, provinciales, municipales y/o
privadas; el dictar normas administrativas y de procedimientos referidas a
los trámites registrales , etc. etc., adoptando o proponiendo, según proceda,
todas aquéllas que considere adecuadas a ese fin.
Esta Dirección Nacional, a efectos del cumplimiento de las múltiples

funciones que tiene asignadas, cuenta con una estructura que hacen a su:
1) Organización de la DNRPA.13
a) Con asiento en su sede central en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Cuenta con un Director Nacional; un Coordinador General y éste con una

Dirección de Registros Seccionales.
A su vez, cuenta con dependencias (Departamentos, Áreas y Oficinas

específicas) a través de las cuales regula el cumplimiento de las funciones
que le competen.
b) Con asiento en todo el territorio nacional.
Registros seccionales de la Propiedad Automotor.
Los Registros Seccionales son las verdaderas oficinas “operativas” donde el

público interesado realiza todos los trámites.
Cada Registro, tanto sea de dichos trámites como de su particular

funcionamiento, reporta a los diferentes departamentos específicos de la
DNRPA.
13
DNRPA, Autoridades y organización.

Las necesidades de todo el país en esta materia están cubiertas por
Registros Seccionales estratégicamente ubicados y cada uno
territorialmente limitado, lo cual no obsta para que la Dirección Nacional
pueda proponer modificaciones (cierres, aperturas; jurisdicción territorial).
Existen Registros Seccionales en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; en

las capitales de todas las provincias; en ciudades que son cabecera de
Departamentos / Partidos – no en todas – y en otras donde la necesidad
demográfica / económica así lo justifique. Incluso y por igual motivo, hay
ciudades que cuentan con más de un Registro Seccional.
A su vez, la necesidad operativa hizo que hoy funcionen Registros

Seccionales con competencia específica (Automotor; Motovehículos;
Maquinaria Agrícola, Vial o Industrial y de Créditos Prendarios).
Por caso, la Provincia de Córdoba cuenta con 175 Registros Seccionales

(Abril 2011), de los cuales 87 corresponden a Automotor; 53 a
Motovehículos y 35 a Maquinaria Agrícola. 14
Cada Registro Seccional se desenvuelve bajo la dirección de un Encargado

Titular y cuenta además con una dotación de colaboradores que atiende al
público y cumple las funciones asignadas (recepción de documentación;
trámites; registro; control; estadísticas, etc. etc.).
Los Registros Seccionales operan en forma descentralizada y con suficiente

autonomía, pero su desenvolvimiento debe ajustarse a normas de carácter
administrativo, legales, técnico-registrales, etc. preestablecidas, que la
Dirección Nacional se encarga de controlar específicamente a través de
organismos y métodos creados al efecto.
Los jefes de los Registros Seccionales dependientes de los Registros

Nacionales de la Propiedad del Automotor y de Créditos Prendarios, son
designados y removidos por el Poder Ejecutivo a propuesta de la DNRPA.
Los Encargados de Registros Seccionales tienen, a su vez, un Régimen

particular normado originalmente por el Decreto nacional 644/1989 15, que
fuera parcialmente modificado por el Decreto Nº 2265/94.
La función del Encargado de Registro no constituye una relación de empleo.
14
DNRPA, Registros seccionales.
15
DNRPA, Régimen Jurídico.

Los registros cuentan con un “Reglamento Interno de Normas Orgánico
Funcionales de los Registros Seccionales de la Propiedad del Automotor y
de los Registros Seccionales de la Propiedad del Automotor con
Competencia Exclusiva en Motovehículos” 16 , compuesto por nueve
Capítulos, que reglan el funcionamiento de los Registros Seccionales y
establecen, entre otras normas que hacen a su funcionamiento, algunas
particularmente relacionadas con la designación, deberes, derechos, etc. de
los Encargados de Registro.
La Resolución MJ.Nº 238/03 17 (modificada en algunos aspectos por

Resoluciones 967/2009 18 y 1552/200719) , a su vez, norma el procedimiento
para la designación de los Encargados Titulares de los Registros
Seccionales, que contiene características especiales al efecto.
Principios registrales en materia de automotores
Los principios registrales no suelen estar enunciados en la ley

como tales, sino que son una especie de ideas-fuerza, que
inspiran a la ley , y han sido desprendidos por el esfuerzo de la
doctrina que interpretando la normativa registral nos dice que
esos preceptos consagran tal o cual principio. 20
Principio de Rogación.
En cuanto al Decreto Ley 6582/58 y el decreto reglamentario 335/88, el

principio de rogación se encuentra expuesto en diversos artículos de la
legislación, como por ejemplo:
En el artículo 13 del decreto ley cuando habla de los pedidos de inscripción

o anotación; en el art. 15 al referirse a la inscripción de las transferencias de
la propiedad del automotor, que podrá ser peticionada por cualquiera de las
partes; en el art. 12 del dec. regl., cuando lo hace sobre la petición que es
presentada al registro; en el art. 13 del mismo cuando expresa resolver o
16
DNRPA, Régimen Jurídico.
17
Resoluc. MJ. Nº 238/2003, Infoleg.
18
Resoluc. MJ. Nº 967/2009, Infoleg.
19
Resoluc. MJ Nº 1552/2007, Infoleg.
20
Moisset de Espanés, Luís. “Publicidad Registral”, Buenos Aires, Ed. Zavalía, 3ra.
Edición, Año 2003, pág. 93.

despachar una petición, y en su art. 14 al mencionar observada una petición
de inscripción o anotación.
De la lectura de dichos artículos surge el principio de rogación, ya que,

como vimos, la matriculación del bien se produce a petición de parte
interesada. No obstante, la parte deberá peticionar sólo al iniciar el trámite
y no instar cada uno de los pasos tendientes a la inscripción.
Esta rogación se lleva a cabo mediante la presentación de solicitudes o

formularios tipo que están determinados por el organismo de aplicación.
Cualquiera de las partes podrá pedir la inscripción de la transferencia de

propiedad en el registro, no obstante, hay una obligación impuesta al
adquirente para que lo haga dentro de los 10 días de celebrado el acto. En
caso de incumplimiento, el transmitente podrá revocar la autorización para
circular con el automotor, comunicando esta circunstancia al registro.
El Decreto Ley en su artículo 15, comienza diciendo que la inscripción en el

Registro de la transferencia de la propiedad de un automotor, podrá ser
peticionada por cualquiera de las partes. Pese a ello, el adquirente quien
asume la obligación de solicitarla dentro de los diez (10) días de celebrado
el acto, mediante la presentación de la solicitud respectiva.
En la práctica, el vendedor firma el form. 08 y se lo entrega al comprador

para que éste peticione la inscripción. Si el comprador no lo hiciera, el Art.
27 del Decreto Ley idea un mecanismo denominado “denuncia de venta”,
que debe realizarla el vendedor, para liberarse de responsabilidad ante
terceros por eventuales accidentes que pueda ocasionar el adquirente o
quiénes de este último hubiesen recibido el uso, la tenencia o la posesión de
aquél.
Esta denuncia deberán comunicarla los Registros Seccionales del lugar de

radicación del vehículo a las reparticiones oficiales, provinciales y/o
municipales para procedan a la sustitución del sujeto obligado al tributo
(patente, impuestos, multas, etc.) desde la fecha de la denuncia, desligando
a partir de la misma al titular transmitente (modificación resultante de la
Ley 25232). Sin embargo, este principio de rogación no es absoluto, sino
que existe una excepción; ésta se da en relación a la caducidad de la
inscripción de medidas cautelares, ya que se producirá automáticamente el

cambio de la situación jurídica-registral sin necesidad de petición por el
sólo transcurso del tiempo.
Según el principio de especialidad en materia registral, todos los elementos

de la relación (objeto, sujeto y causa) deben estar determinados o ser
determinables. En el caso particular del Registro de la Propiedad del
Automotor, este principio se encuentra reflejado en los Artículos 5º, 20º y
24º del Decreto Ley 6582/58.
En cuanto al objeto, vemos que los que se inscriben son automotores,

considerándose al efecto los siguientes vehículos: automóviles, camiones,
inclusive los llamados tractores para semirremolque y acoplados,
camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus, microómnibus y
colectivos, sus respectivos remolque y acoplados, todos ellos aún cuando no
estuvieren carrozados, las maquinarias agrícolas incluidas tractores,
cosechadoras, grúas, maquinarias viales y todas aquellas que
autopropulsen.
El Poder Ejecutivo podrá disponer, por vía de reglamentación, la inclusión

de otros vehículos automotores en el régimen establecido (art. 5, del dec.
ley).
La Resolución Nº 586/88 de la Secretaría de Justicia, en su Artículo 1º,

incluye en el Régimen establecido a los motovehículos. En el Artículo 2º,
detalla como motovehículos a los ciclomotores, motocicletas, motocarros
(motocargas y motofurgones), motonetas, triciclos y cuatriciclos con motor.
La ley establece que el título del automotor deberá contener los elementos
que hagan a la individualización del vehículo así como su indicación sobre
el destino que se le dará al mismo, uso público o privado (art. 20, inc. c y d).
El artículo 24º también hace referencia al objeto al prever que una

codificación de dominio formada por letras y números identificará al
automotor durante su existencia como tal.
La autoridad de aplicación podrá establecer, asimismo, otros medios de

identificación que considere viables y convenientes.

“El principio de especialidad exige que si se producen transformaciones en
el objeto de la relación jurídica real, esos cambios se reflejen en el registro.”
21
El Artículo 20, al establecer los datos que debe contener el título del
automotor, precisa que deben constar las modificaciones que se
introduzcan al vehículo y que alteren alguno de los datos relativos a su
individualización (inciso c).
El Artículo 3º del Digesto de Normativa Técnico Registral , prevé que a los

efectos registrales, la substitución del chasis o de la parte donde se
encuentre grabado el número que lo identifica, conlleva la baja del
automotor e impone también el trámite de baja del dominio respectivo,
salvo excepciones.
Las modificaciones de carrocería y/o de motor deberán asentarse en el

título del automotor y sustituirse la anterior cédula de identificación por
una nueva, adecuada a las características actuales del vehículo.
El principio de especialidad en cuanto a los sujetos, se ve reflejado en el

inciso e) del art. 20 cuando dice que el título del automotor deberá contener
datos personales del propietario (Nombre y apellido, nacionalidad, estado
civil, domicilio, documento de identidad, etc.)
Cuando se consignen en el título constancias de inscripción de

instrumentos públicos o privados de prenda, locación, transferencias,
referentes al vehículo, también se deberán indicar los datos identificatorios
de los sujetos.
Finalmente, el principio de especialidad en cuanto a la causa, surge del

inciso f) del Artículo 20º cuando se refiere a la indicación de los
instrumentos y/o elementos probatorios en virtud de los cuales se anota el
dominio.
Principio del tracto sucesivo.
La necesidad sustancial de que luego de la primera adquisición de un

derecho, en las ulteriores transmisiones se cumpla con el tracto sucesivo, se
refleja en casi todos los sistemas de publicidad registral.
21
Moisset de Espanés, Luís. “Publicidad Registral”, Buenos Aires, Ed. Zavalía, 3ra.
Edición, Año 2003, pág. 103.

Principio de prioridad.
Las solicitudes de inscripción, anotación, expedición de certificado de

dominio y de despacho de trámites en general, con relación a un mismo
automotor, se procesarán en el orden de prioridad que establecen los
respectivos cargos de presentación.
No se observará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando algún acto

gozare de reserva de prioridad, o cuando por su naturaleza su registración o
despacho no modifique la situación jurídica del automotor ni de su titular
(art. 12 dec. regl.).
Reserva de prioridad.
En materia de automotores, la preferencia está dada por la expedición de

un certificado que tiene un plazo de validez de quince días a partir de la
fecha de su emisión y de cuyo libramiento se dejará nota en sus
antecedentes. Este certificado podrá ser requerido al titular del dominio en
las transferencias del automotor o en la constitución de gravámenes, por los
interesados en dichas operaciones, las que se inscribirán dentro del plazo de
validez.
Durante dicho plazo, tendrán carácter condicional los embargos y demás

anotaciones que se soliciten con respecto al automotor, que quedarán
firmes a su vencimiento y siempre que no se haya modificada la situación
jurídica del automotor.
La reserva de prioridad para la inscripción o anotación de un acto se

otorgará:
a) Por la expedición de un certificado de dominio.
b) En los supuestos previstos en el párrafo tres del Artículo 19º (art. 12 del
dec. regl.).
Principio de legalidad.
El decreto ley refleja este principio en su Artículo 15º, tercer párrafo,

cuando refiere que el Encargado del Registro, al peticionarse la inscripción
de una transferencia, deberá verificar la concordancia entre las anotaciones
del registro y las constancias del título y que hecha la inscripción se dejará
constancia de ella en el mismo.

Deberá el registrador también comprobar el cumplimiento de los requisitos
formales en el instrumento que se presenta (firma de las partes, que estén
certificadas, enmiendas, etc.).
Igualmente, el decreto reglamentario dispone que los Encargados del

Registro al resolver o despachar una petición, deberán realizan un análisis
de la situación jurídica-registral del automotor, de su titular, la naturaleza
del acto objeto de inscripción o anotación, etc.
Si se tratare del despacho favorable de un trámite, éste llevará la fecha del

día de su registración o despacho y la firma y sello del Encargado del
Registro.
En el caso de que se observe la petición, la resolución deberá contener los

fundamentos y las formalidades del párrafo anterior.
Si la petición es observada no se registrará otro acto que lo suceda, y

mediante el cual se modifique la situación jurídica registral del automotor y
de su titular, hasta que no se produzca el vencimiento del plazo para
interponer el recurso del art. 16 o en su caso, éste no fuere resuelto en
forma definitiva.
Principio de inscripción.
La ley dispone, en su artículo 1º, que la transmisión del dominio de los

automotores no sólo producirá efectos con relación a terceros, sino también
entre partes, desde su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad
del Automotor.
“En los regímenes constitutivos, por sus propias características, la

inscripción es obligatoria, ya que si no se realiza no se adquiere o transmite
el derecho.” 22
Esta obligatoriedad surge del Artículo 6 del Decreto Ley.
Principio de publicidad.
Hay una presunción, a los efectos de la buena fe, que aquellos que
adquieren derechos sobre un automotor, conocen las constancias del
Registro relacionadas con su inscripción y demás anotaciones.
22
Moisset de Espanés, Luís, “Automotores y Motovehículos Dominio”, Buenos Aires, ed.
Zavalía, Año 1992, pág. 121

El Registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la
situación jurídica en que se encuentran las relaciones
publicitadas; esta cognoscibilidad se considera suficiente, y
produce sus efectos, como si el adquirente hubiera realmente
conocido los asientos, aunque en los hechos no los haya
consultado. 23
También la publicidad se lleva a cabo mediante los informes que expide el

registro, a los cuales se hace referencia en los artículos 16, segundo y tercer
párrafo del decreto ley, y art. 12 del decreto reglamentario.
Asimismo, el artículo 10 establece que el Registro tendrá carácter público y

cualquier interesado podrá solicitar informes sobre el estado de dominio de
los automotores inscriptos y de las anotaciones personales que obren en
ellos, previo pago del arancel correspondiente; obviamente dando
cumplimiento a los requisitos que establezca la reglamentación.
23
Moisset de Espanés, Luís, “Publicidad Registral”, Buenos Aires, ed. Zavalía, 3ra edición,
Año 2003, Pág. 280.

Unidad 3 – Registro de Créditos
prendarios
Concepto de prenda.
La prenda tradicional o común se basa en la entrega de un bien, cuyo dueño

hace al acreedor prendario, en seguridad de una deuda. El elemento
característico es, precisamente, esa tradición, entrega o desplazamiento de
lo prendado que se hace al acreedor (Art. 577 Cód. Civil).
La prenda puede ser puede civil o comercial y es accesoria de lo principal.
La civil está normada por el Art. 3204 - y ss.- del Código Civil que expresa.
“Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta
o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un
crédito en seguridad de la deuda”.
La prenda comercial es la que se constituye en seguridad y garantía de una

operación comercial (Cód. Com. Arts. 580 y Art. 8, inc.10), y esta condición
(operación comercial) es la que la distingue, entre otros aspectos, de la
precedente.
La entrega de lo prendado al acreedor, cuando se trata de bienes que hacen

a la explotación o desenvolvimiento, constituye una importante limitación
para el dueño que se ve privado de su uso y goce.
Particularmente esa razón, entre otras, hizo necesaria la búsqueda de

soluciones que, sin menoscabar los derechos del acreedor, hiciera posible la
constitución de la garantía prendaria, pero manteniendo el deudor la
posesión y uso de los bienes.
Prenda con registro.
Concepto.
La prenda con registro es un derecho real, constituido a favor de

ciertos acreedores mediante la inscripción registral, para
garantizar cualquier clase de obligaciones, recayendo

prevalecientemente sobre cosas muebles de propiedad del
deudor o de un tercero, que continúan en su poder. 24
La diferencia más relevante de la prenda común con la prenda con registro

puede sintetizarse del siguiente modo:
En la prenda común el contrato se perfecciona con la entrega de la cosa

gravada al acreedor (con desplazamiento).
En la prenda con registro los bienes prendados quedan en poder del deudor
“no hay desplazamiento de lo gravado” y produce efectos entre las partes a
partir de su celebración y ante terceros desde el momento de la inscripción
registral.
Hay dos clases de prendas con registro: prenda fija y prenda flotante.
La fija es un derecho real que recae sobre cosas perfectamente

determinadas y puede garantizar en general todo tipo de obligaciones. Su
inscripción se realiza en el registro donde se hallan los bienes prendados.
La prenda flotante, en cambio, se constituye sobre mercaderías y materias

primas en general y las que resulten de su transformación, tanto como las
que se adquieran para reemplazarlas. No restringe su disponibilidad a los
efectos de la garantía. Se inscriben en el domicilio del deudor.
La prenda con registro nace con la ley número 9644 promulgada en octubre
de 1914.
Su dictado estaba destinado a fomentar el crédito agrario para propender al

desarrollo agropecuario del país, y para facilitar que productores ganaderos
y agricultores obtuvieran crédito con garantías sobre bienes de su
explotación, que seguían manteniendo en su poder para utilizarlos en el
desarrollo de sus respectivas actividades. Las prendas así constituidas
debían inscribirse en un registro especial.
En 1932, ante dificultades que surgían en la aplicación de esta ley porque

muchas disposiciones no eran lo suficientemente claras, surgen proyectos
para modificarla que, finalmente, se plasmaron en el Decreto- Ley
15348/46, ratificado por la Ley 12.962 y modificado por el Decreto-Ley
24
Romero, José Ignacio. “Manual de Derecho Comercial- Parte General”, Buenos Aires,
Ed. Abeledo Perrot, 3ra. Edición, Año 2010, pág. 230.

6810/63. La “Reglamentación de la ley de prenda con registro” está
contemplada en el Decreto- Ley 10.574/46.
Por último mediante Decreto Nº 897/95 se aprueba un nuevo texto del

decreto citado para adecuarlo a realidades de la política económica -
financiera del país y a normativa anteriormente dictada (Ley 24.307,
23.928, Decreto 146/94, Ley 20.004), el cual se encuentra actualmente en
vigencia.
La Dirección Nacional de Registros Nacionales de la Propiedad

del Automotor y de Créditos Prendarios (ex Dirección de
Créditos Prendarios de la Nación), dependiente del Ministerio
de Justicia, tiene a su cargo todo lo relativo a la función
administrativa de aplicación de la norma prendaria (conf. Art.
1º, decr. regl. 10.574/46), siendo la que emite las Directivas
para la organización y el funcionamiento de los diversos
registros de créditos prendarios, controlando su actividad y
proponiendo por medio de sus informes la creación de nuevos
registros según las necesidades zonales (conf. Art. 2º, decr. regl.
10574/46). 25
La D.N.R.P.A. mediante disposición 913/96 26 relacionada con contratos de

prenda dictó Normas técnico - registrales relativas a su inscripción.
Según el artículo 1º del nuevo texto del Decreto –Ley 15.348/46, las
prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una
suma de dinero o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones, a las
cuales los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria,
un valor consistente en una suma de dinero.
La prenda con registro se constituye por el mero acuerdo de voluntades

(efecto entre partes) pero, para tener eficacia frente a terceros, debe
inscribirse en el Registro de créditos Prendarios.
El contrato, entonces, produce efectos entre las partes desde su celebración

y con respecto a terceros, desde su inscripción en el Registro de Créditos
Prendarios.
25
Muguillo, Roberto A. “Prenda con Registro”, Buenos Aires, Ed. Astrea, 3ra. Edición,
Año 2001, pág. 124 y 125. Se aclara que hoy es “Ministerio de Justicia y Derechos
Humanos”.
26
Infoleg.

Se ha expresado que nuestro sistema jurídico asegura a la
inscripción registral un alcance declarativo (no constitutivo),
con el objetivo de alcanzar una publicidad que justifica la
oposición de la prenda a los terceros acreedores. 27
Los contratos de prenda con registro pueden formalizarse por instrumento

público o privado, y en ambos casos en formularios oficiales que deberán
ser integrados conforme disposiciones de los arts. 11 y 12 del dec. ley
15348/46. Esto mismo rige para los protocolos de inscripción.
Cuando un contrato se haya hecho por escritura pública, deberá presentar

al registro el testimonio de la misma y dos copias simples firmadas y
selladas por el escribano autorizante. Una vez inscripto y con esa constancia
se devolverá el testimonio al acreedor; de las restantes, una copia simple
queda en el registro, debiéndose remitir la otra para el archivo de la
Dirección (art.11 dec. regl.).
Los certificados de inscripción deben ser entregados a los acreedores dentro

del plazo de cuarenta y ocho horas de entrado el contrato para su
inscripción (art. 13 del dec.regl.).
El artículo 10 del decreto ley 15.348/46 enumera los bienes susceptibles de

prenda fija, y esa determinación expresa que pueden prendarse todos los
bienes muebles o semovientes y los frutos o productos aunque estén
pendientes o se encuentren en pie. Las cosas inmuebles por su destino,
incorporadas a una finca hipotecada, sólo pueden prendarse con la
conformidad del acreedor hipotecario.
En el contrato son imprescindibles las siguientes especificaciones que

deberán constar en la respectiva inscripción:
a) Nombre, apellido, nacionalidad, edad, estado civil, domicilio y profesión

del acreedor;
b) Ídem del deudor.
c) Monto del crédito, interés, plazo, lugar y manera de pagarlos (pago

íntegro, en cuotas, etc.);
27
Muguillo, Roberto A. Ob. Cit. Pág. 56

d) Particularidades de los bienes prendados. Si la prenda recae sobre
ganados, deberá indicarse su clase, número, edad, sexo, grado de
mestización, marca, señal, certificado o guía con mención del número de
inscripción, fecha de ésta, oficina en que la marca o señal está registrada y
la que haya expedido la guía o certificado. Si se trata de otros bienes, la
individualización será lo más específica posible (cantidad, calidad, peso,
número, análisis, marca de fábrica, patente, controles a que estén sujetos y
cualesquiera otras particularidades). La ley considera que la prenda de un
fondo de comercio no incluye las mercaderías del negocio, pero sí
comprende las instalaciones, contratos de locación, marcas, patentes y
enseñas, dibujos y modelos industriales, distinciones honoríficas y todos los
derechos que comporta la propiedad comercial, industrial y artística.
e) Si existen privilegios sobre los bienes a gravar deben especificarse al

momento de celebrarse el contrato de prenda;
f) Si existen seguros sobre esos bienes también deberán constar en el

contrato.
Además de todos los datos precedentemente reseñados, deberá también

contener fechas de celebración del contrato de inscripción, gravámenes
prendarios anteriores sobre los bienes objeto del contrato y que hayan sido
declarados por las partes contratantes y ubicación precisa de los bienes
gravados. Todas estas especificaciones se declaran esenciales del contrato
(art. 17 del dec.regl.).
La inscripción de la prenda fija deberá hacerse en los registros

correspondientes a la ubicación de los bienes prendados. Si éstos estuvieran
situados en distinta jurisdicción o distrito, el Registro donde se practique la
inscripción debe comunicar, dentro de las 24 horas , a los registros del lugar
donde estén situados los demás bienes, a los efectos de su anotación. La
omisión del encargado del registro donde se inscribiera la prenda de
comunicarlo a los demás encargados , o la de éstos de hacer la anotación en
sus respectivos registros, no afectará la validez de la prenda y sus efectos,
sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 45, inciso b (penas para los
responsables).

Prenda flotante.
Para asegurar el pago de obligaciones, son bienes susceptibles de ser

gravados con prenda flotante las mercaderías y materias primas en general,
pertenecientes a un establecimiento comercial o industrial. Este tipo de
prenda afecta las cosas originariamente prendadas y las que resulten de su
transformación, tanto como las que se adquieran para reemplazarlas; y no
restringe la disponibilidad de todas ellas, a los efectos de la garantía (Art.
14, dec. ley 15348/46).
El contrato deberá contener los requisitos anteriormente detallados para la

prenda fija (datos del acreedor; del crédito que garantiza y condiciones de
pago; descripción de privilegios y seguros, si correspondiere).
No obstante, hay dos requisitos que no son comunes:
Uno en cuanto a los bienes gravados de los que deberán indicarse las
particularidades conducentes a individualizar los bienes prendados,
especificando si son o no fungibles, y en el primer supuesto determinar su
especie, calidad, graduación y variedad.
El otro, referido al domicilio del deudor, que requiere acreditar de

diferentes maneras, según se trate de personas de existencia visible con
ciudadanía argentina; personas de existencia visible con ciudadanía
extranjera; personas de carácter ideal de carácter privado y personas
jurídicas de carácter publico (Disposición DNRPA N1 913/96).
Del contrato de “prenda flotante” que se suscriba deberá emanar en forma

expresa que se ha celebrado esta clase especial de prenda con registro.
El párrafo anterior será de aplicación cuando se trate de establecimientos

con objeto financiero que constituyan prenda flotante sobre los créditos que
conforman su actividad. A estos fines se afectará la documentación
respaldatoria a la que se refiere el artículo 2319 in fine del Cód. Civil.
(Párrafo según dec. 897/95, art. 3º).
Si al inscribirse en el registro un contrato de prenda flotante existiese a esa

fecha una inscripción anterior, gravando otras mercaderías o materias
primas de la misma especie y calidad, es decir, fungibles, de propiedad del
mismo deudor, el encargado deberá poner tal hecho en conocimiento del
interesado, por escrito.

En lo que se refiere al lugar de inscripción, debe tenerse especialmente en
cuenta que, para que produzca efecto, la inscripción del contrato deberá
hacerse en los registros correspondientes al domicilio del deudor. Por esta
razón de importancia surge la modificación comentada anteriormente
(Disposición Nº 913/96 DNRPA).
Disposiciones comunes.
Reguladas por los artículos 17 al 50 del decreto ley 15.348/46.
Las inscripciones deberán hacerse en el Registro de Prenda que

corresponda a la ubicación de los bienes prendados en el caso de prenda
fija, o al del domicilio del deudor cuando se trate de prenda flotante, previo
pago de los aranceles que reglamentariamente proceda.
El Registro de Prenda expedirá certificados y proporcionará informaciones

a requerimiento judicial, de establecimientos bancarios, de escribanos
públicos con registro y de quien compruebe un interés ante el encargado del
mismo.
No obstante, esos certificados se referirán únicamente a la existencia de

gravámenes prendarios inscriptos o no en el registro ante el cual se solicita
el informe; es decir, que los certificados tienen carácter estrictamente local.
El interés a que se refiere el artículo citado, en su parte última, podrá

acreditarse por parte de quien solicite la información con un boleto de
compraventa sobre cualquier clase de bienes perfectamente
individualizados o especificados; con la patente o certificación de propiedad
que pudieran tener los mismos; con una factura que acredite la propiedad,
documentos de identidad del propietario de las cosas, extendidos por
autoridad competente, o cualquier otra documentación que abone
fehacientemente un interés legítimo a juicio del encargado del registro.
Dichos certificados e informaciones deben solicitarse por escrito (art. 18
dec. ley 15348/46).
A este respecto, Fernández dice que:
La terminología del artículo 18 nos demuestra que la publicidad

del registro de contratos de prenda es limitada, pues las
certificaciones e informaciones que produzca el registro de
prenda deberán hacerse: a) por escrito, y b) respecto de quienes

tuvieran interés en el requerimiento (conf. Art. 15, dec. reg.
10.574/46), es decir, un interés legítimo en la averiguación del
respectivo gravamen. De allí que esta publicidad deba
considerarse más una expresión de deseos que una efectiva
puesta en conocimiento público de los gravámenes registrados.
28
Para que produzca efecto contra terceros desde el momento de celebrarse el

contrato, la inscripción debe solicitarse dentro de las 24 horas. De no
hacerlo en ese término, producirá ese efecto desde que el contrato se
presente al Registro.
El certificado que sobre determinados bienes no aparece inscripto en

ningún contrato prendario, será eficazmente legal hasta 24 horas de
expedido; al solicitarse este certificado se mencionarán las especificaciones
de los bienes prendados establecidas en los artículos 11, inciso d) y 15, inciso
d).
El Encargado del Registro tiene la obligación de hacer constar día y hora en

que se presenta el instrumento prendario para su anotación, y la inscripción
la deberá hacer dentro de las 24 horas siguientes. A partir de entonces,
tiene igual lapso (24 hs.) para comunicar la inscripción, por carta
certificada, a los acreedores privilegiados que hayan sido declarados en el
contrato; a las oficinas públicas indicadas en el artículo 13 y a los demás
registros donde debe hacerse la anotación.
El artículo 21 tiende a la protección de los derechos de los acreedores

prendarios en relación a estos bienes gravados, disponiendo que las oficinas
públicas o particulares que expidan certificados de transferencia o guías
para el traslado de ganado o frutos, o patentes, o que de cualquier manera
les competa controlar los bienes gravados con prenda, no podrán expedirlos
ni tramitar documentos de transferencia de propiedad ni de sus registros
sin que en los documentos se inserte la constancia de que están prendados.
Hecha la inscripción, el encargado del Registro dejará constancia de ella en

el contrato original en el certificado de prenda que expida.
Con relación al artículo precedente, Muguillo expresa lo siguiente:
28
Muguillo, Roberto A., Ob. Cit. Pág. 126.

De conformidad con las normas reglamentarias del estatuto
prendario, el certificado que se expida por el encargado del
registro será por separado cuando se instrumente el acto por
escritura pública, pero tratándose de un contrato de prenda por
instrumento privado (formularios), el encargado del registro
devolverá el formulario – contrato con la certificación al dorso.
29
Y en cuanto al carácter del certificado prendario, dice:
El certificado prendario es un instrumento público, habida

cuenta de que reúne todos los presupuestos exigidos por la
doctrina: intervención de un funcionario público dentro de su
competencia y satisfaciendo las exigencias legales; no requiere
protesto ni reconocimiento de firma (conf. Art. 26 in fine, dec.
ley 15.348/46, y art. 1028 Cód. Civil), opinión compartida por
ALSINA y FERNANDEZ. 30
El privilegio del acreedor prendario se conserva hasta la extinción de la

obligación principal, pero no más allá de cinco años contados desde su
inscripción. Puede reinscribirse por igual término antes de caducar la
primera inscripción. Si durante su vigencia se promoviera ejecución
judicial, el Juez puede reinscribirla por el término indicado tantas veces que
fuera necesario.
29
Muguillo, Roberto A. Ob. Cit. Pág. 132.
30
Muguillo, Roberto A. Ob. Cit. Pág. 134.

Bibliografía Lectura 1
Decreto Nº 6582/58, DNRPA.
Lanfranchi, Domingo L. (1988): “Derecho Registral Inmobiliario”,

Córdoba, ed. Marcos Lerner.
López de Zavalía, Fernando J. (1983). “Curso Introductorio al Derecho

Registral”, Buenos Aires, ed. Zavalía.
Martínez, Víctor C. (2003): “Manual de Derecho Registral”, Córdoba,

Ed. Advocatus.
Moisset de Espanés, Luís (1992): “Automotores y Motovehículos

Dominio”, Buenos Aires, ed. Zavalía.
Moisset de Espanés, Luís (2003): “Publicidad Registral”, Buenos Aires,

ed. Zavalía, 3ra. edición.
Muguillo, Roberto A. (2001): “Prenda con Registro”, Buenos Aires, Ed.

Astrea, 3ra. edición.
Romero, José Ignacio (2010): “Manual de Derecho Comercial- Parte

General”, Buenos Aires, Ed. Abeledo Perrot, 3ra. 3dición.
www.uesiglo21.edu.ar

M1 Lectura 1 - Registros de La Propiedad Inmobiliaria, Del Automotor y de Créditos Prendarios

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Módulo 1

Materia: Derecho Registral II

El Derecho Registral es un conjunto de normas que regulan los

Nuestro derecho registral recibió influencias de varios sistemas europeos,

Siguiendo a López de Zavalía, comenzaremos diciendo que este sistema

En el sistema alemán el registro de los inmuebles o fincas se realiza en la

Esa “hoja”, que en realidad es todo un cuadernillo que consta de

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El negocio obligacional actúa como causa, pero no tiene trascendencia real

El acuerdo real o abstracto es el que tiene importancia, porque en el ámbito

La inscripción es un elemento estructural en la formación de las

López de Zavalía diferencia la adquisición del dominio de cosa mueble y

Durante la edad media Francia estaba influenciada por dos corrientes: la

Durante la Revolución Francesa se realizan dos intentos de legislación

En 1804, al sancionarse el código de Napoleón, se dispone que el solo

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El sistema ha sido objeto de posteriores reformas (1955, 1959 y 1960) y las

El registro francés lleva un doble fichero (por personas y por fincas); en el

Cada inscripción debe derivar de una anterior, pero esta

“El principal efecto del sistema publicitario francés es de carácter negativo:

Sistema registral español.

En el año 1861 se sanciona la Ley Hipotecaria española que organizó de

Alternaron en la evolución histórica de España influencias romanas y

El período de dominación romana, a principios de la era

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Se instauran así institutos como la robración, que es la confirmación

En ese enfrentamiento de influencias, prevalece en Castilla la romana con la

Este hecho tiene suma importancia porque la reconquista y unidad de

No existía publicidad de los cambios reales en materia inmobiliaria como

En el siglo XVI, se advierte un incremento de las relaciones jurídicas

Tenemos que la primera pragmática española (que no ha tenido

Derecho Registral II Profesora: Gabriela Sosa |5

Por Real Pragmática de 1768, Carlos III reemplaza los antiguos

Las Pragmáticas no alcanzaban a satisfacer las necesidades sociales y

Previos proyectos en ese sentido (Proyecto de Código Civil de 1836;

Estas influencias mitigaron el rigorismo del sistema germánico

Derecho Registral II Profesora: Gabriela Sosa |6

El Art. 2 de la Ley Hipotecaria realiza la siguiente enumeración respecto a

1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio sobre inmuebles.

2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o

3. Las resoluciones judiciales en que se modifique la capacidad civil de las

4. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.

5. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que

La sanción del Código Civil – posterior a la Ley hipotecaria – cuyo texto

Derecho Registral II Profesora: Gabriela Sosa |7

En 1858 Robert Richard Torrens idea un sistema registral que es adoptado

En este sistema, la matriculación del inmueble debe ir acompañada de dos

De la solicitud presentada el registro realizará un doble examen:

a) El estudio de los títulos y,

b) Un análisis topográfico sobre la coincidencia del inmueble con los

Se fijará un plazo en el cual se podrán deducir oposiciones. De no existir

Este instrumento se utilizará para las sucesivas transferencias o

Una vez presentado, el registro verificará si coincide con el archivado y, en

La inscripción tiene carácter constitutivo.

Derecho Registral II Profesora: Gabriela Sosa |8

Sistema de la República Oriental del Uruguay.

Regulado por la Ley Nº 16.871, sancionada hace poco tiempo (1997),

La autoridad máxima de aplicación es la “Dirección Nacional de Registros”,

A dichas funciones, de carácter estatal, las designa como “Servicio de

1. Registro de la Propiedad, dividido en dos secciones:

1.1. Sección Inmobiliaria.

1.2. Sección Mobiliaria, que a su vez, cuenta con:

1.2.1. Registros Nacionales de Prendas sin Desplazamiento, y

1.2.2. Registro Nacional de Vehículos Automotores.