Tema 4: Sistemas registrales, el Sistema Registral Peruano

Introducción al tema

n esta cuarta semana empezaremos a estudiar la disciplina del Derecho Registral,

para lo cual es necesario hacer una precisión en cuanto a su origen; para lo cual
dejaremos claro que las sociedades mientras más complejas eran sus relaciones, y en
la medida que se les permitía a los hombres conservar o apropiarse del resultado de
su esfuerzo, han necesitado de mecanismos de protección o certeza, respecto de sus
adquisiciones; es así que surgen primero diferentes rituales, por ejemplo para
conservar adquirir la propiedad o transferirla, tal es el caso en el Derecho germánico el
“Gewere” que se traduciría a nuestro idioma como “investidura” antiguamente estuvo
referido al acto por el cual se transmitía el señorío sobre los inmuebles, y básicamente
consistía en la toma de posesión de los mismos. (Aguilar Gorrondona, 2007); muchos
autores, retroceden en los antecedentes de esta disciplina muy atrás en el tiempo,
Egipto, Roma (Mancipatio, in iure cessio, traditio), e incluso la antigua Germania.

Nosotros marcaremos, iniciaremos nuestro estudio con una fecha que marcó un punto
de inflexión en la historia del derecho, con la obra publicada por Francisci Salgado de
Somoza, denominada “Labyrinthus creditorum concurrentium ad litem per debitorem
communem inter illos causatam”, probablemente la primera edición de la cual no se
tiene fecha cierta, se publicó entre 1646 y 1651, luego se conocen ediciones de los
año s1654, 1665, 1669, 1672, 1701 y 1757, en Google Books, también pueden
encontrar más ediciones de esta excelente obra; Salgado de Somoza, planteó un
nuevo modo de estudiar el derecho romano; hizo una crítica del mismo como sistema,
algo que parece muy común hoy día; se planteó preguntas cruciales, como ¿Qué
significa el derecho romano?, y lo crítica porque en el derecho romano no hay un
orden social porque no hay matrimonio y no hay un orden patrimonial porque es
imposible probar la propiedad; de tal forma que en el derecho romano no hay forma de
saber si es propietario el que nos vende una cosa, tampoco se puede determinar al
primer propietario; no es posible determinar si el bien ha sido vencido antes, y si hay
cargas preferentes, los bienes inmuebles son muy difícil de identificar con el título pues
carecen de límites precisos que continuamente se cambian o no están claros, entre
otras dificultades; los bienes muebles carecen de especificidad o identidad; la prueba
se corrompe con el tiempo, tal es el caso de testigos, y por último no está claro quien
define y en qué plazo, en casos de conflicto.

El Derecho romano adopta la posesión cono la fórmula con la cual pretende resolver
todos estos problemas, y aparecen una serie de fórmulas ritualistas que luego se
convierten en apotegmas jurídicos, por ejemplo el detentados es defendido contra
todos menos contra el poseedor, éste es defendido también contra todos, menos
contra el propietario, y éste último se declara como tal sólo por el transcurso del
tiempo de posesión (usucapión), es decir se le protege contra todos menos contra el
posesionario que ha usucapido el bien. Problemas más complejos se resolvía también
de forma interesante por ejemplo en caso de doble venta, se prefería al poseedor
efectivo del bien; y en materia de crédito el asunto era más difícil porque se prefería al
comprador frente al acreedor. Como ya queda claro el mayor defecto del derecho
romano es la protección del crédito; el derecho romano tiene una concepción clara de
la propiedad pero desconoce el crédito, y tampoco tiene un sistema colectivo de
recuperación del crédito, no hay un sistema concursal coherente, recuerda el título del
libro que encabeza esta página; el derecho romano funda su sistema crediticio en un
sistema de prisión por deudas, no conoció tampoco moneda fiduciaria, porque no llegó
a tenerla, en consecuencia el derecho romano no resuelve el conflicto de los créditos,
Salgado de Somoza, afirma allá por la mitad del siglo XVII, que el comprador y el
acreedor solo pueden ser protegidos dando la misma certeza al crédito que la que
tiene la propiedad. Y la institución llamada para ordenar tanto la propiedad como el
crédito viene a ser el Derecho Registral; al cual se le cita como antecedentes las
inscripciones realizadas en los monasterios de los matrimonios justamente para evitar
la bigamia; concepto que fue trasladado por los francés para inscribir la hipoteca y
considerarla válida solo la inscrita, institución luego trasladada a España y de allí a
nuestra patria.

El código de D. Alfonso el Sabio, olvidó copiar del derecho romano, la materia

hipotecaria, y también en consecuencias sus efectos legales, de allí que esta quedó
por lo general oculta, por cuanto los deudores negaban la obligación hipotecaria ó
vendían en secreto el bien, de modo que el acreedor quedaba defraudado en sus
intereses económicos.

De allí que para evitar estos problemas que eran recurrentes en los tiempos de D.
Carlos y D. Juana, pretendieron solucionarlo con la pragmática que dictaron en las
Cortes de Toledo en 1539; se ordenó registrar los contratos, para dar publicidad a
censos, tributos e hipotecas y lo resaltable es que lo que no esté publicado que no
tenga valor alguno. (Pantoja, José M. ; Cloret, Antomio M., 1861); Como se aprecia se
adelantó en más de cien años al edicto llamado “Colbert”, que instituyó en Francia un
registro de títulos.

Esta pragmática fue luego confirmada por Felipe II en las Cortes de Valladolid en
1558; sin embargo esta pragmática cayó en desuso, de allí que fue preciso que Felipe
V, emita una nueva pragmática en Madrid el 11 de diciembre de 1713, la cual tampoco
se cumplió y esta fue la razón por la cual Carlos II, publicara en Madrid, el 05 de
febrero de 1768 otra pragmática con mejores y más importantes disposiciones.
(Pantoja, José M. ; Cloret, Antomio M., 1861)

Se puede apreciar que la inoponibilidad de lo no registrado quedó plasmada desde

aquella fecha, y actualmente aparece en nuestro código civil en el artículo 2022

En nuestro país el primer libro de Registro de inscripciones de censos y tributos que

gravaban la propiedad rústica y urbana fue el de Lima, y se mandó abrir para cumplir
la provisión real de la Audiencia de Lima de 3 de abril de 1565 y en aplicación también
de la Real Carta Orden expedida por el Rey Don Felipe II.
Mapa conceptual referido al tema

1.1. SISTEMA REGISTRAL PERUANO 1.1.1. EL SINARP

En nuestro país, el sistema jurídico en materia de seguridad jurídica preventiva, en lo

que se refiere a la institución registral, está a cargo del Sistema Nacional de los
Registros Públicos,(SINARP) creado mediante Ley 26366 (publicada el 16 de octubre
de1994), con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio
de la función registral. El SINARP. Es pues, un sistema orientado a la especialización,
simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de
todos los registros que lo integran.

a. Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el

Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de
Sucesiones Intestadas, el Registro Personal y el Registro de Comerciantes.

b. Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el

Registro de Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Sociedades
Mineras, el Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos, el
Registro de Sociedades Pesqueras, el Registro de Sociedades Mercantiles, el
Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y el Registro de Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada;

c. Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:

 Registro de Predios;

 Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos;

 Registro de Derechos Mineros

d. El Registro de Bienes Muebles, que unifica los siguientes registros: el
Registro de Bienes Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular, el Registro de
Naves y Aeronaves, el Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques, y el
Registro Mobiliario de Contratos.

e. Los demás Registros de caracteres jurídicos creados o por crearse.

(Ley N° 26366. 1994, Arts.1 y 2)

Debe tenerse presente que los Registros Administrativos y los registros normados por
las Decisiones números 291, 344, 345 y 351 de la Comisión del Acuerdo de
Cartagena, no están comprendidos en el SINARP.

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, (SUNARP) es el ente rector

del SINARP, tiene por objeto dictar las políticas y normas técnico-administrativas de
los Registros Públicos estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir,
coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los
Registros Públicos que integran el Sistema Nacional.

En nuestro ordenamiento, el sistema registral peruano se encuentra regulado por un

conjunto de normas interrelacionadas (Código Civil, Ley de Creación del Sistema
Registral, Ley N° 26366 publicada el 16 de octubre de 1994, entre otros) que abordan
la configuración organizativa del sistema, a sus agentes -personal administrativo,
abogados y registradores públicos, entre otros y sus funciones, así como la
determinación de los alcances de su labor y los efectos de la misma.

1.1.2. SUNARP

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), es el organismo

descentralizado y autónomo del Sector de Justicia, así como un ente rector de la
SINARP. En atención a ello, debe dictar las políticas y normas técnico administrativas
de los Registros Públicos con el encargo de planificar, organizar, normar, dirigir,
coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los
Registros Públicos que integran el Sistema Nacional Para el cumplimiento de sus fines
y objetivos la SUNARP, cuenta con las siguientes unidades orgánicas:

a) Alta Dirección

 Superintendente Nacional de los Registros Públicos

 Directorio

 Superintendente Adjunto de los Registros Públicos

 Gerente General

b) Órgano Consultivo

 Consejo Consultivo

c) Órgano De Control
  Oficina de Auditoría Interna

d) Órganos De Asesoramiento

 Gerencia Registral

 Gerencia Legal

 Gerencia de Presupuesto y Desarrollo

e) ÓRGANOS DE APOYO

 Secretaría General

 Gerencia de Catastro

 Gerencia de Administración y Finanzas

 Gerencia de Informática

 Escuela de Capacitación Registral

 Oficina de Imagen Institucional y Relaciones Públicas

f) Órgano De Segunda Instancia Registral

 Tribunal Registral

g) Órganos Desconcentrados

Zonas Regístrales:

 Zona Registral Nº I, Sede Piura

 Zona Registral Nº II, Sede Chiclayo

 Zona Registral Nº III, Sede Moyobamba

 Zona Registral Nº IV, Sede Iquitos

 Zona Registral Nº V, Sede Trujillo

 Zona Registral Nº VI, Sede Pucallpa

 Zona Registral Nº VII, Sede Huaraz

 Zona Registral Nº VIII, Sede Huancayo

 Zona Registral Nº IX, Sede Lima

 Zona Registral Nº X, Sede Cuzco

  Zona Registral Nº XI, Sede Ica

 Zona Registral Nº XII, Sede Arequipa

 Zona Registral Nº XIII, Sede Tacna

Veamos a continuación características de nuestro sistema registral:

1.1.3. Por los efectos de la inscripción:

os sistemas pueden ser tradicionalmente de tipo constitutivo o declarativo respecto al

tercero. En el primer caso, la inscripción es la que produce la mutación de las
posiciones jurídicas, en otras palabra otorga la validez y eficacia a los negocios
jurídicos; en cambio, en el otro caso, la inscripción no otorga validez a los negocios,
sino que le asigna cierta protección y preferencia como: inoponibilidad, al título inscrito
frente al no inscrito.

En el primero de los casos, si alguien desea adquirir un inmueble, le bastará verificar

lo indicado en los registros, realizará la transferencia y, una vez inscrito su derecho,
tendrá la plena seguridad de haber adquirido el mismo. La información brindada por
los registros es vinculante.

Por su parte, en los registros declarativos, si bien existe seguridad en la transferencia,

esta no es plena, dado que el derecho nace antes de su inscripción en el registro. En
nuestro país, por regla general los asientos de inscripción son declarativos del derecho
inscrito.

1.1.4. Por la forma en que se organiza la partida registral:

Se puede clasificar en folio real o folio personal. El primero es propio del Registro de
Propiedad Inmueble, el cual se organiza en función de cada predio. El segundo es
propio de sistemas tradicionales como el francés o el italiano. En estos se trata de un
archivo de documentos completados por unas fichas.

En nuestro país los registros de predios y de propiedad vehicular, embarcaciones

pesqueras, se organizan de acuerdo al bien es decir folio real; en los registros de
personas jurídicas y naturales, en función del sujeto (folio personal); y en el registro
mobiliario de contratos (R.M.C.) en función del contrato celebrado (folio contractual).

1.1.5. Por la forma en que extienden los asientos registrales:

Se divide en sistema de trascripción, inscripción o encasillado. En el primero, se copia

o transcribe íntegramente el documento, o se archiva. En el segundo, se extrae lo más
importante del título a publicitar en el asiento. Este sistema es propio de los sistemas
en los cuales los derechos reales son considerados como un númerus clausus.

En nuestro país, se recoge principalmente este sistema de inscripción cuando el

registrador público, previo estudio del título, elabora el asiento resumiendo los datos
relevantes del acto a inscribir. Así, por ejemplo, dentro de un contrato de compraventa
de inmueble, se extenderá el asiento de transferencia del inmueble que contiene entre
otros los datos del nuevo titular y el precio de la venta.

Nuestro sistema registral ha establecido excepciones, como es el caso del Registro de

Derechos Mineros, regulados mediante res. N° 052-2004-SUNARP-SN.

1.1.6. Sistemas abstractos y sistemas causales:

or su relación con la finalidad del negocio (causa del negocio jurídico), se puede dividir
en sistemas abstractos y sistemas causales. El primero es propio del sistema real
abstracto alemán, el cual se desvincula de la causa. El segundo tiene su base en el
negocio jurídico que es materia de inscripción; a continuación describimos las
principales características de los principales sistemas registrales que existen.

1.2. SISTEMAS REGISTRALES

Es necesario precisar, que las razones por las cuales se diferencian los ordenamientos
jurídicos, y algunos de ellos pueden mantener más o menos características en común,
de tal forma que se pueda hablar de bloque de sistemas jurídicos, obedecen a la
propia evolución histórica de cada sociedad, a la cultura de la misma y las políticas
vigentes para afrontar las complejidades de su sociedad; por un lado por ejemplo en
materia de propiedad y contratos así como los mecanismos para su publicidad

y protección de derechos, se marcan diferencias sustanciales entre el common law y

el civil law que en materia de comercio internacional, por ejemplo materia en la cual la
tendencia es la uniformización, tal es el caso de los incoterms que se ha adoptado por
todos los exportadores de todos los países que hacen comercio; otro caso es la
tendencia a uniformizar el régimen de garantía sobre bienes muebles por lo menos en
esta parte continental.

Al respecto resulta útil compartir en este texto un elemento de estudio para

aprovechar mejor la comparación que sigue. Tesis de Trento: “La comparación fija su
atención en los distintos fenómenos jurídicos existentes concretamente en el pasado
o en el presente, según un criterio que considera real tanto aquello que efectivamente
ha tenido lugar como lo que se dice acaecido. En este sentido, la comparación tiene el
mismo criterio de validación que las ciencias históricas”. (Ajani, 2006)
Interesa dejar claro entonces que mediante la comparación, con otros sistemas
jurídicos, se nos muestra las soluciones alternativas para los mismos problemas.
(Margadant S., 1997 )

A continuación, como organizan el libro de propiedad – registro de predios – en

búsqueda de certeza, para solucionar los problemas propios del sistema jurídico
romano:

En este momento es necesario precisar el concepto de titularidad, ya que haremos

referencia a ella en varias ocasiones, De Castro nos indica algunas de sus notas
distintivas, veamos:

1. Falta de concreción de su objeto, puede ser una masa patrimonial.

2. Gran amplitud posible de su contenido: facultades, derechos subjetivos.

3. La dificultad casi insuperable de su transmisión, correspondiente a la que

existe respecto a la misma relación jurídica.

4. Gran variedad de sus caracteres, de acuerdo a la diversa naturaleza de

las relaciones jurídicas.

(De Castro y Bravo, 2008)

Como se aprecia la gran variedad de las relaciones jurídicas se expresan mejor en la

expresión titularidad que hace referencia a una variedad de tipos de la misma, lo cual
nos es muy útil, por cuanto cuando hacemos referencia al titular registral, no hacemos
otra cosa que identificar a quien aparece con facultades para disponer del bien, el cual
no necesariamente tiene que ser el propietario.

1.2.1. Sistema Registral Francés

Empecemos precisando que el edicto del 21 de marzo de 1673 llamado "Colbert",

crea en Francia un sistema de registro de títulos, con inoponibilidad de títulos, similar
al español, incluso también con oposición de la aristocracia terrateniente. El
registrador se llamaba "greffier“. El edicto de 17 de junio de 1771 crea el procedimiento
registral y pone a cargo de los registros un conservador de hipotecas (conservateurs
des hypothèques). Se crea el rango de hipotecario por primera vez, de tal forma que la
hipoteca deja de ser un crédito y se transforma en derecho real. Este sistema se
caracteriza por que su sistema está constituido por Registro de contratos, hay
Inoponibilidad de título, traditio e inscripción.

Respecto del crédito hipotecario. Hay Registro de hipotecas, la hipoteca es un derecho

real gracias a la inscripción registral, pero no publica ni garantiza la propiedad, y no se
coordina con el proceso (ejecutivo u ordinario).

El sistema registral francés se caracteriza porque rige el principio de rogación, el

conservateurs, actúa a instancia de parte, aunque se aplica el principio de legalidad,
este solo alcanza a la titulación auténtica, constituida por instrumento público, o
instrumento privado en éste último caso protocolizado, asimismo la calificación está
limitada, y en casos puntuales está autorizado o denegar la transcripción: por ejemplo,
cuando la finca no se describe, cuando los datos del título difieren del registro, o si en
el documento no consta el certificado de identidad de las partes. Las transcripciones
se realizan bajo aplicación del principio de tracto sucesivo; lo más relevante sería que
no publicita derechos sino actos relativos a estos derechos. Respecto a la naturaleza
de la inscripción esta se considera declarativa es decir admite prueba en contrario, los
títulos no inscritos no pueden oponerse a lo registrado.

El principal defecto es que no protege adecuadamente al tercero, genera inseguridad

en el tráfico; puede sintetizarse en que el registro de títulos no identifica la propiedad,
(predio ni titularidad), es de difícil consulta.El sistema registral francés responde a su
sistema de transferencia de titularidades que evolucionó del sistema jurídico romano,
su principal exponente lo tenemos en Pothier, y recuérdese que la propiedad se
transmite por la vía consensual

1.2.2. Sistema Registral Alemán

El Sistema alemán está basado en: Principios de legitimación y Fe publica, con

ciertas particularidades frente al régimen peruano; pues no se admite la usucapión
contra tabulas, en nuestro país si se permite, aunque hay un tendencia reciente a
interpretar al mandato constitucional referido a la inviolabilidad del derecho de
propiedad como una restricción en ese sentido, de tal forma que la prescripción sería
excepcional; en el sistema alemán fe pública tiene un efecto expansivo pues protege al
adquirente a título gratuito; respecto del rango en el registro puede decirse que tiene
algunas de las características de los derechos patrimoniales, puesto que puede
negociarse.
El registro de títulos no identifica correctamente la propiedad por ser un registro de
contratos. La propiedad sigue siendo un fenómeno posesorio; es de muy difícil
consulta por ser un registro de contratos; no inserta coherentemente la hipoteca en el
orden de la propiedad y está basado en el sistema romano de posesión; solo publica
hipotecas y no la propiedad misma; permite defraudar la ejecución al anteponer la
hipoteca a cualquier proceso ejecutivo, y no resuelve coherentemente el concurso de
los acreedores.

En este sistema jurídico la inscripción es la denominada constitutiva, por cuanto las

mutaciones jurídicas y referidas a derechos reales sólo se produce en contrataciones
inter vivos; en cambio se considera de naturaleza declarativa en las adquisiciones
"mortis causa", tal es el caso de testamento o sucesión por ejemplo, o por acto no
negocial, los denominados actos jurídicos, que producen sus efectos por mandato
legal, como sucede con la ocupación, el abandono, la expropiación, y mandato
judicial.

En el sistema alemán en el negocio traslativo inter vivos se distingue: El negocio

causal, que permanece en la esfera obligacional del negocio dispositivo. Pero para
inscribir, no basta con el acuerdo abstracto traslativo, siendo necesario, además, el
consentimiento formal expreso para la inscripción, del transmitente, y de los titulares
registrales a quienes pueda perjudicar el asiento (que se entenderá prestado
tácitamente si no impugnan judicialmente el asiento tras la notificación
correspondiente).

Como se aprecia de lo expuesto en este sistema el consentimiento no es suficiente, la

transmisión de la propiedad se transmite desdoblada; para los bienes muebles, es
suficiente el consentimiento y traditio; para la propiedad inmueble requiere de la
inscripción en los libros territoriales; entonces se puede afirmar que este sistema
protege el tráfico contractual, pues quien adquiere en virtud del acto de disposición no
tiene por qué preocuparse del contrato obligacional de compra venta. (Arias Schreiber
Pezet, 2006)

1.2.3. Sistema Torrens

mplementado por Sir Robert Richard Torrens (1814 - 1884), este sistema crea la
propiedad en el registro, e inventa el tracto; lo introduce primero en el sur de Australia
en el año 1858 luego se expande al resto del territorio y más adelante a las islas
Filipinas, La inmatriculación, se basa en información topográfica y en título judicial por
intermedio de los Tribunales de la Propiedad, de tal forma que la propiedad registrada,
da origen a la emisión de los denominados certificados del título contra lo cual las
entidades del sistema financiero pueden emitir créditos con su garantía sin mayores
investigaciones, en hasta 15 minutos.

Sus principios se tomaron de las leyes marítimas, considera el principio de publicidad y

proclama que la transmisión de la propiedad inmueble sólo se realiza por medio de la
inscripción en el registro. En cuanto a su origen algunos afirman que procede de la
institución alemana denominada “ausflassung”. Este sistema trató de implantarse sin
mayor éxito en España, Argentina, Puerto Rico. La propiedad se transmite y grava
entregando el título.

En este sistema, las garantías propias del sistema judicial, solo alcanza a la primera
inscripción del dominio, no a las posteriores, por lo cual da lugar a muchos fraudes.
Las pretensiones crediticias no están protegidas, salvo que se trate de las fiduciarias,
también desconoce el rango hipotecario. El Registro no organiza un sistema de
protección .

del crédito y prelación o rango del mismo, asimismo no ha logrado relacionar el

proceso ejecutivo con el registro.

Haciendo una análisis comparado y siguiendo el estudio de Javier Arrieta podemos

afirmar que el indefeasibility principle (principio de inalienabilidad o inmunidad contra
reclamaciones contrarias al registro), muestra una importante diferencia con el sistema
peruano. Mientras acá la protección iuris et de iure del tercero inscrito frente a las
inexactitudes exige reunir los requisitos del artículo 2014 del Código Civil, en Australia
la protección se logra, con carácter más general, con base en la inscripción, es decir
con algo similar al principio de legitimación.

En Perú, los artículos 2013 y 2022, protegen al titular registral y le atribuye

determinadas posiciones que operan con eficacia iuris tantum; en Australia se
desconoce la protección del tercero porque el Registro ampara a los titulares
registrales sin necesidad de que sean terceros; las excepciones al indefeasibility
principle, lo constituye básicamente el fraude. Y la inscripción en Australia, sin llegar a
ser obligatoria es universal. Además, el papel que juega la entrega del certificate of title
en el proceso de transmisión de derechos de equidad dificulta que el transmitente que
sigue siendo titular registral celebre un contrato incompatible con el anterior; lo cual no
sucede en nuestro caso. (Arrieta Sevilla, 2010)

1.2.4. Sistemas Estadounidenses

a primera compañía de seguros de título: Aseguramiento de Propiedad de Derecho y

la Sociedad De confianza, fueron formados en Pensilvania en 1853.

Recordemos que no existe un sistema registral único, asimismo el common Law no

regula con carácter general la prescripción adquisitiva de dominio; hay Profesionales
especializados en investigar títulos.

El Seguro de Título protege al titular, entiéndase también propietario, de disputas

sobre el derecho de propiedad sobre un predio, ahora bien, todo seguro legal, o todo
seguro obligatorio, implica necesariamente en materia económica, una socialización
del riesgo, el daño acaba siendo incorporado o internalizado, en lugar de evitarse, se
extiende sus consecuencias en la colectividad, justificándose en la estadística el
grado de siniestralidad, de la cual se extrae la prima. El estudio del título es muy
complicado y oneroso, por lo cual el seguro cubre los vicios de la contratación, en este
sistema no se recupera el bien sino una representación de aquel, su valor previamente
valuado.

Como se ha podido apareciar las diversas soluciones planteadas para ordenar la

propiedad y el crédito son varias y con diferente grado de matiz, pero todas pretenden
solucionar el mismo problema, certeza en la propiedad y el crédito.

1.2.5. Principio de publicidad

El artículo 2012 del Código Civil, señala que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones, presunción que no admite prueba en contrario.
La publicidad puede ser material y formal, es material cuando el Registro otorga
publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento
expresamente las diferencie.

El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no
hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.

La publicidad formal está referida a la naturaleza pública del Registro, garantiza que
toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales
y, en general, obtenga información del archivo Registral.

El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información

contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro.

Sumilla: PUBLICIDAD REGISTRAL La publicidad registral no se obtiene del análisis de

un asiento en particular sino del conjunto de asientos que conforman la partida
registral.

Resolución: 280-2012-SUNARP-TR-T de 04/04/2012

Principio de publicidad contenido en el art. 2012, y en razón a diferentes ejecutorias de

la Corte Suprema, según las cuales y con el propósito de facilitar la libre circulación de
la propiedad y no entorpecer la contratación quedó establecido que el plazo de
caducidad para la acción de retracto corría desde el momento en que, por cualquier
circunstancia, el retrayente potencial tenía conocimiento de la transferencia que lo
motivaba. (Arias Schreiber Pezet, 2006)

Entonces por razones de seguridad jurídica, la regla referida al conocimiento erga

omnes del contenido de los asiento registrales a que se refiere el art. 2012 De Código
Civil, que recoge el principio de publicidad registral, no rige; es decir la inscripción de
la compraventa de un bien mueble o inmueble en su respectivo registro, no hace
presumir ad solemnitatem que el titular del derecho de retracto ya tiene conocimiento
de tal negocio, pues afirmar lo contrario haría ineficaz el derecho de retracto, y
facilitaría la burla del indicado derecho.

1.2.6. Principio de rogación

Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho,
o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos
en el título, salvo reserva expresa.

Sumilla: DOCUMENTO QUE NO DA MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN "Toda vez que la

inscripción de compraventa debe efectuarse en virtud de título que conste en
instrumento público -de conformidad con el principio de titulación autentica recogido
por el artículo 2010 del Código Civil y concordante con el artículo III del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos-, la copia certificada de
la minuta así como del documento de compraventa no constituyen títulos inscribibles".
INMATRICULACIÓN DE UN PREDIO "A efectos de proceder con la inmatriculación
deberá adjuntarse el instrumento público con la antigüedad requerida de cinco años,
así como la documentación técnica a que se hacer referencia el artículo 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, las misma que deberá cumplir
con las formalidades requeridas".

Resolución: 199-2014-SUNARP-TR-A de 22/04/2014

Según el reglamento general de los registros públicos se presume que el presentante

del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente
beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la
solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos
del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose
que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también
actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del
artículo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de
contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud
de éste.

Sumilla: PRINCIPIO DE ROGACIÓN De acuerdo al principio de rogación, se presume

que la rogatoria comprende todos los actos inscribibles contenidos en el título
presentado, salvo reserva expresa o desistimiento parcial. En tal sentido, si el título
contiene un contrato de compraventa e independización de un lote de mayor extensión
el cual se subdivide, no procede inscribir sólo la transferencia de una de las porciones
resultantes de la subdivisión, debiendo para ello desistirse de su rogatoria de
inscripción de los demás lotes

Resolución: 979-2014-SUNARP-TR-L de 09/12/2014

Conforme se ha establecido los instrumentos públicos pueden clasificarse de acuerdo

a lo siguiente:

Instrumento público notarial, como los partes notariales

• Instrumento público judicial, como los partes judiciales y las copias Certificadas de
actuados judiciales

• Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas con

carácter de cosa decidida, las copias certificadas de las partidas de los registros del
estado civil.

1.2.7. Principio de titulación auténtica

El Código Civil peruano (Decreto Legislativo Nº 295. 1984, Artículo 1412), según W.
Gutiérrez, la forma es la manera de ser, de existir de los actos jurídicos y desde luego
del contrato. Si bien es verdad que detrás de la importancia de la forma se encuentran
razones de seguridad del tráfico jurídico, existe un hecho de mayor relevancia que
hace que la forma sea considerada en ciertos casos como un elemento de acto
jurídico: sin la forma este no podría existir. (Gutiérrez Camacho, 2003), debe tenerse
presente que continente y contenido son forma y negocio o contrato.
Debemos tener presente que el contrato existe y es válido con anterioridad al
cumplimiento de la formalidad “ad probationem”. Cualquiera de los contratantes puede
iniciar un procedimiento judicial para compeler a la otra parte a llenar la formalidad
requerida. Esta pretensión se funda en la prueba de existencia del contrato, de tal
manera que si este hecho es acreditado, el demandado deberá cumplir con la
formalidad y si no lo hace voluntariamente, lo hará el juez en su rebeldía. (Arias
Schreiber Pezet, 2006)

Esta norma contiene no una obligación sino una facultad, pues la redacción utilizada
“puede”, compelerse a llenar la formalidad requerida. Debemos tener presente también
que la exigencia del cumplimiento de la formalidad no afecta al vínculo jurídico que ya
surgió entre las parte, si puede generar importantes consecuencias jurídicas en
relación con terceros, ya que de esta manera se puede lograr, por ejemplo la
inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble de una compraventa, lo cual
determina que el derecho del comprador sea entonces oponible “erga omnes”. (Arias
Schreiber Pezet, 2006).

En términos registrales, se puede distinguir el título material del título formal, lo cual
concuerda con el contenido de artículo 225 del código Civil "no debe confundirse el
acto con el documento que sirve para probarlo" y agrega que "puede subsistir el acto
aunque el documento se declare nulo" (Decreto Legislativo Nº 295. 1984).

En otras palabras el título inscribible está conformado por el acto o contrato generador
de la mutación de posiciones jurídicas entre los contratantes, y constituye el objeto de
la inscripción, y por el o los documentos donde dicho acto consta. (Delgado Scheelje,
2000).

Debe tenerse presente también que en otros casos es suficiente el documento privado
con certificación notarial de firmas, el cual constituye una excepción al principio de
titulación auténtica, pero cumple con el citado contenido del artículo 225 del Código
Civil.

Sumilla: TITULACIÓN AUTÉNTICA "La inscripción de una compraventa de bien

inmueble en el Registro se da en virtud de instrumento público o formulario registral de
ser el caso. Para efectos de su presentación deberá acompañarse parte notarial con la
debida autorización para su presentación, cuando ésta sea efectuada por personas
distintas al notario o sus dependientes." INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO
"La inscripción de la independización de predios urbanos se realiza sobre la base del
Formulario de Habilitación Urbana (FUHU) y el plano de independización presentado,
constituyendo el plano y el código catastral, documentación complementaria cuya
finalidad no es otra que mantener la correlación entre el Registro y el catastro
municipal respecto a las modificaciones en la descripción del predio. Por lo tanto, las
discrepancias entre el plano catastral y los documentos que sustentarán la
independización no constituyen obstáculo para la inscripción siempre que no excedan
el rango de tolerancia permitido". Resolución: 120-2015-SUNARP-TR-L de 19/01/2015

Por último, en caso de afectaciones sobre bienes muebles, se ha establecido una

innovación respecto el título suficiente para la inscripción, y éste lo constituye el
formulario registral, instrumento que escinde el título formal y material del título
necesario para la inscripción, este instrumento no contiene el acto no negocio o
afectación sobre bien mueble, sino la descripción de los datos necesarios para la
inscripción del mismo. (Ley Nº 28677).
Debemos tener presente también que, en otros casos, es necesaria para la inscripción
realizar ciertos actos, y dejar constancia de ello en la escritura pública, tal sucede por
ejemplo en los contratos por persona a nombrar; en los cuales si el acto trata sobre la
compra un inmueble registrado; será necesario que la escritura pública que contiene el
acto deberá incluir la declaración de nombramiento y la aceptación de la persona
nombrada, para su inscripción en el registro.

1.2.8. Principio de especialidad

En doctrina se conoce este principio como de determinación; consiste en que por cada
bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se

abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos
actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura

de una partida registral.

Vía reglamentaria se ha precisado los presupuestos de excepción para la apertura de

partidas registrales: (Ver TUO R.G.R.P. aprobado por Res. 126-2012-SUNARP)

1. En el Registro de Mandatos y poderes, el mandato o poder.

2. En El Registro Personal, según corresponda, la persona natural o la

sociedad conyugal que comprende aquellas por constituirse, existentes y
extinguidas.

3. En el Registro Mobiliario de Contratos: Por cada contrato de

garantía o acto jurídico inscribible en los que se afecten bienes muebles
no registrados en un Registros Jurídico de Bienes, se abrirá en el RMC
una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera
inscripción de aquéllos, así como sus modificaciones o cancelaciones.
(Res. Nº 142-2006-SUNARP, Art. 11)

4. En el Registro de Predios: Por cada predio se abrirá una partida registral

en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan
ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento
registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a
continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa
correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a
la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos
compatibles. (Res. Nº 097-2013-SUNARP, Art. 4)

5. En el Registro de Sociedades: Por cada sociedad o sucursal se abrirá una

partida registral en la que se extenderá su primera inscripción, que será la
del pacto social o la decisión de establecer una sucursal,
respectivamente, así como los actos inscribibles posteriores relativos a
cada una. (Res. 200-2001-SUNARP. Art. III del Título Preliminar).
 6. En el Registro de Propiedad vehicular: Por cada vehículo se abrirá una
partida registral en la que se extenderá la primera inscripción, así como
los actos o derechos registrables posteriores. (Res. Nº 039-2013-SUNARP,
Art. 9).

1.2.9. Principio de calificación

Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.

La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias

del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido
en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.

La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran

emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se
realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.

1.2.10. Principio de tracto sucesivo

El principio de tracto sucesivo supone la necesaria concatenación o concordancia

entre los derechos inscritos o entre el derecho a inscribirse y el derecho que ya consta
inscrito en el Registro. Si pudiéramos graficar este principio diríamos que los derechos
involucrados son como los eslabones de una cadena: uno a uno se vinculan entre sí y
le otorgan consistencia a la serie secuencial de derechos. Cada eslabón es causa del
siguiente y así sucesivamente. Si algún eslabón se rompe o no encaja, el tracto
quedaría interrumpido. (Garcia Garcia L. , 2003)

Este principio se encuadra en el complejo legitimador del Registro, (De Reina Tartière,
2009), esto por cuanto se puede reconocer poder disposición sobre el derecho
publicado al que aparece como titular.

Sumilla: TRACTO SUCESIVO: ACTO PREVIO A LA TRANSFERENCIA QUE

REALICEN HEREDEROS. Para inscribir la transferencia que realicen los herederos
del titular registral es necesario en virtud del artículo 2015 del Código Civil que
previamente se inscriba en la partida de los Registros de bienes el derecho de
propiedad a favor de estos herederos.

Resolución: 1275-2014-SUNARP-TR-L de 10/07/2014

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario.

Sumilla : TRACTO SUCESIVO "El principio de tracto sucesivo, obliga al Registrador a

verificar si quien efectúa el acto de disposición o de quien deriva el derecho aparece
como titular registral del derecho, correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que
no provenga del titular inscrito".

Resolución: 797-2015-SUNARP-TR-L de 24/04/2015

El término tracto abreviado, tiene su justificación en razones de economía

procedimental, de modo que en un solo asiento se refiera el título de una persona más
el de su causante. (De Reina Tartière, 2009)

1.2.11. Principio de legitimación

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.

El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la

suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos
con arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes

Sumilla: CONFLICTO ENTRE PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Y PRINCIPIO DE

ESPECIALIDAD "Cuando en una partida obra registrado un predio en el cual coexisten
dos o más secciones físicas o individualizadas, y posteriormente se solicita la
transferencia de una de ellas, no debe requerirse previamente la inscripción de los
actos que permitan su independización, pues en caso de conflicto entre el principio de
legitimación y el principio de especialidad, prima el primero."

Resolución: 466-2015-SUNARP-TR-L de 06/03/2015

Las consecuencias que surgen de este principio es que supone la presunción y

defensa por parte del ordenamiento jurídico del contenido de los asientos, mientras no
se desvirtúe a través de un procedimiento judicial en que el titular registral sea
parte. (De Reina Tartière, 2009).

En nuestro ordenamiento jurídico se manifiestan los siguientes aspectos de este

principio:

1. La rectificación de los asientos registrales, por el propio registro ya sea

por error material o por error de concepto, y en caso esto no sea posible,
la necesidad de hacer la rectificación en sede judicial en caso de
controversia sobre los derechos inscritos.

2. El rechazo por falta de compatibilidad entre el titular registral y las

medidas cautelares que se pueda ordenar en sede judicial o
administrativa, al respecto ver el contenido del artículo 656 del Código
Procesal Civil,
 3. Protección del asiento registral, o intangibilidad del mismo en tanto el
titular registral no preste su consentimiento, o sea en sede judicial

El titular registral es el único legitimado para disponer el derecho inscrito, esto por
cuanto en aplicación del contenido del principio de tracto sucesivo impide que ingresen
al registro todos los actos en los cuales no haya participado este titular.

El otro aspecto de las reglas antes estudiadas, es que legitimación en nuestro sistema
jurídico no implica que el acto, derecho o contrato inscrito estén convalidados, esto no
es así, para lo cual es suficiente mencionar que el registrador carece de facultades
expresas al respecto, pues ello implicaría realizar otro tipo de pesquisas o
indagaciones más allá de las contenidas en el documento.

1.2.12. Principio de fe pública registral

Este principio lo tenemos recogido en el artículo 2015 de nuestro Código Civil,

Este principio ha sido admitido por nuestra legislación registral desde el Artículo
96o de la Ley del 02 de enero de 1888, pasando por el Artículo 1052o del Código Civil
de 1936, hasta llegar al Artículo 2014o del nuevo Código Civil, el mismo que no intenta
sino perfeccionar el contenido de las anteriores disposiciones, todas las cuales
encierran el mismo principio de fe pública registral. Se debe entonces concluir que
nuestro Código no contiene ninguna novedad, pero sí un perfeccionamiento respecto
del principio de fe pública registral. La influencia de la Ley Hipotecaria española
continúa vigente. (Ver exposición de motivos oficial del Libro IX del Código Civil).

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en
el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud

del registro

Sumilla: EFECTOS DEL REGISTRO Los efectos materiales del registro (legitimación,
fe pública registral y oponibilidad) se obtienen a partir de la información que obra en
las partidas registrales y no en los títulos archivados.

Resolución: 464-2012-SUNARP-TR-T de 11/06/2012

Existe controversia a nivel doctrinal sobre la naturaleza del título adquisitivo del tercero
adquirente. La posición a la cual nos adherimos es la que considera que se trata de
una adquisición ex lege (por mandato de la ley, sustentada en razones de seguridad
jurídica y la confianza en la apariencia registral) e inscriptionis causa (la inscripción,
conjuntamente con los demás requisitos, sustenta el derecho adquirido). (Aliaga
Huaripata, 2003)

De la lectura del actual contenido del texto legal que recoge este principio se puede
perfilar los siguientes requisitos:
  Otorgado por el titular Registral/facultado según el Registro: Debe tratarse de
una adquisición derivada de titular registral, que en el Registro aparece con
facultades dispositivas

 Ha de existir inexactitud registral no conocible por el tercero adquirente que

afecta el derecho del titular registral transferente por causales de invalidez,
ineficacia o falsedad: estas causales no deben contar en el asiento registral ni
títulos archivados que lo sustentan.

 Debe tratarse de un tercero: Una característica del título del adquirente es que
sea válido y ha de ser tercero respecto de las relaciones jurídicas anteriores
afectadas por alguna patología

 Buena fe: La adquisición por el tercero debe ser de buena fe

 Onerosidad: Debe tratarse de una adquisición a título oneroso, el título

otorgado por el otorgante ha de ser onerosa.
1.2.13. Principio de prioridad

La prioridad se expresa de forma preferente o excluyente, la primera; esto es el reflejo

de derechos compatibles y entre derechos excluyentes.

El primer caso está referido a la denominada prioridad de rango, o rango preferente o

prioridad preferente.

a. Principio De Prioridad Preferente

Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de
estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación,
salvo disposición en contrario.

Este principio lo tenemos contenido en el artículo 2016 del Código Civil,

El principio prior tempore, potior iure o principio de prioridad preferente determina que
el título que ingresa en primer orden al Registro obtiene la protección registral con
preferencia a los que puedan ingresar después. Esto implica, necesariamente, que los
títulos que posteriormente ingresen al Registro conteniendo derechos compatibles al
inscrito previamente, no podrán perjudicarlo de ningún modo.

En otras palabras, la prioridad de los actos o derechos que se inscriben, se establece

según el orden cronológico en que se efectúa la inscripción en el Registro. (Garcia
Garcia L. , 2003)

Sumilla: REVOCATORIA DE PODER "En aplicación del principio de prioridad

preferente, la revocatoria de poder surtirá efectos para terceros desde la fecha
del asiento de presentación del título que la contiene. En consecuencia, podrá
acceder al Registro una transferencia otorgada por un apoderado en fecha
anterior a la presentación del título de revocatoria del poder otorgado a su
favor."

Resolución: 231-2015-SUNARP-TR-L de 02/02/2015

Este aspecto de la prioridad registral de un acto o derecho inscrito está determinado
por el momento de la presentación del título al Registro.

Hay excepciones a este principio, por ejemplo las contenidas en los artículos 112 y
1120 del Código Civil, referidos a la cesión de rango y la renuncia del mismo.

Lo anterior porque a la organización registral poco le importará que tal o cual titular
ostente el primero o segundo rango; tan solo velará para que con el cambio no salgan
lesionados los intereses de terceros (cuando menos ingresados). (De Reina Tartière,
2009)

b. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de

inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.

Sumilla: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE Conforme al principio de

prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro si es que se ha
registrado previamente otro incompatible. En tal sentido, no puede acceder al
Registro la elección de un consejo directivo de una asociación, cuando el
periodo para el cual fue electo se superpone parcialmente con otro ya inscrito.

Resolución: 989-2015-SUNARP-TR-L de 21/05/2015

Por este principio se explica la imposibilidad de que accedan al registro aquellos

títulos presentados en segundo lugar, siempre y cuando se inscriba el primero, esto
debido a que el primero excluye al segundo, tal es el caso de dos transferencias
otorgadas por el mismo vendedor, la que se inscriba primero excluirá a la que se
presente en segundo lugar.

En sentido no habrá incompatibilidad cuando se presenten títulos consecutivos pero

en orden incorrecto,

7.- INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSIÓN DE TÍTULOS

“El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse
en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso
que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior
pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su
calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe
procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título
posterior”.

Criterio adoptado en las Resoluciones N° 023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de

2003 y Nº 083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003.

III Pleno, Sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003. Publicado en
el diario oficial “El Peruano” el 05 de junio de 2003
El reglamento general de los registros públicos, explica cuando un título es
incompatible con otro, veamos: Un título es incompatible con otro ya presentado,
cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar.
(Res. 126-2012-SUNARP. Art.26)

Conclusiones de la cuarta semana

 El sistema registral peruano se encuentra regulado por un conjunto de normas

interrelacionadas (Código Civil, Ley de Creación del Sistema Registral, Ley N°
26366 publicada el 16 de octubre de 1994, entre otros) que abordan la
configuración organizativa del sistema, a sus agentes -personal administrativo,
abogados y registradores públicos, entre otros y sus funciones, así como la
determinación de los alcances de su labor y los efectos de la misma.

 El sistema jurídico romano era poco eficiente, no conocía el crédito y no tenía

reglas claras para superar los problemas de veracidad vinculados con la
propiedad y el crédito.

 Entiéndase por principios aquellos códigos de ordenación del sistema registral,

constituyen sus caracteres esenciales, es decir los principios registrales; en
este caso se determinará la secuencia ordenada y la identificad de los
contratantes.

 Las múltiples pragmáticas reales, incidían en eliminar el clandestinaje en la

contratación y evitar los gravámenes ocultos sobre el bien.

 Hay varios diseños de sistemas registrales que pretenden dar solución a los
viejos problemas del sistema jurídico romano.

 las diversas soluciones planteadas para ordenar la propiedad y el crédito son

varias y con diferente grado de matiz, pero todas pretenden solucionar el
mismo problema, certeza en la propiedad y el crédito.

 En nuestro país los registros de predios y de propiedad vehicular,

embarcaciones pesqueras, se organizan de acuerdo al bien es decir folio real;
en los registros de personas jurídicas y naturales, en función del sujeto (folio
personal); y en el registro mobiliario de contratos (R.M.C.), en función del
contrato celebrado (folio contractual).