Tasacion Torres

FIAG -
[UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN] ESIC
ESTUDIO DE VALUACION DE UN PREDIO URBANO
PROPIETARIO : Sr. Bartolome Flores Huanacune y Sra.

Rosalia Perca Quispe
UBICACION : Distrito Tacna, Pueblo Joven Leoncio Prado – Calle
Eduardo Pérez Gamboa 1553
ANTIGÜEDAD : 7 Años
FECHA : Tacna, 20 de diciembre del 2016
1.- MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. NOMBRE DEL PROPIETARIO.-
Según los títulos de propiedad figuran como propietarios del inmueble

materia dela presente tasación el Sr. Bartolome Flores Huanacune y Sra. Rosalia
Perca Quispe
1.2. NOMBRE DEL SOLICITANTE:
El presente documento es solicita por el docente del curso de ingeniería de

valuaciones Ing. Samuel Amar Antezana.
1.3. OBJETO:
Es objeto de la presente, la tasación de la Vivienda Unifamiliar es determinar

el valor del predio y cumplir con los objetivos del curso de Ingeniería de
Valuaciones.
1.4. METODOLOGIA:
La tasación del bien inmueble se efectúa por aplicación del método de la

tasación directa, que corresponde a la determinación del valor físico del predio,
considerando el valor del terreno más el de sus construcciones. La tasación está
referida a la fecha actual y se considera en todo sus aspectos, las circunstancias
existentes en esta oportunidad.
Aprobado : R.M. Nº298-2016-VIVIENDA.
Fecha : 30-11-2016
1.5. BASE LEGAL:
TRABAJO ENCARGADO INGENIERIA DE VALUACIONES

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Para la presente tasación se ha empleado: El reglamento Nacional de

tasaciones del Perú y sus actualizaciones correspondientes en el diario Oficial el
Peruano por el Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA).
1.6. FECHA ACTUALIZADA DE TASACION:
Tacna, 20 de diciembre del 2016
2.- DEL TERRENO
2.1. UBICACIÓN:
El bien inmueble materia de tasación está ubicado en el Departamento y

Provincia de Tacna, Distrito de Tacna.
 DEPARTAMENTO : Tacna
 PROVINCIA : Tacna
 DISTRITO : Gregorio Albarracín Lánchipa
 DIRECCION : P.J. Leoncio Prado – Perez Gamboa 1553
 CALLE : Pérez Gamboa
2.2. LINDEROS Y MEDIDA PERIMETRICA DE ACUERDO SUNARP:
Según los planos proporcionados, y el título de propiedad, el bien inmueble

presenta los siguientes linderos y medidas perimétricas:
 POR EL FRENTE : Con la Calle Perez Gamboa con 6.00 ml.

 POR LA DERECHA : Con Lote Nº 1552, en línea recta, con 20.00 ml.
 POR LA IZQUIERDA : Con Lote Nº 1551, en línea recta, con 20.00 ml.
 POR EL FONDO : Con Lote Nº 1550, en línea recta, con 6.00 ml.
2.3 AREA Y PERIMETRO DEL TERRENO
 El área circunscrita por el perímetro es de CIENTO VEINTE METROS

CUADRADOS (120.00 m2).
 El perímetro: 52.00 ml.
2.4 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO:
El predio esta ubicado en el Distrito de Tacna de la ciudad de Tacna, zona

urbana y se usa como vivienda unifamiliar.
2.5. INFRAESTRUCUTRA DE SERVICIOS URBANOS:

El terreno donde se ubica el predio cuenta con servicios de:
 Agua Potable, Instalaciones eléctricas
 Alumbrado Publico
 Asfaltado de Pistas.
 Veredas
 Estacionamiento de adoquines.
 Parques y áreas deportivas.

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2.6. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DELPREDIO:
 Cercano al predio se ubica el grifo de Alto de la Alianza, asi como

también Salida Tarata.
2.7. ANALISIS DE DOCUMENTOS:
Cuenta con Planos y ficha registral.
3.- DE LA EDIFICACION
3.1. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION:
Se trata de un bien inmueble de dos plantas, usada como vivienda

unifamiliar y presenta un ingreso en la parte frontal que da a un ambiente social.
Presenta la siguiente distribución:
 EN EL PRIMER PISO:
- 01 sala - comedor,
- 01 cocina
- 02 baños completos.
- 01 patio de servicio
- 03 dormitorios
- 01 escalera
 EN EL SEGUNDO PISO:
- 02 baños completos.
- 04 dormitorios
- 01 escalera
3.2. SERVIDUMBRE:
No hay servidumbre por ser vivienda unifamiliar.
3.3. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION:
Según las especificaciones técnicas e inspecciones in situ la edificación

cuenta con:
 DEL PRIMER PISO:
 Tipo de Edificación : Estructura Aporticada y albañilería.
 Cimentación : Zapatas de concreto ciclópeo.
 Sobrecimientos : Concreto Simple
 Muros : Ladrillo KK
 Columnas y Vigas : De concreto armado.
 Techo : Losa aligerada de concreto armado.
 Piso : De cerámico en 1er piso y vinilico en 2do piso.

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 Revestimiento : Tarrajeo frotachado y pintado

 Puertas : De madera.
 Ventanas : Tipo de sistema integrado.
 Contrazocalo : Madera.
 Cocina : Con lavadero de acero inoxidable de una poza.
 Instalaciones sanitarias : Agua fría, agua caliente y empotrados.
 Aparatos sanitarios : losa blanca nacional.
 Instalaciones eléctricas : empotrada monofásico.
 DEL SEGUNDO PISO:

 Aparatos sanitarios : Losa blanca nacional.
 Instalaciones eléctricas : Empotrada monofásico.
3.4. AREAS CONSTRUIDAS:
 Área construida 1er piso : 105.00 m2

 Área construida 2do piso : 96.60 m2
Área construida total : 201.60 m2
3.5. ESTADO DE CONSERVACION
La estructura se encuentra en un estado:

 1er Piso : BUENO
 2do Piso : BUENO
3.6 ANTIGÜEDAD:
 La Primera planta : 7 años.

 La Segunda planta : 7 años.

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4.- VALORIZACION
4.1 VALOR DEL TERRENO (VT):
Por tratarse de una tasación predio urbano, resulta aplicable el arancel de

áreas urbanas oficial, dado en este caso por la Municipalidad Distrital de Gregorio
Albarracín con actualización hasta el año 2016.
4.1.1. Valor Arancelario Unitario (VAU)

Precio para el frente que da a la Avenida Antunez de Mayolo Vidal está
comprendida: S/. 33.00
Siendo el caso de una vivienda de un solo frente se aplicara el Articulo

II.C.22 del Reglamento Nacional de Tasaciones QUE DICE:
“El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor arancelario unitario de terreno”.
A = 3x 62 = 108.00 m2
AT = 6 x 20 = 120 m2
108.00 m2 < 120 m2 <<<>> (Por tanto existe área remanente)
Ai = 120 – 108 = 12 m2
VT = 33.00 x 108.00 + 12 x 0.50 x 33.00 = S/. 3,762. 00
Valor Total del terreno: VT = S/. 3,762.00
4.2. DEPRECIACION:
Según el ARTÍCULO II.D.34, en la Tabla Nº01. Porcentajes para el cálculo

de la depreciación por antigüedad y estado de conservación según el material
estructural predominante para casas habitación y departamentos para casas, será
la siguiente:
- Material estructural predominante : concreto.
- Estado de conservación : bueno.
 La Primera planta : 5%
 La Segunda planta : 5%
4.3. VALUACION DE LA EDIFICACION (VE):
De acuerdo al “Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para

la Costa”. Nuestra edificación cuenta con las siguientes características:

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 DEL PRIMER PISO:

 Cocina : Con lavadero de acero inoxidable de una poza.
 Aparatos sanitarios : losa blanca nacional.
 Instalaciones eléctricas : empotrada monofásico.
Por lo tanto tabulando en la tabla el Tipo y su respectivo precio tenemos:
VALOR UNITARIO POR METRO

CUADRADO
PRECIO
TIPO ELEMENTOS CATEGORIA (S/.)
1. Muros y Columnas C 167.71
ESTRUCTURAS
2. Techos C 123.71
3. Pisos D 70.53
4. Puertas y Ventanas D 61.20
ACABADOS
5. Revestimiento F 46.23
6. Baños C 38.16
INT. ELEC. Y
7. Instalaciones
SAN. E 44.69
TOTAL: 552.23
Soles/m2
- FORMULA:
VE = (Área Construida)*(Valor unitario por metro2)*(Depreciación)
VE = (105.00m2)*(552.23 soles/m2)*(100-05)/100
VE = S/. 55, 084.94
 DEL SEGUNDO PISO:


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 Aparatos sanitarios : Losa blanca nacional.
 Instalaciones eléctricas : Empotrada monofásico.
VALOR UNITARIO POR METRO

CUADRADO
PRECIO
TIPO ELEMENTOS CATEGORIA (S/.)
1. Muros y Columnas C 167.71
ESTRUCTURAS
2. Techos C 123.71
3. Pisos G 28.57
4. Puertas y Ventanas D 61.20
ACABADOS
5. Revestimiento F 46.23
6. Baños C 38.16
INT. ELEC. Y
7. Instalaciones
SAN. E 44.69
TOTAL: 510.27
Soles/m2
- FORMULA:
VE = (Área Construida)*(Valor unitario por metro2)*(Depreciación)
VE = (96.60m2)*(510.27 Soles/m2)*(100-05)/100
VE = S/. 46, 827.48
4.4. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):
Según el ARTÍCULO II.E.35 nos dice que el valor total del predio se obtiene
aplicando la siguiente expresión:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias
Se considera la sumatoria de la Tasación del Terreno y el de las construcciones.
- Valor del Terreno (VT) S/. 3,762.00

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- Valor de la Edificación (VE)

- Primer Nivel S/. 55,084.94
- Segundo Nivel S/. 46,827.48
- Valor de las instalaciones fijas del predio (VI) S/. 0.00
- Valor de las obras complementarias (VOC) S/. 0.00
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION (VTP) S/. 105, 674.42
El valor total de la presente Tasación asciende a la suma de: ciento cinco mil
seiscientos setenta y cuatro con 42/100 Nuevos Soles.
Tacna, 20 de diciembre del 2016
ANEXOS:

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PANEL FOTOGRÁFICO

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PLANO DE DISTRIBUCIÓN

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ESTUDIO DE VALUACION DE UN PREDIO URBANO

PROPIETARIO : Sr. Bartolome Flores Huanacune y Sra.

1.- MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. NOMBRE DEL PROPIETARIO.-

Según los títulos de propiedad figuran como propietarios del inmueble

1.2. NOMBRE DEL SOLICITANTE:

El presente documento es solicita por el docente del curso de ingeniería de

Es objeto de la presente, la tasación de la Vivienda Unifamiliar es determinar

La tasación del bien inmueble se efectúa por aplicación del método de la

1.5. BASE LEGAL:

TRABAJO ENCARGADO INGENIERIA DE VALUACIONES

Para la presente tasación se ha empleado: El reglamento Nacional de

1.6. FECHA ACTUALIZADA DE TASACION:

Tacna, 20 de diciembre del 2016

2.- DEL TERRENO

El bien inmueble materia de tasación está ubicado en el Departamento y

2.2. LINDEROS Y MEDIDA PERIMETRICA DE ACUERDO SUNARP:

Según los planos proporcionados, y el título de propiedad, el bien inmueble

 POR EL FRENTE : Con la Calle Perez Gamboa con 6.00 ml.

2.3 AREA Y PERIMETRO DEL TERRENO

 El área circunscrita por el perímetro es de CIENTO VEINTE METROS

2.4 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

El predio esta ubicado en el Distrito de Tacna de la ciudad de Tacna, zona

2.5. INFRAESTRUCUTRA DE SERVICIOS URBANOS:

TRABAJO ENCARGADO INGENIERIA DE VALUACIONES

2.6. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DELPREDIO:

 Cercano al predio se ubica el grifo de Alto de la Alianza, asi como

2.7. ANALISIS DE DOCUMENTOS:

Cuenta con Planos y ficha registral.

3.1. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION:

Se trata de un bien inmueble de dos plantas, usada como vivienda

No hay servidumbre por ser vivienda unifamiliar.

3.3. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION:

Según las especificaciones técnicas e inspecciones in situ la edificación

TRABAJO ENCARGADO INGENIERIA DE VALUACIONES

 Revestimiento : Tarrajeo frotachado y pintado

 DEL SEGUNDO PISO:

 Tipo de Edificación : Estructura Aporticada y albañilería.

3.4. AREAS CONSTRUIDAS:

 Área construida 1er piso : 105.00 m2

Área construida total : 201.60 m2

3.5. ESTADO DE CONSERVACION

La estructura se encuentra en un estado:

 La Primera planta : 7 años.

TRABAJO ENCARGADO INGENIERIA DE VALUACIONES

4.1 VALOR DEL TERRENO (VT):

Por tratarse de una tasación predio urbano, resulta aplicable el arancel de

4.1.1. Valor Arancelario Unitario (VAU)

Siendo el caso de una vivienda de un solo frente se aplicara el Articulo

VT = 33.00 x 108.00 + 12 x 0.50 x 33.00 = S/. 3,762. 00

Valor Total del terreno: VT = S/. 3,762.00

Según el ARTÍCULO II.D.34, en la Tabla Nº01. Porcentajes para el cálculo

4.3. VALUACION DE LA EDIFICACION (VE):

De acuerdo al “Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para

TRABAJO ENCARGADO INGENIERIA DE VALUACIONES

 DEL PRIMER PISO:

 Tipo de Edificación : Estructura Aporticada y albañilería.

Por lo tanto tabulando en la tabla el Tipo y su respectivo precio tenemos:

VALOR UNITARIO POR METRO

VE = S/. 55, 084.94