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ESCUELA MILITAR DE INGENIERÍA

MCAL. ANTONIO JOSE DE SUCRE
“BOLIVIA”

PROYECTO DE GRADO

PROYECTO PARA LA CREACION DE UNA EMPRESA

INMOBILIARIA PARA LA COMERCIALIZACION DE
MONOAMBIENTES PARA VIVIENDA EN LA CIUDAD DE LA PAZ

CRISTHIAN OLIVER POMIER CONDE

JOSUE CHAMBI FLORES
CARLOS WILLIAM ROJAS CHOQUE

LA PAZ, 2018

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 INDICE DE CONTENIDO

1. DIAGNOSTICO GENERAL .................................................................................................... 3

1.1. OBJETIVOS ........................................................................................................... 3
1.1.1. OBJETIVO GENERAL ....................................................................................................3
1.1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS .........................................................................................3
1.2. JUSTIFICACION .................................................................................................... 4
1.3. ANTECEDENTES .................................................................................................. 9
1.4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL AREA DEL PROYECTO .................. 11
1.5. POLITICAS Y NORMAS GUBERNAMENTALES .............................................. 12
1.6. FACTORES CONDICIONANTES........................................................................ 13
2. ESTUDIO DE MERCADO ............................................................................................................. 14
2.1. MERCADO PROVEEDOR .......................................................................................... 14

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1. DIAGNOSTICO GENERAL
1.1. OBJETIVOS
1.1.1. OBJETIVO GENERAL
Creación de una empresa inmobiliaria dedicada a la comercialización de monoambientes
para vivienda en la ciudad de La Paz

¿Que se pretende con el estudio?

Estudiar la viabilidad de mercados, técnica, económica, financiera y social para crear una
inmobiliaria dedicada a la comercialización de monoambientes para vivienda en la ciudad
de La Paz.

1.1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

Componente: Estudio de Mercado y comercialización

 Determinar la segmentación de mercado acorde al proyecto

 Establecer los medios de comercialización del proyecto tanto físicos como
virtuales
 Conocer el comportamiento de la oferta y la demanda de los monoambientes tanto
internacional como nacional.

Componente: Aspectos técnicos

 Determinar los proveedores para la construcción de la edificación de los

monoambientes
 Analizar el uso de nueva tecnología de las empresas proveedoras para la
construcción de la edificación de los monoambientes
 Establecer las inversiones en outsourcing, equipamento, obras físicas, personal,
materias primas e insumos generales

Componente: aspectos legales y administrativos

 Tomar en cuenta el marco normativo de la constitución política del estado,

decretos supremos, leyes y resoluciones ministeriales para la construcción de la
edificación de los monoambientes.
 Obtener la información a través de la GAMLP de La Paz.
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  Considerar las normativas impuestas por el consejo municipal de La Paz

Componente: inversiones y el financiamiento

 Establecer las fuentes de financiación para la realización de nuestro proyecto.

 Determinar las inversiones previas puesta en marcha requeridas para el proyecto.

Componente: Presupuesto de ingresos, costos y gastos

 Determinar los ingresos, costos y gastos pertinentes para la realización del

proyecto.
 Analizar la construcción del flujo de caja con financiamiento.

1.2. JUSTIFICACION
El proyecto representa una oportunidad en base a ideas y argumentos relacionados con
los mercados potencialmente atractivos, tendencias del sector y las ventajas
competitivas del proyecto.

Mercados potencialmente atractivos: Se busca personas mayores de edad con el

alcance de factor económico con varias alternativas de financiación por parte del
arrendador.

Según el INE la población en el Estado Plurinacional de Bolivia se mantiene joven con

una tasa de crecimiento de 1,4%, la población de 15 a 29 años constituye 27,2% y el
grupo de 30 a 59 años 31,4%

Se estima que en junio de 2017 tengamos 11.146.000 habitantes en Bolivia, de la cual

se distribuye en la siguiente tabla
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 Número de
Departamento personas %
Beni 4,1
Chuquisaca 5,78
Cochabamba 18,66
La Paz 26,39
Oruro 4,72
Pando 1,05
Potosí 7,68
Santa Cruz 26,72
Tarija 4,9
TOTAL BOLIVIA 100

Fuente tabla: censo 2012

Por lo cual si tomamos en cuenta el porcentaje de 26.39 en La Paz nos da un total de

2.941.429 personas que una gran parte de la población.

Fuente

https://www.ine.gob.bo/index.php/principales-indicadores/item/732-la-poblacion-de-
bolivia-se-mantiene-joven

Ventajas competitivas: Las ventajas competitivas en el sector marcan una diferencia

entre las comunes por las variables “Superficie del ambiente y el factor económico”. La
ventaja de nuestro proyecto es la excelente alternativa para tener espacio en el que se
esté cómodo, completo y seguro. Y en que las formas de adquirirlas sean relativamente
a menor precio que un departamento convencional.

La pregunta principal según la variable “Superficie del ambiente”. ¿Se puede vivir en un
espacio de entre 18 a 30 Mtrs2?

Según experiencias en el país vecino de Argentina cada vez son más los habitantes que
acomodan sus muebles y su vida a un espacio equivalente al del área chica de una

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cancha de fútbol. Según cifras oficiales, 300.000 personas habitan en monoambientes.
Y en el último año los pedidos de construcción fueron para hacer departamentos de no
más de dos dormitorios.

Las estadísticas dicen que en el último año casi el 80% de los permisos de construcción
son para edificios con departamentos de uno y dos ambientes. Atrás quedó la época en
la que se vivía con amplitud y se construía a lo grande.

Las características importantes para la realización del proyecto en la ciudad de La Paz

es contar con un diseño arquitectónica amoblado minimalista a medida que permita
organizar las pertenencias más importantes del arrendador, la luz es vital en los
monoambientes para crear un ambiente agradable a la vista y evidentemente tener un
baño y cocina dentro del mismo ambiente que cumpla con las necesidades fisiológicas
de los arrendadores.

El concepto arquitectónico puede reflejarse en la siguiente imagen:

Fuente: Google Imagenes

En La Paz, en el sector inmobiliario, los precios para adquirir un departamento propio o

en alquiler son muy elevados. Con información secundaria para el proyecto se tomarán

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en cuenta los precios para las distintas zonas más habituales en la ciudad de La Paz.
Calacoto, Sopocachi, Irpavi y Miraflores.

Los precios de compra y de alquiler de departamentos por el tipo de zona en la ciudad

de La Paz son:

Zona Precios por Compra Precios por

Alquiler/Mensual
Calacoto

Sopocach
i

7
 Irpavi

Miraflores

Fuente: UltraCasas.com

Por ejemplo, Por la compra del bien inmueble en la zona de Calacoto, el precio por Metro
cuadrado es de $1222 aproximadamente, lo cual un monoambiente de entre 18 a 30
Mtrs2 por la zona de Calacoto rondaría entre los $22000 a los $36660 aproximadamente.

En términos de alquiler, el precio mensual de un ambiente de 97 Mtrs 2 es de 580$, si

tomamos en cuenta los Mtrs2 en un ambiente de entre 18 a 30 Mtrs2, el precio en la zona
de Calacoto rondaría entre $100 a $180 mensual aproximadamente.

Tendencia: Algunos señalan que la tendencia que ahora hizo pie en la ciudad se inició
en Japón hace más de 50 años y se fue expandiendo hacia otras ciudades del mundo,
aquí en Bolivia ya contamos con ese tipo de estructuras en Santa Cruz.

La clave de este formato está en el diseño funcional de las unidades y en el equipamiento

de calidad y excelentes terminaciones, que permite modificar el espacio según las
necesidades.

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 1.3. ANTECEDENTES
En Bolivia, específicamente Santa Cruz se están extendiendo inmuebles de pequeñas
dimensiones que van desde los 28 metros cuadrados, unos emprendimientos
inmobiliarios que despiertan críticas y elogios debido al espacio asignado para vivir, los
precios de compra y alquiler propiedades y la gran cantidad de habitantes que viven solos
produjeron esta alternativa.

Esos departamentos destacan por su estilo moderno y minimalista y se construyen en

lugares relativamente saturados, pueden contar con espacios comunes, como una
cocina, parrillas y jacuzzi o también tener todo integrado a la vivienda

Los precios mínimos para su adquisición son de 33.500 dólares y se pueden financiar en
cuotas, las empresas del sector ofrecen propiedades muy chicas para que el sueño de
la primera casa aún sea posible. Por otro tomándose toma en cuenta que una gran
cantidad de los ciudadanos viven solos.

Si vemos el caso del Edificio “La Joya del Norte” en Santa Cruz vemos que son casos de
éxito ya existentes.

Cabe también mencionar que este tipo de vivienda ya es tendencia en muchas partes
del mundo tales como Argentina, Paris, Japón, etc. Donde tiene un éxito arrollador debido
a los precios, pero también los espacios son exageradamente pequeños (desde 5 metros
cuadrados).

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Referencia Santa Cruz de edifico aun sin nombrar

Link: https://www.infocasas.com.bo/avenida-bush-3er-y-4to-anillo/185470392?v

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 1.4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL AREA DEL PROYECTO
Dentro de los aspectos que afectan más directamente el proyecto veremos el uso de la
matriz PESTA

POLITICO ECONOMICO
- Guía Boliviana de Construcción de - Inflación
Edificaciones (del Ministerio de Obras - Regulación sobre el empleo (para el
Públicas, Servicios y Vivienda) tema de las contrataciones de mano de
- Legislación de uso de tierras USPA obra)
2007 (valido sólo en La Paz, no en el
Alto)
SOCIAL TECNOLOGICO
- Conflictos sociales - Maquinaria de construcción.
AMBIENTAL
- Lluvia excesiva con tendencia a inundaciones.

Primero se ve que la parte del crecimiento poblacional ya fue detallada en la justificación

por lo cual tenemos certeza de que en La Paz la población es así que haremos hincapié
en la parte de “Conflictos sociales” que dentro de la ciudad de La Paz es un tema
bastante serio.

Los conflictos sociales en la urbe paceña son tema de cada día, la población está ya
acostumbrada a este tipo de situaciones por lo cual sólo las personas que tienen vivienda
en ubicaciones céntricas logran llegar a sus fuentes de trabajo/ estudio, dado este
problema el tema vivienda es algo central para la ciudadanía ya que se busca siempre
el tema de facilidades al poder ir rápidamente a determinados lugares, el problema radica
que no existen lugares céntricos a precios accesibles.

También los conflictos sociales afectan significativamente a el tema de conseguir

insumos en la construcción del edificio, a futuro se tendrá una planificación de las fechas
a cumplirse el desarrollo del proyecto y algún paro/bloqueo podría afectar la llegada de
suministros para la construcción.

11
 1.5. POLITICAS Y NORMAS GUBERNAMENTALES
Aquí se tomará en cuenta la “Guía Boliviana de Construcción de Edificaciones” del
Ministerio de Obras Públicas, Servicios y Vivienda

Existen una gran cantidad de reglas y documentos que exige esta guía sin embargo dado
las limitantes del tiempo nos centraremos en el aspecto legal para el permiso de
construcción bajo el supuesto que ya tenemos el diseño arquitectónico y los planos
descriptivos de la infraestructura.

PARA EL PERMISO

- La construcción solo podrá empezar si el GAM (Gobierno Autónomo Municipal)

autoriza esta.
- Se nos otorgara e certificado de “Uso de Suelo” cuando como solicitantes
presentemos el anteproyecto arquitectónico que incluya las plantas de distribución
y de localización, cortes y fachadas, la memoria descriptiva del funcionamiento
del proyecto, la infraestructura vial y efectos en las edificaciones vecinas.

- Si el GAM lo exige (esto es opcional), deben acompañar los estudios de imagen

e impacto ambiental urbano.

- El proyecto para su ejecución debe tener la firma de los profesionales

responsables del proyecto y el respectivo visado de las entidades profesionales
correspondientes.

Estos serían los aspectos principales a tomar en cuenta, de aquí en adelante se citara
algunos otros aspectos secundarios que corren por nuestra cuenta que bajo la “Guía
Boliviana de Construcción de Edificaciones” el cómo resolverlo está dentro de nuestras
obligaciones

Crédito de Vivienda de Interés Social

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El Crédito de Vivienda de Interés Social está destinado a aquellas personas que desean
adquirir una única vivienda con los siguientes fines: compra, construcción, ampliación,
remodelación, refacción de vivienda y anticrético, algunos bancos como el Mercantil
Santa Cruz financian hasta el 100% del valor del inmueble.

- El valor comercial de la vivienda social no puede exceder el monto de UFV.

460.000. para comprar un departamento (nuestro caso),

Valor de la UFV al 19 de marzo 2018 Bs 2.25035

Fuente: Banco Central de Bolivia

- El crédito de vivienda social se da sólo moneda nacional.

- Para aplicar a un crédito de vivienda de interés social las entidades financieras
deben evaluar la capacidad de endeudamiento, que permita adecuarse a los
niveles máximos de endeudamiento regulados por la ASFI.

La garantía del préstamo es la misma vivienda.

1.6. FACTORES CONDICIONANTES

Variables Proyecto
En el ámbito legal En el ámbito legal la condicionante es la
aprobación a la presentación del
proyecto ante las autoridades
competentes de la GAMLP, al no dar luz
verde a la realización del proyecto
debido al incumplimiento de alguna
normativa específica no se podrá
continuar con el proyecto hasta
regularizar o simplemente abandonar la
idea.
En el ámbito de Localización En el ámbito de la localización, el
problema es no poder contar con un
terreno adecuado según las

13
 especificaciones técnicas del proyecto
en las zonas mencionadas, ya que el
proyecto demanda que el lugar sea
estratégico según sea la segmentación
de mercado.
En el ámbito de la Financiación En el ámbito de la financiación el
problema a la hora de poder
financiarnos, son los créditos elevado,
intereses elevados, y otros factores que
influyan a la inversión antes de la puesta
en marcha del proyecto.
En el ámbito organizacional En el ámbito organizacional nuestro
problema es el contar con el
requerimiento de personal adecuado
para el proyecto, se demandara
principalmente la creatividad de un
arquitecto y diseñador de interiores que
hagan realidad los monoambientes de
acuerdo a las especificaciones técnicas
del proyecto.

2. ESTUDIO DE MERCADO
MERCADO PROVEEDOR
¿Qué recursos necesitamos y quien puede proveernos?
Se necesitará los materiales de construcción clasificados en:
 Aglomerantes: los aglomerantes son materiales que al mezclarse con agua se
vuelven pastosos y al solidificarse adquieren rigidez, se utilizan como medio de
unión entre otros materiales, forman el mortero. los tipos de aglomerantes son la
cal, yeso y el cemento.
 Hormigón armado: o también llamado concreto armado, es uno de los materiales
de construcción por excelencia, es un material de construcción formado por una
mezcla de cemento, arena, agua y grava

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  Materiales cerámicos: Son los productos de diversas materias primas,
especialmente arcillas, son materiales solidos inorgánicos no metálicos
producidos mediante tratamiento termico
 Otros materiales (acero, fierro, metales, etc)
Y la maquinaria necesaria para la ejecución del proyecto:
 Las excavadoras y cargadoras
 Los buldozers y motoniveladoras
 Los camiones y volquetas
 Las grúas
 Las hormigoneras
Las empresas proveedoras seleccionados por categoría y ubicadas en la ciudad de La
Paz son:
Es una importadora de material de construccion de alta calidad con distintos
distribuidores autorizados. Esta empresa tiene un amplio sistema de relaciones internas
y externas para la comercialización de materiales para el rubro de la construcción,
ferretería, cerrajería e industria.
En el caso de aglomerantes tomaremos en cuenta las siguientes industrias

En cemento tenemos las siguientes industrias lideres en el Pais:

AGLOMERANTES

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 HORMIGON Para el suministro de hormigón contamos con las siguientes industrias:

MATERIALES Para el suministro de material ceramico contamos con las siguientes industrias:
CERAMICOS

OTROS En nuestra categoría de “Otros materiales” nos contamos con las siguientes
MATERIALES empresas:

¿Es posible conseguir las materias primas, insumos y suministros que requiere
el proyecto?

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Es posible en nuestro país conseguir el material requerido para la construcción de un
edificio especifico en monoambientes, tenemos variedad de empresas líderes en el
mercado que nos provea el material para la realización del proyecto
¿Qué condiciones ofrecen los proveedores en cuanto a precio, crédito, entrega,
descuentos promociones?
Los precios promedio en general de los diferentes materiales están publicados en la
página web insucons.com según su descripción, unidad y precio unitario.
AGLOMERANTES

HORMIGONES

MATERIAL CERAMICO

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 OTROS MATERIALES

En la industria “Fancesa” las compras son al contado. El servicio que cuenta es la entrega
del producto en obra. Cuenta con la promoción “Construye y gana con fancesa” que
consiste por cada compra de 1000 bs de cualquiera de sus productos entra al sorteo de
un auto 0 kilometros
En “Incerpaz” las compras son al contado, las especificaciones de precio son en función
a la cantidad de adquisición de los productos, lo cual se determinará con el estudio
ingenieril del proyecto, con la información se realizará la debida cotización para nuestro
proyecto.
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En cuento a la entrega del producto, la entrega en obra es un servicio diferencial de la
competencia desde sus primeros años en Incerpaz, Disponible en las ciudades de La
Paz, Santa Cruz, Cochabamba, Oruro y Tarija
Cuentan con la campaña construimos tus sueños que consiste en cada compra de
productos de la marca incerpaz gana un cupon para entrar al sorteo de autos, televisores
y viajes.
“Las Lomas” las comprar de igual forma son al contado. Sus precios varian dependiendo
de la cantidad de adquisición de los productos
Cuentan con la entrega de productos en obra, se especializan en todo tipo de trabajos
de metal mecánica
¿Qué tipo de asesoramiento técnico ofrecen?
En soboce tienen un departamento de asesoría técnica para realizar consultas y
sugerencias en la aplicación de sus productos y servicios que ofrecen
Cuenta con un grupo de profesionales en todo el país que ofrece a todos los clientes los
siguientes servicios
 Evaluación de hormigones endurecidos mediante esclerometria
 Dosificación de mezclas de hormigón
 Estudio y optimización de agregados
 Estudios estadísticos de resistencias de hormigón
 Asesoría técnica en temas constructivos
 Atención de reclamos técnicos
 Cubicaje de obras de gabinete y obra
 Capacitación a universidades, entidades públicas y privadas y grupos de interés
En Fancesa cuentan con la asistencia técnica al cliente poniendo a disposición modernos
laboratorios con equipamiento de última tecnología y alta precisión, que les permite
evaluar 16 los resultados de sus diseños de hormigones en función de los agregados o
aditivos empleados. Asimismo, ofrece asesoramiento técnico en los aspectos
relacionados con el uso de aplicaciones de cemento y hormigones, en forma directa o a
través del instituto boliviano del cemento y hormigón.
En incerpaz cuentan con un asesoramiento técnico gratuito adicional a la compra de sus
productos cerámicos para la construcción, contando con información adicional en:
 Asesoramiento en diseño
 Entrega de material
 Atención Personalizada
 Atención en obra o domicilio
 Capacitaciones
 Servicio de instalación

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  Servicio de carga rápida y segura
 Linea gratuita Call Center
¿Existe el personal calificado para producir y vender?
Soboce cuenta con el personal y la maquinaria calificada para producir y vender sus
productos, tiene un sistema de gestión integrado que es la forma en como Soboce
controla aquellas actividades asociadas con la calidad, el medio ambiente, la seguridad
y la salud ocupacional. Tiene certificación conforme a los requisitos específicos en las
normas ISO 9001, ISO 14001 y OHSAS 18001.
Fancesa cuenta igual con un sistema de gestión integrado que permite una gestión
empresarial moderna y la mejora continua de sus procesos, su personal tiene el
compromiso de:
 Mejorar continuamente la calidad de su desempeño en todos los aspectos y áreas
de sus actividades
 Trabajar orientados a la satisfacción de sus clientes, cumpliendo necesidades y
expectativas
 Establecer medidas de prevención en seguridad y salud ocupacional que valoren
y protejan sus recursos humanos
 Ratificar su responsabilidad medioambiental protegiendo los recursos naturales
que podrían ser afectados por sus instalaciones y actividades
Tiene la certificación Ibnorca ISO 14001, ISO 9001 y la OHSAS 18001.

ANEXOS

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Clasificación de la “Guía Boliviana de Construcción de Edificaciones”

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CONDICIONES BÁSICAS

Para garantizar la seguridad de las personas, la calidad de vida y la protección del medio
ambiente, deben proyectarse y construirse, satisfaciendo las siguientes condiciones
básicas:

a) Seguridad estructural
b) Seguridad en caso de siniestros
c) Seguridad ante agentes externos
d) La funcionalidad como espacio vital
e) Accesibilidad
f) El diseño debe establecer condiciones de habitabilidad
g) Protección térmica y acústica

Obligaciones del propietario:

a) Contratar para su asesoramiento, a los profesionales responsables del proyecto,

construcción y control
b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la elaboración del
proyecto, así como autorizar a los profesionales responsables del proyecto las
posteriores modificaciones del mismo cuando sea necesario;
c) Absolver las consultas realizadas por los Profesionales Responsables del
Proyecto;
d) Gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas exigidas por el
Departamento del GAM;
e) Exigir a los profesionales encargados de obras especiales, estar registrados y
habilitados en las instituciones autorizadas conforme lo dispone la normativa
vigente;
f) Entregar al comprador o adquiriente, la documentación completa de la obra
ejecutada, y los certificados correspondientes.
MATERIALES EN LA VÍA PÚBLICA

COLOCACIÓN TEMPORAL DE MATERIALES Y ESCOMBROS EN VIA PÚBLICA

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Los materiales de construcción y los escombros de las obras podrán colocarse
temporalmente en la vía pública, durante los horarios y bajo las condiciones y plazos que
fije el Departamento del GAM para cada caso.

(ESTACIONAMIENTO VEHICULAR EN VÍA PÚBLICA). Los vehículos que carguen o

descarguen materiales para una obra, podrán estacionarse en la vía pública durante los
horarios que fije el Departamento del GAM y a lo que disponga para el efecto el
Reglamento de Tránsito.

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