CAPITULO VIII.

- LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Como ya se ha dicho, por la Ley 271757 se está encargó al Notario un nuevo

Asunto No Contencioso de Competencia Notarial, aún cuando no lo dijo
expresamente. La Ley 27333 corrigió ese vacío señalando expresamente en su
artículo 5° que es un “asunto no contencioso de competencia notarial y se
regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley 26662”.

La forma establecida hasta antes de la dicha Ley para cancelar el título al

anterior titular e inscribir al nuevo era mediante el proceso judicial (léase
juicio) denominado “prescripción adquisitiva de dominio”.

Ahora “la prescripción adquisitiva” “es declarada notarialmente, a solicitud del

interesado” por lo que, antes de explicar el trámite establecido especialmente
para este caso, resulta muy importante establecer los criterios con que se deben
actuar ante este dispositivo y la forma de aplicarlo, desde el punto de vista del
Notario.

Lo primero que debemos hacer es establecer claramente ¿Cómo debe actuar el

Notario? habida cuenta que el artículo 21º de la Ley 27157 nos remite
al “mismo proceso a que se refiere el artículo 504º y siguientes del Código
Procesal Civil, en cuanto sea aplicable”.

El “mismo proceso” significa que debe ser idéntico, que debe ser de la misma
manera, que sólo se está substrayendo al sujeto “Juez” para cambiarlo por el
sujeto “Notario” y que todo lo demás continúa igual. Cómo si se hubiera
sustituido al Juez de Primera Instancia cambiándolo por el Juez de Paz
Letrado, por ejemplo.

Para evitar confusiones es menester analizar los deberes y facultades que tiene,
para determinar si son aplicables al Notario.

Surgen, entonces, las preguntas:

A) ¿El trámite ante el Notario tendrá instancias, estará sujeto a apelación?

B) ¿Podrá o deberá el Notario actuar conforme a lo establecido por los
artículos 50º, 51º, 52º y 53º del Código Procesal Civil?

C) ¿Deberá: 1) decidir incluso en los casos de vacío o defecto de la Ley; 2)

dictar resoluciones y realizar los actos procesales en la fecha prevista; 3)
fundamentar los Autos y Sentencias bajo sanción de nulidad; 4) dirigir el
proceso e impulsarlo por sí mismo siendo el responsable por cualquier demora
ocasionada por su negligencia; 5) hacer efectiva la igualdad de las partes; 6)
sancionar al abogado que actúe con dolo o fraude?

D) ¿Estará facultado para: 1) ordenar los actos procesales necesarios al

esclarecimiento de los hechos; 2) ordenar la comparecencia personal de las
partes a fin de interrogarlas; 3) rechazar los pedidos reiterativos; 4) ordenar
la publicación de la decisión final para reparar el agravio que se hubiera
producido; 5) mandar testar los términos que considere ofensivos o vejatorios;
6) expulsar a quienes alteren el desarrollo de la actividad procesal; 7) imponer
multa compulsiva y progresiva para hacer cumplir sus mandatos; 8) disponer
la detención de quien lo agravie o resista a su mandato?

La respuesta es pura y simple: NO. En ningún caso podrá actuar de esta

manera.

El Notario y el Juez son distintos; el segundo radica jurisdicción, mientras que

el primero no, ni pretende hacerlo; el segundo goza de la facultad coercitiva
que le confiere la Ley, tiene imperio, mientras que el primero no, ni pretende
tenerlo; el segundo va a actuar y evaluar la prueba presentada, con las
garantías y principios procesales que le corresponden a una controversia para,
finalmente, declarar su voluntad mediante la sentencia u auto interlocutorio
mientras que el primero no, ni podría hacerlo así quisiera, desde que no
administra justicia; el segundo está organizado jerárquicamente, tiene
instancias y las partes gozan del derecho de apelación, mientras que el primero
no, no corresponde a su naturaleza; la finalidad del segundo es resolver un
conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre para lograr la paz social
en justicia, mientras que el primero tiene por finalidad redactar los
instrumentos públicos que den seguridad jurídica a la sociedad de conformidad
con sus funciones; el segundo puede y debe sancionar cualquier conducta
ilícita, mientras el primero no; etc.
Como consecuencia de lo anterior debemos concluir que no puede pensarse
que el trámite ante el Notario va a ser el mismo que ante el Juez; que uno u
otro tienen las mismas atribuciones, que no se trata de trasladar el esquema
judicial para que simplemente lo ejecute el Notario.

Más aún, el propio artículo 21º al establecer “el mismo trámite” se limita a sí
mismo, cuando inmediatamente agrega “en lo que sea aplicable”.

En lo que sea aplicable significa, entonces, en cuanto sea compatible con la

naturaleza y funciones del Notario, quien es el que según sus atribuciones y su
propia Ley va a tramitar la prescripción adquisitiva de dominio.

Por otro lado, resulta claro que conforme lo dispone la Ley 27333 lo que se
está haciendo es encargar al Notario un nuevo Asunto No Contencioso de
Competencia Notarial con las atribuciones que la Ley 26662 y la Ley del
Notariado 26002 le confieren.

De todo lo dicho podemos concluir que el orden legal de prelación, después de

la Constitución, por supuesto, para el trámite de la prescripción adquisitiva de
dominio, es el siguiente:

a) La Ley 27333, que es la Ley posterior; la Ley 27157, que es la Ley

Especial, y su Reglamento (en algunos casos ha quedado derogada por la Ley
posterior, que es de superior jerarquía);

b) Ea Ley 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial,

que es el antecedente natural para el trámite de estos asuntos, por lo que
constituye su fuente supletoria inmediata;

c) La Ley del Notariado 26002 que es la que establece las funciones y la

forma de actuar del Notario;

d) El Código Procesal Civil como fuente supletoria por excelencia.

Ya que estamos claros en lo que es la forma de actuar del Notario y en el orden

de jerarquía de las normas jurídicas aplicables, pasaremos a lo segundo que
tenemos que hacer estudiar el trámite señalado por la Ley.
 SUBCAPÍTULO 1. – EL TRÁMITE NOTARIAL

Para mayor claridad el citado artículo 5° de la Ley 27333 establece el trámite

a seguir:

1.- “La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia

notarial”. En consecuencia:

1.1.- La petición tiene que ser escrita. No hay solicitudes verbales para estos
casos y como el trámite termina con una escritura pública la solicitud deberá
hacerse bajo la modalidad de minuta.

1.2.- La debe presentar el interesado o su representante. No es admisible que

pueda hacerlo otra persona, así tenga legítimo interés porque la creación del
título que originará la inscripción será comunicado a la Municipalidad para
los fines tributarios correspondientes y ello podría generar perjuicio
económico para el propietario, riesgo que no es admisible.

1.3.- Se deberá consignar el nombre, identificación y dirección del solicitante

para poderlo individualizar. Nótese que a diferencia de lo dispuesto en el
Código Procesal Civil no se está solicitando que se consigne el domicilio real
y el domicilio procesal del solicitante, sino su dirección; esto es, un lugar donde
se le puedan hacer llegar las notificaciones a que hubiera lugar.

1.4.- Igualmente deberá consignar el nombre y dirección del titular registral

para hacer de su conocimiento la solicitud de prescripción adquisitiva de
dominio. Obviamente, esto ser hará en tanto y cuanto sea conocido por el
solicitante, y aquí me refiero sólo a la dirección porque el nombre si lo tiene
que conocer de no conocerlo, se harán las publicaciones correspondientes.
También deberá indicar quienes más deben ser citados en calidad de
interesados, porque muy bien podría ser que existieran otras personas con
derecho que no están inscritas en el registro, las que sólo conoce el solicitante.
1.5.- Deberá explicar la fecha y forma en que entró en posesión, así como el
tiempo que está en ella, por así disponerlo el Reglamento en su artículo 39°
inciso a). Esto se explica porque el poseedor debe tener “animus dominii” y
por lo tanto debe explicar bajo que título y de que forma entró en posesión,
porque si fuera un guardián, jamás podrá adquirir por prescripción. Por otro
lado la posesión puede ser mediata o inmediata, e inclusive puede sumarse los
plazos posesorios, de todo lo cual debe estar informado el Notario.

1.6.- Nombre y dirección de los propietarios o los ocupantes de los predios

colindantes, quienes tendrán que ser notificados, pues son los directamente
afectados por la declaración de prescripción adquisitiva de dominio o por lo
menos tienen información que podrán proporcionar al Notario.

1.7.- Copia Literal de dominio de toda la Partida para que corre con la
solicitud la historia dominal del predio materia de la prescripción.

1.8.- La suscripción de la solicitud por 3 testigos, cuando menos o 6, como

máximo, mayores de 25 años, quienes declararán que conocen al solicitante y
especificarán el tiempo que viene poseyendo el inmueble, ellos prestarán
posteriormente su declaración. La finalidad es que los testigos den información
sobre la posesión, el animus dominii y la antigüedad de la misma, es por eso
que suscriben la minuta de petición. No es requisito que sean colindantes, ni
siquiera que sean vecinos.

1.9.- Todos los instrumentos que puedan acreditar la solicitud de prescripción

adquisitiva de dominio.

Es necesario recordar cuando el inciso b) del artículo 5° de la Ley 27333

señala que la solicitud debe contener los requisitos previstos por el inciso 2)
del artículo 505° del Código Procesal Civil que la descripción del inmueble ya
se encuentra inscrita en el registro y por lo tanto resulta irrelevante repetirla,
porque se presume, sin admitir prueba en contrario que todos conocen el
contenido de los asientos registrales, por lo que son innecesarios.

2.- Publicidad.- Presentada la solicitud el Notario mandará publicar un

resumen de la solicitud por 3 veces con intervalos de 3 días en el diario de los
avisos judiciales de cada lugar (antes decía sólo El Peruano) y en uno de
circulación nacional. Estos avisos suplen las notificaciones al titular registral,
cuando no se conoce la dirección en que se debe hacer la citación. Se hace en
el diario provincial de los avisos judiciales para cumplir con informar al medio
jurídico y también a los interesados, pero además en todo el país, pues la otra
notificación se hace a nivel nacional, porque podría ser que algún interesado
no se encuentre en ese lugar sino en otro lugar del Perú.

Además, se debe pegar carteles en el inmueble materia de la prescripción; así

se comprobará, indirectamente, si está en posesión. La finalidad es que todas
persona que tenga acceso al inmueble conozca que existe una solicitud de
prescripción adquisitiva de dominio.

También solicitará al registro la anotación preventiva de la solicitud, para que

aparezca en la Partida de dicho inmueble.

Más aún, notificará a los interesados y a los colindantes para que conozcan de
la solicitud.

Lo que se quiere es publicitar al máximo la solicitud de prescripción, para que

toda persona pueda estar enterada, especialmente los interesados.

3.- Acta de Presencia.- El Notario se constituirá personalmente al inmueble

para comprobar que el solicitante está en posesión pacífica y pública,
levantando para ello el acta de presencia correspondiente, para lo cual deberá
ingresar al inmueble; quien debe facilitar el acceso es el solicitante, por sí o
por otro bajo sus órdenes, toda vez que la posesión puede ser mediata o
inmediata. Luego visitará a los colindantes para que manifiesten, si así lo
desean, lo que tengan que manifestar. Cuando el inciso e) del artículo 5° de la
Ley 27333 señala que en el acta se debe consignar “la descripción y
características del inmueble” no quiere decir que esté prohibido hacer una
remisión a los planos que le han sido presentados al Notario, porque resulta
inútil describir por quien no es técnico en esa área, lo que ya ha hecho el
Ingeniero o Arquitecto, quienes sí son los técnicos en esa materia.
4.- Plazo.- La Ley señala un plazo de 25 días útiles, contados a partir de la
fecha de la última publicación para que pueda terminar el trámite de
prescripción adquisitiva de dominio. No debe entenderse como un plazo
máximo, sino como un plazo mínimo, no antes de los 25 días útiles.

En ese plazo se deberán actuar las declaraciones de los testigos y, en general,

las pruebas que hubiera ofrecido, pero nada impide que se pueda hacer después
porque se estaría dando la oportunidad a que cualquier persona pudiera
formular oposición.

En la escritura deberá constar que se declara adquirida la propiedad por

prescripción y deberá insertarse los avisos, el acta de presencia y los demás
instrumentos que el Notario considere necesarios.

La rara redacción del inciso f) del artículo 5° de la Ley 27333, lleva a

confusión, porque allí se habla de “llenar el formulario”, lo que significaría
que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio puede hacerse
mediante un acta extraprotocolar, tema que debe ser aclarado, más allá de
toda duda.

¿INSTRUMENTO PROTOCOLAR O EXTRAPROTOCOLAR?

Sistemáticamente la Ley 27333 se refiere al trámite de la prescripción

adquisitiva de dominio como un asunto no contencioso de competencia notarial
regido por la Ley 26662 y, en consecuencia no hay duda que se trata de un
instrumento protocolar, es decir que se extiende en el registro del Notario y
queda en su poder, expidiendo traslados que tienen la calidad de auténticos.

No obstante, pareciera que el citado inciso f) establece otra opción, otra

posibilidad desde que establece que vencido el plazo sin mediar oposición
“completará el formulario registral o elevará a escritura pública”… “Si se
opta por presentar a los Registros Públicos sólo el formulario…” La pregunta
aquí es ¿en realidad existen dos opciones? ¿Se puede optar por una u otra?
¿Tienen el mismo valor?
Resulta el formulario registral es un instrumento extraprocolar, es decir que
en este caso y sólo en este caso, la declaración se prescripción adquisitiva de
dominio se haría por separado, fuera del registro notarial de asuntos no
contenciosos. El Notario sabe perfectamente que de conformidad con lo
dispuesto por la primera Disposición Complementaria de la Ley 26662 en el
registro notarial de asuntos no contenciosos “constarán las escrituras
públicas, actas y protocolizaciones a que se refiere la presente ley” y que por
lo tanto, todos sus instrumentos son protocolares.

No hay, pues, posibilidad alguna de simplemente “completar el formulario

registral” por la naturaleza distinta del instrumento. La prescripción
adquisitiva de dominio se declara en un instrumento protocolar y no en uno
extraprotocolar.

5.- El Instrumento Notarial es título suficiente para la inscripción en el

registro.- Cuando el registrador califique el título presentado bajo el principio
de legalidad no podrá calificar la apreciación hecha por el Notario respecto
de la calidad del adquiriente por prescripción adquisitiva de dominio ni de lo
actuado por el Notario en cumplimiento de su función puesto que este
instrumento es título suficiente.

Más aún, por su solo mérito se subdividirá el inmueble, si formara parte de uno
inscrito con mayor área y se independizará formando una unidad inmobiliaria
independiente, sin que sea necesario para ello algún trámite administrativo o
municipal.

Con todo lo cual queda terminado el trámite de prescripción adquisitiva de

dominio ante Notario.
Servicios notariales

Asuntos No Contenciosos

Prescripción adquisitiva de dominio

• Deberá presentarse una solicitud escrita autorizada por un abogado colegiado.

(firmada por los interesados)

• La solicitud debe ser firmada por tres testigos mayores de 25 años, con domicilio en el
Callao. (presentando copia de sus Documentos de Identidad)

• En la solicitud de indicarse los predios colindantes, además de sus datos de inscripción

registral, nombre y domicilio de sus propietarios. Estos datos son necesarios dado que el
Notario está obligado a notificarlos.

• En el caso sea una Persona Natural quien prescriba, deberá adjuntar copia de su
Documento de Identidad. Si actúa en representación de otra Persona Natural, deberá adjuntar
un certificado de Vigencia de Poder (con antigüedad no mayor a 30 días) expedido por los
Registros Públicos.

• En el caso de Personas Jurídicas, el representante deberá adjuntar la copia de su

Documento de Identidad. Adicionalmente, deberá presentar el Certificado de Vigencia de
Poder, con antigüedad no mayor a 30 días naturales, que acredite sus facultades de
representante.

• Deberá presentarse la Copia Literal completa de la Partida Registral del Inmueble de

una antigüedad no mayor a 30 días.

• Si en la partida registral aparece el inmueble como rústico o sin la habilitación urbana,

se deberá presentar el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios o Certificado de
Zonificación emitidos por la Municipalidad, en el que conste zonificación urbana.

• Si la descripción actual de inmueble (Municipal o en otros documentos) difiere de la

partida registral, se deberá acompañar certificado de numeración emitido por la Municipalidad
respectiva .

• Si el inmueble figura en la partida registral como terreno: se deberá acompañar un

Formulario de Regularización (Ley N° 27157) completo y en tres ejemplares, otorgado por
Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador registrado en la SUNARP, que contenga la Declaratoria
de Fábrica de la edificación efectuada .

• Si el inmueble figura en la partida registral con edificación inscrita: acompañar

Formulario Regularización – Ley N° 27157 completo y en tres ejemplares, otorgado por
Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador registrado en la SUNARP, que contenga la modificación
de la edificación inscrita.
• Si la Prescripción será en un área no independizada que forma parte de un inmueble
de mayor extensión, debe acompañar memoria descriptiva y planos de ubicación y
distribución, autorizados por un Verificador inscrito en la SUNARP, en los que se detalle el
área, linderos y medidas perimétricas, tanto del área materia de prescripción como del área
remanente.

Respecto de la solicitud

• El escrito debe indicar en forma precisa la forma en que se adquirió la posesión del
inmueble.

• Los testigos deberán declarar bajo juramento que les consta que los solicitantes se
encuentran en posesión del inmueble materia de prescripción en forma continua, pacífica y
pública, por más de 10 años.

• En la solicitud debe indicarse todos los titulares que aparecen con derechos inscritos
en la partida registral, precisando su domicilio para efectos de su notificación.

• En caso se indique se desconoce el domicilio de uno o más titulares registrales, debe

declararse bajo juramento en la solicitud que se ha efectuado todas las gestiones destinadas a
ubicar su domicilio, sin haberlo podido ubicar, solicitando expresamente su notificación por la
vía edictal. Acompañarán, en este caso, Constancias expedidas por el RENIEC, respecto a los
titulares registrales que no han podido ser ubicados.

• En el caso que el Titular Registral sea una persona jurídica, se acompañará Copia literal
completa de la partida registral de la persona jurídica. En caso que se indique desconocer su
domicilio se acompañará copia literal del título archivado que dio lugar a la última inscripción,
y se efectuará declaración igual a la efectuada respecto a personas naturales.

Las siguientes pruebas de posesión serán requeridas por la Notaría

• Constancia de Posesión expedida por la Municipalidad correspondiente.

• Planos de ubicación y perimétrico visado por la Municipalidad correspondiente.

• De indicar en la solicitud que ha adquirido la posesión en virtud de un contrato, se

deberá acompañar el contrato respectivo.

• Recibos de pago del Impuesto Predial de los 10 últimos años.

• Recibos de pago de los Servicios de Luz, Agua y Teléfono referidos a los últimos 10
años.

• En caso que se pretenda sumar plazos posesorios de ocupantes anteriores, se deberá

acompañar un documento en que conste la transferencia de posesión, el cual como mínimo
debe ser documento con firmas legalizadas.

• Otros como Documentos de Identidad, Recibos de Pago a instituciones Financieras,

Partidas de Nacimiento en los que se indique como Dirección el inmueble materia de
prescripción.