Regulación del Canon de Arrendamiento ante los Órganos

Administrativos de acuerdo a la Ley para la regularización y control

de los Arrendamientos de Vivienda (L.R.C.R.V), de acuerdo a su
reglamento y según lo que establece la Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (L.A.I).

Según la L.R.C.R.V:
Artículo 66. Es competencia de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de
los inmuebles regulados por la presente Ley.

Artículo 67 De la oportunidad para la cancelación del canon. El

pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse
dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En
ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de
arrendamiento.

Artículo 68 Del procedimiento para la cancelación del canon de

arrendamiento de vivienda. El pago se efectuará en una cuenta
corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal
fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. No se
considerará en morosidad al arrendatario cuando el arrendador haya
clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago,
así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario el cumplimiento de sus
obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago
se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.

Artículo 72 De las cuentas clausuradas por intervención o

investigación. Cuando un arrendatario deposite los pagos
correspondientes al canon y a las otras obligaciones contraídas, en una
cuenta que haya sido clausurada por una intervención financiera de la
entidad bancaria o por alguna investigación judicial, deberá notificar de
esta situación, en un lapso de treinta días (30) hábiles, a la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que
ésta disponga lo conducente y el arrendatario pueda cumplir con su
obligación de pago.

Artículo 73 Determinación del cálculo del justo valor. Para la

determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los elementos científicos
que se enuncian en este artículo, así como cualquier otro, en función de
mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor y la garantía
de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta
Ley.

1. Valor de reposición.

2. Dimensiones del inmueble.

3. Valor de depreciación.

4. Vulnerabilidad sísmica.

5. Región geográfica.

Artículo 74 Del valor de reposición. A los efectos del artículo

anterior, el valor de reposición será aquel determinado por el valor de
construcción en la actualidad, el cual será fijado anualmente por el
Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda
y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro
cuadrado. A tal efecto, la determinación del costo en bolívares estará en
concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real,
según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la
especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de
toda la población.

El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de

vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según
aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes,
techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones
mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que
distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se establecerán los elementos
científicos referidos en el artículo anterior para la determinación del valor
del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento.

Artículo 75 Del porcentaje de depreciación del inmueble. El

porcentaje de depreciación del inmueble estará basado en relación con la
vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de
mantenimiento y estado de conservación.

Artículo 76 De la rehabilitación integral del inmueble. En los

casos que se realice una rehabilitación integral del inmueble, que incluya
la refacción de la estructura, ésta deberá tener una cuantía económica de
dicha obra superior al ochenta por ciento (80%), que supondría realizar la
construcción del inmueble en su totalidad, en la actualidad y que, además,
sus características constructivas permitan suponer que en uso, función y
condiciones de construcción se ha alcanzado una situación equivalente a
su primer estado de vida. Para el cálculo del porcentaje de depreciación
del inmueble, se tomará en cuenta, a los fines de la antigüedad del
inmueble, la fecha a partir de la rehabilitación integral del mismo.

Fijación y procedimiento según la Ley para la

regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda
(L.R.C.R.V) en conjunto con el reglamento.
Artículo 77 De la fijación del canon. La fijación de los cánones de
arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1 de la presente
Ley, estará basada en una banda entre el tres por ciento (3 %) y el cinco
por ciento (5 %) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble
determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a
través de resolución de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda. El Ejecutivo Nacional podrá modificar los
porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo
determinen razones de interés público o social.

Artículo 79 Procedimiento para la fijación del canon. La fijación

del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita, o de
oficio. En el caso que sea de oficio, la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda ordenará la apertura del procedimiento y
notificará a las partes cuyos derechos subjetivos o intereses legítimos,
personales y directos pudieren resultar afectados.

Artículo 80 De la solicitud a parte interesada. Presentada la

solicitud escrita para la fijación del canon de arrendamiento, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la admitirá
dentro de los tres días hábiles siguientes, si cumple con todos los
requisitos establecidos en el artículo 81 de la presente Ley; si la solicitud
presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las
mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince días
calendarios siguientes, contados a partir de su notificación, sin perjuicio
que el interesado presente una nueva solicitud. Si los defectos u
omisiones fueren subsanados, se le dará curso a la solicitud. La decisión
que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella
se podrá interponer el recurso contencioso administrativo
correspondiente, dentro de los sesenta días calendario siguientes a la
notificación del acto administrativo denegatorio.

Artículo 82 De la notificación. Una vez admitida la solicitud, se

notificará a los interesados que se le da inicio a la fijación del canon
correspondiente; a tal efecto, la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, en un lapso de veinte días calendario,
deberá determinar el valor del canon cumpliendo con lo indicado en los
artículos de la presente Ley. Cuando se solicite la fijación del canon de
arrendamiento de una porción de un inmueble, cuyo valor hubiere sido
determinado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda en fecha no anterior de un año a la solicitud, no se procederá a
una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte
proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite.

Artículo 83 Revisión de los cánones de arrendamiento. Los

cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación por la
ley, serán revisados por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, a instancia de cualquiera de los interesados
en los casos siguientes:

1. Cuando hubiere transcurrido un año después de cada fijación del

canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los
interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente.

2. Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el

cual fue arrendado el inmueble.

3. Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del

plazo indicado en el numeral 1 del presente artículo, mejoras cuyo costo
excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

En el caso contemplado en el numeral 1 de este artículo, los

interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de
anticipación al vencimiento del término fijado en dicho numeral. La
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines
de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias,
cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el
procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio
considere necesarios, a costa del propietario y sin perjuicio de la
aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.
 Según el Reglamento:

CAPITULO V FIJACION Y REVISION DEL CANON

Inicio del Procedimiento para la Fijación del Canon

Artículo 25. Cuando un inmueble destinado a vivienda, habitación,

pensión o viviendas estudiantiles sea objeto de regulación de canon de
conformidad a lo establecido en la Ley de Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, el Superintendente Nacional de
Arrendamiento de Vivienda ordenará mediante acto administrativo
motivado el inicio del procedimiento administrativo para la fijación del
canon de arrendamiento, en el mismo acto designará al funcionario
instructor.

Del Expediente Administrativo

Artículo 26. Iniciado el procedimiento se aperturará el expediente

en el cual se recogerá toda la tramitación a que dé lugar el asunto. De las
comunicaciones entre las distintas autoridades, así como de las
publicaciones y notificaciones que se realicen, se anexará copia al
expediente.

De las Notificaciones

Artículo 27. Ordenado el inicio del procedimiento administrativo se

procederá en un lapso de tres días a notificar a las personas cuyos
intereses legítimos, directos y personales se vean afectados, a los fines
de que ejerzan su derecho a la defensa. La notificación deberá cumplir
con los formalismos indicados en los artículos 73 y 75 de la Ley Orgánica
de Procedimientos Administrativos, de no cumplir con éstos no se tendrá
por válida la notificación y no surtirá ningún efecto.

De la Notificación En Prensa

Artículo 28. Si la notificación no pudiese practicarse de forma

personal, en el lapso establecido en el Artículo anterior, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, deberá hacer
una sola publicación de la notificación en un diario impreso de circulación
nacional al segundo día de haberse vencido el lapso indicado en el
Artículo anterior, en este caso se entenderá notificado el interesado dos
días después de la publicación, circunstancia que se advertirá en forma
expresa. La publicación de la notificación indicada en el presente Artículo
mediante acto administrativo deberá ser agregada al expediente
respectivo.

De los Descargos y Promoción de Prueba

Artículo 29. Agotado los lapsos para las notificaciones, indicados

en los Artículos precedentes mediante acto administrativo que se
agregará al expediente, se aperturará un lapso de doce días para que los
interesados realicen sus descargos y promuevan las pruebas que
consideren, el cual estará divido de la siguiente forma, tres días para
realizar los descargos y nueve días para promover las pruebas.

En el lapso para la promoción de pruebas, la Superintendencia

Nacional de Arrendamiento de Vivienda, inspeccionará y fiscalizará el o
los inmuebles sobre los cuales se haya pedido la regulación, a los fines
de verificar los datos necesarios para la aplicación de los métodos del
cálculo del justo valor establecidos en la Ley de Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda.

Del Pronunciamiento

Artículo 30. Agotado el lapso para realizar los descargos y

promover pruebas, mediante acto que se agregará al expediente, el
funcionario instructor remitirá el expediente a la unidad administrativa
encargada de la consultoría jurídica de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de vivienda, para que ésta se pronuncie en un lapso de
dos días. El pronunciamiento emitido por la unidad administrativa
encargada de la consultoría jurídica, deberá ser remitido con el
expediente administrativo al Superintendente Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, a los fines de que decida y establezca la regulación del
canon correspondiente en un lapso de tres días, dicha decisión deberá
ser motivada y resumida en una resolución que deberá ser publicada en
la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.

De los Recursos

Artículo 31. Cuando alguna de las personas cuyos intereses

legítimos, personales y directos no esté conforme con la decisión
administrativa, sólo podrá oponer el recurso contencioso de nulidad por
ante los tribunales competentes, en un lapso no mayor a tres meses.

Según la L.A.I:
Artículo 5: El Ministerio con competencia en materia de
Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la
Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ejercerá la
rectoría en la aplicación de este Decreto Ley y en conjunto crearán las
instancias necesarias para su aplicación. Corresponde al Ministerio con
competencia en materia de Comercio la regulación sectorial del
arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las
disposiciones del presente Decreto Ley, y de los reglamentos que se
dictaren en ejecución del mismo. Cuando alguna norma incida en la
materia competencia de otra instancia o Ministerio del Poder Popular,
podrá ser objeto de regulación conjunta. En ejercicio de la atribución
otorgada en el presente artículo, el Ministerio con competencia en materia
de comercio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías
de inmuebles destinados al comercio, o bien para categorías de
arrendatarios o arrendadores con características particulares. Dichas
regulaciones no podrán contrariar lo establecido en el presente Decreto
Ley y procurarán el desarrollo de éste, o de los reglamentos dictados con
fundamento en el presente.

Artículo 7: En todo lo relacionado con los contratos de

arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las
partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá
solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la
Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).

Artículo 27: El pago del canon de arrendamiento se efectuará en

una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá
ser clausurada durante la relación arrendaticia.

Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser

establecidos en el contrato de arrendamiento.
 En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el
arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago,
participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las
modificaciones que se hubieren efectuado.

Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas

imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá
consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto
pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en
materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial
(Ministerio con competencia en materia de Comercio).

Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del

arrendador.

Artículo 28: Vencido el plazo de dos (02) años sin que el

arrendador requiriera las cantidades consignadas por el arrendatario a su
favor conforme el aparte último del artículo anterior, prescribirá su
derecho a solicitarlas, quedando dichas cantidades a la disposición del
organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles
destinados al uso comercial (Ministerio con competencia en materia de
Comercio), para ser utilizadas de acuerdo a lo establecido en el
reglamento respectivo.

Artículo 31: El valor del inmueble para el momento de la

transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el
método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar
y acordar la metodología de avalúo a aplicar.

Artículo 32: La fijación del canon de arrendamiento de los

inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto
Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los
siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:

1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como

base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en
el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área
arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se
multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de
rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la
relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales
comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual
(%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer
año.

Se aplicará la siguiente formula:

CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.

Dónde:

CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual;

VI: valor del inmueble;

M2A: metros cuadrados arrendables;

M2a: metros cuadrados a arrendar;

%RA: porcentaje de rentabilidad anual.

2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje

de ventas:

Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas

realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración
Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes
inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el
porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas
correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto
de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre 1% y
8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para
casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea
entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija

más porcentaje de ventas:

La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que

correspondería a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en
el numeral 1.

El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo

establecido en el numeral 2.
 Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija,
el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el
numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente
establecido en el respectivo contrato.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores

conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán
solicitar a la Superintendencia Nacional para la Defensa de os
Derechos Socio Económicos SUNDDE su determinación.

La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa

los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo,
cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Artículo 33: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles

sujetos a este Decreto Ley, serán revisados (por la SUNDDE) en los
casos siguientes:

1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el

contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope
máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios
diversos” considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor
(INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por
el Banco Central de Venezuela (BCV).

2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones

mayores cuyo costo excedan 40% del valor del inmueble establecido
como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento.

Reglamento de la Ley para la regularización y control

de los Arrendamientos de Vivienda (L.R.C.R.V)

CAPITULO IV CALCULO DEL JUSTO VALOR DEL

INMUEBLE Determinación del Valor del Inmueble
 Artículo 18. Para la determinación del valor del inmueble, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar
la siguiente formulación:

VAI = VR x (1 - K/100) x Vs x Vg

En donde:

1. VAI = Valor Actual del Inmueble

2. VR = Valor de Reposición del costo del inmueble

3. K = Porcentaje de Depreciación del Inmueble, el cual se

determina según la tabla ubicada en el Artículo 21 del presente
reglamento.

4. Vs = Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica

5. Vg = Variación geográfica Del Valor de Reposición (VR)

Artículo 19. Es el valor resultante de la aplicación de la siguiente

formulación: VR = VCAx MCI

Donde:

1. VCA = Valor de Costo Actual del metro cuadrado de la

construcción según tipología constructiva del inmueble.

2. MCI = Total de metros cuadrados del inmueble Del Valor del

Costo Actual (VCA)

Artículo 20. Con el fin de determinar el valor del costo actual de un

inmueble, se establecerán los tipos de vivienda según aspectos que
constituye su construcción, por lo que se tomarán en cuenta su estructura,
paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas,
instalaciones mecánicas, aguas blancas, aguas servidas, puertas,
ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble.

En los casos no contemplados en la tabla establecida en el

presente Artículo, será la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda quien determinará las circunstancias de construcción
específicas. Del Porcentaje de Depreciación del Inmueble (K)
 Artículo 21. Para el Porcentaje de Depreciación del Inmueble (K)
se determinará por lo establecido en la siguiente tabla: Donde:

Excelente: corresponde a construcciones nuevas o casi nuevas,

en perfecto estado de conservación y mantenimiento.

Muy buena: construcciones que ya no se pueden considerar

nuevas, su estado de mantenimiento es permanente, no presenta ningún
tipo de reparaciones, ni mayores, ni menores.

Buena: construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que

fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes en instalaciones
mecánicas, sanitarias, áreas comunes, fachada exterior, entre otros.

Normal: una construcción que requiere o ha recibido reparaciones

sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, cambios
en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.

Regular: una construcción que requiere reparaciones intermedias,

por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería,
tuberías y cableados eléctricos, filtraciones de agua en tuberías y techos y
otros

Malo: una construcción que requiere reparaciones mayores e

importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos,
instalaciones mecánicas, y otras instalaciones de uso común.

Muy malo: una construcción que requiere de muchas menores y

mayores reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas
en poco tiempo, estará en estado de demolición.

Demolición: construcciones manifiestamente inhabitables o

declaradas legalmente en ruina.

Irrecuperable: construcciones que carecen de valor alguno ya que

se encuentran en estado de demolición. Coeficiente de vulnerabilidad
sísmica (vs)

De la fijación del canon

Artículo 23. La fijación de los cánones de arrendamiento de los

inmuebles indicados en el artículo 1° de la ley para la regularización y
control de los arrendamientos de vivienda, estará basada en el siguiente
porcentaje de rentabilidad:• 3 % de rentabilidad anual sobre el Valor del
Inmueble establecido de acuerdo a la formulación del Artículo anterior
para los inmuebles pertenecientes a un multiarrendador.• 5 % de
rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble establecido de acuerdo a la
formulación del Artículo anterior para los inmuebles pertenecientes a un
pequeño arrendador. El Ejecutivo Nacional podrá modificar los
porcentajes de rentabilidad establecidos en este Artículo, cuando así lo
determinen razones de Interés Público o Social.

Fórmula para la fijación del canon.

Artículo 24. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo

establecido en los Artículos precedentes se debe aplicar la siguiente
fórmula: CA = (VI/12) x %RA En donde:

1. CA = Valor del Canon de Arrendamiento.

2. VI = Valor Actual de la Vivienda, que resulta de la aplicación de

la fórmula: VI = (VAI/MCI) x MCV

En donde: VAI = Valor Actual del Inmueble.

MCI = Es el valor del total de metros cuadrados de áreas vendibles

del inmueble.

MCV = Metros cuadrados de la vivienda.

3. %RA = el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo

establecido en el Artículo 23°del presente reglamento.

Coeficiente de Variable por Ubicación Geográfica (Vg).

Artículo 24. Se definirá el Coeficiente de Variable por Ubicación

Geográfica (Vg) como el factor asociado a la variación del valor del
inmueble por la localización en una región determinada. Para ello se
considera la siguiente tabla:

Los valores por ubicación geográfica podrán ser modificados por la

Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda cuando así lo
determinen razones de Interés Público o Social.