INPG – INSTITUTO NACIONAL DE PÓS-GRADUAÇÃO

CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GESTÃO ESTRATÉGICA DE NEGÓCIOS

EMPREENDEDORISMO

PLANO DE NEGÓCIOS:

GLOBAL OFFICES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Cristina Queiroz Paim (tinapaim@yahoo.com.br)

Fernando de Magalhães Ambrósio (fernando@autvale.com)
Rafael de Carvalho Ferreira Leite (rafacarv@yahoo.com.br)

ATENÇÃO!
Este trabalho foi desenvolvido para a conclusão da cadeira EMPREENDEDORISMO do curso de Pós Graduação em
Gestão estratégica de Negócios, do INPG – Instituto Nacional de Pós Graduação. Os dados contidos neste trabalho
são fictícios e de forma alguma representam a realidade, inclusive os nomes das empresas aqui apresentados.
Qualquer semelhança com fatos reais é mera coincidência.
Nenhuma das informações deve ser utilizada para qualquer fim sem a prévia autorização de um dos autores.

São José dos Campos

Setembro/2010
PLANO DE NEGÓCIOS 2

1 – Sumário Executivo

1.1 - Projeto do Plano

Construção de um empreendimento imobiliário comercial contendo salas, lojas e

áreas comuns. O mercado alvo são empresas de pequeno e médio porte,
profissionais liberais e investidores do mercado imobiliário. Campanhas de
divulgação serão focadas no público alvo.

1.2 - Responsáveis e as competências

A empresa FCR Empreendimentos Imobiliários Ltda. é constituída por três sócios,

onde cada sócio é responsável por uma área de negócios, sendo essas áreas:
Administrativo-Financeira, Executiva e Técnica.
Como empresa incorporadora, a contratação de empresas dos seguintes setores
será necessária:
• empresa de construção civil
• empresa jurídica
• empresa contábil
• empresa imobiliária
• empresa de licenciamento
• empresa de arquitetura
• empresa de marketing
Além dessas empresas parceiras, também será contratada uma seguradora para
execução do empreendimento.

1.3 - Os produtos, os Serviços e a Tecnologia

Propõe-se a construção de um empreendimento imobiliário comercial de alto

padrão, com salas comerciais de 33 a 49 m2 e lojas de 50 a 65 m2, com
possibilidade de junção para aumento da área útil.
O empreendimento terá 6 pavimentos, incluindo o térreo e a cobertura, sendo que
no térreo e no mezanino ficarão as lojas, e o último pavimento será de uso
comum.
Haverá 2 níveis de estacionamento no subsolo, com possibilidade de concessão
para empresa de estacionamento rotativo (vallet).
A escolha da Av. Cidade Jardim para a localização do empreendimento se deve
ao fato de ser uma região comercial, e ter proximidade com as principais rodovias
da região do vale do Paraíba.

1.4 - Mercado potencial

Projeta-se o crescimento da região do vale do Paraíba e conseqüente

estabelecimento de várias empresas para essa região. A cidade de São Paulo já
está saturada e por isso os empresários estão buscando cidades próximas para
se estabelecer.
Pela sua localização, no centro do eixo Rio - São Paulo, e próxima dos principais
aeroportos e portos do Brasil, São José dos Campos mostra-se estratégica e com
potencial de crescimento para os próximos anos.

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O investimento em empreendimentos imobiliários é considerado sólido e rentável

neste atual momento do cenário global. Além disso, alguns investidores estão
saindo do mercado de renda variável e buscando investimentos mais sólidos e
rentáveis.

1.5 - Previsão de Vendas

O mercado imobiliário está aquecido e existem poucos empreendimentos

imobiliários comerciais na região de São José dos Campos. Estima-se que 80%
do empreendimento será vendido no lançamento e na primeira semana de
vendas.
Meio andar será reservado para os proprietários do empreendimento
estrategicamente.
As vendas serão feitas através de parcerias com imobiliárias. Os corretores serão
treinados para um bom atendimento aos clientes, potenciais compradores.

1.6 - Ameaças, Oportunidades, Forças e Fraquezas

Forças: Fraquezas:
• Empreendimento de alto padrão • Empresa nova no ramo de
empreendimento imobiliário comercial
• Necessidade do mercado
• Comprometimento dos sócios • Alta dependência de serviços de
terceiros
• Experiência em empreendimentos
imobiliários de menor porte

Oportunidades: Ameaças:
• Mercado aquecido • Instabilidade da economia global
• Localização privilegiada • Outras incorporadoras perceberam a
necessidade
• Política

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2 – Descrição Geral da Empresa

Empresa no ramo de empreendimentos imobiliários, a FCR Empreendimentos

Imobiliários Ltda. foi constituída a partir da visão de três amigos e engenheiros,
que observaram no mercado do vale do Paraíba, especificamente a cidade de
São José dos Campos, o potencial de retorno de um empreendimento imobiliário
comercial no bairro Jardim Satélite, região com alto crescimento.
A Empresa com parcerias importantes e sólidas nas áreas de Arquitetura,
Construção Civil, Jurídica e Marketing, está lançando o seu mais novo
empreendimento o “Global Offices”, com salas e lojas comerciais de 33 a 49 m2 e
lojas de 50 a 65 m2 para atender as diversas necessidades das empresas,
profissionais liberais e/ou investidores.

2.1 - Visão da Empresa:

“ALCANÇAR PROJEÇÃO NA REGIÃO DO VALE DO PARAIBA

CONQUISTANDO O STATUS DE ÍCONE DO MERCADO DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DE SALAS COMERCIAIS.”

2.2 - Missão da Empresa:

“DESENVOLVER, CONSTRUIR E COMERCIALIZAR EMPREENDIMENTOS DE

SALAS COMERCIAIS INCORPORANDO AS MAIS MODERNAS TÉCNICAS E
TECNOLOGIA CONTRUTIVAS, INCLUINDO PROCESSOS DE AUTO-
SUSTENTABILIDADE.”

2.3 - Regime Jurídico:

Sua forma jurídica é de sociedade limitada de acordo com o decreto-lei n. 3708 de

10.10.1919. A Sociedade tem a denominação social: FCR Empreendimentos
Imobiliários Ltda. e será por tempo indeterminado, sendo sua sede social
localizada a Av. São João, 333 Cj. 1010 – Jardim Esplanada, na cidade de São
José dos Campos no estado de São Paulo, podendo abrir filiais em todo o
território nacional e/ou exterior.

O Capital Social é de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) dividido em cotas

totalmente integradas conforme descrito abaixo:

VALOR
NÚMERO DE TOTAL EM
SÓCIOS UNITÁRIO
COTAS REAIS (R$)
DAS COTAS
Rafael de Carvalho Ferreira Leite 400.000 1,00 400.000,00
Cristina Queiroz Paim 300.000 1,00 300.000,00
Fernando de M. Ambrósio 300.000 1,00 300.000,00
TOTAL 1.000.000.000 1,00 1.000.000,00

2.4 - Parcerias:

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Destacamos como parceiras as empresas abaixo em suas devidas áreas de

atuação:
• Construção Civil: WCC construtora S/A. Empresa com 20 anos de experiência
em construção civil e tem em seu portfólio mais de 15 prédios comerciais
entregues na região de São Paulo Capital. Será responsável por toda a parte civil.
• Área Jurídica: FRJT Advogados Associados. Empresa com 10 anos de
experiência, trabalhando com diversas empresas empreendedoras na região do
vale do Paraíba e especialista em contratos de construção e venda de
empreendimentos imobiliários.
• Área Contábil: LPC Assessoria Contábil. Empresa com 35 anos de experiência e
competência, voltada à construção civil.
• Área Imobiliária: TRI Imobiliária do Vale. Empresa com 13 anos de experiência
na venda de novos empreendimentos.
• Área de Licenciamento: LICENT assessoria em licenças. Empresa de
Engenharia voltada para área de licenciamento junto aos órgãos Municipais,
Estaduais e Federais, credenciada no CREA.
• Área de Arquitetura: R&R Arquitetos associados. Empresa com mais de 20 anos
no mercado de empreendimentos imobiliários de prédios com salas e lojas
comerciais.
• Área de Marketing: 3W Consultoria em Marketing Associados. Empresa com
mais de 10 anos desenvolvendo o marketing para empreendimentos comerciais.

2.5 - Projeção Financeira:

Baseado na necessidade destes modelos de empreendimento na região do Vale

do Paraíba, principalmente a cidade de São José dos Campos, temos a previsão
de vendas de 80% das salas e lojas logo nas primeiras semanas do lançamento e
as unidades restantes, no período de no máximo 6 meses após o início das obras.

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3 – Plano de Marketing e Comercialização

3.1 - Análise do Mercado

É um mercado de potenciais investidores ou usuários, pois a região do vale do

Paraíba é uma região industrial, com vocação econômica e grande capacidade de
crescimento.
A segmentação do mercado em salas comerciais de 33 a 49 m2 e lojas de 50 a 65
m2 visa atender um público empreendedor de pequeno e médio porte, pois há
possibilidade de junção de várias salas. Assim atingimos não somente os
profissionais liberais e pequenos empresários, mas também os investidores.
Em São José dos Campos estima-se que existam hoje 11 mil imóveis residenciais
e comerciais, prontos ou em construção. E como o fluxo de investimento
estrangeiro tem crescido muito e o número de lançamentos programados ainda é
pequeno, existe uma grande demanda por imóveis comerciais.
Através de pesquisa de mercado, levantou-se o preço de venda unitário (por m²)
para imóveis comerciais que varia de R$ 3.800,00 a R$ 4.200,00.
Nossa expectativa é captar cerca de 5% do mercado de imóveis comerciais em
São José dos Campos durante o período do empreendimento, que é de 3 anos e
6 meses. Além disso, pretendemos evoluir para 15% do market-share nos
próximos 5 anos, com futuros lançamentos.

Como benefícios agregados ao nosso produto, podem-se destacar:

• prédio de arquitetura moderna e de alto padrão, com boa segurança e
elevadores diferenciados;
• boa localização, próximo ao shopping Vale Sul, região de bancos e acesso às
principais rodovias que cortam a região do vale do Paraíba;
• salas comerciais climatizadas com possibilidade de aumento da área;
• construção de relacionamentos de longo prazo, nos quais se ganha uma
empatia criada nos momentos de prestação do serviço.

3.2 - Concorrência

Os concorrentes mais importantes nesse segmento de mercado são as

incorporadoras que trabalham com salas comerciais e lojas de pequeno porte.
Entre elas podemos destacar algumas:
- Construtora Tecnisa (empreendimento lançado “New Worker Tower”)
- Fernandez Mera Negócios Imobiliários (empreendimento “Side Vale Offices”)
- Helbor Empreendimentos S.A. (empreendimento “Helbor Offices”)
- KDM empreendimentos imobiliários Ltda (empreendimento “Edifício Osvaldo
Cruz”)
- Conépura Construtora e Incorporadora Ltda
- Correa Lima Construtora e Incorporadora
- Rossi Residencial S.A.

A tendência desse mercado é de grande crescimento, e por isso apesar da

consolidação das empresas concorrentes, há espaço suficiente para ganharmos a
preferência de muitos clientes.

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3.3 - Estratégias de Marketing

Nosso grande diferencial é a determinação das necessidades, desejos e

exigências do mercado, adaptando as práticas de construção, promoção e
comercialização para satisfazer de forma mais responsável, efetiva e relacional do
que as empresas concorrentes. Também priorizamos a identificação e imagem de
credibilidade, aumentando o grau de confiança e carinho pelos clientes.

Como estratégia optou-se pela criação e manutenção de um website para a

divulgação do empreendimento, permitindo interagir com o cliente de uma forma
rápida e conveniente, inserindo também os nomes de parceiros (sob a forma de
banners, por exemplo) em retribuição aos serviços recebidos.
Também é necessária a veiculação nos principais jornais da região do Vale do
Paraíba e em São Paulo, além de impressão de folders e folhetos para
distribuição em empresas e em pontos comerciais estratégicos.

Participação na Construvale 2011 (Feira da Construção Civil, Arquitetura e

Negócios Imobiliários em São José dos Campos) e no SISP (Salão Imobiliário de
São Paulo), para promoção e exposição da marca, visando o aumento do número
de negócios.
As vendas serão realizadas efetivamente através da parceria feita com as
imobiliárias.

Estuda-se futuramente uma associação à Aconvap, que é uma associação civil,

sem fins lucrativos e de utilidade pública que tem como finalidade efetuar estudos,
coordenação e representação de seus associados, colaborando com poderes
públicos e lutando pelos interesses e solidariedade de todas as empresas
construtoras, prestadoras de serviço, incorporadoras, imobiliárias e
administradoras de condomínios do vale do Paraíba.

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4 – Projeto de Viabilidade Econômica e Financeira

A análise financeira executada para o empreendimento e apresentada abaixo foi

feita considerando-se:

Empreendimento Imobiliário – Salas Comerciais e Lojas

• Cidade: São José dos Campos, SP

• Padrão da construção: Alto
• Dimensões da construção:
o 7.200 m² de área comercializáveis, entre lojas e salas comerciais;
o 9.000 m² de estacionamentos no subsolo
• Tempo total previsto do empreendimento: 3 anos e 6 meses
• Tempo previsto para o lançamento do empreendimento: 8 meses (tempo
necessário para a aprovação da obra, projeto e licenças necessárias)

Todas as estimativas de custos abaixo apresentadas foram feitas a partir de

experiência prévia, e de benchmark com o mercado. Todos os valores
apresentados estão expressos em R$ (reais brasileiros).

O terreno adquirido para a construção do empreendimento localiza-se no Jardim

Satélite, às margens da avenida Cidade Jardim, e atualmente possui casas
construídas. Estas deverão ser demolidas para a construção do empreendimento.
Para tanto, uma empresa de demolição e terraplanagem será contratada.

CUSTOS FIXOS - TABELA 1

VALOR TOTAL
ESPECIFICAÇÃO
(R$)
Terreno para construção do empreendimento 710.000,00
Custos de preparação do terreno 77.500,00
Projeto Arquitetônico e Pasagístico 73.000,00
Projeto Estrutural 25.000,00
Projeto Hidráulico e Sanitário 17.000,00
Construção e mobiliação do Estande de Vendas 37.500,00
Contratação de empresa construtora 17.390.000,00
Taxas do CREA 1.500,00
Taxas da prefeitura (Alvará, Habite-se, Taxa de Aprovação) 20.000,00
Taxas de cartório (Certidões, registro, etc) 1.000,00
Seguro 25.000,00
Total 18.377.500,00

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CUSTOS FIXOS - TABELA 2

UNITÁRIO VALOR TOTAL

ESPECIFICAÇÃO QUANTIDADE
(R$) (R$)
Computadores para o escritório e estande 6 1.300,00 7.800,00
Conjuntos mesa + cadeira para escritorio 9 600,00 5.400,00
Impressora multifuncional 1 300,00 300,00
Aparelhos de telefone 9 80,00 720,00
FAX 1 200,00 200,00
Utensilios diversos para escritório 1 400,00 400,00
Total 14.820,00

CUSTOS FIXOS - TABELA 3

VALOR MÊS VALOR ANO VALOR TOTAL

DESCRIÇÃO
(R$) (R$) (R$)
Aluguel do escritório + IPTU + condomínio 1.150,00 13.800,00 48.300,00
Pró-Labore 12.000,00 144.000,00 504.000,00
Salários e encargos (pessoal administrativo) 1.500,00 18.000,00 63.000,00
Água/ Luz/ Telefone 150,00 1.800,00 6.300,00
Despesas de escritório 250,00 3.000,00 10.500,00
Despesas financeiras 100,00 1.200,00 4.200,00
Taxas de manutenção e seguro do escritório 135,80 1.629,60 5.703,60
Honorário do contador 180,00 2.160,00 7.560,00
Contratação de assessoria jurídica 1.200,00 14.400,00 36.000,00
Outras despesas 185,00 2.220,00 7.770,00

Total 202.209,60 693.333,60

O valor total mostrado na Tabela 3 discrimina o valor apurado durante todo o

período do empreendimento, ou seja, 3 anos e 6 meses.

O custo unitário foi calculado por metro quadrado de área comercializável, como é
de praxe no mercado imobiliário. Foram considerados, portanto, 7.200 m² de área
comercializável no empreendimento.

Rateio dos Custos Fixos = Custo Fixo Total = 2.650,79 / m²

Area do empreendimento

ESTIMATIVA DE PREÇO DE VENDA UNITÁRIO

CUSTO DE COMERCIALIZAÇÃO VALOR UNITÁRIO (R$) %

Previsão de perdas (descontos, etc.) 26,51 1%
Custos de marketing e divulgação 39,76 2%
Comissão de vendas 79,52 3%
-
Total 145,79 6%

Margem de lucro 662,70 25%

PREÇO DE VENDA UNITÁRIO = Custo Unitário de Produção = 3.814,08

100% - (% C. Comercialização + % Margem de Lucro)

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Foi feita uma pesquisa de mercado para o levantamento do preço de venda

unitário (por m²) que é praticado pelas empresas para imóveis comerciais, o que
revelou que o preço médio praticado pelo mercado situa-se entre R$ 3.800,00 e
R$ 4.200,00 na região onde se propõe a construção do empreendimento.
Portanto, o preço de venda unitário médio calculado encontra-se dentro dos
padrões de mercado e é aceitável.

PROJEÇÃO DAS RECEITAS OPERACIONAIS

Quantidade Total Produzida Preço de Venda Receita Total

(m²) (R$) (R$)
7200 3.814,08 27.461.372,09

PROJEÇÃO DOS RESULTADOS

CUSTO TOTAL
ITEM DESCRIÇÃO
(R$)
A Receita Operacional 27.461.372,09
B Custos Variáveis 1.510.375,46
b1 Custo do Material Direto -
b2 Mão de Obra Ano -
b3 Custo de Comercialização 1.510.375,46
C Margem de contribuição 25.950.996,62
D Custos Fixos Totais 19.085.653,60
E Resultado Operacional 6.865.343,02
F Contribuição Social 137.306,86
G Imposto de Renda Juridica (8% da receita) 2.196.909,77
H Resultado Líquido 4.531.126,39

NECESSIDADE DE INVESTIMENTO

Valor
Capital de Giro Necessário (R$)
Despesas com projeto e criação de visões do empreendimento 65.000,00
Custos de aquisição e preparação do terreno 787.500,00
Construção e mobiliação do estande de vendas 37.500,00
Despesas com registros e certidões 22.500,00
Contratação do seguro 25.000,00
Custos Fixos - Tabela 3 8 meses 134.806,40
Publicidade inicial (estimado) 12.000,00
SUBTOTAL 1.084.306,40
Reserva técnica 10% 108.430,64
Total de capital de giro necessário 1.192.737,04

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PLANO DE NEGÓCIOS 11

INVESTIMENTO INICIAL TOTAL

INVESTIMENTO INICIAL TOTAL = Capital de Giro + Investimento Fixo =

1.207.557,04
RENTABILIDADE = 107,21 %
PRAZO DE RETORNO DE INVESTIMENTO = 0,93 Anos
PONTO DE EQUILÍBRIO = R$ 733.686,35
LUCRATIVIDADE = 16,50 %

4.1 - Viabilidade e Contribuição Social do Empreendimento

Uma análise do Plano Financeiro apresentado nos possibilita concluir que o

empreendimento é viável do ponto de vista financeiro e comercial.

É importante ressaltar a contribuição social que o empreendimento traz para a

comunidade, uma vez que incentiva o desenvolvimento comercial da região e que
disponibiliza um centro comercial para a população. Este centro comercial poderá
ser utilizado para o desenvolvimento de atividades comerciais de interesse da
população, tais como: lojas de vestuário, eletrônicos, lanchonetes e padarias, etc.

A disponibilização de áreas comerciais como esta potencializa a criação de

empresas e de postos de trabalho, gerando renda para a sociedade.

5- Bibliografia:
- Kawasaki, Guy, 1954 – “A arte do começo”, Editora Best Seller, Rio de Janeiro,
2006.

Sites interessantes para pesquisa:

- www.ibge.gov.br
- www.sebraesp.com.br
- www.tecnisa.com.br
- www.univap.br/graduacao/fcsac/jorna/docs/foca_em_foco.pdf
- www.aconvap.com.br
- www.fmera.com.br
- www.kdmimoveis.com.br
- www.conepura.com.br
- www.helbor.com.br
- www.correalima.com.br
- www.rossiresidencial.com.br
- www.construvale2010.com.br
- www.sisp.com.br

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