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ACTUALIZACION DE ACCESO A
LA MAGISTRATURA, FUNCION
NOTARIAL Y REGISTRAL
Derecho Registral y
Firma Digital – Parte 1
CAL- Sede Miraflores- 2011
Magíster Elizabeth Amado Ramírez
RESEÑA Y DENOMINACION
DEL DERECHO REGISTRAL
Históricamente, al desprenderse el Derecho Registral
del Derecho Común, se conoció en España a nuestra
disciplina como el Derecho Hipotecario, debido a
que el primer derecho real cuya inscripción se hizo
necesaria fue precisamente el de la Hipoteca, por ser
más proclive a la clandestinidad.
Para Ramón M. Roca Sastre, lo más correcto sería
decir “Derecho Inmobiliario Registral”, pero, en todo
caso, ambas denominaciones, restringen demasiado
su alcance, al excluir la inscripción de otros
derechos.
Fuch y Oliver, Campuzano, García Guijarro, Ventura,
Solá, entre otros, prefieren el nombre de “Derecho
Inmobiliario”, denominación que, igualmente adolece
del defecto de excluir la inscripción de otros
derechos.
RESEÑA Y DENOMINACION
DEL DERECHO REGISTRAL
José León Barandiarán, al prologar el libro de
Bernardo Pardo Márquez “El Derecho Registral
Inmobiliario en el Perú”, dice textualmente: “Como
rama con notoria garrideza que brota del exhúbero
tronco del Derecho Civil destácase el “Derecho
Registral.......”;
Denominación que ya es aceptada en nuestro
ambiente jurídico y que en las diferentes
Facultades de Derecho de nuestras Universidades
han sido adoptadas y que, incuestionablemente
convenimos, por ser la más apropiada, pues, tal
denominación abarca todos los derechos
susceptibles de ser inscritos.
DEFINIENDO EL DERECHO
REGISTRAL
Amorós Guardiola dice. “Es el Derecho que regula
de un modo inmediato y primario el nacimiento,
modificación, extinción y eficacia de las relaciones
jurídicas registrales, y de un modo general la
organización y funcionamiento del Registro de
Propiedad”.
Martín Pérez: “Es el conjunto de normas
reguladoras de las relaciones jurídicas a aquellos
bienes aptos para engendrar titularidades “erga
omnes”, mediante la publicidad del Registro
(Derecho Registral Objetivo), y es el conjunto de
facultades derivadas de una relación jurídica en
contacto con el Registro y por tal, dotado de
efectos “erga omnes” (Derecho Registral
Subjetivo).
…DEFINIENDO EL DERECHO
REGISTRAL
Como podemos apreciar al igual que su
denominación, las definiciones de derecho registral,
se limitan a los bienes inmuebles y a los derechos
reales, sin tener en cuenta que el Registro de la
Propiedad Inmueble es sólo uno de los tantos
Registros, conforme a la Ley 26366, por lo que me
permito citar al concepto de Derecho Registral
expuesto por el Dr. Guevara, con el criterio de que
éste abarca a todos los registros y derechos que se
inscriben:
“Es el conjunto de normas jurídicas y principios
registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos, así como
los derechos inscribibles y medidas precautorias, en
los diversos registros, en relación con terceros”
IMPORTANCIA DEL
DERECHO REGISTRAL
Es una especialidad jurídica que se encuentra
vinculada con el Derecho de Publicidad que
emana una institución denominada los
REGISTROS PUBLICOS, dado que el registro nos
otorga certidumbre, confianza seguridad y verdad
en relación con los actos que se emanan de los
sujetos legitimados para de ello.
Dado a los mecanismos eficaces de seguridad
que otorga el Registro, permite que los usuarios
del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que
el Derecho de Propiedad sobre un bien merece
todas los mecanismos de seguridad, para que
pueda ser objeto de un legítimo negocio, lo cual
incentivará un desarrollo económico tanto del
propietario como de un país en general.
RELACION CON OTRAS
RAMAS
Con el Derecho Civil: Acto Jurídico,
Familia, Sucesiones, Contratos, etc.
Con el Derecho Comercial.
Con el Derecho Tributario.
Con el Derecho Notarial.
Con el Derecho Penal.
Con el Derecho Constitucional.
CARACTERISTICAS…
1. ES UN DERECHO HETEROGENEO
Ni únicamente Privado ni únicamente Público,
porque el Derecho Registral tiene carácter
imperativo y no meramente dispositivo.
La protección que el Registro Público otorga al
titular que inscribe, es predominantemente privado,
se organiza en atención a un interés individual, y a
la eficacia de un derecho subjetivo privado oponible
a terceros.
2. ES UN DERECHO LIMITATIVO
Son registrables sólo los actos, contratos y demás,
específicamente señalados por la ley. Aquellos
puntos contemplados en los arts. 2019 y 2045 del
C.C.
…CARACTERISTICAS
3. ES UN DERECHO FORMALISTA
Las formalidades y requisitos señalados en la ley
para la inscripción de los actos y contratos son
de cumplimiento riguroso, ya que su
incumplimiento acarrea que los títulos sean
observados y/o tachados.
Las inscripciones se extienden en virtud de título
que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria, la misma que no tiene que
ser necesariamente una ley.
¿QUE ES EL REGISTRO?
El registro es una institución jurídica concreta y de la
vida práctica.
Sus funciones, son facilitar la prueba de los derechos,
brindar información relevante y asegurar la eficacia de
las adquisiciones.
Es un instituto de paz jurídica, de estabilidad social, de
tranquilidad ciudadana en el ámbito patrimonial.
El registro es un instrumento de publicidad que juega
en dos momentos:
ANTES DE LA ADQUISICION: anunciando a todos
quién es el titular, por lo menos formal del bien que se
desea adquirir, sus cargas y gravámenes del bien.
DESPUES DE LA ADQUISICION: si el adquirente
inscribe su título de adquisición, lo hará vulnerable a
las reclamaciones que resulten de causas ajenas al
contenido del registro.
¿POR QUE ES IMPORTANTE
LA INSCRIPCION EN EL
REGISTRO?
La importancia radica en la seguridad
jurídica que otorga el registro a través
de la publicidad de ciertos derechos
que tengan trascendencia frente a
terceros, siendo que por este medio se
determina el grado de seguridad de los
terceros en orden a las relaciones
jurídicas garantizándolos que las
alteraciones ocultas no los afectarán
FUNCION DEL REGISTRO
Uno de los problemas fundamentales del derecho privado
es determinar la titularidad de los derechos, esto es, quien
es la persona que puede otorgar eficazmente el acto de
transferencia o disposición sobre un determinado bien.
Para entablar cualquier relación jurídica se requiere el
máximo de certeza respecto a sus presupuestos; si se va a
comprar, se requiere que el vendedor sea el dueño y que
las cargas del inmueble sean las que manifiesta el
vendedor.
Para adquirir esta certidumbre caben dos alternativas:
Los particulares pueden emprender averiguaciones largas
y costosas.
El Estado puede satisfacer esa necesidad a través de la
organización de un sistema de publicidad.
Pero esa organización de poco valdría si los datos que
ofrece no tienen garantía de certeza, por lo menos
presunta.
SUNARP
I - Piura
II - Chiclayo
III - Moyobamba
V - Trujillo
REGISTRALES A IX - Lima
XI - Ica
XII - Arequipa
XIII - Tacna
El Sistema Registral Peruano
Registro de
Predios
REGISTROS INTEGRADOS AL
SIST. NACIONAL DE LOS RP…
a) Registro de Personas Naturales: Registro de
Mandatos y Poderes, Registro de Testamentos,
Registro de Sucesiones Intestadas, Registro
Personal y Registro de Comerciantes.
b) Registro de Personas Jurídicas: Registro de
Personas Jurídicas, Registro Mercantil
(Sociedades), Registro de Personas Jurídicas
creadas por Ley y Registro de Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada.
…REGISTROS INTEGRADOS AL
SIST.NACIONAL DE LOS RP
c) Registro de Propiedad Inmueble: Registro de
Predios, Registro de Concesiones para la
explotación de Servicios Públicos, Registro de
Derechos Mineros.
d) Registro de Bienes Muebles: Registro de Bienes
Muebles, Registro de Propiedad Vehicular,
Registro de Naves y Aeronaves, Registro de
Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro
Mobiliario de Contratos.
e) Los demás Registros de carácter jurídico creados
o por crearse.
GARANTIAS DEL SISTEMA
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos, contenido en el artículo 3 de la Ley 26366:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus
funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales,
salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial
firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se
amparan en la fe del Registro;
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio
de las demás responsabilidades que corresponda
conforme a ley.
SISTEMA REGISTRAL PERUANO:
SIST. DECLARATIVO…
En el sistema registral peruano, la inscripción tiene por
objeto dar publicidad a los actos o derechos inscritos en
registros, oponibilidad a terceros y otras previsiones que
contemplan las leyes.
En rigor, la oponibilidad a terceros es el producto de la
publicidad, que emana del asiento y que se cumple con la
exhibición de éste o con la expedición de certificados e
informes.
En nuestro sistema registral peruano, impera la inscripción
declarativa, es decir, el derecho nace fuera del registro,
pero acude al registro solamente para conseguir
oponibilidad.
Los únicos casos constitutivos de derechos o que
corresponde a la inscripción constitutiva son: la hipoteca y
el patrimonio familiar.- actos ad solemnitatem.
SISTEMA REGISTRAL
PERUANO
1887 Creación del Registro - Tomos PCDPI
1971 Introducción de Fichas
2007-2010
1994 Creación de la SUNARP
Inicio del Proceso de 2002-2004
innovación tecnológica Publicidad en
1997 Introducción de Asientos Línea
Electrónicos 2001-2002
2001 - 2002 Interconexión Nacional Interconexión
Nacional
2002 - 2004 Publicidad en Línea
1997 2002
Asiento Interconexión
Electrónico (Publicidad)
2000
1994 Consulta telef.
1971 1999
1887 Creación de la
Fichas SUNARP Kioskos multimedia
Tomos
leyes o seguridad
libertad limitada normas
IUS CERTUM
IMPERIO DE LA CERTEZA
LA SEGURIDAD JURIDICA
Y EL REGISTRO
La inscripción del derecho de propiedad en un
registro público, es el medio a través del cual, el
derecho trasciende su condición de tal y se convierte
en una garantía institucional para la creación de
riqueza, y por ende, para el desarrollo económico de
las sociedades, tanto a nivel individual como
colectivo.
Los individuos que cuentan con un título de
propiedad registrado poseen una especial ventaja
frente a aquellos que no cuentan con la inscripción.
Los que ostentan un título inscrito cuentan con un
derecho de propiedad oponible erga omnes, razón
por la cual será más difícil despojarlos de su
propiedad.
SEGURIDAD JURIDICA
ESTATICA
El concepto de seguridad jurídica ha
dado lugar a la llamada seguridad
estática y seguridad dinámica.
La seguridad estática está destinada a
proteger al derechohabiente o titular del
derecho frente a turbaciones o ataques
de terceros, que se inmiscuyan o traten
de desconocer su titularidad.
SEGURIDAD JURIDICA
DINAMICA
La seguridad dinámica o de tráfico procura brindar
protección a los terceros que se ven involucrados
en la circulación de la riqueza, aspecto éste último
que se proyecta en dos vertientes: protección de
los acreedores del enajenante, que pueden ver
burlados la garantía de este crédito con
enajenaciones fraudulentas; y protección a los
adquirientes, que no deben estar expuestos a la
sorpresa de que el bien que se le transmite se
encuentre gravado, embargado o simplemente no
pertenezca al transferente.
DEFINIENDO A LOS
PRINCIPIOS
REGISTRALES
GARCIA GARCIA: “las notas, caracteres o
rasgos básicos que tiene o debe tener un
determinado sistema registral”. Señala que se
trata de notas, caracteres o rasgos básicos del
sistema porque no se pretende que los
principios registrales sean una manifestación
del concepto filosófico de los grandes
principios, tampoco que sean principios
generales del Derecho.
HERNANDEZ GIL: ciertas normas de derecho
positivo ordenadoras del régimen inmobiliario
contrastadas con la solución técnica que ofrece
la ciencia jurídica.
LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES EN EL C.C.
Principio de Legalidad. Art. 2011 del CC
Publicidad. Art. 2012 del CC.
Principio de Legitimación. Art. 2013 del CC
Principio de Buena Fe Pública Registral. Art.
2014 del CC.
Principio de Tracto Sucesivo. Art. 2015 del C.C.
Principio de Prioridad. Art. 2016 del CC.
Principio de Impenetrabilidad. Art. 2017 del CC.
Principio de Oponibilidad. Art. 2022 del CC.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Chico y Ortiz que: “El principio de
legalidad en el campo registral supone la
necesidad que el acto que pretende su
acceso al Registro quede sometido a la
previa calificación del registrador”.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD-
ART. 2011 CC
Art. 2011 del CC: “Los registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez
del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de
parte que contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar
al Juez las aclaraciones o información complementaria
que precise, o requerir se acredite el pago de los
tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del
ingreso al Registro”.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
EN EL RGRP
Art. V del Título Preliminar: “Los registradores califican
la legalidad del título en cuya virtud se solicita la
inscripción. La calificación comprende la verificación del
cumplimiento de las formalidades propias del título y la
capacidad de los otorgantes, así como la validez del
acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa
e inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o
derecho, Se realiza sobre la base del título presentado,
de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél
y, complementariamente, de los antecedentes que obran
en el Registro”
LA PUBLICIDAD
Dar publicidad a un hecho significa ponerlo en
conocimiento de una comunidad. Ahora bien ello no
significa que todos los miembros de esa comunidad
deban necesariamente llegar al conocimiento de ese
hecho por haberle dado publicidad. Entonces dar
publicidad a un hecho no es tanto ponerlo en
conocimiento de una comunidad, como proporcionar
a esta los medios para conocerlo con mayor o menor
facilidad.
La publicidad admite diversas graduaciones según la
cuantía y la eficiencia de los medios utilizados para
dar publicidad a un hecho: este será más público
cuanto mayor sea la difusión que se le de y así será
conocido por el máximo número posible de
miembros de la comunidad.
NECESIDAD DE UNA
PUBLICIDAD REGISTRAL
A lo largo de la historia del derecho es sencillo
constatar que los diversos pueblos y
sociedades permanentemente han buscado
divulgar determinadas situaciones relevantes
para el resto de la comunidad por sus
importantes efectos jurídicos.
1. PUBLICIDAD MATERIAL
Se encuentra contenida en el enunciado mismo de la
norma; está “in re” en el texto, por lo que, nadie
puede alegar su desconocimiento.
Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del
artículo pertinente (artículo 2012 del Código Civil).
Efecto de situaciones jurídicas materiales. Art. I del
RGRP.
2. PUBLICIDAD FORMAL
Es aquella que se hace realidad con la obligación de
los funcionarios de los Registros Públicos de
informar a quien lo solicite del contenido de las
inscripciones. En la práctica, la publicidad formal
puede darse de dos maneras: directa e indirecta. Art.
II del RGRP.
PUBLICIDAD FORMAL
DIRECTA
Directamente en las oficinas de los
Registros Públicos a la que pueden
acudir cualquier persona y pedir que
le exhiban los tomos, fichas y/o
partidas electrónicas, esta publicidad
se realiza en una sección llamada “De
Manifestación de Libros”, con el
único requisito de pagar los
derechos, según el arancel vigente,
en definitiva cualquier persona puede
solicitar.
PUBLICIDAD FORMAL
INDIRECTA
El usuario puede solicitar
cualquier certificado que
requiera, como son los
certificados de gravámenes,
copia literal, etc., previa
presentación de la solicitud
correspondiente.
INNOVACIONES EN EL RGRP
RESPECTO A LA PUBLICIDAD
FORMAL
Exhibición de títulos en trámite.
Cuando la información afecte la
intimidad. Concordancia con el artículo 2
inc. 5) de la Constitución Política del
Perú.
Manifestación de partidas electrónicas
mediante información en línea.
Obligatoriedad de mencionar títulos
pendientes de inscripción.
…INNOVACIONES EN EL RGRP
RESPECTO A LA PUBLICIDAD
FORMAL
Prohibiciones expresas de publicidad formal:
Artículo 15 Reglamento de Testamentos: Se
impide otorgar certificaciones referentes a
dicho registro, mientras no se produzca el
deceso del testador, salvo que éste lo
solicite mediante escrito con firma
legalizada.
Información que afecte la intimidad: ejemplo:
una solicitud de título archivado que dio
mérito a la inscripción del divorcio de Y en el
Registro de Personal.
… INNOVACIONES EN EL RGRP
RESPECTO A LA PUBLICIDAD
FORMAL
Se exceptúan las informaciones que afecten la
intimidad personal y las que expresamente se
excluyan por ley o por razones de seguridad.
Relacionado con los numerales 6 y 7 del artículo
2° de la Constitución Política del Perú: “toda
persona tiene derecho: “al honor, a la buena
reputación, a la intimidad personal y familiar, así
como a la voz y a la imagen propia”. Toda persona
tiene derecho: “a que los servicios informáticos,
computarizados o no, públicos o privados, no
suministren información que afecten a la intimidad
personal y familiar”
PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL
DERECHO A LA INTIMIDAD
El registrador público está llamado, debe
convertirse, en el guardián de la
seguridad jurídica, de los intereses de
los terceros, y de los derechos
fundamentales de los particulares a la
intimidad y a recibir información veraz.
Alvarez Bulla.
La publicidad registral y el derecho a la
intimidad se auto necesitan, ante el
riesgo de convertirse, la publicidad
registral en exhibición o propaganda.
PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL
DERECHO A LA INTIMIDAD
El XII Congreso Internacional del
Derecho Registral realizado, el 19 al 23
de marzo del 2001 en Uruguay, tuvo
como uno de sus temas: La publicidad
registral y el derecho a la intimidad, e
indicó que, se intenta precisar si el
principio de protección pública del
ámbito de la intimidad de la persona
debe limitar el derecho de todos los
ciudadanos a recibir información plena
del contenido del Registro.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN
LA LEGISLACION
Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones”.
Artículo I del Título Preliminar del RGRP: Publicidad
Material
“El registro otorga publicidad jurídica a los diversos
actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas,
salvo que este Reglamento expresamente las
diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo”.
Artículo II del Título Preliminar del RGRP: Publicidad
Formal
“El Registro es público. La publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento
afectivo del contenido de las partidas regitrales y, en
general, obtenga información del archivo registral.
CERTIFICADOS
El certificado, es el instrumento público
expedido por el registrador, a mérito del cual
publicita el contenido literal o compendioso
de un asiento de inscripción, o del título que
ha dado mérito a este y/o contiene la
aseveración, en forma negativa o positiva de
la inscripción o anotación preventiva de un
acto o contrato en el registro.
Tienen el carácter de documentos públicos.
La certificación se tendrá por cierta mientras
no se pruebe la inexactitud, en cuyo caso
deberá estarse a lo que del asiento resulte.
CLASES DE CERTIFICADOS
ART. 131 DEL RGRP
CERTIFICADOS LITERALES:Los que se
otorgan mediante la copia o la impresión de
la totalidad o parte d la partida registral, o de
los documentos que dieran mérito para
extenderlos.
CERTIFICADO COMPENDIOSO: Son los que
se otorgan mediante un extracto, resumen o
indicación de determinadas circunstancias
del contenido de las partidas registrales, los
que podrán referirse a gravámenes o cargas
registradas, a determinados Datos o aspectos
de las inscripciones
TIPOS DE CERTIFICADO
COMPENDIOSO
ART. 132 RGRP
POSITIVOS: los que acreditan sólo la
existencia de determinada inscripción.
NEGATIVOS: los que acreditan sólo la
inexistencia de determinada
inscripción.
DE VIGENCIA: son aquellos que
acreditan la existencia del acto o
derecho inscrito a la fecha de su
expedición.
FORMALIDAD DE LOS
CERTIFICADOS
Los certificados se expiden utilizando
formularios, fotocopias, impresión de
documentos o imágenes, o cualquier
otro medio idóneo de reproducción,
con la indicación del día y hora de su
expedición, debiendo ser autorizados
por el registrador.
PRINCIPIO DE
LEGITIMACION…
GUNTHER GONZALES, indica es una presunción
general de exactitud e integridad del registro,
concretando su formulación en las siguientes
reglas:
Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a
los derechos inscribibles, producen todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud,
encontrándose bajo la salvaguardia del Poder
Judicial.
Para todos los efectos legales, se presumirá que
los derechos reales inscritos en el Registro existen
y pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento respectivo.
Cancelado un asiento, se presume extinguido el
derecho referido por aquél.
…LEGITIMACION…
Según la Exposición de Motivos del C.C.:
Está constituido por el principio de legitimidad o legitimación,
que, conforme el Art. 2013 del C.C., está amparado por una
presunción “juris tantum”, esto es, que admite prueba en
contrario;
¿Qué se presume?
Coincidencia entre la realidad del registro y la realidad extra
registral, es decir, la exactitud del registro. De esta manera los
asientos registrales se convierten en medio de prueba.
Pero sobre dicha presunción cabe sin embargo: PRUEBA EN
CONTRARIO.
Como toda presunción, ésta constituye una norma sobre la
CARGA DE LA PRUEBA, quién invoque un derecho inscrito sólo
necesita fundarse en su inscripción, la cual, constituye prueba.
El propietario está exento de la carga de la prueba cuando afirme
su propiedad o que ésta se halla libre de gravámenes. Esta
presunción, como tal, tiene importancia en el orden procesal sea
civil, penal o administrativo.
BASE LEGAL:LEGITIMACION
Artículo 2013 del C.C.
“El contenido de la inscripción se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no
se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez”.
Artículo VII del T.P. del RGRP.
“Los asientos registrales se presumen exactos
y válidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en
los términos establecidos en este Reglamento
o se declare judicialmente su invalidez”.
CLASES DE LEGITIMACION
LEGITIMACION ACTIVA
Protege al titular.
LEGITIMACION PASIVA
Protege al tercero.
INEXACTITUD REGISTRAL
Todo desacuerdo existente entre lo registrado y
la realidad extra registral.
Los registradores rectificarán las inexactitudes a
solicitud de parte. El pedido se efectúa a través
del diario, indicando con precisión el error
material de rectificación, señalándose el número
del título archivado y su fecha de presentación.
Pueden también proceder de oficio, cuando
adviertan la existencia de errores materiales.
El registrador lo efectúa por medio de un asiento
registral mediante el cual se precise y enmiende
el error cometido.
ERROR MATERIAL
Según el artículo 81 del RGRP, se da cuando:
Si se han escrito una o más palabras,
nombres propios o cifras distintas a los que
constan en el título archivado respectivo.
Si se ha omitido la expresión de algún dato o
circunstancia que debe constar en el asiento.
Si se ha extendido el asiento en partida o
rubro diferente al que le corresponde.
Si se ha numerado defectuosamente los
asientos o partidas.
ERRORES DE CONCEPTO
El registrador la puede efectuar de oficio, cuando
advierte el error al momento de calificar otro título.
No se efectúa cuando existen obstáculos en la partida
registral.
Esta podrá efectuarse en sede registral, bajo los
supuestos y exigencias establecidas en el reglamento.
Los errores no comprendidos en el artículo 81 del RGRP
incisos del a al d, se reputarán como de concepto.
Cuando resulten claramente del título archivado.
Cuando no resulten claramente del título archivado, en
virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los
interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue
producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del
título primitivo.
VIGENCIA DE LA
RECTIFICACION
Según el artículo 86 del RGRP, la
rectificación surtirá efecto desde la
fecha de la presentación del título que
contiene la solicitud respectiva.
En los casos de rectificación de oficio,
surtirá su efecto desde la fecha en que
se realice.
PRINCIPIO DE FE PUBLICA
REGISTRAL…
Articulo 2014 del Código Civil de 1984, y lo hace
en los siguientes términos: "El tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso algún derecho
de persona que en el Registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en
los Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no
se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro".
…FE PUBLICA REGISTRAL
Ley N° 26366, que creó el Sistema Nacional de los
Registros Públicos, estableció como una de sus
garantías "la seguridad jurídica de los derechos de
quienes se amparan en la fe del Registro" (inciso c,
artículo 3).
RGRP del 21/03/2005, artículo VIII de su Título
Preliminar: "La inexactitud de los asientos registrales
por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto
que los origina, no perjudicará al tercero registral que a
título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la
base de aquéllos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales”.
…FE PUBLICA REGISTRAL…
Protege la adquisición efectuada a título
oneroso y con buena fe de quien aparece en
el registro como titular registral, que se
inscribe en el registro, contra cualquier
intento de enerva dicha adquisición, que se
fundamenta en causas no inscritas.
El Principio que nos ocupa se basa en una
presunción absoluta de exactitud y cautela, la
llamada seguridad del tráfico y dinámica.
...FE PUBLICA REGISTRAL
Exposición de Motivos del Código Civil
destaca su importancia calificándolo
como el más trascendental avance en
materia de derecho registral, porque
“constituye en todo sistema registral
donde aparece, la médula central de su
estructura y la expresión más clara de los
alcances de la protección que el registro
brinda al tráfico patrimonial”.
EL TERCERO REGISTRAL
El tercero registral no es otro sino el
titular registral que resulta beneficiado o
perjudicado, por aplicación de los
principios que recoge el sistema registral,
respecto de una relación jurídica ajena
pero conexa con su derecho inscrito y que
confronta con el mismo.
REQUISITOS DEL
TERCERO REGISTRAL
La configuración del Tercero Registral necesita bajo
condición “sine qua non” la concurrencia de los siguientes
requisitos:
Que se adquiera el derecho de persona que en el Registro
aparece con facultades para otorgarlo; es decir; basta la
apariencia, más no la certeza, de justo título registral.
Que la adquisición sea a título oneroso.
Que el adquirente inscriba su derecho. Y.
Que exista buena fe en el adquirente, la misma que, además
de presumirse, queda suficientemente acreditada por las
circunstancias de no haber intervenido en el acto o
contrato del que deriva su derecho; haber inscrito con
anterioridad al del eventual oponente; y, que de los
asientos de los Registros Públicos no aparezcan causales
de nulidad, rescisión o resolución.
PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO…
RGRP, título preliminar artículo VI: Que
ninguna inscripción salvo la primera, se
extiende sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario.
Tracto continuo, que está contenido
asimismo, en el artículo 2015 del Código
Civil, según el cual ”ninguna inscripción,
salvo la primera, se hará sin que esté inscrito
o se inscriba el derecho de donde emane”.
…TRACTO SUCESIVO…
“El adquirente de hoy es el transmitente de
mañana” Nuñez Lagos.
Principio fundamental para mantener la
regularidad de las inscripciones.
Tiene carácter formal, no sustantivo.
Implica verificar dos elementos:
a) Identidad de sujetos,
b) Identidad de derechos (esto es,
concordancia de titularidades, ejemplo:
regímenes matrimoniales).
…TRACTO SUCESIVO-
EXCEPCIONES
Inmatriculación o primera de
dominio.
Sociedades irregulares
PRINCIPIO DE
PRIORIDAD…
Art. 2016 del C.C. “La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos que
otorga el registro”.
RGRP, título preliminar artículo IX: “Los efectos de los
asientos registrales, así como la preferencia de los
derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y
hora del respectivo asiento de presentación: principio de
prioridad preferente”.
Aforismo latino: “prior en tempore potior in jure”, que
significa: El primero en el tiempo es el más poderoso en el
derecho.
Principio de prioridad preferente que indica: "El que
primero llega al Registro obtiene la protección registral (si
reúne las debidas condiciones) con preferencia a los que
llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente
puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes".
…PRIORIDAD…
La prioridad de los actos o derechos que se
inscriben, se establece según el orden
cronológico en que se efectúa la inscripción
en el Registro.
La prioridad en general, se manifiesta de
dos formas distintas:
a) Entre derechos compatibles. La inscripción
determina una prioridad de rango preferente
del derecho primeramente inscrito en
relación a los actos o derechos que se
inscriban con posterioridad.
b) Entre derechos excluyentes.
PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD
¿Cuál fue la necesidad de la
oponibilidad?
Los derechos sobre la propiedad sean
cognoscibles a todos.
Cognoscibilidad General.
Publicidad-Cognoscibilidad.
Ejemplo:
Vendo mi celular.
Vendo mi casa.
PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD- ETAPAS
Primera etapa: Formalismo Sacramental: Derecho
Romano MANCIPATIO.
Segunda etapa: TRADITIO o entrega del bien.
Tercera etapa: TRADITIO INSTRUMENTAL.
Cuarta etapa: inscripción Declarativa.
EJEMPLOS:
Prenda con y sin desplazamiento.
Computadora
Nike, Adidas, Coca Cola.
Donación. Art. 1625 del C.C.
Compra venta. Art. 1529 del C.C.
PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD…
Registro con efecto declarativo: el derecho
nace o surge afuera del registro, no es
obligatoria su inscripción, pero acuden al
registro para que tengan el efecto de
oponibilidad.
Registro con efecto constitutivo: el derecho
nace o surge con la inscripción en el registro,
para existir. Sólo hipoteca y patrimonio
familiar, para el caso peruano.
Se avanzó del formalismo sacramental hasta
el registro.
..PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD
ARTICULO 2022 DEL C.C.
“Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone esté
inscrito con anterioridad al de aquél a
quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplican las disposiciones
del derecho común”.
PRINCIPIO DE
IMPENETRABILIDAD…
RGRP, en su artículo X del título preliminar:
“Principio de Prioridad Excluyente: no puede
inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito o pendiente de inscripción, aunque
sea de igual o anterior fecha”
C.C. vigente, el artículo 2017, prescribe que
“no puede inscribirse un título incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”.
…IMPENETRABILIDAD
La inscripción de un derecho determina la
imposibilidad de que otros derechos incompatibles se
puedan inscribir.
Se le denomina prioridad excluyente.
Propósito impedir que se inscriban derechos que se
opongan o sean incompatibles con otro, aunque sea
de igual o fecha anterior. Para este supuesto, los
actos o derechos contenidos en los títulos en
conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no
procede la inscripción de ambos ni la determinación
de su preferencia y rango, sino que la inscripción o
presentación del primero, determinará el cierre
registral respecto al presentado en segundo lugar.
SISTEMAS REGISTRALES
Sistema es el conjunto de normas, reglas o
principios racionalmente ligados entre sí,
respecto de una ciencia o materia; podemos
concluir diciendo que “Sistema Registral” es el
conjunto de normas, reglas o principios
racionalmente ligados entre sí que regulan una
organización registral determinada.
Según la doctrina generalmente aceptada, los
sistemas registrales se denominan por el nombre
del país que les dio origen, v. gr. Sistema francés,
sistema alemán, sistema australiano, sistema
español, inclusive sistema registral peruano, los
que serán motivo de análisis posterior.
SISTEMA REGISTRAL
DECLARATIVO
Cuando basta el título para la transmisión
inmobiliaria (solo consenso), o cuando se
requiere título y tradición de la cosa para
que haya derecho real, el Registro asume
carácter declarativo.
SISTEMA CONSTITUTIVO
Bajo este sistema, la inscripción
constituye un requisito indispensable para
que tenga lugar la transferencia o
constitución de un derecho real. En
consecuencia. Bajo un sistema
constitutivo la transmisión queda
perfeccionada constituyéndose el derecho
real .
VENTAJAS DEL SISTEMA
CONSTITUTIVO
Evita la clandestinidad del proceso enajenativo de los bienes inmuebles.
Favorece la constitución de derechos reales.
Fomenta el crédito hipotecario.
Determina la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario evitando
múltiples juicios.
El derecho de oponibilidad es erga omnes.
Le otorga publicidad protegiendo tanto a su titular como a terceros.
La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción.
Los registros son exactos e íntegros, ya que para ellos no hay más
realidad jurídica que la que figura en sus asientos.
En los lugares en que funciona el Sistema Constitutivo es evidente el
fortalecimiento de su notariado; se nutre principalmente de la
contratación inmobiliaria.
El arquetipo del sistema constitutivo lo tiene Alemania, y esa nación se
caracteriza por la pujanza de su notariado.
Al desconocer la realidad jurídica extrarregistral dentro del campo de
los derechos reales, compulsan a los otorgantes a que se sometan a la
inscripción, porque mientras no presenten sus documentos carecen de
toda protección estatal.
SISTEMA REGISTRAL FRANCES
El derecho propiedad es considerado eminentemente individual
y absoluto, afirmando que las legislaciones no pueden
establecer limitaciones a este derecho;
La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de
los derechos reales sobre ésta, se realiza por el simple
consentimiento de los contratantes, primando la voluntad y no
siendo necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición;
Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las
partes contratantes, careciendo de publicidad, por lo que se le
denomina “Sistema de la Clandestinidad” o “Transcripción”;
Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que
el Conservador de Hipotecas (Registrador), se limita a formar
volúmenes con los documentos presentados;
La transcripción es obligatoria no para las partes sino para el
Notario y otras autoridades administrativas.
Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su carácter
individualista, absoluto, consensual y falto de publicidad.
SISTEMA REGISTRAL ALEMAN
La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento unido
a la inscripción en el Registro;
La formalidad de la inscripciones requisito sine qua non para
transferir la propiedad y constituir derechos reales;
Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del
derecho real tiene un simple derecho personal contra el
enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la
inscripción;
La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor
hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho real
inmobiliario que puede oponerlo a todos “erga omnes”;
El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible
para reclamar el bien;
El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni
gravarlo, sin que previamente inscriba su título de adquisición;
La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere
de quien aparece en el Registro como dueño de la finca,
adquiere válidamente, aunque el dato que publica el folio sea
erróneo.
SISTEMA REGISTRAL
AUSTRALIANO
Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R.
Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur
a mediados del siglo XIX.
La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad
absoluta
La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su contenido no
puede prosperar acción alguna;
Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la
titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor
anulando el título de este y entrega uno nuevo al comprador.
La perfecta correlación del Registro con la realidad física, se manifiesta
a través del funcionamiento del registro.
La protección del titular registral a través de los principios de
legitimación y fe pública del Registro, se produce en la medida
requerida por las necesidades de la protección y el tráfico jurídico
inmobiliario.
El fondo de seguro creado para efectos de las indemnizaciones.
Se le reprocha por la no existencia de una documentación auténtica que
sea previamente acreditada por el Notario.
La centralización no es buena por la importancia de las funciones y por
tratarse de un sistema complicado tanto en materia de inscripciones,
ficheros y de expedición de certificados.
FOLIO PERSONAL
La organización del registro no toma en
base al inmueble, sino que se trata de un
archivo de documentos complementado
por unos índices alfabéticos.
No requiere de tracto sucesivo. Mientras
que en el folio real se ofertan al público un
solo propietario por cada bien.
FOLIO REAL
• El Registro se organiza sobre la base de la finca o el bien
inmueble.
• El folio real hace nacer un catálogo de inmuebles o fincas
inscritas.
• Por cada finca se abre una hoja (folio), en el cual se hace constar
su historial jurídico.
• La hoja (folio) debe contener una descripción relativamente
precisa del inmueble (alcance físico).
Permite localizar la finca sobre el terreno
Diferencia la finca de otras.
DIPLOMADO DE
ACTUALIZACION DE ACCESO A
LA MAGISTRATURA, FUNCION
NOTARIAL Y REGISTRAL
Derecho Registral y
Firma Digital- Parte 2
CAL- Sede Miraflores- 2011
Magíster Elizabeth Amado Ramírez
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Para la Doctrina, indica Chico y Ortíz: “Es el
conjunto o serie de actos que constituyen el
camino por el cual la escritura pública llega a ser
inscrita o provoca un determinado asiento en el
Registro de la Propiedad.....”
Es el conjunto de actos que regulan la actividad
del Registro a los fines de la inscripción de un
título. De modo que las vicisitudes del mismo no
están al libre arbitrio del Registrador. Se
encuentran debidamente reglamentadas, en
nuestro caso, por el Reglamento General de los
Registros Públicos (R.G.R.P.) y por la legislación
especial aplicable a cada caso.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
EN EL PERU
Registrador Público
Califica el título
Tribunal Registral
Evalúa en segunda instancia administrativa la calificación
del Registrador