LA HIPOTECA

FUNDAMENTOS DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA

Artículos 822 al 878 del C.C.

CONCEPTO Y NATURALEZA JURIDICA DE LA HIPOTECA

La hipoteca es un derecho real de garantía que grava un bien inmueble para garantizar el
cumplimiento de una obligación. 2018 C.C.

Naturaleza jurídica: Derecho real de garantía que constituye un gravamen

CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA

Afecta únicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor quede obligado
personalmente ni aun por pacto expreso. La constitución de la hipoteca da derecho al acreedor,
para promover la venta judicial del bien gravado cuando la obligación sea exigible y no se cumpla.
La hipoteca es indivisible como tal, subsiste integra sobre la totalidad de la finca hipotecada aunque
se reduzca la obligación. Quien hipotecare un bien sobre el cual tuviere un derecho eventual
limitado, o sujeto a condiciones suspensivas, rescisorias o resolutoria, que consten en el Registro de
la Propiedad, lo hace con las condiciones o limitaciones a que está sujeto ese derecho.

FORMALIDADES DE SU CONSTITUCIÓN

Articulo 841 Código Civil.

Artículo 1125 inciso 2 del Código Civil.

ELEMENTOS PERSONALES, REALES Y FORMALES

Personales: Sujetos activo y pasivo.

Real: Bien inmueble

Formales: - Escritura Pública.

RELACION DE LA HIPOTECA CON EL PAGO POR SUBROGACIÓN

Relación de la hipoteca con el pago por subrogación

En cuanto a su origen tanto la subrogación como la hipoteca surgen de una obligación

contractual. La naturaleza de ambas figuras es crear una forma de pago de la prestación a la cual
se está obligado y que por imposibilidad total o temporal no puede cumplirse con la misma.

Así mismo la relación de ambas figuras oscila en que al momento en que el deudor debe hacer
efectivo el cumplimiento del pago de la obligación al acreedor, se ve imposibilitado, surgiendo la
opción de que un tercero cargue con la deuda, es decir, que un tercero podrá cancelar la obligación
que el deudor tenía con el acreedor, quedando el tercero como el nuevo acreedor frente al deudor
en el caso de la subrogación y en el caso de la hipoteca el tercero queda con la propiedad del bien
hipotecado, teniendo la opción si así lo desea, que posteriormente el deudor le cancele la cantidad
entregada al acreedor hipotecario para regresarle de nuevo la propiedad del bien
hipotecado. Dándose entonces la figura de una transmisión de deuda.

DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

Arto. 824 C.C.

SUB HIPOTECA

Así se denomina a lo que algunos civilistas denominan hipoteca de crédito. Significa que el crédito
garantizado con hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte llenando las formalidades
establecidas para la constitución de la hipoteca.

SEGUNDA HIPOTECA

EXTINCION DE LA HIPOTECA

Arto. 846 Y 878 C.C.

INSCRIPCION DE LA HIPOTECA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Artículo 1125 inciso 2 del Código Civil.

EJEMPLO COMO ANEXO

¿Es bueno o no hipotecar?

Escuché a una persona que tenía un préstamo hipotecario decir: “Lo que
pasa es que el banco se quiere quedar con mi casa”. Me puse a pensar
que a veces las personas tienen esas creencias, pero, afortunadamente
esto no es así. El negocio de un banco, financiera o cooperativa de ahorro
y crédito, en términos generales, es dar dinero en préstamo, cobrar los
intereses que genera y al finalizar el plazo, le devuelvan el dinero para
poder dárselo a otro solicitante.

Y aquí entra la figura de la hipoteca, que significa que si alguien quiere

una cantidad de dinero en calidad de préstamo hipotecario, debe ofrecer
uno o más bienes inmuebles como garantía de que sí lo pagará y de no
hacerlo en el tiempo y bajo las condiciones pactadas, entregará ese bien o
bienes inmuebles, que de no hacerlo, la entidad ejecutará la hipoteca para
cobrar el adeudo.

El giro del negocio de las financieras es la comercialización del dinero en

efectivo para darlo en préstamo y el bien inmueble no tiene la
característica de “líquido”, o por lo menos, no se puede disponer de su
valor inmediatamente; por lo tanto, al momento de que ingresa un activo
extraordinario a estas entidades se produce un impacto negativo porque
una cantidad de dinero está cautiva en ese bien y no puede generar
intereses, pero el banco sí debe pagarlos a sus cuentahabientes y socios.

De manera que el banco lo que menos quiere y procura es ejecutar

hipotecas. Casi siempre sale perdiendo.

Así que si usted va a solicitar un préstamo hipotecario, el banco o la

entidad financiera harán todo lo posible por eliminar la tentación en usted
de ceder ese bien.
Es por ello que estas entidades hacen una serie de análisis económicos,
sociales, inmobiliarios y financieros para evaluar el riesgo de las
ejecuciones hipotecarias.

Para ello se evalúan, entre otras cosas, tres componentes importantes.

Componente presupuestario:

Aquí la entidad verificará que usted sí le pagará, que estará en capacidad

de solventar la deuda, que tiene ingresos mensuales adecuados y
sostenibles a largo plazo que sobrepasen el 30 por ciento de la cuota
calculada.

También que usted sea solvente, que posea un patrimonio adecuado y que
no tenga más deudas que las que puede pagar, y sobre todo, que tenga un
buen récord crediticio.

Componente de la garantía.

Aquí entra en acción un valuador que determinará, mediante un análisis

del inmueble, del mercado y del riesgo, un valor bancario al que la entidad
aplicará una reserva según su política crediticia, con la esperanza de que
este valor final sobrepase el monto del préstamo solicitado.

Componente del destino.

El destino y uso del dinero también le interesa mucho a la entidad, ya que

se sienten mejor si el préstamo se invertirá en la misma garantía. De lo
contrario, es probable que establezcan otras condiciones, de acuerdo a los
niveles de riesgo que tenga el proyecto o empresa que el solicitante hará
con ese capital.

Ahora bien, es importante determinar la relación que existirá entre lo que

usted pagará como cuota o abono, para compararlo con la rentabilidad del
proyecto que desea financiar.

Debe saber que la cuota a pagar incluirá dos elementos: a) los intereses
que generen el préstamo, y b) una amortización al capital.
Los intereses del préstamo siempre se los cobrarán. Ninguna entidad
financiera accede a no cobrarlos bajo ninguna circunstancia. Este es su
negocio. Las entidades financieras están integradas por inversionistas y
estos, con toda la razón, requerirán de sus dividendos o ganancias
puntualmente.

La amortización al capital es la cantidad proporcional al capital prestado

que usted debe abonar para que al final de cierto período, se cancele.

Entonces, ¿son buenas o malas las hipotecas?

Existen 2 relaciones entre la cuota a pagar y la rentabilidad de su

proyecto.

Una es positiva y la otra negativa. La positiva es cuando usted generará

mayores rendimientos con el dinero que le dieron comparado con lo que
tiene que pagar en las cuotas, incluyendo su ganancia. Estos rendimientos
deben ser los ingresos operativos netos, estos ingresos netos —ya
descontados todos los gastos que requiera— serán los derivados de la
operación o puesta en marcha de su proyecto.

La negativa es cuando sus ingresos operativos netos están por debajo de la

cuota que usted pagará a la entidad financiera, y aquí habrá problemas.

Tenemos a la venta el libro “Tratado de Valuación”, pedidos a los

teléfonos 23859008 y 23859014. Envío con el costo incluido a cualquier
parte de la República. ¿Dudas
1.4 Guatemala:

En cuanto a la hipoteca en nuestro país es de gran importancia lo desarrollado por Matta

Consuegra14 pues indica que “Históricamente, la aparición de la hipoteca, está subordinada a dos
hechos importantes: la constitución de la propiedad inmueble y la realización de convenciones de
futuro que, a diferencia del trueque, exigen la “tensión” de cierto tiempo entre el compromiso y el
cumplimiento.

En Guatemala el licenciado Manuel Ubico en el gobierno de Cerna promovió un proyecto de ley

hipotecaria el cual sentó las bases para regular la hipoteca en e primer Código Civil Guatemalteco,
en el cual en su artículo 2018 la definía así, Es un derecho real que se constituye sobre bienes
inmuebles o derechos reales para garantizar el cumplimiento de una obligación su preferencia en
el pago.

El Código Civil de 1933 se le definió en su articulo 685, Es un gravamen que se constituye sobre
bienes inmuebles para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

El Código Civil actual se define la hipoteca en su articulo 822 así, Es un derecho real que grava un
bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.”

Naturaleza Jurídica:

En cuanto a la naturaleza jurídica de la hipoteca iniciamos citando a Matta Consuegra quien indica
lo siguiente “un derecho real en virtud del cual el titular de un derecho de esta naturaleza, tiene la
facultad de perseguir o de hacer valer su acción frente a cualquier poseedor o cualquier tenedor
del bien objeto de la hipoteca.”

Objeto de la Hipoteca:

Para entender con qué objeto se constituye la hipoteca, citando a Roca Sastre41 que establece,
“se destacan estos dos efectos fundamentales: el derecho de hacer vender la cosa hipotecada
aunque haya pasado en propiedad a un tercer adquirente y el derecho de percibir el precio
obtenido con preferencia a los demás acreedores del deudor, al primero también se le denomina
ius persequendi y al segundo ius praelationis”