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El saneamiento por evicción es la obligación que surge para el transferente de indemnizar los
daños y perjuicios a favor del adquirente cuando ha tenido lugar la evicción.
En consecuencia, entre la evicción y el saneamiento por evicción existe una relación de causa y
efecto
Es más, la evicción se produce como consecuencia de la acción reivindicatoria y el saneamiento a
su vez es consecuencia de la evicción
Así el saneamiento por evicción significa vencer en juicio al adquirente con pérdida total o parcial
de su derecho porque un tercero ha sido declarado con mejor derecho en la vía judicial o
administrativa
El artículo 1491 del código civil vigente, establece:
Algunos tratadistas sostienen que existen dos tipos de saneamiento:
a) Saneamiento preventivo.-obligación del transferente de salir a juicio para defender al
adquirente cuando este ha sido demandado por un tercero, que reclama mejor derecho
de propiedad, posesión o uso de un bien
b) Saneamiento por la evicción consumada.- obligación del transferente por habérsele
privado del derecho sobre el bien adquirido, que en el fondo constituye una obligación de
dar
Según Romero Zavala, sostiene que en todo proceso de saneamiento por evicción, se observa las
fases siguientes:
A) Acto de transferencia.- punto inicial, da lugar cuando el transferente , pese a no ser el
verdadero verus domine o con derechos en pugna no resueltas, transfiere a favor del
adquirente mediante contrato los derechos de propiedad, posesión uso de un bien
B) Acto de evicción.- cundo un tercero (verdadero dueño) interpone contra el adquirente
una demanda judicial sobre reivindicación alegando un mejor derecho sobre el bien
transferido, obteniendo con éxito, mediante una resolución judicial o administrativa firme,
declarando mejor derecho del tercero evincente y privando los derechos del adquirente
C) Acción de saneamiento.- el adquirente es privado de sus derechos sobre el bien, a su vez
este demanda al transferente que cumpla con la devolución del precio los daños y
perjuicios y otros gastos ocasionados, lo que debe ser declarada mediante sentencia
judicial
D) Acto de saneamiento.- culminación del proceso y esto ocurre cuando el enajenante ,
como resultado de la sentencia judicial obtenida por el adquirente mediante la acción de
saneamiento, cumple con la devolución del precio y el pago de todos los gastos , así como
daños y perjuicios.
Analicemos esta fase mediante un ejemplo:
Alberto ha vendido un inmueble a Betty, que se halla en la posesión; pero luego su verdadero
dueño Cesar interpone la acción de reivindicación contra la poseedora, a cuya consecuencia, el
juez ordena que aquella entregue el inmueble a Cesar, de tal modo, que Betty sufre la privación
del inmueble transferido.
Aquí los sujetos que intervienen son: a) el evicente o eviccionante, promueve la acción de
reinvindicacion, b)evicto o eviccionado, el que en virtud de una sentencia se ve privado del
derecho de sobre el bien adquirido, y c) el obligado al saneamiento, viene a ser el transferente. Y
el bien materia de restitución se denomina: bien evicto
CASOS EXCEPCIONALES DE SANEAMIENTO
a) nociones previas.-el articulo 1491 advierte dos hipótesis que dan lugar al saneamiento por
evicción: 1) la evicción como consecuencia de una resolución judicial firme y 2) como consecuencia
de una resolución administrativa firme
El articulo 1492 (casos especiales o excepcionales), establece
Esta norma se refiere, al caso de que las mejoras hayan sido efectuados por el transferente, pero
que su valor le ha sido abonado por el tercero evincente al adquirente, en cuya eventualidad y
para evitar el empobrecimiento injustificado del transferente, el adquirente que percibió dicho
importe tiene derecho para aplicarlo a cuenta de lo que debe recibir por concepto de
saneamiento
Se trata de una regla justa y práctica, que abarca todas las mejora, pero solo en la medida en que
le hay sido abonadas al adquirente
c) renuncia al saneamiento por evicción
El artículo 1497 establece:
Esta norma establece que los contratantes pueden suprimir la obligación de saneamiento, pero si
en estas circunstancias se presentara la evicción y hubiera existido contraprestación a favor del
transferente, este tiene la obligación de restituir su importe, constituyendo desde luego, un
derecho del adquirente. Cosa distinta es que se hubiera convenido una renuncia expresa esa
devolución, caso en el cual, no habrá reembolso
Parea que proceda la devolución de la contraprestación requiere dos requisitos: a) saneamiento
por evicción y otra concerniente a la devolución de la contraprestación, pero no es válido la
renuncia si el transferente actuó con dolo o culpa
Esto significa, por un lado, que el transferente notificado puede asumir dos posiciones distintas: a)
ocupar el lugar del adquirente como demandado hasta la culminación del proceso, tomar el rol de
parte y, b)permanecer como tercero, demostrando con ello no solo indiferencia respecto de los
resultados del mismo, sino también negligencia en defenderse de las consecuencias de la evicción
Por otro lado, no existe inconveniente para que el adquirente se mantenga dentro del proceso
coadyuvando en la defensa, si así lo solicita, lo cual no significa que se mantenga en calidad de
demandado, porque ha perdido su calidad de parte procesal
c) efectos de la demanda
Dos supuestos:
Si el adquirente fuera vencido en la demanda de evicción, tendrá el derecho a la reparación de los
daños y perjuicios sufridos y a la repetición de lo invertido en su defensa
Si resultase vencedor, no tendrá ningún derecho contra el transferente. Entonces la derrota del
adquirente explica la obligación del saneamiento
De acuerdo a nuestra legislación, las acciones reales y personales prescriben a los 10m años desde
que se produjo la evicción, conforme al artículo 2001, inciso 1 del CC.