Pre especialización:

Formulación, Evaluación y Administración de proyectos

Modulo II:
Formulación de proyectos

Proyecto:
“Propuesta Habitacional de Característica Hotelera en Casco Urbano Del Municipio De San
Miguel.”

Contenido:
Estudio de mercado empresa Denver S.A. de C.V.

Mediador:
Ing. José Mario Sorto.

Estudiante:
Kevin Eli Rivas del Cid
Endy Isaac Martínez Argueta
Julio Salomón Romero Hernández
Yancy Maritza Solís Sorto
Roger Alexander Guevara Villalobos

Fecha de entrega:
09/03/2018
Contenido
Introducción .............................................................................................................................. 6

1. Contextualización. ............................................................................................................. 7

1.1 Generalidades de la Empresa. ............................................................................................. 7

1.2 Objetivos de la Empresa Denver S.A de C.V. .................................................................... 8

1.3 Identificación de objeto de estudio. .................................................................................... 8

1.4 Delimitación geográfica del mercado y descripción........................................................... 9

1.4.1 Descripción Cualitativa del mercado. .................................................................... 10

1.4.2 Contexto económico sectorial ................................................................................ 12

1.4.3 Contexto socio-demográfico actual ....................................................................... 13

1.4.4 Infraestructuras básicas con que el municipio de San Miguel cuenta. .................. 17

2. Investigación de mercado ................................................................................................ 19

2.1 Estudio de Mercado .......................................................................................................... 19

2.2 Segmentación .................................................................................................................... 19

2.2.1 Segmentación Geográfica. ..................................................................................... 20

2.2.2 Segmentación Demográficos ................................................................................. 20

2.3 Calculo del tamaño del Universo ...................................................................................... 21

2.3.3Calculo de la tasa de crecimiento poblacional entre los años 2007-2016 .............. 22

2.3.4 Calculo de población actual entre los años 2016 - 2018........................................ 23

2.4 Tamaño de la Muestra....................................................................................................... 24

2
 2.4.1 Unidad Muestral .................................................................................................... 25

2.4.2 Método de recopilación ......................................................................................... 28

2.4.3 Fórmula para calcular el tamaño de la muestra ..................................................... 29

2.4.3 Establecimiento de parámetros .............................................................................. 29

2.5 Metodología de la Investigación de Campo ..................................................................... 30

2.5.1 Definición de variables .......................................................................................... 30

2.5.2 Elaboración de cuestionario ................................................................................... 31

2.5.3 Prueba piloto .......................................................................................................... 31

3. Demanda. ......................................................................................................................... 31

3.1.0 Tasa de Crecimiento Poblacional. ................................................................................. 32

3.1.1 Clasificación. ......................................................................................................... 32

3.1.2 Factores que afectan a la demanda. ....................................................................... 33

3.1.3 Formas más convenientes de pago......................................................................... 33

3.1.4 Medios de comunicación. ...................................................................................... 33

3.1.5 Comportamiento histórico de la Demanda. ........................................................... 33

3.2.0 Demanda Actual. ........................................................................................................... 34

3.3.0 Demanda Potencial ........................................................................................................ 35

3.3.1 Proyección de la demanda potencial atendida de inquilinos a 10 años ................. 36

3.3.2 Turismo Receptor. ................................................................................................. 36

3.3.3 Proyección de la demanda potencial atendida de turistas a 10 años ...................... 37

3
 3.3.4 Total de Demanda potencial a 10 años .................................................................. 38

3.3.5 Tamaño de la demanda potencial........................................................................... 39

4. Análisis de Oferta ............................................................................................................ 40

4.1 Comportamiento de la oferta ............................................................................................ 40

4.2 Clasificación ..................................................................................................................... 41

4.3 Factores que afectan a la oferta......................................................................................... 41

4.3.1 Competidores ya instalados en el mercado. ........................................................... 42

4.3.2 Características de principales competidores .......................................................... 42

4.4 Comportamiento histórico de la oferta ............................................................................. 43

4.5 Oferta actual...................................................................................................................... 44

4.6 Proyección de la oferta ..................................................................................................... 45

4.7 Tamaño de la oferta potencial ........................................................................................... 46

5.0 Estimación de la demanda insatisfecha ............................................................................ 47

5.0.1 Demanda insatisfecha proyectada .................................................................................. 47

6.0 Análisis de precios ............................................................................................................ 48

6.0.1 Precios históricos y actuales .......................................................................................... 48

6.1 Precio aceptado y sugerido por la demanda...................................................................... 49

7.0 Conclusiones ..................................................................................................................... 50

8.0 Recomendaciones ............................................................................................................. 51

Anexos .................................................................................................................................... 52

4
Anexo 1.0 ................................................................................................................................ 52

5
 Introducción

En el presente trabajo de investigación de la Universidad Gerardo Barrios de la Pre-

Especialización sobre la Formulación, Evaluación y Administración de Proyectos se podrá

observar lo que es el Estudio de Mercado del proyecto Propuesta Habitacional de Característica

Hotelera en Casco Urbano Del Municipio De San Miguel. El estudio de mercado es una de las

partes más fundamentales e importantes, ya que por medio de el podemos darnos ideas sobre la

viabilidad comercial que tiene nuestro proyecto dentro del mercado, por lo cual a continuación

podremos observar los diferentes aspectos y pasos que se llevaron a cabo para poder realizar

nuestro estudio de Mercado en el cual se especifican ciertos objetivos que se llevan a cabo para

obtener los resultados esperados. Así mismo se presentara lo que son las generalidades del

proyecto esto con el fin de dar a conocer mejor las características del proyecto como lo es la

ubicación el área geográfica en la que influirá, para lo cual se necesita de censos del área que el

proyecto afectara y posteriormente realizar lo que sería una proyección de población, el objeto

del estudio es primordialmente verificar si el proyecto es viable y factible para poderlo llevarlo a

cabo, por lo cual se pasara una pequeña encuesta en la cual se le preguntara a los usuarios

(clientes) diferentes puntos sobre el proyecto de cómo les gustaría que fuera, con el fin de tener

una idea de cómo realizarlo y que a las personas les agrade más.

6
 1. Contextualización.
1.1 Generalidades de la Empresa.

Hotelería Denver S.A de C. V

Actividad Servicios de hotelería
Condición jurídica Sociedad Anónima
Localización Mpio. De San miguel, Depto. San Miguel.
Instalaciones Infraestructura habitacional y departamentos de servicios.
Personal previsto 9-12 Personal permanente incluyendo seguridad.
Clientes Toda persona que requiera servicio de hospedaje.
Servicios prestados Renta de Habitaciones por periodos cortos o largos según
necesidad del cliente, Restaurante y bar para clientes del hotel y
particulares, Lavandería para usuarios del hotel, Sala de eventos
para alquiles por evento.

7
 1.2 Objetivos de la Empresa Denver S.A de C.V.

Objetivo de general:

✓ Brindar un servicio de alojamiento innovador en la zona urbana de San Miguel, tanto para

clientes locales como turistas, tomando en cuenta las necesidades básicas de toda persona.

Objetivos específicos.

✓ Satisfacer la necesidad de alojamiento en el casco urbano de San Miguel, brindando

servicio de alojamiento a cuotas accesibles.

✓ Ofrecer servicios de alimentación y bebida tanto a personas usuarias del hotel como

particulares a él.

✓ Dar un servicio de hospedaje seguro mediante sistemas de seguridad actualizados.

1.3 Identificación de objeto de estudio.

Objetivo General

Elaborar un estudio de mercado de tal forma que a través de la investigación permita conocer

la oferta, la demanda para conocer hasta qué punto es viable la propuesta que se ofrece.

Objetivo Específico

• Determinar cuál es la situación del mercado hotelero en la zona urbana de San Miguel.

• Analizar la demanda potencial de un hotel en la zona urbana de San Miguel.

• Conocer la competencia directa e indirectamente para de esta manera saber las estrategias

que se podrán aplicar para lograr obtener un posicionamiento en el mercado.

• Conocer el universo, e identificar la unidad muestral objeto, del estudio.

• Determinar si la oferta Hotelera satisface los requerimientos existentes.

8
 1.4 Delimitación geográfica del mercado y descripción

Se pretende que la empresa hotelera pueda ser operativa en toda la Zona Urbana en el

municipio de San Miguel, inicialmente por lo que ese es el mercado que se analizara, cabe

destacar que el municipio de San Miguel es la ciudad más importante de oriente y que se pretende

tener el centro de operaciones en dicha ciudad.

9
 1.4.1 Descripción Cualitativa del mercado.

1.4.1.1 Perfil de clientela potencial

La clientela a la cual se desea beneficiar es principalmente aquellas personas que tienen la

necesidad de alojamiento por periodos extendidos de tiempos como lo son estudiantes

universitarios, trabajadores u empleados a los cuales se les dificulta viajar por tiempo u horarios

de trabajo, también personas locales y turistas las cuales necesitan un servicio de hospedaje

temporal.

Además, ofrecer un servicio de Restaurante, Bar y eventos, a toda persona a la cual quiera

disfrutar de un ambiente cómodo, seguro e innovador.

1.4.1.2Factores económicos

Estos factores son directamente afectados por las situaciones macroeconómicas de la Zona

donde se llevará a cabo el servicio de la empresa hotelera Denver S.A de C.V

Para conocer la situación y poder determinar cómo puede afectar la economía del sector al

que va dirigido la empresa; se deben analizar las principales variables como lo son las facilidades

de pago que tiene el sector, un punto muy relevante porque es ahí donde se necesitan las

estrategias de venta adecuadas para descifrar esta variable económica.

Otra variable es el costo de insumos que necesita la empresa, como lo es en alimentación y

bebida, artículos de aseo e higiene. Y tomo material que se pueda necesitar en el mantenimiento

de hotel. Tomando en cuenta que el mercado es muy cerrado a la hora de comprar todo lo

mencionado y es ahí donde la empresa debe considerar un precio de los servicios que sea

competitivo en el mercado.

10
 1.4.1.3 Factores sociales

Culturales, demográficos y ambientales: hacen referencia a las características sociales del

sector de influencia, el alto índice delincuencial de una manera relativa puede llegar a afectar el

lugar o donde se prestará el servicio o a la misma empresa en sí, ya que es un factor que no

depende de la administración.

1.4.1.4 Factores políticos

Gubernamentales y jurídicos: este tipo de factores son consecuencia de la capacidad

normativa de los distintos gobiernos, tienen repercusiones inmediatas sobre las decisiones

empresariales y son de una de las causas principales de la inversión en infraestructura por parte

de la empresa privada, así como lo es Denver S.A de C.V.

1.4.1.5Factores tecnológicos

Los cambios en la tecnología afectan también a las empresas, provocando cambios en la

manera de como prestar los servicios y afectan más a los que quedan obsoletos en su utilización,

además supone una ventaja competitiva y una fuente de mejora de la calidad para quienes

trabajan a la vanguardia.

11
 1.4.2 Contexto económico sectorial

Evolución de la demanda agregada a diciembre de 2017

Hasta diciembre de 2017, el alza en los salarios reales pagados en el sector formal de la

economía, el incremento en las remesas familiares recibidas y el aumento del crédito personal

continúa beneficiando el dinamismo de la demanda interna. En ese sentido, el consumo privado

ha mostrado mejoras importantes. Además, los salarios ajustados por inflación crecieron 4.9%

anual a octubre de 2017; las remesas familiares en 2017 totalizan US$5,021.3 millones,

aumentando 9.7%, y el crédito personal registra un crecimiento anual de 4.2%, hasta diciembre

del mismo año.

Los indicadores de inversión privada muestran que el crédito a empresas creció 7.3% al

cierre del cuarto trimestre de 2017, mientras que las importaciones de bienes de capital 1.9%; por

su parte, las mayores inversiones a lo largo del año corresponden a sectores como

comunicaciones, electricidad, bienes inmuebles y construcción. En lo que se refiere al Sector

Público, el gasto de consumo aumentó 1.0% y la inversión disminuyó 12.0%, respectivamente, al

mes de diciembre. En relación con la demanda externa, las exportaciones de bienes registran un

crecimiento de 6.3% en los valores exportados entre enero y diciembre de 2017, mientras las

importaciones de bienes han incrementado 7.8%, incidiendo en un saldo comercial deficitario de

9.6%.i

12
 (Fuente: Informe macroeconómico de diciembre 2017 del BCR de El Salvador)

1.4.3 Contexto socio-demográfico actual

Según datos estadísticos del censo realizado por DIGESTYC en 2011-2012 Podemos

caracterizar la cantidad de potenciales clientes que tenemos para la zona oriental, siendo

conservadores manejaremos la cifra sin índice de incremento ya que debido a los diversos

problemas sociales esa proyección podría ser errada.

1.4.3.1Número de potenciales clientes por sector a nivel del municipio de San Miguel.

Tabla 1.

Total de SECTORES DE INTERES.

Unidades Comercio Transporte Industria Servicios

Zona
11,214 6,305 120 1,432 3,357
Oriental

13
 Datos del censo económico 2011-2012 de DIGESTYC.

Tabla 2.

Tabla 3

14
Tabla 4

15
Tabla 5

(Fuente: Censo nacional DIGESTYC 2007)

16
 1.4.4 Infraestructuras básicas con que el municipio de San Miguel cuenta.

1.4.4.1 Transporte.

La accesibilidad a la zona oriental es totalmente por medio de carreteras las cuales están

en un nivel de serviciabilidad básico. A través de la carretera panamericana y el litoral que

comunican la región con la zona paracentral, también la zona oriental cuenta con el puerto de

la unión, y pronto se mejorará el acceso a San Miguel Mediante el mejoramiento de la

avenida Roosevelt y también la construcción del Bypass que traerá consigo un mayor

atractivo de inversión privada en la zona. Según El MOP anunció que una compañía japonesa se

encargará de hacer el diseño final y la supervisión de la obra del anillo periférico de San Miguel, que

tendrá una longitud de 21.84 kilómetros. La empresa ganadora fue la consultora Consorcio Nippon KOEI

LAC, que compitió contra otras cuatro empresas y obtuvo el mayor puntaje, por lo que el proyecto le fue

adjudicado a un monto de $11,394,874.10.

Mejoramiento Avenida Roosevelt

1.4.4.2 Comunicación.

Se cuenta con una buena cobertura de la red de internet y telefonía la cual la brindan

diferentes empresas y que puede optarse por cualquiera dependiendo de la calidad del servicio

q prestan.

17
 1.4.4.3 Infraestructura Urbana.

En la ciudad de San Miguel donde se considera que estará ubicada la empresa cuenta con

un servicio de energía eléctrica de buena calidad, alumbrado público, y sistemas de acueducto

de aguas negras, el sistema de drenaje de aguas lluvias colapsa en algunos sectores como lo

son algunas avenidas y calles principales por lo que en época de lluvia el acceso a algunas

zonas se ve entorpecido posterior de una tormenta.

1.4.4.4 Infraestructuras comerciales Agrícolas o Industriales.

La ciudad de San Miguel a en los últimos años ha sido un atractivo de inversión trayendo

consigo la construcción de diferentes proyectos de inversión privada. Por ejemplo:

• Construcción del hospital ISSS (EN CONSTRUCCION)

• Construcción del almacén WALMART (CONSTRUIDO)
• Construcción de nueva sucursal Vidry (CONSTRUIDO)
• Construcción Nuevo local comercial Freund(CONSTRUIDO)
• Construcción de Nueva Sucursal de Materiales Eléctrico Portillo. (FUTURO)
• Construcción de Garden Mall. (FUTURO)

Lo cual beneficiaria a la empresa ya que se cuenta con una mayor diversidad de proveedores

con los cual se puede cotizar y tener mejores precios.

18
 2. Investigación de mercado
2.1 Estudio de Mercado

El estudio de mercado permite conocer la Oferta, la Demanda, y mediante la investigación

de campo, conocer la demanda insatisfecha, y de alguna manera conocer las preferencias del

consumidor para definir estrategias de ventas y posicionamiento de mercado.

El estudio de mercado nos permite obtener información, veraz y objetiva sobre el

comportamiento de oferta y demanda en el sector de la construcción.

La tarea de investigación relacionada con el análisis del mercado es la evaluación de

oportunidades, que consiste en recolectar información sobre mercados de productos con la

finalidad de pronosticar como cambiaran.

2.2 Segmentación

Consiste en dividir el universo en pequeños grupos homogéneos con características

significativas para el estudio, es decir del Universo se toma una pequeña parte para analizarla, y de

la correcta ubicación de este segmento se originarán los posibles consumidores del producto o

servicio que ofrezcan las empresas nacientes.

La segmentación de mercados examina las semejanzas y diferencias de las necesidades de los

consumidores, con los resultados se elabora perfiles de los clientes y mediante estos perfiles

se diseña estrategias para llegar a cada grupo o segmento.

La información obtenida en esta segmentación permite crear nuevos grupos o se

puede subdividir a la población es segmentos pequeños con similares características y

atenderlas de mejor manera.

Las bases comunes para segmentar el mercado son:

19
 2.2.1 Segmentación Geográfica.

Consiste en dividir el mercado para formar distintas unidades geográficas tales como país,

región, tamaño de la ciudad, densidad que es lo que ha tomado en cuenta para el universo de

hoteles en la ciudad de San Miguel, Se segmenta la muestra de la siguiente manera:

Indicadores geográficos
Variable
Especificaciones
geográfica
País El Salvador
Región Oriental
Departamento San Miguel
Municipio San Miguel
Zona Urbana

2.2.2 Segmentación Demográficos

Dividir el mercado para formar grupos con base en variables como edad, sexo, tamaño de la

familia, ocupación, religión.

Indicadores Demográficos
Variables Demográficas Especificaciones
Edad 18 - 50 años
Clase Baja-Media
Tamaño de familia Familia tipo (2 -4 miembros)
Sexo Masculino-Femenino
Estado civil Soltero-Casado
Nivel de ingreso >$ 350

20
 Es evidente el crecimiento masivo la zona urbana de San Miguel, en el mercado de bienes

raíces, de hecho, se han construido nuevos hoteles, instituciones educativas, y programas de

vivienda, etc. El sector comercial se ha desarrollado más en las últimas décadas, pero también se

hace evidente la falta de hospedaje por periodos cortos o largos a precios accesibles.

Ante la preocupación de cubrir estas necesidades, este proyecto busca proyectarse a futuro e

implementar servicios de hotelería que abastezcan a estas necesidades ofreciendo habitaciones de

varios tipos y precios de acuerdo con rangos salariales es decir habitaciones para las clases

populares y medias.

2.3 Calculo del tamaño del Universo

El Universo del presente proyecto está representado por los habitantes del área urbana de la

ciudad de San Miguel.

(Fuente: Encuesta de hogares de propósitos múltiples 2016, pág. 3 DIGESTYC)

21
 Como podemos Observar según la DIGESTYC en el año 2016 en el Departamento de San

Miguel se encuentra una población de 494,612 en ese año y tomando en cuenta los datos del censo

elaborado en el año 2007 (tabla 5) por la misma organización DIGESTYC el Departamento contaba

con una población de 434,003 personas.

Con los datos anteriores de se obtendrá una tasa de incremento poblacional, con la cual se

calculará la población actual en el 2018 y se procederá a estimarla para 10 años más.

Para el cálculo de la población se implementará el método de crecimiento geométrico.

2.3.3Calculo de la tasa de crecimiento poblacional entre los años 2007-2016

Para el cálculo de la tasa de crecimiento se utilizará la siguiente formula.

𝑛 𝑃𝑓
𝑖= √ −1
𝑃𝑖

En donde:

i = tasa de crecimiento poblacional

Pf = Población futura (al año 2016)

Pi = Población Inicial (en el año 2007)

n = Diferencia de años entre 2007-2016

Datos:

Población Futura: 494,612

Población Inicial: 434,003

22
 n = 2016 – 2007 = 9 años

Aplicando la formula con datos quedaría de la siguiente forma:

9 494,612
𝑖 = √434,003 − 1 = 0.01463 𝑥 100 = 1.463%

2.3.4 Calculo de población actual entre los años 2016 - 2018

Tomando en cuenta que la tasa calculada de interés es del 1.463% se procederá a calcular la

población actual para el año 2018.

Para eso utilizaremos el método de crecimiento geométrico aplicando la siguiente formula:

𝑃𝑓 = 𝑃𝑖 (1 + 𝑖)𝑛

En donde:

Pf = Población futura (al año 2018)

Pi = Población Inicial (en el año 2016)

i = tasa de crecimiento poblacional (obtenida anteriormente)

n = Diferencia de años entre 2016 – 2018

Datos:

Pi = 494,612

i = 1.463% = 0.01463

n = 2018 – 2016 = 2 años

23
 Aplicando la formula con datos quedaría de la siguiente forma:

𝑃𝑓 = 494,612 (1 + 0,01463)2 = 509,190.21 = 509,190 ℎ𝑎𝑏𝑖𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒𝑠 𝑒𝑛 𝑆𝑀

Se relaciona con los informantes o puntos de investigación factibles para la propuesta que en

este caso concreto son las personas, las mismas que buscan un hospedaje saludable, es decir

hombres y mujeres cuyos niveles de ingresos sean de 350 dólares en adelante.

(Fuente: Encuesta de hogares de propósitos múltiples 2016, pág. 41 DIGESTYC)

2.4 Tamaño de la Muestra

La muestra de la población es la selección de un conjunto de individuos representativos de la

totalidad del universo objeto de estudio, reunidos como una representación válida y de interés

para la investigación de su comportamiento. Los criterios que se utilizan para la selección de

muestras pretenden garantizar que el conjunto seleccionado represente con la máxima fidelidad a

la totalidad de la que se ha extraído, así como hacer posible la medición de su grado de

probabilidad.

La muestra tiene que estar protegida contra el riesgo de resultar sesgada, manipulada u

orientada durante el proceso de selección, con la finalidad de proporcionar una base válida a la

que se pueda aplicar la teoría de la distribución estadística.

24
 2.4.1 Unidad Muestral

La unidad muestral son todas las personas que tengan la necesidad de alojamiento en la zona

urbana de San Miguel.

(Fuente: Encuesta de hogares de propósitos múltiples 2016, pág. 33 DIGESTYC)

Turismo Receptor

Pese a los innumerables desafíos a los que se ha enfrentado, en particular los relativos a la

seguridad. Los viajes internacionales siguen incrementándose hacia El Salvador Las llegadas de

visitantes internacionales crecieron en 4.0% en comparación con el mismo período 2015. Al

alcanzar los 2, 051,653 para el acumulado enero-diciembre de 2016, (Gráfico1) ello se debe a las

25
estrategias Mercadológicas implementadas por CORSATUR a nivel nacional e internacional.

(Fuente: Informe Estadístico Enero – Diciembre 2016 preliminar, pág. 6, Unidad de Inteligencia

de Mercado, CORSATUR)

Ocupación Hotelera

Según datos obtenidos del sistema DATA TUR El Salvador, para febrero-diciembre 2016 los

hoteles ubicados en nueve departamentos han proporcionado información. El Departamento que

reporta mayor ocupación en el mes de diciembre es San Salvador con el 50.58%, seguido de La

Libertad con el 48.55%, siendo la ocupación global para el mes de diciembre 2016 de 48.80%.

26
 (Fuente: Informe Estadístico Enero – Diciembre 2016 preliminar, pág. 11, Unidad de

Inteligencia de Mercado, CORSATUR)

En base a esta información en donde se evidencia que el 13.7% de la población salvadoreña

vive en condiciones de alquiler se puede determinar el número de inquilinos que existen en San

Miguel el cual sería de 69,759 para el año 2018 lo cual representaría el 100% de los inquilinos

tomando en consideración que hay diferentes factores que afectarían la cantidad de personas que

utilizarían nuestros servicios. Asumiremos que un 35% de estas personas utilizaran los servicios

de hotelería que es 24,416 personas.

Además, se tomara en cuenta un 0.38% considerando las condiciones más desfavorables para

el sector turismo. Con lo cual se tiene que un 2,219,068 es el 100% de turistas esperados para el

2018 y que el porcentaje de demanda hotelera en San Miguel es del 28.60% Con lo cual la demanda

de turistas anualmente en la ciudad de San Miguel seria de 634,653 para el año 2018, asumiendo

las peores condiciones en que todos los hoteles tienen igual demanda se considera el 0.38% dando

como resultado una demanda turística de 2,412 personas anualmente en los 75 hoteles de San

27
Miguel. Tomando en cuenta este valor más la cantidad de inquilinos que residen en San Miguel

tenemos una población de 26,828 personas para el año 2018.

2.4.2 Método de recopilación

Para realizar el muestreo existen dos métodos el probabilístico (en el que cada elemento que

se elige tiene la misma posibilidad de ser muestreado) y el no probabilístico (que significa que la

probabilidad de ser elegido no es igual para toda la muestra).

La siguiente investigación de mercado adopta el método probabilístico y dentro de esta

categoría el muestreo aleatorio el cual consiste en escoger al azar a cualquier persona y proceder

a realizar la encuesta.

Proyecciones de la
población desde el año
2018 hasta el año 2028
Año Población
2018 509,190
2019 516,640
2020 524,198
2021 531,867
2022 539,648
2023 547,543
2024 555,553
2025 563,682
2026 571,928
2027 580,295
2028 588,785
Esto en base a la tasa de crecimiento calculada entre los años 2007 hasta el 2016 que es de

un 1.463%

28
 2.4.3 Fórmula para calcular el tamaño de la muestra

La fórmula empleada para el cálculo de la muestra es la siguiente:

2.4.3 Establecimiento de parámetros

El tamaño correcto de la muestra depende de tres factores

➢ El nivel de confianza

➢ El máximo error permisible

➢ La variación en la población que se estudia.

En el desarrollo del proyecto se usó un nivel de confianza de 95% correspondiente a un valor

normal estándar de la Z de 1,96 y un error permisible del 5%, la población de 69,759 es la

proyección según datos proporcionados por la DIGESTYC para el año 2018 de inquilinos en San

Miguel, sumándole a esto un total de turistas promedio de 634,653 personas tenemos que la

población es de 704,412 personas, los valores de P y Q se obtiene de la prueba piloto, y usando la

fórmula se tiene:

Población (P) = 704,412

Nivel de confianza = 95 = 1.96

P= 0.90

Q= 0.10

Error muestral = 5%

29
 1.962 𝑥 704,412 𝑥 0.90 𝑥 0.10
𝑛= = 138.27 ≈ 138
0.052 𝑥 (704,412 − 1) + 1.962 𝑥 0.90 𝑥 0.10

n = 138 encuestas

La técnica muestral aleatoria sencilla tiene varias ventajas dignas de tomarse en cuenta, la

técnica se entiende fácilmente y los resultados de datos de la encuesta se pueden generalizar a la

población meta definida con un margen pre especificado de error, este método garantiza que cada

unidad muestral tenga igual oportunidad de ser seleccionada, sin importar el tamaño real de la

muestra.

2.5 Metodología de la Investigación de Campo

En la investigación de campo se procede a realizar el levantamiento de las encuestas las

mismas que se llevó a cabo entre el seis y siete de marzo 2018, la encuesta se realizó a personas al

azar en los diferentes sitios de la zona urbana de San Miguel.

La misma que duro dos días como tiempo promedio.

2.5.1 Definición de variables

Variable Dependiente.

Esta variable puede incluir factores de desempeño de mercado, niveles de utilidad y

participaciones de mercado.

Estas variables son atributos o elementos que resultan afectados por el proceso del

experimento, sus valores de resultado específico no pueden medirse antes de que comience el

experimento.

30
 Variable Independiente.

Llamada también variables predictoras o de tratamiento, atributo o elemento de un objeto,

idea o hecho cuyos valores de medición son manipulados directamente por el investigador. El

cual se interesa en establecer relaciones funcionales entre las variables independientes y

dependientes.

Los valores de las variables independientes se asignan antes de que comience el experimento

para el caso del proyecto quiere decir antes de que comience la construcción es decir se relaciona

con el área de la construcción, el diseño, los acabados, el precio e inclusive el tiempo que se

demore en concluir la construcción. Es decir, todos los factores que se puede manejar antes de

empezar la construcción.

2.5.2 Elaboración de cuestionario

Para elaborar el cuestionario primero se identificó una ficha en la que constan las

necesidades de información que se tiene, y en base a ello se definió y pulió las preguntas, mismas

que son claras, directas y focalizadas a obtener el requerimiento. (Ver anexo 1)

2.5.3 Prueba piloto

La prueba piloto se aplicó a diez personas para comprobar que las preguntas fueran

comprensibles para las personas encuestadas y en base a ello se corrigió los errores que se

encontró determinando una aceptación del 90% y 10% de probabilidad de no ocurrencia del

evento.

3. Demanda.
La medición de la demanda de un mercado en particular requiere ante todo que se tenga

claro cuál o cuáles segmentos de este mercado se verán afectados por los resultados del proyecto,

31
es decir que el mercado denota la descripción de los propietarios y los usuarios que realizan

transacciones sobre un producto o servicio y se interesa principalmente en la estructura,

comportamiento y rendimiento factibles.

En la población, la demanda exige cambios, en cuanto a espacios y diseños, de allí la

necesidad de innovar incluso en materiales, pues en la actualidad existe un sinnúmero de

variedades.

3.1.0 Tasa de Crecimiento Poblacional.

La población, o número de habitantes de la ciudad de san miguel, tiene una tasa creciente lo

que demuestra que estas personas en determinado momento necesitaran una vivienda de alquiler

y desde las oportunidades económicas hasta los cambios en el medio ambiente y en las

experiencias de la vida cotidiana la comprensión de las tendencias es a mediano y largo plazo.

Los datos de demanda y oferta presentan o procuran orientar a los agentes relacionados con

este sector ya sea constructores, inmobiliarias, agentes, comercializadores y porque no decirlo

agentes financieros como la banca y demás entidades acerca de las decisiones que deberían tomar

para mantener un ritmo sostenido.

La demanda hotelera para la ciudad de San Miguel por parte de los turistas es del 28.60 %,

los inquilinos a nivel nacional representan el 13.30 % de la población total, lo que para San

Miguel el cual sería de 69,759 para el año 2018 lo cual representaría el 100% de los inquilinos.

3.1.1 Clasificación.

La demanda de vivienda de alquiler en la ciudad de San Miguel se puede definir en dos

grandes componentes como son las casas de vivienda en alquiler unifamiliar ya sea de manera

32
individual o en conjuntos cerrados que ofrecen servicios adicionales como son la seguridad o el

uso compartido de servicios comunales.

3.1.2 Factores que afectan a la demanda.

Tomando en cuenta la teoría de la demanda del consumidor, la cantidad demandada de un

producto o servicio por lo general depende del precio que se le asigne, del ingreso de los

consumidores, del precio de los bienes sustitutos o complementarios y de las preferencias del

consumidor. Para el proyecto se ha determinado los principales factores que más afectan:

3.1.3 Formas más convenientes de pago.

Para las personas que demandan viviendas de alquiler es muy importante que le financien ya

sea la totalidad del inmueble o un porcentaje elevado de la misma, pues esta es la única forma de

conseguirlo ya sea tramitándola por medio del sector financiero o a través de organismos

relacionados. Pues hay una demanda reprimida y trata de salir a flote.

3.1.4 Medios de comunicación.

En la actualidad el medio más apropiado para demandar y ofertar viviendas de característica

hotelera es las redes sociales y la televisión según arroja los resultados de la investigación de

campo realizada, pues pese a ser medios de comunicación indirectos para la propuesta, tienen

gran acogida por ser medios de uso y aplicación masivos.

3.1.5 Comportamiento histórico de la Demanda.

La demanda de vivienda ha experimentado cambios importantes, conforme va

evolucionando tanto la tecnología como la innovación de materiales modernos como el yeso,

33
ladrillo visto, tejas multicolores, sanitarios que ahorran agua y son silenciosos, luces empotradas

que ahorran espacios y energía, en fin, accesorios que de alguna manera hacen de las tareas del

hogar un verdadero placer.

La demanda de vivienda se ha incrementado en los últimos cinco años debido al constante

crecimiento de la población y al hecho de que hoy en día los emigrantes están retornando a sus

tierras de origen y necesitan un espacio donde vivir además ellos poseen poder adquisitivo.

Esto acompañado del masivo número de estudiantes que alberga nuestra ciudad desde la

creación de nuevas y modernas carreras en los diferentes centros de educación superior,

acompañado de la constante proliferación del sector florícola que posee gran cantidad de recurso

humano sobre todo de ciudades aledañas.

Déficit Cuantitativo: Está conformado por la sumatoria de los hogares en hacinamiento –

Hogares allegados

Se tomará como hogar allegado de los terceros hogares en adelante en una misma vivienda.

Para el censo del 2007 suman 16,594. El 50% de estos hogares están ubicados en metropolitana.

– Hogares en Mesón

Se considera como déficit cuantitativo los hogares residiendo en un mesón y las viviendas

móviles, carpas, cuevas y otros, que para el año 2007 es de 27,789 viviendas. Haciendo un total

de 44,383 viviendas.ii

3.2.0 Demanda Actual.

En la actualidad la demanda interna se ve obstaculizada por múltiples factores como el no

poseer el suficiente poder adquisitivo para el arrendamiento de un apartamento, de forma que en

algunos casos no se puede satisfacer con mayor eficiencia y eficacia. Uno de los factores que

afecta a la demanda es el tamaño y crecimiento de la población.

34
 Actualmente la demanda de inquilinos en San Miguel es del 13.70% de la población total de

la cual un 20.30% de esta es de la zona urbanaiii, adicional a esto se tiene una demanda de turistas

la cual es del 28.60% del total de turistas para el año 2016 en la ocupación hotelera en San

Miguel con una tasa de crecimiento de turistas de un 4.0%iv.

3.3.0 Demanda Potencial

La demanda Anual de inquilinos en la ciudad de San Miguel seria la siguiente:

Proyecciones de la población desde el año 2018

hasta el año 2028
Población
Año Población Inquilina.
(13.70%)
2018 509,190 69759
2019 516,640 70780
2020 524,198 71815
2021 531,867 72866
2022 539,648 73932
2023 547,543 75013
2024 555,553 76111
2025 563,682 77224
2026 571,928 78354
2027 580,295 79500
2028 588,785 80664

Debido a esto y a factores externos se espera que la demanda potencial sea de un 35 % de

personas las cuales cumplen las condiciones de inquilinos como lo son los estudiantes,

trabajadores y familias que estarían dispuestas a rendar en un hotel teniendo así la siguiente

demanda.

35
 3.3.1 Proyección de la demanda potencial atendida de inquilinos a 10 años

Proyecciones de la demanda esperada desde el

año 2018 hasta el año 2028
Población
Demanda
Año Inquilina.
potencial. (35%)
(13.70%)
2018 69759 24416
2019 70780 24773
2020 71815 25135
2021 72866 25503
2022 73932 25876
2023 75013 26255
2024 76111 26639
2025 77224 27029
2026 78354 27424
2027 79500 27825
2028 80664 28232

3.3.2 Turismo Receptor.

Pese a los innumerables desafíos a los que se ha enfrentado, en particular los relativos a la

seguridad. Los viajes internacionales siguen incrementándose hacia El Salvador

Las llegadas de visitantes internacionales crecieron en 4.0% en comparación con el mismo

período 2015. Al alcanzar los 2, 051,653 para el acumulado enero-diciembre de 2016 (Gráfico1)

ello se debe a las estrategias Mercadológicas implementadas por CORSATUR a nivel nacional e

internacional.

36
 3.3.3 Proyección de la demanda potencial atendida de turistas a 10 años

Considerando la información mostrada en el apartado anterior tenemos las proyecciones

anualmente de turistas de lo cual su tasa de crecimiento es el 4.00%, con este valor y en base a la

ocupación hotelera registrada en San Miguel que es del 28.60% podemos encontrar la demanda

potencial.

Proyección demanda hotelera por turistas desde

el año 2018 a 2028

Demanda hotelera
Turismo
Año potencial anual en San
Anual.
Miguel (28.60 %)

2018 2219068 634653

2019 2307831 660040

2020 2400144 686441

37
 2021 2496150 713899

2022 2595996 742455

2023 2699835 772153

2024 2807829 803039

2025 2920142 835161

2026 3036948 868567

2027 3158426 903310

2028 3284763 939442

3.3.4 Total de Demanda potencial a 10 años

Por lo tanto, la demanda potencial que se espera para los siguientes años es la siguiente:

Demanda Potencial Total.

Demanda Demanda potencial Total,
Demanda potencial Demanda
Potencial Turistas condiciones Demanda
Años. Inquilinos a usar potencial
inquilinos más desfavorables potencial
Servicios (2.5%) turística.
San Miguel. (0.38%) anualmente.
2018 24416 610 634653 2412 3022
2019 24773 619 660040 2508 3127
2020 25135 628 686441 2608 3237
2021 25503 638 713899 2713 3350
2022 25876 647 742455 2821 3468
2023 26255 656 772153 2934 3591
2024 26639 666 803039 3052 3718
2025 27029 676 835161 3174 3849
2026 27424 686 868567 3301 3986
2027 27825 696 903310 3433 4128
2028 28232 706 939442 3570 4276

38
 En base a la información antes presentada se tiene que el total de inquilinos en San Miguel
es de 24,416 de lo cual considerando que algunos inquilinos optaran por arrendar una vivienda de
la manera tradicional se tomó de este valor un segmento de tan solo 2.5% para tener datos
conservadores. Además, la información antes expresada se tiene que la ocupación hotelera en
San Miguel es de 28.60% de lo cual considerando las condiciones más desfavorables pero
igualitarias tenemos que de esta demanda potencial se tomo solo el 0.38% de cada uno de los
hoteles ubicados en San Miguel.

Esta es una proyección de la demanda para diez años, y como se puede apreciar lleva una

tendencia al alza, pues como es de esperarse conforme la población va creciendo, se observa que

manteniendo las mismas condiciones la demanda de este servicio va al alza.

3.3.5 Tamaño de la demanda potencial

El tamaño de la demanda será determinado mediante el “método de ratios encadenado”, que

se basa en la siguiente expresión:

Q= q x n

39
 Donde:

Q: demanda del segmento de mercado identificado

q: cantidad media de producto adquirida por cada comprador

n: número de compradores

DATOS para obtener el valor Q de clientes turistas.

q= 1 vez al año en promedio. (Extraído de encuesta demanda valor más favorable)

n= 3022 clientes potenciales. (DYGESTYC, CORSATUR, Personas con necesidad del

servicio.)

𝑄=𝑞𝑥𝑛

𝑄 = (1)𝑥 (3022)

𝑸 = 𝟑𝟎𝟐𝟐 (𝑷𝒆𝒓𝒔𝒐𝒏𝒂𝒔 𝒕𝒊𝒆𝒏𝒆𝒏 𝒏𝒆𝒄𝒆𝒔𝒊𝒅𝒂𝒅 𝒅𝒆𝒍 𝒔𝒆𝒓𝒗𝒊𝒄𝒊𝒐)

4. Análisis de Oferta
4.1 Comportamiento de la oferta

La oferta de Hospedaje en la ciudad de San Miguel, ha crecido en los últimos 5 años tal es el

caso, de nuevas construcciones de hoteles tales como el Camelot, y Villa Real, además según

estadísticas de CORSATUR, el ministro de turismo Licenciado José Napoleón Duarte Duran

anuncio un crecimiento histórico de 9.5% en el 2017 para la llegada de visitantes lo cual es la

cifra más alta en los últimos 35 años, lo cual representa que 2, 246,062 extranjeros hicieron

turismo en El Salvador durante el año 2017, se destacó que entre el 2009 y 2017 los ingresos por

40
turismo tuvieron un crecimiento del 144.7% mientras que la llegada de visitantes internacionales

en el mismo periodo equivale a un incremento del 51.6%.

En base a estos datos el ministro dio a conocer las proyecciones en materia de turismo para

este 2018 la cuales van enfocadas en marcar crecimiento tanto en número de visitantes como de

ingresos, se espera alcanzar 2, 385,026 visitantes y $1, 363.56 millones en divisas lo que

representaría un crecimiento del 6.2% y 7.9% respectivamente.

4.2 Clasificación

La oferta en la actualidad es variada, se ofrece alojamientos de varias dimensiones y precios,

sea dentro de habitaciones personales como para múltiples personas, con habitaciones

unifamiliares completamente independientes.

Variando sus precios según las necesidades que se desea cubrir como lo son: Alimentación,

comunicación, entre otros. Además, según sus características estos se pueden clasificar por

estrellas.

4.3 Factores que afectan a la oferta

De manera global afectan los factores nacionales, como son el político, económico y social,

las altas tasas de intereses del sector Bancario han hecho que las empresas hoteleras se vean de

alguna manera afectadas y así mismo han subido sus precios por brindar el servicio afectando a

los clientes que buscan esa clase de servicio.

Se establece también como un factor decisivo que afecta a la oferta el trámite burocrático

que no permite avanzar de manera rápida y eficiente, restando tiempo en las gestiones.

41
 Entre otros factores podemos considerar los siguientes:

4.3.1 Competidores ya instalados en el mercado.

Dentro del mercado analizado en el municipio de San Miguel se pueden destacar 3 hoteles

como principales puntos de referencia y los más famosos en zona oriental los cuales son:

Tropico inn, Confort inn real y Villa San Miguel.

Pero en su totalidad en todo el Municipio existen 75 Infraestructuras que se pueden

identificar como hoteles.v

Otro competidor del cual no se tienen registros estadísticos es el alquiler de viviendas de

manera informal, pero es un factor que más perjudica los intereses del servicio hotelero ya que

estos no poseen un arancel fijo con el cual se pueda ofrecer una competencia justa.

4.3.2 Características de principales competidores

Considerando a los 3 hoteles antes mencionados como las principales competidores, a

continuación se describen brevemente algunas de sus características.

- Número de empleados. En principio, el número de empleados puede variar porque en estos

hoteles se toma en cuenta los servicios a brindar y el número de habitaciones que dispone.

- Localización. Estos hoteles tienen una excelente ubicación ya que están ubicados en zonas

estratégicas a lo largo de la Avenida Roosevelt

- Cartera de productos. Los principales competidores (Hoteles antes mencionados) tienen

una diversidad de servicios como principalmente, servicios de restaurant, bar, discoteca, salón de

conferencias, lugares de esparcimiento entre otros. Estos servicios hacen ser a estos competidores

los más completos del mercado.

42
 4.4 Comportamiento histórico de la oferta

Según la historia, el primer hotel en El Salvador fue el Hotel Nuevo Mundo, el cual se decía

que era el mejor de Centroamérica, en su época, dando el mejor servicio y comodidad a sus

huéspedes, su propietario de nacionalidad alemana, el Señor Alexander Porth. Este hotel se

ubicaba en la 4ª calle poniente y avenida Cuscatlán.

Son varios los factores que influyen en el desarrollo de la Industria Hotelera de El Salvador,

por ejemplo, la globalización, la modernización en las vías del transporte, la mejora de la

Infraestructura de los caminos, el aumento de los viajes y vuelos al país por negocio o por placer.

El crecimiento de la Industria Turística trae implícito también el de la Industria Hotelera, la

cual en los últimos tiempos ha cobrado mayor importancia; ya que se ha convertido en un sector

bastante prometedor generando divisas de $260 mil dólares, aproximadamente, estimándose un

incremento anual del 10%; además generando 2 empleos directos e indirectos por cada habitación

de hotel que se construye; beneficiando el desarrollo social por las relaciones con otras culturas,

así como también todos los sectores industriales-comerciales.

Los hoteles comprenden aquellos negocios que brindan servicios, principalmente

alojamiento, alimentación y bebidas, no sólo a las personas que viajan por placer sino también a

las que viajan por asuntos de negocios. Es necesario mencionar que en El Salvador se ha

observado la iniciativa de algunos hoteles en querer mejorar sus instalaciones, ya sea por sus

propios medios, o a través de alianzas con los demás hoteles, todo con el propósito de brindar un

mejor servicio a los clientes nacionales y extranjeros.

En la actualidad existe un plan creado por el Gobierno de la Republica para dar a conocer e

impulsar a ciertos sectores que se consideran como un potencial de desarrollo bastante amplio.

43
Dicho programa se denomina “Programa Nacional de Competitividad”, desarrollado por el

Ministerio de Economía cuyo objetivo principal es crear las condiciones necesarias para que la

competitividad germine y funcione en el país.vi

4.5 Oferta actual

Dentro del mercado actual existe una diversidad de hoteles en San Miguel que varían su

ubicación, servicios y precios para realizar el respectivo estudio solo tomaremos en cuenta el

número de habitaciones con las cuales cuenta cada uno de los más reconocidos hoteles en San

Miguel y la capacidad de personas.

Promedio de
Número de personas
Hotel
habitaciones hospedadas
anualmente
Tropico Inn 99 460
Confort Inn Real 79 290
Hotel Villa San
51 270
Miguel
Hotel Plaza
28 180
Floresta
Hotel Casa
8 80
Grande
Hotel Camelot 21 120
Hotel King Palace 65 240
Total 1640
(Fuente: Diversas fuentes electrónicas)

En este caso como se evidencia solo se han tomado en cuenta los principales Hoteles de San

Miguel ya que son las principales fuentes de competencia que ofrecen los mejores servicios por

44
consecuencia tienen una mayor demanda por los turistas y clientes potenciales. Considerando que

estos son los principales hoteles a los cuales la mayoría de las personas acuden asumiremos que

estos cubren un 50% del mercado para lo cual sumaremos el 50% adicional por los otros

hospedajes no considerados pero que tienen un impacto en la oferta con lo cual tenemos 1640

personas más 820 nos da un total de 2460 personas hospedadas para el año 2018. En

consecuencia y bajo las mejores condiciones los 75 hoteles tendrían un promedio de 33 personas

que requieren del servicio anualmente.

4.6 Proyección de la oferta

Según estadísticas brindadas por CORSATUR se tiene que el crecimiento turístico es de un

4.00% anualmente y en base a ello se determinara el número de clientes que se aumentaría en los

siguientes diez años.

Personas hospedadas
Año
anualmente
2018 2460
2019 2558
2020 2661
2021 2767
2022 2878
2023 2993
2024 3113
2025 3237
2026 3367
2027 3501
2028 3641

45
 4.7 Tamaño de la oferta potencial

El tamaño de la oferta será determinado mediante el “método de ratios encadenado”, que se

basa en la siguiente expresión:

Q= q x n

Donde:

Q: oferta del segmento de mercado identificado

q: cantidad media de personas atendidas al año

n: número de ofertantes

DATOS para obtener el valor Q de clientes turistas.

q= 33 (Dato determinado en base a la oferta actual)

n= 75 ofertantes (Páginas amarillas El Salvador.)

𝑄=𝑞𝑥𝑛

46
 𝑄 = (33)𝑥 (75)

𝑸 = 𝟐, 𝟒𝟕𝟓( 𝑫𝒆𝒎𝒂𝒏𝒅𝒂 𝒔𝒂𝒕𝒊𝒇𝒆𝒄𝒉𝒂)

5.0 Estimación de la demanda insatisfecha

Para obtener la demanda insatisfecha se establece un cruce entre la oferta potencial y la

demanda potencial y en base a ello la obtendremos.

Demanda
Oferta potencial Demanda Potencial
insatisfecha
Personas 2475 3021 546

5.0.1 Demanda insatisfecha proyectada

Se estima una demanda insatisfecha a diez años para ver cómo se comporta el mercado de la

construcción en este periodo. Y saber que probabilidades tiene este proyecto de ser factible.

Demanda
Oferta potencial Demanda
Años. potencial
anualmente insatisfecha
anualmente.
2018 3022 2460 562
2019 3127 2558 569
2020 3237 2661 576
2021 3350 2767 583
2022 3468 2878 590
2023 3591 2993 598
2024 3718 3113 605
2025 3849 3237 612
2026 3986 3367 619
2027 4128 3501 627
2028 4276 3641 635

47
 6.0 Análisis de precios
Los precios de las habitaciones en los hoteles no se pueden en ocasiones comparar pues hay

factores que afectan de manera directa e indirecta de acuerdo con parámetros ya sean de espacios,

o servicios tales como room service, bar, alimentación, wifi, sitios de recreación entre otros.

6.0.1 Precios históricos y actuales

Hace una década no existía variedad de oferta de alquiler sobre todo en lo que se refiere a

alojamiento y los precios si de alguna manera eran más accesibles no existían la debida

promoción y publicidad que hoy en día se ofrece.

Anteriormente no existía demasiada demanda debido a que cada propietaria construía su

vivienda debido a que en San Miguel no existía tanta infraestructura, debido al alto crecimiento

poblacional la zona urbana crece más al punto que la zona centro no tiene más sitios donde

construir. Es por ello que la demanda hotelera ha incrementado en los últimos años y existe un

mercado el cual aún se encuentra insatisfecho.

Hoy en día se conocen diferentes opciones de alojamiento de los cuales existen 3 principales

que son de alto prestigio en la zona de San Miguel esto por su historia y por su modernización los

cuales son Tropico inn, Confort inn real y Villa San Miguel. Estos por su tamaño y en gran

parte por la excelente ubicación que poseen, sin embargo, existen otros hoteles en San Miguel

que ofrecen servicios iguales o similares a esto teniendo así los siguientes precios.

Precio promedio por

Hotel
noche 2 huéspedes

Tropico Inn $77.00

48
 Confort Inn Real $85.00
Hotel Villa San
$95.00
Miguel
Hotel Plaza Floresta $40
Hotel Casa Grande $47
Hotel Camelot $27.00
Hotel King Palace $34.00
(Fuente: Trivago.com, Booking.com)

6.1 Precio aceptado y sugerido por la demanda

Tomando en cuenta la encuesta del anexo 1.0 se puede observar que en su mayoría de

clientes se encuentran en un estado civil soltero, considerando un 82% de los encuestados se ha

hospedado en un hotel en el último año y tomando en cuenta que un 34% de la muestra sugiere

un precio que ronde los $20.00 y $25.00 por noche en una habitación sencilla. En base a los

precios que la competencia ofrece que en promedio ronda los $57.86 por una habitación de dos

huéspedes se ha tomado a bien sugerir un precio de $30.00 por una habitación doble y por una

habitación sencilla $20.00 estos precios incluyendo un desayuno, acceso a internet y a las zonas

recreativas del hotel.

En cambio, para el arrendamiento por contrato al mes se ha tomado de manera conservadora

un precio de $180.00 en base a los resultados ofrecidos por la encuesta el 37% de estos

selecciono un precio de $150.00 a $200.00, considerando que sus ingresos mensuales son de más

de $350.00 y que la forma de pago más aceptada en efectivo y en periodos mensuales.

49
 7.0 Conclusiones
Dentro del análisis de oferta y demanda se puede concluir en los siguientes puntos basados

en la información obtenida:

✓ Existe una alta demanda de clientes locales como turistas, la cual en base a la

información presentada se puede apreciar que tiene un alto crecimiento anual por lo

cual existe un mercado creciente que tiene la necesidad de hospedaje hotelero en la

zona de San Miguel.

✓ Se identifica una oferta alta en el mercado debido a que existen diversos hoteles en

los cuales se brindan diferentes servicios que van desde lo básico hasta los de lujo,

sin embargo la oferta que está presente en el mercado se ve afectada debido a los

altos precios que se tienen por los servicios que brindan creando así que muchas

veces los clientes se sientan en desacuerdo por las ofertas actuales.

✓ Al comparar la demanda potencial versus la oferta potencial observamos que aún

existe una demanda insatisfecha haciende a un promedio de 546 personas anualmente

que representan el 18.00% de la demanda potencial, en base a esta información existe

un pequeño espacio para incluir una oferta más en el mercado, teniendo en cuenta

que se debería de cubrir la demanda insatisfecha y abarcar más mercado ofreciendo

nuevos y mejores servicios a un precio razonable. Brindando servicios que se puedan

adecuar según la necesidad y tipo cliente.

50
 8.0 Recomendaciones
Según la información obtenida en este estudio se puede tomar a bien las siguientes

recomendaciones.

➢ Ubicar la infraestructura del Hotel en una zona céntrica de San Miguel, que posea

fácil acceso a los servicios básicos como salud, educación, seguridad etc.

➢ Tomar en cuenta los servicios ofrecidos por los hoteles existentes para tomarlos

como propios y mejorarlos en base a las preferencias de los clientes.

➢ Como proyecto inicial sería adecuado tomar una estructura, modificando su uso a

tipo habitacional, esto con el objetivo de empezar actividades de usos hotelero

brindando los servicios básicos de todo hotel sin que la inversión inicial sea

exorbitante y se corra demasiado riesgo de fracaso.

➢ Brindar promociones o alternativas de pago para estudiantes que arrenden una

habitación debido a su necesidad de estudiante, mediante acuerdos con las

universidades y la empresa hotelera para crear un nuevo tipo de oferta.

➢ Utilizar precios pilotos en el primer trimestre para obtener el promedio de clientela y

verificar cuales son los mejores precios en los cuales se obtengan las ganancias

necesarias sin que se afecte la demanda del servicio.

➢ Brindar un excelente servicio de restaurante y Bar que proporcione un ingreso

adicional al de alojamiento y que permita crear un plus en el mercado ofreciendo

fiestas mensuales para los usuarios generando una opinión positiva para futuros

clientes.

51
 Anexos
Anexo 1.0

La encuesta se realizó de manera electrónica atreves del sitio e-encuestas.com para lo cual en

el periodo establecido se lograron recolectar un total de 100 muestras que son representativas de

la población estudiada. Con lo cual obtuvimos los siguientes resultados.

1- ¿Estado civil en el que se encuentra?

52
2- ¿Su género es?

53
3- ¿Cuál se su lugar de origen?

54
4- ¿Sabe usted que es un hotel?

55
5- ¿Se hospedado en el último año en un hotel ?

56
6- ¿En qué medio ha visto mayor publicidad sobre hoteles?

57
7- ¿De cuantas personas se compone su grupo familiar?

58
8- ¿Situación actual?

59
9- ¿En que rango se encuentra su nivel de ingreso (dólares)?

60
10- ¿El factor de seguridad en su entorno tiene una alta importancia para usted y su grupo

familiar?

61
11- ¿Qué ubicación preferiría usted para alquilar una habitación de hotel en San Miguel?

62
12- ¿Qué tipo de comodidades busca en la habitación de un hotel?

63
13- ¿Cuánto es lo máximo que usted estaría dispuesto a pagar por una habitación de hotel

sencilla por noche (Servicio básico de desayuno)?

64
14- ¿Cuánto es lo máximo que usted? estaría dispuesto a pagar por una habitación de hotel

arrenda durante un mes ofreciendo los servicios básicos con desayuno incluido?

65
15- ¿Qué periodo de pago le parece más conveniente?

66
16- ¿Qué forma de pago prefiere?

67
17- ¿Cuánto considera usted que ha aumentado el precio de arrendamiento de habitaciones

en hoteles en los últimos 5 años?

68
18- ¿Qué motivos considera usted necesarios para alquilar una habitación de hotel?

69
19- ¿Cree usted que generaría interés un proyecto de características hotelera en el municipio

de San Miguel?

70
20- ¿Cómo considera usted esta propuesta hotelera?

71
 Referncias
i
Informe Macroeconómico diciembre 2017, Pag 4, Banco Central de Reserva de El Salvador
ii
Fuente: Déficit Habitacional VI Censo de Población y V de Vivienda 2007, pag. 5 VICEMINISTERIO DE
VIVIENDA Y DESARROLLO URBANO
iii
Encuesta de hogares de propósitos múltiples 2016, pág. 33 DIGESTYC
iv
Informe Estadístico Enero – diciembre 2016 preliminar, pág. 11, Unidad de Inteligencia de Mercado,
CORSATUR.
v
Fuente Páginas amarillas El Salvador: http://www.paginasamarillas.com.sv/san-
miguel/servicios/hoteles?page=4
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Aspectos generales sobre la industria hotelera en El Salvador Cap. 1

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