Corredores – Comisión

La expresión contenida en el art. 111 del Código de Comercio acerca de que la comisión
es debida "aunque el contrato no se realice por culpa de alguno de los contratantes" se
refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro de su remuneración del
resultado ulterior del negocio pero, en todos los casos, ese derecho debe reconocer
ineludiblemente como causa jurídica que exista efectivamente la conclusión de un
contrato.

SCBA, Ac 32728 S 7-8-1984, Juez CAVAGNA MARTINEZ (SD)

CARATULA: Wurmlinger, Luis c/ Lagos, Julio H. y otros s/ Cobro sumario de pesos
PUBLICACIONES: DJBA 127, 306 - AyS 1984 I, 379
MAG. VOTANTES: Cavagna Martínez - Negri - San Martín - Mercader - Vivanco
TRIB. DE ORIGEN: CC0101SI

Corredores - Comisión

En cuanto a la relación causal existente entre la actividad del corredor y la realización

del contrato se sientan los siguientes principios:1) Que la intervención del mediador sea
pedida o aceptada, aún tácitamente por ambas partes; 2) Que la obra del intermediario
haya conducido a los contratantes (aunque sea solamente en virtud del impulso inicial
pero decisivo del mediador), "in indem placticum consensus", y que la prueba de los
extremos citados corresponde, desde luego al corredor que pretende cobrar la comisión.

CC0000 AZ 32065 RSD-183-90 S 14-11-1990, Juez CESPEDES (SD)

CARATULA: Vila Adderly c/ Giami s/ Cobro de comisión
MAG. VOTANTES: Céspedes - Onetti de Dours - Ojea
TRIB. DE ORIGEN: CC0000

Corredores - Comisión

La conclusión de la operación sin gestión mediadora alguna del corredor no le da

derecho al cobro íntegro de la comisión, sin perjuicio del reintegro de los gastos, del
resarcimiento del interés negativo de su parte de haber resultado lesionado y del pago de
una retribución proporcional al servicio prestado (doctrina 1949, 1950, 1958 y concs. C.
Civil).

CCI Art. 1949 ; CCI Art. 1950 ; CCI Art. 1958

CC0103 LP 215935 RSD-270-94 S 14-12-1993, Juez RONCORONI (SD)
CARATULA: Muñoz, Domingo c/ Arcuri, Lucía s/ Cobro de australes y daños y
perjuicios
MAG. VOTANTES: Roncoroni - Perez Crocco

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Corredores - Comisión

Cuando el mandato se extinguió sin culpa del mandatario, pero tampoco del comitente,
y los trabajos realizados por el primero fueron de escasa magnitud, no puede pretender
el pago de la totalidad de la comisión, a guisa de una chance frustrada, sin incurrir en
flagrante abuso profesional que lastima la jerarquía y la estima que merece la actividad
del corretaje inmobiliario y que viola groseramente un cuerpo arancelario en cuyo
respeto está interesado el orden público (arts. 65 ley 7021, hoy art. 54 ley 10973; 21,
1071, 1198 1ra. parte Cód. Civil, 207 Cód. Comercio). La recurrencia a la
proporcionalidad que el art. 1958 Cód. Civil, hace en tales situaciones, importa un claro
reenvío a la equidad, que es tanto como aludir a la prudencia y moderación del arbitrio
judicial para hallar la solución del caso concreto.

LEYB 7021 Art. 65 ; LEYB 10973 Art. 54 ; CCI Art. 21 ; CCI Art. 1071 ; CCI Art.
1198 ; CCO Art. 207 ; CCI Art. 1958
CC0103 LP 215935 RSD-270-94 S 14-12-1993, Juez RONCORONI (SD)
CARATULA: Muñoz, Domingo c/ Arcuri, Lucía s/ Cobro de australes y daños y
perjuicios
MAG. VOTANTES: Roncoroni - Perez Crocco

Corredores - Matrícula

Los corredores deben reunir las calidad exigidas por el art. 88 del Código de Comercio
y cumplir las condiciones imprescindibles, entre otras, matricularse como tales
establecidas por el art. 88, y en caso contrario no tienen acción para cobrar comisión de
ninguna especie, remitiéndose a doctrina de la materia y jurisprudencia del mismo
tribunal, que fundamentó, en ese precedente, en la ausencia de una condición
imprescindible para legitimar la percepción de suma alguna.-
Tratándose de personas físicas, los corredores deben cumplir con las condiciones y
calidades exigidas por el ordenamiento comercial, caso contrario no tendrán acción para
cobrar comisión de ninguna especie, en tanto la norma del art. 89 del Código de
Comercio representa una sanción contra el corretaje clandestino, prevista para
salvaguardar el orden público, procurando que quienes ejerzan esa profesión cumplan
con determinadas formalidades destinadas a asegurar la idoneidad, corrección y
responsabilidad de los mismos, actividad profesional que se legitima con la
matriculación como única vía admisible para pretender el pago de su comisión",
añadiéndose que "el corredor no matriculado no puede invocar el art. 1627 del Código
Civil, porque él se refiere al que hiciese al servicio prestando se profesión cuando ese
ejercicio se hace...en condiciones legales". De allí que no pueda invocarse el principio
de enriquecimiento sin causa, proposición difícil de compartir cuando el sujeto ha
actuado contra ´legem´, pues así como la persona que tramita un juicio sin ser abogado,
no tiene derecho a cobrar honorarios, por más trabajo que haya realizado y por más
pactos que se hayan firmado, el corredor que no es tal porque no se matriculó, no puede
nunca cobrar honorarios.-

CCO Art. 88 ; CCO Art. 89

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CC0000 TL 10124 RSD-20-132 S 24-10-1991, Juez MACAYA (SD)
CARATULA: Lasala, Raúl c/ Elortegui, Martín F. s/ Cobro de australes
MAG. VOTANTES: Macaya - Casarini - Lettieri

Martilleros - Honorarios // Corredores - Comisión

La materia referida a la retribución de los honorarios tanto de los martilleros como de

los corredores públicos emana de preceptos de la ley en los cuales se encuentra
comprometido el orden público y, consecuentemente, como prescribía el art. 65, ap. III
de la ley 7021 -texto según ley 9126-, recogido incluso en la actual ley 10973, "los
martilleros y corredores públicos podrán fijar por contrato con sus comitentes el monto
de sus aranceles y honorarios, sin otra sujeción que a esta ley y a los Códigos de fondo,
pero el contrato será redactado por escrito y no admitirá otra prueba de su existencia que
la exhibición del documento o la confesión de parte de haber sido firmado.

LEYB 7021 Art. 65 ; LEYB 9126 ; LEYB 10973

CC0203 LP, B 79862 RSD-48-95 S 18-4-1995, Juez FIORI (SD)
CARATULA: Martigano, Edith c/ Novelli, Juan C. s/ Ordinario
MAG. VOTANTES: Fiori-Bissio

Corredores - Concepto // Corredores - Comisión

Constituye característica esencial del contrato de corretaje la de otorgar al corredor el

derecho al cobro de una comisión, de quienes se han servido de su mediación, cuando
concluyan el contrato; y es condición para ello que exista una relación de causalidad
entre esa conclusión y aquella actividad. Es menester resaltar que este derecho persiste
en favor del corredor cuando el negocio no sea ejecutado, por cualquier motivo, o
cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes, o cuando éstas simulen
fraudulentamente su abandono, encarguen su conclusión a otra persona, o lo concluyan
por sí mismas.

CC0201 LP, B 77032 RSD-57-94 S 18-4-1994, Juez CRESPI (SD)

CARATULA: Atie, Miguel Angel c/ Gonella, Juan Carlos s/ Restitución de suma de
dinero
MAG. VOTANTES: Crespi-Sosa

Corredores - Comisión

La suerte definitiva del contrato y aun su no perfeccionamiento, por causas ajenas al

corredor y sí dependientes de las partes o factores externos, no previsibles o no
superables, no afecta el derecho a percibir comisión (arts. 111, Cód. de Comercio; arts.
499, 505, 514, 1137, 1139, 1197 Cód. Civil y art. 54 ley 10973).

CCO Art. 111 ; CCI Art. 499 ; CCI Art. 505 ; CCI Art. 514 ; CCI Art. 1137 ; CCI Art.
1139 ; CCI Art. 1197
CC0201 LP, B 77032 RSD-57-94 S 18-4-1994, Juez CRESPI (SD)
CARATULA: Atie, Miguel Angel c/ Gonella, Juan Carlos s/ Restitución de suma de
dinero

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MAG. VOTANTES: Crespi-Sosa

Acto jurídico - Nulidad de oficio // Corredores - Comisión

Desde que la ley 10973 se encuentran fundada en el orden público, la invalidez de los
convenios que los desconocen -de causa ilícita por objeto prohibido- configuran actos
nulos de nulidad absoluta (arts. 502, 953, 1044, 1047 y concds. Cód. Civil). Una nulidad
de tales características, por resultar manifiesta (art. 1038 Cód. Civil), es susceptible de
ser declarada de oficio por los jueces (art. 1047 Cód. Civil); remarcando que el actor,
por su condición de martillero y corredor público, no ha podido ignorar que la cláusula
inserta en el boleto, referido a la comisión a percibir de la compradora, era violatoria de
la ley que regula el ejercicio de su profesión, por lo que nunca debió incluirla ni intentar
su cobro judicial (arts. 902, 923, 1198, párr. 1 , Cód. Civil). De conformidad con la ley
10973, "les está prohibido a los martilleros y corredores públicos,...: a) practicar
descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias" (art. 53, inc. a).
Además, por su art. 54, II, a, en caso de venta de inmuebles (supuesto de autos), el
arancel al que deben ajustarse los corredores queda establecido en un porcentaje "del
1,5% al 3% a cargo de cada parte". Agrego, que si bien estos profesionales pueden fijar
contractualmente sus aranceles y honorarios, ello lo es con sujeción a la propia l,ey y a
las disposiciones de los códigos de fondo, y aquélla dispone que "las escalas
arancelarias serán de observancia obligatoria, tanto en los mínimos como en los
máximos previstos" (art. 54, II, dos últimos párrafos).

LEYB 10973 Art. 53 Inc. a ; LEYB 10973 Art. 54

CC0201 LP, B 77467 RSD-119-94 S 9-6-1994, Juez CRESPI (SD)
CARATULA: Bruno, Julio Alfredo c/ Di Popolo, Lucia s/ Cobro suma de dinero
PUBLICACIONES: DJBA 147, 207
MAG. VOTANTES: Crespi-Sosa

Corredores - Comisión

El derecho al devengamiento de la comisión del corredor surge de que la intervención

del mismo sea pedida o aceptada, incluso tácitamente y que la obra del mediador o
corredor haya conducido a los contratantes a la concreción del contrato, aunque más no
fuera por virtud del impulso inicial.(Art. 111, 2° párrafo del Código de Comercio).

CCO Art. 111

CC0002 QL 769 RSD-18-97 S 13-3-1997, Juez MANZI (SD)
CARATULA: Romano Gardonio Inmobiliaria c/ Cuadra Humeres Carlos Lucas s/
Cobro de Pesos
MAG. VOTANTES: Reidel - Manzi - Cassanello

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Corredores - Comisión - nulidad

El convenio firmado entre actor y demandado, por el que se pacta el pago de una
comisión del 6% es nulo. Y ello es así, porque la normativa que rige la cuestión (Ley
10973), establece que los aranceles de los corredores por la venta de inmuebles serán
del 1,5 % al 3% a cargo de cada parte, siendo tal escala arancelaria de "observancia
obligatoria", tanto en los mínimos como en los máximos.

LEYB 10973
CC0002 QL 769 RSD-18-97 S 13-3-1997, Juez MANZI (SD)
CARATULA: Romano Gardonio Inmobiliaria c/ Cuadra Humeres Carlos Lucas s/
Cobro de Pesos
MAG. VOTANTES: Reidel - Manzi - Cassanello

Corredores - autorizacion tacita-cobro comision

No resulta imprescindible que los corredores inscriptos tengan autorización expresa de

los interesados con el fin de encontrarse legitimados al cobro de la comisión de la venta,
pues basta la conformidad tácita traducida en la simple aceptación de su intervención
sin protestas ni reservas (artículos 915 y 918 del Código Civil).

CCI Art. 915 ; CCI Art. 918

CC0001 QL 461 RSD-14-96 S 24-9-1996, Juez SENARIS (SD)
CARATULA: Rutigliano Julio y Otro c/ Granese Emanuel Julio s/ Cobro de pesos
PUBLICACIONES: LLBA 1997, 620
MAG. VOTANTES: Señaris-Celesia-Busteros

Corredores - Comisión

Los honorarios adeudados al corredor por cada una de las partes no lo son en forma
solidaria toda vez que no se dan la totalidad de los extremos legales dispuestos por los
artículos 699 y 701 del Código Civil, vale decir no ha sido expresamente establecido
por voluntad de las partes ni tampoco por la ley que una sola parte se haga cargo de los
mismos, en consecuencia, el derecho de los intermediarios se circunscribe al reclamo
que puede realizarle a cada uno de los contratantes y por el porcentaje máximo que
autoriza el artículo 54, apartado II, inciso a) de la ley 10973.

LEYB 10973 Art. 54 Inc. a ; CCI Art. 699 ; CCI Art. 701
CC0001 QL 461 RSD-14-96 S 24-9-1996, Juez SENARIS (SD)
CARATULA: Rutigliano Julio y Otro c/ Granese Emanuel Julio s/ Cobro de pesos
PUBLICACIONES: LLBA 1997, 620
MAG. VOTANTES: Señaris-Celesia-Busteros

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Corredores - aceptacion tacita - derecho a Comisión

Para que exista un acto de corretaje y el corredor tenga derecho al cobro de comisión no
se requiere, imprescindiblemente, que sus servicios profesionales hayan sido solicitados
ni que exista convensión previa; bastará con que las partes contratadas acepten y
realicen el negocio propuesto aprovechando los consejos, las indicaciones y,
principalmente, el resultado de las actividades del intermediario, actividades que pueden
ser probadas por cualquier medio probatorio.

Poco importa que la vendedora no haya conferido autorización de venta al actor, si

ambos contratantes de la compraventa suscribieron el documento glosado, que no ha
sido desconocido en su autenticidad (art. 354 inc. 1°, C.P.C.C.).

El derecho del intermediario a cobrar la comisión nace no solamente cuando su

intervención es pedida, sino también cuando conocida, ha sido aceptada aún
tácitamente, por ambas partes.

El corredor tiene derecho a su comisión tan pronto se celebra el contrato con su

mediación, cualquiera sea el resultado posterior del negocio y salvo convención en
contrario. Es decir que el derecho subsiste, aunque las partes, por dificultades
subsiguientes o por mutuo acuerdo no cumplan o dejen sin efecto lo pactado.

El corredor tiene derecho al cobro de comisión si acercó a las partes cumpliendo con su
función específica, sin que obste a ello la interrupción de las tratativas que se
reanudaron poco tiempo después en forma directa y personal entre las partes -como aquí
sucede- pués lo real es que la contratación se hizo posible con su intervención y su
derecho existe aún cuando la operación se concluya sin su intervención.

CC0203 LP, B 86946 RSD-245-97 S 30-9-1997, Juez BISSIO (SD)

CARATULA: Bruno, Julio Alfredo c/ Rancich, Marisa Adriana s/ Cobro de suma
dineraria
MAG. VOTANTES: Bissio-Fiori

Corredores - Comisión

Corredor es el profesional matriculado -y ciertamente en autos no se ha cuestionado que

el actor lo fuera- que intermedia entre la oferta y la demanda, en la búsqueda de un
interesado para la operación que desea realizar el comitente, acercando en definitiva a
las partes de un negocio jurídico, intervención que resulta eficaz en la medida que el
negocio jurídico se concrete. Ello no obstante, y a ese respecto resulta suficientemente
claro el texto del art. 111 del Código de Comercio, se debe la comisión al corredor aún
cuando el contrato no se realice, entre otros casos, cuando esta frustración obedece a la
culpa de uno de los contratantes.

CCO Art. 111

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CC0001 SI 85025 RSD-382-00 S 17-8-2000, Juez CABRERA DE CARRANZA (SD)
CARATULA: Claisse, Alejandro c/ Girao, Alejandro Andrés s/ Cobro de comisiones
MAG. VOTANTES: Cabrera de Carranza-Arazi-Medina

Corredores - Comisión
El art. 54 de la ley 10.973 determina los honorarios que percibirán los corredores
públicos por los trabajos profesionales que realicen, estableciendo distintas escalas,
según las operaciones que con su intermediación llegaren a concertarse. En todos los
casos cabe considerar que la denominada comisión, se encuentra subordinada a la
existencia de un contrato concluido, pues en el corretaje, lo que se retribuye a través de
aquélla es el resultado útil de la gestión del corredor y no las tareas que se efectúen con
independencia de ese resultado.
El derecho del corredor a la comisión surge como resultado de una mediación eficaz,
que hubiere producido un acuerdo de voluntades, de modo que, en principio, aquél sólo
tiene ese derecho cuando el contrato en cuya concertación intervino se perfecciona. Y
puede decirse que dicho contrato se considera perfeccionado cuando las partes quedan
efectivamente vinculadas por el acuerdo de voluntades, generándose derechos y
obligaciones recíprocas, que otorgan acción para exigirse el cumplimiento de las
prestaciones asumidas y para reclamarse el resarcimiento de daños y perjuicios en caso
de incumplimiento.

LEYB 10937 Art. 54

CC0202 LP 94907 RSD-15-1 S 15-2-2001, Juez SUAREZ (SD)
CARATULA: De Urquiza, Carlos Matías c/ Fiorante, Dante Orestes y ots. s/ Cobro
sumario de pesos
MAG. VOTANTES: Suárez-Ferrer

Corredores - Comisión
Debe tenerse presente que la retribución del corredor, se encuentra subordinada, a la
existencia de un negocio jurídico concluido, pues lo que se remunera es el resultado útil
de la gestión emprendida y no los trabajos o servicios prestados independientemente de
lo obtenido. No se trata de una locación de servicios en el cual se remunera la sola
circuntancia de poner el trabajo a disposición de las instrucciones que le pueda impartir
el principal; el derecho a comisión requiere actividad útil del intermediario, para lo cual
debe acercar a las partes y posibilitar la operación, obteniéndose así el resultado.
La efectivización de una reserva "ad referendum" del vendedor, no puede constituirse
por sí sola en ejecución ni en principio de ejecución de la convención principal a los
fines del derecho al cobro de comisión por parte del intermediario, pues como dije, en
materia de corretaje lo que en definitiva se remunera es el resultado útil de la gestión
encomendada con independencia de los trabajos o servicios prestados para la
consecución de ese fin.

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OBS. DEL SUMARIO: Se encuentra en apelación por R. E. N. ante la SCBA
CC0002 LM 240 RSD-5-2 S 16-7-2002, Juez RODRIGUEZ (MA)
CARATULA: Bendersky Silvio Mario c/ De Luca Mario s/ Cobro ejecutivo de dinero
OBS. DEL FALLO: Tramitó en Suprema Corte bajo el n° 86022
MAG. VOTANTES: Rodríguez-Sánchez-Iglesias Berrondo
TRIB. DE ORIGEN: JC04

Corretaje - Caracteres-
Caracteriza al corretaje la tarea de aproximar a las partes interesadas en el negocio,
facilitando eventualmente su conclusión. El corretaje es una actividad comercial
reglamentada y atento a que tal regulación apunta principalmente a garantizar
idoneidad, corrección y seguridad en las operaciones en que intervienen los corredores,
su aplicación reviste carácter de orden público. Congruentemente, quienes no figuren
matriculados como corredores, carecen de acción para cobrar comisión de ninguna
especie. La actividad confiada a los corredores debe satisfacer la expectativa de seriedad
y corrección que la sociedad deposita en ellos, y, si bien son auxiliares de comercio (art.
87 C. de Com.), también tienen las obligaciones de los comerciantes, responsabilidades
más extensas y mayores prohibiciones e incompatibilidades (arts. 91, 93, 105, 108 y
concds., arg. art 112 del Com. De ahí la indelegabilidad de sus funciones, porque los
requisitos legales son inherentes a la persona y tienden a asegurar su competencia,
imparcialidad y honorabilidad.

CCO Art. 87 ; CCO Art. 91 ; CCO Art. 93 ; CCO Art. 105 ; CCO Art. 108 ; CCO Art.
112
CC0002 SI 91248 RSD-189-3 S 28-8-2003, Juez BIALADE (SD)
CARATULA: Carro, Mariano c/ Fundación San Pío X s/ Cobro de pesos
MAG. VOTANTES: Bialade-Krause-Malamud

Corredores - Comisión
Si la transmisión de dominio del inmueble se materializó con la probada intervención
previa de un corredor en la operatoria, resulta procedente, en principio el derecho que le
asiste al mismo a percibir una comisión, pues ésta se debe, incluso, cuando principiada
la negociación por el corredor el comitente la concluyere por si mismo, lo normado por
el artículo 111 tercer párrafo del Código de Comercio.

CCO Art. 111

CC0101 LP 241372 S 13-5-2003, Juez TENREYRO ANAYA (SD)
CARATULA: Sanchez, Julio César c/ Zylber Myriam s/ Cobro sumario de pesos
MAG. VOTANTES: Tenreyro Anaya-Ennis

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Corredores - Matrícula // Corredores no matriculados-
La inobservancia de la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrícula de
corredor, priva del derecho a percibir comisión, porque la obligación de la inscripción es
una exigencia impuesta por el interés general y la necesidad de asegurar la idoneidad,
correción y responsabilidad de quiénes se dedican a tales actividades y no puede ser
dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa sobre el punto, con
apoyo en el principio consagrado por el artículo 1197 del Código Civil.
La falta de derecho al cobro de la comisión está establecida en el artículo 89 in fine del
Código Comercio; que reviste carácter de orden público y que tiende a proteger no sólo
la actividad profesional de quienes han sido cumplidores con las prescripciones legales,
sino a otorgar mayor seguridad y eficacia a los negocios pasados ante los corredores, es
por ello que resultan carentes de eficacia los acuerdos que pudieran celebrarse entre los
contratantes reconociendo comisiones por el ejercicio clandestino de la profesión de
corredor.

Carece de derecho a cobrar comisión el corredor que frustra el negocio por no proponer
a la compradora el negocio con exactitud, precisión y claridad, ni comprobar la
existencia de los instrumentos que acrediten el dominio.

CCI Art. 1197

CC0001 SI 92179 RSD-585-3 S 19-8-2003, Juez MEDINA (SD)
CARATULA: Monte, Rodolfo c/ Pancino, José y otra s/ Cobro de pesos

PUBLICACIONES: ED 205, 82
MAG. VOTANTES: Medina-Arazi-Cabrera de Carranza

Corredores - Comisión // Contratos - Prueba

La regla del art. 209 del C. de Com., similar a la del art. 1193 del C.C., se aplica a la
prueba de los contratos pero no a la prueba de los hechos materiales, aunque de éstos
resulten obligaciones, por lo que los trabajos o los servicios realizados en beneficio de
otros (y entre ellos la intervención del corredor) pueden acreditarse por cualquier tipo de
prueba.

CCO Art. 209 ; CCI Art. 1193

CC0000 PE, C 2544 RSD-26-98 S 26-3-1998, Juez GESTEIRA (SD)
CARATULA: Tenaglia, Domingo Antonio c/ Ausaldi, Leonardo y otro s/ Cobro sumario
de pesos
MAG. VOTANTES: Gesteira-Levato-Ipiña
TRIB. DE ORIGEN: JC0200

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