Profesor: Lic.

Salvador Villalobos

Integrantes:

Cervantes Zúñiga Adrián

Juárez López Victoria

Juárez Porras Karen Amayrany

Lara Sánchez Alexis

Luis Hernández Manuel Eduardo

Contenido
Introducción ............................................................................................................. 3
El usufructo – Servidumbres personales ................................................................. 4
Definición ............................................................................................................. 4
Características ..................................................................................................... 5
Derechos del usufructuario .................................................................................. 6
Obligaciones del usufructuario............................................................................. 7
Constitución del usufructo.................................................................................... 8
Extinción del usufructo ......................................................................................... 9
El uso y sus modalidades .................................................................................. 10
Habitación .......................................................................................................... 11
Operae servorum ............................................................................................... 12
Constitución de las servidumbres reales ............................................................... 13
En el Antiguo Derecho Civil ............................................................................... 13
En el Derecho Pretorio ...................................................................................... 15
En el Derecho Justinianeo ................................................................................. 17
Extinción de la servidumbre ............................................................................... 18
Protección Judicial ............................................................................................. 18
La superficie .......................................................................................................... 19
Definición ........................................................................................................... 19
Desarrollo .......................................................................................................... 19
Derechos y deberes del superficiario ................................................................. 19
Constitución ....................................................................................................... 20
Extinción ............................................................................................................ 20
Medios de defensa del superficiario .................................................................. 21
La enfiteusis .......................................................................................................... 21
Definición ........................................................................................................... 21
Desarrollo .......................................................................................................... 21
Derechos y deberes del enfiteuta ...................................................................... 22
Constitución ....................................................................................................... 23
Extinción ............................................................................................................ 23
Defensa procesal del enfiteuta .......................................................................... 23

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Conclusión............................................................................................................. 25
Referencias ........................................................................................................... 26

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 Introducción
El Derecho Romano y el Derecho actual, han tomado como objeto de estudio al
sujeto, a la persona, así como sus relaciones con sus semejantes dentro de una
sociedad, organizada bajo un régimen de reglas y normas.

En el presente trabajo pretendemos brindar un panorama más amplio acerca

de los derechos de la persona en la Antigua Roma, más precisamente, los derechos
y obligaciones que este poseía sobre la cosa ajena

Analizaremos una de las más grandes instituciones que, hasta nuestros días,
sigue vigente y cumple básicamente la misma estructura y las mismas funciones
dentro del Derecho actual; la servidumbre. Vamos a poder observar cómo eran
establecidas los diferentes tipos de servidumbre dentro de una propia ajena siempre
para poder satisfacer una necesidad propia, haciendo gran hincapié dentro de este
punto, puesto que una servidumbre no se establecía por capricho del propietario del
fundo dominante, sino que tenía que existir una necesidad real por la cual este
debiera usar una porción del fundo sirviente.

Del mismo modo, abordaremos dentro de los derechos sobre la cosa ajena,
los derechos de usufructo, de superficie y la emphiteusis. Explicaremos
detalladamente como fueron desarrollándose estas instituciones a lo largo del
tiempo, que derecho y obligaciones tenían los ciudadanos romanos que hacían uso
de las mismas, así como del momento en que estas se extinguían y algunas de las
acciones del Derecho Romano que las protegían de cualquier perturbación.

Con la finalidad de proporcionar información lo más objetiva y verídicamente

posible, nos hemos apoyado de diversos autores contemporáneos, expertos del
Derecho Romano, así como de los apuntes tomados en clase.

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El usufructo – Servidumbres personales
Definición
Del latín usufructus, el usufructo es la utilidad o provecho que se obtiene de una
cosa. Por ejemplo: “El usufructo que otorga el negocio es muy grande, por eso hay
tantos interesados en participar del proyecto”.

En el ámbito judicial, el usufructo es el derecho a disfrutar de los bienes ajenos

con la obligación de conservarlos. Esto quiere decir que el usufructuario posee el
bien en cuestión tiene la posesión, puede utilizarlo y obtener sus frutos, pero no es
su dueño no es el propietario. El usufructuario, por lo tanto, no tiene el derecho de
enajenar o disminuir el bien sin el permiso del propietario. Sólo este último puede
disponer del bien, gravarlo o venderlo, de acuerdo a su voluntad.

El usufructo supone una desmembración temporal del dominio sobre una

propiedad, ya que su dueño no puede aprovecharla mientras que el derecho a
obtener las utilidades del mismo pertenezca al usufructuario. Dicho en otras
palabras, el beneficio del propietario tendrá lugar en el futuro, cuando acabe el
usufructo.

Es posible distinguir entre el usufructo simple cuando lo disfruta una única

persona y el usufructo múltiple la propiedad es disfrutada por varias personas,
sucesiva o simultáneamente.

Otra clasificación del usufructo permite distinguir entre el usufructo parcial (el
usufructuario sólo puede hacer uso de una parte del bien y el usufructo total afecta
al bien en su totalidad.

Por último, el usufructo legal es aquel impuesto por la ley, mientras que el
usufructo voluntario se desarrolla a partir de un acto de voluntad testamento o un
contrato bilateral.1

1
MARTA MORINEAU IDUARTE Y ROMAN IGLESIAS GONZÀLES, DERECHO ROMANO; 4ª EDICIÒN; EDITORIAL
OXFORD UNIVERSITY PRESS, MÈXICO DISTRITO FEDERAL, 2006.
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Características
 Es un derecho de goce: pues da lugar al aprovechamiento de los frutos de
la cosa, es decir que comprende su uso y goce, usus y fructus. El
usufructuario adquiere las ventajas del bien y el nudo propietario goza de un
derecho teórico sobre la cosa.
 Es un derecho de goce completo: pues a través de él, se goza de todo los
frutos naturales y civiles de la cosa.
 Es una limitación al derecho de dominio: al constituirse un usufructo a
favor de otra persona el propietario ya no puede gozar ni usar la cosa con
entera libertad, pues restringe las facultades del propietario en relación a la
cosa que se encuentra gravada con el derecho real de usufructo.
 Es un derecho temporal: En el derecho real de dominio, el dueño o
propietario en relación a la cosa tiene un derecho perpetuo, pero en el
usufructo la duración del mismo es limitada, y siempre pasara al nudo
propietario consolidándose la propiedad.
 Todo usufructo se encuentra sujeto a un plazo, así pues, el usufructo
constituido a favor de una persona jurídica no puede pasar de 30 años. Mal
podría interpretarse que, si el usufructo se constituye sin plazo alguno o por
toda la vida del usufructuario, será perpetuo, esto no es así pues al morir el
usufructuario la propiedad se consolida o se restituye la cosa al nudo
propietario, recordemos que aun la muerte de una persona se considera en
la doctrina un plazo cierto pero determinado, porque se conoce que
sucederá, pero no se sabe cuándo ocurrirá.
De tal característica se desprende que sea un derecho sujeto a plazo, es
decir que siempre que se constituya un usufructo será por un plazo.
 Es un derecho intransmisible: es decir, el usufructuario no puede por
testamento o sin él, transmitir tal derecho a favor de sus herederos y aun
cuando así lo dispusiera, tal disposición adolecería de objeto ilícito, pues se
incorporaría contra una ley expresa y terminante.
 Es un derecho sobre cosa ajena: pues el usufructuario posee el usufructo
sobre una cosa o bien de la cual no es señor y dueño, recordemos que "nadie
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 puede limitar su derecho en beneficio propio" de ahí que el usufructo no
puede ser ejercido sobre cosa propia o por el mismo dueño pues sería parte
de las facultades del derecho real de dominio.
 Es un derecho real: de tal forma que el que lo adquiere puede perseguirlo
en manos de quien lo posea, si pierde la cosa de sus manos, por medio de
la acción reivindicatoria y aun puede defenderse el usufructo a través de las
acciones posesorias, si recae sobre inmuebles, por la perturbación de la
posesión del derecho.
Puede reclamarse de cualquier poseedor de la cosa, en lo cual se diferencia
de los simples derechos personales de goce, que solo da acción contra el
deudor.2

Derechos del usufructuario

El usufructuario tiene derecho a:

Usufructo, usar y disfrutar del bien: Dado que hay cosas que no se pueden
usar sin ser consumidas, es común que en las diferentes regulaciones se permita
un nivel moderado de consumo;

Percibir los frutos que genere la cosa: Cabe señalar que aun cuando los
beneficios del usufructo comiencen a generarse antes de la constitución del mismo,
son propiedad del usufructuario. Del mismo modo, en los casos en los cuales dichos
frutos comienzan a producirse durante el usufructo, pero deben recogerse tras su
finalización, deben ser percibidos por el propietario;

Hacer un uso pleno de su derecho a usufructo, pudiendo traspasarlo,

arrendarlo y gravarlo;

2
SARA BIALOSTOSKY, PANORAMA DEL DERECHO ROMANO; 9ª EDICIÒN; EDITORIAL PORRÙA, MÈXICO
DISTRITO FEDERAL, 1993.
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 Realizar cuantas mejoras desee sobre el bien, siempre que no se altere su
forma o su esencia, y sabiendo que no será indemnizado cuando finalice el
usufructo.3

Obligaciones del usufructuario

1. Preservar la forma y la sustancia del bien; en otras palabras, no dañarlo ni
destruirlo, a menos que se trate de bienes de consumo, tales como los
terrenos a ser explotados. Para alcanzar dicho objetivo, el usufructuario debe
cumplir con las tareas de mantenimiento propias de la cosa usufructuada;
2. Realizar el inventariado antes de comenzar a disfrutar de la cosa;
3. Entregar una fianza para garantizar al propietario que cumplirá con sus
obligaciones. El usufructo testamentario es el único caso en el cual este
punto suele ser obviado;
4. Devolver el bien una vez finalizado el usufructo.4

El usufructo puede extinguirse si:

Fallece el usufructuario. Esto ocurre con el usufructo vitalicio, que establece

que el o los beneficiarios harán uso del bien mientras vivan;

Expira el plazo tal como se da con el usufructo con término o se cumple la

condición de resolución como se establece en el usufructo condicional

El usufructo y la propiedad se consolidan bajo un solo titular

El usufructuario renuncia a sus derechos y obligaciones

Se pierde o se extingue el bien, a excepción de los casos en los cuales el bien

es reemplazado por una indemnización o por otras cosas

Se resuelve el derecho de la persona que crea y establece el usufructo

3
GUMESINDO PADILLA SAHAGÚN, DERECHO ROMANO; 4ª EDICIÒN; EDITORIAL MC GROW HILL, MÈXICO
DISTRITO FEDERAL, 2004.
4
AGUSTIN BRAVO GONZALES & BEATRIZ BRAVO VALDEZ, DERECHO ROMANO; 29ª EDICIÒN; EDITORIAL
PORRUA, MICHOACAN, 2009.
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 Prescribe el trato, cuando el usufructuario no utiliza el bien durante el tiempo
que haya sido establecido por ley.

Constitución del usufructo

El usufructo puede constituirse mediante la voluntad de los individuos, por
prescripción, o por imposición de la ley. El usufructo puede establecerse por
contrato ya se a título oneroso o gratuito.

Cuando este es constituido a partir de un contrato, puede tratarse de una

enajenación o por retención. En el caso de una enajenación puede tratarse de una
venta, donación o partición en el que el objeto del contrato es el usufructo mismo.
En el caso de retención el objeto del contrato es la nula propiedad.

Para la existencia de un usufructo se necesita que el individuo sea propietario

de la cosa y que tenga capacidad para enajenar.

El usufructo se puede constituir, con un plazo que puede ser hasta fecha
determinada y también puede constituirse bajo una condición suspensiva.

Si se trata de usufructo sobre bienes inmuebles, el contrato debe ser inscrito

en el registro público como en cualquier otro derecho real sobre ese tipo de bienes.

El usufructo puede ser constituido por testamento, con la posibilidad de ser

otorgado a varias personas en forma conjunta o sucesivamente.

El usufructo se constituye por prescripción, cuando existe la creencia de

poseer un derecho para adquirirlo, y la posesión legitima del derecho, creído
adquirido, durante el tiempo fijado por la ley.

Se puede constituir por ley, tratándose de bienes adquiridos por los hijos
menores en los que la administración y la mitad del usufructo corresponden a
quienes ejerzan la patria potestad.5

5
SARA BIALOSTOSKY, PANORAMA DEL DERECHO ROMANO; 9ª EDICIÒN; EDITORIAL PORRÙA, MÈXICO
DISTRITO FEDERAL, 1993.

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Extinción del usufructo
El derecho de usufructo es aquel por el que una persona puede usar los bienes de
otra y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como
si fueran propios. Debido a su relevancia, es importante conocer las formas de
extinción del usufructo.

Como norma general, el Código Civil indica que el usufructo puede extinguirse
por:

1. Muerte del usufructuario.

2. Expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria
consignada en el título constitutivo.
3. Reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4. Renuncia del usufructuario.
5. Pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6. Resolución del derecho del constituyente.
7. Prescripción.
8. Además, hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones respecto a
las formas de extinción del usufructo.

Como ya he mencionado, existen ciertas peculiaridades a tener en cuenta en

cuanto a las formas de extinción del usufructo, estas son:

 Si la cosa dada en usufructo se perdiera sólo en parte, continuará este

derecho en la parte restante.
 No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o Corporación o
Sociedad por más de 30 años. Si se hubiese constituido, y antes de este
tiempo el pueblo quedará yermo, o la Corporación o la Sociedad se
disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo.
 El usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta
edad, subsistirá el número de años prefijado, aunque el tercero muera antes,
salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido sólo en
atención a la existencia de dicha persona.

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  Si el usufructo estuviera constituido sobre una finca de la que forme parte un
edificio, y éste llega a perecer, el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del
suelo y de los materiales. Lo mismo sucederá cuando el usufructo estuviera
constituido solamente sobre un edificio y éste pereciere. Pero en tal caso, si
el propietario quisiere construir otro edificio, tendrá derecho a ocupar el suelo
y a servirse de los materiales, quedando obligado a pagar al usufructuario,
mientras dure el usufructo, los intereses de las sumas correspondientes al
valor del suelo y de los materiales.
 Si la cosa usufructuada es expropiada por causa de utilidad pública, el
propietario estará obligado, o bien a subrogarla con otra de igual valor y
análogas condiciones, o bien a abonar al usufructuario el interés legal del
importe de la indemnización por todo el tiempo que deba durar el usufructo.
 El usufructo no se extingue por el mal uso de la cosa usufructuada; pero, si
el abuso ocasionase un perjuicio considerable al propietario, podrá éste pedir
que se le entregue la cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario.
 El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de
su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviva.

Terminado el usufructo por alguna de estas formas de extinción del usufructo,

se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que
le pertenece al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban
ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.6

El uso y sus modalidades

El uso no es otra cosa que el ius utendi entero, esto es, el derecho de retirar de una
cosa todo el uso de que pueda ser susceptible, pero sin percibir ningún fruto, (cui
usus relictus est, uti potest, frui non potest). Entonces se admitieron ciertas
concesiones:

A) El usuario de un rebaño se aprovechará del estiércol para abonar su campo

y un poco de leche para su consumo, pero no de la lana de las crías;

6
AGUSTIN BRAVO GONZALES & BEATRIZ BRAVO VALDEZ, DERECHO ROMANO; 29ª EDICIÒN; EDITORIAL
PORRUA, MICHOACAN, 2009.
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 B) Cuando el uso se ejercía sobre un fundo, el usuario pudo tomar para su uso
leña, legumbres, frutas y otros productos de escaso valor;
C) El usuario debe ejercer por sí mismo su derecho, pero cuando usa una casa
puede ocuparla con su familia, más no venderla, ni alquilarla o ceder
gratuitamente el ejercicio de su derecho.
D) El usuario está obligado a usar el bien como un buen padre de familia, a
restituirlo cuando se extinga su derecho y a no impedir el ejercicio de los
derechos del propietario.
E) El uso se constituye del mismo modo que el usufructo,
a. Por translatio;( que es el traslado) y por
b. Deductio, (que es la deducción), pero es indivisible.

Habitación
Si el uso se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de
habitación.7

Diferencia entre el uso y habitación

La única diferencia resultaría es que no se comprenden en las necesidades el

usuario las que sólo fuesen relativas a la industria que ejerciere, o al comercio de
que se ocupe, siendo esta limitación inaplicable al habitador.

El habitador esta siempre a practicar el inventario, obligación que el usuario

solo tiene cuando se trata de cosas que debe restituir en especies.8

Diferencias del uso y habitación con el usufructo

Se distingue el usufructo, del uso y habitación, en cuanto a la extensión del derecho.

El usufructuario percibe todos los frutos que produce la cosa, mientras que el
usuario y el habitador tienen un goce restringido, que se determina por el título
constitutivo y, a falta de esta determinación en el título, por las reglas siguientes:

7
MARTA MORINEAU IDUARTE & ROMAN IGLESIAS GONZÀLES, DERECHO ROMANO; 4ª EDICIÒN; EDITORIAL
OXFORD UNIVERSITY PRESS, MÈXICO DISTRITO FEDERAL, 2006.
8
GUMESINDO PADILLA SAHAGÚN, DERECHO ROMANO; 4ª EDICIÒN; EDITORIAL MC GRAW HILL, MÈXICO
DISTRITO FEDERAL, 2004.
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 El uso y la habitación se limitan a las necesidades personales del usuario o
del habitador; en las necesidades personales del usuario o del habitador se
comprenden las de su familia. La familia comprende la mujer y los hijos, tanto los
que existen al momento de la constitución, como los que sobrevienen después, y
esto aun cuando el usuario o habitador no esté casado, ni haya reconocido hijo
alguno a la fecha de la constitución

Bajo ciertas condiciones, el usufructuario puede ceder el usufructo; pero los

derechos de uso y habitación no pueden cederse a ningún título, prestarse ni
arrendarse. Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto
alguno de aquellos a que se extiende el ejercicio de su derecho; pero pueden dar
los frutos que les es lícito consumir en sus necesidades personales.

Los derechos de uso y habitación, cuyo ejercicio es enteramente personal,

son inembargables. No ocurre lo mismo con el usufructo, que puede ser embargado
por los acreedores del usufructuario.

El uso y la habitación no se pueden constituir por ley; en cambio el usufructo

si puede crearse a través de la ley.

El usufructuario soporta las cargas fructuarias; el usuario y habitador en las

cargas fructuarias son responsables a prorrata del beneficio que reporten.

El usufructuario debe rendir caución e inventario solemne a su costa; el

usuario y habitador no tiene la obligación de rendir caución y excepcionalmente
están obligados al inventario.9

Operae servorum
El origen de ésta, como el de las demás servidumbres personales, se encuentra
también en ciertas disposiciones testamentarias. En ellas era frecuente legar a una
persona la utilización del trabajo de un esclavo, y también, según un único texto los
trabajos de animales domésticos (alterius animalis). La naturaleza jurídica de esta
facultad de gozar de la actividad de un servus ajeno no fue configurada

9
SARA BIALOSTOSKY, PANORAMA DEL DERECHO ROMANO; 9ª EDICIÒN; EDITORIAL PORRÙA, MÈXICO
DISTRITO FEDERAL, 1993.
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unánimemente por la jurisprudencia clásica. La circunstancia de que en el Digesto
aparezca un título especial, De operae servorum, entre los dedicados al usufructo y
al uso, y algún pasaje en que tal derecho es citado junto a la habitatio, hacen
suponer que, al igual que hizo respecto de esta última, Justiniano quiso configurar
el disfrute de la actividad de los esclavos o de los animales de otro como una
servidumbre independiente.10

Constitución de las servidumbres reales

La servidumbre real o predial es un derecho establecido sobre un inmueble en
provecho de otro inmueble. Supone, por consiguiente, dos fundos vecinos
pertenecientes a propietarios diferentes; uno, el fundo dominante, que tiene la
ventaja sobre la cual está establecida , el otro, el fundo sirviente, que es el que está
gravado” como todo derecho creado por los romanos, el derecho a las servidumbres
reales, que eran las mayor importancia para la sociedad, tuvo su propio proceso
histórico de transición, en el cual se formularon mejoras y restricciones a la hora de
su construcción y que las hizo tan vitales y magnates desde la época de los Romano
hasta nuestros días.

El establecimiento de una servidumbre puede presentarse bajo dos aspectos:

A) Por constitución directa o traslatio servitutis;

B) Por deductio o retentio servitutis.

Los procedimientos que permitían establecer una servidumbre de una u otra

manera han variado según las épocas.

En el Antiguo Derecho Civil

Según el tratadista Eugene Petit una servidumbre rural o urbana podía ser
directamente creada:

A) Por in jure cessio (modo ordinario de constitución).

10
AGUSTIN BRAVO GONZALES & BEATRIZ BRAVO VALDEZ, DERECHO ROMANO; 29ª EDICIÒN; EDITORIAL
PORRUA, MICHOACAN, 2009.
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 B) Por la adjudicatio (pronunciada por un juez entre dos fundos sirvientes
comprendidos en un proceso de participación o deslinde).
C) Por testamento en virtud del legado per vindicatione
D) Y por mancipatio

En esta época y hasta el siglo I de nuestra era junto con el derecho Pretorio
los requisitos para construir una servidumbre real se dieron con de forma simple
puesto que esta necesario para sociedad, implementar la mayor cantidad posible
de servidumbres para satisfacer las necesidades de la misma.

Pese a que, al cubrir las necesidades de la sociedad, se dan restricciones o

descontentos, la manera de concebirlas o imponerlas fueron modificadas para que
al ejercer este derecho fue hiciera de manera congruente y justa para toda mediante
actos jurídicos solemnes que dieran status de un derecho real bien concebido.

Este derecho se acreditaba desde tiempos remotos, ya sea frente a un

tribunal del pretor, o un juez que daba fe de que efectivamente era necesaria la
implementación de dicha servidumbre o de que estaba integrada en un testamento
para poder llevarla a cabo, pero estas acciones no bastaron puesto que conforme
se actualizaban los materiales de derecho encaminados al bien comen de la
sociedad romana, estas mismas tuvieron que avanzar de la mano a sus normas y
principios de derecho.

Las servidumbres reales se rigen, según lo estudiado en el Curso Romano de

Derecho Romano I impartido por el Lic. Salvador Villalobos, en el antiguo derecho
civil por los siguientes principios:

1. La servidumbre no puede imponer deberes de hacer algo, solo de tolerar

algo o de no hacer algo.
2. Nadie puede tener una servidumbre a cargo de una propiedad suya.
3. El terreno debe aprovechar al terreno, esto quiere decir que, a
consecuencia de ella, el fundo dominante responda mejor a su función.
4. La servidumbre debe tener una causa perpetúa;

P á g i n a 14 | 26
 5. La servidumbre es indivisible, la división del fundo dominante o del
sirviente, no cambia en nada la servidumbre.
6. La servidumbre no puede venderse con independencia del predio
dominante.
7. Como la servidumbre es un derecho real, los compradores del fundo
sirviente no pueden alegar que la constitución de la servidumbre ha sido
para ellos una res inter alios acta.
8. Es perfectamente posible acumular servidumbres a cargo de un solo
predio sirviente.
9. Las servidumbres no pueden ser base para establecer servidumbres.

Fue importante establecer principios que rigieran las servidumbres reales,

puesto que tanto en Roma como se da en nuestros días, la sociedad suele turbar el
concepto de algún derecho, y para ello, se establecieron restricciones u
obligaciones que conllevaban estas servidumbres tanto para el propietario del fundo
sirviente como para el propietario de fundo dominante, los cuales, realmente
aseguraban una perpetua capacidad de goce y ejercicio sobre estas servidumbre y
que encaminaban una práctica equitativa a la hora de hacer uso de las mismas.

En el Derecho Pretorio
Se da lugar cuando los jurisconsultos admiten que el ejercicio del derecho equivale
para las servidumbres, a la posesión de las cosas corporales (quasipossessio).
Debe manifestarse como la posesión animo et corpore, es decir, que el propietario
del fundo dominante debe ejercer la servidumbre como un derecho que le
pertenece.

Gracias a este concepto surgieron nuevos modos de establecimiento de de

servidumbres, así como nuevos principios que satisficieran a esta nueva acepción
con respecto a la servidumbre tratada; el tratadista Eugene Petit, los enumera de la
siguiente manera, con respecto a las consideraciones del pretor:

A) La quasitradition
B) La reserva de una servidumbre hecha en tradición de un fundo provincial

P á g i n a 15 | 26
 C) Por el largo uso o longa consuetudo

El pretor reconoce la existencia y protege el ejercicio, desde luego, con la

ayuda de interdictos quasi possessorios y dando al propietario del fundo dominante
una excepción y una acción confesor útil.

Las servidumbres en el derecho pretorio según numeradas en el curso se

dividían en:

1. Servitus itineris, el derecho de pasar a pie;

2. Servitus actus, el derecho de pasar con ganado, el cual implica el de pasar
a pie;
3. Servitus viae, el derecho de pasar con carros, que incluye los dos anteriores;
4. Servitus aquae ductus, es el derecho de permitir el paso de agua al propio
predio mediante canales, construidos en un predio ajeno, es decir el derecho
de sacar agua de un río, pozo, en terreno ajeno.
5. Derecho de pastoreo en terreno ajeno;
6. Derecho de que se permita al ganado beber en un predio ajeno;
7. Derecho de preparar cal en un terreno ajeno
8. Derecho de sacar yeso o arena en predios ajenos.

Durante el derecho pretorio se establecieron mejoras precisas tanto a la

manera de establecimiento de la servidumbre, así como la implementación de
distintos conceptos dirigidos a los tipos de necesidades de servidumbre que se
daban en el día a día de la sociedad romana, dichos preceptos, prevalecen en
nuestros días, en ciertas cuestiones, ya que realmente su percepción de
servidumbre es una magnifica contribución a las necesidades básicas de cualquier
gremio o comunidad. esto se hace tangible en nuestra vida cotidiana al pensar a las
servidumbres como un derecho irrevocable, concepto que nace en esta época; y
aunque vigente en nuestros días limitadas por la calidad de propiedad privada que
prevalece en nuestro sistema jurídico.

P á g i n a 16 | 26
En el Derecho Justinianeo
De acuerdo con el tratadista Eugene Petit, en el transcurso del último estado del
derecho Romano cayeron en desuso ciertos modos de constitución. Una
servidumbre predial puede, por consiguiente, ser constituida por los procedimientos
siguientes:

I. Por cuasitradición operada en ejecución de una convención a la cual se une

una cláusula penal
II. Por una reserva en la tradición de un fundo
III. Por testamento
IV. Por adjudicativo
V. Por la prescripción, es decir por una cuasiposesión exenta de vicios
prolongada por diez años entre presentes, veinte años entre ausentes y
satisfaciendo las condiciones requeridas para la usucapio de la propiedad

Por otra parte, de acuerdo a lo contemplado en el Curso Reformado de

Derecho Romano I, examinamos que al unificar Justiniano la usucapio y la
praescriptio longi temporis, englobó también en la nueva institución este modo de
adquirir una servidumbre por largo ejercicio, para la que exigía un:

1. Usus necvi, (ni por la fuerza)

2. Nec clam, (ni ocultarme);
3. Nec precario, (ni conseguido a fuerza de ruego).

La constitución de las servidumbres en esta época se rigieron por preceptos

más precisos y adecuados a las necesidades de la sociedad, ya que le daba un
estado meramente puro y simple a la hora de establecer una servidumbre por lo
cual, era casi imposible que se presentaran problemas a la hora de concebir una
servidumbre al menos que la naturaleza fuera que interviniera en su construcción,
por otro motivo, realmente, no se podría ir en contra de lo establecido en el derecho
Justiniano para atentar contra este derecho.

P á g i n a 17 | 26
Extinción de la servidumbre
Las causas que conducen a la extinción de la servidumbre rea o predial, las
enumera Eugene Petit de la siguiente manera:

I. El no uso;
II. La pérdida de uno de los fundos;
III. La confusión;
IV. La renuncia del propietario del fundo dominante.

Así como se llevaba a cabo un debido proceso para la constitución de tan

importante derecho, se podían perder al darse alguna de las cualidades
enumeradas con anterioridad, ya que para la sociedad romana era importante
actuar con voluntad de ejercer a las servidumbres como un derecho y mientras no
existiera el deseo, voluntad o interés, se extinguía.

Protección Judicial
De acuerdo con lo tratado en el Curso Reformado de Derecho Romano I,
examinamos que la protección civil de la servidumbre deriva su eficacia de la actio
confessoria, que el titular de la servidumbre puede dirigir contra el propietario del
fundo sirviente. En caso de éxito, su efecto será el de condenar al vencido a daños
y perjuicios, y obligarle a quitar las eventuales obras que estorben el ejercicio de la
servidumbre, también deberá dar una cautio de non amplius turbando.

Era necesario, como lo era en todo derecho y lo sigue siendo actualmente

proteger nuestros derechos por la vía legal, buscar que una autoridad nos asegure
la protección de estos por sus medios, y para los romanos no fue una excepción
designar una institución que velara por el derecho de servidumbres.

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La superficie
Definición
La superficie es un derecho que permite al superficiario el pleno disfrute de un
edificio levantado en el suelo ajeno.11

El derecho sobre cosa ajena transmisible por acto inter vivos o mortis causa y por
el cual el titular estaba facultado para el pleno disfrute del edificio levantado en suelo
ajeno.12

Desarrollo
Nació por la práctica del Estado y de las ciudades de utilizar terrenos que formaban
parte de sus dominios dándolos a largos plazos a los particulares que tenían el
derecho de poder levantar ahí edificios para su disfrute mediante el pago de un
canon. Estas concesiones tiempo después pidieron hacerla los propietarios
particulares y con respecto a las edificaciones así realizadas que consagró el pretor,
en beneficio del superficiario, un verdadero derecho sobre la cosa ajena que era el
derecho de superficie.13

Derechos y deberes del superficiario

 El superficiario tiene la obligación de pagar una pensión anual o una suma
entregada de una vez a esta constituirse, pero esto no era lo esencial.
También se encargará de cubrir los impuestos. El superficiario goza con
libertad del edificio y puede transmitir sus derechos independientemente de
la voluntad del dueño del fundo sin necesidad de avisarle.14
 Obligaba al concesionario a pagar un canon anual que entregaba al
propietario del suelo al constituirse la superficie, así como los tributos que
tuviera que soportar el inmueble. Por otro lado, gozaba de derechos tan
amplios sobre el edificio, que no distaban en nada de los de un verdadero

11
SABINO VENTURA SILVA, DERECHO ROMANO; CURSO DE DERECHO PRIVADO, EDITORIAL PORRÚA AV.
REPUBLICA ARGENTINA, 15 MÉXICO 2016.
12
LUIS RODOLGO ARGUEÑO, MANUAL DE DERECHO ROMANO; 3° EDICION CORREGIDA, 6° REIMPRESION;
EDITORIAL ASTREA DE ALFREDO Y RICARDO DEPALMA, CIUDAD BUENOS AIRES, 1998.
13
LUIS RODOLGO ARGUEÑO, MANUAL DE DERECHO ROMANO; 3° EDICION CORREGIDA, 6°
REIMPRESION; EDITORIAL ASTREA DE ALFREDO Y RICARDO DEPALMA, CIUDAD BUENOS AIRES, 1998.
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SABINO VENTURA SILVA, DERECHO ROMANO; CURSO DE DERECHO PRIVADO, EDITORIAL PORRÚA AV.
REPUBLICA ARGENTINA, 15 MÉXICO 2016.
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 propietario. Podía usar personalmente del edificio O darlo bajo cualquier
título en disfrute a otro, sin consultar la voluntad del concedente y sin
necesidad de notificárselo. Estaba autorizado para imponerle servidumbres
y gravarlo como prenda e hipoteca.15

Constitución
Su principal forma de constitución fu el contrato, pero también podía nacer de una
disposición de última voluntad, de una usucapio o de una adiucatio.16

El derecho de superficie, que nacía por convención, por disposición de última

voluntad, por adiudicatio o por usucapión.17

Extinción
 Por la principal razón que se extingue la superficie es por destrucción total
del predio, pero no del edificio ya que este se podía guardar para si el derecho
de reconstruirse. También se podía extinguir por su transformación en una
res extra commercium; por confusión, adquiriendo la propiedad o que el
propietario le pase los derechos a éste y por cumplimiento de plazo o
condición resolutoria.18
 La superficie se extinguía por la destrucción del fundo, no del edificio ya que
podía ser susceptible que el dueño reservara el derecho de reconstruirlo para
poder transformarlo en res commercium; por consolidación que se producía
cuando el superficiario adquiría la propiedad del suelo o el propietario le daba
los derechos de este, y por cumplimiento del termino o de la condición
resolutoria que estas eran modalidades susceptibles de imponer al derecho
de superficie.19

15
LUIS RODOLGO ARGUEÑO, MANUAL DE DERECHO ROMANO; 3°EDICION CORREGIDA, 6° REIMPRESION;
EDITORIAL ASTREA DE ALFREDO Y RICARDO DEPALMA, CIUDAD BUENOS AIRES, 1998.
16
SABINO VENTURA SILVA, DERECHO ROMANO; CURSO DE DERECHO PRIVADO, EDITORIAL PORRÚA AV.
REPUBLICA ARGENTINA, 15 MÉXICO 2016.
17
LUIS RODOLGO ARGUEÑO, MANUAL DE DERECHO ROMANO; 3° EDICION CORREGIDA, 6° REIMPRESION;
EDITORIAL ASTREA DE ALFREDO Y RICARDO DEPALMA, CIUDAD BUENOS AIRES, 1998.
18
SABINO VENTURA SILVA, DERECHO ROMANO; CURSO DE DERECHO PRIVADO, EDITORIAL PORRÚA AV.
REPUBLICA ARGENTINA, 15 MÉXICO 2016.
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LUIS RODOLGO ARGUEÑO, MANUAL DE DERECHO ROMANO; 3ª EDICION CORREGIDA, 6° REIMPRESION;
EDITORIAL ASTREA DE ALFREDO Y RICARDO DEPALMA, CIUDAD BUENOS AIRES, 1998.
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  Este derecho real se extingue por la pérdida de la cosa o el bien por haber
llegado a su vencimiento el término fijado.

Medios de defensa del superficiario

1. Actio in rem útil

Acciones que se aplican de hecho por el pretor para dar soluciones justas y
equitativas contra todo el que perturba el derecho del propietario.

2. Accion confesoria

Se usa para hacer reconocer un derecho

3. Quassi possessio

Permite al poseedor de la servidumbre ser protegido por un interdicto de superficie

(juicio necesario)

4. Acciones publiciana

Acción pretoria; en el caso de que la propiedad sufra algún daño, se tiene la Actio
Legis Aquiliae.

La enfiteusis
Definición
La enfiteusis es un derecho real transmisible, que consiste el más amplio disfrute
de un fundo ajeno.

Desarrollo
La enfiteusis era una concesión de tierras por partes de entes públicos o sagrados
a los particulares, a perpetuidad o por largo plazo, mediante el pago de un canon.
Eran objeto de estas concesiones tierras incultas o deficientemente cultivadas, que
el concesionario se comprometía a labrar. En el derecho clásico romano no se
encuentra institución alguna con ese nombre como aparece desarrollada en el
justinianeo; la enfiteusis resulta con los matices en las diversas concesiones de
tierra por parte de la ciudad o de otros entes públicos y, en particulares, en el ius in

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agro vectigali. Tales eran los terrenos del estado no asignados o vendido, ni
abandonados a la ocupación, si no dados en arrendamiento por un periodo de cien
años o perpetuamente; lo mismo sucedía con los terrenos de los municipios,
colonias y entes sagrados, que eran dados también en arrendamientos a largo plazo
o a perpetuidad; si el arrendatario o concesionario pagaba anualmente un canon
(vectigali), gozaba del fundo indeterminadamente, incluso sus herederos y aquellos
a quienes hubiera transmitido la tierra al título particular.

Desde el siglo IV d. C., encontramos dos tipos de concesiones: ius

emphyteuticum, que tenía por objeto los fundos patrimoniales (del patrimonio
privado del emperador) y el ius perpeteum, que se establecía sobre bienes al fisco
imperial ambos titulares (de la concesión pagaban un canon, pero mientras el ius
emphyteuticum es temporal, el ius perpeteum es ilimitado, y su titular solo podía ser
privado de la finca por disposición especial del emperador en el siglo V las dos
figuras se funden en una sola, bajo el nombre ius emphyteuticum. La institución se
extendió y fue practica no solo por el Estado, sino también por terratenientes
particulares. En la época postclásico se discutía, como ya se había hecho por los
juristas clásicos, acerca de la naturaleza del ius in agro vectigali, la calificación
jurídica de la emphyteuticum. En el terreno práctico la cuestión se planteó sobre el
riesgo lo sufre el concedente.

Por último, Justiniano, fiel a su costumbre, fusionó el ius in agro vectigali a que se
referían los jurisconsultos clásicos, con la en enfiteusis de la legislación y practica
del mundo heleno-oriental.

Derechos y deberes del enfiteuta

Derechos:

 Adquiere los frutos por simple separación.

 Puede cambiar el cultivo del fundo.
 Conceder el usufructo
 Constituir servidumbres
 Gravar su derecho con hipotecas

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  Otorgar subenfiteusis
 Enajenar su derecho inter vivos y transmitirlo mortis causa.

Sus deberes eran:

 Pagar la renta convenida al dueño del fundo (canon, vectigal, pensio) sin
derecho a reclamación por mala cosecha o destrucción de una parte del
fundo.
 Conservarlo en buen estado.
 Pagar los impuestos y entregar al propietario los justificantes
(redderapochas)
 Notificar al dueño su propósito de enajenar su derecho de enfiteusis, a fin de
que, si lo desea, pueda ejercitar la facultad que le corresponde de adquirirlo
(ius protimiseos) dentro de un plazo de dos meses (derecho de prelación);
 Si el dueño no ejercita su derecho debe abonarle el 2% del precio de venta
(laudemium).

Constitución
La enfiteusis se constituye:

 Por contrato
 Por un acto de última voluntad: legado y usucapión.

Extinción
Termina por destrucción total del fundo o por su transformación en una res extra
commercium; por confusión, adquiriendo el enfiteuta la propiedad del suelo o
pasando al propietario los derechos de este; por el incumplimiento de las
obligaciones enunciadas en los casos de enajenación, o por la falta de pago del
canon o de los impuestos durante tres años, o durante dos si se trata de enfiteusis,
en que el dominus sea una entidad eclesiástica.

Defensa procesal del enfiteuta

El enfiteuta dispone de una actio in remutilis, una utilis petitio rei contra cualquier
poseedor del fundo, así como de las acciones confesoras y negatoria en relación

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con las servidumbres de que goce o con las que se pretenda que está gravada la
finca, respectivamente. Si su derecho fue adquirido a non dominio, pero de buena
fe, dispone también de una actio publiciana.20

20
SABINO VENTURA SILVA, DERECHO ROMANO; 16° EDICIÒN; EDITORIAL PORRÙA, MEXICO, 2000.

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 Conclusión
La gran visión que poseían los romanos ha causado la creación de instituciones
jurídicas que hasta nuestros días permanecen vigentes y en continuo uso dentro de
las sociedades regidas por el sistema neo romano.

Es posible observar detalladamente como ya desde aquella época tan antigua

en que se estableció esta cultura, se tenía un gran panorama acerca de cómo debía
ser organizada una sociedad estable y unida, y cuyos habitantes eran capaces de
crear leyes e instituciones eficaces para garantizar los derechos de los mismos.

La servidumbre, el usufructo y la enfiteusis son solo ejemplos de los valores

que los romanos poseían, pues en ellas buscaban velar por la protección de la
propiedad que tanto ciudadanos romanos como peregrinos o extranjeros poseían,
así como usar muchas de estas propiedades para procurar el bien de toda la
comunidad y hacer de ella un bien común, como es el caso de las servidumbres.

La creación y estructura de estas instituciones no solo fue creciendo con el

paso de las décadas, sino que a su vez fueron haciéndose más eficientes bajo el fin
que las mismas buscaban, desechando algunos principios o figuras y agregando
algunas otras.

Claro que actualmente, con la inserción de los derechos humanos dentro del
sistema neo constitucionalista que actualmente nos rige, estos derechos sobre la
cosa ajena han tenido que evolucionar ya adaptarse a ello; sin embargo, la esencia
del fin, es básicamente la misma bajo la cual se habían creado en la Antigua Roma.
Lo cual, nuevamente nos ayuda a entender esta visión tan humanista y a largo plazo
que poseían los romanos en sus sociedades, en sus instituciones, pero sobre todo
en su derecho.

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 Referencias
Argüello, L. (1998). Manual de derecho romano. (3° ed. rev.) Buenos Aires: Astrea.

Bialostosky, S. (1993). Panorama del derecho romano. (9ª ed.) México: Porrúa.

Bravo, A. y Bravo, B. (2009). Derecho Romano I. (29ª ed.) Michoacán: Porrúa.

Iglesias, R. y Morineau, M. (2000). Derecho Romano. (4° ed.) México: Oxford.

Padilla, G. (2004). Derecho romano. (4ª ed.) México: Mc Graw Hill.

Petit, E. (2000). Tratado elemental de Derecho Romano. México: Porrúa.

Salvador, V. (2017) Primer curso reformado completo de derecho romano.

Ventura, S. (2000). Derecho Romano. (16° ed.) México: Porrúa.

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