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DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO

DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION

Sr. Juez:
....................... , abogado de esta matrícula, con fianza en vigencia para la
representación en Juicio, constituyendo domicilio legal en calle ............... N° ........ de
.................., a V.S. respetuosamente me presento y digo:
1.- PERSONERIA: Que tal como lo acredito con el poder otorgado por el
señor ....................... quien lo hace en el carácter de Administrador, soy apoderado
de ............................, con domicilio en calle ................. Nº ...... de .............., cuyos
demás datos obran en el referido instrumento que en homenaje a la brevedad doy
por reproducido
2.- OBJETO: Que en tal carácter y representación venimos por el presente a
iniciar formal demanda de cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y
Administración, a fin de que la demandada .................... con domicilio en calle
.................... Nº ......, y/o propietario y/o titular de dominio del inmueble local
comercial ..... y ...., a fin de que sea compelidos en el término perentorio que fije
V.S. a retirar los aires acondicionados monocuerpos instalados en los locales
comerciales de referencia. Caso contrario se autorice a retirarlo a la actora a costa y
cargo de la demandada.
Todo en base a los hechos y derecho que paso a exponer:
3.- HECHOS: La demandada es titular de !os locales mencionados de la
Galería del ............... En dichas unidades se colocaron sendos equipos de aire
acondicionado monocuerpo, conforme surge del acta de constatación Notarial N°
........ Folio ......... por el Escribano .......................-.
Los Reglamentos de Copropiedad y Administración de los tres sectores del
Complejo Galería del ............, inscriptos al tomo ........, Folio ......., N° ..........., ...........
– P.H. establecen en el capítulo ........, artículo ..........: En los locales de la Galería
Comercial podrán colocarse aire acondicionado, pero solamente el sistema de
equipos divididos. Ningún equipo de aire acondicionado podrá colocarse sobre la
vidriera o muro que divida el local con las circulaciones generales de la Galería ".
El dominio y/o condominio, es el derecho que mayor cantidad de facultades
confiere al titular sobre una cosa, pero en modo alguno esas facultades fueron en
momento alguno ilimitadas. No hay ni ha existido jamás un dominio sin ninguna
restricción. Las restricciones, podrán ser mayores o menos acentuadas, pero
siempre las habrá.
El art. 9 de la ley 13.512 impone la sanción imperativa del Reglamento de
Copropiedad y Administración al constituirse un consorcio de copropietarios.
Asimismo determina ciertas cláusulas obligatorias, entre las que se encuentran las
limitaciones y restricciones al dominio.
Esta pieza fundamental en la vida de un consorcio representa el vínculo que
une a los copropietarios en la gestión de intereses comunes y constituye el
verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derecho y obligaciones de la
comunidad.
Las cláusulas del reglamento constituyen la ley a los que los propietarios
deben ajustar sus relaciones recíprocas (art. 1197 C.C) y forman parte integrante
del título de dominio de cada uno de ellos, siendo su acatamiento fundamental en el
sistema organizado por la ley como medio de propender al normal desarrollo de las
relaciones entre los propietarios y al buen funcionamiento del régimen comunitario
estatuido en ella.
El Reglamento de Copropiedad y Administración es el estatuto regulador
de todas las relaciones consorciales. Derechos, deberes y obligaciones de
consorcistas, ocupantes, órganos de gobierno, administración, representación y
fiscalización de un edificio sometido al régimen de copropiedad horizontal, están
contenidos, con fuerza de ley, en dicho acuerdo normativo.- Ley 13.512. Régimen
legal. Juan Antonio Constantino. Editorial Juris.
En referencia al caso que nos ocupa, la obligación de todo consorcista de
cumplir con el reglamento surge del mismo, en el capítulo Noveno, Obligaciones de
lo copropietarios, Artículo 16 inc. F: “Cumplir y hacer cumplir el presente reglamento
a las personas que ocupen su unidad". El Reglamento contempla en los artículos 3 y
4 las limitaciones y restricciones al dominio que tienen los consorcistas.
La obligación de cumplimiento de la norma no solo recae sobre los
consorcistas, sino también sobre los posteriores adquirentes, ocupantes, locatarios
y toda persona que se encuentre ocupando el inmueble. La jurisprudencia sostiene
que:
Repertorio: 2 Propiedad horizontal V- Reglamento de copropiedad
A) Naturaleza y obligatoriedad del reglamento
La demandada, integrante de un consorcio de propietarios, no puede
alegar ignorancia de la existencia y contenido del reglamento de
copropiedad y administración (Cám. Nac. Civ.., Sala D, Marzo 31 1965).
ED, 11359.
Repertorio: 6 Propiedad horizontal IV- Reglamento de copropiedad 22- El
reglamento de copropiedad es ley para los integrantes del consorcio y
quien compra dentro del sistema establecido por ley Nº 13512 esta en la
obligación de someterse a sus disposiciones (Cám. Nac. Civ.., Sala E,
Marzo 24 1972). ED, 43-166
Repertorio: 3 Propiedad horizontal IV- Reglamento de copropiedad
A) Naturaleza y obligatoriedad del reglamento 18- En el régimen de la ley
13.512 , el reglamento de copropiedad forma parte del título de dominio y
el adquirente de una unidad adhiere íntegramente en el preciso momento
en que pasa a ser titular del derecho de propiedad (Cám. Nac. Civ.., Sala
D, Agosto 5 1968). ED, 25-463
Repertorio: 12 Propiedad horizontal III- Consorcio de propietarios 6- Se ha
resuelto que la incorporación al consorcio importa la total e incondicional
adhesión a las previsiones contenidas en el reglamento de copropiedad y
administración, el que reviste naturaleza contractual, debiendo las partes
ajustarse a sus disposiciones como a ley misma (CN Especial Civ. y Com.,
Sala IV, Junio 3 1977, Consorcio de propietarios Avda. Santa Fe 1891/99 c
de Fillippis Novoa Enrique).
Repertorio: 2 Propiedad horizontal IV- Reglamento de copropiedad
16- El reglamento de copropiedad previsto en la ley 13.512 no sólo obliga
a quienes establecieron sino a los sucesivos adquirentes, aunque no
hayan manifestado expresamente su conformidad (SC Buenos Aires,
Septiembre 7 1965) ED, 16-333.
Repertorio: 6 Propiedad horizontal IV- Reglamento de copropiedad
A) Naturaleza y obligatoriedad del reglamento
El reglamento de copropiedad correspondiente al edificio dividido e
inscripto conforme el régimen de la ley 13.512 es ley no solo para los
copropietarios sino también para quienes hayan adquirido derechos y
acciones de parte de uno de ellos por vía de cesión de derechos o de
boleto de compraventa, y aun para quienes arrienden u ocupen una de las
unidades de ese edificio (C1aCC Mar del Plata, Marzo 16 1971). ED 39-
301.
Repertorio: 2 propiedad horizontal IV- reglamento de copropietarios
22- La obligación de respetar el reglamento de copropiedad pasa tanto
sobre el dueño de la unidad como sobre el locatario (Cám. Nac. Civ.., Sala
A. Abril 6 1964). ED. 11-401
Repertorio: 2 propiedad horizontal IV- reglamento de copropietarios
21- El reglamento de copropiedad obliga por igual al propietario y al
inquilino, por cuanto es ley para todos los que habitan en el edificio
(CNPaz, Sala I, Octubre 28 1966). ED. 17-558.
EL Reglamento establece entre las primeras obligaciones del Administrador
la de hacer cumplir el presente Reglamento (Art. 19 inc. A ). Toda vez que una
disposición reglamentaria sea violada el administrador deberá velar por el
cumplimiento y obrar en consecuencia, con las facultades conferidas en el Art. 20.
En el caso que nos trata, el Reglamento de Copropiedad y Administración, en
su Artículo 4º establece que podrán colocarse equipos de aire acondicionado, pero
solo los de sistema divididos, prohibiéndose expresamente la colocación de equipos
sobre la vidriera y/o muros que divida el local con los pasillos de circulación general
de la Galería, en referencia a los monocuerpos.
Dicha elección no es antojadiza. El sistema dividido vuelca el calor, al
exterior. Por el contrario, en el sistema de un solo cuerpo, el calor, el ruido y a veces
la condensación de agua, es volcado en la misma galería produciendo un
recalentamiento de los pasillos de la misma, molestando a transeúntes, visitantes,
clientes y eventuales compradores.
Hoy en día, las galerías comerciales se disputan el favor de la clientela
brindando cada vez más servicios y comodidades a los eventuales compradores. La
competencia es tal que los comerciantes deben competir con los grandes
megacomercios, como por ejemplo ........................... Asimismo, los complejos
(galerías) tienden a organizarse fomentando un sistema altamente competitivo
.................. En los ejemplos mencionados, todos tienen aire acondicionado central.
Ese sistema, altamente costoso brinda confort a los transeúntes, quienes ante el
rigor del clima o en busca de un mejor pasar, ingresan a las Galerías
acondicionadas. Es así que en el descanso de los avatares climáticos, las personas
observan, e inconscientemente absorben la oferta de mercaderías.- Es claro que no
se desea comprar lo que no se conoce. La necesidad de adquirir nace cuando una
persona toma contacto visual con algún artículo que le agrada. Y al verlo lo compra,
o retiene el lugar de venta para volver con disponibilidad a comprarlo.
No es finalidad de los presentes dar ilustraciones acerca del marketing y las
formas de captar clientela, pero la idea básica es que un cliente cómodo, en un
ámbito confortable compra mejor.
Ahora bien, el complejo Galería ............. no posee un sistema de aire
acondicionado central, lo cual lo coloca en desventaja ante las competencia y las
cadenas de comercios antes mencionados.- Empero, tiene una ventaja importante
que es la de sus salidas por las cuatro calles (...............,. ............., ............,
..............). Ello hace que sea elegida como paso de circulación de los peatones. De
esa forma se captan clientes, que pasan y miran y "a veces compran".
La situación de carecer de aire acondicionado central la coloca en
desventaja. No es fácil ni económico la colocación de un sistema general. Dada las
características del complejo (techos altos, los locales tienen un entrepiso para
guardar mercadería) le sería altamente costoso sostener un sistema central de
refrigeración). Dicha desventaja se ve agravada por los comerciantes del complejo
que colocaron los aires acondicionados que tiran el aíre caliente al sector común de
paso. Todos hemos tenido alguna vez la ingrata experiencia de recibir en un
caluroso día de verano el aire caliente de algún aire acondicionado.
Cada aire acondicionado que vuelca el calor al sector común contribuye al
recalentamiento del mismo, incomodando a los terceros en su propio beneficio.
Incomoda a los transeúntes, clientes potenciales, clientes efectivos, principal objeto
de la actividad económica.
También incomoda a los copropietarios generando una situación conflictiva entre los
mismos. Los que no tienen aire deben ver como se recalienta el sector en beneficio
de algunos pocos, y en perjuicio de muchos. Los que tienen el sistema apto
(dividido) se ven burlados, dados que ellos cumplieron el Reglamento adquiriendo el
sistema algo más costoso (dividido). Los que desean colocar un aire acondicionado
están en la disyuntiva de elegir el más económico (monocuerpo - prohibido) o el
más caro (dividido - reglamentario). Es así que elegirán el más económico, dado
que observan como algunos comerciantes lo han colocado en contravención al
reglamento sin recibir sanción hasta el presente. Así las cosas, cada vez se irán
colocando, más y más hasta resentir poco a poco la competitividad ante galerías
que brindan un mejor servicio.
La violación al reglamento trae innumerables conflictos de convivencia entre los
copropietarios. Basta que uno no cumpla para que varios sigan el ejemplo y muchos
protesten generándose cada vez más rispideces.- Es entonces necesario el fiel
cumplimiento de la norma estatutaria.
Repertorio: 1 Propiedad horizontal
24- En el régimen estatuido por la ley 13.512 el estricto acatamiento a las
normas legales y reglamentarias está impuesto por la necesidad de mantener
la pacífica convivencia de los comuneros (Cám. Nac. Civ., Sala D, febrero 7
1964). ED. 6-985.
Surge de esta narrativa, que la existencia de estos aires acondicionados
colocados en forma antirreglamentaria perjudica sobremanera al resto de los co -
propietarios. Ello motivó a la presentación de quejas en reiteradas oportunidades del
resto de los consorcistas.
Otro perjuicio se ve ocasionado por el ruido que generan los mismos. En el
sistema monocuerpo el motor se encuentra en el aparato que está en el local, con la
salida de calor y ruido hacia dentro del la galería. Es sabido que el centro comercial
se ve atiborrado por otros ruidos en desagradable sinfonía con los ruidos de la calle
(ruido del tránsito), o ruidos de locales y/o galerías vecinas (música). A ello hay que
agregarle el ruido que produce cada aire acondicionado. AI producirse en lugar
cerrado, retumba sobremanera. El factor ruido también le quita competitividad al
complejo. Un lugar ruidoso no es placentero e inconscientemente uno tratará de
evitarlo o al menor retirarse lo más rápidamente posible. Ese efecto, aunque no
deseado, produce la pérdida del caudal de transeúntes y clientela.
Otro perjuicio también se ve por la pérdida de agua que produce la
condensación de humedad. La pequeña gotera produce a veces, aun en forma no
intencional, pequeños charcos que es trasladado por los peatones produciendo una
sensación de suciedad y desprolijidad.- Además, pueden provocar caídas en los
transeúntes con el riesgo de lesiones.
Por último, la violación al Reglamento de Copropiedad genera un desorden
institucional. El complejo de Galerías .............., posee .......... locales comerciales
ocupados por propietarios y/o inquilinos, etc. La gran cantidad de personas que
conviven en los horarios comerciales hacen que la organización deba ser mayor. La
obediencia a la norma debe ser cierta, real, voluntario o compulsiva. De lo contrario,
si cada integrante realizaría su obrar a su interés o criterio la convivencia sería
imposible. El administrador es el encargado de velar el cumplimiento del
reglamento.
La jurisprudencia ha reiterado en diversos fallos la importancia del cumplimiento dei
reglamento, ordenando retirar los aire acondicionados cuando una norma
reglamentaria lo prohibe:
Repertorio: 2 Propiedad horizontal X- Restricciones al dominio
101- Procede condenar al copropietario a retirar al aparato de aire
acondicionado colocado sobre el frente del edificio en violación del
reglamento de copropiedad, y a restituir el muro a su estado anterior (Cám.
Nac. Civ., Sala D, Agosto 18 1966). ED, 16-315.
Repertorio: 2 Propiedad horizontal X- Restricciones al dominio
102- Condenado el copropietario a retirar el aparato de aire acondicionado
instalado en el frente del edificio, el plazo para la ejecución de la sentencia de
ser lo suficientemente amplio como para permitirle que gestione la
autorización cuya omisión dio origen al pleito (Cám. Nac. Civ., Sala D, Agosto
18 1966). ED, 16-315.
Es de remarcar también que nos encontramos ante un elemento que da
confort, comodidad, pero en modo alguno es indispensable para la vida de un
comercio.
No nos encontramos ante los casos convencionales de reclamo por violación
al equilibrio estético, armonía arquitectónica o seguridad estructural del edificio. Por
el contrario, se encuentra en juego el cumplimiento del Reglamento de Copropiedad
y Administración, la armónica convivencia entre vecinos y el interés común del
consorcio.
Repertorio: 4 Embargo I- Requisitos. Extensión y efectos
12- El aparato acondicionador de aire no está incluido, dada su naturaleza, en
el concepto de indispensables del inc. 1 del art. 219 del Código Procesal Civil
y Comercial (Cám. Nac.Com. Sala B, Octubre 10 1969). ED., 33-202.
Repertorio: 6 Embargo II- Bienes embargables B) Bienes no indispensables
4- El acondicionador de aire es embargable, por constituir un elemento de
confort (Cám. Nac. Com., Sala C, Agosto 23 1971). ED., 42-139
En busca de la armonía, muchos fueron los intentos - frustrados - en que
incurrió la administración.- Se les requirió verbalmente la sustitución. Se le notificó
mediante requerimientos escritos. Con posterioridad, se realizó una constatación
notarial donde se verificó la existencia del aire acondicionado y se intimó a su
adaptación (divididos). Asimismo y para evitar todo costo adicional, se le dejó una
autorización que debía entregar al Sr. Administrador a fin de que el mismo pueda
colocar una chapa sobre la salida del aire a fin de asegurar que no se utilizaría el
equipo recalentando el lugar común.
Todo ello sin perjuicio de la mora automática que rige para las obligaciones
de no hacer a El deudor incurre en mora automáticamente por la realización del
hecho prohibido del cual debía abstenerse”. Jorge Joaquín Llambías -. Derecho Civil
- obligaciones.
La reticencia a retirar el aire acondicionado deviene antojadiza toda vez
que estos productos se han abaratado en forma importante, existiendo importante
facilidad de pago conforme las posibilidades de cada cliente.
Surge claramente que el incumplimiento a la disposición reglamentaría no
tiene razón de ser ni fundamento que lo avale. No nos encontramos ante el caso de
tener que retirarse el aparato y que el local quede imposibilitado de refrigerarse.- El
método reglamentario le permite obtener la refrigeración deseada mediante la
colocación de1 sistema dividido.- La alternativa válida le permite entonces el mismo
confort y a precios muy razonables.
Hasta el presente la demandada no retiró el aire acondicionado ni lo adaptó el
sistema al reglamentario, tampoco autorizó al Sr. Administrador a fin de que coloque
la chapa que inhiba su utilización
Consiguientemente y ante el fracaso de las tratativas extrajudiciales nos
vemos obligado a iniciar la presente acción.
La sentencia deberá condenar a que retire en un término prudencial el
sistema de aire acondicionado monocuerpo. De no ser cumplida, se
ordenará a retirárselo a su costa y cargo.
4. COMPETENCIA: Siendo el reglamento de copropiedad de naturaleza
contractual, la exigibilidad de una cláusula contemplada en el mismo debe serlo en
juzgado de Distrito en lo Civil y Comercial.- La jurisprudencia ha determinado
claramente la naturaleza jurídica del Reglamento de Copropiedad y Administración:
Repertorio: 5 Propiedad horizontal IV- Reglamento copropiedad 2
23- El reglamento de copropiedad, que representa el vínculo que liga los
miembros consorcio, tiene la naturaleza contractual y la estricta observancia
de sus disposiciones es fundamental importancia para el mantenimiento del
sistema creado por la ley 13.512 (Cám Nac. Civ., Sala A, Julio 22-968). ED.
39-291
Propiedad horizontal IV- Reglamento de copropiedad
A) Naturaleza y obligatoriedad del reglamento
26- En el régimen de la propiedad horizontal, los integrantes del consorcio
están vinculados entre si por una convención, el reglamento de copropiedad,
que les impone deberes cuyo cumplimiento debe juzgarse en el ámbito de la
responsabilidad contractual (Cám. Nac. Civ.., Sala A, Marzo 14 1972). ED,
43-160
Repertorio: 9 Propiedad horizontal IV- Reglamento de copropiedad
contractual y las partes deben ajustarse a sus disposiciones como a la ley
misma. (Cám. Nac. Civ.., Sala A, Marzo 31 1975): ED, 63-401
Repertorio: 30 Propiedad horizontal – Reglamento de copropiedad.-
C) Naturaleza contractual
3- La índole de la relación jurídica existente entre el consorcio de
copropietarios y los titulares del domino de las distintas unidades del
inmueble, se consolida en el reglamento de copropiedad y Administración, el
que reviste, por tanto, naturaleza contractual y sus disposiciones obligan a las
partes como a la ley misma.
(Cám. Nac. Civ.., Sala G, Marzo 2 - 1995): ED, 166-214
5. NOTIFICACION: Considerando que la prestación que se reclama implica
en su substancia el incumplimiento de una obligación de no hacer, solicitamos a
V.S. que la notificación de la demanda se diligencie mediante la actuación de un
oficial de justicia que deje constancia en el reverso de la misma de la existencia o
inexistencia en el inmueble del aparato de aire acondicionado, sus características
funcionales (monocuerpo o de sistema dividido) y si se encuentra inhabilitado o en
funcionamiento. Autorizándose a los suscriptos a correr con el diligenciamiento de la
medida.
6. DERECHO: Fundo el derecho de mi parte en el código civil y los art.
.525 al 634. del C.C., ley 13.512, Reglamento de Copropiedad y Administración, y
art. 398 sig. y ctes. del C.P.C.C.
7. PETITORIO: En razón de lo expuesto a V.S. solicito:
7.1.- Ténganos por presentados, domiciliados y por parte, a mérito del
poder acompañado que solicitamos se tenga como parte integrante de la presente
demanda.
7.2.- Tenga por incoada formal demanda de cumplimiento de Reglamento
de Copropiedad y Administración contra la personas indicadas en el punto 2),
emplazándolas para que comparezcan a estar a derecho en el término y bajo los
apercibimientos de ley.
7.3.- Se ordene notificar en la forma y con las constancias peticionadas en el
punto 5.
7.4.- Oportunamente y al sentenciar haga lugar a la demanda con costas.
Provea VS. de conformidad por ser justicia