UNIDAD 7

Los extranjeros en
cuanto a sus bienes

7.1 Capacidad de los extranjeros para adquirir bienes

El estudio de los extranjeros en cuanto a sus bienes conlleva la necesidad

de recordar que hay bienes muebles e inmuebles, la adquisición de los pri-
meros parece no presentar problema alguno, pero pueden surgir conflictos
cuando se trata de los segundos. En México todo extranjero tiene libertad
para adquirir bienes inmuebles; pese a tal principio, hay toda una regula-
ción cuando se trata de determinados bienes raíces.

7.1 Derecho aplicable a los extranjeros en relación

con los inmuebles

Estudiar a los extranjeros respecto a la adquisición de bienes inmuebles

en México conduce a las normas constitucionales y a la Ley de Inversión
Extranjera.
1iO LOS EXTRANJEROS EN CUANTO A SUS BIENES

Constitución Política de los Estado• Unido• Mexicanos

El art 27 fracc I de la Constitución establece:

I. Sólo los mexicanos por nacimiento o por natur~ación Y ~as saciedades

mexicanas tienen derecho para adquirir el do.l1llillO de las !ierras, a~as y
sus accesiones o para obtener concesiones de explotación ~e mm~ 0
aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extr~1eros, sie.zn.
pre que convengan ante la Secretaria de Rela~ones en consid~rarse co.zn0
nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo 1!"8mo la Pro-
tección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquéllos, ba10 la pena, en
caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes
que hubieren adquirido en virtud del mismo. En una faja de cien kilózne-
tros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún
motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y
aguas.

La fracc I
del art 27 es muy clara en las últimas lineas: está absolutamen-
te prohibido a los .extranjeros adquirir bienes en la conocida tradicional-
mente como franja prohibida; sin embargo, pueden adquirirlos en cualquier
otra parte del territorio con la condición de que, en el supuesto de existir un
conflicto por tales bienes, los extranjeros deberán considerarse nacionales
y como cualquier mexicano acudir a los tribunales nacionales. De ignorar
esta disposición, el extranjero violaría la obligación contractual adquiri·
da, cuya consecuencia seria la pérdida del bien en beneficio del Estado
·mexicano.
El origen histórico de dicha prohibición es la pérdida del territorio mexi·
cano, como resultado de haber permitido el asentamiento de colonos nor-
teamericanos en el espacio colindante con Estados Unidos, los cuales de·
cidieron y lograron la separación de Texas del territorio de México para
adherirlo al país del norte. A este problema se sumó la constante interven·
ció~ del país beneficiado con la anexión, so pretexto de proteger a sus
nacionales.

7.3 Cláusula Calvo

~l párrafo constitucional transcrito con las limitaciones para adquirir bienes

1nmuebl:s en 100 km en las fronteras y 50 km en las playas se conoce
como Clausula Calvo, aprobada por unanimidad de 150 votos el 30 de enero
 7... Ley<% Invasión Extranjera 121
de 191 7, la víspera de la clausura del Constituyente. 1 Con esta cláusula, el
maestro Sepúlveda dice:
calvo hizo no~r ~on precisión que uno de los más socorridos pretextos para
que las potencias mterviniesen en los asuntos del Nuevo Mundo eran las que-
jas rela~ionadas con la falta de protección al interés extranjero, excusa que se
usaba siempre para la conquista territorial y el despojo. Este jurista, de la in-
dep~ndenc1a ~ igualdad de los Estados, dedujo la proposición de que los ex-
tranjeros teman derecho a un tratamiento de la misma naturaleza que el
de los nacionales, pero no mejor, y que en 'tanto que las instituciones de justi-
cia locales ~sté~.ban abiertas a ellos sobre las mismas bases que a los naciona-
les, no hab1a pie para una queja internacional, de consecuencias tan peligrosas,
má~ c~a~do se notaba que una reclamación por un~ pretendida denegación
de JUSt1c1a o maltrato a un nacional de otro país no se detenía en la obten-
ción de dicha justicia, sino que iba mucho más lejos. 2

Carlos Calvo declaró en apoyo de su doctrina:

... es cierto que los extranjeros que se establecen en un país tienen el mismo
derecho a la protección que los nacionales, pero no deben reclamar una pro-
tección más amplia. Si sufren algún daño, deben contar con el gobierno del
país donde residen y al que pertenecen los autores de la violencia y no recla-
mar más.3 La norma que se ha tratado de imponer en más de un caso, en los
Estados americanos es que los extranjeros merecen más consideraciones y
privilegios más marcados y más amplios que los concedidos a los nacionales
del país donde residen.

La declaración del jurista argentino es una manifestación del derecho a la

no intervención extranjera que debe tener todo Estado. En cumplimiento de
la Cláusula Calvo, el derecho mexicano respeta a los extranjeros, quienes si
bien -como toda persona- deben tener los mismos derechos que los nacio-
nales, no pueden disfrutar de mayores privilegios que los oriundos del país.

7.4 Ley de Inversión Extranjera

La inversión extranjera es el medio por el cual los extranjeros ingresan capi-

tal a México, que puede dedicarse a la compra de bienes para uso personal,

1 Cfr Felipe Tena Ramírez. Leyes fundamentales de México 1808-1982, 11 a ed, Editorial Porrúa,
México, t 982, pág 816.
2 César Sepúlveda Gudérrez, La responsabilidad internacional del Estado y la validez de la Cláusula
Calvo, Tesis recepcional para obtener el grado de licenciado en derecho, Facultad de Derecho
de la UNAM, México, t 944, pág 45.
3
Ibídem, pág 15.
1ii LOS EXTRANJEROS EN CUANTO A SUS BIENES

como la adquisición de bienes muebles o.de inmuebles. Respecto a la com-

pra de muebles, parece que no hay problema; por lo que toca ª. l~ compra de
inmuebles, ésta puede ser con diferente objetivo, como adqu1nrlo_para ha-
bitarlo o para obtener beneficios si se dedica a la industria, al comercio o a
la prestación de servicios. Otra forma de inversión es traer capital ~xtran­
jero a México con el único fin de percibir intereses. Cada una de las situa-
ciones mencionadas la regula principalmente la Ley de Inversión Extranjera,
cuya vigencia inició el 27 de diciembre de 1993, por lo que será necesario
analizarla. El art 1o de dicha ley establece:
Articulo lo. La presente ley es de orden público y de observancia qeneral en
toda la República. Su objeto es la determinación de reglas para canalizar la
inversión extranjera hacia el país y propiciar que ésta contribuya al desarrono
nacional.

De este dispositivo se desprende con toda claridad que el objetivo de

aceptar inversión extranjera es propiciar el desarrollo nacional. En este sen-
tido, la Ley de Inversión Extra'njera regula la adquisición de bienes inmuebles
tanto cuando están dedicados a uso residencial como cuando se destinan a
un fin lucrativo. ·

7.4.1 Adquisición de bienes Inmuebles por los extranjeros

En cumplimiento del principio de igualdad establecido en el art 1o consti-

tucional, los extranjeros -como ya se dijo- pueden adquirir bienes inmue-
bles en cualquier parte del territorio nacional siempre que se sujeten a la
Cláu~ula Calvo, la cual establece como único requisito que, en caso de con-
flicto respecto de .tales bienes, deberán considerarse nacionales y someter
la controversia a los tribunales internos; de lo contrario, perderán los bienes
en beneficio del Estado. Además de esta condición, la Carta Magna impone
dos l~mitacio.n~s. a los extranjeros, al establecer que por ningún motivo
podran adqu1nr inmuebles en una franja de 50 km en las playas y de t 00
km ~n. las fronteras;. ~s~~s espacios tradicionalmente se denominan franja
prohtbtda. Esta proh1b1c1on se dirige tanto a las personas físicas como a las
jurídicas.

7.4.1 Artículo 1Ode 11 Ley de Inversión Extranjera

Es importante destacar el art 1O de la Ley de Inversión Extranjera, a saber:

 7.4 Ley de Inversión Extranjero 1i3
Articulo 10. De conformidad con lo dispuesto por la tracción I del articulo 27
de la Constitución Politica de los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades
mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros o que hayan celebrado el
convenio a que se refiere dicho precepto, podrán adquirir el dominio de bienes
inmuebles en el territorio nacional.

Este párrafo plantea dos supuestos el primero alude a sociedades con

cláusula de exclusión de extranjeros, en cuyo caso no hay problema alguno
ya que se trataría de sociedades totalmente mexicanas.
En cuanto al segundo supuesto, la ley dispone:
... o que hayan celebrado el convenio a que se reñere dicho precepto, podrán
adquirir bienes inmuebles en dicho territorio.

De lo expuesto se deduce la posibilidad de que haya: Sociedades mexi-

canas con socios extranjeros, en cuyo caso éstos tendrán que celebrar el
convenio por el cual se comprometan a considerarse mexicanos y recurrir
a los tribunales· nacionales en el supuesto de surgir un conflicto relacionado
con los bienes adquiridos, y también el compromiso de no acudir a la pro-
tección de su país, so pena de perder los bienes en beneficio del Estado
mexicano. La protección de su país sólo podrán solicitarla después de ago-
tar todas las instancias procesales internas y procederá únicamente por el
rechazo en la impartición de justicia o por su denegación.
A su vez, el párr del art 1O de la Ley de Inversión Extranjera establece:
En el caso de las sociedades en cuyos estatutos se incluya el convenio previs-
to en la fracción I del articulo 27 constitucional se estará a lo siguiente:

I. Podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles en la zona restringida, des-

tinados a la realización de actividades no residenciales, debiendo diµ' aviso
de dicha adquisición a la Secretaria de Relaciones Exteriores, dentro de los
sesenta días hábiles siguientes a aquél en que se realice la adquisición, y
II. Podrán adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida,
que sean destinados a fines residenciales, de conformidad con las disposi-
ciones del capitulo siguiente.

La trascendencia de este artículo requiere un análisis.

7.4.3 Anticonstitucionalldad del artículo 1O de la

Ley de Invasión Extranjera

Recuérdese que la fracc I del art 27 de la Constitución contiene dos supues-

tos; el primero dispone:
 124 LOS EXTRANJEROS EN CUANTO A SUS BIENES

Sólo los meJiicanos por naCJllllen~ ºef:ominio de tierras, aguas y sus ªccesio-
. . naturalización y las sociedades mex-j.
. canas tienen derecho para ~dqwnr ~otación de minas o aguas. El Estado
nes o para obtener °'?ncesiones de e(" extranjeros, siempre que convengan
JlOdn! oonceder el llllBDlO derecho a 01! en considerarse como nacionales
ante la Seccetaifa de Relaciones ~enores mismo la protección de SUs
respecto de dichos bienes ~en no mv~.~~ . la pen~. en caso de faltar al
10
gobiernos por lo que se refie~~ adaqul~odón ~os bienes que hubieren adquj.
0
convenio, de perder en beneficio e ª ª '
rido en virtud del mismo.

Esta pnmera
. parte ad mi'te la adquisición de tierras y aguas a dos clases
dé sújetos:

• Personas físicas. .
• Sociedades que son personas jurídicas.

Respec~o a las. personas físicas, la Constitución admite que pueden ser:

. • Mexicanas por nacimiento.
• Mexicanas por-naturalización.
• Extranjeras.

En cuanto a las sociedades, procede decir lo mismo: pueden ser mexica-

nas o extranjeras. En el supuesto de ser extranjeras, deben cumplir con la
Cláusula Calvo, lo cual significa que habrán de asumir el compromiso for-
mal ante la Secretaría de Relaciones Exteriores de considerarse nacionales
y recurrir a los tribunales internos ante el supuesto de surgir un conflicto en
relación con las tierras, aguas o minas. En el mismo párrafo, la Constitución
dispone:

. . .. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en

las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio direc-
to sobre tierras y aguas.

Este segundo supuesto contiene una prohibición absoluta dirigida a los

extranjeros, quienes por ningún motivo podrán adquirir tierras y aguas en
las dimensiones señaladas. La prohibición constitucional es absoluta, con·
tundente y tajante; sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera la viola total·
mente al transformar la franja prohibida en franja restringida y dispone al
respecto:
 7.4 Ley de Inversión Extranjera 125
I. Podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restrin-
gida, destinados a la realización de actividades no residenciales debiendo
dar aviso de dicha adquisición a la Secretaria de Relaciones Éxteriores,
dentro de. lo~ sesenta días hábiles siguientes a aquél en que se realice la
adquisición.

Es notoria la violación constitucional por la Ley de Inversión Extranjera,

al permitir a los extranjeros adquirir el dominio de tierras y aguas en la zona
prohibida, zona que indebidamente denomina restringida . Adquirir el domi-
nio significa tener disposición del bien, lo cual implica tener la propiedad.
A la anterior anticonstitucionalidad se suma la facilidad para adquirir
los bienes, pues bastará con dar aviso de la adquisición a la Secretaría de
Relaciones Exteriores. De esta forma se elimina el control que el Estado debe
ejercer en la zona prohibida.
Respecto a los inmuebles con fines residenciales en la zona prohi~ida,
la fracc 11. del art t O de dicha ley dispone:

Podrán adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida, que

serán destinados a fines residenciales, de conformidad con las disposiciones
del capítulo siguiente.

En este punto hubiera sido muy importante determinar qué debe enten-
derse por fin residencial, pues la ley se refiere en el capítulo siguiente a los
"Fideicomisos sobre bienes inmuebles en la zona restringida", sin aludir
directamente a los inmuebles con fines residenciales, ya que fundamental-
mente se refiere a las sociedades. Al efecto, el art 11 establece:

Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que institu-

ciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmue-
bles ubicados dentro de la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso
sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir
derechos reales sobre enos, y los fideicomisarios sean:

I. Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso

previsto en la tracción II del articulo 10 de esta•ley; y
II. Personas ñsicas o morales extranjeras.

La fracc 11 del art 11 parece resolver de forma muy velada el problema

de los inmuebles con fines residenciales al referirse a las personas físicas o
morales extranjeras. A su vez, el art 5o del Reglamento de la Ley de Inversión
Extranjera resuelve el problema de los inmuebles con fines residenciales
ubicados en la zona restringida, al disponer:
126 LOS EXTRANJEROS EN CUANTO A SUS BIENES

De la adquisición de bienes inmuebles

Articulo 5. Para efectos de lo establecido en el Titulo Segundo de la Ley, bien

inmueble con fines residenciales es aquél destinado exclusivamente a vivien-
da para uso del propietario o de terceros. . . .
De manera enunciativa pero no limitativa, se consideran bienes inmuebles
destinados a la realización de actividades no residenciales:

I. Los que se destinen a tiempo compartido; . .

II. Los destinados a alguna actividad industrial, comercial o turística Y que de
manera simultánea sean utilizados para fin residencial;
m. Los adquiridos por instituciones de crédito, intermediarios financieros y
organizaciones auxiliares del crédito, para la recuperación de adeudos a su
favor que se deriven de operaciones propias de su objeto;
W. Los que se utilicen por personas morales para el cumplimiento de su obje-
to social, consistente en la enajenación, urbanización, construcción, fraccio-
namiento y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos
inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros; y
V. En general, los bienes inmuebles destinados a actividades comerciales,
industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, silvícolas y de prestación de
servicios.

En caso de duda respecto de si un inmueble se considera destinado a la rea-

lización de actividades residenciales, la Secretaría de Relaciones Exteriores
resolverá la consulta respectiva en un plazo que no exceda de diez días hábi-
les. Concluido dicho plazo sin que se emita resolución, se entenderá que en el
inmueble de que se trate se realizan actividades no residenciales.

En el supuesto de que hubiere duda respecto a los bienes con fines resi-
denciales, la ley lo resuelve en el último párr al disponer que la Secretaría de
Relaciones Exteriores, mediante consulta, determinará la naturaleza del bien
inmueble.
En cuanto al fideicomiso es importante destacar que el art 11 se refiere
a lo siguiente:

.... el o~jeto d~l fideiíX!~so sea permitir la utilización y el aprovechamiento de

tales bienes sin constituu derechos reales sobre ellos...

. Nótese que la norma se.refiere a la utilización y aprovechamiento de los

bienes y aclara que tales situaciones no deben constituir derechos reales.
Pese ~ ~sta. prohibición, el art 12 de la ley define lo que debe entenderse
por ut1hzac10n Y aprovechamiento de los inmuebles en la zona restringida.
al efecto dispone:
 7.4 Ley de Inversión Extmnjem 127
Articulo 12.. Se entenderá por utilización y aprovechamiento de los bienes in-
m~ebles .ubicados en la zona restringida, los derechos al uso o goce de los
mismo~, mcluy~n~o en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general,
cualqwer rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a
través de t~rceros o de la institución fiduciaria.

Nót~se. l~ supina ignorancia jurídica del legislador al determinar que no

se constttu1ran derechos reales en los fideicomisos; además, permite el uso
y goce del bien, así como la disposición de los frutos, productos y rendi-
mientos. Con ello, el legislador facilita el uso y el usufructo del bien, ambos
como derechos reales.
La Ley de Inversión Extranjera, disposición tras disposición, lejos de pre-
venir o evitar conflictos los crea al determinar que el fideicoi:niso durará 50
años, salvo que el interesado solicite la prórroga, la cual carecerá de límite
si se autoriza.
A lo anterior se añade la violación al art Bo constitucional al incluir la
Ley de Inversión Extranjera la afirmativa ficta. Dicha situación, además de
anticonstitucional, propicia el incumplimiento del servidor público al dar
por resuelta una situación sin haber estudiado su procedencia. Sólo como
ejemplo de la afirmativa ficta se transcribe el art 16A:
Las solicitudes a que se refieren los artículos 15 y 16 de esta ley deberán ser
resueltas por la Secretaría de Economía, dentro de los dos días hábiles inme-
diatos siguientes al de su presentación.

Concluido dicho plazo sin que se emita resolución, se entenderá apro-

bada la solicitud respectiva. .
La pregunta es: ¿cómo es posible que si se solicita un permiso, éste se con-
ceda mediante la afirmativa ficta? Resulta de elemental lógica jurídica que se
debe solicitar un permiso, lo cual obedece a que para obtenerlo han de satisfa-
cerse los requisitos que la ley determine. En consecuencia, resulta inverosímil
que la autoridad, sin constatar el cumplimiento o incumplimiento de los requi-
sitos, conceda el permiso sólo por el simple transcurso de cinco días sin dar
respuesta; en otras palabras, por simple prescripción otorga un permiso.
Del breve análisis realizado acerca de la Ley de Inversión Extranjera úni-
camente puede concluirse que el legislador no sólo desconoce la historia de
México y la pérdida de su territorio, sino además con la afirmativa ficta
apoya la abulia y desinterés en el cumplimiento del trabajo de los servidores
públicos. Así, autoriza que la solicitud de un permiso se conceda favorable-
mente por el solo hecho de que el funcionario no dé respuesta a dicha soli-
citud en los cinco días establecidos en la ley.
1i8 LOS EXTRANJEROS EN CUANTO A SUS BIENES

7.5 Artículo 1OA de la Ley de Invasión Extranjera

Como complemento del art to se incluyó el art 1OA, que a la letra dispone:
Los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles fuera de la zona res-
tringida, u obtener concesiones para la exploración y explotación de minas y
aguas en el territorio nacional, deberán presentar previamente ante la Secreta-
ria de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto en la
fracción I del articulo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Me-
xicanos y obtener el permiso correspondiente de dicha dependencia.

En este punto, el párr quinto del art 1OA establece:

La Secretaria de Relaciones Exteriores podrá determinar, mediante acuerdos
generales que se publicarán en el Diario Oñcial de la Federación supuestos en
los que los extranjeros, para tener el derecho a que se refiere este articulo,
sólo deberán presentar ante dicha dependencia un escrito en el que convengan
lo dispuesto en la fracción I del articulo 27 constitucional, sin requerir el per-
miso correspondiente de dicha dependencia.

Con fundamento en este párrafo, la Secretaría de Relaciones Exteriores

publicó en el DOF el 2 y 11 de mayo de 1998 dos acuerdos que, so pretexto
de agilizar los trámites, eliminaron el requisito del permiso y lo transforma-
ron en un simple aviso. Al efecto se transcriben los acuerdos:
Único. Los nacionales de aquellos paises con los que los Estados Unidos Mexi-
canos sostienen relaciones diplomáticas podrán beneñciarse de lo dispuesto
por el último párrafo del articulo 1DA de la Ley de inversión Extranjera, por lo
que únicamente deberán presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores
un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del articulo 27
constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida.

Este acuerdo se refiere a las tierras y aguas y textualmente dispone:

Los nacionales de aquellos paises con los que los Estados Unidos Mexicanos
sostienen relaciones diplomáticas podrán beneficiarse de lo dispuesto por el
último párrafo del articulo 1DA de la Ley de Inversión Extranjera, por lo que
únicamente deberán presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un
escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del articulo 27 Cons-
titucional, con el objeto de obtener concesiones para la exploración y explota-
ción de minas Y aguas en el territorio nacional.

Nótese que dicho acuerdo abarca bienes de la nación.